Raadsvoorstel - Grondexploitatie Opvanglocatie Harinxmaland 2025

Ons nummer: R25.000037

R25.000037

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Behandelend team Portefeuillehouder Raadscommissie Raadscommissie Raadsvergadering

: : : : :

Ruimtelijke Ontwikkeling Michel Rietman Doarp, Stêd en Omkriten 15 april 2025 8 mei 2025

Onderwerp

:

Grondexploitatie Opvanglocatie Harinxmaland 2025

Raadsvoorstel: a. De grondexploitatie voor de opvanglocatie Harinxmaland te Sneek vast te stellen; b. Voor het deel van de werkzaamheden ten behoeve van de opvanglocatie een uitvoeringsbudget van € 2.770.000,- exclusief btw beschikbaar te stellen en deze te dekken uit de voorgenomen grondverkoop; c. Voor het deel van de werkzaamheden ten behoeve van de Wending (Harinxmaland 2a) een uitvoeringsbudget van € 490.000,- exclusief btw vast te stellen en deze ten laste te brengen van de grondexploitatie Harinxmaland 2A; d. Voor het deel van de werkzaamheden ten behoeve van de openbare ruimte met een bovenwijks karakter en algemeen nut een investeringskrediet ter hoogte van € 3.553.000 beschikbaar te stellen en de daaruit voortvloeiende kapitaalslasten als onvermijdbare lasten mee te nemen in de programmabegroting 2026 vanaf jaarschijf 2027; e. Op grond van art. 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlage “Notitie Grex Opvanglocatie HML_geheim”. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b Woo; f. De geheimhouding op te leggen tot 1-1-2031 (5 jaar na vaststelling van de grondexploitatie).

Samenvatting: Om de opvanglocatie voor vluchtelingen in Harinxmaland mogelijk te maken, is de financiële haalbaarheid vastgesteld. Hiertoe is een grondexploitatie opgesteld met daarin alle kosten en opbrengsten. Het plan sluit op een positief resultaat van € 50.385 contante waarde. Daarnaast is een investeringskrediet nodig, met een kapitaallast van € 281.233 per jaar. De grondexploitatie en het benodigde investeringskrediet leggen we in dit raadsvoorstel aan u voor. In het plan wordt een kavel voor een opvanglocatie gerealiseerd. Op deze kavel bouwt het COA 50 woningen met plek voor 450 mensen. Ook worden er twee dienstengebouwen neergezet waarin onder andere ruimte is voor kantoren, ontvangst, activiteiten en opslag. Daarnaast wordt het terrein van de kavel ingericht voor gebruik. Alles binnen deze kavel is het domein van het COA. Alles buiten de kavel is het domein van de gemeente. De gemeente legt hiertoe een aantal openbare werken aan welke een groter nut hebben dan alleen het ontsluiten van de opvanglocatie. Zo zal het aan te leggen voorrangsplein in de Stadsrondwegnoord hinder op het doorgaand verkeer voorkomen en gebruikt kunnen worden voor toekomstige ontwikkelingen aan deze zijde van Harinxmaland. Dit geldt ook voor de verlenging van de vaart en aanliggend openbaar gebied. Deze vaartverlenging zal deels ten laste komen van het naastgelegen woningbouwplan de Wending.

Op de ligging en onderbouwingen van deze openbare werken komen we later in dit voorstel terug. De totale kosten van het openbaar gebied zijn verdeeld naar verhouding van het aantal woningen per ontwikkeling. Op raming van deze kosten en hoe deze verdeeld zijn, is verder ingegaan in de bijlage “Notitie Grex Opvanglocatie Harinxmaland”

1

Inleiding: De bestuursovereenkomst met het COA voor het huidige AZC in Noorderhoek eindigt per 24 november 2026. Het college heeft bij uw raad haar wens kenbaar gemaakt om samen met het COA te werken aan behoud van duurzame opvang door de realisatie van een nieuwe opvanglocatie. Op 23 november 2023 heeft de raad ingestemd met het verder ontwikkelen van een gebied aan de oostkant van het zoekgebied in Harinxmaland om te komen tot een omgevingsplan voor een opvanglocatie voor maximaal 450 vluchtelingen. Deze uitwerking is omschreven in de “Nota van Uitgangspunten”. Dit is de basis voor de grondexploitatie die gebruikt is om de financiële haarbaarheid te toetsen en de aangehouden uitgangspunten te benoemen. In de bijlage wordt de grondexploitatie nader toegelicht.

Omgeving ontwikkelingslocatie Stand van zaken De gemeenteraad heeft op 23 november 2023 besloten om een voorbereidingskrediet te verstrekken voor de verdere ontwikkeling van het gebied voor de opvanglocatie in Harinxmaland in Sneek. Vanaf dat moment is het projectteam aan de slag gegaan met het opstellen van de voorwaarden en een stedenbouwkundig plan voor deze nieuwe opvanglocatie. Met het COA is overlegd wat voor gebouwen en inrichting er ontwikkeld zullen worden. Daarnaast heeft de gemeente uitgewerkt wat er nodig is om op deze locatie een opvanglocatie mogelijk te maken. Voor het opstellen van de grondexploitatie zijn de volgende documenten als onderlegger gebruikt: -

Raadsvoorstel “Keuze voor de locatie vluchtelingenopvang in het zoekgebied Harinxmaland” d.d. 23 november 2023 Nota van Uitgangspunten (gelijktijdig in raadsvergadering met deze grondexploitatie) Intentieovereenkomst COA (collegebesluit, 4 februari 2025) Notitie parameters Grondexploitatie 2025 (collegebesluit, 11 februari 2025)

2

Stedenbouwkundig plan Er is een schets gemaakt waarbij alle omgevingsaspecten samen komen. Deze is onderdeel van de “Nota van Uitgangspunten”. Uit deze tekeningen is opgemeten wat er nodig is om dit gebied aan te leggen. Dit is gebruikt om een deel van de kosten voor de grondexploitatie te ramen.

Voorrangsplein In het Stedenbouwkundig plan is niet ingegaan op de ontsluiting van autoverkeer op de bestaande Stadsrondweg-noord (zie vette stippellijn in bovenstaande schets). Er is wel mee rekening gehouden dat het plan aansluit op het schetsontwerp voor dit voorrangsplein. Om een goed beeld te krijgen van hoe de wijkontsluiting er uit komt te zien, is aan Witteveen & Bos gevraagd een schetsontwerp te maken. Op basis van dit ontwerp heeft het bureau ook een SSKraming opgesteld. Deze kostenraming is gebruikt voor de grondexploitatie en het investeringskrediet.

3

Vaart Harinxmapark Deze vaart ligt tussen de Wending en de opvanglocatie. Deze vaart creëert het boezemwater waar alle drie de ontwikkelingen op gaan afwateren en dient als compensatie voor de verharding die toegevoegd gaat worden aan heel Harinxmaland. Het schetsontwerp is afgestemd met Wetterskip en is gebruikt om een kostenraming op te stellen. Deze kostenraming is gebruikt voor de grondexploitatie en het investeringskrediet.

4

Global Goals: SDG 1: Geen armoede – tijdige inburgering en participatie voorkomt onnodige armoede onder vluchtelingen in Nederland SDG 3: Goede gezondheid en welzijn – de opvanglocatie voorziet in een veilige en gezonde plek voor vluchtelingen waar zij wachten op een permanente woning in de omgeving SDG 4: Kwaliteitsonderwijs – onderwijs is een essentieel onderdeel van de participatie en inburgering van statushouders en kansrijke asielzoekers. De opvanglocatie met ROL-functie richt zich op het tijdig en kwalitatief opstarten van dit proces. SDG 8: Eerlijk werk en economische groei – op de opvanglocatie worden bewoners voorbereid op een werkzaam leven in Nederland. Aangezien veel statushouders vanuit de opvanglocatie wachten op huisvesting in de regio is het opbouwen van een professioneel netwerk of het starten met een baan al direct van waarde. SDG 10: Ongelijkheid verminderen – de opvanglocatie gaat meer op in een normale woonwijk, waarbij gezamenlijke voorzieningen, netwerken en activiteiten wederzijdse kennismaking stimuleren SDG 11: Duurzame steden en gemeenschappen – doorstroming op de landelijke AZC’s wordt versneld en statushouders en kansrijke asielzoekers komen sneller te wonen in de omgeving waar ze zullen blijven. Daarnaast draagt de opvanglocatie bij aan een flexibele woningvoorraad voor een bredere groep woningzoekenden.

SDG 16: Vrede, justitie en sterke publieke diensten – vluchtelingen zijn hun huis en hun land ontvlucht om een veilig onderkomen elders te vinden. We hebben de plicht vluchtelingen dit veilige onderkomen te bieden. De opvanglocatie werkt daarbij intensief aan arbeidsparticipatie en een grotere interactie tussen vluchtelingen en de bewoners van onze gemeente. Hiermee wordt onder meer de ervaring met elkaar en het gevoel van veiligheid voor omwonenden bevorderd. SDG 17: Partnerschap om de doelen te bereiken – realisatie van vluchtelingenopvang vergt per definitie nauwe samenwerking met de omgeving, zowel om een situatie te creëren die voor iedereen optimaal werkt als om de buurt en de bewoners van de opvanglocatie met elkaar te verbinden. Argumenten: a.1 Om de ontwikkeling van deze woningbouwlocatie mogelijk te maken is een grondexploitatie nodig. De ontwikkeling van deze locatie is een gemeentelijke ontwikkeling. Er zijn hiervoor gronden benodigd die vervolgens als bouwrijpe kavels kunnen worden uitgegeven aan een ontwikkelende partij. Voordat er inkomsten uit de grondverkoop plaatsvinden, dienen er eerst kosten gemaakt te worden om het gebied bouw- en woonrijp te maken. Het openen, herzien en sluiten van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de raad. a.2

Om de opvanglocatie mogelijk te maken moeten financiële kaders afgestemd worden met de raad. Een grondexploitatie is een balans tussen begrote kosten en opbrengsten. In de grondexploitatie worden deze tegen elkaar afgezet. De grondwaarde en de kosten zijn bepaald aan de hand van de kaders en uitgangspunten. Door de grondexploitatie te openen en vast te stellen zijn de kaders, waarbinnen het openbaar gebied aangelegd wordt en de grond uitgegeven kan worden, vooraf duidelijk. De gemeente kan dan aan de slag om de locatie binnen de kaders bouwrijp te maken en vervolgens uit te geven. De financiële kaders zijn onderbouwd in de bijlagen.

b.1

Dit is het deel van het uitvoeringsbudget dat toe te wijzen is aan de opvanglocatie. In de grondexploitatie is opgenomen welke kosten en opbrengsten verwacht worden. De raad is bevoegd om de middelen uit de grondexploitatie beschikbaar te stellen aan het college om tot uitvoering over te gaan. Van deze middelen kunnen we de planologische juridische stappen zetten, alsook de uitvoering van het civieltechnische werk. Niet alle kosten zijn volledig toe te wijzen aan de opvanglocatie. De totale kosten van het openbaar gebied zijn daarom verdeeld naar verhouding van het aantal woningen per ontwikkeling. Op de raming van deze kosten en hoe deze verdeeld zijn is verder ingegaan in de bijlage “Notitie Grex Opvanglocatie Harinxmaland”.

5

b.2

Dit deel van het uitvoeringsbudget wordt gedekt door de opbrengsten van de kavelverkoop. De verkoop van de kavel levert evenveel op als de gemeente moet investeren ten behoeve van de opvanglocatie.

c.1

Dit is het deel van het uitvoeringsbudget dat toe te wijzen is aan de woningbouwontwikkeling de Wending (Harinxmaland 2a). Het aanleggen van de vaart door het Harinxmapark is onder andere nodig om de Wending mogelijk te maken. Deze wijk wordt hiermee op boezemwater aangelegd. Dit is een vereiste van het Wetterskip. Omdat de opvanglocatie en de toekomstige ontwikkelingen in Harinxmaland hier om dezelfde reden profijt van (gaan) hebben, zijn deze kosten verdeeld (zie bijlage “Notitie Grex Opvanglocatie Harinxmaland”).

c.2

Dit deel van het uitvoeringsbudget wordt doorverrekend naar de grondexloitatie van de Wending. In de grondexploitatie van de Wending is reeds budget opgenomen om boezemwater te creëren. Dit budget wordt als bijdrage ingezet om de toe te wijzen kosten in de grondexploitatie van de opvanglocatie te dekken. Het uitvoeringbudget wordt daarmee alleen maar verplaatst.

d.1

Dit openbaar gebied heeft een bovenwijks karakter en dient een algemeen nut. Het voorrangsplein heeft als einddoel om meerdere “wijken” te bedienen. Het plein is eerst nodig voor de opvanglocatie, maar is zo ingericht dat het ook de toekomstige ontwikkelingen kan bedienen. Het nut van het voorrangsplein stijgt daarmee boven een enkele wijk of ontwikkeling uit, vandaar het bovenwijkse karakter. De Stadsrondweg is een belangrijke doorgaande route voor de stad en vermindert verkeersdrukte op andere routes, waaronder door het centrum. Het voorrangsplein is zo ontworpen dat de doorstroom van het verkeer is gewaarborgd. Het bovenwijkse karakter is ook van toepassing op de vaart. Deze ontsluit meerdere wijken en draagt uiteindelijk bij aan een vaarverbinding voor heel Sneek en omstreken.

d.2

Het investeringskrediet wordt gedekt met jaarlijkse kapitaallasten. Omdat dit openbaar gebied meer dient dan alleen de opvanglocatie, wordt dit als apart investeringskrediet opgenomen. Voor dit krediet van € 3.553.000 is een jaarlijkse dekking nodig van € 281.233,08. Door met een apart investeringskrediet te werken is duidelijk inzichtelijk welke kosten voor de toekomst worden gemaakt. Het doel is om dit krediet uiteindelijk te dekken met toekomstige ontwikkelingen, subsidies en eventuele andere bijdragen.

e, f

Om de economische en financiële belangen van de gemeente te beschermen is geheimhouding nodig. Geheimhouding van de grondexploitatie is nodig omdat het de economische en financiële belangen van de gemeente kan schaden (art. 5.1 lid 2 onder b Woo). De gemeentelijke onderhandelingspositie komt onder druk te staan als bijvoorbeeld aannemers weten hoeveel kosten er geraamd zijn. Ook bij grondverkoop is het belangrijk dat ontwikkelaars niet weten welke prijzen we al hebben opgenomen. Dit geldt alleen voor de economische en financiële belangen. Daarom is de geheime bijlage ook aangepast zodat alle overige informatie wel openbaar beschikbaar is. Deze openbare versie is gelijk aan de geheime evenknie. Het enige verschil is dat de financiële cijfers zijn weggelaten.

Rol en bevoegdheid: De ontwikkeling van deze locatie is een gemeentelijke ontwikkeling. Er zijn hiervoor gronden benodigd die vervolgens als bouwrijpe kavel verkocht kunnen worden. Voordat er inkomsten uit de grondverkoop plaatsvinden, dienen er eerst kosten gemaakt te worden om het gebied bouw- en woonrijp te maken. Het openen, herzien en sluiten van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de gemeenteraad.

6

Risico’s: Schattingsonzekerheden: Een grondexploitatie is een inschatting van kosten, opbrengsten en uitgangspunten. Als de plannen verder uitgewerkt worden kunnen er afwijkingen ontstaan. Dit kan ook door externe markteffecten komen, denk bijvoorbeeld aan de hoge inflatie van de afgelopen jaren. De markteffecten kunnen trouwens ook positief zijn en met verdere planvorming kan ook gestuurd worden op kosten en opbrengsten. Netwerkcongestie: Of en wanneer elektriciteitsaansluitingen beschikbaar zijn, wordt steeds onzekerder. Hierdoor kan het risico ontstaan dat de ingebruikname van de opvanglocatie later plaatsvindt dan gepland. Op basis van huidige gesprekken met het COA wordt dit risico als klein ingeschat. Landelijke politiek: Het COA is een rijksoverheidsorgaan dat gaat over de opvang van asielzoekers. Dit is een thema in de landelijke politiek met veel onzekerheden. Dat kan risico’s met zich meebrengen op dit project, in planning, kwaliteit of geld. Op basis van huidige gesprekken met het COA wordt dit risico als klein ingeschat. Ook is de koopovereenkomst in een vergevorderd stadium. Planning: De huidige planning voorziet in de ingebruikname van de opvang per eind 2026. Een vertraging in het proces leidt direct tot een vertraging in de datum van ingebruikname.

Kansen Ontwikkeling Harinxmaland: De wijkontsluiting kan ook ingezet worden voor verdere ontwikkelingen in Harinxmaland. Omdat het hele gebied straks al ontsloten is, zal deze nieuwe ontwikkeling versneld kunnen worden ingezet. Ontwikkeling Harinxmaland: Het investeringskrediet kan gezien worden als voorfinanciering voor de wijk die nog ontwikkeld moet worden. Dit betekent dat deze kosten in de toekomst niet nog een keer gemaakt hoeven worden. Toekomst opvanglocatie: De opvanglocatie is zo ontworpen dat deze flexibel is. Dit betekent dat er in de toekomst ook andere functies aan gegeven kunnen worden, zoals wonen. Subsidies: Op dit moment loopt er een subsidieaanvraag voor het optimaliseren van de Rondweg Sneek bij de provincie. Een deel van de te maken kosten voor de wijkontsluiting kan hiermee wellicht gedekt worden. Als deze subsidie wordt toegekend, zal deze in mindering gebracht worden op dit krediet, waardoor ook de kapitaallasten naar beneden bijgesteld zullen worden. De verwachting is dat er rond de zomer duidelijkheid over zal zijn.

Financiën: In totaal is er voor de uitvoering van dit advies een bedrag van in totaal € 6.813.000 benodigd. De kosten worden gemaakt voor verschillende grondexploitaties, ook voor plannen die nog in de toekomst liggen. Omdat hier nog geen concrete plannen voor liggen, kunnen niet alle kosten op dit moment toegerekend worden aan de lopende grondexploitaties. Een bedrag van € 2.770.000 kan gedekt worden binnen de grondexploitatie voor de opvanglocatie, hier staat een voorgenomen grondverkoop tegenover. Daarnaast kan een bedrag van € 490.000 gedekt worden binnen de grondexploitatie Harinxmaland 2A. Dit betekent dat er voor een bedrag van € 3.553.000 geen dekking is binnen de huidige grondexploitaties. Voor deze kosten wordt daarom een investeringskrediet aangevraagd. Binnen dit krediet worden kosten gemaakt voor de wijk- en overige ontsluiting, € 2.741.000 en de toekomstige vaarverbinding naar de Franekervaart, € 812.000. De kosten voor wijkontsluiting dienen in 15 jaar afgeschreven te worden en de kosten voor de vaarverbinding in 20 jaar (zie financiële verordening). Dit zorgt voor een jaarlijkse kapitaallast van € 227.587,64 + € 53.645,44. Wij stellen voor deze kapitaalslasten mee te nemen als onvermijdbare lasten in de Programmabegroting 2026 vanaf jaarschijf 2027.

Juridisch: Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Omgevingswet (Wro). Financiële verordening Grondbeleid 2022-2025 Grondprijsbrief en parameters 2025 Intentieovereenkomst COA

7

Alternatieven: Grondexploitatie Als we een opvanglocatie willen creëren op deze locatie dan is het vaststellen van een grondexploitatie verplicht. Hiervoor is dus geen ander alternatief. Binnen de kaders van deze locatie is het wel mogelijk om andere keuzes te maken: Voorrangsplein versus ‘rechtsaffer’ Om het gebied bereikbaar te maken voor de auto wordt er aangesloten op de Stadsrondweg Noord. Het advies is om dit met een voorrangsplein te doen. Een alternatief is om met een ‘rechtsaffer’ te werken. Dit is een afslag waarbij alleen het verkeer op de noordelijk baan een op- en afrit heeft. Dit alternatief kost circa € 1,08 miljoen. Dit is € 0,28 miljoen goedkoper dan het voorrangsplein. Deze besparing is het voordeel van dit alternatief. Het nadeel is de bereikbaarheid: omdat hiermee alleen de noordelijke baan ontsloten is, kan er alleen van één kant aangereden worden en alleen van de andere kant weggereden worden. Dit nadeel zal versterkt worden bij toekomstige woningbouwontwikkelingen en heeft mogelijk als gevolg dat er nogmaals geïnvesteerd moet worden om een wenselijker situatie te maken. Verlenging Vaart versus Boezemwater per project In plaats van het verlengen van de vaart kan gekozen worden om per project de eigen afwatering en watercompensatie te regelen. Voor de Wending geldt dat hetzelfde bedrag alsnog geïnvesteerd moet worden.

Een aparte oplossing voor de opvanglocatie zal circa € 0,5 miljoen kosten. Het voordeel is dus een kostenbesparing van circa € 0,5 miljoen. Het nadeel is dat de vaart later alsnog aangelegd zal moeten worden om de vaarverbinding mogelijk te maken. Dit is nodig voor de Wending en de toekomstige woningbouwontwikkelingen. Omdat er dubbelen van kosten zullen ontstaan, zal dit financiële voordeel op een later moment juist een nadeel worden. Participatie en communicatie: Participatie en communicatie vindt plaats in het planologisch proces om te komen tot een opvanglocatie voor vluchtelingen in Harinxmaland. Participatie en communicatie is niet van toepassing op de vaststelling van de grondexploitatie. Planning en vervolgproces: De kapitaalslasten van het investeringskrediet zullen mee worden genomen in de Programmabegroting 2026 vanaf jaarschijf 2027. De grondverkoop zal middels het sluiten van een koopovereenkomst tussen gemeente en COA tot stand komen. Dit is een bevoegdheid van het college. Link(s) naar eerdere besluitvorming of (actieve) informatie: Raadsbesluit d.d. 22-6-2023: Opvanglocatie voor vluchtelingen Sneek: https://sudwestfryslan.raadsinformatie.nl/document/12789611/1#search=%22opvanglocatie%22 Raadsbesluit d.d.

23-11-2023: Keuze voor de locatie voor vluchtelingenopvang in het zoekgebied Harinxmaland te Sneek: https://sudwestfryslan.raadsinformatie.nl/document/13364946/1#search=%22opvanglocatie%22 Bijlage 1 raadsbesluit 23-11-2023: Locatieonderzoek opvanglocatie voor vluchtelingen – Defacto https://sudwestfryslan.raadsinformatie.nl/document/13364947/1#search=%22opvanglocatie%22

Bijlage(n): 1. Notitie Grex Opvanglocatie Harinxmaland-Openbaar 2. Notitie Grex Opvanglocatie Harinxmaland-Geheim Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

8

, burgemeester.

Drs. W.J. Sikkes

9

, wnd. gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Grondexploitatie Opvanglocatie Harinxmaland 2025 Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 18 maart 2025;

besluit:

a. De grondexploitatie voor de opvanglocatie Harinxmaland te Sneek vast te stellen; b. Voor het deel van de werkzaamheden ten behoeve van de opvanglocatie een uitvoeringsbudget van € 2.770.000,- exclusief btw beschikbaar te stellen en deze te dekken uit de voorgenomen grondverkoop; c. Voor het deel van de werkzaamheden ten behoeve van de Wending (Harinxmaland 2a) een uitvoeringsbudget van € 490.000,- exclusief btw vast te stellen en deze ten laste te brengen van de grondexploitatie Harinxmaland 2A; d. Voor het deel van de werkzaamheden ten behoeve van de openbare ruimte met een bovenwijks karakter en algemeen nut een investeringskrediet ter hoogte van € 3.553.000 beschikbaar te stellen en de daaruit voortvloeiende kapitaalslasten als onvermijdbare lasten mee te nemen in de programmabegroting 2026 vanaf jaarschijf 2027; e. Op grond van art. 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlage “Notitie Grex Opvanglocatie HML_geheim”. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b Woo; f. De geheimhouding op te leggen tot 1-1-2031 (5 jaar na vaststelling van de grondexploitatie). Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 8 mei 2025

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

10

, voorzitter.

, griffier.