OUD Bijlage 3 - Startdocument omgevingsplan Galamadammen

STARTDOCUMENT OMGEVINGSPLAN GALAMADAMMEN 1. Omschrijving project In 2005 is, in het kader van de aanleg van het Galamadammen-aquaduct, een overeenkomst gesloten tussen de provincie Fryslân, de voormalige gemeente Nijefurd en Galamadammen Recreatie B.V. (thans Galamadammen Steengoed B.V.). Deze overeenkomst had een looptijd van tien jaar en bevatte onder meer een ontwikkelkader voor de herontwikkeling van het recreatiegebied Galamadammen. Doel was om van het bestaande, verouderde recreatiecomplex een eigentijds en toekomstbestendig recreatieresort te maken. De ontwikkeling voorzag in: • de vernieuwing en uitbreiding van het bestaande hotel, inclusief wellnessvoorzieningen; • de bouw van circa 50 luxe recreatiewoningen op aangrenzende percelen; • de herinrichting en verbetering van de bestaande jachthaven; • en de landschappelijke inpassing en versterking van natuurwaarden in en rond het gebied. Na het aflopen van de overeenkomst in 2015 heeft de initiatiefnemer bij de gemeente geïnformeerd of planontwikkeling op deze locatie ook daarna nog mogelijk was. De gemeente heeft hier destijds positief op gereageerd en aangegeven dat ook na 2015 nieuwe plannen konden worden ingediend, mits die voldeden aan de gebruikelijke beleidskaders en ruimtelijke voorwaarden. In de afgelopen jaren zijn de oorspronkelijke plannen verder uitgewerkt.

In 2024 is, in nauwe afstemming met de gemeente, een geactualiseerd stedenbouwkundig en landschappelijk masterplan opgesteld. Daarbij is ook nadrukkelijk aandacht besteed aan de inpassing in het landschap, de ecologische waarden (zoals Natura 2000 en weidevogelkansgebied), recreatieve meerwaarde voor de regio, en de relatie met het nabijgelegen dorp Koudum. In juni 2025 is een brede participatiebijeenkomst georganiseerd, waarbij ruim 100 belangstellenden aanwezig waren. Tijdens deze bijeenkomst zijn veel positieve reacties opgehaald, naast aandachtspunten op het gebied van verkeer, natuur en betrokkenheid van het dorp. De input uit deze bijeenkomst wordt meegenomen in de verdere planuitwerking. 2. Plangebied De Galamadammen ligt in Gaasterlân, vlak bij de grens met het Friese Merengebied. De veenmoerassen in dit gebied werden in de Middeleeuwen ontgonnen, waardoor er grote meren ontstonden. Het gebied kenmerkt zich door open ruimtes, veel water en relatief grote hoogteverschillen. De gronden liggen buiten het bestaand stedelijk gebied zoals opgenomen in de Verordening Romte (2014) van de provincie Fryslân. Koudum wordt gedefinieerd als recreatiekern.

Figuur 1 Galamadammen met op de achtergrond De Kuilart

Het terrein van de Galamadammen wordt gescheiden door een aquaduct dat in 2007 werd gerealiseerd. Ten westen van dit aquaduct bevindt zich een groot, verouderd terrein met een hotelrestaurant en een jachthaven. Het hotel heeft op dit moment 24 hotelkamers en beschikt over een binnenzwembad. Het bijbehorende restaurant heeft een terras. Het hotel- restaurant wordt op dit moment gebruikt voor de opvang van Oekraïense ontheemden. Aan de noordkant van de Galamadammen ligt een groot parkeerterrein. Aan de oostkant van het aquaduct ligt ook een jachthaven en enkele recreatiewoningen behorend bij het vakantiepark De Kuilart. De recreatieve (fiets)route ‘ommetje Koudum’ loopt over het Poelspaad door het terrein van de Galamadammen. Een deel van het plangebied is op dit moment agrarische grond. Ten noorden hiervan is een agrarisch bedrijf aanwezig. Het plangebied grenst aan de zuidkant aan de Morra. Er ligt een regionale waterkering om het water dat onderdeel is van het plangebied. In figuur 2 is een luchtfoto weergegeven van de huidige situatie.

Figuur 2 Luchtfoto bestaande situatie 3. Bestaande kaders 3.1 Omgevingsverordening Fryslân (in werking getreden in 2024). In de Omgevingsverordening Fryslân heeft de provincie haar beleid opgenomen waaraan nieuwe initiatieven moeten voldoen. Voor recreatieve voorzieningen (art 2.15) geldt dat uitbreiding van bestaande recreatieve voorzieningen buiten het bestaand stedelijk gebied mogelijk is. De ontwikkeling moet wat betreft aard en schaal passend zijn bij de kern of de recreatieve voorziening. Ook moet er een bijdrage worden geleverd aan een Gastvrij Fryslân door het bevorderen van een prettige en gezonde woon- en leefomgeving, het behoud en de ontwikkeling van natuur en cultuurerfgoed, of het creëren van toekomstbestendige banen. 3.2 Omgevingsvisie 1.0 Súdwest-Fryslân (raad 29 april 2021) In de Omgevingsvisie is toerisme benoemd als een van sectoren waarin Súdwest-Fryslân het verschil kan maken.

Met betrekking tot een toekomstbestendig toerisme zet Súdwest-Fryslân in op een slimme groei met kwaliteit. Die past bij de culturele identiteit, bij het MKB en bij de ecologische footprint. Te veel toerisme en recreatie mag natuurlijk niet het woon- en leefklimaat en de landschappelijke kernwaarden aantasten. Een slimme groei draagt bij aan: • een prettige en gezonde leefomgeving, omdat voorzieningen op peil blijven en inwoners maken er ook gebruik van in hun vrije tijd; • behoud van natuur- en cultuurerfgoed, omdat nieuwe inkomsten gebruikt kunnen worden voor instandhouding erfgoed; • toekomstbestendige banen, zodanig dat er ruimte is voor het midden- en kleinbedrijf om te investeren in betere arbeidsvoorwaarden, een hogere arbeidsproductiviteit en het bieden van een interessant vestigingsklimaat voor jonge ondernemers en gezinnen; • een circulaire economie. Súdwest-Fryslân nodigt de toeristische sector en ondernemers uit om: • het bestaande aanbod te verdiepen; • onderling tot meer samenwerking te komen in de vaargebieden (watertoerisme); • het beter vermarkten van het toeristisch aanbod door digitale informatieverstrekking. Accenten van de inzet van Súdwest-Fryslân op het gebied van toerisme en recreatie liggen bij vitale logiesaccommodaties en aantrekkelijke dagrecreatieve netwerken.

3.3 Visie Gastvrijheidseconomie 2035, Súdwest-Fryslân activeert je (2024) In de visie Gastvrijheidseconomie 2035 kiest de gemeente voor de kernwaarden: menselijke maat, de cultuurhistorie, de Friese taal, het karakter van familiebedrijven, de kernen, het landschap met kenmerkende boerderijen, weiden en water. Tegelijk geeft de visie aan dat Súdwest-Fryslân kwetsbaar is voor een doorgeschoten schaalvergroting, internationalisering en standaardisering. Specifiek voor kapitaalsintensieve mkb-logiesbedrijven hebben internationale investeringsfondsen hun oog laten vallen op deze sector. Het gevolg is gestandaardiseerde (belevings)formules die zijn losgezongen van het landschap en ten koste gaan van ruimtelijke kwaliteit. Aandacht voor de genoemde kwetsbaarheid past ook bij het primaire doel uit de visie Gastvrijheidseconomie 2035: het streven is dat 100% van de inwoners voordelen ervaart van de gastvrijheidseconomie, door: 1. Te werken aan de beleving van een Friese omgeving van topkwaliteit. 2. Gezonde reuring in het schouderseizoen. 3. De sector te stimuleren toegankelijk te zijn voor mensen met een kleine en modale beurs. Het plan voor Galamadammen sluit hierbij aan doordat het terrein en de gebouwen een kwaliteitsimpuls krijgen. Het hotel en de recreatiewoningen zijn geschikt om jaarrond te verblijven.

Er is diversiteit aan kamers en recreatiewoningen en het terrein is vrij toegankelijk en beleefbaar voor een ieder, niet enkel voor de betalende bezoeker. 3.4 Ontwikkelkader Logiesaccommodaties, Súdwest-Fryslân (2025) Onze algemene kaders zetten conform onze visie Gastvrijheidseconomie 2035 in op seizoensverbreding en op echt ondernemerschap. Daarnaast is het belangrijk dat die ondernemers daadwerkelijk iets kunnen bijdragen aan de belevingskwaliteit in onze gemeente en aan een aantal maatschappelijke opgaven binnen onze gemeente. Voor deze algemene kaders moet voldoende aandacht zijn in ontwikkelplannen van recreatiebedrijven. Wij zullen ontwikkelplannen van recreatieondernemers daarom beoordelen op: i. Seizoensverbreding en voldoende recreatieve diversiteit. ii. Goede langjarige exploitatie door toeristisch-recreatief ondernemerschap. iii. Versterken van de belevingskwaliteit. iv. Bijdrage aan de maatschappelijke opgaven. De ontwikkeling aan de Galamadammen voldoet hieraan doordat het binnen de gemeente een uniek complex is met combinatie van een groot hotel/restaurant met terras en een complex van recreatiewoningen. Hierin is het onderscheidend en draagt het bij aan de recreatieve diversiteit. Het exploitatieplan is/wordt getoetst om zoveel mogelijk waar te borgen dat er sprake is van langjarige exploitatie en een gezonde onderneming.

Ook worden de recreatiewoningen jaarrond verhuurd. Door de samenhang van het plan met de omgeving en de aandacht voor beleving van de omgeving is er sprake van versterking van de belevingskwaliteit, zowel voor de betalende bezoeker als voor de passant die het terrein wil beleven. Het plan draagt bij aan maatschappelijke opgaven door bij de ontwikkeling van het plan maatregelen te nemen die bijdragen aan de lokale ecologie en

biodiversiteit. Tevens is er de wens om een winkeltje op het terrein de samenwerking aan te gaan met lokale producenten en winkeliers. 3.5 Huidige planologische regeling Voor het complex Galamadammen is het bestemmingsplan Koudum – Galamadammen (vastgesteld 6 juni 2013) van kracht.

Figuur 3 Bestaande planologische situatie De voor 'Horeca' (oranje) aangewezen gronden zijn bestemd voor een horecabedrijf en congres- en vergadervoorzieningen. De voor 'Recreatie' (groen) aangewezen gronden zijn bestemd voor standplaatsen voor kampeermiddelen en dagrecreatie. De voor 'Recreatie - Jachthaven' aangewezen gronden zijn bestemd voor een jachthaven, een ligoever en recreatief medegebruik. De 32 recreatiewoningen aan de oostzijde van het plangebied hebben de bestemming ‘Recreatie – recreatiewoningen’. Het in 2013 vastgestelde bestemmingsplan was een conserverend bestemmingsplan, waarbij de toegelaten functies en bebouwing overeenkomt met de destijds bestaande situatie. De agrarische gronden (zie figuur 2) hebben op grond van het bestemmingsplan Buitengebied Súdwest-Fryslân (vastgesteld 5-10-2017) de bestemming ‘Agrarisch’. Op basis van het huidige omgevingsplan zijn geen recreatiewoningen mogelijk en dus past het plan niet binnen het bestaande omgevingsplan. Daarom moet er een nieuw omgevingsplan worden opgesteld voor het plangebied. 3.6 Overeenkomst Galamadammen (2005) In 2005 zijn, ten tijde van de bouw van het aquaduct Galamadammen, afspraken gemaakt tussen Galamadammen, de voormalige gemeente Nijefurd en de Provincie. Hierin zijn onder meer afspraken gemaakt over de verdere ontwikkeling/uitbreiding van Galamadammen.

Gemeente en provincie hebben onder meer toezeggingen gedaan om mee te werken aan de realisering van maximaal 50 recreatiewoningen. In de overeenkomst is een termijn van 10 jaar opgenomen. Deze termijn is inmiddels verstreken. Galamadammen heeft gemeente en provincie verzocht om de toezeggingen uit 2005 gestand te doen, ook al is de overeenkomst vervallen. 4. Uitgangspunten omgevingsplan

Voor deze ontwikkeling hebben verschillende vakdisciplines binnen de gemeente gekeken naar het gebied, de directe omgeving en de verschillende beleidskaders. Hieruit zijn de volgende uitgangspunten naar voren gekomen: Landschappelijk - Ontwerpen binnen de groene stippellijn (Ontwikkelingskader Galamadammen, bijlag 1). Dit is ook de lijn die aan de andere zijde wordt aangehouden bij de Kuilart. Groene mantel met minimale breedte 10 meter (ruimtelijke eenheid Galamadammen en De Kuilart. Groene eenheid in het open landschap) - Kappen van bestaande bomen op terrein beperken tot noodzakelijk. - Wanneer er meer ruimtegebruik nodig blijkt te zijn vanwege de businesscase, dan dient dit helder en met gegevens te worden onderbouwd. Daarbij moet ook de meerwaarde van het plan helder naar voren komen. - Water inbrengen op een gebiedseigen manier, maak bij het ontwerp gebruik van landschapseigen elementen en vormen. - Doe onderzoek naar het intact houden van de huidige route van het Poelspaed en kijk naar aanvullende mogelijkheden. Gastvrijheidseconomie - Een heldere omschrijving van de plannen, ook in relatie tot het andere recreatiecluster en het centrumgebied van Koudum. Beschrijven van de meerwaarde van het plan voor de omgeving, zowel ruimtelijk als sociaaleconomisch. Beschrijven wat de maatschappelijke bijdrage van het plan is voor de omgeving.

In het bedrijfsplan is een hoofdstuk opgenomen over Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. - Er wordt aangegeven hoe de ontwikkeling bijdraagt aan brede welvaart in de gemeente - Er wordt aangetoond dat er sprake is van een goede langjarige exploitatie. - De bedrijfsmatige exploitatie (economische uitvoerbaarheid) wordt aan de voorkant geregeld met een overeenkomst. - Een eventuele winkelfunctie is sober/ondergeschikt en gaat uit van samenwerking met een lokale partij. - Zoveel mogelijk stimuleren van de verbinding richting het centrum van Koudum, o.a. door infra. Ook kan gedacht worden aan samenwerkingen, folders, informatieverstrekking, etc. - Er wordt omschreven wat de wisselwerking is met de samenleving in de planvorming. - Bij de ontwikkeling van het plan is het van belang dat wordt gestart met de realisatie van het hotel en restaurant, voordat de recreatiewoningen en aanpassingen aan de jachthaven worden uitgevoerd. Ecologie - De initiatiefnemer neemt een ecoloog in de arm voor het uitvoeren van de nadere onderzoeken, eventuele ontheffingen, sloop etc. en begeleiden van het project. De gemeente gaat met de ecoloog in overleg. - Onderzoek naar efficiënter ruimtegebruik. Mocht dit niet uitkomen dan onderzoek naar alternatieve locaties en eventueel een onderbouwing van de noodzaak van het ontwikkelen in het Weidevogelkansgebied.

- Mocht er vervolgens natuurcompensatie nodig zijn, dan verwachten wij een aangepaste opzet van de compensatie, in overleg met de onze gemeentelijke ecoloog, de lokale Vogelwacht, en de provincie. Ook een plan met een beperkter ruimtebeslag kan hierbij uitkomst bieden. Gezonde leefomgeving - Houd bij het ontwerp rekening met een prettige en gezonde leefomgeving; vermijdt stilstaand water, houdt rekening met hittestress, kijk bij het uitzoeken van plant- en boomsoorten met allergieën. - Benut kansen voor ontmoeting, zet ook in op de lokale gemeenschap en recreanten die zich in het gebied bevinden. Openbare oevers zijn een uitgangspunt bij planontwikkeling. - Zorg voor een logische zonering van functies. - Beschouw de verschillende doelgroepen en geef aan op welke manier zij van het gebied gebruik kunnen maken. 5. Onderzoeken

Voor het mogelijk maken van het plan zijn al enkele onderzoeken uitgevoerd, de overige onderzoeken zullen gedurende de procedure nog worden uitgevoerd. Het gaat in ieder geval om de volgende onderzoeken: -

Archeologisch onderzoek Er is onderzoek gedaan en op dit moment loopt er nog een vervolgonderzoek. Verkennend bodemonderzoek Dit is uitgevoerd, hieruit volgen geen beperkingen. Ecologisch onderzoek Er is een ecologische quickscan uitgevoerd die aanbeveelt om nadere onderzoeken uit te voeren. Deze nadere onderzoeken zullen nog moeten worden uitgevoerd. Stikstofberekening (AERIUS) Er is een AERIUS berekening uitgevoerd.

Tijdens de procedure kan nog blijken dat er aanvullende of extra onderzoeken nodig zijn. 6. Economische uitvoerbaarheid Met de initiatiefnemer is een intentieovereenkomst gesloten om de ambtelijke inzet te dekken. Tevens zal er nog een anterieure overeenkomst worden gesloten met daarin onder andere afspraken over nadeelcompensatie. De kostenverdeling voor ruimtelijke ontwikkelingen, zoals aanleg van wegen, groen, riolering, en andere voorzieningen die nodig zijn voor het project. 7. Rol van de raad Volgens het document ‘Lijst met categorieën van gevallen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit waarvoor de gemeenteraad adviesrecht heeft’ heeft de raad adviesrecht over het plan. Het plan valt in categorie 3.1b: Categorie 3 Recreatie 1. Recreatie-initiatieven, met uitzondering van: a. de herinrichting en/of uitbreiding van een bestaand recreatieterrein; b. de realisatie van maximaal 10 nieuwe recreatiewoningen buiten bestaande recreatieterreinen. Er is hier sprake van meer dan 10 nieuwe recreatiewoningen en daarom moet de raad besluiten om planologisch in te stemmen met de voorgenoemde ontwikkeling. Met het volgen van de omgevingsplanprocedure kan het college vervolgens het ontwerpomgevingsplan vrijgeven voor zienswijzen. Hierna wordt het plan ter vaststelling aan de raad aangeboden. 8. Communicatie Er is al gecommuniceerd over het plan door de initiatiefnemer.

Op 19 juni van 16.00 tot 20.00 is een inloopbijeenkomst gehouden in De Klink in Koudum. Eenieder was hier welkom om de plannen te bekijken, vragen te stellen en suggesties te doen. Het verslag van deze participatie is bijgevoegd in bijlage 5. Bij de ter inzagelegging en vaststelling van het ontwerp omgevingsplan, zal dit bekend gemaakt worden via de officiële kanalen.