Bijlage 5 - Aanvullend onderzoek uitbreiding woonwagenstandplaatsen

MEMO Van Datum Voor Betreft Corsa

: : : : :

D. Heinsius 1 november 2022 wethouder Rietman Aanvullend onderzoek uitbreiding woonwagenstandplaatsen Alexanderstraat Sneek CONCEPT

*CONCEPT* Inleiding Op 8 juni 2021 heeft het college besloten een haalbaarheidsonderzoek te starten naar een tijdelijke uitbreiding van woonwagenstandplaatsen aan de Alexanderstraat in Sneek, het parkeerterrein dat momenteel door ONS Sneek wordt gebruikt (zie bijlage: collegebesluit C21000367). De keuze voor een tijdelijke invulling had te maken met een zwaarwegende belemmering: de geluidsbelasting. Voor een tijdelijke voorziening gelden andere regels, waardoor het mogelijk gemakkelijker zou zijn extra standplaatsen te realiseren op deze locatie zonder zwaardere geluidsmaatregelen te moeten treffen, zoals het plaatsen van een geluidsscherm. Uit het haalbaarheidsonderzoek is naar voren gekomen dat sec een tijdelijke uitbreiding niet haalbaar is. Op 5 juli 2022 is besloten een vervolgonderzoek te starten (zie bijlage: C22000390). In het vervolgonderzoek is onderzocht in hoeverre een uiteindelijke permanente voorziening haalbaar is, door een alternatieve juridische benadering en een tijdelijk-permanent constructie (dit wordt hieronder toegelicht). In deze memo worden de resultaten van het vervolgonderzoek gepresenteerd.

Wat is ook alweer onderzocht? Alternatieve juridische benadering woonwagen Om de permanente situatie mogelijk te maken is een alternatieve juridische benadering van de woonwagens onderzocht. Hierbij is gekeken of de woonwagen in de vergunningsaanvraag beschouwd kan worden als een woonwagen en op het aspect geluid zou de woonwagen beschouwd worden als een reguliere woning. Dit zou betekenen dat de woonwagen dan zou moeten voldoen aan de normen voor geluidswering van een woning conform Bouwbesluit (een reguliere woning). Omdat de woonwagen in deze situatie op het aspect geluid beschouwd wordt als een reguliere woning, moeten geluidsmaatregelen getroffen worden aan de woonwagen zelf. Er is onderzocht of op deze manier een gezond en veilig woon- en leefmilieu gewaarborgd kan worden, zonder een geluidsscherm te plaatsen. Tijdelijk-permanent constructie Om het proces te versnellen, is een ‘tijdelijk-permanent’ constructie nader onderzocht. Wat we destijds verwachtten, is dat de extra woonwagenstandplaatsen sneller gerealiseerd zouden kunnen worden door middel van een tijdelijke vergunning. De bedoeling zou zijn, om de tijdelijke constructie permanent te maken. Dus het uitgangspunt is dat de standplaatsen in feite gerealiseerd zouden worden voor onbepaalde tijd, maar ze zouden eerst voor bepaalde tijd (tijdelijk) vergund worden.

Vervolgens zouden de standplaatsen (tijdens de tijdelijke situatie) voor onbepaalde tijd bij recht mogelijk gemaakt worden. We verwachtten destijds dat de doelgroep zo sneller bediend kon worden in hun (lang achtergestelde) behoefte.

De resultaten Is de alternatieve juridische benadering van de woonwagen mogelijk en aan welke geluidsvoorwaarden moeten voldaan worden? Zoals hierboven omschreven, wordt bij de alternatieve juridische benadering de woonwagen op het aspect geluid anders benaderd (zoals een reguliere woning). Door middel van deze benadering zouden

1 van 5

geluidsmaatregelen getroffen moeten worden aan de woonwagen zelf, zonder zwaardere maatregelen te treffen (zoals een geluidsscherm). Op het schetsontwerp dat eerder in het traject is opgesteld, heeft een akoestische beoordeling plaatsgevonden. De uitkomst van die beoordeling is dat de woonwagenlocatie duidelijk binnen de invloedsfeer ligt van de N7 voor wat het geluid afkomstig van het wegverkeer betreft, maar dat wel een basis aanwezig is om de locatie zo in te richten dat aan de wettelijke geluidseisen kan worden voldaan (zie hiervoor de bijlage: ‘onderbouwing geluid’). Er zijn een handvol ‘draaiknoppen’ waarmee invloed uitgeoefend kan worden op wat de geluidsbelasting zal zijn: • Zo kunnen de woonwagens die het dichtst bij de rondweg liggen (zie hiervoor: bijlage ‘onderbouwing geluid’) uitgevoerd worden met ‘dove’ gevels. In een dergelijke gevel zitten geen te openen delen. In deze situatie gaat het dan om de achtergevel die naar de rondweg (en bossingel) is gericht. Omdat de woonwagens zich oriënteren op het binnengebied hoeft dat op voorhand geen verslechtering te betekenen voor de woonkwaliteit. • Een variant hierop is het plaatsen van een scherm langs de terreinrand. Omdat dit scherm een beperkte hoogte heeft (2 meter), heeft dit het karakter van een schutting.

• Een variant hier weer op zou het plaatsen van een extra woonwagen zijn tussen de zojuist genoemde buitenste woonwagens. Deze drie woonwagens fungeren dan als het ware als geluidscherm richting het hele binnenterrein. Daarmee wordt een opstelling gecreëerd volgens het hofjesprincipe waardoor het binnenterrein een besloten en ‘geluidsluw’ karakter krijgt. Daarnaast zullen bij het verkennen van de hele bandbreedte aan mogelijkheden er vast en zeker nog meer varianten denkbaar zijn. Is een tijdelijk-permanent constructie mogelijk en op welke wijze kunnen we hier vorm aan geven? Bij de tijdelijk-permanent constructie is onderzocht in hoeverre woonwagens sneller gerealiseerd kunnen worden door eerst een tijdelijke vergunning te verlenen, om in de tussentijd de ruimtelijke procedure op te starten voor een permanente voorziening, om zo het proces te versnellen. Wil je eerst tijdelijk toestaan (en deze omzetten naar een permanente vergunning als er een nieuw bestemmingsplan voor is gemaakt), dan kan in dit geval eerst worden “volstaan” met een zogenaamde kruimelgevalafwijking vanuit artikel 2.12 lid 1 sub a.2 juncto artikel 4 onderdeel 11 Besluit omgevingsrecht (bijlage II). Deze tijdelijke afwijking mag dan wel maximaal voor een periode van 10 jaar zijn. Deze afwijking op het bestemmingsplan volgt de regulieren procedure vanuit de Wabo en duurt maximaal 8 weken.

Het college van B&W is bevoegd hierop een besluit te nemen. Voor de tijdelijk-permanent constructie moet aandacht zijn voor het vooraf verrichten van een aantal onderzoeken en het vooraf opstellen van een beeldkwaliteitsplan. Uiteindelijk moeten de woonwagens permanent ook mogelijk te maken zijn en hiervoor is het van belang om ook in de tijdelijke situatie alvast te hebben onderzocht of er belemmeringen zijn. Onderzoeken De uitgevoerde QuickScan (zie bijlage: QuickScan woonwagens) maakt duidelijk welke aspecten nader onderzoek behoeven, namelijk: geluid, zoals toegelicht is in bovenstaand kopje. Daarnaast wordt archeologisch onderzoek betwijfeld. Daarom kan dit archeologisch onderzoek voor de zekerheid vooraf uitgevoerd worden, aangezien de grond niet meer toegankelijk is voor onderzoek als de woonwagens er staan door middel van een tijdelijke vergunning. Dit geldt ook voor bodemonderzoek.

2 van 5

Ook is een QuickScan Flora en Fauna benodigd. Uit een QuickScan Flora en Fauna zal naar voren komen of hiervoor aanvullend onderzoek uitgevoerd moet worden. Dit is een risico. Mocht bijvoorbeeld vervolgonderzoek nodig zijn voor de aanwezigheid van vleermuizen (leefgebied/foerageergebied), dan moet er zicht komen op het gedrag van de vleermuizen. Dit duurt zo’n 9 maanden. Er mogen dan geen units worden geplaatst. Dit betekent dat de tijdswinst door middel van de tijdelijke vergunning verloren is gegaan. Dit zou een argument zijn om gelijk het bestemmingsplan te wijzigen en niet eerst een tijdelijke vergunning te verlenen. De overige benodigde onderzoeken behorend bij het te wijzigen bestemmingsplan kunnen verricht worden tijdens de bestemmingsplanprocedure en hoeven niet vooraf aan de aanvraag van een tijdelijke vergunning verricht te worden. Welstand Bij tijdelijke bouwwerken is geen toetsing welstand (artikel 2.10 lid 1 sub d Wabo), bij permanente bouwwerken wel. Het is wenselijk om de tijdelijke bouwwerken zo te laten bouwen dat er een positief advies welstand ligt, om te voorkomen dat de tijdelijk vergunde bouwwerken niet aangepast hoeven te worden bij een wijziging van het bestemmingsplan (waarbij wel een toetsing welstand benodigd is). Om deze reden is het van belang om vooraf een beeldkwaliteitsplan vast te laten stellen door de raad.

Dit beeldkwaliteitsplan wordt daarmee onderdeel van de welstandsnota. Door het vaststellen van een beeldkwaliteitsplan gaat er wel tijd verloren, aangezien dit stuk ook eerst voor inspraak ter inzage gelegd moet worden. Welk materiaal kan hergebruikt worden? Al het bestratingsmateriaal kan hergebruikt worden, dit is nog in goede staat. Daarnaast kan de huidige auto inrit aan de oostkant gehandhaafd blijven. Om een extra verbinding naar het huidige kamp te maken aan de westkant, zou een loopbrug of dam gerealiseerd kunnen worden. Desalniettemin zullen een aantal zaken in de ondergrond nieuw aangelegd moeten worden. Denk hierbij aan bijvoorbeeld vuilwaterriolering en aanleg nieuwe hoofdkabels en leidingen. Het parkeerterrein wordt af en toe benut voor de stalling van kermiswagens, daarvoor zijn de ondergrondse voorzieningen destijds speciaal aangelegd. Maar deze voorzieningen lijken niet geschikt voor woonwagens die bijvoorbeeld elk hun eigen meterkast hebben. De levertijd voor kabels en leidingen zit op zo’n 9 maanden. Dit kan een argument zijn om gelijk het bestemmingsplan te wijzigen, aangezien de tijdswinst van een tijdelijke vergunning hiermee verloren gaat.

Voordat gestart kan worden met de werkzaamheden voor woonwagens, moeten andere voorzieningen aan de Kanaalstraat (de locatie die gebruikt kan worden voor de overige functies van het parkeerterrein van ONS, zoals het stallen van pakwagens voor de kermis) gereed zijn voor gebruik (denk hierbij aan stroom, water, riolering, etc.). Dit geldt ook voor de 36 nieuwe parkeerplekken voor ONS die in de nabijheid van het ONS terrein gerealiseerd dienen te worden. Voor bovenstaande is een zekere tijdsinvestering benodigd. Alles dit klaar is, is een normale bestemmingsplanprocedure normaliter al doorlopen en is dus de tijdswinst van een tijdelijke vergunning verloren gegaan. Welke exploitatiemogelijkheden zijn voorhanden? Er zijn verschillende exploitatiemogelijkheden voorhanden. Denk hierbij aan het uitgeven van kavels in erfpacht, de verkoop van kavels direct aan bewoners en de verkoop van kavels aan een verhurende partij/tussenpartij die de kavels op haar beurt verhuurt aan de bewoners. Er kan ook een combinatie gemaakt worden. Zo kan een deel door tussenpartij verhuurt worden en een deel in erfpacht worden uitgegeven of direct worden verkocht aan bewoners. In de nadere uitwerking van het project kan een definitieve keuze gemaakt worden hoe de locatie exact geëxploiteerd wordt.

De uitgifte van de gronden in de vorm van verkoop, erfpacht dan wel verhuur moet plaatsvinden conform het Didam-arrest. De hoofdregel is een openbare selectieprocedure aan de hand van objectieve, redelijke en toetsbare criteria. Een-op-een selectie is slechts mogelijk op basis van objectieve, redelijke en toetsbare criteria, gevolgd door een gepaste mate van openbaarheid. Het is zaak dat de selectiecriteria in beleid zijn verankerd (selectiebeleid). De gemeente heeft beleidsruimte bij het vaststellen van de criteria. Van belang is dat daarbij het te verwezenlijken doel voorop staat.

3 van 5

Kortom: de nadere uitwerking van genoemde exploitatiemogelijkheden dient met inachtneming van het Didam-arrest plaats te vinden.

Scenario’s en eindadvies Scenario 1: tijdelijk-permanent Er wordt eerst een tijdelijke vergunning aangevraagd. Als de woonwagens er vervolgens staan, wordt de ruimtelijke procedure voor het wijzigen van het bestemmingsplan gestart om een permanente voorziening te regelen. Voordelen: • Tijdswinst (aanvraag tijdelijke vergunning is 8 tot 14 weken, wijziging bestemmingsplan duurt zeker 9 maanden tot een jaar); • Hierbij is mede relevant dat de procedures moeilijker worden bij de inwerkingstrede van de Omgevingswet (huidige planning: 1 juli 2023). Indien voor de wijziging bestemmingsplan wordt gekozen, dien het ontwerpbestemmingsplan voor 1 juli 2023 ter inzage gelegd te worden (zodat de Omgevingswet dit bestemmingsplan niet raakt). Nadelen: • Een aantal onderzoeken (bodem, archeologie, Flora en Fauna) en het beeldkwaliteitsplan moeten naar voren getrokken worden. Nadeel van bijvoorbeeld Flora en Fauna is dat er vervolgonderzoek benodigd is wat soms 9 maanden kan duren, waardoor de tijdwinst van een tijdelijke vergunning verloren gaat.

Ook het opstellen van een beeldkwaliteitsplan dat goedgekeurd en ter inzage gelegd moet worden door de raad, neemt tijd in beslag; • Vertraagde leveringstijden van materialen zorgt alsnog voor vertraging waardoor tijdswinst van een tijdelijke vergunning verloren gaat (levering kabels en leidingen duurt momenteel minstens 9 maanden); • Eerst moeten de Kanaalstraat (de alternatieve locatie voor o.a. stalling pakwagens) en de extra 36 parkeerplaatsen voor ONS gerealiseerd worden, alvorens gestart kan worden met de werkzaamheden voor de woonwagens. Ook zal het ontwerp op civiel gebied volledig uitgewerkt moeten worden. Als bovenstaande gerealiseerd is, is normaliter de bestemmingsplanprocedure al doorlopen, waardoor de tijdswinst van een tijdelijke vergunning verloren is gegaan. Risico’s: • Er bestaat een kans op zienswijzen en beroep bij het wijzigen van het bestemmingsplan. Dit heeft invloed op de door de Gemeente gewenste vorm van uitgifte van de betreffende grond; verkoop dan wel erfpacht dan wel verhuur. Bijvoorbeeld: het risico voor een verhurende partij is dat de woonwagens er al staan middels een tijdelijke vergunning, maar niet een permanente voorziening kan krijgen omdat het bestemmingsplan niet gewijzigd kan worden in verband met zienswijzen en beroep. Het risico voor de verhurende partij is dat de woonwagens na 10 jaar weer verwijderd moeten worden.

Daar komt bij dat dit ruimtelijke aspect op basis van het huidige huurrecht geen legitieme opzeggingsgrond jegens de bewoners is. Een businesscase van 10 jaar is voor zo’n partij financieel niet haalbaar als er na 10 jaar geen alternatieve locatie aangeboden kan worden • Een tijdelijk-permanent constructie is een werkwijze die niet (vaak) eerder gedaan is. Hierdoor kunnen onverwachte ontwikkelingen naar voren komen die vooraf niet ingecalculeerd zijn.

4 van 5

Scenario 2: Gelijk permanent Er wordt gelijk een permante voorziening aangevraagd (inzetten ruimtelijke procedure voor wijzigen bestemmingsplan), er wordt niet eerst een tijdelijke vergunning aangevraagd. Voordelen: • Gelijk een permanente voorziening. Er wordt geen risico gelopen op verloren tijdwinst in verband met trage levertijden van materialen en eventuele aanvullende onderzoeken; • Zekerheid voor verhurende partij dat ze de locatie permanent kunnen exploiteren, wat betere kansen geeft voor een haalbare businesscase voor de verhurende partij (zie bullit 1 bij risico’s scenario 1); Nadelen: • Mocht er geen aanvullend onderzoek nodig zijn voor bijvoorbeeld Flora en Fauna én de levering van kabels en leidingen bevat geen vertraging, dan heeft dit scenario qua ruimtelijke procedures mogelijk een langere doorlooptijd (totale doorlooptijd zo’n 9 maanden tot een jaar). Echter, zullen wel eerst de Kanaalstraat (de alternatieve locatie voor de stalling van pakwagens tijdens de kermis) en extra parkeerplekken voor ONS in het omliggende gebied gerealiseerd moeten worden, voordat gestart kan worden met de werkzaamheden op het parkeerterrein ten behoeven van de woonwagens. Risico’s: • Geen.

Eindadvies: Ambtelijk wordt scenario 2: ‘gelijk permanent’ geadviseerd. Er bestaan teveel aspecten die vertragend kunnen werken (levertijden materialen, eventuele aanvullende onderzoeken (Flora en Fauna)), het opstellen en vaststellen van een beeldkwaliteitsplan en het uitwerken van het plan op civiel gebied). Het risico op vertraging is hierdoor hoog, waardoor een geschatte tijdswinst door middel van een tijdelijke vergunning niet realistisch lijkt. Ook biedt dit scenario meer zekerheid richting een marktpartij, omdat de locatie permanent geëxploiteerd kan worden. Conclusie en vervolg

Met de uitkomst dat de realisatie van een woonwagenlocatie op deze plek ruimtelijk-milieu hygiënisch in principe haalbaar is, is een basis gelegd om geïnteresseerde partijen te zoeken die het project willen realiseren. Er kan pas van een haalbaar plan gesproken worden als er een geïnteresseerde partij is die deze ontwikkeling op wil pakken. De eerder genoemde basisschets die op draagvlak kan rekenen van de woonwagenbewoners kan het vertrekpunt zijn om met partijen in gesprek te gaan. Als aangetoond wordt dat er sprake is van een haalbare businesscase, en dat daarmee de economische uitvoerbaarheid is gewaarborgd, kan de haalbaarheidsfase worden afgerond. Dat is ook het moment dat planologisch procedures kunnen worden voorbereid en worden opgestart. Omdat we afhankelijk zijn van de interesse van marktpartijen is een tijdlijn voor het vervolg moeilijk af te geven. Wellicht kan in Q2/Q3 2023 de ruimtelijke procedure gestart worden, waardoor in Q2/Q3 2024 gestart kan worden met de werkzaamheden. Dit is onder de voorwaarde dat op korte termijn een partij beschikbaar is die het haalbaar acht om hier een rol te spelen.

5 van 5