Raadsvoorstel - Haalbaarheidsonderzoek naar woningbouw aan de locatie Graaf Adolfstraat te Sneek
Tekst van het document
Ons nummer: R25.000097
*R25.000097*
Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Behandelend team Portefeuillehouder Raadscommissie Raadscommissie Raadsvergadering
: : : : :
Projecten Michel Rietman Doarp, Stêd en Omkriten 2 september 2025 18 september 2025
Onderwerp
:
Haalbaarheidsonderzoek naar woningbouw aan de locatie Graaf Adolfstraat te Sneek
Raadsvoorstel: a. Een voorbereidingskrediet van €84.300,- beschikbaar te stellen voor de gemeentelijke kosten tijdens de definitiefase en om een grondcomplex te openen voor de administratie van de voorbereidingskosten. Dit wordt gebruikt om de haalbaarheid van het ontwikkelingsplan Graaf Adolfstraat te Sneek te onderzoeken; b. Dit krediet volledig te dekken uit de bijdrage van initiatiefnemer Blaauw Graaf B.V. Samenvatting: Het project Graaf Adolfstraat beoogt de herontwikkeling van ruim 1 hectare voormalig bedrijventerrein naar een woongebied. De locatie is bouwrijp (de opstallen zijn gesloopt), kent goede ontsluitingsmogelijkheden en bestaande infrastructuur is nog aanwezig, een belangrijk gegeven in het kader van netcongestie. In opdracht van de ontwikkelaar zijn geur- en geluidsonderzoeken uitgevoerd in afstemming met Cloetta. Hieruit blijkt dat woningbouw in beginsel mogelijk is, mits rekening wordt gehouden met de toekomstige contouren van het bedrijf. In dat kader vinden nog nadere onderzoeken plaats. De gemeente heeft op 23 september 2024 aan de intaketafel het principeverzoek beoordeeld. De uitkomst is overwegend positief, met als belangrijk aandachtspunt de ruimtelijke strategie voor Sneek en de ligging van de locatie in het sleutelgebied ligt en onderdeel is van de 'groene wiggen'.
Desondanks bestaat er vanuit het sociaal domein, wonen, economische zaken en gezonde leefomgeving draagvlak om het initiatief onder voorwaarden verder uit te werken. Het initiatief sluit bovendien aan bij de actuele woonopgave en de specifieke woonbehoefte in dit gebied. Het voorstel is om de haalbaarheid te onderzoeken en door te pakken op het concretiseren van gemeentelijke randvoorwaarden voor verdere planvorming. Dit betreft onder andere stedenbouwkundige uitgangspunten, participatie en fasering. Inleiding: Het project Graaf Adolfstraat in Sneek betreft de herontwikkeling van een voormalig bedrijventerrein (voormalig Interlinie) aan de Graaf Adolfstraat en Koningin Wilhelminastraat. Sinds het eerste initiatiefverzoek in 2021 zijn er meerdere gesprekken, onderzoeken en principiële verkenningen geweest over de (on)mogelijkheden van woningbouw op deze locatie.
1
Hoewel in juni 2023 nog formeel werd aangegeven dat de locatie niet in aanmerking zou komen voor woningbouw, is in het voorjaar van 2024 is, na gesprekken tussen de gemeente en de ontwikkelaar, besloten het initiatief toch opnieuw te beoordelen. De aanleiding hiervoor ligt in de huidige maatschappelijke opgaven, zoals woningnood en de behoefte aan huisvesting voor urgente doelgroepen. Op 23 september 2024 is het principeverzoek besproken aan de intaketafel. Hieruit volgde het advies om onder het motto ‘Ja, mits’ de planvorming verder te verkennen, ondanks de ruimtelijke strategie Sneek en de locatie onderdeel van de ‘groene wiggen’ zou zijn. Vanaf november 2024 is voor dit initiatief een gemeentelijk projectleider aangesteld. Sindsdien zijn er meerdere overleggen geweest tussen de projectleider, collega’s uit het gemeentelijke projectteam en de ontwikkelaar Blaauw Graaf B.V. Op basis van deze gesprekken is gezamenlijk toegewerkt naar een intentieovereenkomst. Hierin is afgesproken om in goed overleg een haalbaarheidsonderzoek te verrichten naar de woningbouwmogelijkheden op deze locatie. Dit onderzoek behelst onder meer het formuleren van heldere randvoorwaarden (gemeente), het maken van onder meer een stedenbouwkundig plan (initiatiefnemer) en het beoordelen van de ruimtelijke en maatschappelijke inpasbaarheid van dit plan.
Global Goals: - Goede gezondheid en welzijn, - Betaalbare en duurzame energie - Industrie, innovatie en infrastructuur - Duurzame steden en gemeenschappen - Partnerschap om doelstellingen te bereiken Argumenten: Ad. a1. Een voorbereidingskrediet is noodzakelijk om de gemeentelijke uitgaven gedurende de intentieffase/onderzoeksperiode te kunnen bekostigen, welke middels de intentieovereenkomst zullen worden verhaald op Blaauw Graaf B.V.
2
Ad. a2. De locatie biedt een bijdrage aan de urgente woningbouwopgave, passend bij de gemeentelijke ambitie om versneld woningen toe te voegen, met name voor spoedzoekers, statushouders, starters en kleine huishoudens. Dit sluit aan op de woonvisie, woondeal en het landelijke beleid om flexibele, betaalbare woonvormen te stimuleren; Ad. a3. Binnen de stad Sneek is op korte termijn weinig ruimte beschikbaar voor grootschalige woningbouw, terwijl de druk op de woningmarkt groot is. Deze locatie kan, onder voorwaarden, snel bijdragen aan verlichting van die druk; Ad. a4. Dit initiatief van een particuliere woningbouwontwikkeling loopt vooruit op de visievorming van de ‘groene wiggen’. Daarmee fungeert het als pilot voor het verbinden van beleid (groene wiggen) met maatschappelijke woningbouwopgaven. Rol en bevoegdheid: Nadat de gemeenteraad de uiteindelijke beslissing neemt over het beschikbaar stellen van het benodigde krediet, is het college van B&W bevoegd om de intentieovereenkomst te ondertekenen. Risico’s: Ad. a. Geur- en geluidbelasting van nabijgelegen bedrijven De projectlocatie ligt tegenover het bedrijf Cloëtta en grenst aan bestaand bedrijventerrein. Uit vooronderzoek blijkt dat woningbouw op hoofdlijnen mogelijk is, maar: - geur- en geluidcontouren kunnen variëren bij toekomstige bedrijfsuitbreidingen; - milieubelasting (o.a.
cumulatief verkeer, productieprocessen) kan leiden tot klachten of gezondheidsrisico’s bij bewoners. Ad b. Toekomstige belemmeringen voor omliggende bedrijvigheid Realisatie van woningen kan op termijn leiden tot beperkingen voor bestaande bedrijven (belemmeringenregeling milieu), bijvoorbeeld bij uitbreidingswensen van Cloëtta of andere ondernemers. Dit kan juridische en economische gevolgen hebben, en mogelijk bezwaarprocedures veroorzaken. Ad c. Acceptatie van maatregelen en leefkwaliteit Om aan geluidsnormen te voldoen, zijn mogelijk technische maatregelen nodig zoals geluidschermen, dove gevels of positionering van woningen in clusters. Daarnaast is het nodig om een afwijkingsbesluit te nemen waarmee afgeweken kan worden van de norm voor geluid. Dit kan afbreuk doen aan de leefbaarheid, woonkwaliteit van het gebied of gezondheid van bewoners. Financiën: Om het project tijdens de intentiefase te kunnen begeleiden is een voorbereidingskrediet nodig. Uit dit krediet worden de ambtelijke kosten gedekt voor onder andere: projectmanagement, juridisch advies, inhoudelijke beoordelingen van onderzoeken, tekenwerk. Een overzicht van de geraamde kosten is weergegeven in bijlage 1. Dit overzicht onderbouwt dat er €84.300,- nodig is voor de voorbereidingen. Het voorbereidingskrediet zal worden gedekt uit de vergoeding die in de intentieovereenkomst is opgenomen.
Deze kosten worden in rekening gebracht bij de initiatiefnemer nadat de gemeenteraad het voorbereidingskrediet beschikbaar heeft gesteld. Als de partijen besluiten (op basis van een haalbaar geacht stedenbouwkundig plan e.a.) om het plan verder te ontwikkelen, sluiten de partijen een aanvullende (anterieure)overeenkomst met de afspraken over de (eventuele aanvullende) kosten van de gemeente voor de uitwerking van het plan. Juridisch: Op grond van artikel 87 Gemeentewet heeft het college geheimhouding gelegd op deze bijlage 1 van het dit voorstel. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b van de Woo. De geheimhouding op te leggen tot het einde van de anterieure overeenkomst die volgt na deze intentieovereenkomst. Indien er geen anterieure overeenkomst volgt, geldt de geheimhouding tot einde intentieovereenkomst.
3
Voor de geheimhouding is geen concrete einddatum vastgesteld, aangezien deze afhankelijk is van de termijn waarop de benodigde onderzoeksresultaten (betreffende geur en geluid) beschikbaar komen en de daaropvolgende acties die hieruit voortvloeien. Alternatieven: - Geen medewerking verlenen aan het onderzoeken van de haalbaarheid De ontwikkeling van de Graaf Adolfstraat komt stil te liggen of wordt vertraagd, waardoor een belangrijke kans voor diversiteit aan o.a. sociale, betaalbare woningen in de regio verloren gaat. De initiatiefnemer kan afhaken of elders investeren, wat ervoor zorgt dat deze locatie een bedrijventerrein zal blijven i.p.v. de woningen die in deze woningnood nodig zijn. De gemeente heeft minder invloed op eventuele toekomstige initiatieven, waardoor deze minder goed aansluiten op gemeentelijke beleidsdoelen. -
Geen voorbereidingskrediet verstrekken De gemeente verliest grip op de ruimtelijke inrichting van het gebied en mist de kans om regie te voeren over een kwalitatieve ontwikkeling.
Participatie en communicatie: De volledige verantwoordelijkheid voor dit participatietraject ligt bij de initiatiefnemer. Bij de uitwerking van de plannen zal invulling gegeven worden aan het aspect participatie. Daarbij is het van belang dat onderzocht wordt of een samenwerking mogelijk is met de lokale ondernemers in de ontwikkeling en verdere bedrijfsvoering/- exploitatie betrokken worden. De plannen worden daarom met direct omwonenden/ omliggende bedrijven besproken. Planning en vervolgproces: De komende periode staat in het teken van het afronden van de benodigde onderzoeken en de verdere uitwerking van het plan. Het streven is om uiterlijk eind 2025 de haalbaarheidsfase af te ronden, inclusief alle relevante onderzoeken en de looptijd van de intentieovereenkomst. Na de afronding van het haalbaarheidsonderzoek wordt, indien positief beoordeeld, de omgevingsprocedure opgestart. Dit omvat onder andere de aanvraag en beoordeling van de benodigde vergunningen, het doorlopen van eventuele inspraakprocedures en het juridischplanologisch vastleggen van de ontwikkeling. De vervolgstappen worden afgestemd met de initiatiefnemer en andere betrokken partijen om het proces efficiënt en zorgvuldig te laten verlopen. Link(s) naar eerdere besluitvorming of (actieve) informatie: N.V.T. Bijlage(n): 1.
Plankosten Graaf Adolfstraat te Sneek GEHEIMHOUDING Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.
mr. drs. J.A. de Vries
drs. C. Smits
4
, burgemeester.
, gemeentesecretaris.
Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Haalbaarheidsonderzoek Graaf Adolfstraat te Sneek Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 8 juli 2025;
besluit:
a. Een voorbereidingskrediet van €84.300,- beschikbaar te stellen voor de gemeentelijke kosten tijdens de definitiefase en om een grondcomplex te openen voor de administratie van de voorbereidingskosten. Dit wordt gebruikt om de haalbaarheid van het ontwikkelingsplan Graaf Adolfstraat te Sneek te onderzoeken; b. Dit krediet volledig te dekken uit de bijdrage van initiatiefnemer Blaauw Graaf B.V.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 18 september 2025
mr. drs. J.A. de Vries
G.W. Stegenga
5
, voorzitter.
, griffier.