Raadsvoorstel - Grondaankoop De Finke Koudum
Tekst van het document
Ons nummer: R25.000128
*R25.000128*
Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Behandelend team Portefeuillehouder Raadscommissie Raadscommissie Raadsvergadering
: : : : :
Projecten Michel Rietman Doarp, Stêd en Omkriten 2 december 2025 18 december 2025
Onderwerp
:
Grondaankoop De Finke Koudum
Raadsvoorstel: a. een krediet beschikbaar te stellen van € 495.000,00 voor de strategische aankoop van het perceel aan de Tjalke van der Walstraat te Koudum en deze kosten te dekken uit de toekomstige grondopbrengsten in een toekomstig vast te stellen grondexploitatie; b. een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 162.500,00 voor de gemeentelijke inzet en deze kosten te dekken uit de toekomstige grondopbrengsten in een toekomstig vast te stellen grondexploitatie. Samenvatting: Zorgorganisatie Patyna heeft in Koudum grond in bezit waar Patyna voornemens was om woningen te realiseren. Doordat er geen overeenstemming kon komen over de afname van de sociale huurwoningen werd het plan onhaalbaar voor Patyna. Om de ontwikkeling van woningen in Koudum door te zetten is de gemeente het gesprek met Patyna aangegaan voor het overnemen van de grond. Zodat de gemeente de ontwikkeling van woningen in Koudum kan doorzetten. Om tot een gezonde grondexploitatie te komen kan er eventueel gekozen worden om nog beperkt duurdere koop toe te voegen (ook ten behoeve van de doorstroming) met inachtneming van de regionale woondeal. Waarbij er nog steeds een deel van de woningen bestemd zijn voor de sociale huur. De haalbaarheid van het plan met de beoogde doelgroepen is afhankelijk van de uiteindelijke mix en het aandeel financieel (minder) rendabele woningen.
Ambtelijk is er globaal gekeken hoeveel woningen hier mogelijk zijn en er passen circa 25 woningen op het plangebied. Het definitieve aantal woningen wordt in de ontwerpfase bekend. Om de ontwikkeling als gemeente door te zetten is niet alleen de aankoop van de grond benodigd, maar ook voorbereidingskrediet voor het opstarten van de ontwikkeling. Inleiding: Zorgorganisatie Patyna heeft destijds een concept ontwerp gemaakt voor de invulling van het gebied. Zie hiervoor onderstaande afbeelding. Het (destijds nieuwe) ontwerp bevatte 24 woningen waarvan ten minste 14 gerealiseerd worden voor de sociale huursector. Om de haalbaarheid van het plan te onderzoek heeft het college op 15 november 2022 een intentieovereenkomst gesloten met Patyna met uiteindelijk doel om een anterieure overeenkomst met Patyna te sluiten.
1
Figuur 1 Ontwerp Patyna 2022
Tijdens het haalbaarheidsonderzoek van Patyna is gebleken dat het plan niet haalbaar is. Dit had met name te maken dat Patyna geen overeenstemming kon krijgen over de afname van de sociale huurwoningen. Om ervoor te zorgen dat deze woningbouwbouwontwikkeling kan worden doorgezet, wil de gemeente hier de regie pakken. Om die reden is het gesprek met Patyna gestart om de grond van Patyna over te kopen. Patyna heeft aangegeven open te staan voor de verkoop van de grond. Inmiddels is er een ambtelijke overeenstemming bereikt over de aankoop van het perceel aan de Tjalke van der Walstraat te Koudum. Ambtelijk is er globaal gekeken naar een wenselijk woningbouwprogramma en gekeken naar de haalbaarheid hiervan. Met een globaal woningbouwprogramma van 24 woningen, bestaande uit 10 sociale huur en 14 betaalbare koop is er een taxatie uitgevoerd en hieruit blijkt dat de koopprijs marktconform is. Om tot een gezondere grondexploitatie te komen kan er eventueel gekozen worden om nog beperkt duurdere koop toe te voegen (ook ten behoeve van de doorstroming) met inachtneming van de regionale woondeal. Om de ontwikkeling op te kunnen starten en de grond te kunnen verwerven is krediet nodig. Het beschikbaar stellen van de financiële middelen t.b.v. de aankoop is een bevoegdheid van de gemeenteraad en daarom is goedkeuring van de raad in de koopovereenkomst opgenomen als ontbindende voorwaarde.
Het voorbereiden van een ontwikkeling brengt kosten met zich mee. Er wordt een projectteam samengesteld, die aan de slag gaat met o.a. het uitwerken van de stedenbouwkundige- en ruimtelijk uitgangspunten en het bepalen de ontwikkelingsstrategie voor deze locatie. In dit advies wordt het voorstel gedaan om aan de raad te vragen een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen voor de haalbaarheids- en voorbereidingskosten (ambtelijke inzet, onderzoekskosten, communicatie en onvoorzien) met betrekking tot de planvorming. Door het voorwerk van Patyna kan de gemeente sneller stappen maken tot de uiteindelijke uitvoering van de woningen. Naast deze beoogde woningbouwontwikkeling is onlangs de vergunning verleend voor de bouw van de nieuwe supermarkt aan de overkant van de Tjalke van der Walstraat.
2
Figuur 2 Aan te kopen grond
Global Goals: De Sustainable Development Goals (hierna SDG’ s): de 17 wereldwijde doelen van de VN om van de wereld een betere plek te maken. Met de aankoop van de grond in Koudum wordt bijgedragen aan de volgende Global Goals: • Global Goal 1,10,11 (Betaalbare en duurzame inclusieve woonwijken realiseren) • Global Goal 7, 12, 13, 16 (Klimaat- en milieudoelen te integreren in gebiedsontwikkeling) • Global Goal 3, 6 (Kwalitatieve leefomgevingen te creëren die bijdragen aan gezondheid en welzijn) Argumenten: Ad. a. een krediet beschikbaar te stellen van € 495.000,00 voor de strategische aankoop van het perceel aan de Tjalke van der Walstraat te Koudum en deze kosten te dekken uit de toekomstige grondopbrengsten in een toekomstig vast te stellen grondexploitatie; •
• • •
•
De maatschappelijke druk om woningen in Koudum te bouwen is hoog. We zien in Koudum dat er voldoende plancapaciteit is, maar de realisatie op bepaalde locaties achterblijft. Door nu regie te nemen op deze locatie, kan de gemeente zorgen voor een doorstart van deze ontwikkeling. Daardoor kan er alsnog redelijk snel gebouwd worden in het (betaalbare) segment waar behoefte is in Koudum; Door de aankoop heeft de gemeente zelf de regie over de invulling van het gebied; Er is geen dekking nodig uit de algemene middelen of begroting, de waarde wordt gedekt door het vastgoed zelf, dan wel de toekomstige grondexploitatie; De reden dat het plan voor Patyna niet haalbaar was, komt doordat ze geen overeenstemming kregen met een woningcorporatie over de sociale huurwoningen. Als gemeente zijnde hebben wij al een positief verkennend gesprek gevoerd met een woningcorporatie over deze locatie. Daarnaast kan ervoor worden gekozen om nog beperkt duurdere koop toe te voegen (ook ten behoeve van de doorstroming) met inachtneming van de regionale woondeal. Er uitvoering wordt gegeven aan een belangrijk doel van het college, namelijk het bouwen van meer (betaalbare) woningen.
3
Ad. b. een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 162.500,00 voor de gemeentelijke inzet en deze kosten te dekken uit de toekomstige grondopbrengsten in een toekomstig vast te stellen grondexploitatie. •
Op dit moment is er geen krediet om de gemeentelijke kosten te kunnen dekken. Het krediet is noodzakelijk om deze kosten te kunnen dekken. Denk hierbij aan: begeleiding proces (ambtelijke inzet), onderzoekskosten, communicatiekosten en onvoorzien ten behoeve van de (haalbaarheid/)- voorbereiding op de ontwikkeling. Het voorstel is om een grondcomplex te openen voor de administratie van de voorbereidingskosten.
Rol en bevoegdheid: De gemeente heeft de bevoegdheid om grond aan te kopen, te ontwikkelen en te verkopen en oefent daarmee actief invloed uit op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. Risico’s: - Op de aan te kopen grond ligt nog geen woonbestemming/-functie. Dit betekent dat er een planologische procedure moet worden gevolgd voordat er woningbouw mogelijk is. Met de aankoop loopt de gemeente het risico dat er, door bijvoorbeeld bezwaren vanuit de buurt, vertraging oploopt met de ontwikkeling van dit plan. Financiën: Grondaankoop: Voorgesteld wordt om het perceel aan de Tjalke van der Walstraat te Koudum aan te kopen voor een bedrag van € 495.000,00,- inclusief btw en notaris kosten (kosten koper). Voorgesteld wordt deze kosten te dekken vanuit de toekomstige grondexploitatie. Omdat er nog geen grondexploitatie is vastgesteld, maar er wel al plannen liggen, betreft het hier een strategische aankoop. Voorbereidingskrediet: Om de voorbereiding van het beoogde woningbouwplan te kunnen realiseren is er een voorbereidingskrediet noodzakelijk. Het voorbereiden van een ontwikkeling brengt kosten met zich mee. Er wordt een projectteam samengesteld, die aan de slag gaat met o.a. het uitwerken van de stedenbouwkundige- en ruimtelijk uitgangspunten en het bepalen de ontwikkelingsstrategie voor deze locatie.
De hoogte van het voorbereidingskrediet wordt grotendeels bepaald door de met name interne uren die door de verschillende vakdisciplines worden besteed om tot een gewogen plan te komen. Daarnaast wordt er rekening gehouden met een budget voor onderzoekskosten die extern worden uitgezet, hierbij valt onder andere te denken aan milieukundige onderzoeken, zettingsadviezen, grondanalyses en overige verkennende onderzoeken en adviezen. Bij de plankostenbegroting wordt uitgegaan dat de kosten worden gedekt tot en met het realiseren van een omgevingsplan. Een krediet van €162.500,- wordt nodig geacht om tot een valide voorbereiding te komen. Hierbij is uitgegaan dat het meeste werk ook binnen de eigen gelederen wordt uitgevoerd. Het voorbereidingskrediet is berekend aan de hand van eerder verstreken voorbereidingskredieten van vergelijkbare woningbouwprojecten. Juridisch: Gemeentewet, budgetrecht gemeenteraad, omgevingswet, Burgerlijk Wetboek, gemeentelijk inkoop- en aanbestedingsbeleid. Alternatieven: Het alternatief is het niet verstrekken van de benodigde kredieten. Met als gevolg dat de koopovereenkomst tussen Patyna en de gemeente wordt ontbonden. Patyna zal dan opzoek moeten naar een andere koper of zal moeten kijken een andere invulling van het plan. Waardoor de ontwikkeling van woningen in Koudum jaren vertraging oploopt.
4
Participatie en communicatie: In het verleden is Patyna het participatieproces begonnen met de omwonenden over deze ontwikkeling. Wegens de beoogde verkoop aan de gemeente is het proces gepauzeerd. Na aankoop van het perceel zal er worden gekeken naar de wenselijke stedenbouwkundige invulling. Zodra de stedenbouwkundig invulling bekend zal er een inloopbijeenkomst worden georganiseerd om het participatieproces te hervatten. Daarnaast zal de aankoop via een nieuwsbericht worden gecommuniceerd. Planning en vervolgproces: Na het verstrekken van het krediet voor de aankoop en de gemeentelijke inzet zal de ontwikkeling worden doorgezet en worden gekeken naar een haalbaar plan. Bij een haalbaar plan zal tegen die tijd de grondexploitatie ter goedkeuring aan uw raad worden voorgelegd. 2026 2026 - 2027 2027 - 2028 2028 - 2030
formaliseren van de aankoop verdere uitwerking van de planvorming/planologische procedure bouwrijp maken/verkoopprocedure uitvoering en realisatie
Link(s) naar eerdere besluitvorming of (actieve) informatie: Niet van toepassing. Bijlage(n): Niet van toepassing. Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.
mr. drs. J.A. de Vries
drs. C. Smits
5
, burgemeester.
, gemeentesecretaris.
Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Grondaankoop De Finke Koudum Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 28 oktober 2025;
besluit:
a. een krediet beschikbaar te stellen van € 495.000,00 voor de strategische aankoop van het perceel aan de Tjalke van der Walstraat te Koudum en deze kosten te dekken uit de toekomstige grondopbrengsten in een toekomstig vast te stellen grondexploitatie; b. een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 162.500,00 voor de gemeentelijke inzet en deze kosten te dekken uit de toekomstige grondopbrengsten in een toekomstig vast te stellen grondexploitatie. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 18 december 2025
mr. drs. J.A. de Vries
G.W. Stegenga
6
, voorzitter.
, griffier.