Raadsvoorstel - Grondexploitatie Tijdelijke woonwijk

Ons nummer: R25.000164

*R25.000164*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Behandelend team Portefeuillehouder Raadscommissie Raadscommissie Raadsvergadering

: : : : :

Ruimtelijke Ontwikkeling Michel Rietman Doarp, Stêd en Omkriten 2 december 2025 18 december 2025

Onderwerp

:

Grondexploitatie Tijdelijke woonwijk

Raadsvoorstel: a. De grondexploitatie voor de tijdelijke woonwijk aan de Pim Mulierstraat vast te stellen; b. Voor de werkzaamheden ten behoeve van de tijdelijke woonwijk een uitvoeringsbudget van € 1.444.000 exclusief btw beschikbaar te stellen en deze volledig te dekken uit interne grondverkoop; c. De toekomstige subsidiegelden te reserveren onder de “reserve grondexploitaties”; d. Op grond van art. 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlage “Notitie Grex Tijdelijke woonwijk_geheim” en de bijlage “Bestuursovereenkomst COA-Gemeente SúdwestFryslân Tijdelijke flexwoningen voor statushouders_geheim”. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b Woo; e. De geheimhouding op te leggen tot 1-1-2031 (5 jaar na vaststelling van de grondexploitatie). Samenvatting: "Stel je voor. Een plek in Sneek in 2025, waar wonen en natuur samenkomen. Vroeger een manege voor jong en oud, welke door de tijd een pension is geworden, biedt over een jaar een prachtige plek voor tal van nieuwe inwoners voor Sneek. Tijdelijk van aard, circulair én modulair. Waar de woonbeleving voorop staat en het serviceniveau hoog is." En dit alles zonder dat het de gemeente geld kost. Sterker nog, de grond blijft in eigendom van de gemeente waardoor deze in de toekomst weer ingezet kan worden.

1

Vogelvlucht, impressie tijdelijke woonwijk

Op het voormalige manegeterrein aan de Pim Mulierstraat in Sneek komt een tijdelijke wijk met 150 woningen. Belangrijke kenmerken van de nieuwe wijk zijn veel groen, royale opzet, gezamenlijke ruimtes en een hoge uitstraling met kwaliteitswoningen. Elk woongebouw bestaat uit twee of drie lagen. Het zullen vooral mensen die snel iets nodig hebben, kleine huishoudens, jongeren en starters zijn die in de nieuwe wijk een woning huren.

Omgeving tijdelijke woonwijk

Dat er is gekozen voor een tijdelijke en niet een permanente wijk, heeft te maken met de snelheid van toevoegen. Normaalgesproken kost een woonwijk bouwen zeven tot tien jaar. Dit project zorgt daarmee voor een snelle verlichting van de woningdruk.

2

Dilemma en oplossingen: Netcongestie Bij dit project staan we voor een gezamenlijke uitdaging. De elektra kan niet op tijd geleverd worden en de aanvraag van 150 woningen legt een groot beslag op het netwerk. In de tender en in vervolg gesprekken hebben wij daarom altijd aangestuurd op slimme oplossingen. Gelukkig hebben WIJK en de gemeente elkaar hierin gevonden. Om de vertraging te voorkomen en het project op koers te houden, heeft de ontwikkelaar meegedacht en heeft zij een vernieuwende route voorgesteld. De oplossing is een versnellingsmaatregel: de inzet van het innovatieve WIJKaccu-systeem. Dit tijdelijke accu-systeem is een duurzame, groenere en netwerkvriendelijke oplossing die zorgt dat er ruim een jaar eerder gewoond kan worden. Daarnaast vermindert het de druk op het netwerk door groene stroom op te slaan bij overaanbod en deze te leveren bij extra vraag van de bewoners. Daarom is het plan ook om het niet alleen als versnellingsmaatregel in te zetten. Op dit moment onderzoeken we de mogelijkheid om dit systeem permanent in te zetten. Om deze versnellingsmaatregel te omarmen, stelt de gemeente zich op als kosten- en risicodragende partner. Dit is een kostbare oplossing waarvan wij een deel willen dragen. Daarmee dragen we bij aan versnelling, vergroening en een netwerkvriendelijke aanpak die bijdraagt aan een robuuster en toekomstbestendig energiesysteem.

Wij vragen u in te stemmen met deze versnelling. Zo realiseren we niet alleen 150 betaalbare woningen sneller dan verwacht, maar bouwen we ook samen aan een toekomstbestendige en innovatieve gemeente. Deze kosten worden ruimschoots gedekt door de grondopbrengst. Dilemma en oplossing: Autoverkeer Pim Mulierstraat Het toevoegen van 150 woningen zorgt onoverkomelijk voor extra verkeer. En dat terwijl deze weg onlangs is aangewezen als onderdeel van het fietsroutenetwerk van Sneek. Het is nu een autoarme, voor gemotoriseerd verkeer doodlopende straat. De oplossing is deze straat te vernieuwen tot een Fietsstraat. Dit is een straat waar de fietser eerste gebruiker is en waar verkeerplateau’s zorgen voor lagere snelheden. Er zijn nog twee andere varianten onderzocht. Deze worden verderop in het voorstel doorgenomen, onder ‘Alternatieven’. Deze inrichting is kostbaar maar lost niet alleen de extra verkeersdruk op, het is ook een versterking van het fietsroutenetwerk. Deze kosten worden daarbij volledig gedekt door de grondopbrengst.

Inleiding: Op 8 november 2022 heeft uw college besloten een haalbaarheidsonderzoek te starten naar de bouw van circa 150 tijdelijke woningen op de voormalige ‘manegelocatie’ aan de Pim Mulierstraat 7 in Sneek. Naar aanleiding van het haalbaarheidsonderzoek en gevoerde gesprekken met verschillende corporaties, zijn er op 4 april 2023 verschillende scenario’s voorgelegd. Het college heeft besloten om door middel van een tender een marktpartij te selecteren voor de realisatie van dit project. Na het collegebesluit zijn er voor de ontwikkeling van de tijdelijke woningen uitgangspunten opgesteld. Op 14 november 2023 heeft uw college deze uitgangspunten vastgesteld en de raad hierover geïnformeerd in de raadsvergadering van 21 december 2023. Ook is er in dezelfde raadsvergadering een uitvoeringskrediet beschikbaar gesteld. Vervolgens is het tenderproces opgestart en konden marktpartijen zich inschrijven voor de selectiefase. Van de ingeschreven partijen zijn er een aantal partijen geselecteerd die door zijn gegaan naar de laatste fase van de tender, namelijk de gunningsfase.

3

Schetsplattegrond inschrijving 2025 Inmiddels heeft een partij (WIJK) een mooie inschrijving ingediend die voldoet aan onze eisen en wensen. We hebben in de tender opgenomen dat er tijdelijke woningen gerealiseerd moeten worden met permanente kwaliteit. Een mix van verschillende huurniveaus voor verschillende doelgroepen. Van sociale huur (niveau Sneek) tot aan vrije sector woningen. Er is ingezet op een wijk met veel groen (bestaand groen handhaven en versterken), gezamenlijke buitenruimte waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en woningen met een hoogwaardige uitstraling qua architectuur. Dit is allemaal opgenomen in de inschrijving van WIJK. Afspraken tussen de gemeente en ontwikkelaar zijn ondertussen vastgelegd (samenwerkingsovereenkomst). We staan klaar voor de start. Global Goals: SDG 11: Duurzame steden en gemeenschappen Doel: Steden en nederzettingen inclusief, veilig, veerkrachtig en duurzaam maken. Bijdrage: Flexwoningen bieden een snelle oplossing voor woningnood Extra sociale en betaalbare huur wordt toegankelijk gemaakt Statushouders krijgen toegang tot huisvesting Accusysteem zorgt voor een stabielere energie-infrastructuur SDG 7: Betaalbare en duurzame energie Doel: Toegang tot betaalbare, betrouwbare, duurzame en moderne energie voor iedereen.

Bijdrage: Accusysteem vangt pieken in energieverbruik op, waardoor het net efficiënter wordt gebruikt Bevordert de integratie van hernieuwbare energie SDG 13: Klimaatactie: Doel: Dringend actie ondernemen om klimaatverandering en haar impact te bestrijden. Bijdrage: Accusysteem kan CO2-uitstoot verminderen door efficiënter energiegebruik.

4

-

Ondersteunt de transitie naar duurzame energiebronnen.

Argumenten: a, b. 1 Om de ontwikkeling van deze woningbouwlocatie mogelijk te maken is een grondexploitatie nodig. De ontwikkeling van deze locatie is een gemeentelijke ontwikkeling. Er zijn hiervoor gronden benodigd die vervolgens als bouwrijpe kavels kunnen worden uitgegeven aan een ontwikkelende partij. Voordat er inkomsten uit de grondverkoop plaatsvinden, dienen er eerst kosten gemaakt te worden om het openbare gebied bouw- en woonrijp te maken. Het openen, herzien en sluiten van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de raad. a, b. 2 Om de ontwikkeling mogelijk te maken moeten financiële kaders afgestemd worden met de raad. Een grondexploitatie is een balans tussen begrote kosten en opbrengsten. In de grondexploitatie worden deze tegen elkaar afgezet. De grondwaarde en de kosten zijn bepaald aan de hand van de kaders en uitgangspunten. Door de grondexploitatie te openen en vast te stellen zijn de kaders, waarbinnen het openbaar gebied aangelegd wordt en de grond uitgegeven kan worden, vooraf duidelijk. De gemeente kan dan aan de slag om de Pim Mulierstraat binnen de kaders te vernieuwen en de grond te verhuren. De financiële kaders zijn onderbouwd in de bijlagen. c. 1

Om de subsidie juist te kunnen inzetten worden deze gelden gereserveerd. De subsidie wordt gereserveerd en buiten de scope van de grondexploitatie gehouden, omdat deze bedoeld is om de vastgoedexploitatie mogelijk te maken. Als het nodig is maken we hierover aparte afspraken met betrokken partijen.

c. 2

Om te voorkomen dat de subsidie al ingezet wordt voor deze binnen is, worden deze gelden gereserveerd. Het risico bestaat dat de subsidie misgelopen wordt, omdat achteraf (als aan voorwaarden is voldaan) wordt uitbetaald. Door deze subsidie te reserveren is dit risico gedekt en kan de subsidie later alsnog ingezet worden.

d, e

Om de economische en financiële belangen van de gemeente te beschermen is geheimhouding nodig. Geheimhouding van de grondexploitatie is nodig omdat het de economische en financiële belangen van de gemeente kan schaden (art. 5.1 lid 2 onder b Woo). De gemeentelijke onderhandelingspositie komt onder druk te staan als bijvoorbeeld aannemers weten hoeveel kosten er geraamd zijn. Ook bij grondverkoop is het belangrijk dat ontwikkelaars niet weten welke prijzen we hebben opgenomen. Dit geldt alleen voor de economische en financiële belangen. Daarom is de geheime bijlage ook aangepast zodat alle overige informatie wel openbaar beschikbaar is. Deze openbare versie is gelijk aan de geheime evenknie. Het enige verschil is dat de financiële cijfers zijn weggelaten.

Rol en bevoegdheid: De ontwikkeling van deze locatie is een gemeentelijke ontwikkeling. Er zijn hiervoor gronden benodigd een deel daarvan als kavel verkocht/verhuurt kan worden. Voordat er inkomsten van de grond plaatsvinden, dienen er eerst kosten gemaakt te worden om het openbaar gebied bouw- en woonrijp te maken. Het openen, herzien en sluiten van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Risico’s: Schattingsonzekerheden: Een grondexploitatie is een inschatting van kosten, opbrengsten en uitgangspunten. Als de plannen verder uitgewerkt worden kunnen er afwijkingen ontstaat. Dit kan ook door externe markteffecten komen, denk bijvoorbeeld aan de hoge inflatie van de afgelopen jaren. De markteffecten kunnen trouwens ook positief zijn. Netcongestie: De netwerkbeheerder geeft nu aan dat er eind 2027 huisaansluitingen kunnen komen. Dit vertraagt de bouw met meer dan een jaar. Daarnaast blijft er enige onzekerheid over het werkelijk beschikbaar zijn van de aansluitingeneind 2027. De ontwikkelaar denkt

5

echter proactief mee en heeft een concreet voorstel voor tijdelijke stroomvoorziening gedaan. In de exploitatie zijn daarom al kosten opgenomen voor deze stroomvoorziening. Omdat er onzekerheid is, en nog afspraken gemaakt moeten worden, over onder andere de restwaardes, ontstaat er een risico op kostenoverschrijding. De verwachting is dat er een laag risico is op een overschrijding. Kansen: Oplossing netcongestie: In de exploitatie zijn al kosten opgenomen voor een tijdelijke stroomvoorziening minus de restwaarde. WIJK ziet echter kansen om dit tijdelijke systeem permanent in te zetten. Dit zal het project nog duurzamer, gezonder en aantrekkelijker maken. Een project wat als voorbeeld kan dienen voor anderen. Mogelijk zijn de kosten per saldo ook nog lager. Voorbeeldproject: Ervaringen uit dit project kunnen ingezet worden voor andere locaties. Showcase versnelling: We weten dat het kan, hoe het kan en wat het kost. Dit bied kansen om andere projecten te versnellen. Showcase netcongestie: Dit project biedt de unieke kans om te dienen als een showcase om de druk op het net te verlichten. We positioneren de gemeente hiermee als innovatieve voorloper die laat zien dat woningbouw mogelijk is, zelfs bij netcongestie. Financiën: Voor het uitvoeren van dit advies is een bedrag nodig van circa €1.444.000 welke volledig gedekt worden door de grondopbrengst.

Deze kosten worden gemaakt voor de planvorming, uitvoering en begeleiding van de tijdelijke woonwijk en de aanpassingen aan de Pim Mulierstraat. Dit bedrag wordt gedekt door een interne levering van de grond. Deze interne levering wordt deels gedekt door de huuropbrengsten en deels uit toekomstige grondexploitatie (strategisch gronden). De grond blijft immers in bezit van de gemeente. Er is geen verliesvoorziening of andere ruimte nodig op de begroting om de bedragen te dekken. Daarnaast wordt er subsidie ontvangen van het COA (pilot FlexSH), voor de 48 van de 150 woningen. De voorwaarde is dat in ieder geval 24 van deze 48 woningen ingezet worden voor statushouders. De andere 24 woningen krijgen ook subsidie, maar mogen vrij verhuurd worden. Als we volledig voldoen aan de subsidievoorwaarden, dan gaat het om totaal € 4.800.000. Deze zal in 10 stappen (één keer per jaar) uitgekeerd vanaf het moment dat de eerste bewoner intrekt. Het volledige overzicht en de voorwaardes zijn te vinden in de getekenden bestuurlijke overeenkomst (bijlage 3). Juridisch: - Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). - Omgevingswet (Wro).

- Financiële verordening - Grondbeleid 2022-2025 - Grondprijsbrief en parameters 2025 - Samenwerkingsovereenkomst WIJK Alternatieven: - Variantenafweging Pim Mulierstraat: De tijdelijke woonwijk zal voor meer verkeer zorgen, terwijl deze weg onlangs is opgenomen in het fietsroutenetwerk van Sneek. Daarom is een variant voorgesteld om de weg op te waarderen als Fietsstraat. Omwonende hebben daarop twee varianten aangedragen voor deze weginrichting. In bijlage 4 is een rapport te vinden waarin deze varianten zijn afgewogen.

6

Schematische weergave uit Variantenafweging door Witteveen&Bos

De effectbeoordeling laat zien het volgende zien:

Tabel uit Variantenafweging door Witteveen&Bos

-

-

Uit het zelfde rapport blijkt dat de alternatieve varianten ook duurder zijn in aanleg. Mocht u kiezen voor een andere variant dan heeft dit financieel de volgende keuzes. Variant 1 is €280.000 duurder en Variant 2 is €915.000 duurder. Geen tijdelijk accu-systeem: Dit bespaart direct circa €240.000. Het nadeel is dat de bewoners een jaar tot twee jaar later kunnen intrekken. Omdat het afhankelijk is van de netwerkbeheerder is er een risico dat dit zelfs langer kan duren. Ruimte voor statushouders loslaten: Op dit moment is afgesproken dat de ontwikkelaar 24 van de 150 woningen eerst aanbiedt aan statushouders. Hiervoor krijgen we een aanzienlijke subsidie van het COA. Deze subsidie is voor 48 woningen waarvan in ieder geval 50% ingezet wordt voor statushouders en 50%

7

-

voor eenieder. De ruimte die we hier voor statushouders bieden zorgt daarmee ook voor versnelling van woningen voor alle andere zoekers. Bebouwing permanent maken: Om dit mogelijk te maken moeten we meer uitzoeken, wat de nodige tijd kost. Er is juist gekozen om snelheid de prioriteit te maken. Door in te zetten op tijdelijke woningen kunnen bewoners jaren eerder intrekken. Naast het bereikte tempo, is met dit plan niks aan kwaliteit ingeleverd.

Participatie en communicatie: Voor de ontwikkeling van de tijdelijke woonwijk zijn we, samen met ontwikkelaar WIJK, regelmatig met omwonenden en de tennisvereniging in contact in de vorm van bijeenkomsten in de buurt. In het toewerken naar een definitief ontwerp voor de tijdelijke woonwijk en de aansluitende Pim Mulierstraat wordt op die manier de input van omwonenden meegenomen in de afwegingen. Zo brachten omwonenden ideeën in voor de groenstrook tussen de bestaande bebouwing en de nieuwe woonwijk, werden ideeën geopperd voor verbreding van het water en wordt met omwonenden gesproken over een mogelijke, tijdelijke energievoorziening in de vorm van een batterij/aggregaat en op welke plek deze moet komen. Ten aanzien van de herinrichting van de Pim Mulierstraat gaf een deel van de omwonenden uitgebreide inhoudelijke input en argumenten bij de voorkeur naar de voorgestelde fietsstraat. Andere omwonenden hadden hele andere ideeën voor de straat. Zo zijn de twee andere varianten ontstaan. Het uitgevoerde onderzoek naar de varianten is besproken met alle omwonenden. Specifiek het besluit ten aanzien van de grondexploitatie is minder van belang voor omwonenden. Wel is een besluit over de inrichting van de Pim Mulierstraat van belang om te communiceren met de omwonenden. Naar aanleiding van het collegebesluit heeft telefonisch contact plaatsgevonden met de contactpersonen.

Vervolgens hebben direct omwonenden een brief over het genomen collegebesluit ontvangen, waarbij gewezen is op de behandeling in de raad en de inspraakmogelijkheid tijdens de commissie. Daarnaast wordt de projectpagina op de website regelmatig geüpdatet naar de nieuwste ontwikkelingen. Planning en vervolgproces: Over een jaar staan er 100 nieuwe woningen in Sneek. Link(s) naar eerdere besluitvorming of (actieve) informatie: • Projectpagina Gemeente • Projectpagina WIJK • Actieve informatie raad SOK Bijlage(n): 1. Notitie Grex Tijdelijke woonwijk_geheim 2. Notitie Grex Tijdelijke woonwijk_openbaar 3. Bestuursovereenkomst COA-Gemeente Súdwest-Fryslân Tijdelijke flexwoningen voor statushouders_geheim 4. Variantenafweging Pim Mulierstraat Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

8

, burgemeester.

drs. C. Smits

9

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Grondexploitatie Tijdelijke woonwijk Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 28 oktober 2025;

besluit:

a. b. c. d.

e.

De grondexploitatie voor de tijdelijke woonwijk aan de Pim Muluierstraat vast te stellen; Voor de werkzaamheden ten behoeve van de tijdelijke woonwijk een uitvoeringsbudget van € 1.444.000 exclusief btw beschikbaar te stellen en deze volledig te dekken uit interne grondverkoop; De toekomstige subsidiegelden te reserveren onder de “reserve grondexploitaties”; Op grond van art. 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlage “Notitie Grex Tijdelijke woonwijk_geheim” en de bijlage “Bestuursovereenkomst COA-Gemeente SúdwestFryslân Tijdelijke flexwoningen voor statushouders_geheim”. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b Woo; De geheimhouding op te leggen tot 1-1-2031 (5 jaar na vaststelling van de grondexploitatie).

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 18 december 2025

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

10

, voorzitter.

, griffier.