Bijlage 4 - Ontwerp beeldkwaliteitsplan dat ter inzage heeft gelegen
Tekst van het document
Beeldkwaliteitseisen locatie Koepoort Stavoren gemeente Súdwest-Fryslân november 2023
1. Inleiding...................................................................................................................... 3
Deelgebied 3..................................................................................................12
Voorgeschiedenis........................................................................................... 3
Deelgebied 4..................................................................................................13
Formele betekenis...........................................................................................3 5. Referenties architectuur..........................................................................................14 Plangebied...................................................................................................... 4 6. Straatprofielen......................................................................................................... 15 2. Stedenbouwkundige uitwerking.............................................................................5 3. Ambities en uitgangspunten....................................................................................6 Masterplan Stavoren...................................................................................... 6 Stedenbouwkundige uitgangspunten........................................................6 Architectuur..................................................................................................... 6 Programma......................................................................................................6 Parkeren........................................................................................................... 6 Deelgebieden.................................................................................................. 6
4. Beeldkwaliteit.............................................................................................................7 Algemeen.........................................................................................................7 Architectuur...................................................................................... 7 Oriëntatie...........................................................................................7 Ondergeschikte bouwdelen.......................................................... 7 Materiaal- en kleurgebruik............................................................. 7 Zonnepanelen en/of -collectoren..................................................7 Verhardingen....................................................................................8 Erfafscheidingen.............................................................................. 9 Deelgebied 1................................................................................................. 10 Deelgebied 2................................................................................................. 11
2 Beeldkwaliteitseisen Stavoren (november 2023 7 Building Design Architectuur)
1. Inleiding Voorgeschiedenis Stavoren wordt natuurlijk gekenmerkt door de historische stad. De Koepoort is gelegen aan de oostzijde daarvan op de hoek Koeweg I Meerweg en vormt onderdeel van het gebied Middenmeer. In het Masterplan Stavoren wordt dit gebied
stedenbouwkundig
gezien
als
onderdeel
van
het
stedelijke
uitbreidingsgebied van Stavoren.
Formele betekenis Het beeldkwaliteitsplan biedt toetsingscriteria voor de welstandsbeoordeling van bouwwerken
binnen dit plangebied voor zover deze bouwwerken
vergunningplichtig zijn. Dit beeldkwaliteitsplan vervangt daarmee de vigerende welstandsnota voor dit gebied. Het beeldkwaliteitplan geeft eveneens richtlijnen over de inrichting van de openbare
ruimte.
Deze
richtlijnen
zijn
uitgewerkt
in
de
(anterieure)
exploitatieovereenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar van het gebied. Stedenbouwkundige analyse verklaring ruimtelijke structuur aebouwingstructuur
waterstructuur groenstructuur met opgaande beplanting y//, groenstructuur met lage beplanting groene ruimte apen landschap
verklaring samenhangende sferen
— — noordelijke havens gemaal en sluizen •ecreatiegebieden ---------- stedelijk uitbreidingsgebied
Verklaring ruimtelijke structuur (masterplan Stavoren)
3 Beeldkwaliteitseisen Stavoren (november 2023 7 Building Design Architectuur)
Plangebied
Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door De Traan Kokerij, een
Het plangebied is gelegen aan de oostzijde van de historische stad Stavoren en vormt
momenteel
gebiedsgrenzen.
een Aan
weiland de
tussen
zuidzijde
is
de de
bebouwde Koeweg
en/of verharde gelegen,
een
gebiedsontsluitingsweg die haar oorsprong kent halverwege de negentiende eeuw. De Koebrug die in het verlengde ligt (aan de westzijde) vormt de verbinding met de historische stad. Aan de oostzijde gaat de Koeweg over in een
ontsluiting voor het daar gelegen woongebied. Deze recentelijk gebouwde (water)woningen behoren tot plan WoonWaterRijk in deelgebied Middenmeer. Tenslotte is aan de oostzijde van het plangebied de Meerweg gelegen. Dit is evenals de Koeweg een gebiedsontsluitingsweg. Tegenover de ontwikkellocatie is de parkeerplaats (inrit) van voetbalvereniging QVC gesitueerd. Zij heeft haar onderkomen op sportpark de Ribbe.
fietspad. Ten zuiden van de Koeweg is een woongebied gelegen welke haar oorsprong kent in 1986.
Een kaart van 1908 met daar op de twee boerderijen ten noorden van de Koeweg.
Ten westen grenst het plangebied aan twee grote boerderijen die hun oorsprong kennen in 1908.
Een kaart van 1985 met de nieuwe wijk ten zuiden van de Koeweg. (bron: TopoTijdreis)
4 Beeldkwaliteitseisen Stavoren (november 2023 7 Building Design Architectuur)
2. Stedenbouwkundige uitwerking
5 Beeldkwaliteitseisen Stavoren (november 20231 Building Design Architectuur)
roept, samen met uitbreidingsplan Woonwaterrijk fase 1, kleinschalig beeld op.
3. Ambities en uitgangspunten Masterplan Stavoren
een levendig en
Programma
Het Masterplan Stavoren is door de gemeenteraad in december 2012 vastgesteld. In dit Masterplan liggen de uitgangspunten voor ruimtelijke kwaliteit vast. In het Masterplan Stavoren, dat met de provincie en in samenspraak met de inwoners van Stavoren is opgesteld, wordt veel waarde gehecht aan de specifieke kwaliteiten van de voormalige Hanzestad. Alle deelprojecten moeten bijdragen aan de versterking van de (historische) identiteit van Stavoren.
Het beoogde programma voorziet in een diversiteit aan woontypologieën: -
4 senioren woningen
-
4 appartementen
-
4 rijwoningen (starterswoningen)
-
10 dubbele woningen
-
11 vrijstaande woningen
Om zo optimaal mogelijk te kunnen blijven voorzien in de marktvraag is het
Stedenbouwkundige uitgangspunten
optioneel dat de vier dubbele woningen langs de Koeweg worden verruild voor
De ontwikkeling van plan Koepoort dient afgestemd te worden op de beoogde
starterswoningen.
kwaliteitsambities van het masterplan Stavoren. De belangrijkste kenmerken die
Parkeren
worden beoogd bij de ontwikkeling zijn dat: -
de ontwikkeling past in de kenmerkende historisch gegroeide structuur van
-
de randen van het gebied zorgvuldig worden vormgegeven en reageren op
-
de ontsluiting plaatsvindt via de Koeweg dan wel de Meerweg, in aansluiting
de stad en/of de uitbreiding daarvan; haar omgeving; op de reeds aanwezige inritten; -
er een gevarieerd (woningbouw)programma ontstaat;
-
verspringende voorgevelrooilijnen zorgen voor een dorps karakter;
Architectuur
Er zullen 29 parkeerplaatsen op openbaar terrein worden voorzien en de rest dient op eigen terrein te worden gesitueerd conform de gemeentelijke parkeernota. Er wordt uitsluitend langs de rijweg geparkeerd aan de zuidzijde van de straat, oftewel de buitenzijde van de knik die in de rijweg zit. Op die manier ontstaat er een fraai straatbeeld en wordt de veiligheid van woonstraat geborgd.
Deelgebieden Om een goede overgang te realiseren tussen het westelijk gelegen stedelijke gebied en het oostelijk gelegen landelijk gebied, zijn er vier deelgebieden te onderscheiden (zie voorgaande pagina). Elk deelgebied kent een speciefieke bouwhoogte: Deelgebied 1: combinatie van één en twee bouwlagen met kap; Deelgebied 2: anderhalve bouwlaag met kap Deelgebied 3: één bouwlaag met kap Deelgebied 4: vrije keuze van het bouwvolume (gemaximaliseerd in bestemmingsplan)
6 Beeldkwaliteitseisen Stavoren (november 2023 7 Building Design Architectuur)
Zonnepanelen en/of -collectoren
4. Beeldkwaliteit
-
Algemeen Met betrekking tot de beeldkwaliteit zijn in dit document een aantal richtlijnen geformuleerd waarbij meerdere oplossingen denkbaar zijn. Daarnaast zijn er ook een aantal eisen geformuleerd die verplichtend zijn (bijvoorbeeld als wordt aangegeven dat een bouwvolume een enkelvoudige hoofdvorm moet hebben). Uitgangspunt is in ieder geval dat elke oplossing bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en zorgt voor samenhang.
-
Indien zonnepanelen op hellende daken worden geplaatst, vermijd dan grote kleurcontrasten tussen de zonnepanelen en het dak. Pas zonnepanelen toe met zwarte (geanodiseerde) randen. Ook dakpan zonnepanelen (in de vorm en kleur van de dakpan) zijn een goede optie. Panelen worden evenwichtig geplaatst in een regelmatig patroon. Panelen hebben rondom nog een ruime strook dakvlak (min. 50cm).
Het plan is opgedeeld in een aantal deelgebieden waarvoor specifieke kaders zijn opgesteld. Daarnaast zijn er een aantal algemene kaders die van toepassing zijn op alle deelgebieden:
Architectuur -
De gevelcompositie is evenwichtig met een sterke verticaliteit en ritmiek. De detaillering is verfijnd, zorgvuldig en afgestemd op de architectuur. Dakkapellen, aan- en uitbouwen dienen per woning te worden vormgegeven, passend bij de architectuur van het pand.
Oriëntatie -
De bebouwing heeft een alzijdig karakter waarmee de architectuur 'reageert' op de openbare ruimte. Blinde gevels aan de zijde van de openbare ruimte zijn niet gewenst.
Ondergeschikte bouwdelen -
Ondergeschikte bouwkundige elementen zoals bergingen worden zo veel mogelijk aan het zicht onttrokken vanaf de Koeweg en Meerweg, of anders mee-ontworpen in de architectuur.
Materiaal- en kleurgebruik -
Om aansluiting te vinden bij Woonwaterrijk fase 1 zijn witte vlakken in de gevel toegestaan mits ondergeschikt.
7 Beeldkwaliteitseisen Stavoren (november 2023 7 Building Design Architectuur)
Water en oevers
Verhardingen
In dit plan willen we de mogelijkheden scheppen voor een blijvend duurzame wijk. Aan de noordzijde van het plan is dan ook water voorzien als versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Op stedenbouwkundig niveau wordt onder andere het hemelwater afgevoerd naar de (reeds aanwezige) sloten rondom het plangebied. De sloten voeren het water af naar het nieuw aan te leggen water aan de noordzijde. Ter plaatse van de erftoegangswegen zullen duikers worden aangebracht.
Om aansluiting te verkrijgen
met het noordelijk gelegen woongebied
(Woonwaterrijk fase 1) wordt gekozen voor eenzelfde dan wel gelijkwaardige verharding/inrichting.
Toegepaste
materialen
en
kleuren
vormen
een
samenhangend en rustig geheel maar wel met kleurvariatie. Het onderscheid tussen rijloper en parkeerstroken is subtiel maar duidelijk afleesbaar. De nieuwe woonkavels worden ontsloten met elk een eigen oprit. Bewoners zijn vrij in de keuze van type verharding van de oprit.
Alle kaveloeversaan het boezemwater worden uitgevoerd in damwand van hout of staal, voorzien van een houten wrijfgording zodat het onderwaterprofiel voldoende ruim blijft.
De
nieuwe
buurtontsluitingen
kruispuntsvlakken
(plateaus).
De
worden
voorzien
van
verhoogde
nieuwe woonstraat wordt evenals
de
parkeervakken, uitgevoerd in klinkers met aardetinten. Kleurvariatie zorgt voor een duidelijke scheiding van functies met behoud van samenhang.
Een aantal kavels aan de zuidzijde van het plan komen hoger te liggen dan de Koeweg en worden voorzien van schanskorven ter verkoming van het bouwwerken op de achtergrens. De bovenzijde van de schanskorf komt op maximaal 1 meter boven het aansluitende maaiveld aan de tuinzijde. Zoals op de foto hieronder weergegeven is het wenselijk om aan de slootzijde een begroeiing aan te brengen waardoor een groen straatbeeld ontstaat (ter invulling van de gemeente).
Referentie voor de inrichting: verharding is samenhangend met variatie in kleurstelling.
Voorbeeld van een schanskorf met begroeiing.
8 Beeldkwaliteitseisen Stavoren (november 2023 7 Building Design Architectuur)
Erfafscheidingen Voor het creëren van representatieve kwaliteit en een groene relatie met de omgeving dienen er groene erfafscheidingen te worden toegepast. Een volledig groene erfafscheiding zoals een haag heeft altijd de voorkeur vanwege het groene karakter. Voorbeelden van veel toegepaste natuurlijke erfafscheidingen zijn de beukenhaag, taxus, liguster, meidoorn en hedera. Een natuurlijke erfafscheiding kan ook worden uitgevoerd als een hekwerk met begroeiing. Ook een combinatie van klimplanten en bouwkundige elementen is mogelijk, maar deze dienen elkaar dan af te wisselen met een verhouding van maximaal 1/3 gesloten tegenover 2/3 groen. Op die manier blijft het beoogde groene karakter van het plan in stand. Voor de erfafscheidingen op de overgang van kavel naar de openbare ruimte geldt dat op alle plekken altijd hagen mogen worden geplant, dat versterkt het natuurlijke karakter van het woongebied. Er is echter geen sprake van dichte, hoge afscheidingen zoals metselwerk wanden of (houten) schuttingen. Rondom voortuinen hebben erfafscheidingen een hoogte van maximaal 90cm, overige erfafscheidingen hebben een hoogte van circa 180cm (maximaal 200cm).
Een combinatie van klimplanten en bouwkundige elementen.
9 Beeldkwaliteitseisen Stavoren (november 20231 Building Design Architectuur)
Deelgebied 1 Algemeen -
De architectuur sluit zoveel mogelijk aan bij de karakteristiek van Stavoren en hangt samen met uitbereidingsplan woonwaterrijk fase 1.
Plaatsing -
Verspringende voorgevelrooilijnen zorgen voor een dorps karakter.
-
Bijbehorende bouwwerken worden bij voorkeur niet geplaatst aan de zuidzijde (Koeweg).
Hoofdvorm -
De hoofdmassa is duidelijk herkenbaar. De noordelijke bebouwing bestaat maximaal uit twee bouwlagen met een kap. Het volume langs de Koeweg dient aan te sluiten bij de naastgelegen (bestaande) boerderij-typologie, wat betekent dat de kap manifest moet zijn. Het samengestelde volume bestaat daarom uit één of anderhalve bouwlaag met kap.
Gevel -
-
De bebouwing heeft een alzijdig karakter waarmee de architectuur 'reageert' op de openbare ruimte. Blinde gevels aan de zijde van de openbare ruimte zijn niet gewenst. Aan- en uitbouwen en dakkapellen dienen te worden vermeden langs de Koeweg. Dakramen passen wel binnen de gewenste beeldkwaliteit.
Detaillering en materiaalgebruik -
Materiaalgebruik van de aan- en uitbouwen is afgestemd op het hoofdmateriaal van de woning. Gebruik van landelijke en/of traditionele kleuren. Het is mogelijk om in de gevel metselwerk, stucwerk, hout of een vergelijkbaar materiaal toe te passen, maar geen glimmende kunststoffen. Kozijnen en dakranden: passend in de architectuur van het gebouw. Hellende daken worden bedekt met pannen of riet.
Overig -
Voor het creëren van representatieve kwaliteit en een groene relatie met de omgeving dienen er groene erfafscheidingen te worden toegepast.
10 Beeldkwaliteitseisen Stavoren (november 2023 7 Building Design Architectuur)
Deelgebied 2 Algemeen -
De architectuur sluit zoveel mogelijk aan bij de karakteristiek van Stavoren en hangt samen met uitbereidingsplan woonwaterrijk fase 1.
Plaatsing -
Verspringende voorgevelrooilijnen zorgen voor een dorps karakter.
-
Bijbehorende bouwwerken worden bij voorkeur niet geplaatst aan de zuidzijde (Koeweg).
Hoofdvorm -
De bebouwing bestaat maximaal uit anderhalve bouwlaag met kap. Het hoofdgebouw bestaat uit een enkelvoudige hoofdvorm.
Gevel -
De bebouwing heeft een alzijdig karakter waarmee de architectuur 'reageert' op de openbare ruimte. Blinde gevels aan de zijde van de openbare ruimte zijn niet gewenst.
Detaillering en materiaalgebruik -
Materiaalgebruik van de aan- en uitbouwen is afgestemd op het hoofdmateriaal van de woning. Het is mogelijk om in de gevel metselwerk, stucwerk, hout of een vergelijkbaar materiaal toe te passen, maar geen glimmende kunststoffen. Kozijnen en dakranden: passend in de architectuur van het gebouw. Hellende daken worden bedekt met pannen of riet. Gebruik van landelijke en/of traditionele kleuren.
Overig -
Voor het creëren van representatieve kwaliteit en een groene relatie met de omgeving dienen er groene erfafscheidingen te worden toegepast.
11 Beeldkwaliteitseisen Stavoren (november 2023 7 Building Design Architectuur)
Deelgebied 3 Algemeen -
De architectuur sluit zoveel mogelijk aan bij de karakteristiek van Stavoren en hangt samen met uitbereidingsplan woonwaterrijk fase 1.
Plaatsing -
-
De voorgevels kunnen enigszins verspringen ten opzichte van de rooilijn waardoor een gevarieerd straatbeeld ontstaat wat zorgt voor een dorps karakter. Bijbehorende bouwwerken worden bij voorkeur naast de woning geplaatst en niet aan de zijde van de Koeweg.
Hoofdvorm -
De bebouwing bestaat maximaal uitéén bouwlaag met kap en vormt zo een goede overgang naar het oostelijk gelegen landelijk gebied.
Gevel -
De bebouwing heeft een alzijdig karakter waarmee de architectuur 'reageert' op de openbare ruimte. Blinde gevels aan de zijde van de openbare ruimte zijn niet gewenst.
Detaillering en materiaalgebruik -
Materiaalgebruik van de aan- en uitbouwen is afgestemd op het hoofdmateriaal van de woning. Het is mogelijk om in de gevel metselwerk, stucwerk, hout of een vergelijkbaar materiaal toe te passen, maar geen glimmende kunststoffen. Kozijnen en dakranden: passend in de architectuur van het gebouw. Hellende daken worden bedekt met pannen of riet. Gebruik van landelijke en/of traditionele kleuren.
Overig -
Voor het creëren van representatieve kwaliteit en een groene relatie met de omgeving dienen er groene erfafscheidingen te worden toegepast.
12 Beeldkwaliteitseisen Stavoren (november 2023 7 Building Design Architectuur)
Deelgebied 4 Algemeen -
Op dit perceel kan een bijzondere architectuur ontstaan met een eigen vorm, materialisatie en kleurstelling.
Plaatsing -
De woning kent een tweezijdige oriëntatie richting de hoek De Traan Kokerij I Meerweg.
Hoofdvorm -
De hoogte van het bouwvolume is vrij maar gemaximaliseerd in het bestemmingsplan. De basisvorm kan (bij voorkeur) bestaan uit een samengesteld volume. Vrijstaande bijgebouwen dienen vermeden te worden, aangebouwde bouwwerken worden mee-ontworpen met het hoofdgebouw.
Gevel -
De bebouwing heeft een alzijdig karakter waarmee de architectuur 'reageert' op de openbare ruimte. Blinde gevels aan de zijde van de openbare ruimte zijn niet gewenst.
Detaillering en materiaalgebruik -
Materiaalgebruik van de aan- en hoofdmateriaal van de woning.
uitbouwen
is afgestemd op het
Overig -
De kavel wordt ontsloten vanaf De Traan Kokerij, hier zal de inrit komen.
13 Beeldkwaliteitseisen Stavoren (november 2023 7 Building Design Architectuur)
5. Referenties architectuur
14 Beeldkwaliteitseisen Stavoren (november 2023 7 Building Design Architectuur)
6. Straatprofielen
c'y 21 bestaande bebouwing (indicatief)
P
15—
parkeren
rijbaan
voetpad berm parkeren rijbaan
STRAATPROFIEL A-A
bestaande bebouwing (indicatief)
voetpad berm parkeren rijbaan
berm
sloot
STRAATPROFIEL B-B 1:100
15 Beeldkwaliteitseisen Stavoren (november 2023 7 Building Design Architectuur)
positie woning n.t.b.
0
Woon jwaterrijk
Dit rapport is vervaardigd door:
Building Design ARCHITECTUUR
16 Beeldkwaliteitseisen Stavoren (november 2023 7 Building Design Architectuur)