Raadsvoorstel - Grondexploitatie en Versnelling, Harinxmaland Fase 2A

Ons nummer: R23.000062

*R23.000062*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur

Grondexploitatie en Versnelling, Harinxmaland Fase 2A 11 mei 2023 Doarp, Stêd en Omkriten 18 april 2023 Michel Rietman Ruimtelijke Ontwikkeling Piet de Jongh

Voorstel: a. versnelling van de woningbouw mogelijk te maken door de grondexploitatie voor Harinxmaland fase 2A te Sneek vast te stellen, voorlopend op de definitieve bestemmingsplannen; b. voor deze werkzaamheden een uitvoeringskrediet van € 14.300.000,- exclusief btw beschikbaar te stellen en deze te dekken uit de voorgenomen grondverkoop; c. voor de grondexploitatie een verliesvoorziening vast te stellen ter grootte van het in de grondexploitatie geprognosticeerde resultaat op startwaarde van € 426.436; d. op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op bijlage ‘Grondexploitatie Harinxmaland Fase 2A’. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b Woo; e. de geheimhouding op te leggen tot 1 januari 2029

Samenvatting: In dit plan worden vier beeldkwaliteitszones onderscheiden. De deelgebieden onderscheiden zich zowel door het programma, als door de beoogde beeldkwaliteit. In algemene zin wordt een beeld nagestreefd dat aansluit bij Harinxmaland fase 1, zowel qua bebouwingstypologie als de inrichting van de openbare ruimte, waarbij de nadrukkelijke relatie met het water in de wijk zichtbaar en voelbaar is. Deelgebied 2A1 is op moment van het opstellen al concreet uitgewerkt in een verkavelingsplan voor 80 rijwoningen, met een onderverdeling van 42 sociale huurwoningen en 38 koopwoningen voor starters. Deze rijwoningen zijn georiënteerd op de straten rondom en staan in een vaste rooilijn. De zuidelijke rijwoningen vormen de representatieve rand van de wijk aan de Rondweg Noord. Aan de achterzijde van de woningen is er aandacht voor de overgang naar de semi-openbare groenruimte binnen het bouwblok. Deelgebied 2A2 bestaat uit verschillende woonvelden, gescheiden door groen en water. 2A2 biedt ruimte aan in totaal 40 woningen in het middensegment, een combinatie tussen vrijstaand en tweeonder-een kap woningen. De woningen staan niet in een verplichte rooilijn, en zijn zowel georiënteerd op de straat, het groen als het water, indien van toepassing. De representatieve zijde is aan de straatzijde.

De bebouwing in de deelgebieden 2A1 en 2A2 onderscheiden zich van elkaar, maar behoren tot dezelfde familie. In deelgebied 2A3 wordt het experiment opgezocht door 40 experimentele woningen mogelijk te maken, bijvoorbeeld in collectief particulier opdrachtgeverschap, kangeroewoningen of tiny houses. Deze zone is welstandsvrij, ook is er geen verplichte oriëntatie, situering, rooilijn of plaatsing op het perceel. Deelgebied 2A4 bestaat uit het voorzieningencluster. Binnen dit cluster wordt detailhandel mogelijk gemaakt, in de vorm van een (buurt)supermarkt. Daarnaast is er ruimte om andere wijkvoorzieningen te huisvesten, bijvoorbeeld een kinderopvang of buurthuis. De gebouwen in deze zone zijn alzijdig georiënteerd en van hoogwaardige architectonische kwaliteit. Dit bebouwing in dit deelgebied markeert de hoofdentree van de wijk. Betaalbaar wonen In het plan worden 160 woningen gerealiseerd in drie deelgebieden en het vierde deel biedt ruimte voor een supermarkt en een wijkvoorziening met nog eens 12 (senioren) appartementen. In de eerste fase (fase 2A1) worden 80 woningen gerealiseerd. Dit zijn 42 sociale huurwoningen en 38 koopstarterswoningen. Hiermee wordt sterk ingezet op de ambitie om betaalbaar wonen aan te bieden in de gemeente. Leefbare woonomgeving Er is meer aandacht voor het fietsverkeer binnen het plan en de daarmee verbonden wandelroute door het plan.

Het autoverkeer dient zoveel mogelijk beperkt te blijven tot de rand van het plan. Hiermee wordt de leefbaarheid van de woonstraten aanzienlijk verbeterd. Verder is er op meerdere plekken ruimte voor bewegen, spelen en verbinding. Voor alle leeftijden wordt ruimte geboden door het aanbieden van een speeltuin, buurtakkers (moestuinen), een spijkerbos (spelen in natuur) en een locatie voor bewegen voor ouderen. Naast klimaat adaptief, versterkt het vele groen en water ook de leefbaarheid. Klimaat adaptief De extra nadruk op groen en water heeft het plan een positief effect op het tegengaan van hittestress. Een stenige omgeving is met het oog op klimaatverandering onverstandig. Daarnaast wordt het hele plan aan de boezem gelegd. Dit betekend dat het land wordt opgehoogd, om ook in de toekomst droge voeten te houden. Versnellen woningbouw Door het budget eerder vrij te maken dan het bestemmingsplan kan eerder gestart worden met de uitvoering van het plan. Dit biedt de kans om het broedseizoen voor te zijn. Hierdoor wordt de woningbouw met een half tot een heel jaar versneld. Door de grondexploitatie niet per deelplan vast te stellen maar voor heel Fase 2A, kan dit mogelijk herhaald worden.

Er is een grondexploitatie gemaakt aan de hand van een ontwerpbestemmingsplan en bijbehorende beeldkwaliteitsplan. Normaliter wordt de grondexploitatie samen met het definitieve bestemmingsplan voorgelegd aan de Raad. Het voorstel is om dit eerder te doen. Hierdoor komt er eerder geld beschikbaar om te starten met het grondwerk. Op deze manier kan voor het broedseizoen gestart worden, wat een half jaar tijdswinst oplevert. Het betreft een grondexploitatie met een negatief resultaat van circa €427.000,-. Het uitvoeringsbudget van €14.300.000,- wordt dus grotendeels gedekt door verkoop van de kavels. Het verwachte verlies wordt gedekt met een verliesvoorziening. Hiermee wordt de hoge ambitie voor betaalbaar, leefbaar en klimaat adaptief wonen mogelijk gemaakt.

Argumenten: a.1 Om de ontwikkeling van deze kavel mogelijk te maken is een grondexploitatie nodig. De ontwikkeling van deze locatie is een gemeentelijke ontwikkeling. Er zijn hiervoor gronden benodigd, die vervolgens als bouwrijpe kavel worden uitgegeven aan de ontwikkelende partij. Deze manier van werken wordt een grondexploitatie genoemd, en is een vorm van actief grondbeleid. Het openen, herzien en sluiten van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Daarom wordt dit beslispunt voorgesteld aan de gemeenteraad. a.2 De financiële kaders moeten worden afgestemd worden met de raad. Een grondexploitatie is een balans tussen begrote kosten en opbrengsten. In de grondexploitatie (Bijlage 1) worden deze tegen elkaar afgezet. De grondwaarde is residueel bepaald en de kosten zijn bepaald aan de hand van de kaders en uitgangspunten. Door de grondexploitatie te openen en vast te stellen zijn de kaders waarbinnen de gronden kunnen worden uitgegeven vooraf duidelijk. De gemeente kan dan aan de slag om de gronden binnen de kaders bouwrijp te maken en vervolgens uit te geven aan een projectontwikkelaars. Deze zullen vervolgens de woningen bouwen en verkopen. a.3 Om te versnellen wordt de grondexploitatie eerder voorgelegd. Binnen onze gemeente wordt de grondexploitatie meestal gelijker tijd met het definitieve bestemmingsplan vastgesteld.

Het is echter geen juridische verplichting dit zo te doen. Een grondexploitatie kan al vastgesteld worden vanaf de kaderstellende fase. De bedoeling hierachter is ook om eerder met de uitvoeringfase te kunnen beginnen. De verwachting is dat hiermee een half tot een heel jaar versneld kan worden. Recent heeft de raad dit al gedaan bij de ‘Grondexploitatie Oosthem – Ald Rien fase 2’. Het valt dus onder de bevoegdheden van de gemeenteraad om dit eerder te doen. Door het eerder vast te stellen komen de budgetten voor uitvoering eerder beschikbaar waardoor ook daadwerkelijk eerder gestart kan worden met de uitvoering. b. Dit zijn de benodigde middelen om tot uitvoering over te gaan. In de grondexploitatie is opgenomen welke kosten en opbrengsten verwacht worden. De raad is bevoegd om de middelen uit de grondexploitatie beschikbaar te stellen aan het college om tot uitvoering over te gaan. c.1 Dit is het bedrag dat niet gedekt kan worden binnen deze exploitatie. De grondverkoop weegt in deze grondexploitatie niet op tegen de verwachte te maken kosten en de historische boekwaarde van deze locatie. Daarom is een voorziening getroffen om deze kosten te dekken. Hiermee worden de kosten voor ambities betaalbaar, leefbaar en klimaat adaptief wonen gedekt. c.2 De winst zit in betaalbaar, leefbaar en klimaat adaptief wonen. Betaalbare woningen hebben een lagere opbrengst.

Door deze meer toe te passen dan gebruikelijk heeft dit effect op het financiële resultaat. Daarnaast wordt er in dit plan niet ingeleverd op de ambities voor leefbaar en klimaat adaptief wonen. Deze verliesvoorziening maakt het mogelijk om winst te behalen op deze ambities. c.3 De verliesvoorziening is mogelijk te beperken. Op dit moment loopt het traject van de WBI (Woningbouwimpuls). Hiervan verwachten we in juni uitsluitsel. Als deze subsidie wordt verleend dan zal de verliesvoorziening ook beperkt worden.

e, f.1 Geheimhouding dient op basis van artikel 87 van de Gemeentewet bekrachtigd te worden. De raad moet geheimhouding bekrachtigen. Daarom is er een beslispunt ter bekrachtiging van de geheimhouding opgenomen. Geheimhouding is nodig omdat het de economische en financiële belangen van de gemeente kan schaden (art. 5.1 lid 2 sub b Woo). De gemeentelijke onderhandelingspositie komt onder druk te staan als bijvoorbeeld aannemers weten hoeveel kosten er geraamd zijn. Ook bij grondverkoop is het belangrijk dat ontwikkelaars niet weten met welke prijzen rekening is gehouden. e, f.2 De stukken waar geheimhouding is opgelegd, liggen ter inzage. De bijlage “Grondexploitatie Harinxmaland Fase 2A” liggen ter inzage bij de Griffie. Tijdens kantooruren kunt op afspraak de bijlage inzien. Risico’s:  De planning is realistisch, doch strak. Daardoor ontstaat wel een groter risico dat deze niet gehaald wordt. Het financiële risico bij uitloop is echter laag. Voor de voortgang van een plan is strak plannen wel van groot belang. Daarom wordt dit als een acceptabel en laag risico ingeschat.  Vaarverbinding: het al dan niet realiseren van een vaarverbinding is van invloed op het resultaat van de grondexploitatie. Indien de raad t.z.t. zou beslissen om geen vaarverbinding te realiseren, zal dit resulteren in een lager resultaat van de grondexploitatie.

 Ivege Leane: De aanpassing van de bestaande weg aan de noordzijde van het plan, moet nog verder uitgewerkt worden. Er zijn wel uitvoeringskosten opgenomen zoals omschreven in hoofdstuk 4.4.  Ivege Leane: Het bestaande tunneltje onder het spoor is in de toekomst mogelijk een knelpunt. Het plan is echter zo ontworpen dat het verkeer gericht is op afwikkeling naar en van de ringweg, waardoor is geconstateerd dat dit niet nodig is. Daarnaast wordt ingezet op een langzaam verkeer route t.p.v. de nieuwe Vaarverbinding onder het spoor. Hierdoor zal er nog minder druk liggen op het bestaande tunneltje. Het risico op extra kosten wordt daarom als zeer laag ingeschat.  Rotonde Rondweg: Er wordt onderzocht of deze aangepast moet worden. Als er een aanpassing nodig is zullen deze kosten deels op conto van Harinxmaland Fase 2A komen. De aanpassing is vooral wenselijk vanuit de bestaande verkeerssituatie. Alleen het deel van de kosten dat volledig ten goede komt van het plan moet opgenomen worden. Het risico is dat het financiële resultaat daarmee minder wordt.  Koopstarterswoningen: Er is een “subsidie” opgenomen in de grondexploitatie om deze grond voor sociale huur kavelprijs te kunnen verkopen. Het risico is dat de lage prijzen alleen een voordeel is voor de eerste koper. Deze kan, zonder verdere afspraken, namelijk meteen duurder doorverkopen.

De gemeente moet daarom zorgen dat deze lagere grondprijs nu én in de toekomst voor betaalbare woningen zorgt. Dit kan grotendeels opgevangen worden door duidelijk overeenkomsten te sluiten. Dit gebeurt door antispeculatiebedingen en woonplicht op te nemen in de koopovereenkomst. Dit risico heeft geen invloed op het resultaat van de grondexploitatie.  Openbaar gebied: Het aandeel openbaar gebied is hoog vergeleken met andere plannen. De kosten zijn in verhouding daarom ook hoger. Afwijkingen op de kostenbudgetten hebben daarom een grotere invloed op het resultaat dan bij andere plannen. Dit extra areaal verhoogt ook de beheer- en onderhoudskosten voor de gemeente. Hiervoor is echter al budget opgenomen in de gemeentebegroting.  Fasering: Er is een inschatting gemaakt voor faseringskosten. Omdat het gebied in meerdere fases wordt aangelegd ontstaan er kosten. Tijdelijke voorzieningen zijn nodig voor onder andere water en verkeer. Ook de planvorming en uitvoering gebeurd in delen en heeft daarmee iets hogere kosten. Mogelijk vallen deze kosten hoger uit. Door hier goed op te sturen kan dat risico echter goed voorkomen worden.

Kansen:  Koopstarterswoning: De opbrengst voor deze kavel is gelijk gesteld aan de grondprijs voor een sociale huurwoning. Er kan onderzocht worden of hogere opbrengst mogelijk is, zonder af te doen aan de betaalbaarheid van de woning.  Aantal woningen: Het plan bevat veel groen, wat de kwaliteit van het wonen ten goede komt. Het is mogelijk om een deel van dit groen in te zetten voor extra kavels. Hier zit wel een grens aan. Het groen is namelijk ook een kwaliteit is die bewaakt dient te worden. De opbrengsten wordt hiermee hoger, de kosten voor aanleg en beheer worden lager.  Meer appartementen bij de detailhandel: De doelgroepen die hier komen wonen worden zo meer bediend. Daarnaast betekent dit meer opbrengsten en een beter resultaat op de grondexploitatie. Financiën: Voor de uitvoering van dit voorstel is een krediet van € 14.300.000,- excl. BTW benodigd. Dit bedrag staat in de grondexploitatie opgenomen. Daartegenover staan inkomsten die voortvloeien uit de verkopen van de kavels. Er resteert een verlies van € 426.436,- op startwaarde. Dit verlies wordt gedekt met de verliesvoorzining.

Andere opties: De grondexploitatie kan ook samen met het definitieve bestemmingsplan worden vastgesteld. Hiermee is de versnelling echter niet meer mogelijk. Andere uitgangspunten nemen om het resultaat te verbeteren. Dit betekend dat het plan moet worden aangepast. Afhankelijk van de gewijzigde uitgangspunten betekend dit, in meer of mindere mate uitstel van het plan. Dit kan ook gedaan worden als het definitieve bestemmingsplan wordt voorgelegd. Op deze manier kan al wel met de uitvoering gestart worden.

Wettelijke basis: - Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) - Wet Ruimtelijke ordening (Wro) - Grondbeleid 2022-2025 - Uitgangspunten grondexploitaties 2022 - Plan van Aanpak Harinxmaland Fase 2A

Global Goals: De Sustainable Development Goals (hierna SDG’s): de 17 wereldwijde doelen van de VN om van de wereld een betere plek te maken. De opgave draagt in ieder geval bij aan de SDG’s: 3, 11 en 17. Wie zijn betrokken: Het projectteam en stakeholders

Wijze van participatie: Raadplegen en informeren.

Digitale links naar informatiebronnen: Nieuwsbrief Harinxmaland Fase 2 Huidig uit te werken bestemmingsplan Harinxmaland Ontwerpbestemmingsplan Harinxmaland Fase 2A1 Beeldkwaliteitsplan harinxmaland Fase 2A

In welke fase: realisatie/uitvoering

Planning vervolg in de raad/LTA: Het definitieve bestemmingsplan wordt later dit jaar voorgelegd, mogelijk met een herziene grondexploitatie. De herziening is alleen nodig als er een substantiële planwijziging heeft plaatsgevonden sinds het vaststellen van deze exploitatie. Door nu een grondexploitatie vast te stellen is het versnellen echter al mogelijk gemaakt.

Ter inzage: 1. Grondexploitatie Harinxmaland Fase 2A.

Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. E.K. Strijker

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Gebiedsontwikkeling Harinxmaland 2A, Grondexploitatie en Versnelling Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 4 april 2023;

besluit: a. versnelling van de woningbouw mogelijk te maken door de grondexploitatie voor Harinxmaland fase 2A te Sneek vast te stellen, voorlopend op de definitieve bestemmingsplannen; b. voor deze werkzaamheden een uitvoeringskrediet van € 14.300.000,- exclusief btw beschikbaar te stellen en deze te dekken uit de voorgenomen grondverkoop; c. voor de grondexploitatie een verliesvoorziening vast te stellen ter grootte van het in de grondexploitatie geprognosticeerde resultaat op startwaarde van € 426.436; d. op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op bijlage ‘Grondexploitatie Harinxmaland Fase 2A’. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b Woo; e. de geheimhouding op te leggen tot 1 januari 2029

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 11 mei 2023

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

, voorzitter.

, griffier.