Bijlage - Startnotitie bestemmingsplan het Eiland te Sneek

Startnotitie wijkvernieuwing Het Eiland – Sneek Inleiding Gemeente Súdwest-Fryslân en woningcorporatie Elkien (vanaf nu: Elkien) trekken samen op in het toekomstbestendig maken van de wijk Het Eiland in Sneek. De woningen van Elkien in het plangebied voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd waardoor herstructurering aanstaande is. Het bezit van Elkien op het Eiland betreft 322 huurwoningen, die in aanmerking komen voor herstructurering. Op onderstaande afbeelding (figuur 1) is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1: plangebied het Eiland Plangebied Het plangebied is dat deel van de wijk waar vooral portiekflats, een aantal gezinswoningen en galerijflats van Elkien staan. Deze woningen zijn net na de oorlog gebouwd en nu sterk verouderd. Rho Adviseurs werkt in samenwerking met Elkien en de gemeente aan een herstructureringsplan om de wijkverbetering door te voeren. Dit plan gaat vooral uit van sloop/nieuwbouw, maar ook woningverbetering is een optie. Dit is afhankelijk van meerdere factoren en wordt momenteel onderzocht. Op onderstaande afbeelding (figuur 2) zijn schematisch de deelgebieden weergeven en de wijze van herontwikkeling.

Figuur 2: Bouwblokken Het Raamwerk Om haalbare plannen voor de toekomstbestendige wijk te maken, worden de kaders vastgelegd in een stedenbouwkundig raamwerk. Het raamwerk gaat uit van een onderscheid tussen de openbare ruimte en bouwvelden, waarbinnen in verschillende fases woningen kunnen worden ontwikkeld. Daarbij bestaat nog de mogelijkheid dat extra groen in het raamwerk wordt ingetekend. In dat geval zal een gedeelte van de bouwvelden hier ruimte voor bieden. Om het aantal woningen te realiseren, zal de ruimte daarvoor gezocht moeten worden in de overige bouwvelden. Het raamwerk is géén uitgewerkt stedenbouwkundig verkavelingsplan voor het plangebied, maar een ruimtelijk kader waarbinnen ontwikkelingen in de toekomst mogelijk zijn. De exacte planuitwerking vindt plaats op het moment dat een deelgebied ‘aan de beurt is’. Het raamwerk is flexibel waardoor deelgebieden gefaseerd kunnen worden ontwikkeld en oud en nieuw naast elkaar kunnen bestaan. Bij het opstellen van het raamwerk is uitgegaan van de volgende uitgangspunten: • Het huidige stratenpatroon is leidend. Enerzijds in verband met de bestaande ondergrondse infrastructuur zoals kabels en leidingen en het rioleringsstelsel, anderzijds om een gefaseerde planontwikkeling in verschillende deelgebieden mogelijk te maken.

Bij de herontwikkeling van de wijk liggen de straten al dan niet in een nieuw profiel op dezelfde plek. • In het raamwerk is ruimte gereserveerd om het parkeren te optimaliseren. In de huidige situatie wordt veel op straat en op de stoepen geparkeerd. Dat laatste is ongewenst en gaat

•

•

•

• •

ten koste van de ruimte voor de voetganger. In het raamwerk is in de straatprofielen ruimte gereserveerd om tot een goede parkeeroplossing te komen. De gereserveerde ruimte biedt nog flexibiliteit om dit op verschillende wijzen in te richten. Het Eiland blijft een groene wijk, het bestaande groen is onderdeel van de nieuwe plannen en wordt als dusdanig vastgelegd in het raamwerk. Daarnaast worden ook nieuwe groenzones toegevoegd als onderdeel van het raamwerk. De straten, trottoirs, parkeerplaatsen en het groen vormen samen de openbare ruimte in het plangebied. De overige gebieden zijn de bouwvelden waarbinnen woningbouw mogelijk is. Daarbij bestaat nog de mogelijkheid dat extra groen in het raamwerk wordt ingetekend. In dat geval zal een gedeelte van de bouwvelden hier ruimte voor bieden. Om het aantal woningen te realiseren, zal de ruimte daarvoor gezocht moeten worden in de overige bouwvelden De bouwvelden worden gefaseerd ontwikkeld. De ontwikkeling van een bouwveld kan worden gezien als deeluitwerking binnen het raamwerk. Op deze manier is het raamwerk toekomstbestendig en laat het ruimte voor verschillende scenario’s per bouwveld, maar altijd binnen de vooraf vastgestelde randvoorwaarden van het raamwerk. Per bouwveld wordt een maximaal bouwpercentage vastgelegd. Er wordt uitgegaan van het bestaande aantal woningen.

Op basis van de wijkvisie bestaat de mogelijkheid om het aantal woningen met 10% te vermeerderen. De mogelijkheid is aanwezig om deze extra woningen binnen het in de startnotitie opgenomen kaders te realiseren. In dat geval is het wel gewenst om deze extra woningen te vergunnen met een op te nemen flexibiliteit in de bouwregels van het bestemmingsplan. In dat geval heeft de gemeente nog de mogelijkheid om voorwaarden te stellen met betrekking tot bijvoorbeeld de stedenbouwkundige invulling, het parkeren en participatie.

Op de volgende afbeelding (figuur 3) zijn de uitgangspunten van het raamwerk verbeeld. Dit raamwerk vormt de basis voor de bestemmingsplanwijziging, met inachtneming van het uitgangspunt dat een bouwveld (gedeeltelijk) te vervallen kan komen en een groene invulling kan krijgen.

Figuur 3: Het Raamwerk Bebouwing De nieuwbouw in het plan zal voor een groot deel bestaan uit appartementen. De bouwvorm en de hoogte zal variëren om zo goed mogelijk aan te sluiten op de omgeving. Daarnaast kunnen ook rijenwoningen voor 1- of 2 persoons huishoudens worden gebouwd. Bij de uitwerking van een deelgebied kan op basis van de dan geldende inzichten en uitgangspunten het aantal woningen en het type woning worden bepaald. Groen In het raamwerk is gekeken waar mogelijkheden liggen voor extra groen en bomen. Door de bebouwing op een aantal plekken verder van de straat te plaatsen ontstaat ruimte voor een groenstrook of een speelterrein. Dat maakt de wijk aantrekkelijk en uitnodigend. De groenzones staan met elkaar in verbinding waardoor een rondje door de wijk aantrekkelijk wordt gemaakt. De bestaande bomen worden zo veel en zo goed mogelijk ingepast. Vanuit de Larkstraat kan een groene verbinding gemaakt worden met het plantsoen langs het water. Aan de noordzijde van het plangebied is het plantsoen verbreed zodat het hier als voetganger aantrekkelijker wordt om langs het water te lopen. In de uitwerking van een deelgebied wordt de indeling van groen, gebouwen en parkeren verder uitgewerkt. Zoals eerder benoemd, bestaat nog de mogelijkheid dat een bouwveld (gedeeltelijk) wordt ingetekend als groen om zo extra groen te realiseren.

Parkeren Bij een gelijk aantal woningen (322) voor dezelfde doelgroep is er geen behoefte om het aantal parkeerplaatsen te vergroten. Worden binnen het raamwerk meer woningen gerealiseerd, dan gelden hiervoor de parkeernormen volgens de parkeernormennota. De huidige parkeerdruk is getoetst en er is voldoende parkeergelegenheid. Gelet op eerdergenoemde, is de parkeerbehoefte gelijk en moet het huidige minimaal aantal parkeerplaatsen in stand blijven. Wanneer hiervan afgeweken wordt moet er getoetst worden aan de vastgestelde parkeernormennota. Wel bestaat er een wens om deze kwalitatief te verbeteren of beter te verdelen over de straten. In het raamwerk is een optimalisatie van de parkeeroplossing mogelijk. In de straatprofielen is ruimte gereserveerd om het parkeren kwalitatief te verbeteren. Dat is één van de redenen waarom het raamwerk uitgaat van ruimere straatprofielen. Op die manier is er extra ruimte voor auto's zonder dat dit ten koste gaat van het groen. Daarnaast is een belangrijk uitgangspunt dat er voldoende ruimte is voor voetgangers. Op de kaart van het raamwerk is te zien waar rekening is gehouden met een ruimtereservering voor parkeerplaatsen. Er is een onderscheid tussen haaksparkeren en langsparkeren. Bij de uitwerking van een deelgebied wordt duidelijk hoeveel parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

Op dat moment wordt een inrichtingsplan gemaakt voor de openbare ruimte waarin het groen, verharding en het parkeren in balans en overeenkomstig met de bebouwing worden vormgegeven.

Figuur 5: deelgebieden Uitwerking in deelgebieden De sloop en nieuwbouw werkzaamheden starten niet eerder dan in 2023. Het raamwerk krijgt zijn vertaling in het bestemmingsplan waarbinnen de uitwerking van de verschillende deelgebieden mogelijk zijn. Om eenheid te krijgen in de verschillende deelgebieden worden de eisen ten aanzien

van beeldkwaliteit van de bebouwing en de inrichting en uitstraling van de openbare ruimte vastgelegd in een beeldkwaliteitsplan voor het hele plangebied. Bij de uitwerking van de verschillende deelgebieden is zowel het bestemmingsplan (op basis van de uitgangspunten van het raamwerk) als het beeldkwaliteitsplan leidend. Dit is belangrijk omdat de verschillende deelgebieden jaren na elkaar worden ontwikkeld. Daardoor is de uitwerking van een deelgebied een ontwikkeling op zich. Ook wat betreft de bewonersparticipatie. Als de ontwikkeling van een deelgebied aanstaande is, worden op voorhand de bewoners actief betrokken. Zij kunnen meedenken bij de planvorming. Ze kunnen op basis van een aantal stedenbouwkundige varianten, passend binnen de uitgangspunten van het raamwerk hun ideeën meegeven. Vertaling van Het Raamwerk naar het bestemmingsplan Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Eiland – De Domp dat op 31 maart 2011 is vastgesteld. In dit bestemmingsplan is de openbare ruimte geregeld met een groen- of een verkeersbestemming en zijn de huidige woningen geregeld in bouwvlakken met een hoogteregeling afgestemd op de bestaande situatie. De nieuwe woningen die in Het Raamwerk zijn beoogd passen niet geheel binnen de regels van het huidige bestemmingsplan.

Om deze reden is het noodzakelijk om een nieuw bestemmingsplan op te stellen om Het Raamwerk juridisch planologisch te regelen. Dit gaat uit van de volgende uitgangspunten: het plangebied wordt afgestemd op Het Raamwerk waarbij alleen datgene dat niet past in het geldende bestemmingsplan in het nieuwe bestemmingsplan wordt opgenomen; inhoudelijk wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de methodiek van het geldende bestemmingsplan; de bouwvlakken worden afgestemd op Het Raamwerk. Alleen hier mogen woningen worden gebouwd. Zoals eerder benoemd, bestaat nog de mogelijkheid om extra groen te realiseren. In dat geval kan een bouwveld (gedeeltelijk) te vervallen komen en een groene invulling krijgen. er wordt uitgegaan van het huidige aantal woningen (322). Het raamwerk biedt de mogelijkheid om maximaal 354 (+10%) woningen te realiseren. Deze extra woningen kunnen vergund worden met een op te nemen flexibiliteit in de bouwregels van het bestemmingsplan; per bouwvlak wordt ook een maximaal bouwpercentage van 70% vastgelegd; de openbare ruimte wordt bestemd met een bestemming ‘Groen’ of ‘Verkeer – Verblijf’, bouwvlakken die overbodig zijn worden hiermee zo nodig ‘wegbestemd’; bij een gelijk aantal woningen (322) voor dezelfde doelgroep is er geen behoefte om het aantal parkeerplaatsen te vergroten.

Worden binnen het raamwerk meer woningen gerealiseerd, dan gelden hiervoor de parkeernormen volgens de parkeernormennota; indien het eerste deel van de Drakenstraat (zie figuur 6) bij de uitwerking voor woningbouw wordt benut (dit wordt duidelijk in de uitwerking van de deelgebieden), kan de bestemming onder voorwaarden met een wijzigingsbevoegdheid worden omgezet naar een woonbestemming, of een vergelijkbare regeling in het kader van de Omgevingswet. In het bestemmingsplan vindt een toetsing plaats aan de wetgeving voor de volgende milieu- en omgevingsaspecten: geluid, milieuzonering, externe veiligheid, luchtkwaliteit, archeologie, ecologie (soortenbescherming en gebiedsbescherming), bodem en water. Voor het project wordt een akoestisch onderzoek, een archeologisch onderzoek, een ecologisch veldonderzoek, een stikstofonderzoek en een watertoets uitgevoerd. In de watertoets is in overleg met Wetterskip Fryslân aandacht voor de waterafvoer en klimaatadaptatie.

In verband met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 juli 2022 is het wenselijk om het ontwerpbestemmingsplan voor deze datum in procedure te brengen. Dan kan namelijk het bestemmingsplan op basis van de huidige Wet ruimtelijke ordening vastgesteld worden. Onderstaande afbeelding (figuur 6) presenteert de wijzigingsbevoegdheid.

Communicatie Voor de communicatie en participatie op het Eiland wordt een participatieladder gehanteerd (zie onderstaande afbeelding).

Daarbij zullen de treden informeren, raadplegen, adviseren en waar mogelijk coproduceren benut worden. Dit wordt nader toegelicht.

Wat heeft er plaatsgevonden qua communicatie en participatie? De bewoners in het plangebied van Elkien zijn in september 2020 op de hoogte gebracht van de wijkvernieuwing door middel van een nieuwsbrief (informeren). Wie over de wijkvernieuwing in gesprek wilde, kon zich aanmelden voor het spreekuur, die elke eerste dinsdag van de maand plaatsvindt. Hierbij werd de trede ‘raadplegen’ gehanteerd. Daar hebben bewoners van 59 woningen gebruik van gemaakt. De bewoners werd gevraagd wat zij van de herstructurering vinden én welke thema’s zij belangrijk vinden (zoals parkeren, groen en bebouwing). De resultaten zijn gedeeld via een nieuwsbrief die in december 2020 verscheen. De eerste reactie van de bewoners is overwegend positief; 24% begrijpt dat er werkzaamheden nodig zijn, maar heeft wel zorgen, 72% is opgelucht dat er uiteindelijk plannen zijn en willen weten waar en wanneer Elkien begint. Slechts 4% geeft aan geschrokken te zijn van de plannen. Daarnaast geven zij aan dat de woningen niet meer in goede staat zijn en benadrukken zij het belang van het verbeteren van de openbare ruimte op het gebied van openbaar groen en parkeren. Medio maart 2021 zijn alle bewoners van de wijk opnieuw via een nieuwsbrief geïnformeerd over de plannen, met een verwijzing naar de website. De werkzaamheden van Elkien hebben ook gevolgen voor de andere inwoners in de wijk.

Op de project website (plangebied-elkien.nl) heeft Elkien het wijkplan toegelicht. Deze toelichting bestaat uit een plankaart zoals deze in de startnotitie is gepresenteerd, en een verduidelijking op de onderdelen bebouwing, groen en parkeren. Ook nadere informatie over de planning en fasering is hier opgenomen. De website geeft antwoord op veel gestelde vragen en biedt verschillende mogelijkheden om te reageren. Wat gaat er nog plaatsvinden qua communicatie en participatie? De volgende stap binnen het participatietraject is het meedenken over de buurtplannen. Dit zal gefaseerd plaatsvinden: per deelgebied/buurtplan wordt een participatie-traject opgezet waarbij alle bewoners op het Eiland worden betrokken. Voor wat betreft de participatie omtrent de buurtplannen wordt de trede ‘adviseren’ en waar mogelijk ‘coproduceren’ benut. We gaan in gesprek over de indeling van de bouwvlakken, de hoogte van de gebouwen en type woningen, het groen en parkeren. De uitwerking van het eerste deelgebied door middel van een buurtplan zal gefaseerd plaatsvinden en zal in dit najaar worden gestart. Bewoners en omwonenden krijgen meerdere buurtplannen van één deelgebied gepresenteerd, waarbij zij hun voorkeuren naar voren kunnen brengen. De gemeente inventariseert deze voorkeuren en verwerkt dit tot een voorkeursmodel. Ook dit voorkeursmodel wordt gepresenteerd richting de bewoners en omwonenden.

Mocht dit voorkeursmodel zeer afwijken van de voorkeuren vanuit de wijk, dan kunnen hier eventueel nog aanpassingen gemaakt worden. Bij de participatiemomenten die ingepland worden, worden de herstructurering van het bezit van Elkien én het aardgasvrij maken van het Eiland belicht. Dit wordt als één geheel gezien. De mogelijkheid voor bewoners in het plangebied om elke eerste dinsdag van de maand langs te komen tijdens het spreekuur in Het Roefke zal gecontinueerd worden. Daarnaast worden voorbereidingen getroffen om Valkstraat 5 als fysieke inlooplocatie en belevingscentrum te maken voor de plannen van Elkien en het aardgasvrij maken van het Eiland. Wanneer deze locatie gereed is (naar verwachting rond november), zal ook het inloopspreekuur op deze locatie plaatsvinden. Onderstaande afbeelding presenteert hoe het proces verloopt van het opstellen van een wijkplan, tot het uitvoeren van de werkzaamheden.

Proces schema