Bijlage III - Stukken Gronduitgifte

Gronduitgifte bedrijventerrein De Hemmen III te Sneek

Inleiding Gemeente Súdwest-Fryslân hanteert een standaard procedure voor de verkoop van bouwkavels aan particulieren of bedrijfskavels aan ondernemers. De procedure is vastgesteld door het college in 2021 middels de Beleidsnotitie Juridisch Eigendomsbeheer 2021. De beleidsnotitie ontleend zijn kaders aan de door de gemeenteraad vastgestelde Nota Grondbeleid 2015 – 2019. In de beleidsnotitie Juridisch Eigendomsbeheer worden de mogelijkheden met betrekking tot het gemeentelijk onroerend goed omschreven evenals het werkproces. Sinds 1 juli 2012 is de Wet Markt en Overheid vastgesteld, deze wet bevat 4 gedragsregels wanneer de gemeente economische activiteiten verricht en daarmee in concurrentie treedt met organisaties. De activiteit zoals het ontwikkelen van bedrijventerrein De Hemmen III te Sneek valt daar ook onder. Verderop in dit document wordt ingegaan op de inhoud van de gedragsregels. Gemeente Súdwest-Fryslân heeft ter onderbouwing voor de uitbreiding van het bedrijventerrein een onderzoek laten uitvoeren door Metafoor. Dit is aangevuld door het laten ondertekenen van intentieovereenkomsten, welke ook een bepaald vertrouwen hebben gewekt bij lokale ondernemers. Conclusie van de rapportage is dat er behoefte is aan uitbreiding van bedrijventerreinen en dat hierbij rekening gehouden moet worden met de volgende aandachtspunten / bedrijfscategorieën.

Ontwikkeling Met de ontwikkeling van Bedrijventerrein De Hemmen III in Sneek wil de gemeente Súdwest-Fryslân een impuls geven aan de werkgelegenheid. Het terrein, ter grootte van 25 hectare (uitgeefbare grond) aan de westkant van de A7, is naar verwachting goed voor 425 tot 510 nieuwe arbeidsplaatsen. De uitgifte zal in 2 fases van ongeveer 12,5 ha uitgevoerd worden. Bij de uitbreiding van de ontwikkeling van De Hemmen wordt gesproken over bedrijventerrein en niet over industrieterrein. Het verschil tussen bedrijventerrein en industrieterrein zit in de grootte van het bedrijf en de aard (zwaarte categorie) van de werkzaamheden. Met Provincie Fryslân zijn er afspraken gemaakt m.b.t. de te vestigen bedrijvigheid op het nieuw aan te leggen bedrijventerrein. Vanuit provincie is gekeken naar de relaties tot de andere grotere industrieterreinen in Heerenveen en Joure. De “Algemene voorwaarden voor de verkoop van bouwterreinen van de gemeente Súdwest-Fryslân” d.d. 11 januari 2011 zijn nog van toepassing bij de verkoop van de nieuw te ontwikkelen bedrijfskavels van De Hemmen III te Sneek. Burgemeester en wethouders van gemeente Súdwest-Fryslân zijn bevoegd nadere en/ of andere voorwaarden vast te stellen, bij de ontwikkeling van bedrijventerrein De Hemmen III te Sneek zijn dat:   

Grootte van bedrijf en kavel minimaal 1 ha + Bedrijvigheid (voorkeur) Maakindustrie (werkgelegenheid minimaal 17 fte/ha) Milieucategorie tot 3.2 (bij afwijking max 4.1 en max 2,7 ha)

Duurzaamheid De Hemmen III De gemeentelijke ‘Agenda Duurzame Ontwikkeling’ is de leidraad voor hoe Súdwest-Fryslân de transitie naar een duurzame en circulaire samenleving wordt vormgegeven. Als het gaat over ‘duurzaamheid’ wil de gemeente een voorbeeld zijn. Zodoende is duurzaamheid ook bij de ontwikkeling van dit nieuwe bedrijventerrein een belangrijk thema.

De gemeente wil bedrijven/ondernemers niet alleen aanspreken op duurzaam en circulair werken. De gemeente wil ze ook uitnodigen en stimuleren er actief mee aan de slag te gaan. Als stip aan de horizon geldt 2050, het jaar waarin Nederland volgens de afspraken van het Klimaatakkoord volledig circulair en energieneutraal moet zijn. Dat jaartal is nog ver weg, maar niet als het gaat om het realiseren van de klimaatdoelstellingen. Dan is er geen tijd te verliezen. We moeten nu met elkaar aan de slag. Duurzaamheid gaat veel verder dan het opwekken van duurzame energie voor eigen gebruik. Zo hanteert de gemeente de ‘Zonneladder’: voor de productie van duurzame energie door middel van zonnepanelen kijken we eerst naar (lege) daken en andere onbenutte bebouwde locaties. Voor nieuwe bedrijven betekent dit dat zij hun daken zo construeren dat het totale oppervlak geschikt is voor het opwekken van zonne-energie die ook ten goede komt aan afnemers die niet op De Hemmen III zijn gevestigd. Verder hechten we aan circulair materiaalgebruik. Bovendien kijken we nadrukkelijk of er bij de inrichting van de (eigen) bedrijfskavel rekening is gehouden met natuurlijk kapitaal (zoals groenvoorziening en groenbestrating) en aanpassingen worden gedaan aan extremere weersomstandigheden (zoals vegetatiedaken en waterbuffering).

Voor deze onderdelen past de gemeente een wegingsindex toe om bedrijven onderbouwd voorrang te verlenen. De wegingsmatrix is als bijlage toegevoegd. Formeel mag een gemeente geen aanvullende eisen stellen en strengere normen hanteren dan de bepalingen die zijn vastgelegd in het Bouwbesluit. Dit Bouwbesluit is ten aanzien van duurzaamheidseisen echter behoudend geformuleerd. Het anticipeert onvoldoende op de doelstellingen van het Klimaatakkoord. Wie nu investeert in (bedrijfs)vastgoed, doet dit niet voor een paar jaar, maar voor een langere periode, tot ver voorbij 2050. Dan is het maar beter om nu in te spelen op de strengere wet- en regelgeving die de komende jaren onvermijdelijk onze kant op komt. Verkoop Bouwkavels De verkoopprocedure van bouwkavels is in de meeste gevallen maatwerk. Er zijn echter wel kaders waarmee te allen tijde rekening gehouden moet worden. De gemeente streeft ernaar een open en transparante overheid te zijn waarbij initiatiefnemers op dezelfde wijze worden beoordeeld en behandeld. Een eenduidige behandeling betreffende het juridisch eigendomsbeheer draagt bij aan die openheid en transparantie. Gemeente zal wanneer zij optreedt als ontwikkelaar rekening moeten houden met de Wet Markt en Overheid en de daarbij behorende gedragsregels. 1.

Waardebepaling De gemeente heeft een externe (onafhankelijke), deskundige opdracht gegeven tot het taxeren van de waarde van de kavel waarbij rekening dient te worden gehouden met alle kosten die betrekking hebben op de realisatie van de kavel. De berekenmethodiek uit hoofdstuk 7 van de Nota Grondbeleid 2015-2019 en de nota Grondprijzen 2021 zijn hierbij leidend. Ten aanzien van bedrijfskavels meldt de Nota Grondbeleid dat voor het bepalen van de grondprijzen de comparatieve methode gebruikt wordt, waarbij het prijsniveau van omliggende gemeenten mede bepalend is. De vierkante meterprijs voor De Hemmen III zal globaal liggen tussen de € 75,00 - € 85,00 exclusief BTW per m2. Voor deze prijs is van toepassing dat dit het prijspeil 2020 betreft, voor verkopen na 2020 dient rekening gehouden te worden met een indexering. Indien er teveel tijd gaat zitten tussen vaststellen van grondprijzen en start verkoop kan er door middel van een taxatie een nieuwe actuele grondprijs vastgesteld worden. Voorgesteld wordt om voor de zichtlocaties een prijs aan te houden van € 85 exclusief BTW per m2 en voor de niet zichtlocaties € 75 exclusief BTW per m2.

2. Publicatie Het voornemen tot verkoop van de betreffende kavel(s) zal worden gepubliceerd (advertentie) op de gemeentelijke website en in (regionale) dag- en nieuwsbladen. De publicatie dient de volgende informatie te bevatten:  Locatieomschrijving (adres/ kadastrale aanduiding)  Korte omschrijving van de kavel(s)  Mogelijkheden m.b.t. bestemming (overeenkomstig bestemmingsplan)  Koopsom (vierkante meterprijs, prijspeil 2020)  Optieregeling gemeente (conform nieuwe verkoopvoorwaarden)  Contactpersoon gemeente (inclusief contactgegevens)  Wijze van reageren en reactietermijn (inschrijfformulier via website)  Wijze van toewijzing en selectiecriteria 3. Reactietermijn Gegadigden kunnen binnen de in de publicatie gestelde datum schriftelijk, via een daartoe op de gemeentelijke website geplaatst reactieformulier, hun belangstelling voor een of meerdere kavels bij de gemeente kenbaar maken. Van belang is dat er ook een duidelijke eindtermijn genoemd wordt. Voorgesteld wordt om een reactietermijn aan te houden van 6 weken. 4. Intentieovereenkomsten Om de behoefte voor een uitbreiding van het bedrijventerrein te onderbouwen heeft het Accountteam Bedrijven actief benaderd en gevraagd naar de belangstelling voor mogelijke 1 ha plus bedrijfskavels. Bij belangstelling van de bedrijven is overgegaan tot opmaken en ondertekenen van een intentieovereenkomst.

Om voor toewijzing in aanmerking te komen dient er te worden voldaan aan de inschrijvingsvoorwaarden. Aan de partijen met wie de gemeente een intentieovereenkomst heeft gesloten wordt een brief gestuurd waarin aangegeven is dat deze partijen worden meegenomen op de kandidatenlijst, tenzij de partijen voor een bepaalde datum aangeven geen belangstelling te hebben. Tevens dient voor het vervolg van de uitgifte verwezen te worden naar de publicatie. De intentieovereenkomsten dienen overgezet te worden naar een koopovereenkomst, hiervoor zullen deze bedrijven geattendeerd moeten worden op de start van definitieve verkoopprocedure van De Hemmen III. Er dient een “nieuw” reactieformulier ingediend te worden bij gemeente Súdwest-Fryslân of bedrijven worden schriftelijk geïnformeerd dat de ondertekende overeenkomst ingeboekt wordt als definitieve inschrijving voor een bedrijfskavel. De bedrijven worden geïnformeerd via de bijgevoegde brief (zie bijlage) 5. Toewijzing Gemeente hanteert een marktconforme vierkante meter prijs voor bedrijfskavels en heeft de verplichting om de toewijzing van de kavels conform de Wet Markt & Overheid uit te geven. Vastgesteld is dat er bij gelijkwaardigheid van de gegadigde toegewezen wordt door middel van loting.

De algemene toewijzingscriteria voor het in aanmerking komen voor een bouwkavel zijn:  Grootte van bedrijf en kavel minimaal 1 ha +  Bedrijvigheid (voorkeur) Maakindustrie (werkgelegenheid minimaal 17 fte/ha)  Milieucategorie tot 3.2 (bij afwijking max 4.1 en max 2,7 ha) Aanvullende wegingscriteria die beslissend zijn voor het toewijzen van een kavel zijn vastgelegd in de als bijlage toegevoegde wegingsmatrix. Voorgesteld wordt om de wegingsmatrix te accepteren als toewijzingscriteria. Bij duurzaam ondernemen denkt gemeente Súdwest-Fryslân aan: het streven om zo min mogelijk te verbruiken en zoveel mogelijk waarde toe te voegen voor de samenleving. De ‘waarde’ is de meerwaarde van het bedrijf voor mens, de omgeving en de samenleving.

Indien een kavel toegewezen wordt op basis van de aanvullende wegingscriteria zal dit op een objectieve manier onderbouwd zijn die vooraf bekend worden gemaakt en onderdeel uit zal maken van de verkoopprocedure, de wegingsmatrix zal worden toegepast bij minimaal 5 punten verschil. Indien er minder dan 5 punten verschil is worden de inschrijvingen beschouwd als gelijkwaardig. Bij gelijkwaardigheid beslist het lot. Toewijzing van kavels door loting van belangstellenden. Conform uitgifte beleid van gemeente Súdwest-Fryslân worden de beschikbare kavels bij gelijkwaardigheid uitgegeven door middel van loting. Hierbij worden de belangstellenden uitgenodigd en zal met de aanwezigheid van een notaris de kavels verloot worden, waarbij iedere belangstellende evenveel kans maakt. Aanvullende opmerkingen: Werkgelegenheid Belangrijk aandachtpunt is dat de nieuw te vestigen bedrijven voldoende werkgelegenheid bieden, het aantal arbeidsplaatsen is door de raad vastgesteld als een belangrijk wegingskader voor het vestigen van de bedrijven op De Hemmen III en wordt daarmee een toewijzingscriteria. Bedrijventerrein of industrieterrein Bij de ontwikkeling van de nieuwe uitbreiding van De Hemmen kan deels ook gesproken worden over een zonering die aangemerkt kan worden als industrieterrein.

Een bedrijventerrein wordt industrieel wanneer er in het bestemmingsplan een zone aangemerkt is voor grote(re) bedrijven en (zwaardere categorie) industrie. Bij De Hemmen is in het bestemmingsplan aangegeven dat er bedrijven gevestigd kunnen worden die maximaal vallen onder milieucategorie 3.2 waarbij het College bij afwijking tot 4.1 mag toestaan, tot maximaal 2,7 ha. Indien voor een dergelijke aanpassing gekozen wordt dient dit wel gecommuniceerd te worden naar de omgeving. De direct en indirect betrokkenen moeten de kans hebben gehad om zich hierover te (laten) informeren en eventueel een zienswijze in te dienen.

Vier gedragsregels Wet Markt en Overheid De Wet Markt en Overheid bevat vier gedragsregels, die het gelijke speelveld tussen overheden en ondernemingen moeten creëren:  Integrale kosten doorberekening: overheden moeten ten minste de integrale kosten van hun goederen of diensten in hun tarieven doorberekenen.  Bevoordelingsverbod: overheden mogen hun eigen overheidsbedrijven niet bevoordelen ten opzichte van concurrerende bedrijven.  Gegevensgebruik: overheden mogen de gegevens die ze vanuit hun publieke taak verkrijgen, niet gebruiken voor economische activiteiten die niet dienen ter uitvoering van deze taak. Dit verbod geldt niet als andere overheidsorganisaties of bedrijven ook over de gegevens kunnen beschikken.  Functiescheiding: als een overheid op een bepaald terrein een bestuurlijke (bijvoorbeeld toetsende) rol heeft voor bepaalde economische activiteiten en ook zelf die economische activiteiten uitvoert, mogen niet dezelfde personen betrokken zijn bij de uitoefening van de bestuurlijke bevoegdheid en bij het verrichten van de economische activiteiten van de overheidsorganisatie.

Bijlage: brief intentieovereenkomst Uw kenmerk: Ons nummer: CONCEPT *CONCEPT* Behandeld door: de heer S.W. van Steinvoorn Telefoon: 14 0515

Sneek, 17 mei 2021 Onderwerp:

Uitgifte bedrijfskavels op bedrijventerrein De Hemmen III Sneek

Geachte heer/mevrouw, Gemeente Súdwest-Fryslân heeft in het verleden aan u aangegeven dat de gemeente voornemens is om een nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen, genaamd De Hemmen III. Daarbij is eveneens met u gesproken over de afname van een bedrijfskavel op De Hemmen III. Aangezien u hierbij aangaf belangstelling te hebben voor de afname van een bedrijfskavel, is vervolgens met u een intentieovereenkomst gesloten. In deze intentieovereenkomst hebben partijen vrijblijvende afspraken gemaakt omdat bij het aangaan van de intentieovereenkomst nog niet duidelijk was of de ontwikkeling van De Hemmen III wel door zou gaan. Onder meer is afgesproken dat de gemeente en u over de afname van een bedrijfskavel in nader overleg zullen treden als vast staat dat De Hemmen III wordt ontwikkeld. Bij het ondertekenen van de intentieovereenkomst was ook de verkaveling op De Hemmen III, de grondprijs en het uitgifteproces nog niet bekend. Nu hier meer duidelijkheid over bestaat, wil de gemeente u hierover nader informeren. Start uitgifte Bijgaand treft u een verkoopbrochure aan waarin de gemeente het uitgifteproces voor bedrijfskavels op De Hemmen III heeft omschreven, evenals de voorwaarden om voor een bedrijfskavel in aanmerking te komen (zie bijlage). Kortheidshalve verwijzen wij u hierbij naar deze brochure.

Ten tijde van het ondertekenen van de intentieovereenkomst heeft u aangegeven dat u belangstelling heeft voor een bedrijfskavel ter grootte van ……. hectare. De prijs van de kavel is afhankelijk van de situering en ligt tussen de € 75 en € 85 per vierkante meter exclusief BTW. Gemeente Súdwest-Fryslân gaat er vanuit dat u nog steeds belangstelling heeft voor het afnemen van een bedrijfskavel. Indien het toekomstperspectief van uw bedrijf gewijzigd is en u wil de grootte van de kavel aanpassen dan dient u contact op te nemen. Dit geldt ook wanneer u geen belangstelling meer heeft voor de afname van een bedrijfskavel op De Hemmen III. Wij verzoeken u een wijziging en/ of afmelding uiterlijk voor < datum > kenbaar te maken aan de gemeente door een mail te sturen aan @@ of telefonisch contact op te nemen met @@ voor de aangegeven datum. Indien u voor deze datum niet reageert gaan wij er vanuit dat u nog belangstelling heeft voor de afname van een bedrijfskavel en wordt u op de kandidatenlijst gezet. We willen u nog wel wijzen

op de inschrijfprocedure en de publicatie. De inschrijfprocedure is voor u in dit geval niet van belang, maar is bestemd voor bedrijven met wie gemeente in het verleden geen overeenkomst heeft gesloten. Uitgifteproces Nadat de inschrijftermijn is gesloten en alle inschrijvers bekend zijn, zal de gemeente een aanvang nemen met het toewijzen van de kavels aan de inschrijvers. Indien er voor 1 kavel meerdere belangstellenden zijn die voldoen aan alle criteria om voor een kavel in aanmerking te komen, zal de gemeente deze kavel toewijzen via een loting. De inschrijver aan wie een bedrijfskavel wordt toegewezen, ontvangt van de gemeente tevens een optieovereenkomst. In deze optieovereenkomst wordt onder meer geregeld dat deze inschrijver minimaal 3 en maximaal 6 maanden de tijd krijgt om een bouwplan te ontwikkelen op De Hemmen III, tegen in de optieovereenkomst opgenomen voorwaarden. Koopovereenkomst / Algemene verkoopvoorwaarden voor Bedrijfsterreinen Indien u uiteindelijk besluit om een bedrijfskavel te kopen, zal de gemeente met u hiervoor een koopovereenkomst sluiten. Op deze koopovereenkomst worden de gemeentelijke Algemene verkoopvoorwaarden van Bedrijfsterreinen van toepassing verklaard. Deze verkoopvoorwaarden zullen met de koopovereenkomst worden meegezonden.

Indien u op voorhand al kennis wilt nemen van de inhoud van deze verkoopvoorwaarden, zullen deze aan u op verzoek worden toegezonden. Wij hopen u hiermee vooraleerst voldoende te hebben geïnformeerd. Indien u nog vragen heeft kunt u hierover contact opnemen met @@

Met vriendelijke groet, namens het college van burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân, teammanager Ruimtelijk Beheer en Duurzaamheid,

M. de Vries