Bijlage 2 - Reactienota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Stavoren-Koepoort

Reactienota zienswijzen bestemmingsplan Stavoren-Koepoort + Ambtshalve aanpassingen

1 van 13

1. Inleiding Het ontwerp van het bestemmingsplan ‘Stavoren-Koepoort’ heeft op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) met ingang van 15 december 2023 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. 2. Zienswijzen In volgorde van ontvangst zijn van de volgende (rechts) personen zienswijzen ontvangen:

1 2 3 4

NAAM EN ADRES bewoners 1 van de Koeweg Bewoners 2 van de Koeweg Bewoners 3 van de Koeweg, ingediend door Zeldenrust Vromadvies en Projectmanagement Vereniging Stavers Belang

ONTVANGEN 22 januari 2024 24 januari 2024 24 januari 2024 24 januari 2024

Alle zienswijzen zijn binnen de termijn van terinzagelegging ontvangen en om die reden ontvankelijk. De ontvangen zienswijzen zijn in bovenvermelde volgorde hierna kort samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien. Er wordt aangegeven of het bestemmingsplan naar aanleiding van de zienswijze al dan niet aangepast wordt. Zienswijze 1: Deze zienswijze is ingediend om duidelijkheid te krijgen over: 1. de vereiste afstand van de dichtst bij zijnde woning tot het (bedrijfs-)perceel; 2. de waterhuishouding. Indiener wil duidelijk hebben dat zijn bedrijfsvoering niet door de nieuwe bewoners belemmerd kan worden. Verder kon het gebied voorheen overstromen wanneer de waterafvoer haperde. Nu het gebied hoger komt te liggen, zal het nieuw aan te leggen systeem met sloten en duikers niet verstopt moeten raken. Gevraagd wordt wie zorgt voor onderhoud (ook waar dit vanaf openbaar terrein niet bereikbaar is) en verantwoordelijk is voor de afvoer. Reactie op vereiste afstand van de nieuwe woningen In het bestemmingsplan1 is een ruimtelijke scheiding aangebracht tussen de milieubelastende functies (het bedrijf) en de milieugevoelige functies (het wonen). Deze ruimtelijke zonering is om te voorkomen dat er hinder ontstaat en om te zorgen dat bestaande bedrijven niet onevenredig in hun belangen worden geschaad.

Bij het bepalen van de afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG publicatie “bedrijven en milieuzonering”. Deze publicatie bevat zogenaamde richtafstanden die kunnen worden aangehouden waarbij in beginsel sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Afwijken hiervan kan, maar dit vereist een goede motivering. De afstanden worden gemeten vanaf de grens van de bedrijfsbestemming en de uiterste situering van de gevel van de woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is. Het perceel van de indiener heeft de bestemming “Bedrijf” en dit maakt bedrijven categorie 1 en 2 mogelijk. Volgens de VNG publicatie is de richtafstand bij een categorie 2 bedrijf tot een gebied dat gekenmerkt wordt als een rustige woonwijk 30 meter. Wanneer er sprake is van een gemengd gebied, mag deze afstand 10 meter bedragen. In het nieuwe bestemmingsplan is tussen de bedrijfsen woonbestemming de enkelbestemming “groen” gelegd. De afstand tussen de woon- en bedrijfsbestemming is circa 8 meter. In de toelichting staat dat de nieuwe ontwikkeling de bedrijvigheid niet belemmerd omdat in de bestaande situatie reeds een woning op een afstand van 8 meter ligt. De vraag is of deze motivering afdoende is.

1

In deze reactienota wordt nog gesproken over een bestemmingsplan omdat dit plan nog onder de oude Wro is voorbereid. Na vaststelling zal het bestemmingsplan van rechtswege onderdeel uitmaken van het tijdelijk omgevingsplan. 2 van 13

De plankaart en de verkavelingstekening/stedebouwkundige opzet zijn nog een keer met elkaar vergeleken. Het is mogelijk om de woonbestemming te verschuiven zodat de afstand tussen de bedrijfs- en woonbestemming 10 meter gaat bedragen. Deze afstand is in een gemengd gebied voldoende. Of sprake is van een gemengd gebied hangt af van de vraag of het plangebied is gelegen in een omgeving met verschillende functies. Het gaat daarbij om de nabijheid van infrastructuur en de aanwezigheid van verschillende functies (het karakter van de omgeving). In dit geval zijn de volgende functies in de omgeving aanwezig: • direct aan de westzijde een bedrijfsbestemming; • direct aan de westzijde een detailhandelbestemming waarbij met een afwijkingsvergunning ook een bedrijf is toegestaan; • aan de noordzijde een detailhandelbestemming (supermarkt); • aan de oostzijde een sportbestemming (sportvelden en handboogschieten); • aan de zuid- en oostzijde belangrijke toegangswegen naar de stad.

Gelet op de ligging van het plangebied in de nabijheid van de doorgaande infrastructuur, de omliggende bedrijvigheid, de detailhandel en de sportvelden kan de omgeving van het plan worden aangemerkt als gemengd gebied en kan bij het opstellen van het bestemmingsplan een richtafstand van 10 meter worden aangehouden en kan ter plaatse van het plangebied een aanvaardbaar woonen leefklimaat gegarandeerd worden. Overigens zullen de nieuwe bewoners van het plangebied het nieuwe bestemmingsplan en de omliggende bestemmingen niet ter discussie kunnen stellen. Wanneer zij er wonen is dit voor hen een gegeven. Het bedrijf heeft geen ontsluiting langs de nieuwe woningen en in de huidige situatie grenst het bedrijf ook aan een woonfunctie. Deze bestaande woonfunctie zal maatgevend blijven voor de bedrijfsactiviteiten (en dit levert in de huidige situatie ook geen problemen op). Reactie op de waterhuishouding Bij het uitwerken van de plannen is zeer goed rekening gehouden met het watersysteem in dit gebied. Hierover is ook veelvuldig overleg met It Wetterskip gevoerd. De nieuwe woonwijk wordt hoger aangelegd zodat dit gebied op de boezem kan afwateren. De locatie van de indieners blijft onderdeel van het poldersysteem. 3 van 13

Achter het perceel van de indieners bevindt zich een nu een korte sloot die via een peilscheidende duiker verbonden is de schouwsloot langs de Koeweg. Dit systeem wordt robuuster en minder kwetsbaar gemaakt door de sloot te verlengen en via een kortere en grotere duiker met verstelbare stuw op de schouwsloot langs de Koeweg aan te sluiten. De gemeente en It Wetterskip hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het toezicht, onderhoud en goed functioneren van dit systeem en dat zal ook in de watervergunningen en d.m.v. peilbesluiten worden vastgelegd. Na realisatie van het plan zal de openbare ruimte en het beheer hiervan aan de gemeente worden overgedragen. Het watersysteem wordt dus robuuster gemaakt en het goed functioneren hiervan is geborgd.

Conclusie Het bestemmingsplan (de verbeelding) wordt op basis van onderdeel 1 van deze zienswijze in geringe mate aangepast zodat de afstand van de bedrijfsbestemming tot de woonbestemming 10 meter bedraagt. Deze afstand is, gelet op de bedrijfscategorie, het karakter van de omgeving en de bedrijfsvoering, voldoende om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te garanderen en zorgt er tevens voor dat het bestaande bedrijf niet onevenredig in zijn belangen wordt geschaad. Het watersysteem wordt robuuster gemaakt en het goed functioneren hiervan is door It Wetterskip en de gemeente geborgd.

Zienswijze 2: De zienswijze is vergelijkbaar met zienswijze 1 en is ook bedoeld om duidelijkheid te krijgen over: 1. de vereiste afstand van de dichtst bij zijnde woning tot het (bedrijfs-)perceel; 2. de waterhuishouding. Reactie op de vereiste afstand van de nieuwe woningen Planologisch is de situatie t.o.v. zienswijze 1 niet geheel gelijk. Het perceel van de indiener van zienswijze 2 heeft de bestemming “Detailhandel” met een bijbehorende bedrijfswoning. Op 14 mei 2020 is een omgevingsvergunning verleend waarbij toegestaan wordt dat de bedrijfswoning als (zelfstandige) woning wordt gebruikt en de schuur mag worden gebruikt voor opslag en onderhoud van visnetten en alle materiaal die verder nodig is voor de visserij. Bij onderhoud gaat het om handmatig boeten, herstellen en repareren). Op grond van de VNG publicatie “bedrijven en milieuzonering” is bij de bestemming “Detailhandel” een richtafstand van 0 meter voldoende. Uit de toelichting blijkt al dat bij het opstellen van het bestemmingsplan rekening is gehouden met de in 2020 verleende afwijkingsvergunning en wordt voor de toegelaten bedrijfsactiviteit een richtafstand van 10 meter gehanteerd. Deze afstand wordt dan niet gerekend vanuit de bestemmingsgrens maar vanuit de loods waarvoor de afwijkingsvergunning is verleend. Deze loods bevindt zich op ruim 17 meter van de dichtstbijzijnde woonbestemming.

Wanneer de verbeelding naar aanleiding van de eerste zienswijze nog wordt aangepast, dan zal deze afstand nog met circa twee meter toenemen. Deze afstand is, gelet op de bedrijfscategorie, het karakter van de omgeving en de bedrijfsvoering, voldoende om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te garanderen en zorgt er tevens voor dat het bestaande bedrijf niet onevenredig in zijn belangen wordt geschaad. Reactie op de waterhuishouding Bij het uitwerken van de plannen is zeer goed rekening gehouden met het watersysteem in dit gebied. Hierover is ook veelvuldig overleg met It Wetterskip gevoerd. De nieuwe woonwijk wordt hoger aangelegd zodat dit gebied op de boezem kan afwateren. De locatie van de indieners blijft onderdeel van het poldersysteem. Ongeveer tot het perceel van de indieners bevindt zich een nu een korte sloot die via een peilscheidende duiker verbonden is de schouwsloot langs de Koeweg. Dit systeem wordt robuuster en minder kwetsbaar gemaakt door de sloot achter het perceel van de indieners te verlengen en via een kortere en grotere duiker met verstelbare stuw op de schouwsloot langs de Koeweg aan te sluiten. De gemeente en It Wetterskip hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het toezicht, onderhoud en goed functioneren van dit systeem en dat zal ook in de watervergunningen en d.m.v. peilbesluiten worden vastgelegd.

Na realisatie van het plan zal de openbare ruimte en het 4 van 13

beheer hiervan aan de gemeente worden overgedragen. Het watersysteem wordt dus robuuster gemaakt en het goed functioneren hiervan is geborgd.

Conclusie De afstand van de met een afwijkingsvergunning mogelijk gemaakte bedrijfsloods tot de woonbestemming bedraagt meer dan 10 meter. De zienswijze zelf is geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. Wanneer op basis van de eerste zienswijze de nieuwe woonbestemming nog iets wordt opgeschoven, dan neemt deze afstand nog verder toe. De afstand is, gelet op de bedrijfscategorie, het karakter van de omgeving en de bedrijfsvoering, ruim voldoende om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te garanderen en zorgt er tevens voor dat het bestaande bedrijf niet onevenredig in zijn belangen wordt geschaad. Het watersysteem wordt robuuster gemaakt en het goed functioneren hiervan is door It Wetterskip en de gemeente geborgd. Zienswijze 3: Zeldenrust Vrom-advies en Projectmanagement heeft namens een bewoner aan de zuidkant van de Koeweg een zienswijze ingediend. Indiener vindt dat de nieuwe woningen te dicht op zijn woning komen. Het voorstel om het water langs de Koeweg te situeren en niet langs de Traan Kokerij is met de gemeente besproken en omdat dit niet uitvoerbaar is, is het voorstel gedaan om het blok van vier rijwoningen te verruilen zodat indiener twee vrijstaande woningen voor zich kan krijgen waardoor er meer lucht en openheid ontstaat.

Nu partijen hiertoe niet bereid zijn, wordt de gemeenteraad gevraagd indiener tegemoet te komen en de stedebouwkundige opzet aan te passen. Reactie gemeente Indiener heeft voor het indienen van een zienswijze om een gesprek met de gemeente gevraagd. De suggestie om het water naar de Koeweg te verplaatsen (zodat de afstand tot de woning van indiener wordt vergroot) is besproken. Er wordt boezemwater in het plangebied ingebracht. Dit vereist ook dat de regionale kering moet worden verlegd. Wanneer het boezemwater tot aan de Koeweg zou worden ingebracht, zou de Koeweg omhoog moeten worden gebracht om deze functie te kunnen vervullen. Dat is qua ruimtebeslag, uitstraling, onderhoud en beheer en watersysteem niet mogelijk. Verder moet de schouwsloot langs de Koeweg in stand worden gehouden om het water van het bebouwde deel van de bestaande polder af te kunnen laten vloeien. De afstand van de woning van indiener tot de nieuwe woonbestemmingsgrens is circa 25 meter en dit is voor stedelijke begrippen ruim te noemen. De afstand tot de nieuwe hoofdgebouwen (de woningen) is nog groter. Dit profiel wordt (gezien vanuit de woning van indiener) gebruikt als voortuin, voetpad, berm met solitaire bomen, weg, berm, poldersloot, een bestemde groenstrook (schanskorf met begroeiing) en de achtertuinen van de nieuwe woningen.

De woningen mogen een goothoogte van maximaal 4,5 meter en een bouwhoogte van 9,5 meter hebben. Deze maatvoering is afgestemd op de technische bouwregelgeving en sluit aan bij de woonbebouwing in de omgeving.

Gelet op de afstand, de toegelaten maatvoering en de hierboven genoemde inrichting van het profiel, zal het plan niet leiden tot een ernstige aantasting van het woon- en leefklimaat. Het nieuwe plan leidt weliswaar tot enige aantasting van het uitzicht maar er is geen recht op vrij uitzicht en dit is niet zodanig onevenredig dat geen sprake meer is van een goede ruimtelijke ordening. Indiener zal overigens ook grotendeels langs de woningen op de groenstrook en de weg uitkijken.

5 van 13

Daarbij wordt opgemerkt dat in het bestemmingsplan de locatie van de rijwoningen niet wordt bepaald. In de toelichting staat een indicatieve verkavelingsschets. De keuze om op deze locatie de rijenwoningen te bouwen is in het beeldkwaliteitsplan (stedebouwkundige uitwerking) gemaakt, mee op basis van het gemaakte onderscheid in de vier deelgebieden en ter uitwerking van een gevarieerd en op de behoefte afgestemd woningbouwprogramma. Deze stedebouwkundige opzet is gekozen zodat, komend vanuit het landelijk gebied richting het centrum van de stad, de bebouwing zich steeds meer concentreert en verdicht. Dit stedebouwkundige principe is overigens ook aan de zuidzijde van de Koeweg toegepast. De rijwoningen en het woongebouw aan de noordzijde van de Koeweg sluiten aan bij de rijwoningen aan de zuidzijde van de Koeweg. Er bestaat naar aanleiding van de zienswijze van Stavers Belang (zie hierna) zelfs de mogelijkheid dat in deze zone een blok van zes woningen en nog een blok van vier woningen kan komen. Dit verandert de situatie voor de indiener overigens niet. Verder is in dit deel van het gebied ook in de meeste parkeerplaatsen voorzien zodat ook bij de rijwoningen voldoende parkeergelegenheid zal zijn. Ook de betaalbaarheid heeft een rol gespeeld (kaveldiepte en de omvang van de woning) om de rijwoningen op deze locatie te situeren.

Dit laatste is overigens niet nadelig voor de indiener van de zienswijze omdat een rijwoning ten opzichte van een vrijstaande woning minder diep zal zijn. Overigens kan vrij zicht tussen rijwoningen ook niet gegarandeerd worden omdat een woning kan worden uitgebreid met (iets lagere) bijbehorende bouwwerken. Wanneer een bestemmingsplan voldoet aan de vereisten van een goede ruimtelijke ordening, kan een alternatief alleen worden overgenomen mits hiermee een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt met minder bezwaren. Dat is hier niet het geval. Verder is voor het verplaatsen van de rijwoningen geen ander planologisch besluit nodig. In de voor dit gebied vast te stellen beeldkwaliteitsplan staan stedebouwkundige uitgangspunten en welstandscriteria die bij de toetsing van toekomstige bouwplannen zullen worden toegepast. Deze criteria zullen deel uitmaken van de welstandsnota en vallen buiten de reikwijdte van het bestemmingsplan. De welstandsnota is een beleidsregel en hiertegen kan geen bezwaar of beroep worden ingesteld. Pas bij het verlenen van een concrete vergunning kan in het kader van de uitgevoerde toets of een bouwplan aan de redelijke eisen van welstand voldoet deze beleidsregel ter discussie worden gesteld. Het beeldkwaliteitsplan/welstandsnota heeft gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen.

De ingediende zienswijze is daarom tevens beschouwd als een inspraakreactie op deze beleidsregel. Hierboven is de keuze voor deze stedebouwkundige opzet al uitgelegd. De inspraakreactie geeft geen aanleiding om deze beleidsregel anders vast te stellen. Conclusie Gelet op de afstand tussen de woning van de indiener en de nieuwe woningen, de toegelaten maatvoering en de inrichting van het profiel, zal het plan niet leiden tot een ernstige aantasting van het woon- en leefklimaat. Het nieuwe plan leidt weliswaar tot enige aantasting van het uitzicht maar er is geen recht op vrij uitzicht en dit is niet zodanig onevenredig dat geen sprake meer is van een goede ruimtelijke ordening. Het ingediende alternatief leidt niet tot een gelijkwaardig (stedebouwkundig) resultaat met minder bezwaren. Verder is voor het verplaatsen van de rijwoningen geen ander planologisch besluit nodig. De zienswijze is ongegrond en dit oordeel wordt niet anders wanneer de zienswijze van Stavers Belang wordt gehonoreerd en er meer rijwoningen komen. De stedebouwkundige opzet is vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan en de welstandscriteria worden in de welstandsnota opgenomen. De ingediende zienswijze geeft ook geen aanleiding om de stedebouwkundige opzet te wijzigen en de welstandsnota anders vast te stellen.

Zienswijze 4: Vereniging Stavers Belang heeft mede namens 189 ondertekenaars een uitgebreide zienswijze ingediend. In deze reactienota zijn een aantal onderdelen uit de zienswijze samengevoegd (de nummering komt dus niet overéén met de in de zienswijze gehanteerde nummering). Samengevat is indiener van mening dat: 1. woonbehoefte en leefbaarheid het voorliggende plan de leefbaarheid van Stavoren onvoldoende ondersteunt omdat het plan niet inspeelt op de samenstelling van de bevolking en de woonbehoefte van de specifieke doelgroepen. 6 van 13

Specifiek wordt daarbij gewezen op de doelgroep “jongeren”. Het plan zal aangepast moeten worden zodat kleinere en betaalbare woningen kunnen worden gebouwd. Daarnaast voorziet het bestemmingsplan niet in de behoefte aan tijdelijke woningen. De woningbehoefte wordt onvoldoende, onjuist en niet met actuele gegevens onderbouwd en hierdoor worden niet de juiste conclusies getrokken. Het plan biedt geen oplossing voor de specifieke problematiek op de “Staverse woningmarkt”. 2. betaalbaarheid het plan is voor de doelgroepen -ook bij een VON prijs van € 275.000,-- niet betaalbaar. De betaalbaarheidseis moet gesteld worden overeenkomstig de woonvisie en de woondeal. De Woondeal is weliswaar van een latere datum maar de gemeente had hier rekening mee kunnen houden. Verder kunnen de bouwkosten laag worden gehouden door bewoners zelf te laten bouwen of via een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap samen te laten bouwen. Het bestemmingsplan zou hierin moeten voorzien. Het bestemmingsplan moet voldoen aan de intentie van de Doelgroepenverordening die vóór publicatie van het ontwerp door de gemeenteraad is aangenomen. de mismatch tussen kosten en prijs mag er niet toe leiden dat de bestemming in de toekomst wordt verruimd waardoor ook recreatieve bewoning is toegestaan; 3.

vaarwater inbrengen is onwenselijk de ontsluiting op het vaarwater heeft een kostenverhogend effect en is daardoor onwenselijk. Wanneer dit toch nodig is, dan dienen deze kosten tot uitdrukking te worden gebracht in de prijs van de 1/3 woningen die niet op basis van de Woondeal en de Doelgroepenverordening worden gereguleerd. Door het inbrengen van het vaarwater moet de grond worden verhoogd en komt er langs de Koeweg een schanskorf die het gebied visueel zal afsluiten waardoor het plan geen onderdeel lijkt uit te maken van Stavoren-centrum. Verder zou het plan kunnen leiden tot extra wateroverlast voor Koeweg 1, 3 en 5. Het vaarwater is niet nodig ter compensatie van het extra verhard oppervlak. Gevraagd wordt het bestemmingsplan te vervangen door een bestemmingsplan dat de leefbaarheid van Stavoren op de langere termijn bevordert en gevraagd is om hierover samen het gesprek aan te gaan.

Reactie gemeente Allereerst wordt opgemerkt dat het ontwerp bestemmingsplan is voorbereid overeenkomstig de met de projectontwikkelaar afgesloten intentieovereenkomst, de resultaten uit het haalbaarheidsonderzoek, de afspraken die hierna in een anterieure overeenkomst zijn vastgelegd en de door de raad vastgestelde startnotitie. Verder is ter voorbereiding van het bestemmingsplan een participatietraject gevolgd waar o.a. ook de Vereniging Stavers Belang nauw bij was betrokken. Hieronder wordt de historie van de planvorming in de tijd geplaatst. • In juni 2022 wordt de raad geïnformeerd over het sluiten van een intentieovereenkomst welke op 14 juli 2022 wordt ondertekend m.b.t. een haalbaarheidsonderzoek om 35 koopwoningen in verschillende prijsklassen in dit gebied te bouwen die permanent worden bewoond; • Omdat meer tijd is genomen voor de participatie (o.a. met Stavers Belang, Stichting Met mekar voor Stavoren en de Starters Stavoren) heeft het onderzoek naar de haalbaarheid meer tijd gekost; • Op 20 maart 2023 is een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar getekend. In deze overeenkomst is o.a.

vastgelegd onder welke voorwaarden de gemeente medewerking zal verlenen aan de realisatie van het woningbouwproject Stavoren-Koepoort, welke woningtypen in het plan zullen komen en voor een aantal woningtypen is de prijs in de overeenkomst vermeld; • Op 18 april 2023 zijn raadsvragen over de overeenkomst gesteld en kon de overeenkomst door raadsleden worden ingezien; • Op 20 april 2023 is de regionale Woondeal getekend; • Op 11 mei 2023 is door de raad (die op de hoogte was van de brief van Stavers belang) een startnotitie vastgesteld en is het college opdracht gegeven om een bestemmingsplan voor dit project voor te bereiden (33 woningen waarvan 11 vrijstaand, 4 seniorenwoningen, 4 appartementen, 4 rijwoningen en 10 dubbele woningen);

7 van 13

• • •

Met ingang van 15 december 2023 is een ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd dat voldoet aan bovengenoemde kaders en afspraken; Op 14 februari 2024 is er bestuurlijk overleg met Stavers Belang geweest over de ingediende zienswijze; Op 27 februari 2024 is de raad over dit overleg geïnformeerd en is geschreven dat binnen de kaders van de opdracht van de raad en de juridische context zal worden gekeken naar de mogelijkheden om de betaalbaarheid van het plan verder te vergroten.

De zienswijze van Stavers Belang is met name gericht op de woningprijs en de in het plan aangeboden woningtypen. De gemeente zal bij de afweging van deze zienswijze rekening moeten houden met de juridische kaders van de hierboven genoemde besluiten en afspraken. Er is niet sprake van een blanco situatie en een verdere vertraging in het proces zal kostenverhogend werken en een herstart onder de Wet ruimtelijke ordening is niet langer mogelijk. Daarom is, mede in het belang van de woningzoekenden in Stavoren, met de ontwikkelaar gekeken of binnen het huidige planproces nog aanpassingen mogelijk zijn. Betaalbaarheid Een belangrijk deel van de zienswijze heeft betrekking op de betaalbaarheid van de woningen. Daarbij wordt gewezen op de in april 2023 afgesloten regionale Woondeal en de in november 2023 aangenomen Doelgroepenverordening. In de regionale Woondeal wordt onder betaalbare koop verstaan: koopwoningen tot € 355.000,-(2023). Voor 2024 is de grens van betaalbare koop landelijk op € 390.000,-- gesteld. De prijsstijging is niet langer gekoppeld aan de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie maar is gekoppeld aan de consumentenprijsindex. De woningmarkt is een vrije markt en omdat de gemeente geen huisvestingsverordening heeft, mogen er geen specifieke bindingseisen worden gesteld.

Dat betekent ook dat de gemeente niet kan regelen dat een lagere koopprijs exclusief voor inwoners van Stavoren geldt. De anterieure overeenkomst is getekend voordat de regionale Woondeal is afgesloten. Bij het afsluiten van de Woondeals was bekend, dat voor lopende plannen de prijssegmentatie al vastligt en dat wijziging van deze plannen onmogelijk is omdat er al afspraken zijn gemaakt of dat een plan dan bij een verdere vertraging en prijsstijging economisch niet meer uitvoerbaar is. De Woondeal bevat beleidsvoornemens en ambities voor de toekomst en hiervoor is een gezamenlijke inspanning (o.a. via extra middelen) van het Rijk, de provincies, de gemeenten en de woningstichtingen nodig. Hoewel dit beleid dus niet direct van toepassing is op lopende projecten, bevat de anterieure overeenkomst voor Stavoren-Koepoort voor een aantal woningcategorieën prijzen die ruimschoots onder de prijzen van de Woondeal liggen. Het gaat dan om de volgende woningbouwcategorieën: - 4 appartementen: 250.000,-- (prijspeil 2023) vrij op naam - 4 seniorenwoningen: 295.000,-- (prijspeil 2023) vrij op naam - 4 rijwoningen: 295.000,-- (prijspeil 2023) vrij op naam Dat betekent dat meer dan 1/3 van de woningen uit het plan ruimschoots onder de grens van de betaalbare koop valt. De Woondeal gaat ervan uit dat 2/3 van de woningbouwopgave betaalbaar moet zijn.

De Woondeal bevat de ambitie dat het aantal huurwoningen stijgt en dat sociale- en middenhuur voor 1/3 aan deze totale opgave bijdraagt. Betaalbare koop moet een bijdrage van 1/3 aan deze totale opgave leveren. Wanneer het niet lukt om huurwoningen in een plan op te nemen (omdat sociale partners hiertoe bv. niet bereid zijn), dan betekent dit niet automatisch dat het aandeel betaalbare koop 2/3 van de plancapaciteit moet zijn. De Doelgroepenverordening bevat regels om bepaalde woningen voor de doelgroepen beschikbaar te houden. Alleen wanneer een Doelgroepenverordening van kracht is, kunnen in een bestemmingsplan woningbouwcategorieën worden aangewezen en mag een plan hierover percentages bevatten. In verband met de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is specifiek overgangsrecht op de doelgroepenverordening van toepassing. Alleen een doelgroepenverordening die op 1 januari 2024 van kracht is blijft gelden (artikel 8.2.15a Invoeringsbesluit Omgevingswet). Omdat de doelgroepenverordening op 15 februari 2024 is gepubliceerd en op 16 februari jl. in werking is getreden, kan deze niet op dit plan worden toegepast en kunnen in het bestemmingsplan geen regels over woningbouwcategorieën of particulier opdrachtgeverschap worden opgenomen. 8 van 13

Nieuwe afspraken die beter aansluiten bij de intentie van de Woondeal en de Doelgroepenverordening kunnen alleen in een addendum bij de anterieure overeenkomst worden vastgelegd. Dit vereist instemming van de projectontwikkelaar en het moet qua exploitatie en planproces mogelijk zijn. De zienswijze is met de projectontwikkelaar besproken. Daarbij is met een open vizier gekeken naar de wensen van Stavers Belang om meer en beter betaalbare woningen in het plan op te nemen. Met een eerste aanbod kon Stavers Belang niet instemmen. Uiteindelijk heeft de ontwikkelaar zich bereid getoond om (onder voorbehoud van instemming van de raad met het bestemmingsplan) in een addendum op de anterieure overeenkomst het volgende vast te leggen: De optie van 6 rijwoningen (i.p.v. 4) met een kleinere beukmaat: 4 appartementen: 4 seniorenwoningen: En bij voldoende vraag gedurende de eerste drie maanden: De optie van 4 rijwoningen extra met grotere beukmaat:

€ 250.000,-- vrij op naam; € 250.000,-- vrij op naam; € 295.000,-- vrij op naam; € 275.000,-- vrij op naam;

In aanvulling op het bovenstaande is de projectontwikkelaar bereid om in de anterieure overeenkomst vast te leggen: • dat voor inwoners uit Stavoren de vrij op naam prijs voor een twee-onder-een kap woning aan de Koeweg de eerste drie maanden € 355.000,-- bedraagt; • dat met een koper afspraken kunnen worden gemaakt voor een prijskorting bij casco oplevering voor een twee-onder-een kap woning of vrijstaande woning aan de Koeweg; De prijsverlaging is mogelijk omdat bepaalde woningen kleiner zijn gemaakt en op een kleinere kavel komen. Door de verdichting kan het aantal woningen in het plan met 4 woningen toenemen. Met deze aanpassing vallen, wanneer de vraag naar betaalbare kleinere koopwoningen inderdaad groot is, 20 van de 37 woningen (=54%) in de categorie “betaalbare koop”. Voor 18 van deze 37 woningen (=49%) geldt zelfs, dat ze € 60.000,-- tot € 105.000 goedkoper zijn dan de categorie “betaalbare koop”. Betaalbare koop is volgens de Woondeal tot een prijs van € 355.000,--. De diversiteit in het woningaanbod neemt hiermee toe. Het aangepaste plan biedt ruimte voor appartementen, seniorenwoningen, rijwoningen in verschillende prijsklassen, twee-onder-een-kap woningen met bij een aantal een prijsvoordeel voor inwoners van Stavoren, vrijstaande woningen en bij bepaalde woningen een prijskorting bij casco. Deze oplossingsrichting is Stavers Belang voorgelegd.

Stavers Belang persisteert de zienswijze omdat zij vinden dat hiermee nog steeds niet aan de Woondeal wordt voldaan omdat de eis van 2/3 betaalbare woningen niet wordt gehaald. Verder vinden ze dat niet is aangetoond dat er sprake is van de door de stad gewenste woningen. In het bijzonder wordt gewezen op de in hun ogen dure (half) vrijstaande woningen. Daarnaast wordt de gemeente gevraagd om financieel bij te dragen zodat bepaalde woningen goedkoper kunnen worden. In deze zienswijzennota wordt hierop ingegaan. Zoals hiervoor al geschreven, is de Woondeal van een latere datum en kan daarom ook niet 1 op 1 worden toegepast op een plan waarover via een anterieure overeenkomst al afspraken zijn gemaakt. De Doelgroepenverordening biedt geen juridische grondslag om regels over betaalbare woningen in het bestemmingsplan op te nemen. De voorgestelde aanpassing van de anterieure overeenkomst komt heel dicht bij de Woondeal te liggen en de prijzen van deze woningen zijn fors lager dan de prijs van de categorie “betaalbare koop” volgens de Woondeal. Behoefte en leefbaarheid De laddertoets heeft betrekking op zorgvuldig ruimtegebruik.

Op grond van het Bro moet een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien de ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dan moet gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Met de laddertoets wordt aangetoond dat er behoefte is aan nieuwe woningen in Stavoren. Dat wordt door Stavers Belang ook niet betwist. Het plan had al een diversiteit in het woningaanbod en met de voorgestelde aanpassingen neemt de diversiteit alleen maar toe. Het plan bevat appartementen, seniorenwoningen, rijwoningen, twee9 van 13

onder-een kap woningen en vrijstaande woningen. Met deze woningtypen wordt ingespeeld op de behoefte aan nieuwe woningen en hiermee worden niet alleen starters maar ook doorstromers bediend. In de toelichting is de laddertoets kwantitatief en kwalitatief onderbouwd. Het bestemmingsplan is niet strijdig met het Bro, Wro, de Woonvisie, het woningbouwprogramma, de ruimere afspraken uit de Woondeal of ander gemeentelijk beleid. Afspraken over prijsklassen zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst en deze overeenkomst valt buiten de beoordeling van de rechtmatigheid van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan (o.a. Ecli:NL:RVS:2021:1273). Het is bij de exploitatie van een plan gebruikelijk dat er ook duurdere kavels en woningen in een plan worden opgenomen om bij te dragen in een deel van de kosten van de goedkopere kavels en woningen zodat hiervoor een lagere prijs kan worden aangehouden. De gemeente kan geen financiële bijdrage verlenen om de grond- en bouwprijzen te verlagen. Het is verboden om bedrijven staatsteun te verlenen en de gemeente heeft geen subsidieregeling voor (toekomstige) eigen woningbezitters. Lytse Húskes Stavers Belang vraagt of het ook mogelijk is om (tijdelijke) woningen ten behoeve van jongeren in het plan op te nemen. Zij zien op dit moment geen geschikte locatie elders.

Het plan Koepoort sluit tijdelijke woningen niet uit, maar met de projectontwikkelaar zijn hierover geen afspraken gemaakt. Ook kan de gemeente de ontwikkelaar niet dwingen hiervoor grond af te staan. Wanneer het een tijdelijke behoefte betreft, is een locatie in een permanente stadsuitbreiding niet geschikt. Het idee dat lytse tydlike húskes veel betaalbaarder zijn, klopt alleen wanneer de vergoeding voor de grond en de kosten van het opstal laag worden gehouden. Wanneer de grond niet wordt verkocht, is ook de financiering lastig. Verder geldt voor het fenomeen Lytse Húskes niet dat aanbod vraag creëert. De potentiële bewoner kiest niet alleen vanuit kostenoverweging voor een lyts húske maar kiest ook bewust voor een andere manier van wonen. Ook stedebouwkundig vinden wij dat het plan Koepoort zich niet leent voor (tydlike) lytse húskes. Onderdeel van het voorstel om de anterieure overeenkomst aan te passen is de optie om zes kleinere rijwoningen te bouwen tegen een zeer scherpe vrij op naam prijs. Dit zijn ook lytse maar wel volwaardige permanente húskes met ruimere gebruiksmogelijkheden op eigen grond. Permanente bewoning In de begripsbepalingen, de bestemming en in een expliciete strijdig gebruiksbepaling is geregeld dat het is verboden de woningen recreatief te bewonen. Zelfbouw of CPO Bekend is dat de gemeente geen grondpositie heeft in dit gebied.

De gemeente kan de projectontwikkelaar daarom ook niet dwingen om hiervoor grond af te staan om zelfbouw of CPO mogelijk te maken. In de anterieure overeenkomst is hier niets over afgesproken en in het bestemmingsplan zijn geen regels over particulier opdrachtgeverschap opgenomen. De projectontwikkelaar heeft zich bereid verklaard om (onder voorbehoud van instemming van de raad over het bestemmingsplan) om met kopers voor de vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen aan de Koeweg een prijskorting bij casco oplevering af te spreken. Inbrengen van vaarwater is kostenverhogend en maakt het plan onbetaalbaar Volgens Stavers Belang zorgt het inbrengen van boezemwater ervoor dat meer grond nodig is voor ophoging, dat dure waterkering moet worden aangebracht en dat er minder uitgeefbare bouwgrond overblijft. Ook wanneer geen boezemwater zou zijn ingebracht maar in de polder zou zijn gebouwd, zou het gebied moeten worden opgehoogd om voldoende klimaatrobuust te bouwen. De afgegraven grond 10 van 13

kan worden gebruikt om het gebied op te hogen. Hiermee wordt op grondtransport bespaard. De in het plan aan te brengen waterkering wordt, zoals Stavers Belang ook voorstelt, betaald uit de grondprijs van de langs het water gelegen kavels. Het inbrengen van water zorgt voor extra kwaliteit. Uit het feit dat 49% € 60.000,-- tot € 105.000,-- goedkoper is dan de categorie “betaalbare koop” uit de Woondeal en dat 10 woningen vallen onder de categorie “sociale koop”, blijkt wel dat het plan voldoende betaalbaar is. Water is niet nodig voor de compensatie Volgens Stavers Belang is watercompensatie op deze wijze niet noodzakelijk. Er zijn ook andere mogelijkheden om te compenseren en in het verleden is al voldoende gecompenseerd. Mogelijk gelden voor tijdelijke bebouwing minder strenge compensatieregels, zodat tijdelijke bebouwing vanuit dit opzicht de voorkeur verdient. Op grond van artikel 3.1.6 lid 1b van het Bro bevat het bestemmingsplan een beschrijving op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. Hiervoor wordt een watertoets uitgevoerd en dit wordt op grond van het Bro met het Wetterskip afgestemd. Op basis van de leidraad watertoets moet, wanneer een nieuw bestemmingsplan bebouwing en verharding toestaat, onderzocht worden hoe met de versnelde afvoer van water kan worden omgegaan.

Het gaat dan niet alleen om het compenseren van water maar ook om de wijze waarop het water uit de nieuwe bebouwde omgeving kan worden afgevoerd. Dat een deel van de bebouwing tijdelijk is, maakt daarbij geen verschil. Er moet een robuust watersysteem voor het gebied komen. Dat zou overigens ook gelden wanneer geen boezemwater zou zijn ingebracht en de nieuwe woonwijk voor de afwatering op het (kwetsbaarder) poldersysteem zou worden aangesloten. Er kan in bijzondere situaties inderdaad sprake zijn van maatwerk. Dat in het verleden al meer is gecompenseerd betekent niet dat afdoende rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding in het plangebied of het peilvak waarin de ontwikkeling plaatsvindt. In nauw overleg met It Wetterskip is voor deze plannen een passende oplossing voor de waterhuishouding bedacht. Mogelijke wateroverlast Koeweg 1, 3, 5 Bij het onderzoek naar de waterhuishouding is aandacht besteed voor het aangrenzende gebied dat voor de afvoer op het polderpeilvak is aangesloten. Het watersysteem wordt robuuster gemaakt en het goed functioneren hiervan is door It Wetterskip en de gemeente geborgd. Verwezen wordt naar hetgeen hierover bij de zienswijzen 1 en 2 is geschreven. Visuele afscherming Volgens Stavers Belang zorgt de hogere grond en de schanskorf voor een visuele afscherming.

De sloot langs de Koeweg blijft bestaan en is als watersysteem nodig om het water uit de polder af te voeren. Op de volgende doorsnede wordt aangegeven hoe dit hoogteverschil wordt opgevangen.

11 van 13

Er is dus geen sprake van een visuele afsluiting maar van een natuurlijk begroeide slootwal met oever en een smalle groenstrook. De schanskorf is niet nodig voor de waterkering maar is bedoeld als uniforme in groen ingepaste afscherming ter voorkoming van andere bouwwerken op de achtergrens.

Conclusie: De inzet van Stavers Belang is volgens ons niet minder woningen of een ander woningtype maar een ander prijskaartje. In het bestemmingsplan worden hierover geen regels gesteld. Het bestemmingsplan sluit daarmee beter betaalbare woningen niet uit. De zienswijze is aanleiding geweest om met de projectontwikkelaar te spreken over een mogelijke aanpassing van de anterieure overeenkomst. Dit heeft geleid tot een vergaand voorstel waarmee voor een groot deel aan de zienswijze tegemoet wordt gekomen. Stavers Belang is van oordeel dat dit onvoldoende is om de zienswijze in te trekken en daarom moet beoordeeld worden of -gelet op de inhoud van de zienswijze- een besluit om het bestemmingsplan vast te stellen voldoet aan de vereisten van een goede ruimtelijke ordening. In het bestemmingsplan kunnen geen regels over woningcategorieën of particulier opdrachtgeverschap worden opgenomen. Het bestemmingsplan sluit het bouwen van betaalbare of kleinere woningen niet uit. Er is behoefte aan nieuwe woningen in Stavoren en het bestemmingsplan maakt een grote diversiteit aan woningtypen mogelijk. De in de anterieure overeenkomst gemaakte en te maken afspraken over prijsklassen zijn geen onderdeel van het bestemmingsplan en vallen buiten de beoordeling van de rechtmatigheid van het besluit om dit bestemmingsplan vast te stellen. Verder verbiedt het bestemmingsplan recreatieve bewoning.

In het bestemmingsplan staat duidelijk hoe bij dit plan rekening is gehouden met de waterhuishouding en dit is met het Wetterskip afgestemd waarbij ook het watersysteem in het polderpeilvak robuuster wordt gemaakt. De schanskorven langs de Koeweg zijn -in combinatie met de oever en de groenstrook- juist bedoeld om een uniforme groene overgang langs de Koeweg te maken. De zienswijze is ongegrond. Om toch een deel van de wensen van Stavers Belang in te kunnen willigen is in aansluiting op de aanpassing van de anterieure overeenkomst een kleine wijziging van de planverbeelding nodig. Het aantal woningen in de oostelijke bouwstrook langs de Koeweg zal, om door planverdichting meer betaalbare woningen in het plan te kunnen bouwen, moeten worden verhoogd van 11 naar 15. Ook de toelichting zal hierop worden aangepast waarbij voor de extra woningen wordt verwezen naar de afspraken uit de nieuwe Woondeal die ruimte bieden om in verband met het woningtekort meer woningen te bouwen. Verder is in de toelichting op het plan een aantal berekeningen (waaronder de parkeerberekening en de Aerius berekening) opnieuw worden uitgevoerd. De aanpassing zal ook in de welstandsnota worden verwerkt.

12 van 13

Aanvullende ambtshalve wijzigingen: ---

13 van 13