Raadsvoorstel - Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelingsplan Galamadammen Koudum

Ons nummer: R25.000021

*R25.000021*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Behandelend team Portefeuillehouder Raadscommissie Raadscommissie Raadsvergadering

: : : : :

Projecten Michel Rietman Doarp, Stêd en Omkriten 18 maart 2025 3 april 2025

Onderwerp

:

Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelingsplan Galamadammen Koudum

Raadsvoorstel: a. Een voorbereidingskrediet van €135.000,- beschikbaar te stellen voor de gemeentelijke kosten tijdens de definitiefase en om een grondcomplex te openen voor de administratie van de voorbereidingskosten. Dit wordt gebruikt om de haalbaarheid van het ontwikkelingsplan Galamadammen te onderzoeken. b. Dit krediet te dekken uit de bijdrage van initiatiefnemer Galamadammen Steengoed B.V. Samenvatting: In verband met de aanleg van het Galamadammen Aquaduct is in 2005 een overeenkomst gesloten tussen de provincie, voormalige gemeente Nijefurd en Galamadammen Recreatie B.V. (later Galamadammen Steengoed B.V.). Onderdeel van die overeenkomst was een ontwikkelkader voor de uitbreiding van het hotel, de bouw van 50 recreatiewoningen en het verder ontwikkelen van de jachthaven (zie onderstaande afbeelding voor een afbakening van het plangebied).

Het Ontwikkelingsplan Galamadammen richt zich op de vernieuwing en uitbreiding van een bestaand recreatiecomplex aan de Galamadammen, ten zuiden van Koudum. Dit gebied, gelegen

1

tussen de Fluessen en de Morra, speelt een belangrijke rol in het Friese Merengebied en trekt jaarlijks veel watersporters en toeristen. De plannen omvatten: - Vernieuwing van het bestaande hotel en restaurantfaciliteiten. - Realisatie van circa 50 nieuwe recreatiewoningen verspreid over agrarische percelen ten noorden en noordoosten van het huidige complex. - Ontwikkeling van een stedenbouwkundig en landschappelijk masterplan, waarin verblijfsrecreatie en natuurontwikkeling worden gecombineerd. - Herinrichting van het omliggende landschap met extra voorzieningen zoals wandelroutes, natuurinclusieve maatregelen en een vergroting van de biodiversiteit. - Versterking van de watergebonden recreatie, waarbij de bestaande jachthaven wordt geoptimaliseerd en geïntegreerd in het nieuwe resortconcept. - Dagrecreatieve voorzieningen, zoals bootverhuur en een boulevard langs het water. Bijdrage aan recreatie en toerisme Het plan kan op meerdere manieren bijdragen aan de recreatieve en toeristische ontwikkeling van de gemeente: -

-

-

-

-

Versterking van de verblijfsrecreatie a) Er wordt ingezet op kwalitatieve en jaarronde recreatie, in lijn met de visie Gastvrijheidseconomie 2035 van Súdwest-Fryslân. Zie bijlage 3. b) De uitbreiding met winterharde accommodaties (recreatiewoningen en hotelkamers) vermindert de seizoensafhankelijkheid van toerisme. Aansluiting op bestaande infrastructuur en voorzieningen a) De locatie ligt op een knooppunt van het Friese Merengebied, met een goede verbinding naar omliggende watersportgebieden. b) De vernieuwde jachthaven en de verbeterde recreatieve routes (wandel- en fietspaden) versterken de aantrekkingskracht van het gebied. Bevordering van duurzaam toerisme en natuurontwikkeling a) Het project voorziet in natuurherstel en biodiversiteitsverhoging, waaronder weidevogelgebieden en waternatuur. b) Er wordt rekening gehouden met circulaire principes en klimaatadaptatie. Economische impuls voor de regio a) Door het stimuleren van recreatie en verblijfstoerisme ontstaan nieuwe kansen voor de lokale horeca, watersport en detailhandel. b) De toevoeging van recreatiewoningen en een vernieuwd hotel verhoogt het verdienmodel van de sector en draagt bij aan het lokale toeristische ondernemerschap.

Beleidsondersteuning en strategische fit a) Het project sluit aan op het ontwerp Ontwikkelkader Logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân (2024), waarin versterking van verblijfsrecreatie en diversificatie van toeristische voorzieningen wordt aangemoedigd. Zie bijlage 1.

Het Ontwikkelingsplan Galamadammen kan een krachtige impuls aan recreatie, toerisme en de lokale economie in Súdwest-Fryslân geven. Om de haalbaarheid te bepalen, is eerst een voorbereidingskrediet nodig, zodat het plan vervolgens onderzocht kan worden. De investering versterkt het onderzoek naar het plan om hiermee de toeristische concurrentiepositie van de regio door hoogwaardige overnachtingsmogelijkheden en een betere recreatieve beleving te onderzoeken. Bovendien lijkt het project aan te sluiten bij duurzame ontwikkelingsdoelen en draagt het bij aan een toekomstbestendige inrichting van het gebied. Dit maakt het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet een logische stap om de aantrekkingskracht en leefbaarheid van de regio te onderzoeken. Inleiding: Achtergrond (2005-2015) -

In 2005 is een overeenkomst gesloten tussen de provincie, de voormalige gemeente Nijefurd en Galamadammen Recreatie B.V. (later Galamadammen Steengoed B.V.).

2

-

De overeenkomst bevatte een ontwikkelkader voor de uitbreiding van het hotel, de bouw van 50 recreatiewoningen en de verdere ontwikkeling van de jachthaven. Rond 2015, na afloop van de overeenkomst, verzocht Galamadammen om verdere ontwikkeling. De gemeente gaf aan dat nieuwe plannen konden worden ingediend.

Ontwikkelingen (2015-2020) -

Een vergunning werd verleend voor de uitbreiding van de jachthaven, maar door dringende interne renovaties aan het hotel werd deze niet gerealiseerd. In mei 2020 werd de exploitatiemaatschappij failliet verklaard.

Nieuwe initiatieven en besluitvorming (2021-2022) -

In 2021 vonden ambtelijke pilotsessies plaats met betrokken partijen (gemeente, provincie, ondernemer, externe deskundigen) om een nieuw kader te ontwikkelen. De ondernemer presenteerde plannen in de documenten "Ontwerpverkenning hotel- en vakantieparkontwikkeling Galamadammen" en "De Droom van Galamadammen", die werden besproken aan de Omgevingstafel. Tijdens deze bespreking bleek dat er meer grondoppervlak nodig was en dat de plannen nog niet voldeden aan de randvoorwaarden van de gemeente. Op 14 juni 2022 besloot het college in principe medewerking te verlenen aan de uitbreiding van Galamadammen, mits voldaan werd aan voorwaarden zoals landschappelijke inpassing en een participatietraject.

Intentieovereenkomst -

Er is een intentieovereenkomst opgesteld tussen de gemeente en Galamadammen Steengoed B.V. Doel: afspraken maken over het onderzoeken van de haalbaarheid van het plan. De gemeente maakt kosten om het plan te beoordelen en van advies te voorzien. Deze kosten (€135.000,-) worden verhaald op de initiatiefnemer Galamadammen Steengoed B.V. via de intentieovereenkomst.

Huidige gebruik en betrokken partijen -

Op dit moment wordt de locatie gebruikt voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen. De overeenkomst die hiervoor is getekend, eindigt op 1 oktober 2025. Wetterskip en Provincie Friesland zijn betrokken bij het project en de verdere planvorming.

Bestuurlijk kader: -

Visie Gastvrijheidseconomie 2035 Inzet op kwalitatieve en duurzame verblijfsrecreatie. Zie bijlage 3. Omgevingsvisie Súdwest-Fryslân Behoud en versterking van de landschappelijke en toeristische kernkwaliteiten. Zie bijlage 4. Ontwikkelkader Logiesaccommodaties Stimulering van ‘winterharde’ recreatievoorzieningen en verbetering van de toeristische infrastructuur. Zie bijlage 1.

Daarnaast biedt de koppeling met natuurontwikkeling en waterrecreatie een kans om deze ontwikkeling te positioneren als een voorbeeldproject binnen de bredere ambities voor duurzame recreatie en energietransitie. Met deze ontwikkeling wordt ingespeeld op beleidsmatige doelstellingen en economische kansen, wat het een sterk project maakt voor gemeentelijke en provinciale ondersteuning.

Global Goals:

3

-

Goede gezondheid en welzijn; Industrie, innovatie en infrastructuur; Duurzame steden en gemeenschappen; Verantwoorde consumptie en productie; Klimaatactie; Partnerschap en doelstellingen te bereiken.

Argumenten: Ad. a. Een intentieovereenkomst is noodzakelijk om verantwoordelijkheden tussen beide partijen vast te leggen voor het onderzoeken van de haalbaarheid; Ad. b. Een voorbereidingskrediet is noodzakelijk om de gemeentelijke uitgaven gedurende de intentiefase/onderzoeksperiode te kunnen bekostigen, welke middels de intentieovereenkomst zullen worden verhaald op Galamadammen Steengoed B.V.; Ad. c. Dit project draagt bij aan de ambitie om Súdwest-Fryslân te positioneren als een aantrekkelijke recreatieve regio. Door te investeren in hoogwaardige verblijfsaccommodaties wordt niet alleen de toeristische aantrekkingskracht vergroot, maar ook de bestedingen in de lokale economie gestimuleerd. Dit sluit aan bij de Visie Gastvrijheidseconomie 2035, waarin de ontwikkeling van kwalitatieve en duurzame logiesvoorzieningen wordt aangemoedigd; Ad. d. Een van de knelpunten in de recreatiesector is de seizoensafhankelijkheid. Met de uitbreiding van winterharde accommodaties wordt het gebied aantrekkelijker in alle jaargetijden, waardoor toeristische spreiding wordt bevorderd en de recreatiesector minder kwetsbaar wordt. Dit past binnen de gemeentelijke ambitie om toerisme evenwichtiger te verdelen over het jaar; Ad. e. Naast de economische voordelen biedt deze ontwikkeling kansen voor natuurherstel en landschappelijke versterking.

De aanleg van nieuwe natuur- en waterstructuren draagt bij aan biodiversiteit en ecologische waarde, wat aansluit bij gemeentelijk en provinciaal beleid op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie; Ad. f. De gemeente heeft in 2005 reeds afspraken gemaakt met de eigenaar over de toekomstige ontwikkeling van het gebied in samenhang met de aanleg van het Galamadammen-aquaduct. Dit plan is een uitwerking daarvan en biedt een kans om een integrale visie op het gebied te realiseren, waarbij recreatie, natuur en landschap op een verantwoorde manier worden gecombineerd; Ad. g. Het project respecteert en versterkt de bestaande kernkwaliteiten van het gebied: openheid, waterrecreatie en cultuurhistorie. Door de ontwikkeling zorgvuldig in te passen en aan te laten sluiten op de bestaande recreatiekern, wordt de ruimtelijke kwaliteit van de regio verhoogd, zonder dat dit ten koste gaat van de landschappelijke identiteit. Rol en bevoegdheid: Nadat de gemeenteraad de uiteindelijke beslissing neemt over het vrijstellen van het benodigde krediet, is het college van B&W bevoegd om de intentieovereenkomst te ondertekenen. Risico’s: Ad. a.

Er bestaat een risico dat door de hoge werkdruk op specialisten binnen de gemeente onvoldoende capaciteit beschikbaar is om gemaakte afspraken binnen de in de intentieovereenkomst opgeschreven termijn tot 1 december 2025 na te komen, met name op het gebied van recreatie en toerisme. Ad. b. Het ontwikkelingsplan wat er nu ligt, wordt ingeschat als een ambitieus plan met financiële haken en ogen voor de ontwikkelaar. Er is een risico dat er tijd en capaciteit aan wordt besteed met een reële kans en daarmee risico dat het niet haalbaar blijkt. Financiën: Om het project tijdens de intentiefase te kunnen begeleiden is een voorbereidingskrediet nodig. Uit dit krediet worden de ambtelijke kosten gedekt voor onder andere: projectmanagement, juridisch advies, inhoudelijke beoordelingen van onderzoeken, tekenwerk en meer. Een overzicht van de geraamde kosten is weergegeven in bijlage 2. Dit overzicht onderbouwt dat er €135.000,- nodig is om de voorbereiding succesvol te laten verlopen. Het voorbereidingskrediet zal worden gedekt uit de

4

vergoeding die in de intentieovereenkomst is opgenomen. Deze kosten worden in rekening gebracht bij de initiatiefnemer nadat de Raad het voorbereidingskrediet beschikbaar heeft gesteld. Op grond van artikel 87 Gemeentewet heeft het college geheimhouding gelegd op deze bijlage 2. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b van de Woo. Als de partijen besluiten om het plan verder te ontwikkelen, sluiten de partijen een aanvullende (anterieure)overeenkomst met de afspraken over de (eventuele aanvullende) kosten van de gemeenten voor de uitwerking van het plan. Na het afsluiten van een aanvullende (anterieure)overeenkomst kan de gemeente de ruimtelijke procedure opstarten indien blijkt dat het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Juridisch: n.v.t. Alternatieven: - Geen medewerking verlenen aan het onderzoeken van de haalbaarheid a. De ontwikkeling van Galamadammen komt stil te liggen of wordt vertraagd, waardoor een belangrijke kans voor recreatieve en toeristische versterking in de regio verloren gaat. b. De initiatiefnemer kan afhaken of elders investeren, wat economische groei en werkgelegenheid in Súdwest-Fryslân beperkt. c. De gemeente heeft minder invloed op eventuele toekomstige initiatieven, waardoor deze minder goed aansluiten op gemeentelijke beleidsdoelen. -

Geen voorbereidingskrediet verstrekken a. De gemeente verliest grip op de ruimtelijke inrichting van het gebied en mist de kans om regie te voeren over een kwalitatieve ontwikkeling.

Participatie en communicatie: De volledige verantwoordelijkheid voor dit participatietraject ligt bij de initiatiefnemer. Bij de uitwerking van de plannen zal invulling gegeven worden aan het aspect participatie. Daarbij is het van belang dat onderzocht wordt of een samenwerking mogelijk is met ‘de Kuilart’ en dat lokale ondernemers in de ontwikkeling en verdere bedrijfsvoering/- exploitatie betrokken worden. De plannen zullen daarom met direct omwonenden/omliggende bedrijven besproken moeten worden. Planning en vervolgproces: De komende periode staat in het teken van het afronden van de benodigde onderzoeken en de verdere uitwerking van het plan. Het streven is om uiterlijk eind 2025 de haalbaarheidsfase af te ronden, inclusief alle relevante onderzoeken en de looptijd van de intentieovereenkomst. Na de afronding van het haalbaarheidsonderzoek wordt, indien positief beoordeeld, de omgevingsprocedure opgestart. Dit omvat onder andere de aanvraag en beoordeling van de benodigde vergunningen, het doorlopen van eventuele inspraakprocedures en het juridischplanologisch vastleggen van de ontwikkeling. De vervolgstappen worden afgestemd met de initiatiefnemer en andere betrokken partijen om het proces efficiënt en zorgvuldig te laten verlopen. Link(s) naar eerdere besluitvorming of (actieve) informatie: n.v.t. Bijlage(n): 1.

Bijlage-1.-Ontwerp-Ontwikkelkader-logiesaccommodaties-Sudwest-Fryslan 2. Bijlage 2 IOK Galamadammen GEHEIMHOUDING 3. 2024-04-04-BF-I-Visie-Gastvrijheidseconomie-2035-‘Sudwest-Fryslan-activeert-je-IToelichting-seizoen-werkers 4. Omgevingsvisie-Sudwest-Fryslan-1.0-2021

5

Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. W.J. Sikkes

6

, burgemeester.

, wnd. gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelingsplan Galamadammen Koudum Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 11 februari 2025;

besluit:

a) Een voorbereidingskrediet van €135.000,- beschikbaar te stellen voor de gemeentelijke kosten tijdens de definitiefase om de haalbaarheid van het ontwikkelingsplan Galamadammen te onderzoeken en een grondcomplex te openen voor de administratie van de voorbereidingskosten; b) Dit krediet te dekken uit de bijdrage van initiatiefnemer Galamadammen Steengoed B.V.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 3 april 2025

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

7

, voorzitter.

, griffier.