Bijlage 3 - De nadere gronden van het bezwaar

QUALITAS JURIDISCHE DIENSTVERLENING

Datum Uw referentie Onze referentie Behandeld door

14 september 2022 U22.015561 21-172 Mr. M. Zuidema

Gemeente Súdwest-Fryslân T.a.v. het College van B&W Postbus 10000 8600 HA SNEEK

Afdeling Telefoon direct

(0521)588162

Fax direct Blad

1 van 1

Onderwerp

Jongeneel/Gemeente Sneek, ref: U22.015561

Geachte heer/mevrouw, Uw schrijven d.d. 24 augustus jl. ontving ik in goede orde. Het college heeft op 12 juni 2022 het besluit genomen om op het perceel van cliënte een voorlopig aanwijzing (voorkeursrecht) te gaan vestigen. Cliënte heeft tegen dit besluit reeds een proforma bezwaarschift ingediend. Tevens heeft cliënte haar zienswijze tegen het voorgenomen raadsbesluit ingediend. U heeft geen aanleiding gezien om het raadsvoorstel te wijzigen. Cliënte wordt thans in de gelegenheid gesteld om de gronden van het bezwaar nader toe te lichten. Cliënte kan zich om een aantal redenen niet met het besluit verenigen. Cliënte is van mening dat het college van B&W geen grondslag heeft tot het vestigen van het voorkeursrecht, althans dat het Collega dat op onjuiste gronden doet, althans dat het besluit prematuur is. Daarnaast is cliënte van mening dat geen rekening wordt gehouden met de belangen van cliënte. Belangenafweging: Cliënte maakt onderdeel uit van het concern van Timber and Building Supplies Holland NV, hierna te noemen TABS. Tot de onderneming van TABS behoren ruim 100 handelsbedrijven in hout-plaat en bouwmaterialen, zoals ook de vestiging van cliënte in Sneek. Al deze ondernemingen werken volgens een vaste formule. Een formule waar constant veel geld in wordt geïnvesteerd, waaronder begrepen de uitstraling van de panden van TABS.

Kortom, er wordt constant in de panden geïnvesteerd, niet alleen qua uitstraling maar ook bouwkundig. Thans heeft cliënte geen voornemen om het pand te gaan vervreemden, doch zij wordt met het vestigen van het voorkeursrecht wel in die mogelijkheden beperkt. Als cliënte de locatie in Sneek ingrijpend gaat verbouwen wordt ook altijd gekeken naar de optie om dat door een ontwikkelaar te laten doen. Indien dat een voor cliënte gunstig scenario is, wordt het onroerend goed overgedragen aan de ontwikkelaar, die vervolgens gaat verbouwen en cliënte sluit vervolgens een langdurig huurcontract met de ontwikkelaar. Op deze wijze kan cliënte zich concentreren op haar kernactiviteit, het verkopen van hout-, plaat- en bouwmaterialen. Door het vestigen van het voorkeurrecht wordt cliënte deze mogelijkheid ontnomen en wordt zij feítelijk verplicht om de ontwikkeling

G. Majellahof 4 8341 NA Steenwijkerwold e: info@aidv.nl

t: 0521-588162 BTW : 852318704B01 www.qjdv.nl

Rabobank: NL41 RABO 0355733528 KvK.nr : 56824254

Op alle door Qualitas juridische dienstverlening uitgevoerde opdrachten zijn haar algemene voorwaarden van toepassing. De voorwaarden zijn gedeponeerd bij de kamer van koophandel voor Oost-Nederland onder nummer: 56824254. De voorwaarden worden op uw verzoek kosteloos toegezonden.

zelf te realiseren, hetgeen niet past binnen haar kerndoelstellingen. Naarde mening van cliënte wordt zij op deze wijze in haar ondernemersvrijheid beknot. Als reactie op de zienswijze wordt aangegeven dat dit een toekomstige onzekere gebeurtenis is. Op zich is dit juist, doch wel een reële optie die cliënte openhoudt. Dat het een onzekere toekomstige gebeurtenis betreft betekent niet dat met dit belang geen rekening gehouden hoeft te worden. De gemeente stelt dat het vestigen van het voorkeursrecht geen belemmering oplevert voor de normale bedrijfsuitoefening. Naar de mening van cliënte miskent de gemeente hier dat de exploitatie van het pand onderdeel uitmaakt van de normale bedrijfsvoering. Op termijn kan cliënte derhalve geconfronteerd worden met de belemmering van de normale bedrijfsuitoefening. Geheel ten overvloede merkt cliënte nog op dat het voorkeursrecht ook ziet op toekomstige onzekere gebeurtenissen. Het ontgaat cliënte zonder nadere motivatie dan ook waarom geen rekening gehouden dient te worden met de toekomstige gebeurtenis. Overigens zou reeds bij voorbaat een onvoorwaardelijke toezegging gegeven kunnen worden dat cliënte in voornoemd scenario geen last heeft van het voorkeursrecht. Zoals reeds aangegeven investeert cliënte continu in haar locatie.

Indien cliënte op een gegeven moment naar een alternatieve locatie zou willen gaan, is zij verplicht om haar pand aan de gemeente te koop aan te bieden. Cliënte heeft op zich geen probleem om in een dergelijke situatie aan de gemeente te verkopen, doch daaraan zitten wel randvoorwaarden verbonden. Op zich is het juist dat cliënte zelf de verkoopprijs kan bepalen, doch indien daarover geen overeenstemming komt, heeft cliënte de keuze om niet te verkopen of om de waarde vast te laten stellen. Hier wringt de schoen. Veel investeringen die cliënte doet zijn voor de woningbouw niet interessant. Cliënte zal de waarde van de door haar gedane investeringen derhalve niet terugzien in de marktwaarde, immers de markt voor een soortgelijk bedrijf als cliënte wordt uitgesloten, immers de gemeente vestigt het voorkeursrecht voor woningbouwplannen. Naar de mening van cliënte is met dit belang van cliënte geen rekening gehouden. In het voorgenomen raadsbesluit wordt aangegeven dat er met de belangen van cliënte is rekening gehouden. Er wordt ook specifiek aangegeven met welke belangen van cliënte rekening is gehouden. Vorenstaande belangen zijn in deze afweging niet meegenomen. Naar de mening van cliënte kan het besluit om deze reden niet in stand blijven. Het college geeft aan dat haar bekend is dat er marktpartijen zijn die de locatie van cliënte willen gaan herontwikkelen.

Cliënte nodigt het college uit om dit ander te motiveren. Indien er geen marktpartijen zijn die de locatie van cliënte willen gaan herontwikkelen, dan heeft de gemeente geen belang bij het vestigen van het voorkeursrecht. Naar de mening van cliënte zijn de belangen dan ook niet goed afgewogen, althans is dit niet gemotiveerd. Vestigen voorkeursrecht is prematuur danwel op onjuiste gronden: In het voorgenomen raadsvoorstel staat dat er nog geen visie is voor het ontwikkelen van de locatie van cliënte. In het raadsvoorstel staat dat het college wil stimuleren dat er de

komende 4 jaar 1000 woningen worden gebouwd. In de strategie Woningbouw 2020-2030 staat dat er een opgave tot 2028 ligt van 1500 woningen volgens de huishoudensprognose. In ditzelfde document staat dat de gemeente koerst op het toevoegen van 1000 woningen tot 2030. In het strategische woningbouw document 2020-2030 staat dat er een totale plancapaciteit van 1968 woningen is, waarbij de gemeente rekening houdt met 3007o planuitval. Concreet betekent dat op basis van de huidige plannen 1378 woningen gerealiseerd kunnen worden. Dit is reeds meer dan de ambitie tot 2030. In de strategische visie komt de ontwikkeling van de locatie van cliënte of de daaromheen liggende gronden niet voor. Uit de Woonvisie Súdwest-Fryslân blijkt dat en voor Sneek en Bolsward een plan capaciteit is van 1350 woningen. In Bolsward zijn tot 2028 maximaal 260 woningen nodig en voor Sneek maximaal 590 woningen. Binnen de huidige plancapaciteit zijn deze woningen al te realiseren. In de reactie op de zienswijze wordt aangegeven dat de toekomstige (woon) bestemming niet aan de orde is omdat er nog geen visie is vastgesteld voor de locatie van cliënte. Op zich is het juist dat er nog geen visie is vastgesteld, doch het voorgenomen raadsvoorstel wekt in de inleiding de suggestie dat het gaat om woningbouw.

Indien zulks niet het geval is, dan is het voorgenomen besluit in elk geval op een onjuiste grondslag genomen. Naar de mening van cliënte speelt de huidige plancapaciteit een belangrijke rol of het voorkeursrecht op juiste gronden wordt gevestigd. Zoals hierboven reeds aangegeven is cliënte van mening dat de huidige plancapaciteit voldoende is. De gemeente stelt dat de huidige plancapaciteit onvoldoende is omdat dat is gebaseerd op aannames die onzeker zijn. De gemeente miskent hierin dat reeds rekening is gehouden met een planuitval van 300Zo. Zonder nadere motivering waarom de door de gemeente zelf opgestelde plancapaciteit niet voldoende is, kan niet worden getoetst of het vestigen van het voorkeursrecht voor het juiste doel wordt gevestigd. Cliënte is dan ook van mening dat het voorkeursrecht prematuur is gevestigd danwel met een oneigenlijk doel, immers sturing op de locatie van cliënte is niet nodig. Cliënte verzoekt u dan ook om haar bezwaren gegrond te verklaren en het collegebesluit te vernietigen. Indien de Raad het voorlopig voorkeursrecht bestendigd, dan heeft dit bezwaarschift eveneens te gelden tegen dit besluit. In dat geval verzoekt cliënte eveneens om de bezwaren tegen het raadsbesluit gegrond te verklaren enj^raadsbesluit te vernietigen. Cliënte verzoekt tevens om haar een tegerņoetkümĩng te verstrekken in de gemaakte kosten van rechtsbijstand.

^— In afwachting.