OUD Raadsvoorstel - Planologische instemming recreatiegebied Galamadammen

Ons nummer: R25.000116

*R25.000116*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Behandelend team Portefeuillehouder Raadscommissie Raadscommissie Raadsvergadering

: : : : :

Projecten Michel Rietman Doarp, Stêd en Omkriten 2 september 2025 18 september 2025

Onderwerp

:

Planologische instemming recreatiegebied Galamadammen

Raadsvoorstel: Planologisch in te stemmen om met een Tijdelijke Alternatieve Maatregel Omgevingsplan via IMRO (TAM-IMRO) procedure en medewerking te verlenen aan het realiseren van het recreatiegebied Galamadammen te Koudum. Samenvatting: In dit voorstel wordt de raad gevraagd planologische instemming te verlenen voor het doorlopen van de Tijdelijke Alternatieve Maatregel Omgevingsplan via IMRO (TAM-IMRO) ten behoeve van de ontwikkeling van de Galamadammen. Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 geldt het omgevingsplan als juridisch instrument voor ruimtelijke ontwikkelingen. Omdat het digitale stelsel (DSO) en het nieuwe planformaat nog in ontwikkeling zijn, maakt de gemeente tijdelijk gebruik van de TAMIMRO-procedure. Dit stelt de gemeente in staat om de planvorming te laten verlopen volgens de vertrouwde werkwijze van het voormalige bestemmingsplan, terwijl het juridisch wordt aangemerkt als een wijziging van het omgevingsplan. Deze planologische instemming is noodzakelijk om de ruimtelijke planvorming op te starten en de volgende fase van het project te kunnen doorlopen.

Ligging van het plangebied met luchtfoto van de huidige situatie (bron: Pdok Viewer)

1

In april 2025 heeft de gemeenteraad ingestemd met het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek naar deze ontwikkeling. Op basis van de uitkomsten van dat onderzoek en de aangeleverde stukken is een positief ambtelijk advies uitgebracht om de planologische procedure voort te zetten via de TAM-IMRO-route. Parallel daaraan is inmiddels een intentieovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer, waarin onderlinge afspraken over de verdere uitwerking zijn vastgelegd. De voorgestelde ontwikkeling is gegrond op een eerder gesloten overeenkomst uit 2005 tussen de provincie Fryslân, de voormalige gemeente Nijefurd en Galamadammen Recreatie B.V. (nu Galamadammen Steengoed B.V.). Deze overeenkomst, die verband hield met de aanleg van het Galamadammen-aquaduct, omvatte onder meer een ontwikkelkader voor de uitbreiding van het hotel, de bouw van circa 50 recreatiewoningen en de doorontwikkeling van de jachthaven. Plangebied en doelstelling Het Ontwikkelingsplan Galamadammen betreft de vernieuwing en uitbreiding van een bestaand recreatiecomplex, gelegen aan de Galamadammen ten zuiden van Koudum. Het gebied is gelegen tussen de Fluessen en de Morra en maakt onderdeel uit van het Friese Merengebied, een toeristisch kerngebied binnen de gemeente.

Voorgenomen ontwikkeling De plannen omvatten: • Vernieuwing van het bestaande hotel en de restaurantfaciliteiten, inclusief een toevoeging van wellnessvoorzieningen en co-werkplekken; • Realisatie van circa 50 recreatiewoningen op percelen ten noorden en noordoosten van het huidige complex, deels met eigen steiger en variërend in grootte en typologie; • Ontwikkeling van een stedenbouwkundig en landschappelijk masterplan waarin verblijfsrecreatie wordt gecombineerd met natuurontwikkeling; • Herinrichting van het omliggende landschap met natuurinclusieve maatregelen, wandelroutes en vergroting van de biodiversiteit; • Versterking van de watergebonden recreatie door optimalisatie van de jachthaven, met behoud van het aantal ligplaatsen; • Toevoeging van dagrecreatieve voorzieningen, zoals bootverhuur en een boulevard langs het water.

2

3

Bijdrage aan gemeentelijke doelstellingen Het project sluit aan bij verschillende gemeentelijke beleidsdoelen en biedt meerwaarde op de volgende terreinen: 1. Versterking van verblijfsrecreatie o Kwalitatieve, jaarronde recreatie in lijn met de visie Gastvrijheidseconomie 2035 van Súdwest-Fryslân (zie bijlage 4); o Vermindering van seizoensafhankelijkheid door toevoeging van winterharde accommodaties. 2. Aansluiting op bestaande infrastructuur en voorzieningen o Strategische ligging binnen het Friese Merengebied, met goede verbindingen naar omliggende watersportgebieden; o Versterking van de aantrekkelijkheid door verbeterde wandel- en fietsroutes en een vernieuwde jachthaven.

4

3. Duurzaam toerisme en natuurontwikkeling o Bijdrage aan natuurherstel en biodiversiteit (zoals weidevogelgebieden en waternatuur); o Inpassing van circulaire principes en klimaatadaptieve maatregelen. 4. Economische impuls voor de regio o Versterking van lokale horeca, detailhandel en watersportsector door toename in verblijfstoerisme; o Verbetering van het verdienmodel binnen de recreatieve sector en stimulering van toeristisch ondernemerschap. 5. Beleidsondersteuning en strategische aansluiting o Het project sluit aan op het ontwerp Ontwikkelkader Logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân (2024), waarin uitbreiding en diversificatie van verblijfsrecreatie expliciet wordt aangemoedigd (zie bijlage 1 en bijlage 2). Het Ontwikkelingsplan Galamadammen biedt een kansrijke impuls voor recreatie, toerisme en de lokale economie van Súdwest-Fryslân. Gezien de beleidsmatige onderbouwing, de bestaande afspraken en de positieve uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek wordt voorgesteld in te stemmen met het opstarten van de planologische procedure via de TAM-IMRO-route. Hiermee wordt een belangrijke stap gezet richting formele besluitvorming over het bestemmingsplan. Inleiding: Achtergrond (2005-2015) -

In 2005 is een overeenkomst gesloten tussen de provincie, de voormalige gemeente Nijefurd en Galamadammen Recreatie B.V. (later Galamadammen Steengoed B.V.). De overeenkomst bevatte een ontwikkelkader voor de uitbreiding van het hotel, de bouw van 50 recreatiewoningen en de verdere ontwikkeling van de jachthaven. Rond 2015, na afloop van de overeenkomst, verzocht Galamadammen om verdere ontwikkeling. De gemeente gaf aan dat nieuwe plannen konden worden ingediend.

Ontwikkelingen (2015-2020) -

Een vergunning werd verleend voor de uitbreiding van de jachthaven, maar door dringende interne renovaties aan het hotel werd deze niet gerealiseerd. In mei 2020 werd de exploitatiemaatschappij failliet verklaard.

Nieuwe initiatieven en besluitvorming (2021-2022) -

In 2021 vonden ambtelijke pilotsessies plaats met betrokken partijen (gemeente, provincie, ondernemer, externe deskundigen) om een nieuw kader te ontwikkelen. De ondernemer presenteerde plannen in de documenten "Ontwerpverkenning hotel- en vakantieparkontwikkeling Galamadammen" en "De Droom van Galamadammen", die werden besproken aan de Omgevingstafel. Tijdens deze bespreking bleek dat er meer grondoppervlak nodig was en dat de plannen nog niet voldeden aan de randvoorwaarden van de gemeente. Op 14 juni 2022 besloot het college in principe medewerking te verlenen aan de uitbreiding van Galamadammen, mits voldaan werd aan voorwaarden zoals landschappelijke inpassing en een participatietraject.

Intentieovereenkomst (2025) -

Er is een intentieovereenkomst opgesteld tussen de gemeente en Galamadammen Steengoed B.V. Doel: afspraken maken over het onderzoeken van de haalbaarheid van het plan. De gemeente maakt kosten om het plan te beoordelen en van advies te voorzien. Deze kosten (€135.000,-) worden verhaald op de initiatiefnemer Galamadammen Steengoed B.V. via de intentieovereenkomst.

5

Huidige gebruik en betrokken partijen -

Op dit moment wordt de locatie gebruikt voor de opvang van Oekraïense ontheemden. De overeenkomst die hiervoor is getekend, eindigt op 1 april 2027. Wetterskip en Provincie Friesland zijn betrokken bij het project en de verdere planvorming.

Advies naar aanleiding van het haalbaarheidsonderzoek -

Vanuit Ruimtelijke Ontwikkeling is gekeken naar de wenselijkheid en haalbaarheid van de plannen. Het complex is verouderd en voldoet niet meer aan de huidige verwachtingen die bij een recreatiecomplex passen. Een opwaardering met uitbreiding wordt daarom als logisch gezien. Vanuit de gemeente zijn kaders meegegeven voor de herontwikkeling van het terrein (zie ook bijlage 3 startdocument omgevingsplan Galamadammen). Tijdens overleggen met de gemeente heeft de initiatiefnemer aangetoond dat de plannen die er liggen voldoen aan de gestelde kaders. Samen met de initiatiefnemer is gekeken naar de haalbaarheid van de plannen. Hiervoor zijn onderzoeken en bedrijfsgegevens aangeleverd die door de gemeente zijn beoordeeld. Voor de onderzoeken die betrekking hebben op het planologische proces geldt dat ze voldoende uitzicht bieden om het plan te kunnen realiseren. Uit vervolgonderzoeken kan nog blijken welke extra (uitvoerings)maatregelen nodig zijn.

Bestuurlijk kader: -

Visie Gastvrijheidseconomie 2035 Inzet op kwalitatieve en duurzame verblijfsrecreatie. Zie bijlage 4. Omgevingsvisie Súdwest-Fryslân Behoud en versterking van de landschappelijke en toeristische kernkwaliteiten. Zie bijlage 5. Ontwikkelkader Logiesaccommodaties Stimulering van ‘winterharde’ recreatievoorzieningen en verbetering van de toeristische infrastructuur. Zie bijlage 1 en bijlage 2. Omgevingsplan Het juridisch-planologisch instrument waarin het gemeentelijk beleid voor recreatie wordt verankerd en ruimtelijke afwegingen bestuurlijk worden geborgd.

Global Goals: - Goede gezondheid en welzijn; - Industrie, innovatie en infrastructuur; - Duurzame steden en gemeenschappen; - Verantwoorde consumptie en productie; - Klimaatactie; - Partnerschap en doelstellingen te bereiken.

Argumenten: Ad. a1. Dit project draagt bij aan de ambitie om Súdwest-Fryslân te positioneren als een aantrekkelijke recreatieve regio. Door te investeren in hoogwaardige verblijfsaccommodaties wordt niet alleen de toeristische aantrekkingskracht vergroot, maar ook de bestedingen in de lokale economie gestimuleerd. Dit sluit aan bij de Visie Gastvrijheidseconomie 2035, waarin de ontwikkeling van kwalitatieve en duurzame logiesvoorzieningen wordt aangemoedigd; Ad. a2. Een van de knelpunten in de recreatiesector is de seizoensafhankelijkheid. Met de uitbreiding van winterharde accommodaties wordt het gebied aantrekkelijker in alle jaargetijden, waardoor toeristische spreiding wordt bevorderd en de recreatiesector minder kwetsbaar wordt. Dit past binnen de gemeentelijke ambitie om toerisme evenwichtiger te verdelen over het jaar; Ad. a3. Naast de economische voordelen biedt deze ontwikkeling kansen voor natuurherstel en landschappelijke versterking. De aanleg van nieuwe natuur- en waterstructuren draagt bij aan biodiversiteit en ecologische waarde, wat aansluit bij gemeentelijk en provinciaal beleid op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie;

6

Ad. a4. De gemeente heeft in 2005 reeds afspraken gemaakt met de eigenaar over de toekomstige ontwikkeling van het gebied in samenhang met de aanleg van het Galamadammen-aquaduct. Dit plan is een uitwerking daarvan en biedt een kans om een integrale visie op het gebied te realiseren, waarbij recreatie, natuur en landschap op een verantwoorde manier worden gecombineerd; Ad. a5. Het project respecteert en versterkt de bestaande kernkwaliteiten van het gebied: openheid, waterrecreatie en cultuurhistorie. Door de ontwikkeling zorgvuldig in te passen en aan te laten sluiten op de bestaande recreatiekern, wordt de ruimtelijke kwaliteit van de regio verhoogd, zonder dat dit ten koste gaat van de landschappelijke identiteit. Rol en bevoegdheid: De ontwikkeling van het recreatiegebied wordt aangemerkt als een maatschappelijke ontwikkeling. Volgens de Lijst waarvoor de gemeenteraad adviesrecht heeft valt deze ontwikkeling onder categorie 4, lid 1b: nieuwbouw met een bruto vloeroppervlakte van meer dan 1.000 m². Voor dit soort ontwikkelingen wordt op de TAM-IMRO de uitgebreide voorbereidingsprocedure toegepast. In het document ‘Lijst met categorieën van gevallen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit waarvoor de gemeenteraad adviesrecht heeft’ is vastgelegd dat plannen waarvoor de raad reeds planologisch heeft ingestemd, niet opnieuw aan de raad hoeven te worden voorgelegd.

Dit is geregeld in artikel 3, sub a: “Wanneer de raad in een eerder stadium reeds planologisch heeft ingestemd met een initiatief, is het niet nodig het plan nogmaals in het kader van het adviesrecht aan de raad voor te leggen.” Na deze planologische instemming ligt de bevoegdheid voor de verdere afhandeling van de TAMIMRO-procedure bij het college van burgemeester en wethouders. Risico’s: Ad. a. Nadat de gemeenteraad ermee heeft ingestemd om met een TAM-IMRO medewerking te verlenen aan de realisatie van het recreatiegebied de Galamadammen te Koudum zal het ontwerpbesluit ter inzage worden gelegd. Na vaststelling van het omgevingsplan kan er beroep ingesteld worden bij de Raad van State. Gelet op het positieve participatietraject dat doorlopen is, wordt de kans hierop klein ingeschat. Financiën: Op 3 april 2025 heeft de gemeenteraad een voorbereidingskrediet van € 135.000,- beschikbaar gesteld voor de gemeentelijke voorbereidingskosten om het project tijdens de intentiefase te kunnen begeleiden. Uit dit krediet zijn de ambtelijke kosten gedekt voor onder andere: projectmanagement, juridisch advies, inhoudelijke beoordelingen van onderzoeken, tekenwerk en meer. Deze kosten zijn in rekening gebracht bij de initiatiefnemer nadat de gemeenteraad het voorbereidingskrediet beschikbaar had gesteld.

Bij een planologische instemming door de gemeenteraad besluiten de partijen om het plan verder te ontwikkelen en sluiten daarvoor een aanvullende (anterieure)overeenkomst met de afspraken over de (eventuele aanvullende) kosten van de gemeenten voor de uitwerking van het plan. Na het afsluiten van een aanvullende (anterieure)overeenkomst kan de gemeente de ruimtelijke procedure opstarten indien blijkt dat het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Juridisch: Met dit voorstel wordt rekening gehouden met de richtlijnen die de Omgevingswet ons voorschrijft. Alternatieven: - Geen planologische instemming verlenen voor de TAM-IMRO procedure en daarbij horende kaders o De ontwikkeling van Galamadammen komt stil te liggen, waardoor een belangrijke kans voor recreatieve en toeristische versterking in de regio verloren gaat. o De initiatiefnemer kan afhaken of elders investeren, wat economische groei en werkgelegenheid in Súdwest-Fryslân beperkt. o De gemeente heeft minder invloed op eventuele toekomstige initiatieven, waardoor deze minder goed aansluiten op gemeentelijke beleidsdoelen.

7

Participatie en communicatie: In aanloop naar het voorstel om planologische instemming te verlenen voor het Ontwikkelingsplan Galamadammen, is actief ingezet op participatie en communicatie met de omgeving. Op donderdag 19 juni 2025 is in Dorpshuis De Klink te Koudum een goedbezochte inloopbijeenkomst georganiseerd, als onderdeel van het participatietraject dat voorafgaand aan de planologische procedure is afgesproken met de gemeente Súdwest-Fryslân. Tijdens de bijeenkomst zijn circa 100 belangstellenden geïnformeerd over de plannen voor de herontwikkeling van het bestaande recreatiecomplex, waaronder de uitbreiding van het hotel, de realisatie van circa 50 recreatiewoningen, vernieuwing van de jachthaven en de landschappelijke inpassing van het gebied. Aanwezig waren de initiatiefnemer, Penta Architecten, Rho adviseurs en medewerkers van de gemeente om toelichting te geven en vragen te beantwoorden. De bijeenkomst is positief ontvangen. Uit gesprekken en ingeleverde reacties blijkt brede waardering voor de kwaliteit van de plannen, de zorgvuldige landschappelijke inpassing en de aandacht voor groen, water en biodiversiteit. Ook is het open karakter van de bijeenkomst geprezen, evenals het laagdrempelige contact met initiatiefnemer en gemeente. Dorpsbewoners gaven aan dat zij het plan zien als een welkome impuls voor het dorp en de lokale economie.

Tegelijkertijd zijn er ook aandachtspunten geuit, onder andere over verkeersveiligheid, natuurontwikkeling en de relatie met agrarische bedrijvigheid. Deze signalen worden meegenomen in de verdere uitwerking van het plan (zie ook bijlage 6 Participatieverslag Participatiebijeenkomst 19 juni De Klink Koudum). De positieve beeldvorming is ook terug te zien in de lokale media. Zowel Omroep Súdwest als Koudum.nl berichtten over een goede opkomst, constructieve gesprekken en een breed gedragen wens om van Galamadammen weer een bruisende recreatieve plek te maken. Citaten uit de berichtgeving onderstrepen het enthousiasme: “Het zijn ambitieuze plannen. De Galamadammen was altijd een trekpleister, en dat moet terugkomen.” Tegelijkertijd wordt ook de realiteitszin benoemd: er is begrip voor zorgpunten, maar ook vertrouwen in de doordachtheid van het plan en het vervolgproces. Verdere participatie blijft daarom onderdeel van het proces, met nadruk op voortgaande communicatie richting direct omwonenden, dorpsbelang en belangenorganisaties. Bij de participatiebijeenkomst zijn drie thema’s als belangrijkste aandachtspunten naar voren gekomen: 1. Verkeersveiligheid en bereikbaarheid; 2. afstemming tussen natuurontwikkeling en agrarisch gebruik; 3. de wens tot blijvende meerwaarde voor het dorp.

Deze aandachtspunten zal door de initiatiefnemer worden betrokken bij de verdere planuitwerking en de gesprekken blijven voeren met de betrokken partijen. Planning en vervolgproces: Op dit moment schatten we in dat we in november 2025 het ontwerpbesluit ter inzage kunnen leggen voor een periode van 6 weken. Het definitieve besluit volgt dan na een beroepstermijn van nog eens 6 weken in februari 2026. Op dat moment is het ruimtelijk deel van de procedure verleend. Rond het begin van volgend jaar kan dan de omgevingsvergunning voor het bouwen worden ingediend en verleend. Al deze besluiten zijn bevoegdheden van het college van B&W. Na het verlenen van de omgevingsvergunning kunnen de bouwwerkzaamheden starten. Bij planologische instemming door de gemeenteraad besluiten de betrokken partijen het plan gezamenlijk verder uit te werken. Hiervoor wordt een aanvullende anterieure overeenkomst gesloten, waarin naast afspraken over (eventuele) gemeentelijke kosten ook andere inhoudelijke en procesmatige afspraken over de verdere planuitwerking worden vastgelegd. Denk hierbij aan verantwoordelijkheden, planning, onderzoeken en voorwaarden voor uitvoering. Na het sluiten van deze overeenkomst kan de gemeente de ruimtelijke procedure opstarten, mits het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

8

Link(s) naar eerdere besluitvorming of (actieve) informatie: https://sudwestfryslan.raadsinformatie.nl/vergadering/1253899 Bijlage(n): 1. Beleidsregels logiesaccommodaties versie 13 mei 2. Omgevingsprogramma logiesaccommodaties versie mei 2025 3. Startdocument omgevingsplan Galamadammen 4. Afdoening toezegging Visie Gastvrijheidseconomie 2035 I Toelichting seizoenwerkers 5. Omgevingsvisie Súdwest-Fryslân 1.0 2021 6. Participatieverslag Participatiebijeenkomst 19 juni De Klink Koudum

Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. C. Smits

9

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Planologische instemming Galamadammen Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 12 augustus 2025;

besluit:

Planologisch in te stemmen om met een Tijdelijke Alternatieve Maatregel Omgevingsplan via IMRO (TAM-IMRO) procedure en medewerking te verlenen aan het realiseren van het recreatiegebied Galamadammen te Koudum Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 18 september 2025

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

10

, voorzitter.

, griffier.