Raadsvoorstel - 2e fase woonwagenlocatie JW Frisostr Sneek, grondexpl en grondaankoop

Ons nummer: R23.000095

*R23.000095*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur

2e fase woonwagenlocatie Johan Willem Frisostraat Sneek, grondexploitatie en grondaankoop 20 juli 2023 Doarp, Stêd en Omkriten 4 juli 2023 Michel Rietman Strategie & Programma's Trienke Lantinga

Voorstel: a. Uitbreiding van de woonwagenlocatie Johan Willem Frisostraat te Sneek mogelijk te maken door de bijbehorende grondexploitatie vast te stellen b. Een uitvoeringskrediet van € 1.320.726,- exclusief btw beschikbaar te stellen en deze grotendeels te laten dekken uit de voorgenomen grondverkoop c. Een verliesvoorziening te treffen van € 399.112,d. Op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlagen 1. GREX uitbreiding woonwagenlocatie Johan Willem Frisostraat Sneek en 2. Memo GREX uitbreiding woonwagenlocatie Johan Willem Frisostraat Sneek e. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b van de Woo; f. De geheimhouding op punt d op te leggen tot 1-8-2028 (5 jaar na vaststelling van de grondexploitatie) Samenvatting: Toelichting/achtergrond In juni 2021 is de raad actief geïnformeerd over een haalbaarheidsonderzoek naar uitbreiding van woonwagenstandplaatsen aan de Johan Willem Frisostraat te Sneek, het parkeerterrein dat momenteel door ONS Sneek wordt gebruikt. Het onderzoek, zoals in juni 2021 door het college besloten, was ingestoken op een tijdelijke uitbreiding van woonwagenstandplaatsen. De keuze voor een tijdelijke invulling had te maken met een zwaarwegende belemmering: de geluidsbelasting vanaf de N7/A7.

Voor een tijdelijke voorziening gelden andere regels, waardoor het mogelijk gemakkelijker zou zijn extra standplaatsen te realiseren op deze locatie zonder zwaardere geluidsmaatregelen te moeten treffen, zoals het plaatsen van een geluidsscherm. Op 5 juli 2022 is door het college besloten een vervolgonderzoek te starten. In het vervolgonderzoek is onderzocht in hoeverre niet alleen een tijdelijke, maar een tijdelijk-permanente voorziening met een alternatieve juridische benadering (geen woning zijnde) haalbaar is. Het aanvullende onderzoek heeft uitgewezen dat een alternatieve juridische benadering haalbaar is, maar een tijdelijkpermanente constructie niet veel tijdwinst oplevert. Om die reden heeft het college op 21 maart 2023 gekozen voor een permanente uitbreiding (een tijdelijke uitbreiding is niet mogelijk, en een tijdelijk-permanente constructie levert geen tijdswinst op). Locatieonderzoek Naar aanleiding van de conclusie van het haalbaarheids- en vervolgonderzoek, en de beperkingen van de initiële locatie (m.n. geluidsbelasting) en de daaruit voortvloeiende kosten, is een locatieonderzoek uitgevoerd naar de haalbaarheid van alternatieve locaties. Ook vanwege het in de verkoop komen van een locatie direct grenzend aan de bestaande woonwagenlocatie. In dit

1

locatieonderzoek zijn 3 locaties (waaronder het ONS parkeerterrein) tegen elkaar afgewogen. Op basis van een multi criteria analyse is gebleken dat locatie 3 de voorkeur verdient, o.a. vanwege de aansluiting op de bestaande locatie en geen beperkingen ten aanzien van geluid. Het college heeft besloten om deze locatie te verwerven, onder voorbehoud van het beschikbaar stellen van het uitvoeringskrediet door de raad. De op deze locatie mogelijke uitbreiding van 14 plekken (naast het handhaven van de bestaande woning) is een significante uitbreiding en de verwachting is dat hiermee het komende decennium wordt voorzien in de behoefte van de doelgroep.

Grondexploitatie De ontwikkeling van deze locatie is een gemeentelijke ontwikkeling. Hiervoor zijn gronden benodigd, die vervolgens als bouwrijpe kavel worden uitgegeven aan de woningcorporatie (huurstandplaatsen) en particulieren (vrije kavels). Hiervoor is een grondexploitatie opgesteld: een balans tussen begrote kosten en opbrengsten. De grondwaarde is residueel bepaald en de kosten zijn bepaald aan de hand van kaders en uitgangspunten. Door de grondexploitatie te openen en vast te stellen zijn de kaders waarbinnen de gronden kunnen worden uitgegeven vooraf duidelijk. De gemeente kan dan aan de slag om de gronden binnen de kaders bouwrijp te maken en vervolgens uit te geven. Het openen, herzien en sluiten van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Daarom wordt dit beslispunt voorgesteld aan de gemeenteraad. De grondexploitatie van de uitbreiding van de bestaande woonwagenlocatie voorziet in de woonbehoefte van de doelgroep Woonwagenbewoners. Het plan behelst 14 standplaatsen voor woonwagens, waarvan 10 sociale huur en 4 koop. Voor de sociale huur is het voornemen om deze standplaatsen aan woningbouwstichting Accolade te verkopen, waarna Accolade deze vervolgens verhuurt aan de doelgroep die hiervoor in aanmerking komt. De 4 koopplaatsen zullen door de gemeente zelf worden aangeboden. In het plan blijft de bestaande woning behouden.

Na de realisatie van het plan wordt deze woning weer verkocht. In totaal bestaat het plan daarmee in 15 woningen. Het plan sluit op een negatief resultaat van € 399.112,- contante waarde. Hierbij is gerekend met de door het college vastgestelde rekenparameters en een planning waarbij de standplaatsen in 2024 verkocht worden. Het negatieve resultaat ontstaat hoofdzakelijk door lagere opbrengsten omdat een groot deel van de kavels bestemd is voor de sociale huur. Ook speelt mee dat een bestaand terrein met opstallen aangekocht wordt. Naast de aankoopkosten zijn er kosten voor de sloop en de kosten voor het geschikt maken van het terrein voor de realisatie van de standplaatsen. Exploitatiewijze In de grondexploitatie is uitgegaan van 4 koopplekken (aan vaarwater), 10 sociale huurplekken en 1 bestaande koopwoning. Zowel het stedenbouwkundig plan (zie hieronder) als de verdeling koop/huur zijn afgestemd met de doelgroep. Uitgangspunt hierbij is dat een woningcorporatie de

2

huurkavels aankoopt en vervolgens gaat verhuren. Het bestuur van woningcorporatie Accolade heeft op 16 mei 2023 aangegeven een positieve grondhouding ten aanzien van de ontwikkeling te hebben en heeft ingestemd met een haalbaarheidsstudie om definitieve participatie te onderzoeken. Bij zowel koop als huur is toewijzing een belangrijk aandachtspunt. Hiervoor wordt een beleidsregel op basis van het afstemmingsbeginsel opgesteld in afstemming met de doelgroep.

Vervolgproces Na vaststelling van de grondexploitatie kan de locatie definitief aangekocht worden en wordt de omgevingsplanprocedure opgestart. Tevens wordt de civieltechnische werkvoorbereiding voor het grondwerk en het bouwrijp maken van de locatie opgestart. Naar verwachting kan er medio 2024 gestart worden met de realisatie van de woonwagenwoningen. Argumenten: - De doelgroep Woonwagenbewoners vormen één van de Aandachtsgroepen binnen het programma ‘Een thuis voor iedereen’ van de Nationale Woon- en Bouwagenda. Dit programma heeft als doel te zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor alle Aandachtsgroepen met een evenwichtige verdeling over gemeenten en met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding. Het rijk, provincies, gemeenten, maar ook bijvoorbeeld corporaties en zorgaanbieders, hebben hierin een rol te vervullen. Woonwagenbewoners vormen een doelgroep die ondersteuning van de overheid nodig heeft om in haar woonbehoefte te kunnen voorzien. Woonwagenstandplaatsen zijn te bestempelen als een schaars goed. De reguliere woningmarkt voorziet niet in de ontwikkeling van nieuwe woonwagenstandplaatsen als de gemeente zich daar niet specifiek voor inspant. Deze inspanning is niet vrijblijvend, maar gebaseerd op het Europees Verdrag voor de Rechten van de mens.

Het ministerie van Binnenlandse zaken heeft dit uitgewerkt in haar Beleidskader Gemeentelijke woonwagens- en standplaatsenbeleid. ‘Meer prioriteit voor de huisvesting van Aandachtsgroepen’ is ook één van de doelstellingen van het actieplan Súdwest-Fryslân bouwt, dat onlangs is vastgesteld door het college. - In lijn van voorgaand argument: per 30 mei 2023 opent de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA) voor financiële hulp om meer passende woonruimte voor Aandachtsgroepen beschikbaar te maken. Voor een bijdrage aan het financieel tekort wordt hiervoor een aanvraag ingediend. De maximale bijdrage bedraagt € 127.500. Deze mogelijke bijdrage is nog niet verwerkt in de grondexploitatie. - Voorgestelde locatie staat nu te koop en biedt daarmee een eenmalige kans om de woonwagenlocatie op een logische wijze en met een goede stedenbouwkundige inpassing permanent uit te breiden. - Een permanente uitbreiding geeft zekerheid aan de doelgroep én aan de verhurende partij en vergroot daarmee de kans op participatie van een woningcorporatie.

3

-

Een uitbreiding van 14 plekken is een significante uitbreiding en de verwachting is dat hiermee het komende decennium wordt voorzien in de behoefte van de doelgroep. Argumentatie geheimhouding: Geheimhouding is nodig omdat het de economische en financiële belangen van de gemeente kan schaden (art. 5.1 lid 2 onder b Woo). De gemeentelijke onderhandelingspositie komt onder druk te staan als bijvoorbeeld aannemers weten hoeveel kosten er geraamd zijn. Ook bij grondverkoop is het belangrijk dat ontwikkelaars niet weten met welke prijzen rekening is gehouden.

Risico’s: - Financiële risico’s. De grondexploitatie is gebaseerd op uitgangspunten en aannames die gedurende het proces kunnen wijzigen, met mogelijk financiële gevolgen. Een voorbeeld hiervan is het niet instappen van de beoogde woningcorporatie. In dat geval wordt gezocht naar een andere corporatie of worden enkel koopplekken gerealiseerd. Vanwege de hogere grondprijs van koopplekken heeft dit een positief gevolg voor de grondexploitatie. Andersom kan verkoop van de bestaande woning tegenvallen. Naast deze voorbeelden zijn er meer wijzigingen (met zowel negatieve als positieve gevolgen voor de grondexploitatie) denkbaar. - Planologische risico’s. Voor de ontwikkeling is een omgevingsplanwijziging nodig met daarbij het risico op mogelijke bezwaren. Financiën: Voor de uitvoering van dit voorstel is een krediet van € 1.320.726 excl. BTW benodigd. Dit bedrag staat in de grondexploitatie opgenomen. Daartegenover staan inkomsten die voortvloeien uit de verkopen van de kavels. De huidige verwachting is een maximaal verlies van € 399.112,00 op startwaarde, uiteindelijke projectwaarde is afhankelijk van definitieve kosten en opbrengsten en toekenning bijdrage vanuit de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (dit is nog niet verwerkt in de grondexploitatie). Randvoorwaarde voor het verkrijgen van de bijdrage is wel dat de gemeente een deel van het tekort dekt.

De uiteindelijke onrendabele top wordt gedekt middels een verliesvoorziening. Andere opties: - De woonwagenlocatie niet uitbreiden. Echter wordt dan niet voorzien in de behoefte van de Aandachtsgroep woonwagenbewoners en de ambitie vanuit het coalitieakkoord om te ontwikkelen voor alle doelgroepen. - Enkel koopplekken te realiseren, hiermee is de verwachting dat een positievere grondexploitatie ontstaat vanwege de hogere grondprijzen. Echter wordt daarmee niet voorzien in de behoefte van de doelgroep. Wettelijke basis: Gemeentewet, Burgerlijk Wetboek, Algemene Beginselen van Behoorlijk Bestuur, Wet Open Overheid, Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), Grondbeleid 2022-2025, Uitgangspunten grondexploitaties 2023. Global Goals: De Sustainable Development Goals (hierna SDG’ s): de 17 wereldwijde doelen van de VN om van de wereld een betere plek te maken. De opgave draagt in ieder geval bij aan de SDG’s: 3, 10, 11 en 17.

4

Wie zijn betrokken: Woonwagenbewoners, verkopende partij, woningcorporatie. Wijze van participatie: De woonwagenbewoners zijn zelf met het initiatief voor dit project gekomen en hebben geparticipeerd in het opstellen van het stedenbouwkundig plan en het toewijzingsbeleid. Digitale links naar informatiebronnen: N.v.t. In welke fase: Voorbereidingsfase Planning vervolg in de raad/LTA: Na definitieve aankoop van de locatie wordt de omgevingsplanprocedure opgestart. Naar verwachting kan het omgevingsplan in het tweede kwartaal van 2024 worden voorgelegd aan de Raad. Bijlage(n): 1. GREX uitbreiding woonwagenlocatie Johan Willem Frisostraat Sneek (TER INZAGE GRIFFIE) 2. Memo GREX uitbreiding woonwagenlocatie Johan Willem Frisostraat Sneek (TER INZAGE GRIFFIE) 3. Actieve informatie uitbreiding woonwagenstandplaatsen d.d. 8 juni 2021 4. Onderzoek tijdelijke uitbreiding woonwagenstandplaatsen 5. Aanvullend onderzoek uitbreiding woonwagenstandplaatsen Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. E.K. Strijker

5

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp 2e fase woonwagenlocatie Johan Willem Frisostraat Sneek, grondexploitatie en grondaankoop Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 12 juni 2023; besluit: a. Uitbreiding van de woonwagenlocatie Johan Willem Frisostraat te Sneek mogelijk te maken door de bijbehorende grondexploitatie vast te stellen b. Een uitvoeringskrediet van € 1.320.726,- exclusief btw beschikbaar te stellen en deze grotendeels te laten dekken uit de voorgenomen grondverkoop c. Een verliesvoorziening te treffen van € 399.112,d. Op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlagen 1. GREX uitbreiding woonwagenlocatie Johan Willem Frisostraat Sneek en 2. Memo GREX uitbreiding woonwagenlocatie Johan Willem Frisostraat Sneek e. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b van de Woo; f. De geheimhouding op punt d op te leggen tot 1-8-2028 (5 jaar na vaststelling van de grondexploitatie)

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 20 juli 2023

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

6

, voorzitter.

, griffier.