Raadsvoorstel - Grondexploitatie It Skar 2 Woudsend
Tekst van het document
Ons nummer: R24.000044
*R24.000044*
Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp
Grondexploitatie It Skar 2 Woudsend
Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur Voorstel: a. b. c. d.
23 mei 2024 Doarp, Stêd en Omkriten 7 mei 2024 Michel Rietman Ruimtelijke Ontwikkeling Willem Harkink
De grondexploitatie “It Skar 2 Woudsend ” vast te stellen. Voor deze werkzaamheden een uitvoeringskrediet van € 5.635.843,- exclusief btw beschikbaar te stellen en deze te dekken uit de voorgenomen grondverkoop; Op grond van art. 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlagen behorend bij dit raadsvoorstel. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b Woo. De geheimhouding op te leggen tot 1-1-2029 (5 jaar na vaststelling van de grondexploitatie).
Samenvatting: De vereniging van Dorpsbelang Woudsend e.o. heeft gevraagd om een nieuwe woningbouwlocatie te ontwikkelen. De gemeente is op dit verzoek ingegaan en middels een nauwe en intensieve samenwerking met het dorp en de Werkgroep Woudsend zijn de plannen voor nieuwbouw bij het dorp uitgewerkt. De participatie heeft tot een breed gedragen en kwalitatief hoogwaardig plan geleid, waarbij rekening is gehouden met de ingebrachte belangen en wordt ingespeeld op de woonwensen van het dorp. Het totale woonprogramma bestaat nu uit 45 woningen waarvan 37% sociale huur, 36% betaalbaar en 27% duur. Er is een grondexploitatie opgesteld aan de hand van het ontwerpbestemmingsplan en bijbehorende beeldkwaliteitsplan. Met de gehanteerde uitgangspunten heeft deze grondexploitatie een positief saldo van € 451.335,- netto contant per 1-1-2024. Dit is inclusief de bijdrage uit de woningbouwimpuls. Argumenten: a.
Om de ontwikkeling van deze kavel mogelijk te maken is een grondexploitatie nodig. De ontwikkeling van deze locatie is een gemeentelijke ontwikkeling. Er zijn hiervoor gronden benodigd, die vervolgens als bouwrijpe kavel worden uitgegeven aan de ontwikkelende partijen. Deze manier van werken wordt een grondexploitatie genoemd, en is een vorm van actief grondbeleid. Het openen, herzien en sluiten van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Daarom wordt dit beslispunt voorgesteld aan de gemeenteraad.
b.
Om de woningen mogelijk te maken moeten financiële kaders afgestemd worden met de raad. Een grondexploitatie is een balans tussen begrote kosten en opbrengsten. In de grondexploitatie (Bijlage 1) worden deze tegen elkaar afgezet. De grondwaarde is bepaald aan de hand van de Grondprijsbrief 2024 en de kosten zijn bepaald aan de hand van de kaders en uitgangspunten. Door de grondexploitatie te openen en vast te stellen zijn de kaders waarbinnen de gronden kunnen worden uitgegeven vooraf duidelijk. De gemeente
1
kan dan aan de slag om de gronden binnen de kaders bouwrijp te maken en vervolgens uit te geven aan projectontwikkelaars. Deze zullen vervolgens de woningen bouwen en verkopen. c.
d.
Dit zijn de benodigde middelen om tot uitvoering over te gaan. In de grondexploitatie is opgenomen welke kosten en opbrengsten verwacht worden. De raad is bevoegd om de middelen uit de grondexploitatie beschikbaar te stellen aan het college om tot uitvoering over te gaan. Van deze middelen kunnen we de planologischjuridische stappen zetten, alsook de uitvoering van het civieltechnische werk. Geheimhouding is nodig om de economische en financiële belangen van de gemeente te beschermen. Geheimhouding van de grondexploitatie is nodig omdat openbaarheid de economische en financiële belangen van de gemeente kan schaden (art. 5.1 lid 2 onder b Woo). De gemeentelijke onderhandelingspositie komt onder druk te staan als bijvoorbeeld aannemers weten hoeveel koster er geraamd zijn. Ook bij grondverkoop is het belangrijk dat ontwikkelaars niet weten welke prijzen we al hebben opgenomen.
Risico’s: • Kostendekking: Als het bestemmingsplan niet wordt vastgesteld zullen de al gemaakte kosten niet meer gedekt kunnen worden uit de grondverkopen. • De ontwikkeling is afhankelijk van marktfactoren die de gemeente niet in de hand heeft. Hier vloeit een financieel risico uit voort • Voor de sociale koopwoningen en de betaalbare woningen geldt een harde bovengrens wat betreft de verkoopprijs. Voor de dure woningen geldt deze bovengrens niet. Middels een selectieprocedure wordt gezocht naar de meest geschikte ontwikkelende partij om de sociale koopwoningen en de betaalbare koopwoningen te ontwikkelen. Deze bovengrens kan het voor een ontwikkelaar minder interessant maken om in te schrijven op de ontwikkeling en daarmee voor een lagere grondprijs zorgen. De kavels voor de dure met name vrijstaande woningen worden door de gemeente rechtstreeks aan particulieren aangeboden, het is voor een ontwikkelaar daarmee niet mogelijk om de (mogelijk) minder lucratieve ontwikkeling van sociale koopwoningen en betaalbare woningen te compenseren met de ontwikkeling van de duurdere vrijstaande woningen. Kansen: Voor de woningen is de grondopbrengst berekend door de geschatte verkoopprijs te verminderen met de geschatte bouwkosten. Voor de kosten is gebruik gemaakt van kengetallen uit het Bouwkostenkompas.
In de praktijk blijkt dat ontwikkelaars soms goedkoper kunnen bouwen dan blijkt uit de (algemene) kengetallen. In dit geval zou de grondwaarde hoger kunnen uitvallen.4 Voor de civiel kostenramingen is eveneens gebruik gemaakt van kengetallen aangevuld met ervaringscijfers uit eerdere projecten. Ook hier kan een inschrijvende partij scherper inschrijven dan vooraf begroot, de kosten kunnen daarmee lager uitvallen wat gunstig is voor het resultaat. Financiën: Voor de uitvoering van dit voorstel is een krediet van € 5.635.843,- exclusief btw benodigd. Dit bedrag staat in de grondexploitatie opgenomen. Daartegenover staan inkomsten die voortvloeien uit de verkopen van de kavels. Met de gehanteerde uitgangspunten heeft deze grondexploitatie een positief saldo van € 451.335,- netto contant per 1-1-2024. Dit is inclusief de bijdrage uit de woningbouwimpuls. Andere opties: Een voorwaarde voor het bestemmingsplan is dat er een sluitende exploitatie is. Een andere optie is om andere uitgangspunten voor de grondexploitatie te hanteren, hiervoor dient echter ook het bestemmingsplan aangepast te worden. Wettelijke basis:
2
• Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) • Wet Ruimtelijke ordening (Wro) • Grondbeleid 2022-2025 • Uitgangspunten grondexploitaties 2022 Global Goals: SDG 3: Goede gezondheid en welzijn SDG 7: Betaalbare en duurzame energie SDG 11: Duurzame steden en gemeenschappen SDG 13: Klimaatactie SDG 14: Leven in het water SDG 15: Leven op het land Wie zijn betrokken: Projectteam It Skar 2 Woudsend Programmamanager wonen Wijze van participatie: Wijze van participatie: Raadplegen en informeren. Dit in nauwe samenwerking met de vertegenwoordigers vanuit het dorp waaronder Vereniging van Dorpsbelangen Woudsend e.o. en Ondernemersvereniging Woudsend. Digitale links naar informatiebronnen: In welke fase: Ontwerp bestemmingsplanprocedure. Planning vervolg in de raad/LTA: Na vaststelling door de raad van de grondexploitatie kunnen de voorbereidingen voor de realisatie van het bouwplan worden opgestart. Nadat de gemeenteraad het bestemmingsplan heeft vastgesteld kan er worden besloten daadwerkelijk te starten met de uitvoering van het bouw- en woonrijp maken van It Skar 2 Woudsend. Na vaststelling door de raad van de grondexploitatie kunnen de voorbereidingen voor de realisatie van het bouwplan worden opgestart. Nadat de gemeenteraad het bestemmingsplan heeft vastgesteld kan er worden besloten daadwerkelijk te starten met de uitvoering van het bouw- en woonrijp maken van It Skar 2 Woudsend.
De verwachting is dat, nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is, er wordt gestart met de verkoopprocedure. Het bouwplan zal fasegewijs op de markt worden gebracht. In de eerste fase zullen de bouwkavels voor de vrijstaande woningen aan particulieren worden aangeboden via een inschrijving/loting procedure. De bouwkavels voor de waterwoningen en de 12 2/1 kapwoningen zullen projectmatig door middel van een tenderprocedure op de markt worden aangeboden. De noordelijke hofjeswoningen zullen aansluitend op de markt worden gebracht. Voor dit gebied wordt momenteel onderzocht of hier de sociale woningbouw (huur/koop) kan worden gerealiseerd en of een deel door middel van een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) constructie kan worden ontwikkeld. Bijlage(n): 1. Grondexploitatie It Skar 2 Woudsend Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân. mr. drs. J.A. de Vries drs. E.K. Strijker
3
, burgemeester. , gemeentesecretaris.
Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Grondexploitatie It Skar 2 Woudsend Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 16 april 2024;
besluit:
a. b. c.
d.
De uitvoering van de woningbouw mogelijk te maken door de grondexploitatie “It Skar 2 Woudsend ” vast te stellen. Voor deze werkzaamheden een uitvoeringskrediet van € 5.635.843,- exclusief btw beschikbaar te stellen en deze te dekken uit de voorgenomen grondverkoop; Op grond van art. 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlagen behorend bij dit raadsvoorstel. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b Woo. d. De geheimhouding op te leggen tot 1-1-2029 (5 jaar na vaststelling van de grondexploitatie)
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 23 mei 2024
mr. drs. J.A. de Vries
G.W. Stegenga
4
, voorzitter.
, griffier.