Raadsvoorstel - Grondexploitatie Bolsward-Oost

Ons nummer: R24.000020

*R24.000020*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur Voorstel: a. b. c. d.

Grondexploitatie Bolsward-Oost 14 maart 2024 Doarp, Stêd en Omkriten 27 februari 2024 Michel Rietman Ruimtelijke Ontwikkeling Willem Harkink

De uitvoering van de woningbouw mogelijk te maken door de grondexploitatie voor Bolsward-Oost te Bolsward vast te stellen. voor deze werkzaamheden een uitvoeringskrediet van € 16.900.000,- exclusief btw beschikbaar te stellen en deze te dekken uit de voorgenomen grondverkoop; Op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op bijlage “Grondexploitatie Bolsward Oost”. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b van de Woo; De geheimhouding op punt c op te leggen tot 13 maart 2029 (5 jaar na vaststelling van de grondexploitatie).

Samenvatting: Voor de woningbouwontwikkeling in Bolsward Oost wordt een bestemmingsplan opgesteld om de ontwikkeling van maximaal 200 woningen mogelijk te maken. Voor deze grondexploitatie is subsidie aangevraagd vanuit de woningbouwimpuls van het rijk. Om aan de voorwaarden te voldoen voor deze subsidie, moet het programma minimaal bestaan uit 50% goedkope woningen (huur en koop) met een lage vastgestelde grondwaarde. Dit leidt tot een lager resultaat van circa € 0,3 miljoen. Het positieve resultaat wordt alleen behaald door de bijdrage uit de woningbouwimpuls van het rijk. Vanuit de woningbouwimpuls wordt, met de te hanteren parameters vanuit het rijk, de helft van het berekende verlies (conform rekenmodel WBI) vergoed bij het afsluiten van de grondexploitatie op basis van de werkelijk gemaakte kosten en opbrengsten. Er is inmiddels op basis van getaxeerde grondwaardebepaling overeenstemming met een collectieve particuliere samenwerking voor het noordelijkste plandeel “De Erven”. De koopovereenkomst is in voorbereiding maar nog niet ondertekend. Argumenten: a.

Om de ontwikkeling van deze kavel mogelijk te maken is een grondexploitatie nodig. De ontwikkeling van deze locatie is een gemeentelijke ontwikkeling. Er zijn hiervoor gronden benodigd, die vervolgens als bouwrijpe kavel worden uitgegeven aan de ontwikkelende partijen. Deze manier van werken wordt een grondexploitatie genoemd, en is een vorm van actief grondbeleid. Het openen, herzien en sluiten van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Daarom wordt dit beslispunt voorgesteld aan de gemeenteraad.

b.

Om de woningen mogelijk te maken moeten financiële kaders afgestemd worden met de raad. Een grondexploitatie is een balans tussen begrote kosten en opbrengsten. In de grondexploitatie (Bijlage 1) worden deze tegen elkaar afgezet. De grondwaarde is bepaald aan de hand van de Grondprijsbrief 2024 en de kosten zijn bepaald aan de hand van de kaders en uitgangspunten. Door de grondexploitatie te openen en vast te stellen zijn de kaders waarbinnen de gronden kunnen worden uitgegeven vooraf duidelijk. De gemeente

1

kan dan aan de slag om de gronden binnen de kaders bouwrijp te maken en vervolgens uit te geven aan projectontwikkelaars. Deze zullen vervolgens de woningen bouwen en verkopen. c.

Dit zijn de benodigde middelen om tot uitvoering over te gaan. In de grondexploitatie is opgenomen welke kosten en opbrengsten verwacht worden. De raad is bevoegd om de middelen uit de grondexploitatie beschikbaar te stellen aan het college om tot uitvoering over te gaan. Van deze middelen kunnen we de planologischjuridische stappen zetten, alsook de uitvoering van het civieltechnische werk.

d.

Geheimhouding dient op basis van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet bekrachtigd te worden. De raad moet de geheimhouding in de eerstvolgende vergadering na dit collegebesluit bekrachtigen. Dat betekent voorafgaand aan de inhoudelijke behandeling. Daarom is er een beslispunt ter bekrachtiging van de geheimhouding opgenomen. Geheimhouding is nodig omdat het de economische en financiële belangen van de gemeente kan schaden (art. 5.1 lid 2 onder b Woo). De gemeentelijke onderhandelingspositie komt onder druk te staan als bijvoorbeeld aannemers weten hoeveel kosten er geraamd zijn. Ook bij grondverkoop is het belangrijk dat ontwikkelaars niet weten welke prijzen we al hebben opgenomen.

Risico’s: • Kostendekking: Als het bestemmingsplan niet wordt vastgesteld zullen de al gemaakte kosten niet meer gedekt kunnen worden uit de grondverkopen. • De ontwikkeling is afhankelijk van marktfactoren die de gemeente niet in de hand heeft. Hier vloeit een financieel risico uit voort • Voor de sociale koopwoningen en de betaalbare woningen geldt een harde bovengrens wat betreft de verkoopprijs. Voor de dure woningen geldt deze bovengrens niet. Middels een selectieprocedure wordt gezocht naar de meest geschikte ontwikkelende partij om de sociale koopwoningen en de betaalbare koopwoningen te ontwikkelen. Deze bovengrens kan het voor een ontwikkelaar minder interessant maken om in te schrijven op de ontwikkeling en daarmee voor een lagere grondprijs zorgen. De kavels voor de dure met name vrijstaande woningen worden door de gemeente rechtstreeks aan particulieren aangeboden, het is voor een ontwikkelaar daarmee niet mogelijk om de (mogelijk) minder lucratieve ontwikkeling van sociale koopwoningen en betaalbare woningen te compenseren met de ontwikkeling van de duurdere vrijstaande woningen.

Financiën: Voor deze grondexploitatie is subsidie aangevraagd vanuit de woningbouwimpuls van het rijk. Om aan de voorwaarden te voldoen voor deze subsidie, moet het programma minimaal bestaan uit 50% goedkope woningen (huur en koop) met een lage vastgestelde grondwaarde. Dit leidt tot een lager resultaat van circa € 0,3 miljoen. Het positieve resultaat wordt alleen behaald door de bijdrage uit de woningbouwimpuls van het Rijk. Vanuit de woningbouwimpuls wordt, met de te hanteren parameters vanuit het rijk, de helft van het berekende verlies vergoed bij het afsluiten van de grondexploitatie op basis van de werkelijk gemaakte kosten en opbrengsten. Andere opties: Niet van toepassing Wettelijke basis: • Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) • Wet Ruimtelijke ordening (Wro) • Grondbeleid 2022-2025 • Uitgangspunten grondexploitaties 2022 • Startnotitie Woningontwikkeling Bolsward 3-11-2021 Global Goals: SDG 3: Goede gezondheid en welzijn SDG 7: Betaalbare en duurzame energie SDG 11: Duurzame steden en gemeenschappen SDG 13: Klimaatactie

2

SDG 14: Leven in het water SDG 15: Leven op het land Wie zijn betrokken: Projectteam Bolsward Oost Programmamanager wonen Agenda Bolsward Wijze van participatie: Raadplegen en informeren. Digitale links naar informatiebronnen:

In welke fase: Ontwerp bestemmingsplanprocedure. Planning vervolg in de raad/LTA: Na vaststelling door de raad van de grondexploitatie kunnen de voorbereidingen voor de realisatie van het bouwplan worden opgestart. Nadat de gemeenteraad het bestemmingsplan heeft vastgesteld kan er worden besloten daadwerkelijk te starten met de uitvoering van het bouw- en woonrijp maken van Bolsward Oost. Bijlage(n): 1. Grondexploitatie Bolsward-Oost Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. E.K. Strijker

3

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Grondexploitatie Bolsward Oost Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 6 februari 2024;

besluit:

a. De uitvoering van de woningbouw mogelijk te maken door de grondexploitatie voor Bolsward-Oost te Bolsward vast te stellen; b. voor deze werkzaamheden een uitvoeringskrediet van € 16.900.000,- exclusief btw beschikbaar te stellen en deze te dekken uit de voorgenomen grondverkoop; c. Op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op bijlage “Grondexploitatie Bolsward Oost”. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b van de Woo; d. De geheimhouding op punt c op te leggen tot 13 maart 2029 (5 jaar na vaststelling van de grondexploitatie). Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 14 maart 2024

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

4

, voorzitter.

, griffier.