Raadsvoorstel - Beschikbaar stellen voorbereidingskrediet voor gebiedsontwikkeling Workum Zuid

Ons nummer: R21.000217

*R21.000217* O.0000001E

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Behandelend ambtenaar

Beschikbaar stellen voorbereidingskrediet voor gebiedsontwikkeling Workum Zuid 23 december 2021 Doarp, Stêd en Omkriten 7 december 2021 mr. M.W.J.M. de Man Ontwikkelen T. Lantinga

Voorstel: A. Een voorbereidingskrediet van € 411.977 beschikbaar te stellen voor de gemeentelijke kosten voor de gebiedsontwikkeling Workum Zuid en hiervoor een grondcomplex te openen voor de administratie van de voorbereidingskosten. B. Dit krediet te dekken uit de grondopbrengsten in een toekomstig vast te stellen grondexploitatie, behorende bij de voorgenomen gebiedsontwikkeling. Inleiding: Het momentum is ontstaan om de gebiedsontwikkeling Workum Zuid, als uitvloeisel van de Strategie Woningbouw 2020 – 2030, op te starten, vanwege recente ontwikkelingen (o.a. veranderde marktomstandigheden en de nieuwe woningmarktafspraken met de provincie) en de kans die is ontstaan doordat de huidige grondeigenaar het agrarisch gebruik niet wil voorzetten. Bovendien kent Workum, als de derde grootste kern van de gemeente, een woningbehoefte. Op basis van deze argumenten heeft er reeds een stedenbouwkundige inventarisatie plaatsgevonden van mogelijke uitbreidingsrichtingen van Workum. Hieruit is naar voren gekomen dat de zuidzijde van Workum logisch gezien (vanuit stedenbouwkundig oogpunt) als enige locatie geschikt is voor buitenstedelijke woningbouw.

Daarnaast is gebleken dat de locatie zich leent voor een integrale gebiedsontwikkeling en kansen biedt om naast wonen ook te onderzoeken of inbedding van andere opgaven (bijvoorbeeld natuur of klimaatopgaven) en ambities (bijvoorbeeld duurzaamheid en circulariteit) mogelijk is. De woonopgave is hierbij leidend. Om de gewenste regie te nemen op de woningbouw en de mogelijkheden van een integrale gebiedsontwikkeling te verkennen, is daarom een voorkeursrecht op de grond (met een oppervlakte van 8,7 hectare, zie afbeelding hieronder) gevestigd. Het voorkeursrecht is op 7 juli 2021 door de Raad bekrachtigd.

1

Vanwege de integrale gebiedsontwikkeling en het hoge ambitieniveau wordt een innovatieve ontwikkel- en marktbenaderingsstrategie beoogd waarbij de markt vanaf een vroeg stadium betrokken (middels een bouwteam), zodat de expertise en innovatiekracht vanuit marktpartijen vanaf het eerst mogelijke moment benut worden. Het nevendoel hiervan is om lering te trekken uit een dergelijke strategie voor toekomstige projecten. Deze strategie staat nog niet vast, maar wordt nader uitgewerkt en vastgesteld tijdens de definitiefase. Doel: Voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen om de definitiefase voor de gebiedsontwikkeling Workum Zuid mogelijk te maken. Argumenten: Vanwege de markomstandigheden, de ruimte die is ontstaan door de nieuwe woningmarktafspraken met de provincie en het gevestigde voorkeursrecht, is het momentum ontstaan om het gebiedsontwikkelingsproces voor Workum Zuid op te starten. Alternatieven: In het plan van aanpak wordt ingezet op het combineren van opgaven en het stellen van hoge ambities t.a.v. de gebiedsontwikkeling. Het alternatief is om meer traditionele kaders te stellen en hiervoor een minder innovatieve strategie te voeren. Echter leent deze locatie zich goed voor het combineren van opgaven en leent de huidige markt zich er goed voor om te innoveren.

Daarnaast is het nevendoel van deze gebiedsontwikkeling om ervaring op te doen met innovatieve ontwikkel- en samenwerkingsvormen. Risico’s: Gedurende het project zal er een risicodossier opgesteld en bijgehouden worden. Onderstaande tabel bevat enkele project specifieke projectrisico’s die nu al te voorzien zijn met beheersmaatregelen. Risico

Beheersmaatregel

Geen overeenstemming tussen gemeente en grondeigenaar (geen minnelijke verwerving) Weerstand vanuit de omgeving.

Minnelijk verwervingsproces goed en zorgvuldig doorlopen, z.s.m. eerste bieding doen. Als uiterste beheersmaatregel is onteigening een optie. Participatietraject goed en zorgvuldig doorlopen, bij de uitvraag van de marktpartijen participatie een belangrijk criterium. Externe en interne inkoopadviseurs en juristen bij het proces betrekken. Strategie wordt definitief bepaald tijdens de definitiefase. Tijdens deze fase worden alle randvoorwaarden in beeld gebracht om te kijken welke strategie het meest passend is (innovatief of toch meer traditioneel). Strategie wordt definitief bepaald tijdens de definitiefase. Hierbij wordt rekening gehouden met de ambities. Ter afronding van de definitiefase wordt een besluit genomen over de meest passende strategie, waarbij rekening gehouden wordt met de mogelijke effecten zoals hiernaast genoemd.

Innovatieve marktbenaderingsstrategie leidt tot juridische problemen. Beoogde strategie is te complex voor de opgave.

Het risico bestaat dat de beoogde strategie van invloed is op de ambitie van het college (collegebesluit 8 december 2020 en 23 maart 2021) om in de gemeentelijke verkoop van woningbouwkavels uit te gaan van gemiddeld circa 70 woningen per jaar. Deze ambitie van het college kan onder andere

2

waargemaakt worden, als zij kiezen voor aanvulling van de actieve grondexploitaties en streven naar een evenredige verdeling van gemeentelijk versus marktaanbod in elk van de deelgebieden binnen de gemeente. Aangezien in het deelgebied Zuidwest de markt alle grondexploitaties/ bouwexploitaties doet, zal de gemeente in die regio ook in een deel van het aanbod moeten voorzien. Mogelijk dat de beoogde strategie hiermee gaat conflicteren. Kaders: Budgetrecht gemeenteraad, gemeentewet Financiële aspecten/gevolgen: Voorbereidingskrediet Het voorbereidingskrediet wordt gebruikt de definitiefase van de het gebiedsontwikkelingsproces. Tijdens deze fase worden de kaders opgesteld, de marktbenaderingsstrategie bepaald en wordt het project, op basis van de gekozen strategie, in de markt gezet. Daarnaast wordt het krediet ingezet voor participatie, planologische procedure en onderzoeken. De kosten zijn berekend aan de hand van het aantal woningen, activiteiten en disciplines en beoogde marktbenaderingsstrategie. Kosten grondverwerving Het voorkeursrecht dwingt de gemeente niet tot aankoop. Het voorkeursrecht voorkomt prijsopdrijving, speculatie en versnippering, of een private grondexploitatie waar actief grondbeleid gewenst is. Als de gemeente tot aankoop wil overgaan, moet de raad krediet beschikbaar stellen, en moet financiële dekking worden gevonden.

Deze kan (onder de genoemde voorwaarden) bestaan uit een toekomstige grondexploitatie, dan wel toekomstige verkoop van grond onder de huidige agrarische bestemming, of een nieuwe, nog te bepalen bestemming anders dan woningbouw. Als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, mag de grond als ‘warme grond’ tegen de aankoopwaarde op de gemeentebalans worden gezet. Als financiële dekking geldt dan de kavelverkopen van een toekomstige grondexploitatie. Er hoeft dan niet of beperkt geld uit de algemene middelen vrijgemaakt te worden. De belangrijkste voorwaarden hiervoor zijn dat vóór de verwerving: • de raad het voornemen (een vormvrije visie) vaststelt om op deze gronden woningbouw mogelijk te maken; • de provincie heeft ingestemd met woningbouw op deze locatie. Kosten van onderhoud Hoewel kosten van onderhoud niet tot het project behoren, is er wel samenhang met de onderhoudsbegroting. Bij het aanbieden van de grondexploitatie aan college en raad is bij benadering ook inzichtelijk hoeveel openbare voorzieningen er aangelegd zullen worden. Het kost de gemeente jaarlijks geld om deze openbare voorzieningen te onderhouden. Daarom zal bij het aanbieden van de grondexploitatie ook inzicht worden gegeven in de te verwachten onderhoudskosten. Tegenover deze kosten staat de te ontvangen OZB en rioolheffing van de nieuwe woningen.

3

Duurzaamheid: Betreffende duurzaamheid wordt het gemeentelijke beleid gevolgd en zal de planvorming worden gespiegeld aan de omgevingsvisie. Daarnaast wordt tijdens de definitiefase de haalbaarheid onderzocht van het combineren van meerdere opgaven en ambities t.a.v. duurzaamheid en circulariteit op betreffende locatie. Global Goals: De gebiedsontwikkeling draagt in ieder geval bij aan Global Goal 11 (duurzame steden en gemeenschappen), Global Goal 7 (betaalbare en duurzame energie) en Global Goal 3 (goede gezondheid en welzijn). Daarnaast wordt ernaar gestreefd om Global Goal 17 (partnerschap om doelstellingen te bereiken) te bereiken, om samen met marktpartijen te komen tot een zo optimaal mogelijke koppeling van opgaven, ambities en belangen. Vervolgproces: Hieronder is een planning weergegeven voor de eerste fase, de definitiefase, aangezien de resultaten van deze fase van invloed zijn op het verdere proces en planning. November 2021 – januari 2022: contracteren bouwmanagementbureau en gezamenlijk bepalen marktbenaderingsstrategie en toetsen bij de markt (onder voorbehoud vaststelling voorbereidingskrediet) November – april 2022: opstellen projectkaders (stedenbouwkundig PvE, ambities, etc.) Gedurende dit eerste half jaar wordt, afhankelijk van de definitieve marktbenaderingsstrategie, het proces en de planning voor het vervolg bepaald.

Daarbij is de mijlpaal, een vastgesteld omgevingsplan binnen 3 jaar vanwege het voorkeursrecht, een belangrijke randvoorwaarde. De verwachte besluitvormingsmomenten met tijdspad zijn: • Gunning bouwteamovereenkomst (ontwerpfase) met benodigd krediet (naar verwachting najaar 2022) • Vaststelling ontwerp (naar verwachting voorjaar 2023) • Vaststelling bestemmingsplan/ omgevingsplan (voorwaarde voorkeursrecht) (naar verwachting zomer 2023) • Gunning overeenkomst voor realisatie/ontwikkeling (naar verwachting najaar 2023). De indicatieve planning is opgenomen in bijlage A bij het Plan van aanpak. Monitoring en evaluatie: Het halen van ambities en doelen wordt gedurende het gehele proces gemonitoord en geëvalueerd. Gevolgen voor LTA: Besluitvorming t.b.v. bestemmingsplanprocedure (verwachting zomer 2023) en vaststelling uitvoeringskrediet (verwachtnig najaar 2023). Communicatie en afstemming: Belanghebbenden (omwonenden, toekomstige gebruikers, beheerders, belangengroepen, etc.) worden betrokken bij het gehele gebiedsontwikkelingsproces. Voor het bepalen van het woonprogramma worden ook de demografische ontwikkelingen meegenomen.

4

Tijdens het besluitvormingsproces t.a.v. het voorkeursrecht is één gezamenlijke zienswijze ingediend door alle direct aanwonenden. Het college heeft in een reactienota een standpunt op de onderdelen van deze zienswijze ingenomen, met de conclusie dat het college in de zienswijze geen aanleiding ziet om het voorkeursrecht op te heffen. Deze groep belanghebbenden dient zeker goed betrokken te worden bij het gehele proces. De wijze waarop participatie wordt vormgegeven wordt een belangrijk gunningscriterium in de aanbesteding. Belanghebbenden worden mondeling danwel schriftelijk ingelicht over onderhavig besluit. Bijlage(n)

Meegezonden: - Plan van aanpak Gebiedsontwikkeling Workum Zuid Ter inzage: - N.v.t.

Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

P. Zondervan

5

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Beschikbaar stellen voorbereidingskrediet voor gebiedsontwikkeling Workum Zuid Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 9 november 2021; besluit de raad: A. Een voorbereidingskrediet van € 411.977 beschikbaar te stellen voor de gemeentelijke kosten voor de gebiedsontwikkeling Workum Zuid en hiervoor een grondcomplex te openen voor de administratie van de voorbereidingskosten. B. Dit krediet te dekken uit de grondopbrengsten in een toekomstig vast te stellen grondexploitatie, behorende bij de voorgenomen gebiedsontwikkeling. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 23 december 2021

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

6

, voorzitter.

, griffier.