Bijlage - Plan van aanpak Gebiedsontwikkeling Workum Zuid

O21.002110

Gebiedsontwikkeling Workum Zuid Plan van aanpak 3 november 2021 Status: definitief 1.0

1. Inhoudsopgave 1.

Inhoudsopgave ................................................................................................................. 2

2.

Inleiding ........................................................................................................................ 3 2.1

Strategie woningbouw 2020 - 2030 .................................................................................. 3

2.2

Voorkeursrecht ......................................................................................................... 3

2.3

Doel plan van aanpak .................................................................................................. 3

3.

Doelen en resultaten .......................................................................................................... 5 3.1

Doelen ................................................................................................................... 5

3.2

Resultaten ............................................................................................................... 5

3.2.1 4.

Woonprogramma ................................................................................................. 5

Randvoorwaarden en kaders ................................................................................................. 6 4.1

Randvoorwaarden ...................................................................................................... 6

4.2

Kaders.................................................................................................................... 6

5.

Scope, afbakening en samenhang ........................................................................................... 8 5.1

Scope..................................................................................................................... 8

5.2

Afbakening .............................................................................................................. 8

6.

Participatie ..................................................................................................................... 9 6.1

7.

Belanghebbenden ...................................................................................................... 9

Organisatie .................................................................................................................... 10 7.1

Permanente projectorganisatie ..................................................................................... 10

7.2

Projectorganisatie tijdens projectfases ............................................................................ 10

8.

7.2.1

Basisbezetting project ......................................................................................... 10

7.2.2

Definitiefase ..................................................................................................... 10

7.2.3

Ontwerpfase ..................................................................................................... 10

7.2.4

Realisatiefase ................................................................................................... 10

Aanpak en planning .......................................................................................................... 11 8.1

Aanpak .................................................................................................................. 11

8.2

Uitgangspunten marktbenaderingsstrategie ....................................................................... 13

8.3

Grondaankoop ......................................................................................................... 13

8.4

Planning ................................................................................................................ 13

8.5

Besluitvormingsmomenten ........................................................................................... 14

9.

Financiën ...................................................................................................................... 15 9.1

Voorbereidingskrediet voor de definitiefase ...................................................................... 15

9.2

Kosten grondverwerving .............................................................................................. 15

9.3

Kosten van onderhoud ................................................................................................ 16

10.

Risico’s en kansen ........................................................................................................ 17

10.1

Risico’s en beheersmaatregelen ................................................................................. 17

10.2

Kansen ............................................................................................................... 17

11.

Communicatie ............................................................................................................. 18

Bijlage A – Planning ................................................................................................................ 19

Pagina 2 van 19

O21.002110

2. Inleiding 2.1 Strategie woningbouw 2020 - 2030 We hebben de ruimte. Niet alleen letterlijk, maar ook de nieuwe woningbouwafspraken met de provincie geven de ruimte om meer woningen te programmeren. Totaal 2900 woningen; 1000 woningen bovenop de 1900 die reeds zijn geprogrammeerd in de komende 10 jaar. In de “Strategie woningbouw 2020 – 2030” hebben we al aangegeven meer regie te willen pakken op het woningbouwvraagstuk. Dat is ook nodig, we hebben nu immers de kans om deze woningen te bouwen binnen onze visie op vitaal ‘wonen’, ‘werken’ en ‘genieten’. Door het voeren van regie willen we daarom een extra impuls geven aan het woningmarktvraagstuk. Uitvloeiend uit de woningbouwstrategie wil de gemeente het ontwikkelen van een integraal gebiedsplan, inclusief woningbouw, voor Workum Zuid opstarten. Het momentum om nu de gebiedsontwikkeling Workum Zuid op te starten is ontstaan vanwege recente ontwikkelingen (o.a. veranderde marktomstandigheden en de nieuwe woningmarktafspraken met de provincie) en de kans die is ontstaan doordat de huidige grondeigenaar het agrarisch gebruik niet wil voorzetten. Bovendien kent Workum, als de derde grootste kern van de gemeente, een woningbehoefte. Op basis van deze argumenten heeft er reeds een stedenbouwkundige inventarisatie plaatsgevonden van mogelijke uitbreidingsrichtingen van Workum.

Hieruit is naar voren gekomen dat de zuidzijde van Workum logisch gezien (vanuit stedenbouwkundig oogpunt) als enige locatie geschikt is voor buitenstedelijke woningbouw. Daarnaast is gebleken dat de locatie zich leent voor een integrale gebiedsontwikkeling en kansen biedt om naast wonen ook te onderzoeken of inbedding van andere opgaven (bijvoorbeeld natuur of klimaatopgaven) en ambities (bijvoorbeeld duurzaamheid en circulariteit) mogelijk is. De woonopgave is hierbij leidend.

2.2

Voorkeursrecht Om de gewenste regie te nemen op de woningbouw en de mogelijkheden van een integrale gebiedsontwikkeling te verkennen, is daarom een voorkeursrecht op de grond (met een oppervlakte van 8,7 hectare, zie afbeelding hieronder) gevestigd. Het voorkeursrecht is op 7 juli 2021 door de Raad bekrachtigd. Na het raadsbesluit blijft het voorkeursrecht maximaal drie jaar van kracht. Gedurende deze periode kan de grond niet aan een ander dan de gemeente worden verkocht. Het doel daarvan is het kunnen verkennen van de haalbaarheid van een integrale gebiedsontwikkeling. Binnen drie jaar moet er een bestemmingsplan of een structuurvisie (of een omgevingsplan onder de Omgevingswet) worden vastgesteld door de raad, waarna het voorkeursrecht tien jaar blijft bestaan. Het voorkeursrecht geeft op deze manier een redelijke tijd om de ontwikkeling te verkennen en in gesprek te gaan met de grondeigenaren. Daarbij spelen overwegingen vanuit wonen, stedenbouw en financiën een rol. De gemeente kan een globaal ruimtelijk programma vaststellen voor dit gebied. Bijvoorbeeld een eenvoudige en onderbouwde oppervlakteverdeling naar functies wonen, energieopwekking, natuur. Ook moet worden bepaald of gemeente een actief of meer faciliterend grondbeleid wil voeren.

Als uit de visie en financiële haalbaarheid de verwerving als positief wordt beoordeeld, leidt dit tot een voorstel aan de raad voor de benodigde instemming en krediet voor grondverwerving, en een startnotitie voor een bestemmingsplan. Dit alleen als beide zaken haalbaar zijn. Als de grondverwerving of het ruimtelijk plan niet haalbaar blijken, wordt dit meegedeeld of voorgelegd aan de raad. Binnen alle genoemde termijnen kunnen de gebiedsontwikkeling of het beoogde bestemmingsplan ook niet haalbaar blijken. In dat geval kan het voorkeursrecht door het college van de gronden worden verwijderd, is de eigenaar weer vrij de grond aan eenieder te verkopen.

2.3

Doel plan van aanpak Om de uitgangspunten van het de gebiedsontwikkeling Workum Zuid te formuleren en de haalbaarheid ervan te onderzoeken is onderhavig plan van aanpak opgesteld. Het plan van aanpak wordt vastgesteld door het College en ter kennisgeving aangeboden aan de Raad. Het plan van aanpak bestaat onder andere uit de volgende onderdelen.

Pagina 3 van 19

O21.002110

    

Projectresultaat Wat is er klaar op het einde van het project? Ambities Wat wil het college in ieder geval tot stand brengen in dit gebied? Participatie Wie er een belang hebben bij de woonwijk en hoe zij worden betrokken Organisatie De projectorganisatie Proces en planning Wie moeten er een bijdrage leveren en wanneer?

Pagina 4 van 19

O21.002110

3. Doelen en resultaten 3.1

Doelen Het overkoepelende doel is een integrale gebiedsontwikkeling in Workum Zuid waarin opgaven, functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen zo optimaal mogelijk worden gekoppeld. Uitgaande van een integrale gebiedsontwikkeling zijn de volgende programmaonderdelen met mogelijke invullingen denkbaar, echter dienen deze nog geconcretiseerd te worden tijdens de definitiefase (zie hoofdstuk 8). Het woonprogramma is hierbij leidend.        

Wonen: zie paragraaf 3.2.1 Klimaatadaptatie: waterberging, bosontwikkeling/rietlanden (legt ook CO2 vast), boscompensatie Duurzame energie: zonnepanelen, aardwarmte, aquathermie Biodiversiteit: aanvulling op bestaande biotopen, natuur inclusief ontwerp van gebouw en landschap Overige functies: bijzondere functie zorg wonen, verenigingsgebouw scouting (openbaar karakter) Landschap: groenblauwe stadsrand, aantrekkelijke stadsentree Recreatie: wandelroutes aangesloten op bestaande wegenstructuur, waterverbinding, openbare aanmeerplek Gezondheid: bewegen, het mogelijk maken van ommetjes

Het nevendoel is om lering te trekken uit een gebiedsontwikkeling waarbij vanaf een vroeg stadium de markt wordt betrokken en waarvoor een innovatieve marktbenaderingsstrategie met een bouwteammodel wordt gehanteerd.

3.2

Resultaten De concrete projectresultaten om te komen tot doelrealisatie staan nog niet vast. Voor het project geldt een innovatieve aanpak waarbij in een vroeg stadium marktpartijen worden betrokken om in gezamenlijkheid de benodigde projectresultaten te bepalen en de wijze waarop die gerealiseerd worden. De aanpak wordt verder beschreven in hoofdstuk 8. Resultaten die nu voorzien worden zijn:  De projectkaders, met o.a.: o Stedenbouwkundig programma van eisen o Ambitiedocument o Een financieel kader en afspraken over de toedeling en omgang van risico’s  Aanbestedingsdocumenten, o.a.: o Marktbenaderingsstrategie o Leidraden incl. gunningscriteria o Bouwteamovereenkomst o UAV-GC-overeenkomst  Ontwerpdocumenten o Schetsontwerp o Voorlopig ontwerp o Definitief ontwerp o Uitvoeringsontwerp  Planologische producten o Ontwerp bestemmingsplan/ omgevingsplan o Bestemmingsplan/ omgevingsplan  Benodigde onderzoeken Bovenstaande opsomming zal in de definitiefase van het project verder aangevuld worden.

3.2.1 Woonprogramma Eén van de projectresultaten betreft het Stedenbouwkundig programma van eisen. Onderdeel hiervan is het woonprogramma. Voor het woonprogramma gelden momenteel onderstaande ambities, die tijdens de definitiefase verder onderzocht en aangescherpt dienen te worden. o 40 – 60 woningen, met een uitloop naar 75 woningen o Gedifferentieerd aanbod met zoveel mogelijk sociale koop/ bereikbare woningen, zodat een inclusieve woonwijk ontstaat o Doorstroomcomponent o Sociale huurwoningen (i.v.m. verdunning sociale huur elders in Workum) o Particuliere kavels o Woonbehoefte beschouwen vanuit het feit dat Workum de 3e kern van de gemeente betreft o Woonprogramma beschouwen vanuit een breed perspectief (geheel Workum)

Pagina 5 van 19

O21.002110

4. Randvoorwaarden en kaders 4.1

Randvoorwaarden Omdat de planvorming nog moet worden opgestart zijn de randvoorwaarden (ambities en eisen) in dit stadium globaal en gebaseerd op de omgevingsvisie van de gemeente Súdwest-Fryslân. Om te komen tot de definitieve formulering en vaststelling van randvoorwaarden voor de gebiedsontwikkeling worden op hoofdlijnen de volgende procesonderwerpen aangehouden. 



 



 

Streven naar een integrale gebiedsontwikkeling waarbij meerdere opgaven zo optimaal mogelijk worden gekoppeld en waarvoor op zoek wordt gegaan naar innovatieve ontwerpoplossingen. De gebiedsontwikkeling Workum Zuid onderscheid zich op dit punt van andere woonontwikkelingen en vraagt hierom ook om een andere ontwikkelstrategie. In hoofdstuk 8 wordt hier nader op ingegaan. Iedereen mag meepraten. Participatie van bewoners en andere belangengroepen bij het gehele gebiedsontwikkelingsproces. Hierbij wordt gestreefd naar een goede balans tussen participatie en demografie. Voor het bepalen van de ambities en eisen is participatie noodzakelijk, maar deze zullen wel getoetst worden aan demografische ontwikkelingen. Het college en de gemeenteraad worden vanaf het begin betrokken bij/geïnformeerd over het gebiedsontwikkelingsproces. In Workum Zuid worden voor meerdere doelgroepen bouwkavels ontwikkeld, zoals reeds genoemd in paragraaf 3.2.1 (dit betreffen ambities waarvan in de volgende fase de haalbaarheid wordt onderzocht): o 40 – 60 woningen, met een uitloop naar 75 woningen o Gedifferentieerd aanbod met zoveel mogelijk sociale koop/ bereikbare woningen, zodat een inclusieve woonwijk ontstaat o Doorstroomcomponent o Sociale huurwoningen (i.v.m. verdunning sociale huur elders in Workum) o Particuliere kavels Maatschappelijke meerwaarde voor de omgeving.

Een initiatief heeft maatschappelijke meerwaarde als deze gericht op o.a. sociale verbinding, de gezondheid, het milieu en de natuur, cultuur. Het gaat altijd om een initiatief waar een hele groep mensen baat bij heeft, en waar in principe iedereen toegang toe heeft. Goede ruimtelijke inpassing. Financieel haalbaar.

4.2

Kaders De gebiedsontwikkeling wordt uitgevoerd onder/ met de volgende kaders: 

Omgevingswet 2022 Deze wet vervangt waarschijnlijk half 2022 het huidig stelsel van wet- en regelgeving voor de fysieke leefomgeving omdat het als te complex, versnipperd en onoverzichtelijk wordt ervaren. Als leidende principes bij de invoering van de Omgevingswet hanteert Súdwest-Fryslân momenteel als richtlijnen: 1. Samen plannen maken; 2. De leefomgeving is van ons allemaal; 3. Veranderkracht; 4. Integraal, simpel maar ook maatwerk als het moet; 5. Minder regels, kortere procedures. De Omgevingswet biedt vier samenhangende kerninstrumenten:  Omgevingsvergunning;  Omgevingsplan (regelgeving);  Omgevingsprogramma's (maatregelen);  Omgevingsvisie (ambities). Strategische inzet van en goede afstemming tussen de vier kerninstrumenten is van groot belang.



Omgevingsvisie 1.0 Súdwest-Fryslân Vooruitlopend op de Omgevingswet is de Omgevingsvisie opgesteld. De gemeentelijke omgevingsvisie is leidend voor de verdere uitwerking van de gebiedsontwikkeling Workum Zuid. De betreffende locatie leent zich er goed voor om verschillende opgaven (wonen, recreatie, klimaatopgaven, etc.) met elkaar te verbinden. Met als doel een gezonde, veilige en goede kwaliteit van de leefomgeving. Daarbij heeft het de voorkeur dat Súdwest-Fryslân initiatieven vanuit de mienskip aanmoedigt en mogelijk maakt.

Pagina 6 van 19

O21.002110



Verordening Romte Fryslân 2014 Op basis van de verordening Romte van de provincie Fryslân valt de uitbreiding van woningbouw in dit gebied onder de noemer van een uitbreiding buiten bestaand gebied (buitenstedelijk). Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht.



Bestemmings- of omgevingsplan Voor de locatie gelden de vigerende bestemmingsplannen Workum – Thomashof en Workum – Thomashof Zuid. De huidige locatie kent meerdere bestemmingen (gemengd, agrarisch en wonen – nader uit te werken), om het bouwplan mogelijk te maken wordt er in eerste instantie vanuit gegaan dat er een bestemmingplanprocedure zal worden doorlopen. Mocht de nieuwe omgevingswet definitief per 1 juli 2022 van kracht worden dan bestaat de mogelijkheid dat er met een omgevingsplan wordt gewerkt. In het voorbereidingstraject wordt met deze twee scenario’s rekening gehouden.



Nota Grondbeleid 2021 - 2025 Het grondbeleid geeft de gemeente de juridische instrumenten om ruimtelijke plannen te realiseren. Onder de Omgevingswet worden de juridische instrumenten gewijzigd en nieuwe toegevoegd via de Aanvullingswet grondeigendom. Ook voor het grondbeleid is het doel dat de wetgeving overzichtelijker wordt en dat iedereen er eenvoudiger en sneller mee kan werken.



Wet voorkeursrecht gemeenten De grondslag voor het voorkeursrecht is artikel 2 samen met artikel 5 Wvg. Hierbij gaat het om gronden die nog niet zijn opgenomen in een nieuw bestemmingsplan, inpassingsplan, of structuurvisie. Er wordt in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming toegedacht, en het huidige gebruik is anders dan de toekomstige bestemming. In het besluit tot aanwijzing moet worden aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie. Dat is hier niet het voornemen. Het voornemen is om direct een bestemmingsplan vast te stellen, dat kan concreet of juist nog globaal zijn. Een structuurvisie wordt meestal voor de lange termijn of voor grotere gebieden ingezet. Het voorkeursrecht met deze grondslag, gevestigd door de gemeenteraad, vervalt drie jaar na dagtekening, tenzij voor dat tijdstip een structuurvisie, bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld.

Verder gelden nog de volgende kaders:  Duurzaamheidsbeleid (klimaatagenda)  Woonbeleid/ Strategie Woningbouw 2020-2030  Welstandsnota/visie RO/Stedenbouw  Bouwbesluit 2021  Kwaliteitshandboek Openbare Ruimte  Inkoopbeleid

Pagina 7 van 19

O21.002110

5. Scope, afbakening en samenhang 5.1

Scope De scope omvat de gehele ontwikkeling en realisatie van de gebiedsontwikkeling Workum Zuid, een locatie ter grootte van 8,7 hectare, waarop het voorkeursrecht is gevestigd.

Verdere aanduiding: Tot de scope behoren alle fysieke werken en personele werkzaamheden zoals genoemd in de zogenaamde ‘kostensoortenlijst’ van het Besluit ruimtelijke ordening artikel 6.2.4 en 6.2.5. Kort gezegd komt dit neer op alle planvorming en alle fysieke werken die in het exploitatiegebied liggen en uitsluitend voor de gebiedsontwikkeling noodzakelijk zijn. Plus werkzaamheden daarbuiten die deels zijn toe te rekenen aan het exploitatiegebied. Voorbeelden hiervan zijn: • Het bepalen van de ambities op het gebied van de verschillende programmaonderdelen. • Het bepalen van het stedenbouwkundig programma van eisen. • Het ontwikkelen van een ontwerp. • Het doorlopen van de planologische procedures • Het bepalen van het grondbeleid en de uitvoering daarvan. • Het verkrijgen van de benodigde vergunningen. • Het bouw- en woningrijp maken van de locatie. • Het realiseren van het ontwerp. Voor onderdelen dient tijdens de definitiefase bepaald te worden in hoeverre de gemeente hier zelf in voorziet, of dit overlaat aan een externe partij. Een voorbeeld hiervan is het bouw- en woningrijp maken van de locatie.

5.2

Afbakening

Alle overige werken en werkzaamheden welke ten dienste staan voor de functies binnen het exploitatiegebied behoren niet tot de scope. Voorbeelden van wat niet tot het project behoort:  Onderhoud van openbare voorzieningen na de (woonrijpe) oplevering;  Aanleg van openbare voorzieningen welke niet of niet volledig zijn toe te rekenen aan het exploitatiegebied;  Schoolgebouwen, sportgebouwen, brandweerkazernes, wijkgebouwen of ander maatschappelijk vastgoed;  Nutsvoorzieningen waarvan de aanlegkosten door gebruikstarieven worden gedekt.

Pagina 8 van 19

O21.002110

6. Participatie Het college en de raad hechten aan vroegtijdige participatie door degenen die een belang hebben bij gebiedsontwikkeling Workum Zuid. Participatie is ook een belangrijke pijler onder de Omgevingswet en -visie. Belanghebbenden worden daarom vanaf een vroeg stadium en bij het gehele gebiedsontwikkelingsproces betrokken. Mimimaal wordt voldaan aan de formele wettelijke procedure vanuit de Omgevingswet. Zoals al bij de randvoorwaarden aangegeven wordt er gestreefd naar een goede balans tussen participatie en demografie. Voor het bepalen van de ambities en eisen is participatie noodzakelijk, maar deze zullen wel getoetst worden aan demografische ontwikkelingen. Tijdens het besluitvormingsproces t.a.v. het voorkeursrecht is één gezamenlijke zienswijze ingediend door alle direct aanwonenden. Het college heeft in een reactienota een standpunt op de onderdelen van deze zienswijze ingenomen, met de conclusie dat het college in de zienswijze geen aanleiding ziet om het voorkeursrecht op te heffen. Deze groep belanghebbenden dient zeker goed betrokken te worden bij het gehele proces. De wijze hoe participatie wordt vormgegeven wordt een belangrijk gunningscriterium in de aanbesteding, zie hiervoor ook hoofdstuk 8.

6.1

Belanghebbenden

De volgende belanghebbenden hebben in ieder geval op enig moment een rol in het proces: Omwonenden  Huidige bewoners Thomashof Toekomstige gebruikers  Huidige bewoners Workum  Toekomstige bewoners van de woningen (participatiehandvest Vereniging Eigen Huis) Beheerders  Woningcorporaties (sociale huurwoningen)  Gemeente (openbare voorzieningen)  Waterschap (watervoorzieningen)  Nutspartijen Andere overheden  Provincie Fryslân Belangengroeperingen  Plaatselijk belang Workum  Huurdersorganisaties  Ondernemersvereniging  Natuurorganisaties  Bouwbedrijven en projectontwikkelaars Vakspecialisten  Stedenbouwkundigen  Architecten  Makelaars  Civieltechnisch adviseurs  Energie- en duurzaamheidsadviseurs

Pagina 9 van 19

O21.002110

7. Organisatie 7.1

Permanente projectorganisatie   

7.2

Bestuurlijk opdrachtgever: wethouder Wonen (Mark de Man) Ambtelijk opdrachtgever: programmamanager Wonen (Richtsje van Kammen) Ambtelijk opdrachtnemer: Projectmanager Wonen (Trienke Lantinga) Projectorganisatie tijdens projectfases

7.2.1 Basisbezetting project De basisbezetting van het project is als volgt:  Projectmanager  Planeconoom  Stedenbouwkundige  Vakspecialisten (Vastgoed, Wegen, Groen, Duurzame Energie, Klimaatadaptatie, Gezondheid, etc.)  Inkoopadviseur  Projectcontroller  Communicatieadviseur De organisatie wordt fasegericht ingevuld. Hieronder een eerste opzet voor de invulling per fase, met daarbij de overlegstructuur inclusief frequenties. Hierbij is de opzet voor de definitiefase het meest concreet ingevuld, voor de volgende fases betreft het een eerste inschatting en zal het tijdens de definitiefase verder uitgedacht worden.

7.2.2 Definitiefase Betrokkenen:  Basisbezetting project  Extern Bouwmanagementbureau, met o.a. een adviseur marktbenaderingsstrategie en begeleider aanbestedingen. Overleg:  Opdrachtgeversoverleg met bestuurlijk opdrachtgever (1x per kwartaal)  Opdrachtgeversoverleg met ambtelijk opdrachtgever (2-wekelijks)  Projectgroep overleg (2-wekelijks)

7.2.3 Ontwerpfase Betrokkenen:  Basisbezetting project  Ontwikkelconsortium, met daarin de marktpartijen t.a.v. de uitgevraagde disciplines (worden vastgesteld tijdens de definitiefase) Overleg:  Opdrachtgeversoverleg met bestuurlijk opdrachtgever (1x per kwartaal)  Opdrachtgeversoverleg met ambtelijk opdrachtgever (2-wekelijks)  Projectgroep overleg (2-wekelijks)  Ontwerpoverleg (2-wekelijks)

7.2.4 Realisatiefase Betrokkenen:  Basisbezetting project  Ontwikkelconsortium, met daarin de marktpartijen t.a.v. de uitgevraagde disciplines (worden vastgesteld tijdens de definitiefase) Overleg:  Opdrachtgeversoverleg met bestuurlijk opdrachtgever (1x per kwartaal)  Opdrachtgeversoverleg met ambtelijk opdrachtgever (2-wekelijks)  Projectgroep overleg (2-wekelijks)  Bouwoverleg (2-wekelijks)

Pagina 10 van 19

O21.002110

8. Aanpak en planning Het project kent een aantal processtappen (fases) om uiteindelijk te komen tot het einddoel/resultaat: een integrale gebiedsontwikkeling in Workum Zuid. In de processtappen worden onderstaande deelresultaten opgeleverd: Deelresultaten: 1. Haalbaarheidsfase: o Advies marktbenaderingsstrategie (ontwikkelings-/samenwerkings-/en tenderstrategie) op basis van marktverkenning (definitiefase) o Advies en uitvoering tendermethodiek op basis gekozen strategieën (aanbestedingsfase); o Planvorming (ontwerpfase) o Voorbereiding realisatiefase (voorbereidingsfase) 2. Realisatiefase: Plan uitvoering op basis van voorgaande processen/stappen. 3. Beheerfase. In dit plan van aanpak wordt de aanpak voor het gehele project beschreven. Echter wordt tijdens de eerste fase, de definitiefase, de marktbenaderingsstrategie bepaald. De strategie heeft invloed op de daaropvolgende projectfases en bijbehorende aanpak. Dit plan van aanpak betreft dus een dynamisch document.

8.1

Aanpak

De projectaanpak is samengevat in het processchema op de volgende pagina. Hierbij nogmaals de kanttekening dat dit een eerste uitgangspunt betreft, maar dat de aanpak wordt aangescherpt gedurende de definitiefase wanneer de marktbenaderingsstrategie verder wordt uitgedacht.

Pagina 11 van 19

O21.002110

Pagina 12 van 19

O21.002110

8.2

Uitgangspunten marktbenaderingsstrategie Zoals hierboven aangegeven wordt tijdens de definitiefase de marktbenaderingsstrategie verder uitgedacht. Hiervoor wordt een bouwmanagementbureau ingeschakeld om dit te concretiseren en te toetsen bij de markt middels een markverkenning. Voor de marktbenaderingsstrategie gelden de volgende uitgangspunten, die na selectie van het bouwmanagementbureau verder uitgedacht en aangescherpt worden. Het is dus mogelijk dat bepaalde uitgangspunten nog gewijzigd worden. Uitgangspunten marktbenaderingsstrategie:  Vanwege de integrale gebiedsontwikkeling en het hoge ambitieniveau wordt de markt vanaf een vroeg stadium betrokken, zodat de expertise en innovatiekracht vanuit marktpartijen vanaf het eerst mogelijke moment benut worden.  Gedacht wordt aan het toepassen van het bouworganisatiemodel Design & Build, twee fase contract. Voor de eerste fase wordt een bouwteamovereenkomst afgesloten en voor de tweede fase een UAV-gc-2020 overeenkomst. Voordeel van dit model is dat marktpartijen met alle benodigde disciplines (zoals stedenbouw, klimaat, circulariteit etc.) al in een vroeg stadium in het proces betrokken worden bij het maken van ontwerpkeuzes en de kans op innovatieve oplossingen groter is.

 Het eerste idee is om via een eenvoudig ingerichte Nationale niet-openbare aanbestedingsprocedure (procedure met voorselectie) een consortium te contracteren, bestaande uit een aannemer, met in onderaanneming een stedenbouwkundige en ontwerp-adviseurs (in ieder geval op het gebied van klimaat en circulariteit). Het projectteam beschrijft voorafgaand aan de aanbesteding de projectspecificaties (het stedenbouwkundig PvE op hoofdlijnen en de ambities). Na de aanbesteding komt in samenwerking met de opdrachtnemer het ontwerp tot stand. Tijdens het ontwerpproces kan in gezamenlijkheid binnen de projectkaders (waaronder prijs) de maximaal haalbare ambitie worden bepaald, waarna de overeenkomst voor realisatie wordt getekend. Het go/no go moment biedt de mogelijkheid om afscheid van elkaar te nemen indien het ontwerptraject niet leidt tot overeenstemming over inhoud (scope, voorwaarden en risico’s) en prijs.  Voor het nader uitwerken van de bouworganisatievorm, contractvorm en aanbestedingsstrategie, het opstellen van de documenten (stedenbouwkundig programma van eisen, ambitiedocument en aanbestedingsdocumenten) en de begeleiding van de aanbestedingen wordt een bouwmanagementbureau geselecteerd. De verwachting is dat dit meervoudig onderhands kan, dit wordt nader afgestemd met de inkoopafdeling.

8.3

Grondaankoop

De verschillende aspecten van de gebiedsontwikkeling (samenwerking met de markt, planologische procedures, onderzoek, grondverwerving, participatie en besluitvorming) zijn opgenomen in het processchema. Grondverwerving behoeft in dit stadium nadere toelichting. In het schema is aangegeven dat tijdens de definitiefase wordt bepaald welke rol de gemeente t.a.v. grondverwerving wil spelen. Vanwege het voorkeursrecht ligt het echter voor de hand dat de gemeente de grond aankoopt. De termijn van het voorkeursrecht (3 jaar) is bedoeld om een omgevingsplan op te stellen en parallel daaraan de grondverwerving door te zetten. Als aanpak hiervoor is in het collegevoorstel bij het voorkeursrecht het volgende voorgesteld: • Een ‘reken’schets opstellen voor het ruimtelijk programma. Aandachtspunt hierbij is dat deze schets niet bedoeld is om als gemeente al zelf een ruimtelijk plan op te stellen, alleen om een grondbod voor te bereiden. • Het programma in aantallen (niet de schets) door het college laten vaststellen • Zelf een grondbod opstellen • Externe taxatie, om staatsteun uit te sluiten • Eerste bieding doen Dit proces loopt parallel aan de definitiefase.

8.4

Planning

Hieronder is een planning weergegeven voor de eerste fase, de definitiefase, aangezien de resultaten van deze fase van invloed zijn op het verdere proces en planning. 16 november 2021: vaststellen PvA door College 23 december 2021: vaststelling voorbereidingskrediet door de Raad November 2021 – januari 2022: contracteren bouwmanagementbureau en gezamenlijk bepalen marktbenaderingsstrategie en toetsen bij de markt (onder voorbehoud vaststelling voorbereidingskrediet) November – april 2022: opstellen projectkaders (stedenbouwkundig PvE, ambities, etc.) Gedurende dit eerste half jaar wordt, afhankelijk van de definitieve marktbenaderingsstrategie, het proces en de planning voor het vervolg bepaald. Daarbij is de mijlpaal, een vastgesteld omgevingsplan binnen 3 jaar vanwege het voorkeursrecht, een belangrijke randvoorwaarde. De indicatieve planning is opgenomen in bijlage A.

Pagina 13 van 19

O21.002110

8.5

Besluitvormingsmomenten

De verwachte besluitvormingsmomenten zijn opgenomen in het processchema, dit betreffen go/no go momenten waarop besloten kan worden om het proces door te zetten, een andere koers te gaan varen of het proces te beëindigen. De verwachte besluitvormingsmomenten met tijdspad zijn:     

Vaststellen projectkaders (definitiefase) (naar verwachting voorjaar 2022) Gunning bouwteamovereenkomst (ontwerpfase) met benodigd uitvoeringskrediet (naar verwachting najaar 2022) Vaststelling ontwerp (naar verwachting voorjaar 2023) Vaststelling bestemmingsplan/ omgevingsplan (voorwaarde voorkeursrecht) (naar verwachting zomer 2023) Gunning overeenkomst voor realisatie/ontwikkeling (naar verwachting najaar 2023).

Pagina 14 van 19

O21.002110

9. Financiën 9.1

Voorbereidingskrediet voor de definitiefase Voor de gemeentelijk plankosten wordt aan de Raad gevraagd een voorbereidingskrediet van € 411.977 vast te stellen. Voor de berekening van dit krediet zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:  Uurtarieven Komen uit de plankostenscan, zie https://vng.nl/nieuws/versie-2021-van-plankostenscan-beschikbaar, prijspeil 2021.  Tijdvak De begroting bevat de kosten die de gemeente maakt tot en met het blokje ‘voorbereiding’ in het processchema, zie onderstaande uitsnede. Ervan uitgaand dat het planologisch besluit een bestemmingsplan is en niet bv. een buitenplanse afwijking. De kosten die de gemeente na het planologisch besluit maakt, kunnen in een nieuw krediet worden aangevraagd, te dekken uit de grondverkoop.





9.2

Rol gemeente Voor de rol van de gemeente geldt de voorgestelde beoogde aanpak, dus wel grondverwerving en daarna gezamenlijke planvorming. Gevolgd door verkoop van het weiland en integrale ontwikkeling door een marktpartij. Activiteiten en disciplines Er is uitgegaan van uitvoeren van de volgende activiteiten door de volgende disciplines. o Externe ondersteuning voor vaststellen marktbenaderingsstrategie en aanbestedingsbegeleiding o Projectmanagement en –ondersteuning o Ruimtelijke ordening en toeleverende disciplines zoals stedenbouwkunde, verkeerskunde, milieu etc. o Grondzaken, juridisch, planeconomie: Verkoopovereenkomsten voor gronduitgifte nodig, voor uitgifte aan particulieren/projectontwikkelaar/bouwbedrijf Ook tekeningen nodig o Civiele techniek: Uitgangspunt is dat openbare ruimte in opdracht van gemeente wordt aangelegd. Daarnaast uren opgenomen voor opstellen technisch programma van eisen openbare ruimte. o Communicatie; Enkel uren voor algemene projectcommunicatie. Kosten grondverwerving

Het voorkeursrecht dwingt de gemeente niet tot aankoop. Het voorkeursrecht voorkomt prijsopdrijving, speculatie en versnippering, of een private grondexploitatie waar actief grondbeleid gewenst is. Als de gemeente tot aankoop

Pagina 15 van 19

O21.002110

wil overgaan, moet de raad krediet beschikbaar stellen, en moet financiële dekking worden gevonden. Deze kan (onder de genoemde voorwaarden) bestaan uit een toekomstige grondexploitatie, danwel toekomstige verkoop van grond onder de huidige agrarische bestemming, of een nieuwe, nog te bepalen bestemming anders dan woningbouw. Als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, mag de grond als ‘warme grond’ tegen de aankoopwaarde op de gemeentebalans worden gezet. Als financiële dekking geldt dan de kavelverkopen van een toekomstige grondexploitatie. Er hoeft dan niet of beperkt geld uit de algemene middelen vrijgemaakt te worden. De belangrijkste voorwaarden hiervoor zijn dat vóór de verwerving: • de raad het voornemen (een vormvrije visie) vaststelt om op deze gronden woningbouw mogelijk te maken; • de provincie heeft ingestemd met woningbouw op deze locatie.

9.3

Kosten van onderhoud

Hoewel kosten van onderhoud niet tot het project behoren, is er wel samenhang met de onderhoudsbegroting. Bij het aanbieden van de grondexploitatie aan college en raad is bij benadering ook inzichtelijk hoeveel openbare voorzieningen er aangelegd zullen worden. Het kost de gemeente jaarlijks geld om deze openbare voorzieningen te onderhouden. Daarom zal bij het aanbieden van de grondexploitatie ook inzicht worden gegeven in de te verwachten onderhoudskosten. Tegenover deze kosten staat de te ontvangen OZB en rioolheffing van de nieuwe woningen.

Pagina 16 van 19

O21.002110

10. Risico’s en kansen 10.1 Risico’s en beheersmaatregelen Gedurende het project zal er een risicodossier opgesteld en bijgehouden worden. Hierna volgen enkele project specifieke projectrisico’s die nu al te voorzien zijn met beheersmaatregelen en mogelijke kansen. Risico Geen overeenstemming tussen gemeente en grondeigenaar (geen minnelijke verwerving) Weerstand vanuit de omgeving.

Innovatieve marktbenaderingsstrategie leidt tot juridische problemen. Beoogde strategie is te complex voor de opgave.

10.2

Beheersmaatregel Minnelijk verwervingsproces goed en zorgvuldig doorlopen, z.s.m. eerste bieding doen. Als uiterste beheersmaatregel is onteigening een optie. Participatietraject goed en zorgvuldig doorlopen, bij de uitvraag van de marktpartijen participatie een belangrijk criterium. Externe en interne inkoopadviseurs en juristen bij het proces betrekken. Strategie wordt definitief bepaald tijdens de definitiefase. Tijdens deze fase worden alle randvoorwaarden in beeld gebracht om te kijken welke strategie het meest passend is (innovatief of toch meer traditioneel).

Kansen Het project kent naast de (gebruikelijke) risico’s, ook een heel aantal kansen: • Innovatieve marktbenaderingsstrategie bij een gebiedsontwikkelingsproces onderzoeken en er lering uittrekken voor toekomstige ontwikkelingen; • Duurzaamheid, klimaatadaptatie en circulariteit (in de realisatie en exploitatie).

Pagina 17 van 19

O21.002110

11. Communicatie Tijdens de definitiefase wordt door de communicatiemederwerker een communicatieplan opgesteld. Hierin worden ook de eisen t.a.v. communicatie en participatie gedurende het hele gebiedsontwikkelingsproces vastgelegd. Communicatie binnen de organisatie, o.a.: Keten Omgeving (RO en stedenbouw, planeconomie) en steden- en dorpencoördinator, B&W en Raad. Communicatie buiten de organisatie, o.a.: Plaatselijk Belang Workum, marktpartijen.

Pagina 18 van 19

O21.002110

Bijlage A – Planning

Indicatieve planning gebiedsontwikkeling Workum Zuid 26-10-2021 Plan van aanpak Vaststellen PvA door college Vaststellen voorbereidingskrediet door Raad Belanghebbenden informeren over besluit en proces Definitiefase Samenwerking en opstellen projectkaders Opstellen uitvraag en contracteren bouwmanagementbureau Bepalen marktbenaderingsstrategie en toetsen bij de markt Opstellen projectkaders (stedenbouwkundig PvE, ambities, etc.) i.o.m. belanghebbenden Vaststellen projectkaders door college Aanbesteding bouwteamovereenkomst Onderzoeken Uitvoeren benodigde onderzoeken t.b.v. projectkaders en planologische procedure Grondverwerving Bepalen grondbeleid Ontwerpfase Planontwikkeling Ontwikkelen stedenbouwkundig ontwerp i.o.m. belanghebbenden vaststellen definitief ontwerp Planologische procedure Fase 1 voorbereiding procedure voorontwerpbestemmingsplan Fase 2 procedure voorontwerpbestemmingsplan Fase 3 procedure ontwerpbestemmingsplan Fase 4 procedure bestemmingsplan vaststelling Voorbereidings- en realisatiefase Gunning overeenkomst voor realisatie/ontwikkeling Voorbereiding Bouw- en woonrijp maken Realisatie (eventueel gefaseerd)

Pagina 19 van 19

O21.002110

2021 Q4 2-nov 23-dec

2022 Q1

Q2

2023 Q3

Q4

Q1

Q2

2024 Q3

Q4

Q1

Q2

2025 Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4