Raadsvoorstel - Grondexploitatie Gebiedsontwikkeling Veenkracht Heeg

Ons nummer: R23.000207

*R23.000207*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur

Grondexploitatie Gebiedsontwikkeling Veenkracht Heeg 8 februari 2024 Doarp, Stêd en Omkriten 23 januari 2024 Michel Rietman Strategie & Programma's Trienke Lantinga

Voorstel: a. De grondexploitatie met grondwaarde voor de gebiedsontwikkeling Veenkracht Heeg vast te stellen; b. Op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlagen ‘2. Grondexploitatie Veenkracht Heeg’ en ‘3. Memo grondexploitatie Veenkracht Heeg’. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b van de Woo; c. De geheimhouding op punt b op te leggen tot 1-1-2026 (2 jaar na vaststelling van de grondexploitatie). Samenvatting: Definitiefase Veenkracht Heeg Eind 2022 heeft de Raad voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor de definitiefase van het woningbouwproject Veenkracht Heeg (eerder Tsjerkesleat Heeg). Voor de definitiefase is als ambitie gesteld om de haalbaarheid te onderzoeken van een vindingrijk, innovatief woonconcept dat anticipeert op toekomstige uitdagingen en opgaven als gevolg van klimaat-, water- en natuurdoelen. Voor de ontwikkeling is gesteld dat bodem en water sturend zijn (conform de Kamerbrief Water en Bodem Sturend van eind 2022). Op basis van het ruimtelijk afwegingskader ‘Water en Bodem sturend’ zou deze locatie, liggend in laaggelegen Veenweidegebied, waarschijnlijk afvallen.

Echter biedt deze locatie de gemeente ook de uitgelezen kans om te onderzoeken en ervaring op te doen hoe we in dergelijke gebieden veilig voor de toekomst kunnen bouwen in samenhang met andere maatschappelijke opgaven zoals klimaatadaptatie en CO2-besparing.

Tijdens de definitiefase is een Ambitiedocument (Programma van eisen en ambities incl. het woningbouwprogramma) opgesteld en is de ontwikkelstrategie bepaald. Ook is een grondexploitatie opgesteld om de grondwaarde te kunnen bepalen en zijn ecologische, bodemkundige en geotechnische onderzoeken uitgevoerd. De genoemde onderzoeken zijn uitgevoerd ten behoeve van

1

de grondexploitatie en om mee te kunnen geven in de aanbesteding, zodat marktpartijen er rekening mee kunnen houden bij het opstellen van een aanbieding en, na gunning, in de planvorming. Voor het bepalen van de ontwikkelstrategie is eerder, in juni 2022, een marktconsultatie georganiseerd. Op basis van de aanbevelingen vanuit de consultatie in combinatie met de ambities voor de ontwikkeling, is het voorstel om een integrale gebiedsontwikkeling in de markt te zetten. Dit betekent dat de marktpartij die het gebied gaat ontwikkelen en exploiteren al in een vroeg stadium wordt betrokken en dat een groot deel van het gebiedsontwikkelingsproces onder verantwoordelijkheid van die marktpartij wordt uitgevoerd. De motivatie hiervoor is dat op deze manier de innovatiekracht vanuit de markt al in een vroeg stadium benut wordt om het Ambitiedocument optimaal te kunnen vertalen naar ambitieuze, integrale én uitvoerbare oplossingen voor zowel de woningen als de openbare ruimte. Dit voorgestelde proces wijk af van het reguliere proces voor woningbouwontwikkeling dat onlangs aan de Raad is gepresenteerd. Echter vraagt de vastgesteld ambitie van een vindingrijk, innovatief woonconcept om een innovatieve ontwikkelstrategie en bijbehorende aanpak. Ambitiedocument Eerder is het idee van een wijk met wonen op het water geopperd, echter staat deze oplossing niet vast.

In het plangebied moet een experimentele nieuwe woonwijk komen, waarbij de beste oplossing wordt gezocht voor het duurzaam en toekomst bestendig wonen in Veenweidegebied, met maximale aandacht voor CO2-uitstoot (waaronder veenoxidatie), klimaatadaptatie (bodem en water sturend), gezondheid, energie, circulariteit en biobased bouwen. Het bijgevoegde Ambitiedocument Gebiedsontwikkeling Veenkracht Heeg vormt hiervoor de basis. Het Ambitiedocument geeft een beschrijving van de eisen en ambities die gelden voor de integrale Gebiedsontwikkeling. De eisen dienen in elk geval gerealiseerd te worden. De ambities vormen een plus op de minimumeisen en worden als gunningscriteria beoordeeld tijdens de partnerselectie middels een openbare aanbesteding. Het ambitiedocument is opgebouwd rondom de volgende thema’s: • Een klimaatbestendige wijk waarbij bodem en water sturend zijn; • Aantrekkelijke, gezonde en inclusieve woonomgeving; • Circulair en energieneutraal; • Vergroten van biodiversiteit en realisatie van een natuur inclusieve buurt. Deze hoofdambities zijn vervolgens uitgewerkt in concrete en functioneel omschreven eisen en ambities, om enerzijds de lat hoog te leggen en anderzijds de innovatiekracht vanuit de markt optimaal te benutten. Ter voorbereiding op het ambitiedocument en de aanbestedingsprocedure, heeft de gemeente in juni 2022 een marktconsultatie georganiseerd.

De marktconsultatie had als doel om een dialoog te creëren tussen de gemeente en ontwikkelende marktpartijen. Dezelfde partijen hebben in september 2023 het Ambitiedocument ontvangen ter verificatie van de eisen en ambities, ook omdat ten tijde van de marktconsultatie het uitgangspunt Water en Bodem Sturend nog niet aan de orde was. Vier partijen hebben gereageerd en aanbevelingen hebben geleid tot aanscherping van het Ambitiedocument en de aanbestedingsprocedure. Openbare aanbestedingsprocedure De gemeente is eigenaar van de gronden in het plangebied. Conform de voorgestelde ontwikkelstrategie gaat de gemeente voor de projectmatige uitgifte op zoek naar een partnerschap met een partij of consortium dat een integrale gebiedsontwikkeling nastreeft, gebaseerd op een innovatief, vindingrijk woonconcept dat proactief inspeelt op toekomstige uitdagingen met betrekking tot klimaat, waterkwaliteit en natuurbehoud. Om deze gemeentelijke ambities te verwezenlijken, wordt gezocht naar een partij (of een samenwerkingsverband van partijen) die samenwerkt met een stedenbouwkundige en een landschapsarchitect. Deze partner zal verantwoordelijk zijn voor het opstellen van het stedenbouwkundige plan, het doorlopen van de ruimtelijke procedures, het bouwrijp maken van de grond, de ontwikkeling en verkoop van woningen en ten slotte het gereed maken van de locatie voor bewoning.

2

Het doel van deze aanbesteding is het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst op basis waarvan het eigendom van de percelen wordt overgedragen. Deze overeenkomst verplicht de winnende inschrijver om alles te realiseren wat in het kader van deze aanbestedingsprocedure wordt gevraagd (het Ambitiedocument) en aangeboden (de winnende Inschrijving). Het bouw- en woonrijp maken van de percelen maakt integraal deel uit van de opdracht en komt voor rekening en risico van de ontwikkelaar. De ontwikkelaar draagt tevens de verantwoordelijkheid voor de aansluiting van de percelen op de openbare ruimte en de benodigde nutsvoorzieningen. Na oplevering wordt de openbare ruimte overdragen aan de gemeente. Om een ontwikkelaar te selecteren en contracteren, organiseert de gemeente een (Europese) nietopenbare aanbestedingsprocedure (aanbesteding met voorselectie). De gemeente heeft gekozen voor een Europese procedure, omdat de opdrachtwaarde – de aankoopwaarde van de grond en de ontwikkelingswaarde van de woningen tezamen – wordt geraamd op een bedrag boven de Europese drempelwaarde. De aanbestedingsprocedure is in twee fasen verdeeld. In de eerste fase, de selectiefase, worden op basis van kwalitatieve selectiecriteria maximaal vijf gegadigden geselecteerd die een uitnodiging ontvangen voor de tweede fase.

In de tweede fase, de gunningsfase, worden de geselecteerde partijen uitgenodigd om een bieding uit te brengen op de bouwpercelen en een plan van aanpak in te dienen waarin zij een voorstelling geven van de wijze waarop zij invulling geven aan de wensen, uitgangspunten en doelstellingen van de gemeente. Gunningscriteria zijn: 1) Aansluiting bij het Ambitiedocument, 2) Ruimtelijk ontwerp, 3) Samenwerking en participatie en 4) Presentatie. Vervolgproces Na besluitvorming door de Raad wordt de aanbestedingsprocedure gestart met een publicatie op het aanbestedingsplatform TenderNed. Conform de planning kan de gunning medio 2024 plaatsvinden. Vervolgens is het aan de ontwikkelaar om de planvorming en ruimtelijke procedure te doorlopen. Hierover maken we bindende afspraken met de ontwikkelende partij. Naar verwachting kan er vervolgens in 2026 gestart worden met de realisatie. Argumenten: a. Het woningbouwprogramma (40 woningen) past binnen de strategie Woningbouw 2020 – 2030. Tevens is de woningbouwlocatie al aangegeven in het Masterplan Heeg (2018) en de Omgevingsvisie 1.0 ‘Oars tinke yn Súdwest’ (2021). b. De locatie leent zich voor een gebiedsgerichte aanpak, een innovatieve ontwikkelstrategie en een hoog ambitieniveau t.a.v. klimaatadaptatie en circulariteit.

Tevens sluit het aan bij het Coalitieakkoord en komt het tegemoet aan de bestuurlijke wens om aan de hand van een concreet project ervaring op te doen ten gunste van toekomstige ontwikkelingen. Risico’s: - Ontwikkelstrategie. Voor het realiseren van de gebiedsontwikkeling Veenkracht Heeg wordt een innovatieve ontwikkelstrategie voorgesteld, anders dan de gemeente gewend is. De gemeente geeft in dit geval de hele ontwikkeling (inclusief het bouw- en woonrijp maken en het doorlopen van de ruimtelijke procedure) uit handen. Dit betekent dat de gemeente minder invloed heeft op zowel het stedenbouwkundig plan als het ontwerp voor de woningen en de openbare ruimte. Echter zijn hier wel kaders voor meegegeven via het Ambitiedocument. Aangezien de gemeente de openbare ruimte in beheer en eigendom terug geleverd krijgt, zijn hier wel technische eisen voor meegegeven, om het risico op (te) hoge beheerkosten te beperken. Deze eisen zijn wel zoveel als mogelijk functioneel omschreven, om zo de oplossing en ontwerpkracht aan de markt over te laten. Dit sluit ook aan bij de door de gemeenteraad vastgestelde Nota Openbare Ruimte 2022-205 waarin is opgenomen dat Inrichting en beheer wordt gebaseerd op de kosten van de gehele levenscyclus.

Voor de afdeling Openbare Ruimte betekent dit echter wel een experimenteel project waarbij, in tegenstelling tot andere ontwikkelingen, veel ruimte wordt gelaten aan de markt t.b.v. het realiseren van toekomstbestendige, op levenskosten gebaseerde oplossingen. - Hoog ambitieniveau. Er is sprake van een hoog ambitieniveau op alle relevante beleidsterreinen. Ambities en eisen zijn wel getoetst middels de marktconsultatie, maar het risico bestaat dat de tender mislukt wanneer marktpartijen de uitvraag, in combinatie met de minimale grondwaarde, niet realiseerbaar achten. Dit wordt duidelijk tijdens de

3

aanbestedingsprocedure. Desnoods moeten ambities bijgesteld worden en de procedure opnieuw doorlopen worden. Ook kan er gedurende de tender nog bijgesteld worden. Financiën: Rekening houdende met het woningbouwprogramma en de eisen en ambities vanuit het Ambitiedocument is een grondexploitatie opgesteld en is de grondwaarde bepaald (zie bijgevoegde grondexploitatie en memo). Dit wordt als minimale grondwaarde meegegeven in de tender. De biedsom telt voor 10% mee in de beoordeling van de inschrijvingen, om zo de kwalitatieve gunningscriteria zwaarder te laten wegen dan de prijs. Aan de raad wordt gevraagd om geheimhouding op te leggen op de bijlagen ‘2. Grondexploitatie Veenkracht Heeg’ en ‘3. Memo grondexploitatie Veenkracht Heeg’ om hiermee de financiële belangen van de gemeente te beschermen, waartegen het openbare belang niet opweegt. Het opleggen van geheimhouding is een beheersmaatregel om het bekend worden van de cijfers en andere gevoelige informatie tegen te gaan. Andere opties: De gebiedsontwikkeling op traditionele wijze uitvoeren met een actieve grondexploitatie, waarbij de gemeente zelf het stedenbouwkundig plan opstelt en de percelen vervolgens in bouwrijpe staat uitgeeft.

Echter wordt daarmee niet tegemoetgekomen aan de aanbevelingen vanuit de marktconsultatie om, voor het realiseren van een innovatief en klimaatbestendig woonconcept, veel bij de markt neer te leggen. Bij een traditionele aanpak wordt de innovatie- en ontwerpkracht vanuit de markt minder benut, met daarbij het risico op een korte termijnoplossing waarbij het de vraag is of deze oplossing toekomstige problemen zoals waterkwaliteit, bodemdaling, wateroverlast, droogte en hitte het hoofd kan bieden. Een ander alternatief is het niet ontwikkelen van deze locatie. Op basis van het ruimtelijk afwegingskader Water en Bodem sturend zou deze locatie namelijk waarschijnlijk afvallen. Echter biedt deze locatie, vanwege grondeigendom en de ligging in laaggelegen veengebied, de gemeente ook de kans om te onderzoeken hoe woningbouw en klimaatadaptatie toch samen kunnen gaan ten behoeve van toekomstige ontwikkelingen. Wettelijke basis: Gemeentewet, Wet ruimtelijk ordening, Wet open overheid en Aanbestedingswet 2012 Global Goals: De gebiedsontwikkeling Veenkracht Heeg draagt gezien de ambities heel concreet bij aan de Global Goals 3. Goede gezondheid en welzijn, 6. Schoon water en sanitaire voorzieningen en duurzaam omgaan met water, 7. Betaalbare duurzame energie, 9. Duurzame industrie, innovatie en infrastructuur, 11. Duurzame, veilige en veerkrachtige steden en gemeenschappen, 13.

Klimaatverandering tegengaan en 15. Beschermde ecosystemen, bossen en biodiversiteit. Wie zijn betrokken: Plaatselijk belang Heeg, omwonenden, inwoners Heeg, marktpartijen Wijze van participatie: Het Ambitiedocument en de procedure is afgestemd met Plaatselijk Belang Heeg. Tevens is afgesproken dat een afgevaardigde van het Plaatselijk Belang onderdeel uit maakt van de beoordelingscommissie tijdens de aanbestedingsprocedure, met name om te beoordelen op het gunningscriterium ‘Samenwerking en participatie’. Op basis van het door de inschrijver in te dienen participatieplan volgt verdere participatie na gunning. Digitale links naar informatiebronnen: www.veenkracht.nl In welke fase: Definitiefase/aanbestedingsfase

4

Planning vervolg in de raad/LTA: Bij de vaststelling van het omgevingsplan, naar verwachting medio/eind 2025. Bijlage(n): 1. Ambitiedocument gebiedsontwikkeling Veenkracht Heeg 2. Grondexploitatie Veenkracht Heeg 3. Memo grondexploitatie Veenkracht Heeg Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. E.K. Strijker

5

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Grondexploitatie Gebiedsontwikkeling Veenkracht Heeg Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 19 december 2023; besluit:

a. De grondexploitatie met grondwaarde voor de gebiedsontwikkeling Veenkracht Heeg vast te stellen; b. Op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlagen ‘2. Grondexploitatie Veenkracht Heeg’ en ‘3. Memo grondexploitatie Veenkracht Heeg’. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b van de Woo; c. De geheimhouding op punt b op te leggen tot 1-1-2026 (2 jaar na vaststelling van de grondexploitatie).

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 8 februari 2024,

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

6

, voorzitter.

, griffier.