Bijlage - Plan van Aanpak woningontwikkeling Oosthem (2e fase Ald Rien)

O21.002127

Woningbouwontwikkeling Oosthem (2e fase Ald Rien) Plan van aanpak 3 november 2021 Status: Definitief

1. Inhoudsopgave 1.

Inhoudsopgave ................................................................................................................. 2

2.

Inleiding ........................................................................................................................ 3 2.1

Strategie woningbouw 2020 - 2030 .................................................................................. 3

2.2

Vervolg op eerste fase woningbouw ‘Ald Rien’ .................................................................... 3

2.3

Doel plan van aanpak .................................................................................................. 3

3.

Doelen en resultaten .......................................................................................................... 4 3.1

Doelen ................................................................................................................... 4

3.2

Sustainable Development Goals ...................................................................................... 4

3.3

Resultaten ............................................................................................................... 4

4.

3.3.1

Woonprogramma ................................................................................................. 4

3.3.2

Landschappelijke inpassing en waterberging ................................................................ 4

Randvoorwaarden en kaders ................................................................................................. 5 4.1

Randvoorwaarden ...................................................................................................... 5

4.2

Kaders.................................................................................................................... 5

5.

Scope, afbakening en samenhang ........................................................................................... 7 5.1

Scope..................................................................................................................... 7

5.2

Afbakening .............................................................................................................. 7

6.

Participatie ..................................................................................................................... 8 6.1

7.

Belanghebbenden ...................................................................................................... 8

Organisatie ..................................................................................................................... 9 7.1

Sturingsdriehoek ........................................................................................................ 9

7.2

Projectorganisatie...................................................................................................... 9

7.3

Rollen en verantwoordelijkheden .................................................................................... 9

7.4

Overlegstructuur ...................................................................................................... 10

7.5

Informatie .............................................................................................................. 10

8.

Aanpak en planning .......................................................................................................... 11 8.1

Aanpak .................................................................................................................. 11

8.2

Planning ................................................................................................................ 12

9.

Financiën ...................................................................................................................... 13 9.1

Voorbereidingskrediet ................................................................................................ 13

9.2

Grondexploitatie als sturingsinstrument ........................................................................... 13

9.3

Kosten van onderhoud ................................................................................................ 13

10.

Risico’s en kansen ........................................................................................................ 14

10.1

Risico’s en beheersmaatregelen ................................................................................. 14

10.2

Kansen ............................................................................................................... 14

11.

Communicatie ............................................................................................................. 15

Bijlage A – planning ................................................................................................................ 16

Pagina 2 van 16

O21.002127

2. Inleiding 2.1 Strategie woningbouw 2020 - 2030 We hebben de ruimte. Niet alleen letterlijk, maar ook de nieuwe woningbouwafspraken met de provincie geven de ruimte om meer woningen te programmeren. Totaal 2900 woningen; 1000 woningen bovenop de 1900 die reeds zijn geprogrammeerd in de komende 10 jaar. In de “Strategie woningbouw 2020 – 2030” hebben we al aangegeven meer regie te willen pakken op het woningbouwvraagstuk. Dat is ook nodig, we hebben nu immers de kans om deze woningen te bouwen binnen onze visie op vitaal ‘wonen’, ‘werken’ en ‘genieten’. Door het voeren van regie willen we daarom een extra impuls geven aan het woningmarktvraagstuk. Het ontwikkelen van een woningbouwplan bij Oosthem, als vervolg op de eerste fase woningbouw ‘Ald Rien’, maakt onderdeel uit van de genoemde strategie. In dit plan van aanpak wordt beschreven hoe deze ontwikkeling wordt opgestart. Op basis van de verordening Romte van de provincie Fryslân valt de uitbreiding van woningbouw in dit gebied onder de noemer van een uitbreiding buiten bestaand gebied (buitenstedelijk). Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht. 2.2 Vervolg op eerste fase woningbouw ‘Ald Rien’ In 2017 is de eerste fase woningbouw ‘Ald Rien’ gerealiseerd, bestaande uit 8 woningen.

Om deze woningbouw mogelijk te maken is destijds een uitgebreide Wabo-procedure doorlopen voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het geldende bestemmingsplan. Voor deze eerste fase is destijds een beeldkwaliteitsplan opgesteld (december 2016). Hierin is al benoemd dat in de toekomst in een tweede fase van het plan nog een aantal woningen worden gerealiseerd. Tevens is in het beeldkwaliteitsplan opgenomen dat met name aan de noordzijde van het plan de definitieve landschappelijke inpassing en waterberging worden gerealiseerd (zie afbeelding).

2.3 Doel plan van aanpak Om de uitgangspunten van het de gebiedsontwikkeling Oosthem te formuleren en de haalbaarheid ervan te onderzoeken is onderhavig plan van aanpak opgesteld. Het plan van aanpak wordt vastgesteld door het College en ter kennisgeving aangeboden aan de Raad. Het plan van aanpak bestaat onder andere uit de volgende onderdelen.     

Projectresultaat Wat is er klaar op het einde van het project? Ambities Wat wil het college in ieder geval tot stand brengen in dit gebied? Participatie Wie er een belang hebben bij de woonwijk en hoe zij worden betrokken Organisatie De projectorganisatie Proces en planning Wie moeten er een bijdrage leveren en wanneer?

Pagina 3 van 16

O21.002127

3. Doelen en resultaten 3.1

Doelen

Het overkoepelende doel is een nieuwe woonwijk in Oosthem welke aansluit op de eerste fase woningbouw ‘Ald Rien’ en zal bestaan uit ca. 15 woningen. Dit aantal is passend voor Oosthem en sluit goed aan op de eerste fase. De beoogde ontwikkeling vindt plaats op de aangrenzende agrarische gronden ten noorden van de eerste fase welke in eigendom zijn van de gemeente. 3.2 Sustainable Development Goals De Sustainable Development Goals (hierna SDG’ s): de 17 wereldwijde doelen van de VN om van de wereld een betere plek te maken. De opgave draagt in ieder geval bij aan de SD-goals: 3, 11 en 17.

3.3

Resultaten

3.3.1 Woonprogramma Op basis van het woonbouwbehoefte en marktgegevens zien we een woningbouwprogramma voor ons waarbij met name voor de lokale behoefte wordt gebouwd. In eerste instantie kan dan gedacht worden aan: - Bereikbare koop; - Starterswoningen; - Levensloopbestendige woningen (idealiter kennen alle woningen een levensloopbestendige component); - Innovatieve woon- en bouwconcepten. Om tot een gezonde grondexploitatie te komen kan er eventueel gekozen worden om nog beperkt duurdere koop toe te voegen (tevens ten behoeve van de doorstroming). De haalbaarheid van het plan met de beoogde doelgroepen is afhankelijk van de uiteindelijke mix en het aandeel financieel (minder) rendabele woningen. Na inventarisatie van het huidige woningbestand en afstemming met de lokale partijen (dorpsbelang, makelaars, woningcorporaties, bouwers) en de overige stakeholders zal er een definitief programma worden opgesteld. Het eindresultaat is circa 15 woningen op de locatie. Het definitieve aantal wordt in de haalbaarheidsfase bekend.

3.3.2 Landschappelijke inpassing en waterberging Zoals eerder aangegeven is het beeldkwaliteitsplan van de eerste fase woningbouw aangegeven dat in de tweede fase ook de landschappelijke inpassing en waterberging worden gerealiseerd, als afronding van de nieuwe woonwijk.

Pagina 4 van 16

O21.002127

4. Randvoorwaarden en kaders 4.1 Randvoorwaarden Het uitgangspunt is dat er een nieuwe woonwijk wordt ontwikkeld grenzend aan de bestaande woonwijk ‘Ald Rien’. De definitieve formulering van de bijbehorende ambities voor deze ontwikkeling dient nog door het college te worden vastgesteld. Omdat de planvorming nog moet worden opgestart zijn de ambities en eisen in dit stadium globaal en gebaseerd op de vastgestelde omgevingsvisie van de gemeente Súdwest-Fryslân. Om te komen tot de definitieve formulering en vaststelling van de ambities voor de ontwikkeling worden op hoofdlijnen de volgende procesonderwerpen aangehouden.   

 



Iedereen mag meepraten. Participatie van bewoners en andere belangengroepen bij de het maken van plannen, Het college en de gemeenteraad worden vanaf het begin betrokken/geïnformeerd bij het maken van de plannen. In Ald Rien fase 2 wordt voornamelijk voor de lokale behoefte ontwikkeld. In eerste instantie kan dan gedacht worden aan: o Bereikbare koop; o Starterswoningen; o Levensloopbestendige woningen (idealiter kennen alle woningen een levensloopbestendige component); o Innovatieve woon- en bouwconcepten. Aandacht voor duurzaamheid, klimaatadaptatie, circulariteit. Streven naar een integrale gebiedsontwikkeling. Maatschappelijke meerwaarde voor de omgeving. Een initiatief heeft maatschappelijke meerwaarde als deze gericht op o.a. sociale verbinding, de gezondheid, het milieu en de natuur, cultuur. Het gaat altijd om een initiatief waar een hele groep mensen baat bij heeft, en waar in principe iedereen toegang toe heeft. Sturen op een financieel voordelig saldo, indien mogelijk. Er wordt onderzocht of deze uitbreidingslocatie een financieel voordelig saldo kan opleveren. Dit is wenselijk om de verwachte toename van financieel onrendabel binnenstedelijk bouwen deels mee te bekostigen.

Het college heeft onlangs aangegeven te willen versnellen met in de uitrol van de woningbouwprogrammering. Betreffende de voortgang van het proces is het van belang bij het vaststellen van de ambities rekening te houden met de realiteit en haalbaarheid van de ambities voor de gebiedsontwikkeling. 4.2 Kaders De gebiedsontwikkeling wordt uitgevoerd onder/ met de volgende kaders: 

Omgevingswet 2022 Deze wet vervangt waarschijnlijk half 2022 het huidig stelsel van wet- en regelgeving voor de fysieke leefomgeving omdat het als te complex, versnipperd en onoverzichtelijk wordt ervaren. Als leidende principes bij de invoering van de Omgevingswet hanteert Súdwest-Fryslân momenteel als richtlijnen: 1. Samen plannen maken; 2. De leefomgeving is van ons allemaal; 3. Veranderkracht; 4. Integraal, simpel maar ook maatwerk als het moet; 5. Minder regels, kortere procedures. De Omgevingswet biedt vier samenhangende kerninstrumenten:  Omgevingsvergunning;  Omgevingsplan (regelgeving);  Omgevingsprogramma's (maatregelen);  Omgevingsvisie (ambities). Strategische inzet van en goede afstemming tussen de vier kerninstrumenten is van groot belang.

Pagina 5 van 16

O21.002127



Omgevingsvisie 1.0 Súdwest-Fryslân Vooruitlopend op de Omgevingswet is de Omgevingsvisie opgesteld. De gemeentelijke omgevingsvisie is leidend voor de verdere uitwerking van de gebiedsontwikkeling Oosthem..



Verordening Romte Fryslân 2014 Op basis van de verordening Romte van de provincie Fryslân valt de uitbreiding van woningbouw in dit gebied onder de noemer van een uitbreiding buiten bestaand gebied (buitenstedelijk). Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht.



Bestemmings- of omgevingsplan Voor de locatie geldt het vigerende Bestemmingsplan Dorpen midden/ oost Gemeente SWFZuid. Op de huidige locatie rust een agrarische bestemming, om het bouwplan mogelijk te maken wordt er in eerste instantie vanuit gegaan dat er een bestemmingplanprocedure zal worden doorlopen. Mocht de nieuwe omgevingswet definitief per 1 juli 2022 van kracht worden dan bestaat de mogelijkheid dat er met een omgevingsplan wordt gewerkt. In het voorbereidingstraject wordt met deze twee scenario’s rekening gehouden.



Nota Grondbeleid 2021 - 2025 Het grondbeleid geeft de gemeente de juridische instrumenten om ruimtelijke plannen te realiseren. Onder de Omgevingswet worden de juridische instrumenten gewijzigd en nieuwe toegevoegd via de Aanvullingswet grondeigendom. Ook voor het grondbeleid is het doel dat de wetgeving overzichtelijker wordt en dat iedereen er eenvoudiger en sneller mee kan werken.

Verder gelden nog de volgende kaders:  Duurzaamheidsbeleid (klimaatagenda)  Woonbeleid/ Strategie Woningbouw 2020-2030  Welstandsnota/visie RO/Stedenbouw  Bouwbesluit 2021  Kwaliteitshandboek Openbare Ruimte  Inkoopbeleid

Pagina 6 van 16

O21.002127

5. Scope, afbakening en samenhang 5.1 Scope De scope omvat de gehele ontwikkeling en realisatie van de gebiedsontwikkeling Oosthem, aansluitend op de eerste fase woningbouw ‘Ald Rien’. Tot de scope behoren alle fysieke werken en personele werkzaamheden zoals genoemd in de zogenaamde ‘kostensoortenlijst’ van het Besluit ruimtelijke ordening artikel 6.2.4 en 6.2.5. Kort gezegd komt dit neer op alle planvorming en alle fysieke werken die in het exploitatiegebied liggen en uitsluitend voor de nieuwe woningen noodzakelijk zijn. Plus werkzaamheden daarbuiten die deels zijn toe te rekenen aan het exploitatiegebied. Voorbeelden van wat wel tot het project behoort:  Nieuwe ontsluitingswegen, riolering, groen, en water uitsluitend voor de nieuwe woningen (inclusief de landschappelijke inpassing en waterberging);  Aanpassen van bestaande wegen voor de nieuwe woonwijk, voor een aandeel dat objectief te onderbouwen is met bv. aantallen verkeersbewegingen;  Een speelvoorziening, trapveld of jeu de boulebaan die (bijna) alleen door de nieuwe bewoners wordt gebruikt;  Tijdelijk beheer en onderhoud tijdens de grondexploitatie;  Nutsvoorzieningen waarvan de aanlegkosten niet door gebruikstarieven worden gedekt, maar voor rekening van de gemeente blijven;  Natuur- en watercompensatie buiten het exploitatiegebied.

5.2 Afbakening Alle overige werken en werkzaamheden welke ten dienste staan voor de functies binnen het exploitatiegebied behoren niet tot de scope. Voorbeelden van wat niet tot het project behoort:  Onderhoud van openbare voorzieningen na de (woonrijpe) oplevering;  Aanleg van openbare voorzieningen welke niet of niet volledig zijn toe te rekenen aan het exploitatiegebied;  Schoolgebouwen, sportgebouwen, brandweerkazernes, wijkgebouwen of ander maatschappelijk vastgoed;  Nutsvoorzieningen waarvan de aanlegkosten door gebruikstarieven worden gedekt.

Pagina 7 van 16

O21.002127

6. Participatie Het college en de raad hechten aan vroegtijdige participatie door degenen die een belang hebben bij woningontwikkeling Oosthem. Participatie is ook een belangrijke pijler onder de Omgevingswet en visie. Belanghebbenden worden daarom vanaf een vroeg stadium en bij het gehele gebiedsontwikkelingsproces betrokken. Het participatieproces wordt ingericht op basis van de formele wettelijke procedure vanuit de Omgevingswet en andere beleidsmatige uitgangspunten. 6.1 Belanghebbenden De volgende belanghebbenden hebben in ieder geval op enig moment een rol in het proces: Omwonenden  Bewoners eerste fase ‘Ald Rien’ Toekomstige gebruikers  Huidige bewoners Oosthem  Toekomstige bewoners van de woningen (participatiehandvest Vereniging Eigen Huis) Beheerders  Gemeente (openbare voorzieningen)  Waterschap (watervoorzieningen)  Nutspartijen Andere overheden  Provincie Fryslân Belangengroeperingen  Dorpsbelang Oosthem - Nijezijl  Ondernemersvereniging  Natuurorganisaties  Bouwbedrijven en projectontwikkelaars Vakspecialisten  Stedenbouwkundigen  Architecten  Makelaars  Civieltechnisch adviseurs  Energie- en duurzaamheidsadviseurs

Pagina 8 van 16

O21.002127

7. Organisatie 7.1

Sturingsdriehoek   

Bestuurlijk opdrachtgever: wethouder Wonen Ambtelijk opdrachtgever: programmamanager Wonen Ambtelijk opdrachtnemer: Projectmanager Wonen

7.2 Projectorganisatie De basisbezetting van het project is als volgt: Projectleider Planeconoom Adviseur ruimtelijke ordening Stedenbouwkundige Civiel techniek (openbare ruimte) Gebiedsregisseur/dorpencoördinator Communicatieadviseur Wonen Gaande het proces: Vakspecialisten

Verkeer, Externe Veiligheid, Geluid, Duurzaamheid, Groen, Inkoop en Vastgoed.

7.3 Rollen en verantwoordelijkheden Hieronder is schematisch weergegeven wat de rollen, taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden zijn: Spelers binnen Rol binnen Taak binnen Verantwoordelijk Bevoegdheid project project project heid binnen binnen project project Bestuurlijk Zorgt voor Het nemen van Verantwoording Vaststellen van opdrachtgever integrale besluiten. afleggen aan raad resultaten en = wethouder besluitvorming en de samenleving producten. binnen het college. Ambtelijke Verantwoording Resultaten binnen Ter beschikking Vaststellen van opdrachtgever afleggen aan het project stellen van het = programmabestuurlijk toetsen aan de capaciteit en resultaat/product manager opdrachtgever en gegeven opdracht middelen. en de daarbij Wonen aanspreekpunt Bewaken behorende voor kwaliteit. documenten. projectleider. Ambtelijk Geeft leiding aan Schrijft stukken in Resultaat binnen Binnen opdrachtnemer het project, het kader van de afgesproken aangegeven = projectleider functioneel organisatie van GROTICK budgetten en leidinggevende het project. En opleveren. randvoorwaarden van de bewaakt Verantwoording beslissingen projectteam leden GROTICK. afleggen aan nemen t.b.v. Rapporteert aan opdrachtgevers. voortgang van het de opdrachtgevers project. over de voortgang, kansen en risico’s ProjectSamen werken Brengt expertise Goede Geen.

medewerker(s) aan het in vanuit eigen kwalitatieve uiteindelijke vak. En stelt inbreng en houden resultaat adviezen op en aan planning. doet inhoudelijk voorstellen. Zorgt voor (deel) resultaten binnen het project.

Pagina 9 van 16

O21.002127

7.4

Overlegstructuur

Overleg: Projectteam vergadering Overleg voortgang met opdrachtgever Bestuurlijk overleg

Frequentie: 2- wekelijks

Aanwezigen: Basisbezetting

1x per kwartaal

Programmamanager Projectleider Wethouder Projectleider

Op basis van besluitmomenten

7.5 Informatie De projectdocumentatie is te vinden op de I:\Flexpool\121.

Pagina 10 van 16

O21.002127

Onderwerpen: Voortgang op basis van GROTICK. Informeren over voortgang. Informeren over voortgang & voorbereiding besluitmomenten B&W

8. Aanpak en planning In dit hoofdstuk wordt de aanpak met bijbehorende planning voor de woningontwikkeling beschreven. 8.1 Aanpak Op hoofdlijnen wordt de aanpak in vier fasen opgedeeld: initiatief, haalbaarheid, realisatie en beheer. De planologische procedure loopt deels parallel met het proces van de gebiedsontwikkeling. Het proces is van toepassing op grotere en kleinere ontwikkelingen. Afhankelijk van de aard van het proces kunnen sommige stappen sneller doorlopen worden of juist veel tijd vergen. In onderstaande tabel worden de verschillende fasen van dit project met bijbehorende besluitmomenten weergegeven: Fase 1. Initiatief

Omschrijving In deze fase wordt het plan van aanpak vastgesteld en een voorbereidingskrediet aangevraagd via B&W bij de raad om de volgende fase te kunnen starten.

2. Haalbaarheid

De haalbaarheidsfase is een intensieve en een complexe fase van de gebiedsontwikkeling. De haalbaarheidsfase is onder te verdelen in 3 sub-fasen: definitie, ontwerp en voorbereiding, elk gekenmerkt door eigen deelresultaten. In deze fase ligt de verantwoordelijkheid voornamelijk aan de kant van de gemeente. Op basis van het geldende beleid, ruimtelijke situatie en de omgevingsaspecten worden randvoorwaarden voor de locatie opgesteld en vastgelegd in een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE). Hierbij gaat het om: - Programmatische uitgangspunten, zoals hoeveel woningen, welke prijscategorie (op hoofdlijnen), groen, water, recreatie, etc. - Ruimtelijke uitgangspunten, zoals relatie met omliggende bebouwing, elementen uit de bestaande situatie die behouden moeten blijven, belangrijke zichtlijnen, etc. - Uitgangspunten vanuit de omgevingsaspecten, zoals minimale afstand ten opzichte van wegen of bedrijven vanwege bijvoorbeeld geluid, geur of externe veiligheid, minimale eisen wateropgave, te behouden natuurgebieden, etc.

2.1 Definitie

2.2 Ontwerp

2.3 Voorbereiding

Pagina 11 van 16

In deze fase wordt ook bekeken welke tenderstrategie het best passend is. In deze fase wordt het stedenbouwkundig ontwerp opgesteld. Deze taak kan bij een marktpartij neer worden gelegd, maar kan ook door de gemeente worden gedaan. Parallel aan het opstellen van het stedenbouwkundig ontwerp kan het bestemmingsplan opgesteld worden. Gedurende definitiefase worden dit soorten zaken duidelijker. In deze fase wordt een uitvoeringskrediet aangevraagd via B&W bij de raad om de volgende fase te kunnen starten. In deze fase is de marktpartij bezig met de voorbereiding van de realisatie van het ontwerp. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het opstellen van de architectonische ontwerpen en het voorbereiden van de omgevingsvergunningsaanvraag (uitwerken indieningsvereisten). Het bestemmingsplan bevindt zich in de procedurefase (vaststelling door de gemeenteraad en vervolgens beroepsprocedure).

O21.002127

Besluitmomenten Vaststelling plan van aanpak en aanvragen van voorbereidingskrediet via B&W bij de raad.

Vaststelling Stedenbouwkundige Programma van Eisen door B&W en/of Raad. Besluitvorming op tenderstrategie door B&W en/of Raad.

Besluitvorming t.b.v. bestemmingsplanproc edure via B&W bij de raad. Aanvragen uitvoeringskrediet via B&W bij de raad. Eventueel sluiten van anterieure overeenkomst. Vasstelling bestemmingsplan door de raad.

3. Realisatie

4. Beheer

Deze is gericht op de daadwerkelijke uitvoering van het stedenbouwkundig ontwerp zoals vastgesteld tijdens de haalbaarheidsfase. Deze fase is gericht op het in stand houden en onderhouden van de ontwikkeling. Aan het begin van deze fase wordt de omgevingsvergunning aangevraagd.

De woningontwikkeling bij Oosthem lijkt weinig complex en niet risicovol, het betreft puur een woonplan en de grond is al in eigendom. Op basis daarvan wordt een traditionele aanpak voor de woonontwikkeling voorgesteld. Op die manier heeft de gemeente zelf de regie en kan er tempo gemaakt worden, passend bij de ambitie van het college. Een traditionele aanpak kent de volgende uitgangspunten:  De gemeente geeft zelf opdracht tot bouw- en woonrijp maken (middels aanbesteding)  Vervolgens zet de gemeente zelf de woningbouwgrond in de markt Zoals hiervoor aangegeven wordt de strategie tijdens de definitiefase vastgesteld. 8.2 Planning Hieronder is een planning op hoofdlijnen weergegeven. 16 november 2021: vaststellen PvA door College 7 december 2021: Commissie DSO 23 december 2021: vaststelling voorbereidingskrediet door de Raad Definitiefase (opstellen stedenbouwkundig Programma van Eisen): Januari – maart 2022 Ontwerpfase (opstellen stedenbouwkundig ontwerp en doorlopen planologische procedure): April – september 2022 Voorbereidingsfase: oktober – december 2022 Realisatiefase: 2023 De indicatieve planning is opgenomen in bijlage A.

Pagina 12 van 16

O21.002127

9. Financiën 9.1 Voorbereidingskrediet De raad stelt financiële kaders voor grondexploitaties in de ‘Nota Grondbeleid SWF’. Er wordt een aantal typen kredieten onderscheiden, behorende bij de verschillende fases die het project doorloopt.  Haalbaarheidskrediet: wordt ingezet om de haalbaarheid te onderzoeken (niet nodig bij onderhavig project).  Voorbereidingskrediet: wordt ingezet om participatie, onderzoeken, planvorming voor te bereiden.  Uitvoeringskrediet: wordt ingezet voor de uitvoering. Voor de gemeentelijk plankosten wordt aan de Raad gevraagd een voorbereidingskrediet van €119.503 vast te stellen. Voor de berekening van dit krediet zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:  Uurtarieven Komen uit de plankostenscan, zie https://vng.nl/nieuws/versie-2021-van-plankostenscanbeschikbaar, prijspeil 2021.  Tijdvak De begroting bevat de kosten die de gemeente maakt tot en met het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Ervan uitgaande dat het planologisch besluit een bestemmingsplan is en niet bv. een buitenplanse afwijking. De kosten die de gemeente na het planologisch besluit maakt, kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer in een anterieure overeenkomst. Die moet zijn ondertekend voordat de raad het bestemmingsplan vaststelt.  Rol gemeente Uitgegaan van actief grondbeleid, dus zelf bouw- en woonrijp maken.

 Activiteiten en disciplines Er is uitgegaan van uitvoeren van de volgende activiteiten door de volgende disciplines. o Projectmanagement en –ondersteuning. o Ruimtelijke ordening en toeleverende disciplines zoals stedenbouwkunde, verkeerskunde, milieu etc. o Grondzaken, juridisch, planeconomie: Verkoopovereenkomsten voor gronduitgifte nodig, voor uitgifte aan particulieren/ projectontwikkelaar/ bouwbedrijf ook tekeningen nodig. o Civiele techniek: Uitgangspunt is dat openbare ruimte in opdracht van gemeente wordt aangelegd. Daarnaast uren opgenomen voor opstellen technisch programma van eisen openbare ruimte. o Communicatie; Enkel uren voor algemene projectcommunicatie. 9.2 Grondexploitatie als sturingsinstrument Naar huidige inzichten moet een grondexploitatie met een voordelig saldo mogelijk zijn. Dit lijkt mogelijk omdat de grond voor een redelijk bedrag is verworven, omdat het om een uitbreidingslocatie met weinig belemmeringen gaat. De grondexploitatie (de berekening van kosten en opbrengsten) kan worden gebruikt als registratie instrument. Het is dan de vertaling van een ruimtelijk plan in geld. De grondexploitatie kan ook gebruikt worden als sturingsinstrument. Met redelijke programmatische en ruimtelijke uitgangspunten wordt dan een berekening opgesteld.

Bij de planvoorbereiding kunnen dan voorgestelde uitgangspunten voor bijvoorbeeld bouwprogramma, ruimtegebruik en niveau van openbare voorzieningen worden getoetst aan de grondexploitatie. Daarop kan discussie en belangenafweging plaatsvinden over de noodzakelijkheid versus de financiële gevolgen. De insteek is om de grondexploitatie als sturingsinstrument te gebruiken. Daarmee kan de dialoog van het ‘rekenen en tekenen’ met de belanghebbenden plaatsvinden. 9.3 Kosten van onderhoud Hoewel kosten van onderhoud niet tot het project behoren, is er wel samenhang met de onderhoudsbegroting. Bij het aanbieden van de grondexploitatie aan college en raad is bij benadering ook inzichtelijk hoeveel openbare voorzieningen er aangelegd zullen worden. Het kost de gemeente jaarlijks geld om deze openbare voorzieningen te onderhouden. Daarom zal bij het aanbieden van de grondexploitatie ook inzicht worden gegeven in de te verwachten onderhoudskosten. Tegenover deze kosten staat de te ontvangen OZB en rioolheffing van de nieuwe woningen.

Pagina 13 van 16

O21.002127

10. Risico’s en kansen 10.1 Risico’s en beheersmaatregelen Gedurende het project zal er een risicodossier opgesteld en bijgehouden worden. Hierna volgen enkele project specifieke projectrisico’s die nu al te voorzien zijn met beheersmaatregelen en mogelijke kansen. Risico Weerstand vanuit de omgeving.

Beheersmaatregel Participatietraject goed en zorgvuldig doorlopen Beperkt duurdere koop toevoegen en hierdoor doorstroming mogelijk maken

Geen rendabele grondexploitatie

10.2 Kansen Het project kent naast de (gebruikelijke) risico’s, ook een heel aantal kansen: • Verkennen/ toepassen innovatieve bouw- en woonconcepten, om op een snelle wijze te voorzien in de woningbehoefte. • Duurzaamheid, klimaatadaptatie en circulariteit (in de realisatie en exploitatie).

Pagina 14 van 16

O21.002127

11. Communicatie Door de communicatiemedewerker wordt een communicatieplan opgesteld. Hierin worden ook de eisen t.a.v. communicatie en participatie gedurende het hele gebiedsontwikkelingsproces vastgelegd. Communicatie binnen de organisatie, o.a.: Keten Omgeving (RO en stedenbouw, planeconomie) en steden- en dorpencoördinator, B&W en Raad. Communicatie buiten de organisatie, o.a.: Dorpsbelang Oosthem - Nijezijl, marktpartijen.

Pagina 15 van 16

O21.002127

Bijlage A – planning

Indicatieve planning woningontwikkeling Oosthem 3-11-2021 Plan van aanpak Vaststellen PvA door college Commissie DSO Vaststellen voorbereidingskrediet door Raad Belanghebbenden informeren over besluit en proces Definitiefase Ontwerpfase Voorbereidingsfase Realisatiefase Beheerfase

Pagina 16 van 16

2021 Q4 16-nov 7-dec 23-dec

O21.002127

2022 Q1

Q2

2023 Q3

Q4

Q1

Q2

2024 Q3

Q4

Q1

Q2

2025 Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4