Bijlage I - Concept Ruimtelijke Onderbouwing

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING ONTWIKKELING BOSCHPLEIN SNEEK

POIESZ VASTGOED BV 20200116 / 07‐04‐2021 RUIMTELIJKE ONDERBOUWING ONTWIKKELING BOSCHPLEIN SNEEK

INHOUDSOPGAVE

1.

INLEIDING

1. 1. 1. 2. 1. 3. 2.

PROJECTBESCHRIJVING

2. 1. 2. 2. 2. 3. 2. 4. 3.

Mer‐beoordeling Milieuzonering Geluid (Wet geluidhinder) Water Bodem Archeologie Cultuurhistorie Ecologie Externe veiligheid Luchtkwaliteit Kabels, leidingen en zoneringen

UITVOERBAARHEID

5. 1. 5. 2. 6.

Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

OMGEVINGSASPECTEN

4. 1. 4. 2. 4. 3. 4. 4. 4. 5. 4. 6. 4. 7. 4. 8. 4. 9. 4. 10. 4. 11. 5.

Uitgangssituatie Voorgestelde ontwikkeling Ruimtelijke inpassing Parkeren

BELEIDSREGELS

3. 1. 3. 2. 4.

Aanleiding Planologische regeling Leeswijzer

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

AFWEGING EN CONCLUSIES

6. 1. 6. 2. 6. 3.

Aanleiding Afweging Conclusie

blz

1 1 2 4 5 5 6 8 9 11 11 12 16 16 16 16 17 18 19 19 20 20 20 21 22 22 22 23 23 23 23

20200116

blz 1

1. INLEIDING

1. 1.

Aanleiding

Aan weerzijden van de Lemmerweg, direct ten zuiden van de binnenstad van Sneek, ligt het herstructureringsgebied het IJlsterplein. In het verleden was dit een deel van het bedrijven‐ terrein dat langs De Geau ligt. In 2005 is een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan opgesteld voor de transformatie naar een gemengd woongebied. Voor de Lemmerweg wordt een binnenstedelijk gevoel nagestreefd. Onderdeel hiervan is de ontwikkeling van het Boschplein, waarop oorspronkelijk langs de Lemmerweg een gesloten wand van woon‐ gebouwen, gedeeltelijk met commerciële plint, is beoogd. Een deel van deze bebouwing is gerealiseerd. Hierin zijn onder andere de supermarkten Poiesz en Aldi gevestigd. Aan de overzijde is van het Boschplein ligt nog een kavel braak. Deze kavel is bestemd voor een woongebouw. Supermarkt Aldi wil de huidige winkel moderniseren en heeft daarvoor meer ruimte nodig. De eigenaar van het pand wil deze ontwikkeling faciliteren. Door aan de overzijde van het Boschplein een woongebouw met commerciële plint te laten realiseren, kan in het pand met de supermarkten meer ruimte worden geboden en kan de zichtbaarheid van de winkels vanaf de Lemmerweg worden gewaarborgd. In de plint is ruimte voor twee detailhandels‐ vestigingen van minimaal 500 m2 per stuk. Eén hiervan wordt ingevuld met de winkel van die nu tussen de twee supermarkten is gevestigd.

Op basis van het geldende bestemmingsplan kan op de locatie een woongebouw worden gebouwd, maar de voorgestelde commerciële plint is in strijd met het bestemmingsplan. Ook wijkt het bouwplan qua maatvoering op onderdelen af van de bouwregels. Daarom wordt een omgevingsvergunning voor het ‘handelen in strijd met de regels ruimtelijk orde‐ ning’ aangevraagd. Voorwaarde hierbij is dat de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Ter motivering hiervan is een goede ruimtelijke onderbouwing nood‐ zakelijk. Deze notitie voorziet hierin.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

Rho Adviseurs B.V.

blz 2

20200116

Het projectgebied betreft de nog braakliggende kavel aan de Lemmerweg, tussen het Boschplein en de Louw Doniastraat. De globale ligging is aangegeven in figuur 1.

Figuur 1.

1. 2.

De ligging van het projectgebied

Planologische regeling

Het projectgebied is geregeld in het bestemmingsplan IJlsterplein, dat is vastgesteld op 31 oktober 2006. Dit bestemmingsplan is gericht op het mogelijk maken van de herstructure‐ ring van het IJlsterplein. De mogelijkheden zijn afgestemd op het stedenbouwkundig plan uit 2005. Het blok aan de noordzijde van het Boschplein heeft de bestemming ‘Woondoeleinden, ge‐ stapeld met detailhandel’, waarin is voorzien in woningen boven detailhandel en dienstver‐ lening. Voor het zuidelijk gelegen blok (de projectlocatie) geldt de bestemming ‘Woondoel‐ einden, gestapeld’, waarin uitsluitend wordt voorzien in gestapelde woningbouw met bij‐ behorende erven en parkeervoorzieningen. Het realiseren van een commerciële plint met detailhandel onder de woningen is daarom niet mogelijk op basis van het bestemmingsplan. Langs de zuid‐ en westzijde geldt een strook waar een maximum bouwhoogte van 13,2 me‐ ter geldt. Het deel dat grenst aan het Boschplein mag maximaal 3,5 meter hoog worden. Het voorgestelde bouwplan blijft op hoofdlijnen bij de bouwmogelijkheden die het bestem‐ mingsplan biedt, maar voor de commerciële plint is 3,5 met niet hoog genoeg. Deze wordt ongeveer 4,5 meter hoog en wijkt daarmee af van het bestemmingsplan. De nok komt op 13,5 meter hoogte. Tot slot is er sprake van kleine overschrijdingen van de bouwgrenzen.

Het gaat om uitkragende balkons aan de zuidzijde en marginale hoekjes aan de west‐ en oostzijde. Deze overschrijdingen zijn wel in lijn met het bestemmingsplan. De balkons zijn ondergeschikte bouwdelen niet worden meegerekend en de hoekjes passen binnen de al‐ gemene vrijstellingen (afwijkingsregels) die in het bestemmingsplan zijn opgenomen.

Rho Adviseurs B.V.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

20200116

blz 3

Een fragment van de plankaart van het bestemmingsplan is weergegeven in figuur 2. Het blok waarop de aanvraag betrekking heeft is hierin aangeduid met een pijl. Figuur 3 geeft een projectie van het bouwplan in het bestemmingsplan weer, met daarop de afwijkingen aangegeven.

Figuur 2.

Fragment geldend bestemmingsplan

Figuur 3.

Projectie bouwplan onder geldend bestemmingsplan

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

Rho Adviseurs B.V.

blz 4

1. 3.

20200116

Leeswijzer

Na deze inleiding worden in hoofdstuk 2 de uitgangspunten vanuit het, voor het project relevante, beleid op de verschillende niveaus beschreven. In hoofdstuk 3 wordt een be‐ schrijving gegeven van de huidige situatie, de gewenste ontwikkelingen en de ruimtelijke inpassing daarvan. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. Vervolgens worden in hoofdstuk 5 de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid van het project besproken. Hoofdstuk 6 geeft ten slotte een beknopte samenvatting en conclusie van de ruimtelijke onderbouwing.

Rho Adviseurs B.V.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

20200116

blz 5

2. PROJECTBESCHRIJVING

2. 1.

Uitgangssituatie

De aanvraag heeft betrekking op een nog niet ingevulde kavel in een deel van het herstruc‐ tureringsgbebied IJlsterplein in Sneek. Het IJlsterpleingebied is in tweeën gesplitst door de Lemmerweg. Aan de westzijde hiervan zijn hoofdzakelijk grondgebonden en gestapelde wo‐ ningen geprojecteerd, rondom enkele bestaande, gemengde functies. Aan de oostzijde ligt een meer gemengd stedelijk gebied gerealiseerd, met vooral gestapelde woningen boven een commerciële plint en ten zuiden hiervan een politiebureau en een basisschool. Centraal in dit gebied, direct aan de Lemmerweg, ligt alleen het projectgebied nog braak. In het ste‐ denbouwkundig plan voor het IJlsterplein is hier een woongebouw beoogd dat het Boschplein ‘afsluit’. Voor de Lemmerweg wordt namelijk een gesloten, binnenstedelijk be‐ bouwingslint voorgesteld. De bouwlocatie is momenteel een grasveld, dat tussen de Lemmerweg, het Boschplein en de Louw Doniastraat ligt. Het heeft geen functie voor het gebied. Tijdelijk zijn enkele pick‐ nicktafels geplaatst. Onder het Boschplein is een parkeergarage aanwezig. De ingang hier‐ van ligt direct ten oosten van het projectgebied en is bereikbaar via de Louw Doniastraat. In de bebouwing aan het Boschplein zijn verschillende functies aanwezig.

Aan de zijde van het Boschplein gaat het om een full service supermarkt en een discount supermarkt (Poiesz en Aldi), een Big Bazar en Ter Stal Familiemode. Aan de zijde van de Lemmerweg zijn ook enkele winkels en dienstverlenende bedrijven aanwezig. De Lemmerweg kenmerkt zich hierdoor als een uitloopgebied van de binnenstad. Een luchtfoto van de locatie is weerge‐ geven in figuur 4.

Figuur 4.

Luchtfoto projectgebied (bron: Google Maps)

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

Rho Adviseurs B.V.

blz 6

20200116

Enkele aanzichten op het projectgebied zijn weergegeven in figuren 5 en 6.

Figuur 5.

Aanzicht op de projectlocatie (pand van Poiesz op de achtergrond)

Figuur 6.

Aanzicht op de projectlocatie vanaf het Boschplein

2. 2.

Voorgestelde ontwikkeling

Het initiatief omvat de bouw van een appartementengebouw met commerciële plint op de locatie. Dit gebouw bevat het volgende programma:  Commerciële ruimte: 2 x minimaal 500 m2 (bruto vloeroppervlak);  Appartementen 3 x 9 = 27 app, circa 90 ‐ 110 m² per appartement. Het plan is zoveel mogelijk afgestemd op de bebouwingsprincipes van de omgeving en zoals beoogd in het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan voor de bebouwing aan het Boschplein. De wigvormige ruimte wordt ingevuld met een samengestelde bebouwing, be‐ staande uit twee hoge elementen aan de Lemmerweg en aan de Louw Doniastraat. Deze bebouwing is opgebouwd uit drie verdiepingen op een iets hogere plint en krijgt een bouw‐ hoogte van 13,5 meter. Aan de zijde van de Lemmerweg wordt een passende kapvorm voor‐ gesteld. Dit past goed bij het binnenstedelijk, historische beeld van de Lemmerweg. De be‐ bouwing aan de Louw Doniaweg krijgt geen kap en sluit daarmee aan bij de meer moderne vormgeving aan de zuidzijde van deze weg.

Rho Adviseurs B.V.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

20200116

blz 7

De twee bouwdelen worden gekoppeld door een 4,5 meter hoge eerste bouwlaag. Deze eerste bouwlaag bevat de twee commerciële ruimten aan de zijde van de Lemmerweg. Deze ruimten worden toegankelijk vanaf en richten zich op het Boschplein. Aan de oostzijde ko‐ men de entree van de appartementen en de bergingen. Deze zijn zowel vanaf het Boschplein als vanaf de Louw Doniastraat bereikbaar. De bebouwing was aanvankelijk op 25 meter vanaf de bestaande bebouwing op de hoek van het Boschplein en de Lemmerweg beoogd. Deze afstand wordt verruimd tot ongeveer 40 meter. Daarmee is de openheid van het plein richting de winkeliers gewaarborgd. De voorgestelde inrichting en het bebouwingsprincipe zijn weergegeven in figuur 7 en 8.

Figuur 7.

Voorgestelde situatie met parkeren

Figuur 8.

Bebouwingsprincipe

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

Rho Adviseurs B.V.

blz 8

2. 3.

20200116

Ruimtelijke inpassing

De realisatie van het bouwplan vormt de afronding van de route naar de binnenstad van Sneek en versterkt de winkels op het Boschplein. Het plan doet recht aan de positie van het Boschplein als winkelplein. De bredere open ruimte sluit niet geheel aan op de uitgangs‐ punten van het Beeldkwaliteitsplan uit 2005. Hierin is de Lemmerweg beoogd als binnen‐ stedelijke invalsroute, met aan weerzijden een gesloten gevelbeeld en commerciële plinten. Dit beeld is nu zichtbaar vanaf het Boschplein. Aangezien winkeliers zichtbaar willen zijn en niet achter een ‘steeg’ weggestopt willen worden, heeft dit uitgangspunt niet geleid tot in‐ vulling van de kavel. Daarom wordt nu afgeweken van dit principe (en dus van het beeld‐ kwaliteitsplan). Om te waarborgen dat de wel de gewenste beeldkwaliteit wordt gerealiseerd, is in overleg met de gemeente Súdwest‐Fryslân een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Hierin zijn nieuwe beeldkwaliteitscriteria vastgelegd, die beter voldoen aan de huidige inzichten en de ontwik‐ keling van het oostelijk deel van het IJlsterplein. Deze criteria volgen grotendeels het plan uit 2005, maar op stedenbouwkundig vlak, typologie en dakvorm wijken zij af. In algemene zin wordt een samenhangend gebouw voorgesteld, dat recht doet aan de bin‐ nenstadkarakter van de Lemmerweg en het verschillende karakter van de Lemmerweg ten opzichte van de Louw Doniastraat benadrukt.

Dit heeft er mede toe geleid dat de bouw‐ massa’s los van elkaar worden getrokken en ook dat er mee ruimte wordt gelaten tussen de gebouwen. Ook voor de kapvormen wordt dit onderscheid nagestreefd, waarbij gericht op de Lemmerweg wel een aan de binnenstad refererende kapconstructie wordt voorge‐ schreven. De open ruimte tussen de bestaande bebouwing van het Boschplein en Blok H biedt meer openheid richting het commerciële plein en de winkels die daaraan zijn gelegen. Dit vraagt wel om een adequate groenvoorziening, waarbij van belang is dat het gevelbeeld optisch wordt voortgezet, bijvoorbeeld met enkele losstaande bomen, aangevuld met onderbe‐ planting die het zicht op geparkeerde auto’s verzacht. Daarbij kan gedacht worden aan groenblijvende hagen. Tot slot moet in het bijzonder aandacht worden besteed aan de reclame‐uitingen in de plint, gericht op de Lemmerweg. Voorkomen moet worden dat hier een achterkantsituatie ont‐ staat met afgeplakte ramen. Op deze manier wordt door de bouw het Boschplein optisch afgerond als echt plein, dat alzijdig wordt begrenst door gevelwanden. Door aan de zijde van de Lemmerweg meer af‐ stand tot de bestaande bouw aan te houden, wordt recht gedaan aan de huidige openheid van het Boschplein en blijven de winkels zichtbaar. Dit is voor zowel winkeliers als voor de bewoners een belangrijke voorwaarde.

De meer open opzet heeft tevens een positieve uit‐ werking op de sociale veiligheid op het plein. De Lemmerweg heeft door de ontwikkelingen ten noorden van het Boschplein een duidelijk binnenstedelijk beeld gekregen. De beoogde bouw aan de zuidzijde van het plein sluit in typering en positie aan op de oorspronkelijke uitgangspunten en het toevoegen van een commerciële plint draagt bij aan het stedelijke gevoel. Er ontstaat nu in bebouwingsinten‐ siteit een zachtere overgang vanaf de rotonde met de Scherhemstaaat/Frieswijkstraat naar de binnenstad. Deze entree wordt gemarkeerd door het nieuwe politiebureau aan de oost‐ zijde en bedrijfs‐ en appartementengebouw aan de westzijde. Na deze panden krijgt de Lemmerweg en andere, meer binnenstedelijke bestrating. Hier is aan de westzijde van de

Rho Adviseurs B.V.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

20200116

blz 9

Lemmerweg een oud bebouwingslint aanwezig, dat bestaat uit relatief kleinschalige woon‐ bebouwing. De voorgestelde nieuwbouw komt hier tegenover te staan. Voorbij het Boschplein en de aansluiting van de IJlsterkade wordt ook het bebouwingslint aan de west‐ zijde meer binnenstedelijk van aard en omvang. Het realiseren van een meer open bebou‐ wingsbeeld ter hoogte van dit deel van de Lemmerweg sluit goed aan op het lint aan de westzijde en doet geen afbreuk aan het uitgangspunt om van de Lemmerweg een binnen‐ stedelijke invalsweg te maken. Een belangrijk uitgangspunt is dat er geen achterkantsituatie ontstaan aan de Lemmerweg en de Louw Doniastraat. Het laden en lossen van de winkels, dat vaak via een magazijndeur gaat, moet in dit geval via de entree, vanaf het Boschplein. Om zowel het plein als ook de omliggende straten en vriendelijk en aantrekkelijk uitstraling te geven is een groene aankleding ontworpen. Deze invulling is weergegeven in figuur 9.

Figuur 9.

2. 4.

Groeninvulling Boschplein en Lemmerweg

Parkeren

Voor het ontwikkelen van nieuwe functies in een bestaand stedelijk gebied is de parkeer‐ balans altijd een aandachtspunt. Voor de leefbaarheid in de buurt is het van belang dat er voldoende parkeergelegenheid is. Dit is onder andere vastgelegd in het Gemeentelijke Ver‐ keer‐ en Vervoerplan (GVVP). Er wordt in het GVVP niet ingegaan op normen en aantallen. Hiervoor heeft de gemeente de 'Parkeernormennota Súdwest‐Fryslân 2018' vastgesteld.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

Rho Adviseurs B.V.

blz 10

20200116

Over de parkeersituatie in het projectgebied is afstemming gezocht met de gemeente. Op basis van de Parkeernormennota wordt uitgegaan van de volgende parkeerbehoefte:  Parkeernorm woningen 1,5 pp/w, voor 27 woningen in totaal 41 parkeerplaatsen;  Parkeernorm winkels 3 pp/100 m2, voor 2x 500 m2 in totaal 30 parkeerplaatsen;  Totale parkeerbehoefte 71 parkeerplaatsen. De 0,3 parkeerplaatsen per woning voor bezoekers, die in het parkeerbeleid is genoemd, is hier niet van toepassing, omdat de parkeernorm niet geheel op eigen terrein kan worden opgevangen. In de directe omgeving van het projectgebied zijn voldoende mogelijkheden voor parkeren door bezoekers, bijvoorbeeld in de parkeergarage. Binnen het projectgebied kan worden voorzien in 32 parkeerplaatsen. Voor de overige 39 parkeerplaatsen moet een oplossing worden gevonden in de directe omgeving of moeten plaatsen worden gecompenseerd. Aan weerzijden van de Lemmerweg en aan de overzijde van de Louw Doniaweg zijn opties om in totaal 18 parkeerplaatsen te realiseren. Het gaat om 3 langs de Lemmerweg aan de overzijde, en 6 langs de Lemmerweg aan de zijde van het projectgebied en 9 langs de zuidzijde van de Louw Doniastraat. De voorgestelde situering is weergegeven in figuur 7 (paragraaf 2.2). De overige 21 parkeerplaatsen worden gecompenseerd in de parkeergarage.

Rho Adviseurs B.V.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

20200116

blz 11

3. BELEIDSREGELS

3. 1.

Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007 en Verordening Romte 2014 Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', vastgesteld op 13 december 2006. Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk ruimtelijk beleid. Het provinciaal beleid is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit fan de romte'. In de Verordening Romte 2014 zijn de beleidsuitgangs‐ punten van de provincie vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen. Door veranderende wensen van de consument komt het steeds vaker voor dat detailhandel ook buiten het kernwinkelgebied of buiten de binnenstad gevestigd wordt. Dit hoeft geen probleem te zijn, zolang dit geen leegloop van het kernwinkelgebied betekend. Om te be‐ palen wat wel en niet wenselijk is, is er een vestigingsbeleid ten aanzien van het boven‐ staande opgesteld. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen de verschillende typen ker‐ nen en verschillende typen detailhandel, namelijk dagelijkse boodschappen, niet‐dagelijkse doelgerichte waren en niet‐dagelijkse recreatieve detailhandel. Kernwinkelgebieden zijn er mee gediend dat detailhandel daarbinnen wordt geconcentreerd.

Het gaat hier vooral om detailhandel gericht op niet‐dagelijkse (semi) doelgerichte en recreatieve aankopen. In de Verordening Romte Fryslân (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt de provincie regels aan de provinciale belangen. Voor dit plan zijn de volgende bepalingen relevant: Bundeling stedelijke functies In de verordening is geregeld dat in het landelijk gebied in principe geen bouwmogelijkhe‐ den voor stedelijke functies, zoals het wonen, geboden mogen worden (artikel 1.1.1). Op grond van de kaarten bij de verordening ligt het plangebied in het bestaand stedelijk gebied. Er zijn dus geen belemmeringen voor het bieden van mogelijkheden voor stedelijk functies binnen het projectgebied. Detailhandel Artikel 4.4 van de verordening gaat over detailhandel. Op grond van artikel 4.4.1 mag alleen perifere detailhandel buiten dit gebied worden toegestaan. Er zijn enkele uitzonderingen. In afwijking van artikel 4.4.1 kan detailhandel worden toegestaan als onderdeel van een buurtwinkelcentrum of als solitaire kleinschalige winkelvestiging in een woonbuurt of ge‐ mengde buurt. Hierbij moet goed worden gemotiveerd worden dat de detailhandel geen afbreuk doet aan de functionele en ruimtelijke kwaliteit van het bestaande kernwinkelge‐ bied. Hierop wordt in paragraaf 3.3 nader ingegaan. De voorgestelde plint sluit qua schaal en verzorgingsniveau aan bij het gebied waarin deze is gelegen.

De nieuwe winkelruimten wordt voor de helft in gebruik genomen door een win‐ kel die al aan het Boschplein is gevestigd. Beide delen betreffen grootschalige winkelvesti‐ gingen van minimaal 500 m2. Deze concurreren zodoende niet met de verzorgingsfunctie van het kernwinkelgebied.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

Rho Adviseurs B.V.

blz 12

20200116

Conclusie Het plan is in overeenstemming met de regels van de Verordening Romte Fryslân.

3. 2.

Gemeentelijk beleid

Ontwikkelvisie gemeente Súdwest‐Fryslân Op 22 maart 2012 heeft de gemeenteraad de Ontwikkelvisie gemeente Súdwest‐Fryslân vastgesteld. In de visie staan de ambities van de gemeente op het gebied van sociale, ruim‐ telijke en economische ontwikkelingen. De visie vormt een belangrijke basis voor nieuw be‐ leid en plannen. In Súdwest‐Fryslân is er de rust van het kleine dorp, de dynamiek van de stad of van beide een beetje in het grotere dorp of de kleinere stad. De verscheidenheid betekent een grote rijkdom aan verschillende types woon‐ en werkmilieus. Binnen de gemeente zullen er grote verschillen ontstaan met betrekking tot de bevolkingsgroei, krimp en toename in huishou‐ dens. De verwachte groei vindt vooral plaats in de stedelijke kernen Bolsward en Sneek. Dit aspect is nader uitgewerkt in de woonvisie en het woningbouwprogramma van de ge‐ meente. Op het gebied van de ruimtelijk economische ontwikkeling maakt de gemeente keuzes over waar zij welke ontwikkeling stimuleren en waar niet. Een gebiedsgerichte aanpak via de indeling in clusters vormt de leidraad. Wel stelt de gemeente dat het voor alle kernen in de gemeente van belang is dat de gemeente zich in totaliteit sterk ontwikkelt. De focus wordt gelegd op de stedelijke centra, Sneek en Bolsward. Hier is de detailhandel met ruim 10% van de banen een belangrijke sector.

De koers is het behouden van de sterke positie voor de binnensteden ten behoeve van deze sector. Dit aspect is nader uitgewerkt in de detail‐ handelsvisie. Detailhandelsvisie Súdwest‐Fryslân De detailhandelsstructuurvisie moet als een katalysator functioneren voor de detailhandel in de komende jaren. De visie is toetsingsdocument voor nieuwe ontwikkelingen en ruim‐ telijk beleid. De detailhandelsstructuurvisie is opgesteld in de lijn van de gemeentelijke Ont‐ wikkelvisie. Hierin staan een sterke stedelijke zone en landelijke clusters met een goed voor‐ zieningenniveau voor de inwoners centraal. Súdwest‐Fryslân is een gebied met een verscheidenheid aan kernen die ieder naar hun ei‐ gen aard en schaal betekenis hebben. De huidige detailhandelsstructuur vormt het uit‐ gangspunt voor de detailhandelsvisie. De gemeente is gebaat bij sterke centrumsteden. De steden Bolsward en Sneek hebben de ambitie om de huidige sterke positie te behouden en waar mogelijk te versterken. In Sneek wordt ingezet om nog meer de winkelstad van de regio te zijn. Hiervoor is het noodzakelijk om bezoekers een zeer ruim en divers aanbod te bieden, maar ook uniciteit en sfeer. Het recreatieve winkelen en een zo compleet mogelijk aanbod staan voorop. De binnenstad van Sneek wordt gezien als het recreatieve winkel‐ en voorzieningengebied van de gemeente en de regio.

De gemeente streeft ernaar in dit kernwinkelgebied een kwa‐ litatief hoogstaand en gevarieerd detailhandelsaanbod te handhaven. Naast de binnenstad zijn er nog drie typen winkelgebieden gedefinieerd:  schillocaties (boodschappen en doelgericht);  solitaire supermarktlocaties (boodschappen doen);  bedrijventerrein (doelgericht, laagfrequent).

Rho Adviseurs B.V.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

20200116

blz 13

De detailhandelsstructuur in Sneek is overzichtelijk en hiërarchisch van opzet (figuur 10). De binnenstad is het hoofdwinkelgebied en rond de binnenstad zijn een drietal ‘schilloca‐ ties’ gesitueerd die vooral worden bezocht voor de dagelijkse boodschappen. Tussen de binnenstad en de schillocaties zal sprake zijn van combinatiebezoek.

Figuur 10.

Opbouw detailhandelsstructuur Sneek

De schillocaties (waaronder het Boschplein) zijn in de structuur een “vooruitgeschoven post” van het kernwinkelgebied en vormen de “schakel” tussen centrum en periferie. Daar‐ naast vormen ze bronpunten voor parkeren. Hier zijn middelgrote winkels (500 – 1.000 m2) gevestigd met dagelijks, doelgericht en recreatief aanbod die in de binnenstad lastig een plek kunnen vinden. Gemak en voldoende parkeergelegenheid vormen de belangrijkste be‐ zoekmotieven voor de schillocaties. Gelet op de ligging van het projectgebied op een schillocatie is een toevoeging van detail‐ handelsruimte denkbaar. Voor dit project geldt dat de aanleiding voor het toestaan van de‐ tailhandel in de plint voortkomt uit de noodzaak voor het verplaatsen van een bestaande detailhandelsvestiging aan de overzijde van het plein, om zo ruimte te maken voor de uit‐ breiding van een bestaande supermarkt, zodat deze weer kan voldoen aan de eisen die Aldi stelt aan een moderne winkel. Er worden twee detailhandelsruimten van minimaal 500 m2 toegevoegd. Zoals vermeld in de detailhandelsvisie is dit de ondergrens voor middelgrote winkel die in de binnenstad lastig een plek kunnen vinden. Het aanbod concurreert daarom niet met de binnenstad.

Gelet op de korte afstand van het Boschplein tot de binnenstad is het aanvullen van dit plein met een winkel die aansluit bij het bestaande aanbod, waarbij gemak en parkeergelegenheid de belangrijkste motieven zijn, een kans om extra bezoekers naar het centrum te trekken (schakelfunctie).

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

Rho Adviseurs B.V.

blz 14

20200116

De winkels zijn qua maatvoering afgestemd op de voorwaarden uit de visie. Het project voldoet aan de vertaling van de visie in het bestemmingsplan voor het Normandiaplein, waarin een bedrijfsvloeroppervlakte van individuele detailhandelsvestiging van minimaal 500 m2 is voorgeschreven. Het toevoegen van extra detailhandelsoppervlak doet op de hier‐ voor beschreven wijze geen afbreuk aan de positie van het kernwinkelgebied van Sneek en sluit aan op de uitgangspunten van de detailhandelsstructuurvisie. Woonvisie en Woningbouwprogramma 2017‐2022 Op 20 juli 2017 is de Woonvisie vastgesteld door de gemeenteraad. Deze visie vormt het uitgangspunt voor het woonbeleid. In dit visiedocument wordt onder meer ingaan op de kwantitatieve woningbouwopgave en de kwalitatieve focus. De Woonvisie gaat vooraf aan het Woningbouwprogramma 2017‐20122, dat door de gemeenteraad op 31 oktober 2017 is vastgesteld. De kwantitatieve opgave is bepaald aan de hand van huishoudenprognoses. In de gemeente is sprake van een stuwmeer van plannen als gevolg van het stilvallen van de woningmarkt. De verwachting is dat woningbouwprojecten een impuls krijgen wanneer er meer schaarste op de woningmarkt is. In het woningbouwprogramma ligt het accent op seniorenhuisves‐ ting, starters, betaalbaarheid en duurzaamheid.

Verder ligt vanuit de beleidsmatige ontwik‐ kelingen en de nieuwe koers de kwalitatieve focus onder andere op de herstructurerings‐ opgave van de verouderde voorraad. Nu de woningmarkt weer is veranderd acht de gemeente het zeer gewenst om op korte termijn mee te bewegen met de aantrekkende woningmarkt. De woningen die met dit pro‐ ject worden gerealiseerd zijn al mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan en maken deel uit van een herstructureringsopgave. Hiermee past het plannen binnen het ge‐ meentelijke woningbouwprogramma. Woningbouwafspraken Regio Zuidwest Friesland en Provincie Fryslân 2016 tot 2026 De regio Zuidwest Fryslân heeft in januari 2018 regionale woningbouwafspraken met de provincie gemaakt voor de periode 2016 tot 2026. Harde plancapaciteit is hierin opgeno‐ men. De woningen binnen dit project vallen onder plancapaciteit, waarmee hiervoor ruimte is binnen de woningbouwafspraken. Binnenstedelijk beslaat het programma overigens 735 woningen. Dit ligt boven het afge‐ sproken basisprogramma van 600, maar blijft wel binnen de afgesproken bandbreedte van 600‐900 planologische 'bewegingsruimte' voor binnenstedelijke plannen.

Welstandsnota gemeente Súdwest‐Fryslân De gemeentelijke welstandsnota is een samenvoeging van de welstandsnota's en reclame‐ nota's van de vijf voormalige fusiegemeenten. Voor het plangebied geldt de Welstandsnota voor de voormalige gemeente Sneek. Voor het plan IJlsterplein geldt een afzonderlijk beeld‐ kwaliteitsplan. Voor de beoogde samenhang is het (naast de positie) ook belangrijk dat het blok de juiste massa, hoofdvorm en uitstraling krijgt. Dit geldt vooral voor de zijde van de Lemmerweg, als belangrijke drager van de ruimtelijke structuur. Volgens het BKP dient ‘Een nieuwe in‐ vulling het gebied de gewenste heldere structuur en samenhang te verschaffen’. Daartoe zijn het stedenbouwkundig plan en BKP destijds ontwikkeld.

Rho Adviseurs B.V.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

20200116

blz 15

In dit advies wordt primair op de massastudie gereageerd, aanzichten en opmaak zijn nog niet voorgelegd. Toch geeft het BKP ook voor de massastudie belangrijke richtlijnen. Deze richtlijnen zijn als uitgangspunt gehanteerd voor het ontwerp. Zo wordt uitgegaan van een bouwvorm opgebouwd uit vier bouwlagen, waarvan de bovenste een kapvorm heeft aan de Lemmerweg. Daarbij refereert de detaillering van het pand aan de Binnenstad. Dit wordt versterkt door de commerciële plint. Aan de Louw Doniastraat is deze historiserende bouw‐ stijl niet noodzakelijk. Daar wordt aangesloten bij de meer moderne bebouwing van het politiebureau en de basisschool. Afwijking van het beeldkwaliteitsplan is de grotere open ruimte die zicht op het plein mo‐ gelijk maakt. De ‘wandvorming’ van de gevels is daarmee minder duidelijk. Zoals beschre‐ ven in paragraaf 2.3 is de nu voorgestelde inrichting wel goed in te passen bij de uitgangs‐ punten en het huidige beeld op het IJlsterplein. Duurzaamheidsvisie 'Op‐stap nei duorsumens' De duurzaamheidsvisie geeft richting aan de missie van de gemeente om een duurzame toekomstbestendige gemeente te worden. De gemeente wil duurzaamheid voor iedereen in Súdwest‐Fryslân praktisch en toepasbaar maken. De gemeente wil samen met burgers en bedrijven werken aan een duurzame samenleving.

Hiertoe gelden een aantal spelregels, namelijk dat ten opzichte van nu meer in de menselijke basisbehoeften moet worden voor‐ zien, de bodem minder moet worden uitgeput, minder schadelijke chemische stoffen wor‐ den gebruikt en de natuur minder wordt aantast. In de visie stelt de gemeente zichzelf een aantal strategische doelen. Uit deze doelen volgen geen concrete uitgangspunten voor de bouw van een woongebouw. De nieuwbouw zal vol‐ doen aan de huidige duurzaamheidseisen, waaronder gasloos bouwen.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

Rho Adviseurs B.V.

blz 16

20200116

4. OMGEVINGSASPECTEN

4. 1.

Mer‐beoordeling

Bij het doorlopen van een ruimtelijke procedure moet rekening worden gehouden met mo‐ gelijke verplichtingen op grond van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In de bijlage bij het Besluit m.e.r. is vastgelegd wanneer een milieueffectrapportage (onderdeel C) of een m.e.r.‐beoordeling (onderdeel D) moet plaatsvinden. Hierbij gelden drempelwaar‐ den. In onderdeel D (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwik‐ kelingsproject opgenomen. Qua oppervlakte ligt de drempelwaarde op 100 hectare. Voor bedrijfsbebouwing ligt de drempelwaarde een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Dit project is een onderdeel van een herstructurering van een bestaand stedelijk gebied. Hiervoor is reeds een bestemmingsplan vastgesteld, waarbij ook de milieuaspecten zijn af‐ gewogen. De afwijking betreft een beperkte verruiming van de bouwhoogte en het toevoe‐ gen van commerciële ruimten. De aanvraag kan niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkelingsproject zoals bedoeld in het Besluit m.e.r. Een m.e.r.‐beoordeling is niet aan de orde. Overigens blijkt uit de beoordeling in de navolgende paragrafen dat er geen be‐ langrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden.

4. 2.

Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede af‐ stemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoe‐ ring en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richt‐ afstanden uit de VNG‐brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt be‐ schouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën. De ontwikkeling vindt plaats in een gemengde omgeving. Het gebied vormt een binnenste‐ delijk woongebied waarin lichte bedrijfsfuncties, zoals detailhandel en dienstverlening goed zijn in te passen bij woningen. De combinatiefunctie van woningen boven winkelruimten is milieutechnisch goed in te passen. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een verant‐ woorde milieuzonering.

4. 3.

Geluid (Wet geluidhinder)

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van ver‐ keer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom we‐ gen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen be‐ drijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Rho Adviseurs B.V.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

20200116

blz 17

Het pand wordt langs de Lemmerweg gebouwd. Ter hoogte van het politiebureau gaat de maximumsnelheid op deze weg naar 30 km/uur. In het kader van het geldende bestem‐ mingsplan is een ruimtelijke afweging gemaakt voor het mogelijk maken van woningen op de locatie. Het gebruik van de eerste bouwlaag als commerciële (niet geluidsgevoelige) plint, is in dat opzicht een verbetering van de akoestische situatie. In het kader van de defi‐ nitieve aanvraag wordt nog een akoestisch onderzoek uitgevoerd om de huidige geluidsbe‐ lasting op de gevel te bepalen. Gelet op de relatief hoge verkeersintensiteit op de Lemmer‐ weg worden naar verwachting aanvullende eisen aan de gevelisolatie gesteld. Een goed – binnenstedelijke – woonklimaat is op de locatie te garanderen.

4. 4.

Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spe‐ len. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en af‐ valwater en de waterkwaliteit. De watertoets is een procesvereiste in het kader van de ruimtelijke procedure. Het projectgebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digi‐ tale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap. Het project heeft een potentiele in‐ vloed op de waterhuishouding. Daarom is de normale watertoetsprocedure van toepassing. Volstaan kan worden met het opnemen van een standaard wateradvies. In de Leidraad Watertoets staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruim‐ telijke plannen rekening moet worden gehouden. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Water‐ toets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon. Veilig Naast de verdedigingswerken moet worden ingezet op aanpassingen in de ruimtelijke or‐ dening en calamiteitenbeheersing. Er is in dit verband sprake van meerlaagse veiligheid, dit staat voor Veiligheid in drie lagen. In het kader van ruimtelijke ordening is vooral laag 2 van belang. Het gaat er dan om dat de ruimte op een duurzame manier wordt ingericht.

Bijvoor‐ beeld door geen gevoelige functies te realiseren op plekken die kunnen overstromen. In dit plan worden geen gevoelige functies zoals bedoeld door het waterschap voorgesteld. Er wordt bovendien gebouwd op in een gebied dat reeds bebouwd is en op een locatie die al voor bebouwing is bestemd. Voldoende Klimaatadaptie: In het kader van klimaatadaptie adviseert het waterschap om bij de in‐ richting van het plangebied te anticiperen op hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en mogelijk overstroming door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te ver‐ minderen en het plangebied groener in te richten. In dit geval is er sprake van een invulling van een braakliggend terrein in een stedelijke om‐ geving. Hoewel er spaarzaam wordt omgegaan met verharding door zoveel mogelijk groe‐ nelementen te introduceren, is het niet mogelijk een relevante infiltratievoorziening in het plan te realiseren. Water wordt in dit geval afgevoerd en elders geborgen.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

Rho Adviseurs B.V.

blz 18

20200116

Compensatie: Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak voor een deel wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterber‐ ging. Binnen het plan wordt circa 2.000 m2 aan verharding aangebracht. Dit vindt plaats op een locatie die reeds is aangewezen als bouwlocatie en deel uitmaakt van een herontwik‐ kelingsopgave. In het projectgebied wordt aangesloten bij de uitgangspunten van het be‐ stemmingsplan. Compenseren op de locatie is redelijkerwijs niet mogelijk. Grote waterop‐ pervlakken passen niet bij het stedelijk karakter van de locatie. Gelet op de beperkte bui‐ tenruimte binnen het plan is het ook niet doelmatig om een technische voorziening, zoals retentiekratten, te realiseren. Op de locatie is een gescheiden rioleringsstelsel aangebracht. Het hemelwater kan worden afgevoerd op deze voorzieningen. In overleg met het waterschap moet bepaald worden of, gelet op de voorziening die met de realisatie van het IJlserplein zijn gerealiseerd, voldoende waterberging in het peilgebied beschikbaar is om te voldoen aan de huidige eisen. Peilbeheer: Er dient rekening gehouden te worden met voldoende drooglegging. Dit is de afstand tussen het waterpeil en de aanleghoogte van de bebouwing. De nieuwbouw wordt in principe op dezelfde hoogte gebouwd als de bestaand bebouwing.

Grondwateronttrekking: Voor het (tijdelijk) onttrekken van grondwater is een vergunning of melding nodig. Ook op het lozen van onttrokken grondwater is de meldingsplicht van toepassing. Schoon Afvalwater en regenwatersysteem: Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. Het uitgangspunt is dat het gebouw wordt aangesloten op de bestaande rioleringsvoorzieningen. Afstromend hemelwater vanaf de verhardingen kan via het hemelwaterriool worden afgevoerd op watergangen en wadi’s in het peilgebied. Waterkwaliteit: De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om veront‐ reiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieu‐ vriendelijke (bouw)materialen. Vervolg Waterwet: Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet. Procedure: Als met de adviezen uit het wateradvies rekening wordt gehouden bij de uitvoe‐ ring van de plannen en bij het gebruik van het plangebied heeft Wetterskip Fryslân geen bezwaren. Het wateradvies wordt gecommuniceerd met de aanvrager en als uitgangspunt gehanteerd bij de uitvoering van het project.

4. 5.

Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Rho Adviseurs B.V.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

20200116

blz 19

In het verleden zijn in het kader van de herontwikkeling van het IJlsterplein diverse bodem‐ onderzoeken uitgevoerd. Op basis hiervan is de locatie geschikt bevonden voor de realisatie van een woongebouw. Het is aannemelijk dat deze conclusie nog steeds getrokken kan wor‐ den. In het kader van de grondoverdracht wordt een verkennend bodemonderzoek uitge‐ voerd. Mogelijk is een sanering nodig of worden aanvullende eisen aan de bouwmethode gesteld. Gelet op de beperkte omvang van de ontwikkeling is de uitvoerbaarheid hiermee niet in het geding.

4. 6.

Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2022 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergun‐ ningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van in‐ gang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erf‐ goedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld. Voor een globaal in‐ zicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de peri‐ ode steentijd ‐ bronstijd (300.000 ‐ 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd ‐ middeleeu‐ wen (800 v Chr. ‐ 1.500 n Chr.).

Uit de kaart voor de periode steentijd – bronstijd blijkt dat voor het gehele plangebied geen onderzoek noodzakelijk is. De kaart voor de periode ijzertijd – middeleeuwen toont dat in het gehele plangebied zich archeologische resten bevinden uit de periode middenbronstijd – vroege middeleeuwen. De provincie beveelt om bij ingrepen van meer dan 500 m² een karterend archeologisch onderzoek uit te laten voeren. In juli 2004 is een inventariserend archeologisch onderzoek uitgevoerd, bestaande uit een bureauonderzoek en een karterend booronderzoek. Op basis van dit onderzoek is de locatie vrijgegeven voor het realiseren van bebouwing. De voorgestelde nieuwbouw blijft volledig binnen het bouwvlak zoals opgenomen in het bestemmingsplan. Verder onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

4. 7.

Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrij‐ ving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden. Het projectgebied maakt deel uit van een herontwikkelingsgebied. Het stedenbouwkundig plan daarvoor is met respect voor de aanwezig cultuurhistorische waarde, waaronder de monumentale watertoren, tot stand gekomen. Bij de totstandkoming van het nu voorge‐ stelde bouwplan is nadrukkelijk aansluiting gezocht bij de uitgangspunten van het steden‐ bouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan. Paragraven 2.4 en 3.3 gaan hierop in.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

Rho Adviseurs B.V.

blz 20

4. 8.

20200116

Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant‐ en diersoorten. Bij de bescherming van gebieden gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000‐gebieden. Verder worden in de provinciale verordening gebieden beschermd die van belang zijn voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De bescherming van gebieden en de bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Gebiedsbescherming Het projectgebied ligt in een binnenstad en op grote afstand van beschermde natuurgebied. De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000‐gebied bedraagt twee kilometer. Directe effecten als gevolg van de ontwikkeling zijn op deze afstand uit te sluiten. Gebieden die gevoelig zijn voor stikstofdepositie liggen op nog grotere afstand, namelijk 10 kilometer en meer. Het project heeft in de aanlegfase en in de gebruiksfase mogelijk enige stikstofemis‐ sie tot gevolg. Het gaat vooral om verkeersbewegingen en tijdelijke mobiele werktuigen. Dergelijke activiteiten hebben geen effect over een afstand van meer dan 5 kilometer. Gelet op de afstand tot de gevoelige gebieden kan op voorhand worden uitgesloten dat het pro‐ ject leidt tot een toename van stikstofdepositie van meer dan 0,00 mol/ha/jaar. Vanuit de gebiedsbescherming bestaan er geen belemmeringen voor het project.

Soortenbescherming Het project heeft betrekking op een braakliggende kavel in het stedelijk gebied. Het betreft een grasveld dat periodiek gemaaid wordt. Het is uitgesloten dat dit terrein verblijfplaatsen van beschermde soorten bevat of dat het een belangrijk deel is van een habitat. Conflicten met de Wet natuurbescherming op dit punt zijn uitgesloten.

4. 9.

Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veilig‐ heid transportroutes en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Nabij het projectgebied zijn geen risicovolle inrichtingen, vervoersroutes of leidingen aan‐ wezig. De dichtstbijzijnde risicobronnen liggen op 300 meter vanaf het bouwlocatie. Het gaat om een hogedruk aardgastransportleiding en een gasontvangstation. Het project vindt niet in het invloedgebied van deze risicobronnen plaats. Vanuit dit aspect bestaan in prin‐ cipe geen belemmeringen voor het project. Wel wordt geadviseerd de veiligheidsregio om advies te vragen.

4. 10. Luchtkwaliteit In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn be‐ doeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de ge‐ halten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd. De huidige luchtkwaliteit is in heel Friesland zeer goed. De verkeersaantrekkende werking van dit project leidt op zichzelf en ten opzichte van de mogelijkheden uit het bestemmings‐ plan niet in betekende mate tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Vanuit de lucht‐ kwaliteit bestaan dus geen belemmeringen voor het project.

Rho Adviseurs B.V.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

20200116

blz 21

4. 11. Kabels, leidingen en zoneringen Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteits‐ en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimte‐ lijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic‐melding in kaart gebracht. In het projectgebied liggen geen kabels of leidingen die een planologische zone hebben.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

Rho Adviseurs B.V.

blz 22

20200116

5. UITVOERBAARHEID

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een project. De uitvoerbaarheid onderscheid zich volgens de Wro doorgaans in een de financiële en de economische uitvoerbaarheid. De financiële uitvoerbaarheid betreft de grondexploitatie (o.a. verhalen van kosten voor voorzieningen openbaar nut). De economische uitvoerbaar‐ heid betreft o.a. het aantonen van de haalbaarheid, nut en noodzaak en behoefte van de vastgoedontwikkeling

5. 1.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De realisatie van het een woongebouw op een locatie die al lange tijd is bestemd voor nieuwbouw raakt geen grote maatschappelijke belangen. Dit geldt ook voor het toevoegen van twee winkelruimten. Een ieder wordt in de gelegenheid gesteld om een zienswijze tegen de aanvraag in te die‐ nen. Daarvoor wordt de ontwerpbeschikking van de vergunning, met bijbehorende stukken gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. De ingekomen zienswijzen en overlegreacties worden door de gemeente beantwoord en meegewogen in de besluitvorming omtrent het verlenen van de omgevingsvergunning. Tegen dit besluit bestaat de mogelijkheid voor beroep en hoger beroep. De resultaten uit de te doorlopen uitgebreide voorbereidingsprocedure geven inzicht in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit project.

5. 2.

Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het project is het van belang te weten of het eco‐ nomisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kosten‐ verhaal van de gemeente (grondexploitatie). Deze paragraaf wordt ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning aangevuld.

Rho Adviseurs B.V.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

20200116

blz 23

6. AFWEGING EN CONCLUSIES

6. 1.

Aanleiding

Deze ruimtelijke onderbouwing dient ter motivering van de nieuwbouw van een woonge‐ bouw met commerciële plint, dat afwijkt van het bestemmingsplan.

6. 2.

Afweging

De afwijking van het bestemmingsplan betreft een zeer beperkte overschrijding van de bouwhoogte. De plint wordt nu namelijk ingeschat op 4,5 meter hoog waar 3,5 meter is toegestaan. Het pand wordt 13,5 meter hoog waar 13,2 meter is toegestaan. Daarnaast wijkt het gebruik van de plint ten behoeve van twee winkelruimten van ieder minimaal 500 m2 af. Binnen het bouwvlak is alleen gestapelde woningbouw mogelijk. Het ontwerp van de nieuwbouw sluit zoveel mogelijk aan op het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan dat is gemaakt voor de herontwikkeling van het IJlsterplein, waar het project onderdeel van is. Het toevoegen van de twee winkelruimten aan dit wijk‐ centrum doet geen afbreuk op de detailhandelsstructuur c.q. het kernwinkelgebied van Sneek. Verder is het project in overeenstemming met de relevante beleidsuitgangspunten op zo‐ wel provinciaal als gemeentelijk niveau en veroorzaakt het geen conflicten met de sectorale wet‐ en regelgeving.

6. 3.

Conclusie

Het project is in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening.

Ruimtelijke onderbouwing ontwikkeling Boschplein Sneek

Rho Adviseurs B.V.