Raadsvoorstel - Grondexploitatie woningbouw Hindeloopen

Ons nummer: R25.000161

*R25.000161*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Behandelend team Portefeuillehouder Raadscommissie Raadscommissie Raadsvergadering

: : : : :

Ruimtelijke Ontwikkeling Michel Rietman Doarp, Stêd en Omkriten 2 december 2025 18 december 2025

Onderwerp

:

Grondexploitatie woningbouw Hindeloopen

Raadsvoorstel: a. De grondexploitatie voor woningbouw in Hindeloopen vast te stellen. b. Voor deze werkzaamheden een uitvoeringsbudget van € 988.724,- (exclusief btw) beschikbaar te stellen en deze grotendeels te laten dekken uit de voorgenomen grondverkoop. c. Een verliesvoorziening te treffen van € 59.454,-. d. Op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlage "notitie grondexploitatie Hindeloopen_geheim". De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b Woo. e. De geheimhouding op te leggen tot 1-1-2031 (5 jaar na vaststelling van de grondexploitatie). Samenvatting: De gemeente wil de bouw van 20 nieuwe woningen in de stad Hindeloopen mogelijk te maken. Dit betreffen allemaal koopwoningen in het sociale en betaalbare segment. Het gaat om 14 rijwoningen en 6 appartementen. Om de verwachte kosten en opbrengsten van dit plan in beeld te brengen is een grondexploitatie opgesteld. Het plan sluit op een negatief resultaat van € 59.454. De grondexploitatie leggen we in dit voorstel aan u voor. In de afgelopen jaren zijn er weinig nieuwe woningen in Hindeloopen gerealiseerd. Uit de kernenaanpak woningbouw Hindeloopen blijkt dat er vooral behoefte is aan woningen voor starters en ouderen. Wat betreft mogelijke locaties kwamen daarbij de locaties 'Yndijk' en 'Speeltuin' als kansrijk naar voren.

Voordeel van deze locaties is dat deze al eigendom van de gemeente zijn. De locaties bevinden zich dichtbij bestaande bebouwing. In de planvorming is daarom zoveel mogelijk rekening gehouden met de omwonenden. De opbrengsten in het plan zijn beperkt doordat er sociale koopwoningen en betaalbare woningen gebouwd worden. Omdat het in beide gevallen om binnenstedelijke locaties nabij het water gaat, moeten er relatief veel kosten gemaakt worden om woningbouw mogelijk te maken. Daarom sluit het plan op een negatief resultaat. In het kader van de woningbouwontwikkeling op de Yndijk wordt voldaan aan de eisen voor watercompensatie door verbreding van de bestaande watergangen aan de zuid- en oostzijde van het plangebied. Omdat deze ingrepen mogelijk gevolgen hebben voor de walbeschoeiing van aangrenzende percelen, is in overleg met omwonenden besloten om in het plan rekening te houden met herstelkosten. Deze investering draagt tevens bij aan het beperken van het risico op toekomstige nadeelcompensatie en bevordert een zorgvuldige uitvoering van het project.

1

Inleiding: Vanwege de behoefte aan nieuwe woningbouw is Hindeloopen opgenomen in de pilot 'kleine kernen aanpak'. Deze pilot is op 19 december 2023 door het college vastgesteld. In dit traject is samen met inwoners een analyse gemaakt van kansrijke locaties voor woningbouw. Vervolgens is er op 18 april 2024 door de raad een voorbereidingskrediet goedgekeurd om de haalbaarheid van woningbouwontwikkeling verder te onderzoeken. Vanaf dat moment is het projectteam aan de slag gegaan met het opstellen van de voorwaarden en een stedenbouwkundig plan voor de locaties. De volgende stap is het vaststellen van een grondexploitatie, hierin zijn de totale kosten en opbrengsten begroot die met de voorgenomen woningbouwontwikkeling gemoeid zijn. Voordat de woningen gerealiseerd kunnen worden, moet het gebied geschikt worden gemaakt voor woningbouw. Dit brengt kosten met zich mee. Om de verwachte opbrengsten en kosten in beeld te brengen, is een grondexploitatie opgesteld. De grondexploitatie is verder uitgewerkt in de 'notitie grondexploitatie Hindeloopen_geheim'. In deze bijlage worden de bedragen en uitgangspunten in de grondexploitatie nader toegelicht. Van deze notitie is ook een versie gemaakt die openbaar gedeeld kan worden. Hierin zijn de specifieke kosten- en opbrengstenramingen weggelaten.

Zo wordt voorkomen dat potentiële inschrijvers bij een toekomstige aanbesteding of tenderprocedure inzicht krijgen in de exacte begrotingsbedragen, en daar hun inschrijving op afstemmen.

Locatie: “Speeltuin”

Locatie: “Yndijk”

2

Toelichting ruimtelijke procedure in relatie met de grondexploitatie Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking. Deze wet kent het bindend adviesrecht voor aangewezen projecten. De gemeenteraad heeft in zijn besluit van 21 december 2023 een lijst vastgesteld waarin is aangegeven in welke gevallen de raad wel of geen adviesrecht heeft voor een project. In artikel 2, categorie 2 onder 1a heeft de raad onder meer bepaald dat het college projecten met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA) zelfstandig mag afdoen. Daarbij gaat het om ‘het realiseren van woningbouw met bijbehorende bouwwerken binnen, of aansluitend aan, de bebouwde kom en het aantal woningen niet meer bedraagt dan 30’. De besluitvorming rond de BOPA is hiermee een bevoegdheid van het college. De grondexploitatie, een belangrijk onderdeel van het ontwikkelingsbeleid, blijft echter een bevoegdheid van de gemeenteraad, ook onder de Omgevingswet. Daarom ligt nu alleen de vaststelling van de grondexploitatie voor en bereidt het college het besluit op de BOPA voor.

Global Goals: SDG 10: Ongelijkheid verminderen. Door sociale koopwoningen en betaalbare woningen te realiseren, verkleint dit project de ongelijkheid op de woningmarkt doordat het de kansen voor starters vergroot om een eigen woning te kopen. SDG 11: Duurzame steden en gemeenschappen. Met het aanbod van nieuwe woningen wordt aan, onder andere, jongeren de mogelijkheid geboden in Hindeloopen te blijven wonen. SDG 7: Betaalbare en duurzame energie. De nieuwe woningen voldoen aan de laatste energienormen, zijn voorzien van zonnepanelen, en gaan daarmee duurzaam om met energie.

Argumenten: Ad. a.1 Om de ontwikkeling van deze woningbouwlocatie mogelijk te maken is een grondexploitatie nodig. De woningbouwontwikkeling betreft een gemeentelijke ontwikkeling. De grond is al in eigendom van de gemeente. Voordat er inkomsten uit de grondverkoop kan plaatsvinden, moeten er eerst kosten worden gemaakt om de grond bouw- en woonrijp te maken. Het openen, herzien en sluiten van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de raad. Ad. a.2

Om de ontwikkeling mogelijk te maken moeten de financiële kaders afgestemd worden met de raad. Een grondexploitatie is een begroting van de verwachte kosten en opbrengsten die met de voorgenomen ontwikkeling gemoeid zijn. Deze kosten en opbrengsten zijn bepaald aan de hand van uitgangspunten, dit wordt nader toegelicht in de ‘notitie grondexploitatie Hindeloopen’. Door de grondexploitatie te openen en vast te stellen zijn de kaders waarbinnen het openbaar gebied aangelegd wordt, en de grond uitgegeven kan worden, vooraf duidelijk.

Ad. b.1

Om de ontwikkeling mogelijk te maken moeten er eerst kosten gemaakt worden voordat er inkomsten tegenover staan. De raad is bevoegd om de middelen uit de grondexploitatie beschikbaar te stellen aan het college om tot uitvoering over te gaan. De inkomsten, uit de verkoop van bouwrijpe kavels, vinden plaats aan het eind van het traject. Om tot uitvoering van het woningbouwplan te komen is een krediet van € 988.724 (exclusief btw) benodigd.

3

Ad. c.1

De verwachte opbrengsten uit de grondverkoop zijn niet voldoende om de verwachte kosten in zijn geheel te dekken. Het woningbouwplan voorziet in de realisatie van sociale koopwoningen en betaalbare woningen. De grondwaarde onder deze woningen, en daarmee de inkomsten in de grondexploitatie, zijn relatief laag. Omdat het om binnenstedelijke locaties nabij het water gaat, moeten er naar verhouding hoge kosten gemaakt worden. In de exploitatie ontstaat daarom een verwacht tekort van € 59.454 (contante waarde). Voor dit tekort moet een verliesvoorziening worden aangemaakt om te komen tot een sluitende exploitatie.

Ad. d en e

Om de economische en financiële belangen van de gemeente te beschermen is geheimhouding nodig. Geheimhouding van de grondexploitatie is nodig omdat het de economische en financiële belangen van de gemeente kan schaden (art. 5.1 lid 2 onder b Woo). De gemeentelijke onderhandelingspositie komt onder druk te staan, als bijvoorbeeld aannemers weten hoeveel koster er geraamd zijn. Ook bij grondverkoop is het belangrijk dat ontwikkelaars niet weten welke prijzen we al hebben opgenomen in de exploitatie. Dit geldt alleen voor de economische en financiële belangen. Daarom is er, naast de geheime bijlage, ook een openbare bijlage gemaakt. Afgezien van het ontbreken van financiële informatie is de openbare versie verder vrijwel gelijk aan de geheime versie.

Rol en bevoegdheid: De ontwikkeling van deze locatie is een gemeentelijke ontwikkeling. De benodigde gronden zijn reeds in eigendom. Voordat de grond als bouwrijpe kavels verkocht kan worden, moeten er eerst kosten gemaakt worden om het gebied bouw- en woonrijp te maken. Het openen, herzien en sluiten van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Risico’s: Een grondexploitatie is een inschatting van kosten en opbrengsten. Hier liggen uitgangspunten aan ten grondslag. Als plannen verder uitgewerkt worden, kunnen er afwijkingen ontstaan, bijvoorbeeld door gewijzigde uitgangspunten. Daarnaast zijn externe factoren zoals de inflatie, hypotheekrente, bouwkostenstijging en de ontwikkeling van de woningmarkt van belang -

In Nederland is sprake van toenemende netcongestie op het elektriciteitsnet, waaronder ook in de regio Hindeloopen. Het is op dit moment nog onzeker wat de mogelijke consequenties voor het project zijn.

-

Het woningbouwprogramma kent geen segment 'dure koop'. Dat zijn woningen met een verkoopprijs van meer dan € 405.000. Deze categorie levert vaak de hoogste grondwaarde op en is daarmee het lucratiefst om te ontwikkelen. Voor ontwikkelaars kan het daarom mogelijk minder interessant zijn om in te schrijven op het project wanneer dit via een tenderprocedure op de markt komt.

Financiën: In totaal is er voor de uitvoering van het voorgenomen woningbouwplan in Hindeloopen een bedrag van € 988.724,- (exclusief btw) benodigd. Hiervan kan een groot deel à € 953.839 gedekt worden uit de verkoop van woningbouwkavels. Het tekort, uitgaande van de contante waarde, bedraagt € 59.454. Hiervoor dient een verliesvoorziening te worden opgenomen. De verliesvoorziening wordt gedekt vanuit de Algemene Reserve.

Juridisch: Bestluit Begroting en Verantwoording (BBV) Omgevingswet Grondbeleid 2021-2025 Grondprijsbrief en parameters 2025

4

Alternatieven: Voor het uitvoeren van het woningbouwplan door de gemeente is een grondexploitatie verplicht. Een alternatief kan zijn het gebied in huidige staat te verkopen, en zowel de woningen als de inrichting van het openbaar gebied door een (gebieds)ontwikkelaar te laten uitvoeren. Deze ontwikkelaar zal echter tegen dezelfde zaken aanlopen die de ontwikkeling bemoeilijken: enerzijds beperkte inkomsten vanwege de kleine woningen (bedoeld om de woningen betaalbaar te houden) en anderzijds hoge civiele kosten. De ontwikkelaar zal daarbij ook nog grond van de gemeente moeten aankopen, aangezien het plangebied in eigendom van de gemeente is. Participatie en communicatie: Participatie en communicatie vindt voornamelijk plaats in het planologisch proces. Omdat de voorgenomen ontwikkeling in de buurt van bestaande woningen komt, is met de direct aanwonenden gesproken over de watercompensatie, en de gevolgen voor de bestaande damwanden. De afspraken hierover werken door in de grondexploitatie in de vorm van kosten voor walbeschoeiing en nadeelcompensatie. Planning en vervolgproces: De ruimtelijke procedure vindt plaats middels een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA), de ontwerpvergunning is in voorbereiding. Nadat de ruimtelijke procedure is doorlopen, en de grondexploitatie door de raad is vastgesteld kunnen de fysieke werkzaamheden starten.

Links naar eerdere besluitvorming of (actieve) informatie: - Eindrapportage kernenaanpak en schetsmodellen: https://sudwestfryslan.nl/woningbouwprojecten/hindeloopen/. -

Raadsbesluit voor het voorbereidingskrediet: https://sudwestfryslan.raadsinformatie.nl/document/13940220/1#search=%22vo orbereidingskrediet%20hindeloopen%22

Bijlagen: 1. Bijlage grondexploitatie Hindeloopen_geheim 2. Bijlage grondexploitatie Hindeloopen_openbaar

Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. C. Smits

5

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân

Onderwerp Grondexploitatie woningbouw Hindeloopen Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 28 oktober 2025;

besluit: a. b. c. d. e.

De grondexploitatie voor woningbouw in Hindeloopen vast te stellen. Voor deze werkzaamheden een uitvoeringsbudget van € 988.724,- (exclusief btw) beschikbaar te stellen en deze grotendeels te laten dekken uit de voorgenomen grondverkoop. Een verliesvoorziening te treffen van € 59.454,-. Op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlage "notitie grondexploitatie Hindeloopen_geheim". De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b Woo. De geheimhouding op te leggen tot 1-1-2031 (5 jaar na vaststelling van de grondexploitatie). Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 18 december 2025

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

6

, voorzitter.

, griffier.