Raadsvoorstel - Bolsward Oost - startnotitie en financieel kader

Ons nummer: R21.000028

*R21.000028* O.0000001E

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Behandelend ambtenaar

Bolsward Oost - startnotitie en financieel kader 29 april 2021 Doarp, Stêd en Omkriten 13 april 2021 mr. M.W.J.M. de Man Ontwikkelen H. van der Maas

Voorstel: - in te stemmen met het stedenbouwkundig programma van eisen Bolsward Oost en het vlekkenplan als kader voor de ontwikkeling van een bestemmingsplan (of omgevingsplan na invoering van de Omgevingswet); - kennis te nemen van de financiële haalbaarheid van de locatie bij de gehanteerde uitgangspunten, en de kansen en risico's om tot een sluitende grondexploitatie te komen; - een aanvullend voorbereidingskrediet van € 500.000 beschikbaar te stellen, voor de kosten tot en met een onherroepelijk ruimtelijk besluit dat de woningbouw mogelijk maakt; - het krediet te dekken uit de te verwachten grondopbrengsten, in een naar verwachting minimaal sluitende grondexploitatie; - het besluit van het college van 16 maart 2021 te bekrachtigen, waarbij met toepassing van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet geheimhouding is opgelegd op de inhoud van alle bijlagen die over de financiële haalbaarheid gaan, de taxatie van de grondprijzen inbegrepen. Inleiding: Met Bolsward Oost krijgt Bolsward na een lange tijd weer zijn eigen uitbreidingswijk. In oktober 2019 heeft de raad ingestemd met het aankopen van 14,5 hectare grond aan de oostkant van Bolsward. De raad en het college hebben hoge ambities om van Bolsward Oost een wijk te maken voor verschillende doelgroepen, waar duurzaamheid, een fijn leefklimaat en goed wonen voorop staan.

De raad heeft in oktober 2019 een voorbereidingskrediet beschikbaar vastgesteld waarvan onder andere het Stedenbouwkundig Programma van Eisen, wat nu ter besluitvorming voorligt, is opgesteld. Om het project een stap verder te brengen zijn tevens financiële middelen nodig. De gemeente is verantwoordelijk voor de planologische procedures, de aanleg van de openbare ruimte en de verkoop van bouwpercelen aan particulieren en ontwikkelaars. Gezien de eerdere besluitvorming en de vraag naar nieuwe woningen in Bolsward is het wenselijk om door te gaan op de ingeslagen weg en tot realisatie van het project over te gaan. Proces tot nu toe Op basis van een bewonersenquête en expertmeetings met professionals is de afgelopen maanden geïnventariseerd aan welke eisen de nieuwe wijk moet gaan voldoen. De online bewonersenquête is ruim 300 keer ingevuld en heeft veel waardevolle informatie opgeleverd. Ook is intensief gesproken met stakeholders zoals het waterschap, lokale makelaars en ontwikkelaars, woningcorporatie Elkien, de vereniging Eco-erf en de gemeentelijke professionals uit de projectgroep van Groen, verkeer en mobiliteit, openbare ruimte en duurzaamheid. Het programma van eisen sluit verder aan bij de uitgangspunten van de structuurvisie gemeente Bolsward van november 2010.

1

In het bijgesloten document (programma van eisen) heeft Wind Architecten en Adviseurs (WAA) samen met de projectgroep de opgehaalde informatie geïnventariseerd en vertaald naar het hier voorliggende stedenbouwkundig programma van eisen. Wijk van de toekomst De ambities zijn hoog. Bolsward Oost moet de nieuwe wijk van de toekomst worden waarbij meerdere doelstellingen uit de structuurvisie gemeente Bolsward en de klimaatagenda zullen worden gerealiseerd. Daarbij gaat het niet alleen om duurzame doelstellingen die aansluiten bij de huidige klimaatopgaven maar nadrukkelijk ook over sociale aspecten op het gebied van leefbaarheid en gezondheid van de wijk en Bolsward als geheel. Bolsward Oost wordt een inclusieve woonwijk met woonruimte voor iedereen. Zij biedt veel flexibiliteit en ruimte voor particuliere initiatieven waarbij ingespeeld kan worden op actuele ontwikkelingen in de markt. Bovenstaande doelstellingen zijn ingedeeld naar onderstaande vijf thema’s • • • • •

Leefbaarheid en gezondheid, openbare ruimte en groen Mobiliteit en verkeersveiligheid Een inclusieve woonwijk Duurzaamheid Ruimtelijke kwaliteit

In de bijlage wordt het stedenbouwkundig programma nader omschreven en toegelicht aan de hand van plankaarten waarin de ruimtelijke randvoorwaarden zijn vastgelegd in een vlekkenplan voor de hoofdstructuur van de wijk. Op basis van dit programma van eisen en vlekkenplan kan het plan samen met een onderliggende grondexploitatie stedenbouwkundig verder worden uitgewerkt en verkaveld. Vervolgproces: • Planologische procedure om het plan juridisch mogelijk te maken, onherroepelijk bestemmingsplan of omgevingsplan 2022; • bouwrijp maken, start verkoop en bouw 2022-2023. Doel: Wij vragen uw instemming op de startnotitie als ruimtelijk kader, kennis te nemen van de financiële haalbaarheidsstudie en de kansen en risico’s, en het verstrekken van het benodigde krediet om tot een formeel juridisch bindend plan te komen. Het einddoel is voorzien in de woningbehoefte. Argumenten: Het argument om nu de startnotitie als ruimtelijk kader vast te stellen, is dat het stedenbouwkundig programma van eisen (PvE) nu gereed is. Hierna volgen de hoofdpunten van het PvE. De locatie is gelegen aan de oostkant van Bolsward en is eerder in de structuurvisie aangewezen als potentieel uitleggebied ten behoeve van woningbouw. Met de ontwikkeling wordt ingespeeld op de woningbehoefte in Bolsward.

Hieronder worden een aantal speerpunten genoemd die in de bijlage nader zijn uitgewerkt in het stedenbouwkundig programma van eisen.

2

Leefbaarheid, gezondheid, openbare ruimte en groen • Veel ruimte voor groen met centrale voorziening als basis kwaliteit • Faciliteer de sociale interactie en zorg voor een centrale ontmoetingsplek voor buurtbewoners. Koppel hieraan basisvoorzieningen zoals bijvoorbeeld een afhaalpunt, activiteitenruimte en een buurttuin. • Robuuste groenstructuur met natuurlijke speelvoorzieningen waar wat te beleven valt. • Versterk het recreatieve netwerk met een beweegroute en combineer dit met de groenstructuur en langzaam verkeersverbindingen. • Versterk de groenkwaliteit van het ‘’Natuureiland’’ aan de noordzijde • Maak wonen aan (vaar) water mogelijk Mobiliteit en verkeersveiligheid • Faciliteer de fiets door de aanleg van korte, snelle rechtstreekse fietsverbindingen met het centrum. • Zorg zo mogelijk voor een verkeersveilige ongelijkvloerse kruising voor langzaam verkeer met de oostelijke rondweg. • Versterk het recreatieve netwerk door de aanleg van wandel en fietspaden met het achterland. • Maak de auto ontsluiting secundair. Zij is te gast in de nieuwe wijk • Zorg voor voldoende parkeergelegenheid en oplaadpunten in de wijk en anticipeer op elektrisch rijden.

Een inclusieve woonwijk • Het woonprogramma is gedifferentieerd en biedt woonruimte in elk segment en van jong tot oud • Per deelgebied is er ruimte voor programmatische flexibiliteit zodat geanticipeerd kan worden op toekomstige marktontwikkelingen • Deelgebieden worden gefaseerd ontwikkeld waarbij ingespeeld kan worden op initiatieven uit de markt • Biedt ruimte aan particuliere initiatieven • Veel vrijheid in regelgeving voor particuliere bouwers. • Houdt bij het inrichten en detailleren van de openbare ruimte rekening met mindervaliden om de inclusiviteit te bevorderen • Voor sociale huurwoningen is in het indicatieve bouwprogramma en in de financiële haalbaarheidsstudie uitgegaan van 10% van het totale bouwprogramma, ofwel 20 woningen. Duurzaamheid: Energie neutraal en klimaat adaptief • Energieneutraal • Aanleg op boezempeil voor ‘’droge voeten’’ • Voldoende opvang capaciteit voor regenwater • Grijswater zuivering in de eigen wijk • Vergroten van biodiversiteit door de aanleg van robuuste groenzones • Circulaire materiaaltoepassingen in de openbare ruimte

3

Ruimtelijke kwaliteit • Maak wonen aan (vaar) water mogelijk • Zorg voor kleinschalige herkenbare deelbuurten met een eigen identiteit • Zorg voor zichtlijnen vanaf de rondweg met het achterliggende landschap • Creëer een sterke ruimtelijke groenstructuur als ruimtelijke drager van de wijk • Combineer waar mogelijk verschillende functies voor efficiënt grondgebruik • Laat veel ruimte en vrijheid in beeldkwaliteit Fasering Elke deelgebieden bestaat uit meerdere kleine deelbuurten van circa 30 woningen die particulier of projectmatig kunnen worden ontwikkeld. Daarbij is veel programmatische ontwikkelvrijheid ingebouwd zodat optimaal kan worden ingespeeld op ontwikkelingen uit de markt. Geheimhouding Er wordt geheimhouding voorgesteld van de financiële bijlagen. De reden daarvoor is dat er diensten en werken worden aanbesteed, en bouwgrond wordt verkocht. Openbaarheid van de ramingen daarvan schaadt het economisch belang van de gemeente. Alternatieven: Het stedenbouwkundig programma van eisen en aanvullend voorbereidingskrediet niet vaststellen, of met wijzigingen. Risico’s: Ruimtelijk In juridisch opzicht zijn er risico’s omdat belanghebbenden/omwonenden bezwaar kunnen maken tegen de plannen in het kader van de te volgen planologische procedures.

Financieel: voorbereidingskrediet Er is het risico dat het voorbereidingskrediet niet toereikend zal zijn om een juridisch bindend ruimtelijk plan aan de gemeenteraad aan te kunnen bieden. De verwachting is dat het krediet daarvoor wel toereikend zal zijn. Financieel: grondexploitatie Het resultaat van de volgende fase is het aanbieden aan de gemeenteraad van het bestemmingsplan of omgevingsplan voor vaststelling. Tegelijk daarmee, of eerder, wordt ook de grondexploitatie ter vaststelling aan de raad aangeboden. Er is het risico dat tijdens de uitwerking van het bestemmingsplan of omgevingsplan de grondexploitatie financieel niet sluitend te krijgen blijkt. Dit risico wordt als niet erg groot gezien, omdat het nog mogelijk is te versoberen of te schrappen. Kaders: De omgevingswetgeving, gemeentewet (budgetrecht gemeenteraad). Financiële aspecten/gevolgen: Aanvullend voorbereidingskrediet De raad heeft een voorbereidingskrediet van € 100.000 beschikbaar gesteld. Dit krediet is gebruikt voor de startnotitie die nu wordt voorgesteld. Voor de volgende fase is aanvullend voorbereidingskrediet nodig. Dit is in de haalbaarheidsstudie geraamd op € 500.000, met als resultaat een onherroepelijk bestemmingsplan of omgevingsplan dat juridisch bindend is, en dat de woningbouw mogelijk maakt voor de eerste 100 woningen.

Voor de tweede 100 woningen is in de haalbaarheidsstudie een eigen budget opgenomen voor de planvoorbereiding.

4

Grondexploitatie Bij het stedenbouwkundig PvE en het vlekkenplan is een financiële haalbaarheidsstudie gemaakt (bijgevoegd). Deze bevat de grondexploitatie bij de uitgangspunten en aannames zoals daarin vermeld. Uit de haalbaarheidsstudie blijkt een tekort van € 2,1 miljoen. Dit wordt gezien de globale aard van de startnotitie niet als een reden gezien om het stedenbouwkundig programma van eisen en het vlekkenplan naar de tekentafel terug te verwijzen. De uitgifteprijzen van de woningbouwkavels zijn extern getaxeerd op marktconform niveau, zie bijlage. De begrote opbrengsten op basis van de taxatie bedragen € 14,4 miljoen. De totaal begrote kosten zijn € 16,6 miljoen, waarvan € 10 miljoen kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kunstwerken zoals bruggen. Er zijn alleen kosten begroot voor de openbare voorzieningen die direct voor de woningbouw nodig zijn. Hierbij is klimaatbestendigheid het uitgangspunt, door het hele plangebied op te hogen tot boven het peil van het boezemwater. De geraamde kosten hiervoor zijn aanzienlijk. Er is rekening gehouden met een hoog kwaliteitsniveau van de openbare ruimte. Andere duurzame opties zoals een helofytenfilter, veel extra fietspaden en fietsbruggen naar buiten het plangebied zijn vanwege de al hoge kosten eerst niet opgenomen in de grondexploitatie.

De opbrengsten zijn extern op marktconform niveau getaxeerd, met een bandbreedte wel aan water / niet aan water. Het midden van de bandbreedte is aangehouden. Optimalisatie is mogelijk door zoveel mogelijk middeldure en dure woningen aan het water te positioneren. Daarbij staat wel het aantal woningen vast. Het tekort is bij deze uitgangspunten 12% van de totale kosten. Het vlekkenplan is ook na vaststelling van de startnotitie niet in beton gegoten. Er zijn aanpassingen mogelijk. Het kwaliteitsniveau in het vlekkenplan en in de uitgangspunten voor de haalbaarheidsberekening is hoog. Door te optimaliseren in het ontwerp en de kosten wordt het als mogelijk gezien om een sluitende of zelfs voordelige exploitatie te bereiken. Het streven is om in de uitwerking naar een omgevingsplan minimaal een sluitende exploitatie te bereiken, wellicht zelfs een voordelig saldo, of het aanvullend opnemen van duurzame investeringen in de grondexploitatie. Onderhoud Bij het aanbieden van de grondexploitatie te zijner tijd zal ook inzicht worden gegeven in de kosten van onderhoud van de openbare voorzieningen. Tegenover deze toename in onderhoudskosten staat een toename in OZB-inkomsten voor de nieuwe woningen. Duurzaamheid: In het stedenbouwkundig programma van eisen is duurzaamheid een belangrijke pijler.

In de financiële haalbaarheidsstudie is ook rekening gehouden met klimaatbestendigheid door uit te gaan van ophoging van het maaiveld tot boven het peil van het boezemwater, in plaats van het (lagere) waterpeil van de plaatselijke polder. Vervolgproces: Bestemmingsplan of omgevingsplan en grondexploitatie voorbereiden De eerste fase direct inbestemmen Monitoring en evaluatie: Afwijkingen worden gemeld in de Bestuursrapportages en in de jaarstukken.

5

Gevolgen voor LTA: Communicatie en afstemming: Bijlage(n)

Meegezonden: - Stedenbouwkundig programma van eisen Bolsward Oost inclusief vlekkenplan Ter inzage: - Toelichting op de financiële haalbaarheid met bijlagen (geheim) - Taxatie uitgifteprijzen (geheim) Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

P. Zondervan

6

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Bolsward Oost - startnotitie en financieel kader Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 16 maart 2021; besluit de raad: - in te stemmen met het stedenbouwkundig programma van eisen Bolsward Oost en het vlekkenplan als kader voor de ontwikkeling van een bestemmingsplan (of omgevingsplan na invoering van de Omgevingswet); - kennis te nemen van de financiële haalbaarheid van de locatie bij de gehanteerde uitgangspunten, en de kansen en risico's om tot een sluitende grondexploitatie te komen; - een aanvullend voorbereidingskrediet van € 500.000 beschikbaar te stellen, voor de kosten tot en met een onherroepelijk ruimtelijk besluit dat de woningbouw mogelijk maakt; - het krediet te dekken uit de te verwachten grondopbrengsten, in een naar verwachting minimaal sluitende grondexploitatie; - het besluit van het college van 16 maart 2021 te bekrachtigen, waarbij met toepassing van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet geheimhouding is opgelegd op de inhoud van alle bijlagen die over de financiële haalbaarheid gaan, de taxatie van de grondprijzen inbegrepen. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 29 april 2021

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

7

, voorzitter.

, griffier.