Bijlage 4 - Onderzoek tijdelijke uitbreiding woonwagenstandplaatsen

MEMO Van Datum Voor Betreft Corsa

: : : : :

D. Heinsius 1 november 2022 wethouder Rietman Haalbaarheidsonderzoek uitbreiding woonwagenstandplaatsen Sneek CONCEPT

*CONCEPT* Voorwoord Het onderzoek zoals door het college besloten, is ingestoken op het tijdelijk realiseren van standplaatsen voor woonwagens in verband met de regelgeving die hiervoor geldt rondom geluid (conform Bouwbesluit gelden strenge geluidsnormen). Het tijdelijk realiseren van woonwagenstandplaatsen is helaas niet haalbaar, dit wordt onderbouwd in onderstaand onderzoek. Door voortschrijdend inzicht, verdere verdieping en het spreken met verschillende stakeholders, hebben we de vraag in dit haalbaarheidsonderzoek anders kunnen beschouwen. Dit wordt nader toegelicht.

Haalbaarheidsonderzoek uitbreiding woonwagenstandplaatsen Alexanderstraat Sneek Aanleiding Standplaatsen zijn tot dusver geen volwaardig onderdeel (geweest) van het Nederlandse woonbeleid, volgens een uitspraak van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens. Het ministerie van Binnenlandse Zaken (waaronder het woonbeleid valt) moet hiermee aan slag. Het college heeft niet op deze landelijke richtlijnen gewacht, maar heeft de handschoen alvast opgepakt, vooruitlopend op toekomstige aanpassingen in het beleid ten aanzien van standplaatsen. De bewoners van de woonwagenstandplaatsen aan de Johan Willem Frisostraat in Sneek hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat er een tekort is aan standplaatsen voor woonwagens en dit tot onwenselijke situaties leidt. Daarom heeft het college op 8 juni 2021 besloten om een haalbaarheidsonderzoek te starten naar de uitbreiding van standplaatsen. De locatie betreft het parkeerterrein aan de zuidkant van het Zuidersportpark aan de Alexanderstraat in Sneek. De locatie sluit aan op het bestaande terrein aan de Johan Willem Frisostraat (zie figuur 1). De woonwagenbewoners hebben deze locatie zelf aangedragen. Dit onderzoek geeft antwoord op de vraag of en onder welke voorwaarden uitbreiding van woonwagenstandplaatsen op bovengenoemde locatie haalbaar is.

1 van 9

Figuur 1. Potentiele uitbreidingslocatie Samenvatting/Conclusie Er zijn verschillende mogelijkheden onderzocht voor dit vraagstuk. De mogelijkheden worden nader toegelicht. De conclusie is dat een tijdelijke uitbreiding van woonwagenstandplaatsen niet haalbaar is. Er wordt geadviseerd om een geluidsscherm te realiseren om zo een permanente oplossing voor de woonwagenbewoners te bieden. Een andere mogelijke oplossing is het verrichten van extra onderzoek naar bouwwerken die wél geschikt zijn voor permanente bewoning, die voldoen aan de geluidseisen waarbij geen geluidsscherm gerealiseerd hoeft te worden. Deze optie wordt uitgebreider omschreven in de bijlage: ‘toelichting juridische benadering bouwwerk’. Beide opties geven meer mogelijkheden voor het verhuren door een derde partij en voorzien in een permante oplossing voor de woonwagenbewoners. Daarbij moet rekening gehouden worden met de volgende voorwaarden: • Tussenkomst van derde partij, of de gemeente verkoopt aan de bewoners; • Zoeken dekking realiseren riolering Kanaalstraat Sneek; • Zoeken dekking huur locatie Kanaalstraat Sneek; • Voor de optie ‘onderzoek naar bouwwerken die wél geschikt zijn voor permanente bewoning zonder geluidscherm’, is aanvullend onderzoek nodig om dit juridisch te toetsen. Onderstaande onderwerpen (benoemd in de kopjes) zijn relevant voor de haalbaarheid van deze ontwikkeling.

Per onderwerp is een aantal vragen gesteld die beantwoord moeten worden om de haalbaarheid te kunnen onderbouwen. Daarbij wordt ook een vergelijking gemaakt met een permanente voorziening. Geschikt maken terrein Kan het terrein geschikt gemaakt worden als aanvullende locatie voor de woonwagenstandplaatsen? Het terrein kan geschikt gemaakt worden voor woonwagenstandplaatsen. Om te voldoen aan het opgestelde ruimtelijke model (zie bijlage: ‘ruimtelijke modellen’) zullen de volgende maatregelen genomen moeten worden (conform het opgestelde ruimtelijke model): ➢ Verwijderen verharding ➢ Aanleg groen ➢ Aanleg speelplek ➢ Aanleg extra parkeerplaatsen ter compensatie ➢ Autoverbinding met bestaande woonwagens

2 van 9

➢ ➢ ➢

Aanleg elektriciteit Aanpassen riolering Aanpassen watervoorziening

Worden de civieltechnische kosten gedekt? Bij een tijdelijke verhuur van de grond voor een periode van 10 jaar is de bijdrage die de woningbouwcorporatie kan betalen niet voldoende om de te maken civieltechnische kosten in zijn geheel te dekken. Dit komt doordat de doelgroep sociale huur betreft en de huurprijs daarmee gemaximaliseerd is, bovendien moet er naast de standplaats ook worden voorzien in een woonwagen. Indien het mogelijk blijkt om de locatie permanent te gebruiken als standplaats verandert het uitgangspunt. De grond hoeft niet verhuurd te worden, maar er kan bijvoorbeeld voor worden gekozen om de kavels conform de grondprijs voor sociale woningbouw aan de woningbouwstichting te verkopen. Zoals het nu lijkt is een permanente voorziening net kostendekkend. Daarbij is ervan uitgegaan dat er geen geluidsscherm gerealiseerd hoeft te worden. Dit betreft nog een onzekerheid, nader onderzoek zal dit uit moeten sluiten. Permanente bewoning door middel van het realiseren van een geluidsscherm is niet kostendekkend. Dit komt door de investering in het geluidsscherm. Ruimtelijke knelpunten Wat zijn ruimtelijke knelpunten en welke maatregelen kunnen we nemen om aan de norm te voldoen? Een ruimtelijk knelpunt is de geluidsbelasting van de nabijgelegen N7.

Figuur 1 (geluidsbelasting N7) laat zien dat het volledige parkeerterrein een geluidsbelasting heeft die niet zondermeer geaccepteerd kan worden.

Figuur 1: geluidsbelasting N7 Tijdelijke voorziening De geluidsbelasting (en de daaruit voortvloeiende geluidsnorm) heeft als gevolg dat bij permanente woonwagenstandplaatsen een geluidsscherm gerealiseerd moet te worden. Een andere mogelijkheid

3 van 9

zou zijn: de vestiging van tijdelijke standplaatsen, voor maximaal 10 jaar. Voor tijdelijke standplaatsen geldt de geluidsnorm niet, maar er moet wel rekening gehouden worden met een goede ruimtelijke ordening. De bijlage ‘geluid’ onderbouwt dit vraagstuk. Echter, deze situatie is juridisch niet houdbaar, gezien het feit dat de standplaatsen niet ontruimd kunnen worden na 10 jaar. Dit wordt nader toegelicht onder de alinea ‘juridische houdbaarheid tijdelijke voorziening’. Permanente voorziening Bij een permanente voorziening waarbij woonwagenstandplaatsen met daarop woonwagens gerealiseerd worden, dient een geluidsscherm gerealiseerd te worden om aan de geluidsnorm te voldoen. Echter, wanneer de standplaats feitelijk gezien wordt als een perceel waar onroerend goed op komt te staan, gelden mogelijk andere regels. Het advies luidt om dit nader te onderzoeken, zodat mogelijk een permanente voorziening aangeboden kan worden, zonder een geluidsscherm te realiseren. Juridische houdbaarheid tijdelijke voorziening Voor een tijdelijke voorziening zal de gemeente naast het afgeven van een Omgevingsvergunning in de hoedanigheid van grondeigenaar een huurovereenkomst met de standplaatshouders moeten sluiten. De (ver)huur van standplaatsen bestemd voor het plaatsen van een woonwagen wordt beheerst door de regels van ‘Huur van woonruimte’ (art. 7:236 BW).

Dit huurrechtelijk regime levert een vergaande huurbescherming voor de huurder op. Dit brengt mee dat het op voorhand niet mogelijk is om te bepalen dat de huurovereenkomst voor slechts een bepaalde periode van maximaal 10 jaar wordt aangegaan. Het contract duurt namelijk voort en geldt in principe voor onbepaalde tijd. Voor beëindiging is opzegging van de verhuurder nodig. De verhuurder kan de huur slechts opzeggen op basis van één in de wet opgenomen limitatieve opzeggingsgronden. Het is een grote kans dat de verhuurder (de gemeente) tegen het einde van de verhuurperiode niet een succesvol beroep kan doen op de opzeggingsgrond ‘verwezenlijken bestemmingsplan’. Alleen strijd met het bestemmingsplan is niet voldoende voor opzegging van de huurovereenkomst. Het is daarnaast ook de vraag wat de situatie over 10 jaar is. Bijvoorbeeld: ligt er een onherroepelijk bestemmingsplan waarmee aan de opzeggingsgrond ‘verwezenlijken bestemmingsplan’ kan worden voldaan? Hoe staat het t.z.t. met wet- en (ongeschreven) regelgeving? En wat zijn de maatschappelijke ontwikkelingen betreffende dit onderwerp. Hoe wordt t.z.t e.e.a. beoordeeld door een rechter? Het is op voorhand dus niet aannemelijk dat de activiteiten na 10 jaar kunnen worden beëindigd. Wat houdt bovenstaande in? Na 10 jaar loopt de tijdelijke Omgevingsvergunning af.

Op dit moment wordt de kans dat de huurovereenkomsten blijven doorlopen groot geacht omdat de gemeente vooralsnog geen legitieme opzeggingsgrond heeft waartegen kan worden opgezegd en de standplaatsen dus niet ontruimd kunnen worden. Een voorwaarde van de tijdelijke Omgevingsvergunning is dat het aannemelijk moet zijn dat de activiteit na ten hoogste 10 jaar kan en zal worden beëindigd zonder onomkeerbare gevolgen (de oorspronkelijke situatie moet kunnen worden hersteld). Gelet op bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er wel degelijk onomkeerbare gevolgen zijn, omdat de standplaatsen (op basis van de huidige omstandigheden en informatie anno 2022) niet ontruimd kunnen worden. Het valt nog maar te bezien of de omstandigheden na verloop van 10 jaar anders zijn en de gemeente een succesvol beroep op de wettelijke opzeggingsgronden kan doen. Dit betekent dat op voorhand vaststaat dat aan de vereisten van de tijdelijke Omgevingsvergunning niet kan worden voldaan. Of dit na verloop van 10 jaar anders is, kan op dit moment niet worden beoordeeld. Kortom: Een tijdelijke uitbreiding is formeel gezien vergunning technisch en privaatrechtelijk niet haalbaar. Strikt gezien kun je de vergunning niet verlenen als niet vaststaat dat je de oorspronkelijke situatie kan herstellen. Ruimtelijke inpassing

4 van 9

Hoe is het ruimtelijke model tot stand gekomen en hoeveel standplaatsen kunnen gerealiseerd worden binnen het plangebied? Bij het maken van de ruimtelijke modellen, komt naar voren dat er zo’n 16-18 standplaatsen ingepast kunnen worden (zie figuur 2 onderstaand en bijlage: ‘ruimtelijke modellen’).

Figuur 2: ruimtelijk model Op 14 december 2021 is een participatiemoment met de woonwagenbewoners geweest. Tijdens dit moment konden zij aangeven wat hun wensen zijn. Denk hierbij aan bijvoorbeeld het realiseren van een ontmoetingsplek/speelvoorziening of in plaats hiervan het intekenen van meer standplaatsen. Daaruit kwam naar voren dat zij graag een speelvoorziening/ontmoetingsplek in het plan verwerkt zouden zien. Een andere wens is een autoverbinding met het huidige woonwagenkamp aan de Johan Willem Frisostraat. Tevens is bij de inpassing van de standplaatsen zoveel mogelijk rekening gehouden om de standplaatsen zo ver als mogelijk bij de N7 vandaan te houden (zie bijlage: ‘ruimtelijke modellen’), om zo de leefbaarheid te verbeteren. Daarnaast is het ontwerp afgestemd op de visie Sneek. Hierbij is contact gelegd met het cluster stedenbouw van de gemeente. Alternatieve locatie huidige functies Is een alternatieve locatie voor de huidige functie (parkeren, evenementen, stallen van pakwagens) van de locatie mogelijk? De beoogde uitbreidingslocatie wordt momenteel door ONS gebruikt als parkeerterrein. Wanneer op deze locatie woonwagenstandplaatsen gerealiseerd worden, dan zal dit parkeerterrein te vervallen komen. Tijdens het onderzoek is contact geweest met ONS om ervoor te zorgen dat zij niet in de problemen komen met betrekking tot parkeren.

Daarnaast is een telling gedaan tijdens een thuiswedstrijd, om een beeld te krijgen bij een piekmoment. Daaruit komt naar voren dat er (in verband met het vervallen van het parkeerterrein) in de omgeving zo’n 36 extra parkeerplekken gerealiseerd moeten worden, zodat parkeren bij drukte niet in het geding komt. ONS is akkoord met het vervallen van het parkeerterrein en daarvoor in de plaats 36 extra parkeerplekken te realiseren. Daarnaast moeten afspraken gemaakt worden met omliggende bedrijven met betrekking tot parkeren op eigen terrein, aangezien er door de bedrijven veel gebruik wordt gemaakt van de parkeerplekken van ONS rondom het voetbalterrein.

5 van 9

De beoogde uitbreidingslocatie heeft naast het voorzien in parkeergelegenheid voor ONS, ook andere functies, namelijk: evenementen en het stallen van pakwagens. Het terrein was hiervoor geschikt gemaakt. Een alternatieve locatie voor deze functies moet aan de volgende vereisten voldoen: ➢ alternatief moet geschikt zijn voor de pakwagens, riolering, water en stroomvoorziening ➢ alternatief moet geschikt zijn voor parkeren en evenementen ➢ alternatief moet dicht bij een invalsweg zijn Een alternatieve locatie voor deze functies is gelegen aan de Kanaalstraat in Sneek. Dit terrein is van NS en hierover worden momenteel gesprekken gevoerd. Zoals het lijkt, kan de gemeente deze locatie huren voor een periode van in ieder geval 10 jaar. Om deze locatie gereed te maken conform bovenstaande vereisten, dient er riolering aangebracht te worden. De kosten hiervoor zijn €50.000,-. Daarnaast zijn er nog de huurkosten voor de Kanaalstraat €30.500,- per jaar. Voor de nadere uitwerking van het project, moet voor het aanbrengen van riolering en de huurkosten voor de Kanaalstraat dekking gezocht worden. Optionele locatie extra uitbreiding Tijdens het onderzoek is de firma Greidanus te koop aangeboden. Deze firma is aansluitend op het huidige woonwagenkamp en lijkt een potentiele uitbreidingslocatie, aanvullend op het ONS parkeerterrein.

Er is naar voren gekomen dat deze locatie niet haalbaar is om woonwagenstandplaatsen te realiseren. De woning behorende bij het bedrijf beslaat een te groot gedeelte van de locatie. Er blijft hierdoor een zeer klein gedeelte over om woonwagenstandplaatsen te realiseren (op de locatie van het bedrijf). Daarnaast wordt het bedrijf gezamenlijk met de woning verkocht. Losse verkoop van alleen het bedrijf is niet mogelijk. Al met al maakt dit de locatie (financieel) gezien niet haalbaar. Onderzochte exploitatiemogelijkheden Er zijn verschillende mogelijkheden voorhanden om de locatie te exploiteren. De gemeente kan de locatie zelf direct verhuren aan de huurders, maar dit kan ook door middel van een tussenpartij. De voorkeur gaat hierbij uit naar een tussenpartij. Het is zeer waarschijnlijk dat de tijdelijkheid van 10 jaar het voor een tussenpartij (financieel) niet haalbaar maakt, wat een tijdelijke voorziening in samenwerking met een tussenpartij onder druk zet. Een permanente voorziening biedt betere mogelijkheden, omdat de businesscase over meerdere jaren verspreid kan worden. Omdat een tijdelijke voorziening juridisch gezien niet haalbaar is (in verband met het ontruimen van de locatie na 10 jaar en het formeel gezien niet kunnen verlenen van de vergunning), is ook het verhuren van standplaatsen door de gemeente zelf niet haalbaar.

Onderstaande mogelijkheden (1 en 2) geven een beknopte samenvatting van tijdelijke mogelijkheden mét en zonder een tussenpartij.

6 van 9

Mogelijkheid 1: zelf tijdelijk verhuren • De gemeente verhuurt de standplaatsen aan de woonwagenbewoners voor een tijdelijke periode van 10 jaar • Bewoners regelen zelf een woonwagen (met minimaal 20dB geluidwering) Voordelen ✓ Bewoners hebben vrijheid om zelf een woonwagen te regelen Nadelen ✓ Gemeente heeft rol als verhuurder ✓ Gemeente moet toewijzen (complex, in verband met grote behoefte) ✓ Het is niet zeker dat de standplaatsen na 10 jaar ontruimd kunnen worden ✓ Strikt formeel gezien mag een tijdelijke vergunning niet verleend worden

Mogelijkheid 2: tijdelijke verhuur door derde partij • De gemeente verhuurt de locatie aan een derde partij • Derde partij verhuurt standplaats + woonwagen aan woonwagenbewoner • Derde partij plaatst woonwagens en regelt toewijzing Voordelen ✓ Gemeente zit er niet tussen, beheer en onderhoud + toewijzing valt onder derde partij Nadelen ✓ Minder vrijheid met betrekking tot keuze woonwagen ✓ Voor een derde partij hoogstwaarschijnlijk niet haalbaar i.v.m. tijdelijkheid ✓ Het is niet zeker of de standplaatsen na 10 jaar ontruimd kunnen worden ✓ Strikt formeel gezien mag een tijdelijke vergunning niet verleend worden

Conclusie Het haalbaarheidsonderzoek heeft betrekking op woonwagenstandplaatsen. De conclusie is dat woonwagenstandplaatsen niet haalbaar is.

een een

tijdelijke tijdelijke

uitbreiding uitbreiding

van van

Advies Er zijn verschillende opties voorhanden, namelijk: Optie 1: Het uitvoeren van aanvullend onderzoek naar bouwwerken die wél geschikt zijn voor permanente bewoning, die voldoen aan de geluidseisen waarbij geen geluidsscherm gerealiseerd hoeft te worden. Deze optie geeft meer mogelijkheden voor het verhuren door een derde partij en voorziet in een permante oplossing voor de woonwagenbewoners. Daarbij moet rekening gehouden worden met de volgende voorwaarden: • Tussenkomst van derde partij, of de gemeente verkoopt direct aan de bewoners; • Zoeken dekking realiseren riolering Kanaalstraat Sneek; • Zoeken dekking huur locatie Kanaalstraat Sneek; • Aanvullend onderzoek is benodigd om deze optie op juridisch gebied te toetsen. • Het consulteren van (eventuele toekomstige) woonwagenbewoners wat hun behoeften zijn betreffende de vorm van de woonwagen/het bouwwerk.

7 van 9

Onderstaande geeft een overzicht van deze optie. Optie 1: nader onderzoek naar mogelijkheden voor permanente standplaatsen • Er wordt nader onderzocht welke bouwwerken geschikt zijn voor permanente bewoning • Dit wordt overlegd met de woonwagenbewoners Voordelen ✓ Er kan mogelijk een permanente vergunning verleend worden ✓ Er hoeft mogelijk geen geluidsscherm gerealiseerd te worden ✓ Mogelijkheden voor samenwerking met derde partij Nadelen ✓ Het vereist nader onderzoek ✓ Afhankelijkheid van woonwagenbewoners m.b.t. akkoord op bouwwerk/soort woning Optie 2: Het realiseren van een geluidsscherm. Op deze manier wordt voldaan aan de geluidseisen en wordt voorzien in een permanente oplossing. Voor optie 2 zijn de volgende voorwaarden van toepassing: • Tussenkomst van een derde partij of de gemeente verkoopt direct aan de bewoners; • Zoeken dekking realiseren riolering Kanaalstraat Sneek; • Zoeken dekking huur alternatieve locatie Kanaalstraat Sneek. Onderstaande geeft een overzicht van deze optie. Optie 2: het plaatsen van een geluidsscherm • Er wordt een geluidsscherm geplaatst • Locatie is geschikt voor permanente bewoning Voordelen ✓ Meer mogelijkheden m.b.t.

woonvorm (een woonwagen, geen ander type bouwwerk) ✓ Permanente oplossing ✓ Mogelijkheid tot samenwerking met derde partij Nadelen ✓ Investering in geluidsscherm (€300.000 - €450.000,-) Voorkeursoptie Ambtelijk wordt optie 2 geadviseerd: het realiseren van een geluidsscherm. Op deze manier wordt voorzien in een permanente oplossing én is er meer vrijheid met betrekking tot het type bouwwerk (in dit geval een woonwagen). Ook hoeft er dan geen onderzoek plaats te vinden over de juridische benadering van het bouwwerk. Vervolgstappen Om het project te realiseren, moeten de volgende activiteiten worden ondernomen: • Bij optie 1: uitvoeren vervolgonderzoek; • Beschikbaar stellen uitvoeringskrediet of aanvullend voorbereidingskrediet door gemeenteraad; • Overeenstemming vinden en aangaan huurovereenkomst alternatieve locatie Kanaalstraat Sneek; • Eventueel overeenkomst met derde partij; • Aangaan van de ruimtelijke procedures;

8 van 9

•

Woonrijp maken.

9 van 9