Raadsvoorstel - Grondaankoop Workum Zuid

Ons nummer: R25.000082

*R25.000082*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Behandelend team Portefeuillehouder Raadscommissie Raadscommissie Raadsvergadering

: : : : :

Projecten Michel Rietman Doarp, Stêd en Omkriten 2 september 2025 18 september 2025

Onderwerp

:

Grondaankoop Workum Zuid

Raadsvoorstel: een krediet van € 1.770.000,- beschikbaar stellen voor de strategische aankoop van agrarische grond ter grootte van 8,7 hectare aan de Zuidkant van Workum met perceelnummer G 1268 en deze kosten te dekken vanuit de toekomstig op te stellen grondexploitatie. Samenvatting: Om de gewenste regie te nemen op de woningbouw en de mogelijkheden van een integrale gebiedsontwikkeling te verkennen, is door het college een voorlopige aanwijzing op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten op de grond gevestigd. Het voorkeursrecht is op 7 juli 2021 door de Raad bekrachtigd. Het besluit is op 12 juli 2021 gepubliceerd en op 13 juli 2021 in werking getreden. De gemeente Súdwest-Fryslân heeft ten behoeve van de ontwikkeling van deze locatie de documenten “Gebiedsontwikkeling Workum Zuid een Plan van aanpak” d.d. 3 november 2021 alsmede het “SPVE Workum Zuid” samengesteld. In deze documenten is een eerste slag geslagen met te inventariseren wat de wensen, kwaliteiten en kansen van het plangebied door de gemeente zelf, en in combinatie met de omgeving. Omdat er geen overeenstemming over de aankoop is bereikt zijn deze plannen niet verder uitgewerkt.

Plangebied

voorlopige stedenbouwkundige schets uit de deelstructuurvisie

Inleiding: Omdat het voorkeursrecht per juli 2024 zou komen te vervallen is een deelstructuurvisie voor dit gebied vastgesteld. Een belangrijk doel van het vaststellen van deze deelstructuurvisie is, dat de gemeente meer tijd krijgt om samen met de grondeigenaar te onderzoeken of van het recht op eerste koop gebruik kan worden gemaakt. In 2023 is samen met de andere Friese gemeenten de Friese regionale woondeal gesloten. Voor de Gemeente Súdwest-Fryslân en met name het plangebied Workum Zuid geldt dat dit gebied is opgenomen als ‘Sleutelproject’. Sleutelprojecten zijn projecten die een bijdrage leveren aan de volkshuisvestelijke doelen (voldoende betaalbare woningen, corporatiewoningen en wonen en zorg voor ouderen). Hiervoor is WBI subsidie aangevraagd en verleend. Bij de aanvraag van deze WBI subsidie is onder meer een voorlopig stedenbouwkundige schets als afbeelding opgenomen. Dit document vormt een indicatieve richtlijn en basis waarop voortgeborduurd kan worden. Er is op voorhand, in dit sleutelproject rekening gehouden met 120 woningen, waarvan 64 sociale huur, 31 betaalbare- en 25 dure koop. Dit plan laat een onrendabele grondexploitatie zien maar dit is een voorwaarde om in aanmerking te komen voor WBI subsidie. De WBI verlaagt de financiële druk op de gemeente, doordat het Rijk voor 50% meebetaalt aan de onrendabele top.

De resterende 50% wordt door de gemeente ingebracht (cofinanciering). Global Goals: Met de aankoop van de grond in Workum wordt bijgedragen aan de Global Goals: Global Goal 1,10,11 (Betaalbare en duurzame inclusieve woonwijken realiseren), Global Goal 7, 12, 13, 16 (Klimaat- en milieudoelen te integreren in gebiedsontwikkeling) en Global Goal 3, 6 (Kwalitatieve leefomgevingen te creëren die bijdragen aan gezondheid en welzijn). Argumenten: • Met deze aankoop voldoen wij aan de voorwaarden van de WBI waardoor de gemeente de realisatie van 858 woningen mogelijk maakt waarvan 50% betaalbaar; • De aankoop gaat er voor zorgen dat we snel woningen gaan bouwen voor de juiste doelgroep; • Er wordt voldaan aan de Regionale Woondeal die is gesloten tussen Rijk, provincie Fryslân en gemeente. De lokale afspraken, de aantallen benoemd in het coalitieakkoord, worden hiermee haalbaar; • De wet versterking regie volkshuisvesting ligt voor in de Tweede Kamer.

Deze wet zorgt ervoor dat overheden de wettelijke instrumenten in handen krijgen om met meer regie – en meer tempo – meer betaalbare woningen te bouwen; • Door deze aankoop te doen en de WBI in stand te houden sorteert de gemeente voor op de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting, neemt de gemeente deze regierol op en realiseert versneld meer betaalbare woningen; • Bij economische tegenwind of stijgende rente kunnen marktpartijen afzien van investeringen. In dat geval kan de gemeente ervoor kiezen projecten zelf uit te voeren of deze gefaseerd te ontwikkelen; • Grondeigendom biedt meer regie op de samenwerking met woningcorporaties of zorgaanbieders, ook in een lastige markt; • Grondeigendom biedt meer zekerheid op sociale huurwoningen en de instandhouding van de huurtermijn; • De druk op woningbouw is alsmaar toegenomen en er is een groot tekort aan betaalbare en geschikte woningen; • Workum is de 3e kern met voorzieningen en openbaar vervoer waar de gemeente graag wil voorzien in extra woningen; • Woningstichting Dynhus heeft interesse getoond in het realiseren van sociale huurwoningen op deze locatie.

Rol en bevoegdheid: De gemeente heeft de bevoegdheid om grond aan te kopen, te ontwikkelen en te verkopen en oefent daarmee actief invloed uit op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. Risico’s: De plannen bevinden zich nog in de uitwerkingsfase wat het risico met zich meebrengt dat de grondexploitatie mogelijk lager uitvalt. Door actief te sturen op de verdere planvorming en het financiële resultaat kan dit risico ook als kans worden gezien. Financiën: a. Een externe taxateur heeft in 2023 een waardebepaling uitgevoerd, ter verificatie en om staatssteun uit te sluiten. Deze taxatie sluit aan bij de thans overeengekomen grondbod en valt binnen het gestelde mandaat van het collegebesluit van 15 november 2022. b. Voorgesteld wordt om de gronden aan te kopen en de kosten hiervan op termijn te dekken uit de toekomstige grondexploitatie. Hoewel deze exploitatie nog niet formeel is vastgesteld, zijn er wel al ontwikkelplannen vastgelegd in de deelstructuurvisie. De aankoop betreft daarmee een strategische verwerving. Juridisch: Er ligt een door de gemeente opgestelde koopovereenkomst voor welke akkoord is bevonden door verkopende partij. Alternatieven: Alternatief A: De grond niet aankopen en het project buiten de WBI houden. • •

• • • • • • • •

Voordelen: Er is geen 50% cofinanciering nodig op dit deelproject, een verliesvoorziening is niet nodig; Toekomstige eigenaren kunnen zonder voorwaarden vanuit de WBI ontwikkelen, wat de haalbaarheid van een positief financieel resultaat vergroot. Nadelen: Er is minder sturing mogelijk; Er ontstaat een risico op duurdere woningbouw waarvoor minder volkshuisvestelijke behoefte is waardoor de realisatie van betaalbare woningen afneemt; Geografische samenhang is een voorwaarde vanuit de WBI, met deze wijziging voldoen wij mogelijk niet aan deze voorwaarden; Aanpassingen in de vastgestelde (deel)structuurvisie en nieuw participatietraject zorgen voor vertraging; Realisatie van de sociale huurwoningen en de Instandhoudingstermijn hiervan is onzeker; De flexibiliteit om wijzigingen of vertragingen in de overige vijf WBI deelprojecten op te vangen vervalt hiermee vrijwel volledig; Elke verandering of vertraging brengt dan direct het risico met zich mee dat niet wordt voldaan aan de voorwaarden van de WBI; Sluit niet aan bij de denklijn van de kansrijke sporen.

Alternatief B: De grond niet aankopen, maar het project wél binnen de WBI houden. De gemeente laat het aan de markt om de grond te kopen. De markt moet zich dan conformeren aan de voorwaarden van de WBI. • • • • • • • • •

Voordelen: De gemeente hoeft niet te investeren in de grondaankoop; Het totale woningbouwprogramma binnen de WBI blijft intact. Nadelen: De gemeente moet naast de WBI subsidie alsnog 50% van de kosten bijdragen. Marktpartijen zullen geen plan uitvoeren waarop zij verlies lijden; De gemeente verliest de regie: het is onzeker of een marktpartij de grond daadwerkelijk koopt en zich volledig committeert aan de WBI-voorwaarden en planning; Instandhoudingstermijn sociale huur is mogelijk korter; Deze route voldoet in beginsel niet aan de WBI-aanvraag en is er risico op staatssteun; Als dit juridisch al mogelijk is vereist het een complexe en tijdrovende overeenkomst met een marktpartij; Door de complexiteit ontstaat er een aanzienlijke extra ambtelijke belasting gedurende het hele ontwikkeltraject tot en met de oplevering van het openbare gebied; De gemeente als aanvrager blijft altijd eindverantwoordelijk voor de naleving van de WBI voorwaarden.

Participatie en communicatie: De participatieprocedure zal worden hervat nadat de raad een formeel besluit heeft genomen over de aankoop. Wanneer het college instemt met het aangaan van de koopovereenkomst (onder voorbehoud kredietverlening door de gemeenteraad) zal dit in de week van 8 juli 2025 worden gecommuniceerd met Plaatselijk Belang Workum en woningbouwvereniging Dynhus. Daarnaast wordt een persbericht uitgebracht en wordt de informatie gedeeld via de gemeentelijke website zodat ook de inwoners van Workum tijdig op de hoogte zijn. Planning en vervolgproces: Gezien er een vastgestelde (deel)structuurvisie ligt op de aan te kopen locatie biedt dit een goede basis voor verdere planvorming. De randvoorwaarden voor woningbouw zijn reeds afgewogen. Dit betekend dat het project sneller door kan naar de fase van uitwerking. 2025 2025- 2026 2027- 2028 2029 -2031

formaliseren van de aankoop verdere uitwerking van de planvorming/planologische procedure bouwrijp maken/verkoopprocedure uitvoering en realisatie

Link(s) naar eerdere besluitvorming of (actieve) informatie: https://sudwestfryslan.nl/wp-content/uploads/2024/07/Bijlage-deelstructuurvisie-ter-info.pdf Bijlage(n): n.v.t.

Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân. mr. drs. J.A. de Vries

drs. C. Smits

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Grondaankoop Workum Zuid Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 8 juli 2025; besluit: -

een krediet van € 1.770.000,- beschikbaar stellen voor de strategische aankoop van agrarische grond ter grootte van 8,7 hectare aan de Zuid kant van Workum met perceelnummer G 1268 en deze kosten te dekken vanuit de toekomstig op te stellen grondexploitatie.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 18 september 2025

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

, voorzitter.

, griffier.