Bijlage 3. - Intentieovereenkomst

mt Gemeente

Súdwest-Fryslân

(versie d.d.: 01 maart 2022) Intentieovereenkomst gebiedsontwikkeling Melkvaart Makkum

DE ONDERGETEKENDEN: De gemeente Súdwest-Fryslân, op grond van artikel 171 lid 2 van de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer mr. M.W.J.M. de Man, wethouder van de gemeente SúdwestFryslân, en daartoe gevolmachtigd door de burgemeester, handelend ter uitvoering van het besluit van burgemeester en wethouders van die gemeente ................voormelde publiekrechtelijke rechtspersoon hierna te noemen “de Gemeente", en: Frisoplan B.V. statutair gevestigd in de gemeente Sudwest Fryslan, feítelijk gevestigd aan de Pieter Zeemanstraat 9, 8606 JG te Sneek, ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 01046778 met vestigingsnummer 000016509021, rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer H. Dedden, hierna te noemen: "Frisoplan"; De gemeente en Frisoplan B.V. worden hierna samen genoemd: "Partijen"; NEMEN HET VOLGENDE IN OVERWEGING EN STELLEN VAST DAT: a.

Deze overeenkomst betrekking heeft op het gebied zoals aangegeven in bijlage 1, hierna te noemen: "indicatief exploitatiegebied Melkvaart fase 2"; b. Frisoplan als mede-eigenaar van de percelen plaatselijk kadastraal bekend gemeente Makkum MKM, sectie G de nr. 386, 389,390,391 en 439 in het projectgebied (bijlage 1 "overzicht kadastrale percelen") via volmacht d.d. 8 februari 2022, toestemming heeft van de overige eigenaren om de mogelijkheden van het ontwikkelen van woningbouw in het plangebied te onderzoeken; c. Frisoplan als gebiedsontwikkelaar optreedt namens de grondeigenaren met het doel in het plangebied een woningbouwontwikkeling tot stand te brengen; d. Frisoplan conform de systematiek van de Verordening Romte van de Provinsje Fryslan buitenstedelijk een woonbouwontwikkeling tot stand wil brengen en de gemeente onder voorwaarden (waaronder de goedkeuring van de gemeenteraad c.a.) bereid is daaraan mee te werken; e. De Gemeente bereid is om voor de beoogde gebiedsontwikkeling maximaal 50 wooneenheden binnen de gemeentelijke woningbouwprogrammering en conform het gemeentelijk beleid tijdelijk te reserveren voorde beoogde ontwikkeling; f. Het een gefaseerde ontwikkeling van het gebied betreft welke bestaat uit twee van elkaar te onderscheiden uitwerkingen. Deze intentieovereenkomst heeft betrekking op de ontwikkeling van de eerste ca.

3 hectare van het gebied dat kan worden belegd met maximaal 50 wooneenheden zoals onder punt e. vermeld; g. Ter zake de eventuele vervolgfase van de overige ca. 3 hectare van het terrein, een fase waarop deze intentieovereenkomst zoals hiervoor onder f. vermeld geen betrekkingfiesft, partijen onderkennen dat de locatie op basis van de huidige kennis en uitgangspun/en vo^r woningbouwontwikkeling de meest voor de hand liggende locatie is voor puitenstedelijke woningbouwtoevoegingen aansluitend op de bestaande bebouwing van Makkulrfi. De qronden Paraaf de Gemeente

Aïisop, planontwikkeľmg

^

Hl" Swc/ivest-Fryslân Gemeente

buiten het in deze overeenkomst beschreven plan kunnen daarom worden bestemd als "uit te werken woondoeleinden". Concrete planologische uitwerking van die gronden kan pas plaatsvinden indien wordt voldaan in de nog nader uit te werken voorwaarden behorende bij de bestemming "uítte werken woondoeleinden". Deze voorwaarden borgen dat de gemeente zijn volledige volkshuisvestelijke, stedenbouwkundige en ruimtelijke beleidsvrijheid houdt ten aanzien van een eventuele buitenstedelijke woonontwikkeling bij Makkum. Voor wat betreft de volkshuisvestelijke beleidsruimte geldt in ieder geval dat woonopgaven in beginsel binnenstedelijk en middels herbestemming worden ingevuld alvorens ertot uitwerking van buitenstedelijke locaties wordt overgegaan. De gemeente spant zich in om tot een visie te komen voor woningbouwontwikkelingen van de gronden buiten het in deze overeenkomst beschreven plan. h. In de planvorming rekening wordt gehouden met het sturen op realisatie van het programma ineens of realisatie in deelprojecten. i. De gemeente bij de gebiedsontwikkeling spiegelt aan de vastgestelde beleidsstukken en/of kader stellende documenten welke betrekking hebben op de gebiedsontwikkeling; j. Frisoplan in samenwerking met de gemeente een stedenbouwkundig plan voor het plangebied zal uitwerken; k.

Het huidige bestemmingsplan 'Buitengebied Súdwest-Fryslân' niet voorziet in de beoogde herontwikkeling op genoemde locatie en dat voor het mogelijk maken van de door Frisoplan gewenste gebiedsontwikkeling een planologische maatregel vereist is; l. Voor de ontwikkeling en realisatie van de woningbouw en openbare ruimte een planologische procedure zal worden doorlopen die in overeenstemming is met de geldende wetgeving; m. Partijen de behoefte onderkennen dat de openbare inrichting en bijbehorendevoorzieningen onderdelen zijn die behoren tot de planontwikkeling; n. Partijen de mogelijkheid wensen te onderzoeken of genoemde gebiedsontwikkeling op genoemde locatie te realiseren is en de afspraken die gedurende de intentiefase zijn gemaakt, schríftelijke wensen vast te leggen. VERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT: ï.

Artikel 1 1.1. Doel van de overeenkomst ï.i.i. Het doel van deze Intentieovereenkomst is om aan de hand van het vigerende en vantoepassing zijnde beleid (o.a. omgevingsvisie, nota grondbeleid, nota kostenverhaal,woonvisie, afwegingskader woningbouw, strategie woningbouw 2020-2030 en het woningbouwprogramma) en de in deze Intentieovereenkomst opgenomen kaders, waaronder de in Bijlage 2 weergegeven stedenbouwkundige projectkaders "Integrale Visie en Ontwikkeling Makkum Melkvaart") de haalbaarheid van de beoogde herontwikkelingte onderzoeken waarbinnen Partijen kunnen samenwerken. Daarbij is het de bedoeling om tot het opstellen van een stedenbouwkundig raamwerk voor het gehele gebied Melkvaart te komen welk gebied hierna nader wordt aangeduid in artikel 2. een plangebied De beoogde herontwikkeling bestaat zoals hiervoor vermelq waarin gefaseerd maximaal 50 woningen worden gerealiseen Bij de gefaseerde uitvoering van maximaal 50 woningen voor het gļ ele plangebied zal specifieke aandacht worden besteed aan de volgende segmeŗiten/d' Igroepen, te weten:

,n

@

įÄSM planontwikkeling

Gemeente

Súdwest-Fryslân

Betaalbare woningen voor lokaal woningzoekenden; Zorg- dan wel levensloop bestendige woningen; Doelgroep woningen op basis van huurconcepten; Midden koopwoningen ten behoeve van de doorstroming gezinnen; Buiten-wonen woningen. Afhankelijk van de ambities buiten wonen (klimaat, stedenbouw, overige functies) en bestuurlijke afstemming, kunnen er duurdere segmenten als financiële dragers worden geprogrammeerd en kan worden gezocht naar suboptimale woonprogramma's ten gunste van met woningbouwontwikkeling samenhangende ambities. Over het definitieve programma van de doelgroepen wordt met de gemeente overeenstemming gevonden na het nog te doorlopen participatieproces.

o o o o o

Over het woon- en bouwrijpmaken van het plangebied en het inrichten van de openbare ruimte wordt eveneens met de gemeente overeenstemming gevonden. De beoogde ontwikkeling zal geheel voor rekening en risico van Frisoplan worden gerealiseerd, daaronder vallen eveneens alle planschadeclaims. 1.1.2. De samenwerking met de Gemeente heeft tot doel om inzicht te verkrijgen in de haalbaarheid van het succesvol doorlopen van een planologische procedure waarmee woningbouwontwikkeling tot stand kan worden gebracht die aansluit bij de wensen en behoeften van de inwoners. 1.1.3. De naar aanleiding van de onderzoeken, welke in het kader van het maken van een voorontwerp wijziging bestemmings-Zomgevingsplan (nog) dienen te worden uitgevoerd, bereikte uitkomsten en resultaten worden door Partijen met elkaar gedeeld. Uitvoeringsaspecten dieuit deze onderzoeken volgen zullen nader worden uitgewerkt in de nog te sluiten Anterieure overeenkomst.

1.2. Locatie'Melkvaart2e fase" 1.2.1. De door Frisoplan beoogde herontwikkeling zal worden gerealiseerd op eigen terrein,plaatselijk kadastraal bekend als gemeente Makkum, sectie G de nr. 386,389, 390,391 en439 in totaal 5.97.72 ha. 1.2.2.Betreffende de gebiedsontwikkeling wordt het bijbehorende indicatieve exploitatiegebied weergegeven in bijlage 3 "zoekgebied gebiedsontwikkeling Melkvaartfase 2Makkum"aan deze Intentieovereenkomst gehecht.

1.3. Uitgangspunten gebiedsontwikkeling 1.3.1. Voor de gebiedsontwikkeling wordt ervan uitgegaan dat deze in overeenstemming met de nieuwe omgevingswet zal worden uitgevoerd. De hierbij behorende beleidsstukken en benodigde processtappen worden onder de verantwoordelijkheid van Frisoplan uitgevoerd. De hiervoor benodigde documenten (o.a. participatieplan, participatieverslagen, nota van uitgangspunten) worden door Frisoplan opgesteld. 1.3.2. Frisoplan is voor eigen rekening verantwoordelijk voor de inhuur van een stedenbouwkundige ontwerper, landschapsarchitect en voor het opmaken van de vereiste producten waaronder de stedenbouwkundige uitwerkirrčf(bntwerp), het ontwerp beeldkwaliteitsplan en de toelichting op deze stukken. Deontwikkeling van

1 I Řkyľ -- .

rWiKiŕï l - -v.

planontwiKkeling

Gemeente

Siíc/wesŕ-Fryslân

destedenbouwkundige uitwerking (ontwerp) en het ontwerp beeldkwaliteitsplan vindt in nauw overleg plaats met de Gemeente. 1.3.3. De Gemeente faciliteert Frisoplan bij het inventariseren en het beoordelen van de voorde besluitvorming benodigde bescheiden en het voeren van de planologische procedures. Frisoplan zal er geheel voor eigen rekening en risico voor zorg dragen dat de stukken benodigd voor de desbetreffende planologische procedure (tijdig) worden ingediend. 2.

3.

Artikel 2. Haalbaarheidsonderzoek 2.1. De uítte voeren en al uitgevoerde onderzoeken dienen als resultaat te hebben dat op zijn minst door Partijen voldoende inzicht is verkregen over de kans van slagen van het succesvol doorlopen van de benodigde planologische procedure, evenals de (financiëleen maatschappelijke) haalbaarheid in het kader van de omgevingswet en de wijze van samenwerking tussen Partijen bij de uitvoering van de ontwikkeling, alles in de breedste zin van het woord. 2.2. In het kader van de haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling dienen in ieder geval de volgende onderdelen te worden onderzocht dan wel op elkaar afgestemd: A. randvoorwaarden en uitgangspunten. B. de maatschappelijke haalbaarheid. C. de financiële haalbaarheid. D. functioneel programma. E. de stedenbouwkundige invulling. F. begrenzing plangebied. G. de planologische procedure. H. Participatie- en communicatieplan 2.3. Na afronding van het haalbaarheidsonderzoek beslissen partijen of de ontwikkeling haalbaar is of niet. Artikel 3. Tijdsplanning 3.1. Partijen streven ernaar om de haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling Makkum uiterlijk ^1 december 2022 af te ronden. 3.2. Als beide partijen de gebiedsontwikkeling Melkvaart 2 te Makkum haalbaar achten, zullen zij aansluitend de verdere afspraken vastleggen in een anterieure overeenkomst.

4. Artikel 4. Taken van partijen 4.1. Frisoplan zal volledig voor diens eigen rekening en risico alle benodigde onderzoeken (laten) uitvoeren en de bijbehorende onderbouwingen aan te leveren op een zodanige wijze dat door partijen een weloverwogen besluit kan worden genomen ten aanzien van de beoogde gebiedsontwikkeling. 4.2. De gemeente heeft bij het beoogde marktinitiatief conform haar vastgestelde nota grondbeleid 2021-2025 een faciliterende rol. Artikel 5. Communicatie 5.1. Partijen zijn vrij in hun interne communicatie, over schríftelijke ëxteŕt ie communicatie vindt afstemming tussen Partijen plaats voordat publicatie plaats vin !ļt. Mondelinge externe communicatie wordt zoveel als mogelijk gezamenlijk gedaar pn indien

píanontwikkeling

Gemeente

Swć/west-Fryslân

afstemming vooraf niet mogelijk is, verwittigt de ene Partij de andere onverwijld zodrade communicatie heeft plaatsgevonden. 5.2. Frisoplan zal voor eigen rekening en risico een passend participatieproces (laten) uitvoeren op een zodanige wijze dat een weloverwogen besluit kan worden genomen over de haalbaarheid en planvorming van de beoogde herontwikkeling. Voor het participatieproces zal er een participatieplan worden opgesteld en uitgevoerd waarvan, conform de omgevingswet en voor de besluitvorming, een participatieverslag van wordt gemaakt. 6.

Artikel 6. Kostenverdeling 6.1. Frisoplan zal voor haar rekening en risico alle benodigde onderzoeken (laten) uitvoerenop een zodanige wijze dat een weloverwogen besluit kan worden genomen over de haalbaarheid van de beoogde gebiedsontwikkeling. Alle gemeentelijke plankosten gelieerd (voorschot op de exploitatiebijdrage) aan deze intentieovereenkomst tot en met de afronding van de intentieovereenkomst komen voor rekening van Frisoplan. De gemeente brengt voor deze kosten een vast bedrag van e 44.000,-- (zegge: vierenveertigduizend euro) in rekening. Over dit bedrag is geen omzetbelasting verschuldigd. Frisoplan verzorgt overeenkomstig artikel 6.3 voortijdige betaling van de factuur. 6.2. Een overzicht van de plankosten met onderbouwing is als Bijlage 4 bij deze overeenkomst gevoegd. 6.3. Frisoplan zal de in artikel 6.1 genoemde kosten na het tekenen van deze intentieovereenkomst tijdig betalen. De Gemeente stuurt Frisoplan daarvoor, na ondertekening van deze overeenkomst, een factuur die binnen vijf weken na ontvangst door Frisoplan wordt voldaan. Het bedrag dient te worden overgemaakt op bankrekeningnummer NL42 BNGH 0285149 431 op naam van de gemeente. Bij te late betaling heeft de gemeente het recht om de wettelijke handelsrentete vorderen over het niet tijdig betaalde bedrag, berekend over de periode vanaf de valutadatum tot aan de dag van betaling.

7.

Artikel 7. Besluitvorming 7.1. Partijen zijn ondanks de uitgesproken intenties vrij ten opzichte van elkaar om, onafhankelijk van de resultaten van het onderzoek, al of niet tot realisatie van onderhavige beoogde gebiedsontwikkeling te besluiten. 7.2. Wanneer één van de partijen besluit om niet verder te participeren in het onderzoek naar de haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling ontstaat ten opzichte van de partij geen plicht tot schadevergoeding wegens precontractuele ontbinding. Dit besluit dient gemotiveerd via een aangetekende brief aan de andere partij kenbaar te worden gemaakt. Er vindt indat geval geen verrekening plaats van de gemaakte kosten zoals genoemd in artikel 6.1.

8. Artikel 8. Overdracht van rechten en plichten 8.1. Partijen kunnen hun rechten en verplichtingen uit deze intentieovereenkomst niet geheel of gedeeltelijk overdragen aan derden, behalve als de wederpartijen die overdracht vooraf schríftelijk hebben goedgekeurd. Deze goedkeūking bevat in elk geval de voorwaarde dat de rechtverkrijgende zich op gelijke w/jze aal verbinden tot alles waartoe de overdragende partij tegenover de wederpartij gehai den is.

:

'. '

pianontwikkĢľmg

'

S I

L-;

■I" Súdwest-Fryslân Gemeente

9. Artikel 9. Publiekrechtelijke verantwoordelijkheid 9.1. Partijen erkennen en aanvaarden dat deze overeenkomst de uitoefening van alle publiekrechtelijke bevoegdheden door de gemeente volledig onverlet laat. Dit betekent dat er van de zijde van de gemeente geen sprake is van verzuim c.a. als het uitoefenen van die bevoegdheden naar de aard en strekking van deze overeenkomstniet in het belang of voordeel is van de andere partij of andere partijen. 10. Artikel 10. Einde van de intentieovereenkomst Deze overeenkomst eindigt: A. als de uitbreiding haalbaar is en partijen overeenstemming bereiken over een anterieure overeenkomst c.q. een andere overeenkomst; B. zodra partijen gezamenlijk of iedere partij afzonderlijk besluit dat het realiseren vande uitbreiding niet haalbaar is; C. zodra alle uit de intentieovereenkomst voortvloeiende verbintenissen zijn nagekomen. 11. Artikel 11. Geschillenregeling Alle geschillen die naar aanleiding van deze overeenkomst mochten ontstaan, van welke aard en omvang ook, daaronder mede begrepen die welke slechts door één van de partijen als zodanig wordt beschouwd, zullen, nadat minnelijk overleg tussen partijen niet heeft geleid tot beëindiging van de geschillen, worden voorgelegd aan de bevoegde rechter van de Rechtbank Noord-Nederland te Leeuwarden. 12. Artikel 12.

Geheimhouding Partijen houden het bestaan en de Ínhoud van deze intentieovereenkomst vertrouwelijk tenzij en totdat partijen overeenkomen dat de ínhoud geopenbaard kan worden of dat één van de partijen daartoe door de wet gedwongen wordt. Partijen hebben het recht om de intentieovereenkomst en de op basis daarvan verkregen informatie en documenten, te delen met adviseurs en (advies)organen, waarbij zoveel mogelijk dezelfde vertrouwelijkheidin acht wordt genomen en wordt doorgelegd. 13. Artikel 13. Overige bepalingen 13.1. Deze intentieovereenkomst regelt de afspraken gedurende de onderzoeksfase tussen Partijen. Eventuele aanvullende afspraken hieromtrent dienen middels een schríftelijk addendum door Partijen te worden overeengekomen en vastgelegd, welk addendum alsdan als bijlage aan deze intentieovereenkomst wordt gehecht. 13.2.Door het ondertekenen van deze intentieovereenkomst vervallen alle eerder in dezen tussen Partijen gemaakte afspraken. 13.3. De overeenkomst kan worden aangehaald als 'Intentieovereenkomst gebiedsontwikkeling Melkvaart 2e fase Makkum'. 14. Artikel 14. Bijlagen De volgende bijlagen maken onlosmakelijk deel uit van deze overeenkomst. Zij worden daartoe mede door Partijen geparafeerd. Deze overeenkomst en de daarbij behorende bijlagen worden geacht elkaar aan te vullen.

In geval van strijdigheid tussen de bepalingenvan deze overeenkomst en de bijlagen, prevaleren de beulingen van deze overeen ist.

*rn(- Súdwest-Fryslân Gemeente

Bijlage i: overzicht kadastrale percelen 21-12-2021 Bijlage 2: Integrale Visie en Ontwikkeling Makkum Melkvaart Bijlage 3: zoekgebied gebiedsontwikkeling Melkvaart fase 2 Makkum 21-12-2021 Bijlage 4: plankostenberekening 21-12-2022 Aldus in tweevoud opgemaakt en ondertekend:

Frisoplan B.V. namens deze, dhr. H. Dedden

.Z.fZ/ZZ.Ą Datum

Handtekening

De gemeente Súdwest-Fryslân namens deze, mr. M.W.J.M. de Man

Handtekenin'

tìļŭ i; âp't&ċ' '-ij!

míwìKKelmg

•ĶĽ|İ -íSÿjffl

y

»\ ,.

r.SĮİ'«?

ļįŕ^ťį*

-lí"’ Vì?j mail iāSSffi

PľW

Vîģ-iì ftüţfc^80

Í777iō7ą«ľ71íí. M L'-'-m ‘

:

—KİY

Makkum+Melkvaart

0515 - 43 66 66 ww.frisoplc

Ì.

(iun''AA®9

h-1 7T NJ ÍL NJ O era NJ

Bijlage 4: Plankostenberekening Doel Deze bijlage bevat de onderbouwing van de kostenverdeling zoals bedoeld in artikel 6 van deze overeenkomst. Het gaat om alle kosten die de gemeente maakt tot het einde van deze intentieovereenkomst. Bij het berekenen is uitgegaan van het normale einde van deze overeenkomst, conform artikel 10. Middel Bij het berekenen van deze kosten is het rekenmodel van de ‘regeling plankosten exploitatieplan’ als basis gebruikt. Er is geen sprake van een exploitatieplan, toch geeft dit een duidelijk en onderbouwd beeld van de te verwachten kosten. Berekening Algemeen De plankostenscan berekend echter het totaal aan te maken plankosten. Het totaal is terug te vinden in de onderstaande tabel onder de kolom ‘Totaal’. Dit zijn dus meer kosten dan te verhalen zijn in deze overeenkomst. Er zijn daarom twee verdeelsleutels toegepast: Ten eerste maakt de gemeente alleen facilitaire kosten. Het aandeel facilitaire kosten is terug te vinden in de tabel, onder de kolom ‘Facilitair PM’. Deze zijn berekend met de percentages zoals aangegeven in de regeling plankosten exploitatieplan. Ten tweede is er sprake van kosten die gemaakt worden tot het einde van de overeenkomst én kosten daarna. Hiervoor is een inschatting gemaakt in hoeverre bepaalde producten binnen deze overeenkomst gemaakt worden.

De uitkomst is terug te vinden in de tabel, onder de kolom “IOK (te verhalen)’. Daarnaast zijn de kosten voor het opstellen van de intentieovereenkomst toegevoegd. Deze zijn namelijk geen onderdeel van het rekenmodel, maar vallen wel onder kosten die de gemeente moet maken voor de overeenkomst. Ten slotte is ook een post risico’s en onvoorzien toegevoegd. Deze berekening is een momentopname. Dit betekend dat de uitkomsten voor de te verhalen kosten op dit moment zo dicht mogelijk de waarheid benaderen. Als er sprake is van een vervolg (bv anterieure overeenkomst), zal een nieuwe momentopname gemaakt moeten worden om de vervolgkosten te bepalen. Plankosten Facilitair PM

Omschrijving Totaal

Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke Ordening Civiele en cultuurtechniek Landmeten/vastgoedinformatie Communicatie Management Planeconomie Totaal Plankostenscan (per 1-1-2018)

6 e C C e C 6 e c

C C C C C C 72.971 6 31.987 6

IOK (te verhalen)

e

5.069 77.360 35.769 311.122 6.310

12.912 6 16.096 C 62.224 C 631 6

540.588

6 C C 107.607 e

27.858

ē 6

2.048 8.320

Ê

10.368

Juridische kosten intentieovereenkomst Management en ondersteuning intentieovereenkomst

C

9.776 5.634 6.397 473

-

-

10.946 4.798

4.378

1.200