Bijlage - Startnotitie bestemmingsplan 'Zuidelijke kavels Woudvaart tussen Selfhelpweg en A7 Sneek'

Startnotitie bestemmingsplan “Zuidelijke kavels Woudvaart tussen Selfhelpweg en A7 Sneek” 1. Aanleiding 1.1 Ligging plangebied Als onderdeel van de reconstructie van de A7/de Stadsrondweg-Zuid is het bedrijventerrein De Woudvaart richting de N7 uitgebreid. De kavels zijn in 2015 bouwrijp gemaakt en in 2016 in de verkoop gebracht. Vanaf 2016 tot 2018 was het rustig met de verkoop van de bedrijfskavels. Daarbij wordt opgemerkt dat deze kavels –mee vanwege de zichtlocatie aan de A7- de duurste bedrijfskavels van de gemeente waren. Van de kavels aan de zuidelijke rand langs de N7/N354 is tot nu toe één kavel verkocht. Het verkoopproces van de andere kavels stagneert vanwege de discrepantie tussen het beoogde bedrijfsdoel, de bestemming en de hierbij behorende eisen van welstand. De gegadigden hebben een ruimere bestemming en heldere welstandsrichtlijnen nodig, maar de gemeente kan deze bestemming en dit welstandskader op dit moment nog niet garanderen. Dat kan pas wanneer er duidelijkheid is over een mogelijke verruiming van de toegestane functies en de hierbij behorende stedebouwkundige uitgangspunten.

Figuur 1 Overzicht van het gebied met bijbehorende bestemmingen

1.2 Voorgenomen plan In diverse beleidsdocumenten zijn de ambities voor deze strook grond verwoord. Het gaat om een zichtlocatie langs de A7 die vraagt om een hoogwaardige architectonische invulling waarbij het stadswater een belangrijke stedebouwkundige drager is. Het is een ideale locatie voor representatieve bedrijven en het gebied wordt in de documenten als “de etalage van Sneek” of “de nieuwe voorkant van Sneek” bestempeld. Hoewel in de toelichtingen van de bestemmingsplannen de noodzaak om deze locaties hoogwaardig in te vullen wordt onderkend, is hier in de planregels of een beschrijving in hoofdlijnen geen nadere invulling aan gegeven. In de welstandsnota is dit gebied wel aangeduid als “ontwikkelgebied” maar er zijn nog geen specifieke welstandscriteria door de raad vastgesteld. De ambitie van de gemeente reikt dus verder dan het beeld van normale bedrijfsbebouwing. De gewenste beeldkwaliteit vereist gebouwen van allure. Omdat dit doel eerder kan worden bereikt wanneer de kavelkoper een partij is met congruente ambities, wordt voorgesteld het bestemmingsplan aan te passen zodat de grond ook mag worden gebruikt voor het oprichten van zelfstandige kantoorgebouwen. Daarbij hoort dan ook een beeldkwaliteitsplan om de gewenste

kwaliteit te kunnen borgen. Er is belangstelling voor de kavels maar zolang het beleid niet gewijzigd is, kunnen deze eigenschappen niet gegarandeerd worden en is vergunningverlening niet mogelijk.

2. Eindproduct Het eindproduct is een actueel juridisch kader in de vorm van een bestemmingsplan voor de beoogde ontwikkeling op de volgende gedeeltelijke kadastrale percelen SNE00C10628,SNE00C4337, SNE00C8705 en SNE00C9432.

3. Historie en bestaande kaders 3.1 Voormalige functies De transformatie van de Stadsrondweg-Zuid tot snelweg met een nieuwe afslag aansluitend op de Selfhelpweg was in 2009 de aanzet om het gebied tussen het bedrijventerrein en de nieuwe weg anders in te richten waarbij de grotendeels agrarische bestemming in 2009 is ingeruild voor een bedrijfsbestemming. Het gebied aan de noordkant van de Selfhelpweg is benut voor de uitbreiding van de bestaande bedrijven en een zonneweide. In het gebied tussen de Selfhelpweg en de N7/A7 is recent alleen op de oostelijke kavel een bedrijfsgebouw opgericht. Van een in 2013 verleende afwijkingsvergunning voor het oprichten van een innovatiecentrum op de meest westelijke kavel is geen gebruik gemaakt.

Figuur 2: foto van het gebied in westelijke richting vanaf de N7/A7

3.2 Planologische regeling Het plangebied ligt in het bestemmingsplan “Woudvaart” en ook deels in het later vastgestelde bestemmingsplan “tracé A7” (de planologische vertaling van het Tracébesluit). In het bestemmingsplan Woudvaart van 2009 heeft het gebied de bestemming “Bedrijventerrein-1” gekregen. De strook tussen de bedrijfskavels en de rondweg is bestemd als “Water” en ook als zodanig ingericht (Slûpfeart). Verder wordt het gebied omringd door de bestemming “Groen”. Dit is o.a. gedaan om een te grote verstening langs de Selfhelpweg te voorkomen en een groenbuffer tussen de haven te creëren, aldus de toelichting van het bestemmingsplan. Op gronden met de bestemming “Bedrijventerrein-1” zijn -afhankelijk van de zonering- bedrijven categorie 1, 2, 3.1 en 3.2 uit de Staat van bedrijfsactiviteiten toegestaan. Dit wijzigt met een nieuw bestemmingsplan niet. Wel komen er beperkingen aan de buitenopslag.

Figuur 3: fragment van de plankaart Woudvaart

Het bouwvlak is in dit huidige bestemmingsplan langs het water gelegd en gebouwen moeten binnen dit bouwvlak worden gebouwd. De maximale bouwhoogte bedraagt 15 meter. Een maximale goothoogte is niet gegeven. De afstand van gebouwen tot de zijdelingse perceelgrens dient ten minste 3 meter te bedragen. Een bouwperceel mag voor 70% worden bebouwd. Er zijn geen dubbelbestemmingen van toepassing. Wat opvalt is, dat in het later vastgestelde bestemmingsplan “Tracé A7” van 2011 de bestemming “Water” nog iets verder reikt dan de bestaande oeverlijn. Dat is in de onderstaande figuur (waarbij de plankaart transparant op de luchtfoto is gelegd) zichtbaar. Omdat het juist de bedoeling is dat bebouwing aan of zelfs in het water dient te steken/het water mogelijk door het gebouw loopt, zal in een nieuw bestemmingsplan het bebouwen van een deel van de waterbestemming wel moeten worden toegestaan. De positionering van het oostelijk gebouw aan/in het water is destijds al met een afwijkingsvergunning mogelijk gemaakt.

Figuur 4: fragment van de plankaart Tracé A7 transparant geprojecteerd op luchtfoto

In de toelichting van het bestemmingsplan “Woudvaart” zijn in 2009 de volgende stedebouwkundige uitgangspunten opgenomen:   

er is plaats voor bebouwing die qua importantie een plek verdient aan het stadswater en de rijksweg; het gaat om drie of vier losstaande gebouwen van hoogwaardige architectuur met voldoende tussenruimte; de bebouwing dient in het water te steken op een eiland of op palen in het water te staan;

   

het water dient tussen de gebouwen “door te lopen”; de hoogte van de bebouwing bedraagt drie tot vier lagen; op de hoek bij de af-/oprit is een accent mogelijk; buitenopslag is niet of slechts in zeer beperkte mate toegestaan.

Omdat de toelichting geen juridische betekenis toekomst en de welstandsnota niet is aangepast, vormen bovenstaande uitgangspunten geen concreet toetsingskader voor een bouwplan. Wel lijken ze nog voldoende actueel om in het nieuw op te stellen welstandsbeleid mee te nemen. 3.3 kantorenbeleid In de kantorennota 2010-2020 zijn met de provincie afspraken gemaakt over de ontwikkeling van kantoren in Sneek. In deze nota wordt deze locatie als harde mogelijkheid voor een nieuwe kantoorontwikkeling in het middelgrote en grote segment (vanaf 750 m2 b.v.o.) genoemd. In 2021 heeft de Stec groep opnieuw onderzoek naar de kantoorsituatie in Sneek gedaan. Daarbij is gekeken naar de voorraad, leegstand, toekomstbestendigheid en de impact van Corona. Ook in het Stec rapport wordt rekening gehouden met kantoorcapaciteit voor “Waterstad Woudvaart”, waarbij er wel op gewezen wordt dat er planologisch nog sprake is van een bedrijfsbestemming en niet van een zelfstandige kantoorbestemming. Een nieuwe kantoorlocatie met goede autobereikbaarheid en energiezuinige nieuwbouw kan zorgen voor toekomstbestendig aanbod, mits hiertegen over staat dat er ook meters aan dezelfde kantoormarkt worden onttrokken om vraag en aanbod in een aanvaardbare balans te houden. De verwachting dat Covid-19 de kantorenmarkt wezenlijk zou veranderen is niet uitgekomen.

Daarnaast is sinds de opstelling van het Stec rapport de transformatie van kantoorruimtes in rap tempo doorgegaan. De toenemende vraag naar woningen heeft er aantoonbaar toe geleid dat een behoorlijke hoeveelheid m2 aan binnenstedelijke verouderde kantoren is herontwikkeld tot woningen. Ook wordt kantoorruimte gebruikt voor andere functies (o.a. onderwijs). Daarnaast zijn andere in de kantorennota 2010-2020 genoemde studielocaties voor mogelijke kantoorontwikkeling al anders ingevuld of zullen anders worden ingevuld. In die zin is er geen sprake meer van de gevreesde verdringingsmarkt (met risico op leegstand elders) maar van een vervangingsmarkt. De bestaande bebouwing krijgt een nuttige en passende invulling en nieuwbouw zorgt voor een modern aanbod dat in stedebouwkundige zin bijdraagt aan de gewenste “etalage van Sneek”. Dit laatste sluit ook aan bij de Ideekaart voor het deelgebied Sneek uit de Omgevingsvisie waarbij ingezet wordt op de versterking van de A7-zone. Op de kaart staat dat wordt ingezet op het benutten van de kansen om Sneek te presenteren als gezonde, klimaatvriendelijke en architectuurminnende stad.

4. Verordening Romte Fryslân Er is sprake van bestaand stedelijk gebied als bedoeld in deze verordening. Verder is Sneek overeenkomstig de provinciale structuurvisie/de omgevingsvisie aangemerkt als stedelijk centrum. In de kantorennota 2010-2020 zijn met de provincie afspraken gemaakt over de ontwikkeling van kantoren in Sneek. De locatie Waterstad Sneek/woudvaart wordt in deze nota al genoemd als primaire locatie voor nieuwe middelgrote tot grote kantoren. Op grond van artikel 4.1.2 van de verordening Romte kan een ruimtelijk plan een nieuw kantorenterrein bevatten indien dit wat betreft oppervlakte en invulling van kantoortypen in overeenstemming is met een kantorenplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Deze instemming is bij de kantorennota 2010-2020 gegeven. In het kader van de gronduitgifte zal beoordeeld worden of er sprake is van een directe en concrete behoefte en de kantoren zullen naar aard en schaal passen bij een stedelijk centrum.

Geconcludeerd kan worden dat de planologische aanpassing in overeenstemming is met het provinciale beleid. Opgemerkt wordt dat het daarbij gaat om een functieverbreding. Naast de op dit moment al toegestane bedrijven wordt planologisch ook de functie van een zelfstandig kantoor toegestaan.

5. Uitgangspunten op te stellen bestemmingsplan en welstandsbeleid Het op te stellen bestemmingsplan moet voldoen aan het hiervoor opgestelde “Handboek bestemmingsplannen SWF”. In het nieuwe bestemmingsplan zal worden geregeld dat een gebouw tot aan/in de waterlijn mag worden gebouwd en dat de bebouwing ook ten behoeve van een zelfstandige kantoorfunctie mag worden opgericht en gebruikt. Gelijktijdig met dit bestemmingsplan zal een beeldkwaliteitsplan in procedure worden gebracht en vastgesteld dat nieuwe welstandscriteria voor dit ontwikkelgebied bevat. Een deel van de gewenste gebiedsinrichting (scheiding van bedrijfskavels door robuuste groenstrook) zal via een voorwaardelijke bepaling met een instandhoudingsbepaling in de planvoorschriften worden geregeld.

Figuur 5 gewenste situering met groene begrenzing

De vast te leggen welstandscriteria liggen in het verlengde van de in 2009 al in de toelichting opgenomen (en daarmee niet juridisch bindende) stedebouwkundige uitgangspunten teneinde de gewenste beeldkwaliteit te bereiken. Daarbij wordt aan de volgende criteria voor de nieuwe bebouwing gedacht: Plaatsing -

vrij in de ruimte maar wel tegen of in het water; loodrecht op de kavel; minimaal 50% van de kavelbreedte in de rooilijn langs het water bebouwd;

Hoofdvorm -

Kubusachtige vorm, recht en hoekig Zowel minimaal als maximaal 3 bouwlagen; Bovenbouw zweeft door toepassing donkere (of transparante) onderlaag en rood-bruine bovenbouw (voorbeeld is het gebouw op de meest oostelijke kavel in deze strook)

Opmaak -

Blokvolume met uitsparingen (horizontaliteit in de gevelopbouw); Materiaal: glas, plaatmateriaal, baksteen

6. Uit te voeren onderzoeken Omdat het feitelijk om bouwrijpe grond gaat en de planwijziging alleen een functieverbreding en planologische grenscorrectie betekent, zijn voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan geen uitgebreide onderzoeken noodzakelijk. Wel zal o.a. onderzocht moeten worden of het bestemmingsplan een significant effect op een Natura-2000 gebied kan hebben (stikstofberekening). Daar was in het huidige bestemmingsplan geen onderzoek naar gedaan.

7. Economische uitvoerbaarheid /planschade De gemeente is eigenaar en verkoper van de grond. Dat betekent dat alle te maken kosten in de grondprijs worden verdisconteerd. Daarnaast levert deze planwijziging naar verwachting geen titel tot planschade op. Dat meer kantoorruimte beschikbaar komt (en dit tot concurrentie kan leiden) wordt in de rechtspraak als een normaal maatschappelijk marktwerkingsverschijnsel gezien en niet als een ruimtelijk relevant gevolg van de planologische mutatie.

8. Betrokkenheid van de raad De raad van de gemeente stelt bestemmingsplannen vast die hij in het belang van een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk acht. In de “Notitie rol van de raad in RO-procedures” zijn twee behandelmodellen voor bestemmingsplannen beschreven. Omdat het hier een nieuwe ontwikkeling betreft waarmee de raad niet actief heeft ingestemd en de raad hierover niet eerder expliciet ruimtelijke kaders heeft gesteld, is behandelmodel 2 van toepassing. Daarom wordt uw raad via dit startdocument bij de eerste stap in de voorbereiding/kaderstelling van dit bestemmingsplan betrokken. Daarnaast geldt op grond van de Woningwet dat de gemeenteraad een welstandsnota vaststelt. Bij de voorbereiding hiervan (in de ontwerpfase) betrekt de gemeenteraad de ingezetenen van de gemeente en andere belanghebbenden.

9. Communicatie en verdere procedure Omdat het een geringe aanpassing van het bestemmingsplan betreft, kan de voorontwerpfase worden overgeslagen. De voorontwerpfase is formeel ook geen onderdeel van de bestemmingsplanprocedure. De inspraakverordening verplicht niet tot inspraak en biedt het bestuursorgaan de ruimte om te besluiten van inspraak af te zien. De ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan en de bijbehorende wijziging van de welstandsnota/beeldkwaliteitsplan zal door middel van publicaties op het internet bekend worden gemaakt. Daarnaast worden de plannen digitaal beschikbaar gesteld via www.ruimtelijkeplannen.nl. Hiertegen kan door een ieder een zienswijze worden ingediend. De zienswijzen zullen worden betrokken bij het besluit om het bestemmingsplan en het bijbehorende welstandskader vast te stellen. Een uitgebreidere vorm van participatie dan het informeren wordt voor deze geringe herziening niet noodzakelijk geacht.

10. Planning Het plan zal nog onder de huidige Wro worden voorbereid. Als uw raad instemt met de voorliggende startnotitie, zal een ontwerpbestemmingsplan met een bijbehorend beeldkwaliteitsplan worden opgesteld. Deze plannen zullen in het kader van vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro eerst met de provincie en It Wetterskip worden besproken.

Hierna zal een ontwerp van de plannen voor zes weken ter inzage worden gelegd (zie ook hiervoor). De termijn om het bestemmingsplan vast te stellen bedraagt in beginsel twaalf weken na de termijn van terinzagelegging. Dit is een termijn van orde en of deze termijn haalbaar is, hangt mede af van het aantal ingediende zienswijzen en de complexiteit hiervan.