Raadsvoorstel - Doelgroepenverordening wonen Súdwest-Fryslân 2023

Ons nummer: R23.000177

*R23.000177* BLANCOCaseKlantCodeCaseKlantSoort

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur

Doelgroepenverordening wonen 2023 23 november 2023 Doarp, Stêd en Omkriten 7 november 2023 Michel Rietman Strategie & Programma's Jan Provoost

Voorstel: De Doelgroepenverordening wonen Súdwest-Fryslân 2023 vast te stellen

Samenvatting: Súdwest-Fryslân is een geliefde en aantrekkelijke gemeente om in te wonen. De vraag naar woningen is groot en zorgt voor stijgende prijzen in de vrije sector en stijgende wachttijden voor het vinden van een sociale huur en/of koopwoning. Súdwest-Fryslân wil een gemeente zijn die een thuis biedt aan een breed scala aan inwoners, aan mensen met een laag, midden- en hoog inkomen, van verschillende opleidingsniveaus, leeftijd, cultuur en huishoudensgrootte. Daarom is het nodig om de komende jaren veel te bouwen, minimaal 1.000 in deze bestuursperiode. In het coalitieakkoord staat dat de gemeente Súdwest-Fryslân met voorrang inzet op het bouwen van betaalbare woningen en sociale huurwoningen. In uitgifteovereenkomsten met ontwikkelaars van woningen worden al afspraken gemaakt over de realisatie hiervan. In aanvulling hierop wil de gemeente ook publiekrechtelijk de bouw en het in stand houden van betaalbare woningen borgen. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald deel van woningbouwcategorieën wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de woningbouwcategorieën sociale huur, geliberaliseerde woningen voor middenhuur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen kan door het opstellen van een doelgroepenverordening.

De doelgroepenverordening heeft primair betrekking op nieuwbouw. De gemeente kan hierdoor sturen op een goede mix aan aanbod van (huur)woningen. Om de doelgroepenverordening toe te passen kunnen percentages of aantallen van de woningbouwcategorieën in het betreffende bestemmingsplan/omgevingsplan vastgelegd worden. De instandhouding van de woningen voor de doelgroepen wordt hiermee geborgd. Per nieuwbouwlocatie moet de raad afwegen of het opnemen van de categorieën wenselijk en goed te onderbouwen is. In deze verordening zijn de sociale huurwoning, middeldure huurwoning en sociale koopwoningen omschreven aan de hand van de huur en koopprijsgrenzen. De beoogde doelgroepen zijn vastgelegd aan de hand van inkomensgrenzen. Verder regelt de verordening dat de woningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen. Dit zijn de instandhoudingstermijnen. De verordening regelt niet de toewijzing van de nieuwbouwwoningen aan individuele huishoudens. De toewijzing van de sociale huurwoningen vindt plaats door de woningcorporaties of andere eigenaren van de betreffende woningen. Bij de koopwoningen dienen de verkopers een

1

inkomenstoets uit te voeren om te controleren of de koper voldoet aan de inkomensgrenzen die in deze verordening opgenomen zijn. Het concept van doelgroepenverordening wonen heeft conform de inspraakverordening tussen 21 juli en 4 september 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen binnengekomen. De doelgroepenverordening wordt nu ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Argumenten: a. 1. Er is behoefte aan betaalbare koop- en huurwoningen voor starters en andere doelgroepen. Het aanbod aan koopwoning onder de € 250.000 is beperkt (inventarisatie Funda begin juni 2023) en de wachttijden voor sociale huurwoningen lopen op. De groep woningzoekenden die net teveel verdient voor een sociale huurwoning, of hier niet op wil of kan wachten heeft nauwelijks mogelijkheden. 2. In de Woondeal is afgesproken dat 1/3 van de nieuwbouw sociaal moet zijn, en 1/3 betaalbaar. De doelgroepenverordening kan ondersteunen bij het halen van deze doelstelling. 3. In uitgifteovereenkomsten met ontwikkelaars van woningen worden al afspraken gemaakt over de realisatie van betaalbare woningen. Met een koppeling aan deze doelgroepenverordening kan de gemeente ook publiekrechtelijk de bouw en het in stand houden van betaalbare woningen borgen. 4. De vastgelegde prijzen worden jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de gemeentelijke grondprijzenbrief.

Hierdoor blijven de opgenomen prijsgrenzen actueel en passend bij de woningmarkt in Súdwest-Fryslân. Risico’s: Als eigenaren zich niet houden aan de meldingsplicht is handhaving een aandachtspunt. Vooralsnog gaan we er vanuit dat het vastleggen in overeenkomsten en de meldingsplicht voldoende waarborg bieden. Bij het eerste omgevingsplan met een koppeling aan de doelgroepenverordening zal de wijze van handhaven uitgewerkt worden. 2 jaar na het eerste gebruik van de verordening zullen we steekproef of partijen zich houden aan de afspraken. Als uit de praktijk blijkt dat intensieve handhaving nodig blijkt zal daarvoor capaciteit beschikbaar gesteld moeten worden. Financiën: Aan de doelgroepenverordening zelf zijn geen financiële consequenties verbonden. Als in een ruimtelijke ontwikkeling goedkope woningen worden opgenomen op basis van deze verordening zullen daar lagere grondopbrengsten tegenover staan. Bij gemeentelijke grondexploitaties kan dat gevolgen hebben voor de gemeentelijke begroting. Dit zal meegewogen moeten worden in de besluitvorming over bestemmingsplannen (straks omgevingsplannen) waarbij koppeling aan de doelgroepenverordening overwogen wordt. Andere opties: Geen doelgroepenverordening vaststellen. Onder de omgevingswet kunnen per plan doelgroepen vastgesteld worden zonder doelgroepenverordening.

Dat betekent dat per project een afweging moet plaatsvinden over wat betaalbare woningen zijn. Dan is er nog steeds geen gemeentelijk kader, wat niet eenduidig is voor marktpartijen. Ook is de omgevingswet nog niet in werking. Wettelijke basis: Besluit Ruimtelijke Ordening. Wet Ruimtelijke ordening Global Goals: Betaalbare woningen draagt bij aan de doelstellingen 1. Alle vormen van armoede tegengaan 3. Goede gezondheid en welzijn 11. Duurzame, veilige en veerkrachtige steden en gemeenschappen

2

Wie zijn betrokken: In de voorbereiding is informatie ingewonnen bij makelaars, een hypotheekverstrekker en projectontwikkelaars Wijze van participatie: Het concept van doelgroepenverordening wonen heeft conform de inspraakverordening tussen 21 juli en 4 september 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen binnengekomen.

Digitale links naar informatiebronnen: n.v.t. In welke fase: Vaststelling Planning vervolg in de raad/LTA: n.v.t. Bijlage(n): 1. Doelgroepenverordening Wonen Súdwest-Fryslân 2023 Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

, burgemeester.

drs. E.K. Strijker

, gemeentesecretaris.

3

Doelgroepenverordening wonen 2023 De raad van de gemeente Súdwest-Fryslân; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 10 oktober 2023; gelet op artikel 147 van de gemeentewet; overwegende dat • behoefte bestaat aan betaalbare woningen in de gemeente Súdwest-Fryslân; • een doelgroepenverordening bijdraagt aan de realisatie en het in stand houden van betaalbare huur- en koopwoningen;; besluit: vast te stellen de Doelgroepenverordening Wonen Súdwest-Fryslân 2023

Artikel 1 Definities In deze verordening wordt verstaan onder: a. Aanvangshuurprijs: huurprijs bij de start van de huurovereenkomst; b. College: college van burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân; c. DAEB-norm: de inkomensgrens bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet; d. Huishouden: persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling; e. gbo: gebruiksoppervlakte van een woning, gemeten volgens NEN 2580. f. Huurprijs: de prijs die bij huur per maand is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte; g. Inkomen: rekeninkomen als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder i van de Wet op de huurtoeslag; h. Middeldure huurwoning: huurwoning met een aanvangshuurprijs vanaf de grens zoals genoemd in artikel 13, eerste lid, onder a. van de Wet op de huurtoeslag van ten hoogste € 1000,- per maand; i. Sociale huurwoning: huurwoning zoals genoemd in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder d. van het Besluit ruimtelijke ordening; j. Sociale koopwoning: koopwoning zoals genoemd in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder e. van het Besluit ruimtelijke ordening; Onder een sociale koopwoning wordt in dit verband verstaan: een koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 250.000,-.

Een sociale koopwoning wordt ‘woonklaar’ opgeleverd, dus voorzien van een keuken, badkamer, toilet, verwarming, elektriciteit en wasmachineaansluiting zodat de toekomstige koper geen extra kosten hoeft te maken om de woning te betrekken. Artikel 2 Doelgroepen 1. Als doelgroep voor sociale huurwoningen wordt aangemerkt: huishoudens met een inkomen tot maximaal de DAEB-norm. 2. Als doelgroep voor middeldure huurwoningen wordt aangemerkt: huishoudens met een inkomen tot maximaal 1,3 maal de DAEB-norm voor Middeldure huur I en 1,4 maal de DAEB-norm voor Middeldure huur II. 3. Als doelgroep voor sociale koopwoningen wordt aangemerkt: huishoudens die op het moment van de start van de inschrijfprocedure van het betreffende woningbouwproject thuiswonend zijn of huren (sociaal of particulier) en die niet eerder (mede)eigenaar zijn geweest van een woning, en met een inkomen tot maximaal 1,3 maal de DAEB norm voor sociale koop I en 1,4 maal de DAEB norm voor Sociale Koop II.

4

Artikel 3 Huur en koopprijsgrenzen 1. De aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen bedraagt tenminste het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en ten hoogste: a. Middeldure huur I € 900,- per maand (prijspeil 1/1/2023). b. Middeldure huur II € 1.000,- per maand (prijspeil 1/1/2023). 2. De minimale aanvangshuurprijs in lid 1 wordt geïndexeerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 12, tweede lid van het Besluit huurprijzen woonruimte. 3. De hoogte van de huurprijs van een sociale huurwoning blijft gerekend vanaf de datum van eerste verhuur gedurende de instandhoudingstermijn zoals genoemd in artikel 4, eerste lid, onder het bedrag als genoemd in artikel 13, eerste lid, onder a. van de Wet op de huurtoeslag. 4. De hoogte van de huurprijs van een middeldure huurwoning blijft gedurende de instandhoudingstermijn zoals genoemd in artikel 4, derde lid, vallen binnen de bandbreedte genoemd in het eerste lid. 5. Het derde lid is niet van toepassing indien de huurverhoging wordt toegepast op grond van artikel 252 a van het Burgerlijk Wetboek Boek 7 voor huishoudens met een inkomen boven de DAEB-norm. 6. De hoogte van de koopprijsgrens van een sociale koopwoning is: a. Sociale koop I: maximaal € 200.000,b. Sociale koop II: maximaal € 250.000,7.

Het college stelt de maximale aanvangshuurprijs in lid 1 van een middeldure huurwoning jaarlijks bij aan de ontwikkeling op de woningmarkt. Deze prijs wordt vastgesteld in de grondprijzenbrief voor een periode van 15 jaar na eerste ingebruikname. 8. Het college stelt de maximale prijzen van sociale koopwoningen in lid 6 jaarlijks bij aan de ontwikkeling op de woningmarkt. Deze prijs wordt vastgesteld in de grondprijzenbrief voor een periode van 10 jaar na eerste ingebruikname. Artikel 4 Prijs-kwaliteitsverhouding 1. Een sociale huurwoning heeft minimaal 1 slaapkamer en een oppervlakte per project van gemiddeld minimaal a. 30 m² gbo tot aan de kwaliteitskortingsgrens b. 40 m2 gbo tot aan de eerste aftoppingsgrens c. 45 m2 gbo tot aan de tweede aftoppingsgrens d. 55 m2 gbo tot aan de liberalisatiegrens. 2. Een middeldure huurwoning heeft minimaal 1 slaapkamer en een oppervlakte per project van gemiddeld minimaal a. 50 m² gbo (middeldure huur I); b. 60m² gbo (middeldure huur II) 3. Een sociale koopwoning minimaal 1 slaapkamer en heeft een oppervlakte per project van gemiddeld minimaal: a. 50 m² gbo (sociale koop I) b. 60 m2 gbo (sociale koop II). Artikel 5 Instandhoudingstermijn 1. Sociale huurwoningen blijven gedurende ten minste 15 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar. 2.

Sociale koopwoningen blijven gedurende ten minste 10 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar. 3. Middeldure huurwoningen blijven gedurende ten minste 15 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar.

5

Artikel 6 Meldingsplicht De verhuur van sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen en de verkoop van sociale koopwoningen waarop deze verordening van toepassing is, wordt gedurende de in artikel 5 gestelde instandhoudingstermijnen, door of namens de eigenaar uiterlijk binnen vier weken na het tekenen van de huurovereenkomst of koopovereenkomst door middel van een daarvoor bestemde formulier gemeld bij het college. Artikel 7 Hardheidsclausule Het college kan in bijzondere gevallen ten gunste afwijken van de bepalingen in deze verordening, als toepassing van deze verordening tot onbillijkheden van overwegende aard leidt. Artikel 8 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als ‘Doelgroepenverordening Wonen Súdwest-Fryslân 2023’. Artikel 9 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking met ingang van de eerste dag na bekendmaking

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 23 november 2023.

mr. drs. J.A. de Vries

, voorzitter.

G.W. Stegenga

, griffier.

6

Toelichting Doelgroepenverordening Wonen 2023 gemeente Súdwest-Fryslân Aanleiding en doel Súdwest-Fryslân is een geliefde en aantrekkelijke gemeente om in te wonen. De vraag naar woningen is groot en zorgt voor stijgende prijzen in de vrije sector en stijgende wachttijden voor het vinden van een sociale huur en/of koopwoning. Súdwest-Fryslân wil een gemeente zijn die een thuis biedt aan een breed scala aan inwoners, aan mensen met een laag, midden- en hoog inkomen, van verschillende opleidingsniveaus, leeftijd, cultuur en huishoudensgrootte. Daarom is het nodig om de komende jaren veel te bouwen, minimaal 1.000 in deze bestuursperiode. In het coalitieakkoord staat dat de gemeente Súdwest-Fryslân met voorrang inzet op het bouwen van betaalbare woningen en sociale huurwoningen. In uitgifteovereenkomsten met ontwikkelaars van woningen worden al afspraken gemaakt over de realisatie hiervan. In aanvulling hierop wil de gemeente ook publiekrechtelijk de bouw en het in stand houden van betaalbare woningen borgen. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald deel van woningbouwcategorieën wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de woningbouwcategorieën sociale huur, geliberaliseerde woningen voor middenhuur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap.

Het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen kan door het opstellen van een doelgroepenverordening. De doelgroepenverordening heeft primair betrekking op nieuwbouw. De gemeente kan hierdoor sturen op een goede mix aan aanbod van (huur)woningen. Om de doelgroepenverordening toe te passen kunnen percentages of aantallen van de woningbouwcategorieën in het betreffende bestemmingsplan/omgevingsplan vastgelegd worden. De instandhouding van de woningen voor de doelgroepen wordt hiermee geborgd. In deze verordening zijn de sociale huurwoning, middeldure huurwoning en sociale koopwoningen omschreven aan de hand van de huur en koopprijsgrenzen. De beoogde doelgroepen zijn vastgelegd aan de hand van inkomensgrenzen. Verder regelt de verordening dat de woningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen. Dit zijn de instandhoudingstermijnen. De verordening regelt niet de toewijzing van de nieuwbouwwoningen aan individuele huishoudens. De toewijzing van de sociale huurwoningen vindt plaats door de woningcorporaties of andere eigenaren van de betreffende woningen. Bij de koopwoningen dienen de verkopers een inkomenstoets uit te voeren om te controleren of de koper voldoet aan de inkomensgrenzen die in deze verordening opgenomen zijn.

De doelgroepenverordening en de omgevingswet De omgevingswet maakt het mogelijk om in omgevingsplannen doelgroepen en prijscategorieën op te nemen in een omgevingsplan. Dan is geen doelgroepenverordening meer nodig. Het college kiest ervoor de verordening nu nog wel vast te laten stellen om daarmee een duidelijk afbakening vast te leggen die voor alle nieuwe woningbouwplannen vergelijkbaar is. Dat biedt een duidelijk kader voor onderhandeling met marktpartijen. Bovendien is de omgevingswet nog niet van kracht en gezien het proces tot nu toe niet ondenkbaar dat de Omgevingswet weer uitgesteld wordt.

Artikelsgewijze toelichting Artikel 1 Definities Onder huurprijs wordt verstaan het enkele gebruik van een woonruimte de huurprijs zonder servicekosten of voorschot voor nutsvoorzieningen. Omwille van de toepasbaarheid van deze verordening wordt het begrip ‘middeldure huurwoning’ gehanteerd voor het begrip ‘geliberaliseerde woning voor middenhuur’, zoals toegepast in het Besluit ruimtelijke ordening. Een sociale huurwoning mag alleen worden verhuurd onder de huurprijsgrens (liberalisatiegrens) tot € 808,06 (prijspeil 1-1-2023). Een middeldure huurwoning heeft een kale huurprijs vanaf de huurprijsgrens (liberalisatiegrens) tot € 1000 per maand (prijspeil 1-1-2023).

7

In de regionale woondeal wordt voor een betaalbare woningen de NHG (Nationale Hypotheek Garantie)-grens aangehouden. Deze bedraagt per 1.1.2023 € 404.000. In onze gemeente is deze grens niet passend. Uit gesprekken met marktpartijen en hypotheekadviseurs is een voor sociale koopwoning een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 250.000 opgenomen. Omdat er ook een doelgroep is die gezien het inkomen hier niet voor in aanmerking komt, is ook nog een lagere prijsgrens opgenomen van € 200.000 (vrij op naam). Artikel 2 Doelgroepen Dit artikel omschrijft de doelgroepen voor nieuw te bouwen sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen. De afbakening van de doelgroepen vindt plaats door middel van maximale inkomensgrenzen. Deze afbakening doet niets af aan de bepalingen zoals opgenomen in de Woningwet artikel 48, eerste lid, waarin voor corporaties een (beperkte) afwijkingsmogelijkheid is opgenomen. Deze regeling blijft gelden en kan door corporaties worden toegepast. Gedurende een vastgelegde termijn (zie artikel 4) moet de woning voor deze doelgroepen in stand gehouden worden. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij de inkomensgrenzen uit de huisvestingsverordening, die gelden voor toewijzing van sociale huurwoningen en voor nieuwe middeldure huurwoningen.

Tot de doelgroep voor een sociale huurwoning behoren personen met een inkomen tot maximaal de DAEB-norm (tot € 44.035 prijspeil 1-1-2023). Voor meerpersoonshuishoudens is de DAEBinkomensgrens vastgesteld op € 48.625 (prijspeil 2022). De DEAB (Dienst van Economisch en Algemeen Belang) norm is de inkomensgrens waaronder sociale huurwoningen mogen aangeboden worden conform Europese staatssteunregels. Als doelgroep voor middeldure huurwoningen worden aangemerkt huishoudens met een inkomen tot maximaal 1,30 keer de DAEB norm voor Middeldure Huur I en 1,4 x DAEB-norm voor Middeldure Huur II en bedraagt op prijspeil 2023 € 57.246 bruto per jaar (1 persoon) respectievelijk € 61.649. De doelgroep van de sociale koopwoningen wordt gevormd door huishoudens met een inkomen tot 1,30 x de DAEB-norm voor Sociale Koop I en 1,4 x de DAEB-norm voor Sociale koop II en bedraagt op prijspeil 2023 € 57.246 bruto per jaar (1 persoon) respectievelijk € 61.649. Hypotheekmogelijkheden (rekenmodel Consumentenbond, prijspeil mei 2023) Jaarinkomen (2 personen, gezamenlijk) Maximale hypotheek 45.000 192.000 55.000 240.000 65.000 300.000 Jaarinkomen (1 persoon) 40.000 50.000

170.000 214.000

Artikel 3 Huur- en koopprijsgrenzen De aanvangshuurprijs voor een sociale huurwoning bedraagt maximaal het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de huurtoeslag, dat is € 808,06 (prijspeil 2023). Deze maximale huurprijs voor een sociale huurwoning is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Bij het bepalen van de minimale huurprijs voor een middeldure huurwoning is aansluiting gezocht bij de bestaande huurtoeslaggrens, zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a. van de Wet op de huurtoeslag. Die grens bedraagt € 808,06 (prijspeil 2023). De bovengrens voor een middeldure huurwoning is opgedeeld in twee categorieën en bepaald op € 900,- en € 1000,- (prijspeil 2023). Daarmee kan maatwerk per project worden geleverd en ingespeeld worden op de lokale behoefte. De minimale huurgrens voor een middeldure huurwoning wordt geïndexeerd met een verhoging zoals bepaald in artikel 12, lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte. Deze indexering ligt vast in landelijke wetgeving en vindt regelmatig, maar niet altijd jaarlijks, plaats door de rijksoverheid. De indexering van de bovengrens is een gemeentelijke beleidskeuze. Deze indexering moet jaarlijks plaatsvinden. Gekozen is voor koppeling aan gemeentelijke grondprijzenbrief.

In de verordening is geregeld dat de jaarlijkse verhoging van de huurprijs niet mag leiden tot overschrijding van de bandbreedte die voor de aanvangshuurprijs is aangegeven. De beschikbaarheid voor de doelgroep wordt geborgd door de bepaling in het vierde en vijfde lid. De huurverhogingen

8

die de verhuurder doorvoert, mogen er niet toe leiden dat de huurprijs tijdens de instandhoudingstermijn hoger wordt dan de maximale aanvangshuurprijs die in enig jaar geldt. Er is daarom een plafond voor de te vragen huurprijs in de instandhoudingstermijn. Deze verordening regelt echter niet de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging die de verhuurder aan de huurders oplegt. De maximale koopgrensprijs is opgedeeld in twee categorieën: tot € 200.000 en tot 250.000. Daarmee kan maatwerk per project worden geleverd en ingespeeld worden op de lokale behoefte Deze grenzen gelden vanaf de ingangsdatum van de Doelgroepenverordening en worden geïndexeerd door een koppeling aan de gemeentelijke grondprijzenbrief. Artikel 4 Prijs-kwaliteitsverhouding Het hanteren van maximale prijzen kan leiden tot het minimaliseren van de woonkwaliteit. Om te voorkomen dat woningen te klein worden is per categorie een minimale oppervlakte opgenomen. De oppervlaktes zijn een afweging tussen een minimale basiskwaliteit die we als gemeente noodzakelijk achten, versus de economische haalbaarheid van het realiseren van een woning. Artikel 5 Instandhoudingstermijn De verhuurder of verkoper moet de woning gedurende de instandhoudingstermijn beschikbaar houden voor de doelgroep.

De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen is minimaal 15 jaar na de eerste ingebruikname en moet gedurende deze periode beschikbaar blijven voor de doelgroep. De instandhoudingstermijn voor middeldure huurwoningen is ook bepaald op 15 jaar. De huurprijs van middeldure huurwoningen zal in die periode niet hoger mogen zijn dan de bovengrens die is vastgelegd in artikel 2 van deze verordening. De termijn van 15 jaar is en redelijke periode om sociale en middeldure huurwoningen als zodanig beschikbaar te houden voor het goed functioneren van de woningmarkt op basis van huidige inzichten in de woningbehoefte. De instandhoudingstermijn voor sociale koopwoningen (beneden het vastgestelde prijsniveau) is gesteld op minimaal 10 jaar. Ontwikkelende partijen worden contractueel verplicht om via een zelfbewoningsplicht en kettingbeding ervoor te zorgen dat deze woningen niet in de verhuur gaan. Handhaving Indien woningen binnen de aangegeven termijn worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met deze verordening. De gemeente kan dan handhavend optreden. De gemeente kan via de WOZ-aanslag achterhalen dat een woning is verkocht binnen de instandhoudingstermijn. Bij verhuur kan een (nieuwe) huurder bij de gemeente aangeven als de nieuwe huur niet voldoet aan de verordening. Dit komt overeen met de situatie bij sociale huur.

Door het hanteren van een meldingsplicht kan de gemeente eenvoudig controleren of de verkoop of verhuur plaatsvindt conform de doelgroepen verordening Omdat regels worden opgenomen in het bestemmingsplan zijn die regels ook handhaafbaar. Het gaat dan om regels ten aanzien van woningbouwcategorieën die uitsluitend betrekking hebben op percentages of aantallen gerelateerd aan het plangebied. Een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden geweigerd als die aanvraag in strijd is met het bestemmingsplan. Ook kan handhavend worden opgetreden vanwege gebruik van gronden of opstallen in strijd met het bestemmingsplan.

9