Bijlage - Buca Review Warmte Heeg

Review businesscase Warm Heeg In opdracht van Gemeente Súdwest-Fryslân

Colofon Projectnaam: Review businesscase warmte Warm Heeg Definitieve rapportage Datum: 17 oktober 2023 Review op versie businesscase: 2023-09-22 BUCA Warm Heeg V111 – FAKTON2

Pam Engwirda

Michel Verëll

Benny Roelse

p.engwirda@fakton.com

m.verell@fakton.com

b.roelse@fakton.com

Inhoudsopgave

17-10-2023

1. Aanleiding en vraagstelling

4

2. Conclusies en aanbevelingen

6

3. Review uitgangspunten

9

4. Review werking model

20

5. Financieel risico inschatting gemeente bij garantstelling

23

I.

27

3

Bijlage I – Gebruikte afkortingen

Review businesscase Warm Heeg

17-10-2023

1 Aanleiding en vraagstelling Second-opinion op businesscase Warm Heeg en financiële risicoschatting gemeente Súdwest-Fryslân bij afgeven garantstelling

Review businesscase Warm Heeg

Vraag vanuit de gemeente Súdwest-Fryslân

17-10-2023

Review op de businesscase van Warm Heeg en financiële risico-inschatting bij afgeven garantie

Aanleiding: review businesscase Warm Heeg als voorwaarde voor de gemeente voor het afgeven van een garantie op de lening van het project Donderdag 21 september spraken wij elkaar samen met de heer Lauran Spitters (projectgroep Warm Heeg) over uw behoefte voor een review op de businesscase van Warm Heeg. Het warmteproject Warm Heeg is in een ver gevorderd stadium en momenteel bezig met het organiseren van de benodigde financiering. Het project Warm Heeg vraagt u als gemeente garant te staan voor de betaling van de rente en aflossing van de lening, gedurende de looptijd van het project. Vanuit deze vraag ontstond bij u de behoefte op een integrale review op de businesscase van het project. Situatiebeschrijving: warmtenet op aquathermie voor 1.100 woningen Het warmtenet in Heeg is een warmtenet van, door én voor de huidige en toekomstige bewoners van Heeg. Heeg bestaat uit 1.103 woningen, veel al vrijstaande en twee-onder-een kapwoningen. De wijk omvat ook een vakantiepark van 58 woningen. Het warmtenet wordt aangelegd en geëxploiteerd door het warmtebedrijf Warm Heeg BV. Warmtebedrijf Warm Heeg BV is een samenwerking van vier partijen: Coöperatie Warm Heeg, Stichting Warm Heeg, Gemeente Súdwest-Fryslân en Kelvin BV (beoogd warmteleverancier). De beoogde warmtebron in aquathermie en het net gaat middentemperatuur (70 graden) warmte leveren.

5

Vraagstelling De vraag van de gemeente deelden wij op in vier vragen: 1. Review businesscase Warm Heeg: validatie van de gehanteerde uitgangspunten op marktconformiteit 2. Review businesscase model: een review van de werking van het business case model. 3. Validatie gevoeligheidsanalyse: validatie van de gevoeligheidsanalyse in de businesscase. Daarin kijken wij of het gehanteerde basisscenario realistisch is en of het “bad case” scenario voldoende de risico’s in het warmtenet overweegt. 4. Inschatting bandbreedte financieel risico gemeente: op basis van het basisscenario en het bad case scenario maken wij een inschatting van de bandbreedte van het financiële risico voor de gemeente, indien zij garant staat voor de lening van project Warm Heeg. Leeswijzer Hoofdstuk 2 gaat in op de conclusies en aanbevelingen uit de review op de businesscase van Warm Heeg. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van de validatie van de gehanteerde uitgangspunten op marktconformiteit. Hoofdstuk 4 beschrijft de resultaten van de toets op de werking van het model. In hoofdstuk 5 beschrijven we de validatie van de gevoeligheidsanalyse en de inschatting van het financieel risico van de gemeente bij garantstelling.

Review businesscase Warm Heeg

17-10-2023

2 Conclusies en aanbevelingen In dit hoofdstuk beschrijven wij de belangrijkste aandachtspunten op de businesscase van Warm Heeg en onze adviezen voor het vervolg

Review businesscase Warm Heeg

Conclusies en aanbevelingen

17-10-2023

Review businesscase; op zowel uitgangspunten als werking van het model

Belangrijkste aandachtspunten uitgangspunten businesscase Op basis van de uitgevoerde review zien wij de volgende belangrijke aandachtspunten in de uitgangspunten:

Belangrijkste aandachtspunten werking model Op basis van de uitgevoerde review zien wij de volgende belangrijke aandachtspunten in de werking van het model:

• Kortingspercentage variabel warmtetarief: Warm Heeg rekent met een negatieve korting op het variabele warmtetarief. Hierdoor komt het variabele warmtetarief boven de verwachte maximale ACM-tarief uit. Dit vormt een risico in de businesscase.

• SDE++ subsidie: berekening hoogte SDE++ subsidie sluit niet aan bij methode RVO

• Herinvesteringen: herinvesteringen in warmtepompen en WKO beperkt tot niet meegenomen. Deze dienen toegevoegd te worden.

• Afschrijvingen: de afschrijvingen voor investeringen met een looptijd korter dan 30 jaar matchen niet bij de hoogte van de investeringen • VpB: het gehanteerde percentage voor VpB is te laag

• Onderhoudskosten: onderhoudskosten op de TEO niet meegenomen en onderhoudskosten op WKO te hoog ingeschat.

• Herinvesteringen: de herinvesteringen voor de warmtebron en huisaansluiting worden niet gefaseerd meegenomen.

• Indexaties: indexatie van investeringskosten mist. De investeringen worden gefaseerd uitgegeven en dienen daarom geïndexeerd te worden.

• Leesbaarheid: het huidige businesscase model is onoverzichtelijk door het grote aantal tabbladen en gebrek aan structuur. Dit heeft een negatieve invloed op de leesbaarheid en transparantie. Het is belangrijk om dit als een risico te beschouwen, omdat Warm Heeg het model gebruikt voor de verrekening van de warmtetarieven tijdens de exploitatie.

• Subsidies: rekenmethodiek bepaling SDE++ subsidie niet conform standaarden. Daarnaast achten wij deze post een afhankelijkheid in de businesscase en adviseren wij deze mee te nemen als optimalisatie.

7

Review businesscase Warm Heeg

Conclusies en aanbevelingen

17-10-2023

Bandbreedte financieel risico gemeente bij garantstelling en advies vervolg

Bandbreedte financieel risico garantstelling tussen € 0 en € 1,98 miljoen, afhankelijk van scenario en warmtetarieven aan afnemers De gemeente overweegt garant te staan voor de rente en aflossing op de lening van Warm Heeg. De hoogte van de totale annuïteitenlening betreft € 12.924.396. Het jaarbedrag van de lening betreft € 698.321, bestaande uit rente en aflossing over een looptijd van 30 jaar. Afhankelijk van het scenario in de businesscase is de benodigde bijdrage van de gemeente aan de financiële verplichting van de lening € 0 tot € 1,98 miljoen. Voor het bepalen van de bandbreedte rekenden wij met de huidige warmtetarieven in de businesscase, waarin een korting op vastrecht is verwerkt. Indien Warm Heeg haar tarieven verhoogt kan zij aan een groter deel van haar financieringsverplichting voldoen en verkleint de bandbreedte in het financieel risico voor de gemeente.

8

Advies vervolgstappen • Verwerk aandachtspunten in de businesscase van Warm Heeg Wij adviseren de gemeente openstaande punten uit de review met Warm Heeg te bespreken en te verwerken in de businesscase. • Optimaliseer werking businesscase model om transparantie en leesbaarheid te vergroten Wij adviseren om het businesscase model op te schonen en te optimaliseren op leesbaarheid. Dit bevordert de transparantie in het businesscase model en de bruikbaarheid ervan in de exploitatieperiode. • Bepaal randvoorwaarden garantstelling Warm Heeg Wij adviseren de gemeente om randvoorwaarden op te stellen met betrekking tot de garantstelling. Daarbij is het van belang dat de gemeente een doelstelling bepaalt voor de garantstelling en mogelijke premie. Wij adviseren om dit in samenwerking te doen met Warm Heeg omdat keuzes in de garantstelling effect kunnen hebben op de financiering. Wij zien de volgende randvoorwaarden voor de garantstelling: • Hoogte garantstelling • Terugbetalingsregeling indien garantstelling wordt aangesproken • Mogelijke premie op garantstelling inclusief doel van de premie

Review businesscase Warm Heeg

17-10-2023

3 Review uitgangspunten In dit hoofdstuk beschrijven wij onze second opinion op de uitganspunten zoals gehanteerd in de businesscase.

Review businesscase Warm Heeg

Review uitgangspunten businesscase Warm Heeg

17-10-2023

Toetsing van base case scenario op marktconformiteit

Review base case scenario in businesscase Warm Heeg De businesscase van Warm Heeg bevat een Base case en een Bad case scenario. De review voerden wij uit op het Base case scenario. Wij reviewden de businesscase van Warm Heeg op de volgende onderdelen: • Investeringskosten (CAPEX) • Herinvesteringen • Onderhoudskosten en jaarlijkse kosten (OPEX) • Warmtevraag bij afnemers • Inkoop- en verkooptarieven • Indexaties en economische levensduur van technische onderdelen • Subsidies en toegepaste financiering De businesscase van Warm Heeg toetsten wij op marktconformiteit Dit deden wij op basis van een aantal kennis specifieke onderdelen:

• Businesscases vanuit andere projecten: voor de toets op marktconformiteit vergeleken wij de businesscase van Warm Heeg met andere businesscases. Ons referentiekader bestaat uit meer dan 50 businesscases, waarvan een groot deel recent is opgesteld en daarmee uitgaat van het huidige prijspeil. De businesscases variëren van uitwerkingsniveau. Hier zijn wij ons van bewust en nemen deze onzekerheden mee in onze review. • Analyse op referentieprojecten en ervaring met de markt: de uitgangspunten in de businesscase van Warm Heeg vergeleken wij met soortgelijke projecten in de markt. In het vergelijk nemen we de verschillen in type project (vastgoedtypes, wijk opbouw, energiesysteem, eigendomssituatie) mee. De uitgangspunten in de businesscase van Warm Heeg benchmarken we vervolgens met andere businesscases.

• Ervaring met de markt van schetsontwerp (SO) tot en met definitief ontwerp (DO): vanuit onze positie in de markt hebben wij veel ervaring met de ontwikkeling van warmtenetten, van schetsontwerp tot en met definitiefontwerp. Vanuit onze positie in verschillende ontwikkeltrajecten zien wij de businesscase en uitgangspunten van verschillende marktpartijen. De uitgangspunten vergeleken wij met de uitgangspunten van Warm Heeg.

10

Review businesscase Warm Heeg

Uitgangspunten businesscase

17-10-2023

Beoordeling van de investeringskosten (CAPEX) Input parameter

Totaal

Per eenheid

Beoordeling

Waarde

Eenheid

Opwek TEO

€ 600.000

€ 605

€/aansluiting

Marktconform

Opwek WKO

€ 1.207.200

€ 301.800

€/doublet

Marktconform

Opwek WP

€ 3.699.000

€ 711.350

€/MW

Marktconform

Distributienet

€ 9.538.476

€ 9.625

€/aansluiting

Marktconform

Afleversets

€ 1.737.750

€ 1.750

€/aansluiting

Marktconform

Warmtehûs

€ 800.000

€ 806

€/aansluiting

Bovenkant bandbreedte

Subtotaal

€ 17.578.926

€ 17.739

€/aansluiting

Onvoorzien

€ 3.515.785

Activeerbare projectkosten

€ 1.389.901

Totaal

€ 22.484.612

20%

%

Raming van VHGM als onderbouwing van deze kosten. De winstopslag van €90.000 (15%), zoals vermeld in de offerte van VHGM, is niet meegenomen in de businesscase. Raming van VHGM als onderbouwing van deze kosten. De winstopslag van €181.080 (15%), zoals vermeld in de offerte van VHGM, is niet meegenomen in de businesscase. Raming van Scheer & Foppen als onderbouwing van deze kosten. In de businesscase wordt de post 'onvoorzien' van €350.000 uit de offerte van Scheer & Foppen niet opgenomen. Raming van Siers als onderbouwing voor deze kosten. Betreft de kosten voor het warmtenet inclusief huisaansluitingen tot de erfgrens. Voor de wijk 4a Molenfine bedragen de geraamde kosten voor leidingen in de businesscase €14.833 meer dan in de offerte van Siers Infraconsult. Het is niet duidelijk waar deze kosten vandaan komen. De raming van Siers bevat geen post onvoorzien. Investeringskosten van de afleverset achten wij marktconform. Wij achten deze investeringskosten aan de bovenkant van de bandbreedte. Voor de aankoop van grond en het realiseren van een warmtehuis achten wij een investering tussen een bandbreedte van €400.000 en €600.000 marktconform. Afhankelijk van het afwerkingsniveau kan de investering hoger liggen.

Warm Heeg heeft met de bank afgesproken om een post onvoorzien van 20% op te nemen voor het verkrijgen Marktconform (op van de benodigde lening. Kijkend naar het project, achten wij een percentage van ongeveer 15% realistischer. Dit basis van afspraken project bevindt zich in een ver gevorderd stadium. Er liggen offertes onder de investeringskosten welke maken met de bank) dat een groot deel van het CAPEX risico gedekt is. Marktconform

€ 22.689

Onderbouwing

Deze post betreft projectkosten van fase 2.1, 2.2 en 3 en een succesfee aan Kelvin. Dit betreft DEVEX kosten voor het opstellen van het technisch ontwerp. Deze mogen geactiveerd worden en achten wij marktconform.

€/aansluiting

Aandachtspunt: • Het technisch ontwerp bevat geen warmteoverdrachtsstations. Dit verhoogt het risico op leveringsproblemen. Zo helpt een warmteoverdrachtsstation om het netwerk te beschermen tegen volledige leegloop bij een gebroken kabel (hydraulisch scheiden van het systeem). Kelvin geeft aan dat huidig technisch ontwerp hun standaard is. Zij checkt dit aandachtspunt bij haar onderaannemers.

11

Bedragen zijn excl. BTW

Review businesscase Warm Heeg

Uitgangspunten businesscase

17-10-2023

Beoordeling van herinvesteringen Input parameter

Opwek TEO

Totaal CAPEX

€ 600.000

Herinvestering

Beoordeling

Percentage

€

60%

€ 360.000

Onderbouwing

De businesscase hanteert 60% aan herinvesteringen voor de TEO installatie. Deze inschatting achten wij te hoog. Boven marktconform De raming van VHGM maakt een inschatting van de benodigde herinvesteringen, deze komt uit op circa 30% van de initiële investering. Wij achten de inschatting van VHGM marktconform. De businesscase hanteert geen herinvesteringen voor de WKO. Echter bevat de raming van de WKO ook onderdelen met een technische levensduur korter dan 30 jaar. Bijvoorbeeld de transportpompen. De Onder marktconform businesscase dient deze te hanteren. De raming van VHGM maakt een inschatting van de benodigde herinvesteringen, wij achten deze inschatting marktconform.

Opwek WKO

€ 1.207.200

0%

-

Opwek WP

€ 3.699.000

50%

€ 1.849.500

Distributienet

€ 9.538.476

0%

-

Marktconform

Afleversets

€ 1.737.750

50%

€ 867.125

Onderkant bandbreedte

Warmtehûs

€ 800.000

10%

€ 80.000

Bovenkant van de bandbreedte

Subtotaal

€ 17.578.926

18%

€ 3.156.625

De warmtepompen dienen voor 100% geherinvesteerd te worden, daarnaast dienen de bewegende onderdelen Onder marktconform zoals pompen ook voor 100% herinvesteer te worden. Wij achten een herinvestering van 80% op deze post marktconform. De technische levensduur van warmtenetten schatten wij op 30 tot 40 jaar. Het niet meenemen van herinvesteringen in het warmtenet is daarmee juist. De helft van de afleversets worden afgeschreven in 20 jaar en dan herinvesteerd. De andere helft heeft een afschrijftermijn van 30 jaar. Warm Heeg gaf aan dat zij de helft van de investeringskosten van de afleversets herinvesteren omdat zij verwachten dat maar een deel van de kosten plaats vindt bij herinvestering. Dit komt daarmee uit op een herinvestering van € 875 per afleverset. Dit achten wij aan de onderkant van de bandbreedte. 10% van de investering heeft een levensduur van 15 jaar en bevat een herinvestering, het restant heeft een levensduur van 30 jaar. Wij achten deze benodigde herinvestering aan de bovenkant van de bandbreedte.

Bedragen zijn excl. BTW

12

Review businesscase Warm Heeg

Uitgangspunten businesscase

17-10-2023

Beoordeling van Opex Input parameter

Waarde

Eenheid

Beoordeling

Onderbouwing

Opwek TEO

0,0

% van Capex

Onder marktconform

Opwek WKO

2,5

% van Capex

Boven marktconform

Opwek WP

1,5

% van Capex

Marktconform

Distributieleidingen

0,5

% van Capex

Marktconform

De businesscase rekent niet met onderhoudskosten aan de TEO installatie. Deze technische onderdelen hebben echter wel onderhoud nodig. De offerte van VHGM bevat een inschatting van deze onderhoudskosten van €16.350 per jaar. De businesscase rekent met 2,5% aan onderhoudskosten op de WKO installatie. Dit komt uit op €30.180 per jaar. De offerte van VHGM bevat een inschatting van deze onderhoudskosten van € 17.100 per jaar. De onderhoudskosten aan de WKO zijn daarmee te hoog ingeschat. De businesscase rekent met 1,5% aan onderhoudskosten over de raming van warmtepompen. Dit komt uit op € 55.485 per jaar. De raming van de warmtepompen bevat zowel de investeringen van de warmtepompen als bekapeling en leidingen. Kijkend naar de gehele raming achten wij 1,5% marktconform. De businesscase rekent met 0,5% aan onderhoudskosten over de raming van het distributienet. Dit komt uit op € 47.692 per jaar. Wij achten deze kosten marktconform.

Afleversets

2,0

% van Capex

Marktconform

Warmtehûs

1,0

% van Capex

Marktconform

Overheadkosten

€ 126.500

€/jaar

Marktconform

Backoffice

€ 90,20

€/aansluiting

Bovenkant bandbreedte

Ontwikkelkosten

16,21

% van Capex

Boven marktconfrom

Financieringskosten

€ 73.550

€

Marktconform

De businesscase rekent met 2,0% aan onderhoudskosten aan de afleversets. Wij achten dit percentage marktconform. De businesscase rekent met 1,0% aan onderhoudskosten aan het Warmtehus. Dit komt uit op € 8.000 per jaar. Wij achten dit percentage marktconform. Deze post omvat kosten voor o.a. directie, asset management, administratie en verzekeringen. De eerste drie jaar bevatten hogere asset management kosten van € 70.000 per jaar i.p.v. € 15.000. Wij achten de verhoogde asset management kosten aan de bovenkant van de bandbreedte. De kosten na drie jaar achten wij marktconform. De businesscase rekent met € 90,20 per aansluiting aan kosten voor de backoffice. Wij achten deze kosten aan de bovenkant van de bandbreedte. Wij zien in de markt kosten tussen € 50 tot € 90 per aansluiting. Wij beschouwen een ontwikkelkostenpercentage van 10 tot 15 procent als realistisch voor dit project. De totale ontwikkelkosten zijn €2.880.616. Hiervan zijn de technische kosten geactiveerd op de balans voor een bedrag van €1.089.901. De niet-geactiveerde kosten, €1.790.715, betreffen o.a. het faciliteren van subsidies en participatietrajecten. Deze kosten worden opgenomen als DEVEX kosten in de kasstroomberekening. Eenmalige financieringskosten, wordt over drie jaar verspreid uitgegeven. Wij achten deze kosten marktconform. Bedragen zijn excl. BTW

13

Review businesscase Warm Heeg

Uitgangspunten businesscase

17-10-2023

Beoordeling van warmteafnemers

Ingroei aantal klanten 1.200

Input parameter

Aansluitpercentage

Fasering

90

12

Eenheid

%

Jaar

Beoordeling

Onderbouwing

Een aansluitpercentage van 90% lijkt ons optimistisch. Ongeveer 11% van het bezit bestaat uit vakantiewoningen, waarvan de eigenaren Bovenkant individueel kunnen kiezen of ze aansluiten en geen ISDE-subsidie bandbreedte ontvangen. Dit kan hun bereidheid tot aansluiten verminderen. We schatten een realistisch aansluitpercentage voor deze vakantiewoningen in op 50%. Het aantal gecontracteerde deelnemers vormt de basis. Bij de start van warmtelevering in 2026 gaat de businesscase uit van 64% (705 Marktconform afnemers). In 2027 sluit nog een groot deel aan, namelijk 131 afnemers. Vervolgens sluit elk jaar 10% van de nog niet gecontracteerde bewoners alsnog een contract tot een max van 90%. De warmtevraag is gebaseerd op postcode 6-data van Liander en achten wij daarmee marktconform. Voor de vakantiewoningen wordt gerekend met een verbruik van 7 GJ/jaar. Dit achten wij realistisch.

Warmtevraag

49,1

€/GJ

Marktconform

Leidingverlies

8.037

GJ/jaar

Realistisch

De businesscase hanteert een vaste hoeveelheid leidingverlies per jaar. Bij een volgelopen net (2037) betreft dit 19% van de warmtevraag. De hoogte achten wij realistisch.

Realistisch

De businesscase hanteert een afname in warmtevraag door het verbeteren van de isolatiegraad van de woningen. Uit een onderzoek van Warm Heeg naar slecht geïsoleerde woningen blijkt dat deze afname gelijk staat aan 12,9% in 2035. Wij achten deze aanname realistisch.

Afname warmtevraag door verbeteren isolatiegraad

14

Waarde

12,9

%

1.000 800 600 400 200 0

Current Case

Max klanten

Energielabels

Aandachtspunt: De verwachte warmtevraag is aanzienlijk. Mocht deze lager uitpakken, dan kan dit de businesscase negatief beïnvloeden. Dit verdient derhalve aandacht in de scenario-analyse voor de gemeentelijke garantstelling.

Bron grafiek: Postcode 8621: adressen, woningen, inwoners en meer! - AlleCijfers.nl

Review businesscase Warm Heeg

Uitgangspunten businesscase

17-10-2023

Beoordeling van inkooptarieven Eenheid

Inkooptarief vastrecht gas

9.786

€/jaar

Inkooptarief variabel gas

0,521

€/m

35.554,32

€/jaar

Marktconform Gebaseerd op tarieven Liander 2023.

0,149

€/kWh

Marktconform

0,137

€/kWh

Inkooptarief vastrecht elektra Inkooptarief variabel elektra Piek Inkooptarief variabel elektra Laag Energiebelasting en ODE

Prijsontwikkeling variabele aardgasprijs Prijsontwikkeling variabele elektraprijs

Onderbouwing

Marktconform Gebaseerd op tarieven Liander 2023. 3 De huidige kale aardgasprijs is circa € 0,45 per m (€ 46 / MWh Bovenkant TTF). Echter is gebleken dat de aardgasprijs erg volatiel is. Wij bandbreedte achten het gehanteerde uitgangspunt daarmee aan de bovenkant van de bandbreedte. Wij achten een variabel tarief voor piek elektra van € 0,149 per kWh marktconform. De huidige kale elektraprijs is circa €0,11 per kWh (APX). Wij Marktconform achten een variabel tarief voor elektra van € 0,137 per kWh marktconform. Energiebelasting 2023 is hoger dan in de businesscase Onderkant gehanteerd wordt. Dit scheelt voor aardgas € 0,04 op de staffel 3 bandbreedte tot 170.000 m en voor elektra € 0,06 op de staffel tot 10.000 kWh

De businesscase baseert de aardgasprijs op de CAL 23, CAL 24 en CAL 25 prijzen. Het tarief van 2026 is gelijk aan die van 2025. Vanaf 2027 indexeert de variabele aardgasprijs met 2% per jaar. (zie grafiek: Prijsverloop gas en elektra). Wij achten de inschatting van de aardgasprijs ontwikkeling realistisch. De businesscase baseert de elektraprijs op de CAL 23, CAL 24 en CAL 25 prijzen. Het tarief van 2026 is gelijk aan die van 2025. Vanaf 2027 indexeert de variabele elektraprijs met 2% per jaar. (zie grafiek: Prijsverloop gas en elektra). Wij achten de inschatting van de elektraprijs ontwikkeling realistisch. Bedragen zijn excl. BTW, prijspeil 2023

15

€ / m3

Waarde

€ 0,580 € 0,560 € 0,540 € 0,520 € 0,500 € 0,480 € 0,460 € 0,440 € 0,420

Bron grafieken: Businesscase Warm Heeg

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Inkoop gas (m3)

€ 0,180 € 0,170 € 0,160

€ / kWh

Input parameter

3

Beoordeling

Prijsontwikkeling inkooptarieven

€ 0,150 € 0,140 € 0,130 € 0,120 € 0,110 € 0,100

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Inkoop elektriciteit Piek (kWh)

Inkoop elektriciteit Laag (kWh)

Review businesscase Warm Heeg

Uitgangspunten businesscase

17-10-2023

Beoordeling van verkooptarieven Input parameter

Waarde

ACM 2023

Eenheid

Beoordeling

Prijsontwikkeling verkooptarief

Onderbouwing

Bron grafieken: Businesscase Warm Heeg

€49,00

340,84

454,20

€/jaar

Marktconform €113,35 onder het ACM-maximum voor 2023

€47,00

Meettarief

116,43

116,43

€/jaar

Marktconform Gelijk aan het ACM-maximum voor 2023

€45,00

Huur afleverset

25,41

25,41

€/jaar

Marktconform Gelijk aan het ACM-maximum voor 2023

€43,00

Variabel tarief warmte

42,09

75,13

€/GJ

Marktconform €33,05 onder het ACM-maximum voor 2023

Bijdrage aansluitkosten

2.747,93

€/aansluiting

Marktconform Ter hoogte van de ISDE subsidie.

€ / GJ

Vastrecht

€41,00 €39,00 €37,00

De businesscase bepaalt het variabele warmtetarief op basis van de aardgasprijs. Als eerst bepaalt de businesscase de consumenten aardgasprijs op basis van de inkoopprijs aardgas. Vervolgens bepaalt de businesscase het maximale ACM tarief op basis van de consumenten aardgasprijs. De gehanteerde methodiek aan bij de methode van de ACM. Prijsontwikkeling variabel warmtetarief

Daarnaast geven ze een negatieve korting van 5,4%. Het variabele tarief komt daarmee hoger te liggen dan de verwachting van het ACM tarief. Dit mag wettelijk gezien niet en vormt daarmee een risico in de businesscase.

€35,00

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 GJ tarief in businesscase

Inschatting max ACM businesscase

Bedragen zijn excl. BTW, prijspeil 2023

In 2027 wordt geen indexatie op het variabele tarief toegepast. Dit is in lijn met de afspraken die Warm Heeg heeft gemaakt met haar toekomstige klanten. Bedragen zijn excl. BTW, prijspeil 2023

16

Review businesscase Warm Heeg

Uitgangspunten businesscase

17-10-2023

Beoordeling van indexaties en technische uitgangspunten Input parameter

Waarde

Eenheid

BAK

2

%

CAPEX

0

%

Herinvestering

2

%

Marktconform

De herinvesteringen worden met 2% per jaar geïndexeerd. Wij achten deze indexatie marktconform.

OPEX

2

%

Marktconform

De onderhoudskosten (OPEX) worden geïndexeerd met 2% per jaar. Wij achten deze indexatie marktconform.

Vaste inkomsten verkoop warmte

2

%

Marktconform

Vaste kosten aardgas en Elektra

2

%

Marktconform

Indexaties

Technische uitgangspunten

17

Pompenergie

10%

Energie overige installaties (TEO)

10%

COP warmtepomp

4

Rendement aardgasketel

95%

% van verbruik WP % van totaal warmtevraag min verbruik warmtepomp

%

Beoordeling

Onderbouwing

Indexatie van de BAK is afhankelijk van de afspraken die je als warmtebedrijf maakt met de klant. Een indexatie van 2% per jaar zien wij ook bij referentieprojecten. De investeringskosten worden niet geïndexeerd. Indien Warm Heeg afspraken heeft gemaakt over prijsvastheid met Onder marktconform haar onderaannemers is dit mogelijk. Wij achten echter een indexatie van 2% marktconform. Marktconform

De vaste inkomsten voor de verkoop van warmte worden geïndexeerd met 2% per jaar. Wij achten deze indexatie marktconform. De vaste kosten voor aardgas en elektra worden geïndexeerd met 2% per jaar. Wij achten deze indexatie marktconform.

Marktconform

Wij zien voor pompenergie een gemiddelde COP van 40 over de totale warmtevraag in kWh. Dit komt overeen met 10% van het verbruik van de warmtepompen. Wij achten dit uitgangspunt marktconform.

Marktconform

Wij achten dit uitgangspunt marktconform. De businesscase rekent met gemiddeld 880.000 kWh aan energie voor de werking van de TEO-installatie en de WKO.

Marktconform

Wij achten een COP van 4, gezien het energiesysteem, voor de warmtepompen marktconform.

Marktconform

Wij achten een rendement voor een aardgasketel van 95% marktconform.

Review businesscase Warm Heeg

Uitgangspunten businesscase

17-10-2023

Beoordeling van subsidies Input parameter

Waarde

Eenheid

Beoordeling

Onderbouwing

Kelvin heeft de correctiefactor SDE++ bepaald op basis van referenties uit eerdere projecten. De correctiefactor vanuit PBL, gebaseerd op het verschil tussen het basisbedrag en het correctiebedrag voor zowel 2022 als 2023, is daarentegen -9,86 euro/GJ. Een negatieve correctiefactor ontstaat doordat het correctiebedrag (marktwaarde van Niet marktconform fossiele energie) groter is dan het basisbedrag (kostprijs van het opwekken van de desbetreffende bron). In dit geval, met deze marktprijzen, heeft het project geen recht op SDE++ subsidie. Aangezien deze basis- en correctiebedragen Beschouw de subsidie afhankelijk zijn van de onderlinge verhouding tussen kost- en marktprijs, adviseren we de SDE++ subsidie als als optimalisatie- optimalisatiemogelijkheid te beschouwen in de businesscase en niet als uitgangspunt in het basisscenario. Dit mogelijkheid voorkomt dat te optimistisch gerekend wordt in de businesscase. In het bepalen van de subsidie, adviseren wij het correctiebedrag van 2023 jaarlijks te corrigeren met de procentuele verandering van de inkoopprijs voor gas. Door dezelfde verhouding in de businesscase te gebruiken, wordt een genuanceerder beeld geven van de haalbaarheid van de subsidie gedurende de exploitatieperiode. Zie bron: PBL (2022)/(2023))

Correctiefactor SDE++ subsidie

9,34

€

PAW subsidie

3.954.860

€

PAW-subsidie is verkregen

NWN!

5.541.648

€

NWN! subsidie is verkregen

Bron PBL (2023): Eindadvies basisbedragen SDE++ 2023 (pbl.nl) Bron PBL (2023): Eindadvies basisbedragen SDE++ 2022 (pbl.nl)

18

Review businesscase Warm Heeg

Uitgangspunten businesscase

17-10-2023

Beoordeling van de financiering van het project

19

Input parameter

Waarde

Eenheid

Beoordeling

Onderbouwing

Eenmalige financieringskosten

73.550

€

Marktconform

Betreft eenmalige bankkosten voor het verstrekken van een lening.

Aflossingstermijnen financieringen

20 - 30

Jaar

Herfinanciering

520.314

€

Rente (achtergestelde lening)

7,00

%

Rente (projectfinanciering/annuïteitslening)

3,45

%

Marktconform

De businesscase gaat uit van drie soorten financieringen: een achtergestelde lening, een projectfinanciering, en een annuïteitslening. De achtergestelde lening van €300.000 heeft een looptijd van 20 jaar waarbij in de laatste 10 jaar de schuld evenredig wordt terugbetaald aan Kelvin als vergoeding voor het mede ontwikkelen van het project. Wij achten dit marktconform.

De aflossingstermijnen van de projectfinanciering evenals de annuïteitslening komen voort uit een financieringsvoorstel van de bank en worden daarmee als marktconform beschouwd. Het project wordt eerst gefinancierd met een 3-jarige bulletlening, gevolgd door een 30-jarige annuïteitslening. In de markt zien wij looptijden van dergelijke leningen rond de 10 en 15 jaar. Warm Heeg geeft aan dat het verschil tussen de geplande aflossing van de bulletlening in 2027 (€13.444.710) en de Gedekt uit liquiditeit herfinanciering in 2026 (€12.924.396) gedekt wordt vanuit de beschikbare liquiditeit in dat jaar. De liquiditeit betreft €554.660 in dat jaar en is daarmee voldoende om het verschil te dekken. De achtergestelde lening rekent met een rentepercentage van 7% als projectrendement voor Kelvin. Wij achten dit Marktconform rendement marktconform. De rente voor de projectfinanciering en de annuïteitslening is vastgesteld op 7 september jl. door de bank, en achten wij daarmee marktconform. Marktconform (plus kanttekening) (Kanttekening projectfinanciering): daarentegen beschouwen we een gelijke rentevoet op de verschillende financieringen als niet marktconform. Doorgaans kan een herfinanciering tegen betere voorwaarden aangetrokken worden, aangezien project specifieke risico’s deels of volledig gemitigeerd zijn.

Review businesscase Warm Heeg

17-10-2023

4 Review rekenkundige werking model In dit hoofdstuk beschrijven wij onze second opinion op de rekenkundige werking van de businesscase

Review businesscase Warm Heeg

Review rekenkundige werking businesscase model

17-10-2023

Rekenkundige correctheid van het model

Wij reviewden het businesscase model van Warm Heeg op de juiste rekenkundige werking. In dit hoofdstuk beschrijven wij onze bevindingen. SDE++ subsidie • Huidige methode: • Huidige rekenmethodiek SDE++: correctiefactor * (productie Warmtepomp in GJ – (productie Warmtepomp in GJ / COP Warmtepomp))*de looptijd in jaren • •

Deze formule berekent de subsidie op basis van het verschil tussen de totale productie van de warmtepomp en de hoeveelheid energie die nodig zou zijn als de warmtepomp een COP van 1 zou hebben. De formule berekent de hoeveelheid "extra" energie (boven wat een minder efficiënte warmtepomp zou produceren) en vermenigvuldigt deze met een correctiefactor om de subsidie te bepalen. Deze methodiek is niet juist.

• Voorgestelde aanpassing: Bepaal de hoogte van de SDE++ subsidie op basis van volgende methodiek: • Voorgestelde rekenmethodiek SDE++: correctiefactor * (het aantal vollasturen * het vermogen * de looptijd in jaren) waarbij de correctiefactor het verschil beschrijft tussen het basisbedrag en het correctiebedrag

21

Afschrijvingen zijn te hoog of te laag • Huidige methode: • De afschrijvingen van de warmtebron en warmtehuis met looptijd van 15 jaar zijn te hoog. Er wordt € 5,7 miljoen afgeschreven, terwijl de totale investering € 3,3 miljoen is. Zie regel 10 en regel 35 op tabblad 4.2 Afschrijvingen. • Hetzelfde geldt voor de huisaansluitingen met een looptijd van 20 jaar. Zie regel 15 en regel 40 op tabblad 4.2 Afschrijvingen. • Voorgestelde aanpassing: pas formule afschrijvingen aan zodat de hoogte van de afschrijving even hoog is als de investering. Vennootschapsbelasting (VpB) • Huidige methode: Het belastbaar inkomen wordt consistent belast tegen een VpB-tarief van 19%, hoewel dit tarief alleen geldt voor een belastbaar inkomen tot €200.000. • Voorgestelde aanpassing: Voor belastbare inkomsten boven de €200.000, pas een belastingtarief van 25,8% toe.

Review businesscase Warm Heeg

Review rekenkundige werking businesscase model

17-10-2023

Rekenkundige correctheid van het model

Herinvesteringen • Huidige methode: De fasering van de herinvesteringen loopt voor de warmtebron en huisaansluitingen niet juist. De totale herinvestering wordt genomen 15 jaar na de eerste investering in plaats van gefaseerd met de initiële investeringen. Zie regel 35 en 40 op tabblad 4.2 Afschrijvingen. • Voorgestelde aanpassing: pas dezelfde fasering toe voor de herinvesteringen als bij de initiële investering.

22

Review businesscase Warm Heeg

17-10-2023

5

Financieel risico inschatting gemeente bij garantstelling In dit hoofdstuk beschrijven wij een inschatting van het financiële risico dat de gemeente loopt bij het afgeven van een garantstelling op de lening van Warm Heeg

Review businesscase Warm Heeg

Bepaling financieel risico gemeente bij afgeven garantstelling op lening Warm Heeg

17-10-2023

Bandbreedte afhankelijk van afspraken tussen gemeente en Warm Heeg

In dit hoofdstuk maken wij een inschatting van het financiële risico voor de gemeente indien zij een garantstelling afgeeft op de rente en aflossing van de lening in het project Warm Heeg. Om deze inschatting te maken voerden wij de volgende methode uit: 1. Opstellen scenario’s in de businesscase. Wij bepaalden een best, base en worst case scenario in de businesscase. Deze scenario’s presenteren de verwachte bandbreedte waarin de businesscase opereert. 2. Doorrekenen operationele winst (EBITDA) bij scenario’s met gelijkblijvende tarieven. Vervolgens bepaalden wij de EBITDA per scenario. Vanuit deze EBITDA kijken wij of Warm Heeg aan haar verplichtingen van de lening kan voldoen. Hierbij hanteerden we gelijkblijvende tarieven om het effect van de scenario’s terug te zien op de EBITDA. 3. Bepalen bandbreedte financieel risico gemeente door EBITDA te vergelijken met financiële verplichting lening. Tot slot bepaalden we of het warmteproject Warm Heeg aan haar verplichtingen van de lening (rente en aflossing) kan voldoen per scenario. Indien zij dit niet kan dan staat de gemeente aan de lat om deze kosten op te vangen. Dit beschouwen wij als het financiële risico van de gemeente bij het afgeven van een garantstelling.

24

Advies vervolgstap: Bepaal randvoorwaarden garantstelling Wij adviseren de gemeente om randvoorwaarden op te stellen voor de garantstelling. Daarbij zien wij de volgende randvoorwaarden: • Hoogte garantstelling. De gemeente heeft een keuze te maken of zij voor 100% van de lening garant staat, of bijvoorbeeld voor 80%. Dit kan effect hebben op de gevraagde rentelasten op de lening. • Terugbetalingsregeling indien garantstelling wordt aangesproken. Indien de garantstelling wordt aangesproken en de gemeente een deel van de lening en aflossing in het project betaalt, dient het duidelijk te zijn of dit een storting is of dat de gemeente deze kosten terug ontvangt. In het geval dat de gemeente deze kosten terug verwacht, dient duidelijk te zijn hoe en wanneer deze kosten terug komen bij de gemeente. • Mogelijke premie op garantstelling. Het is mogelijk om als gemeente een premie te vragen op het geven van de garantstelling. Bepaal als gemeente het doel van de premie. Dient deze bijvoorbeeld de betaalde rente en aflossing te dekken of meer/minder? Sluit de hoogte van de premie aan op het doel van de premie.

Review businesscase Warm Heeg

Scenario’s businesscase

17-10-2023

Ten behoeve van inschatting bandbreedte financieel risico gemeente bij afgeven garantie op lening Warm Heeg

Voor de inschatting van het financieel risico voor de gemeente bekeken wij de scenario’s in de businesscase van Warm Heeg. Wij stelden een drie scenario’s op: base case met SDE ++, base case zonder SDE++ en worst case scenario op om de bandbreedte van het financieel risico inzichtelijk te maken. Het start punt was de gehanteerde scenario’s in de huidige businesscase van Warm Heeg. De businesscase van Warm Heeg bevat twee scenario’s: het base case en bad case scenario. Het verschil tussen de twee scenario’s is een lagere volloop in het bad case scenario ten opzichte van het base case scenario. Wij achten het base case scenario van Warm Heeg een realistisch scenario. Wij splitsten dit scenario op in twee scenario’s: één met en één zonder SDE++ subsidie. Wij achten SDE++ subsidie een optimalisatie in de businesscase. Om de businesscase niet afhankelijk te maken van deze subsidie rekenden wij ook een scenario door zonder SDE++. Het bad case scenario van Warm Heeg overweegt minder aansluitingen ten opzichte van het base case scenario. Voor de risico inschatting van de gemeente voegen wij daar twee uitgangspunten aan toe. Namelijk een hogere besparing op warmtevraag en geen SDE++ subsidie.

De drie scenario’s voor de risico inschatting van de gemeente komen daarmee uit op: 1. Base case Warm Heeg met SDE ++ • Uitgangspunten base case Warm Heeg 2. Base case Warm Heeg zonder SDE ++ • Geen SDE ++ subsidie 3. Worst case scenario - Bad case Warm Heeg met lagere warmtevraag en zonder SDE ++ • Minder aansluitingen (825 aansluitingen, volgens inschatting Warm Heeg) • Hogere besparing op warmtevraag (20% afname in 10 jaar, i.p.v. 12% afname) • Geen SDE ++ subsidie

Een belangrijk uitgangspunt bij de scenarioanalyse is dat de verkooptarieven gelijk blijven aan die in het basisscenario in de businesscase van Warm Heeg. Dit doen we om het verschil tussen de scenario’s op niveau van projectrisico’s inzichtelijk te maken. De huidige businesscase rekent met een korting op vastrecht. Deze korting kan stop gezet worden om daarmee (een deel) van de financieringslasten te voorzien. Dit is daarmee een mogelijke optimalisatie op de scenario’s.

25

Review businesscase Warm Heeg

De bandbreedte van het financieel risico voor de gemeente ligt tussen €0 en €1,98 miljoen

17-10-2023

Bij gelijkblijvende verkooptarieven in de businesscase

De gemeente overweegt garant te staan voor de rente en aflossing op de lening van Warm Heeg. De hoogte van de totale annuïteitenlening betreft € 12.924.396. Het jaarbedrag van de lening betreft € 698.321, bestaande uit rente en aflossing voor een looptijd van 30 jaar. In onderstaande tabel presenteren wij het aantal jaren waarin Warm Heeg zijn rente en aflossing niet (of in delen) kan betalen uit haar operationele winst (EBITDA). Vervolgens presenteren wij het bedrag wat de gemeente over die jaren dient bij te springen, indien zij een garantstelling afgeeft voor 100% en voor 80%. Base case met SDE ++

Base case zonder SDE ++

Worst case

Aantal jaren waarin Warm Heeg verplichtingen lening niet kan dragen

0 jaar

1 jaar

12 jaar

Benodigd inleg vermogen voor verplichting financier (100%)

€0

€ 71.000

€ 1.983.000

Benodigd inleg vermogen voor verplichting financier (80%)

€0

€ 57.000

€ 1.587.000

Hoogte jaarlijkse EBITDA Warm Heeg en in vergelijking met hoogte rente en aflossing annuïteitenlening € 1.600.000 € 1.400.000 € 1.200.000 € 1.000.000 € 800.000 € 600.000 € 400.000 € 200.000 €-

2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 EBITDA Base case met SDE ++

EBITDA Base case zonder SDE ++

EBITDA Warm Heeg Worst Case

Totaal annuiteitenlening

Bedragen zijn excl. BTW

26

Review businesscase Warm Heeg

17-10-2023

I Bijlage I – Gebruikte afkortingen

Review businesscase Warm Heeg

Gebruikte afkortingen

17-10-2023

In review businesscase Afkortingen

Uitleg

ACM

Autoriteit Consument en Markt

BAK

Bijdrage Aansluit Kosten

CAL

Calendar Year

Capex

Capital expenditure (Investeringskosten)

COP

Coëfficiënt of Performance

Devex

Development expenditure

EB

Energie Belasting

GJ

Giga Joule

ISDE

Investeringssubsidie duurzame energie

kWh

Kilowattuur

NWN!

Nieuwe Warmte Nu!

ODE

Opslag Duurzame Energie

Opex

Operating expense (Operationele kosten)

PAW

Proeftuin Aardgasvrije Wijken

PBL

Planbureau voor de Leefomgeving

SDE++

Stimulering Duurzame Energieproductie

TEO

Thermische Energie uit Oppervlaktewater

Vpb

Vennootschapsbelasting

WKO

Warmte Koude Opslag

28 WP

Warmtepomp

Review businesscase Warm Heeg