Bijlage 2 - Notitie Grex Tijdelijke woonwijk openbaar

Grondexploitatie Tijdelijke Woonwijk 2025

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding............................................................................................................................................3 1.1

Startpunt.................................................................................................................................3

1.2

Stand van zaken......................................................................................................................4

1.3

Leeswijzer................................................................................................................................5

Het project........................................................................................................................................5 2.1

Omschrijving...........................................................................................................................5

2.2

Resultaat grondexploitatie......................................................................................................6

2.3

Risico's en kansen...................................................................................................................7

3.

Bouwprogramma en ruimtegebruik.................................................................................................8

4.

Kosten...............................................................................................................................................9

5.

Opbrengsten................................................................................................................................. 12

6.

Planning.......................................................................................................................................... 13

7.

Parameters.....................................................................................................................................13

Bijlage 1: Grex Rapport (niet openbaar) Bijlage 2: SSK-raming Pim Mulierstraat (niet openbaar) Bijlage 3: Raming tijdelijke stroomvoorziening (niet openbaar) Bijlage 4: Restwaarde tijdelijke stroomvoorziening (niet openbaar) Bijlage 5: Memo aanvullende geluidswering Padelbaan (niet openbaar)

2

1. Inleiding 1.1 Startpunt De gemeente Súdwest-Fryslân staat voor een grote woningbouwopgave. Tot 2030 willen we ruimte geven aan nieuwe woningen in onze steden en dorpen. Dit moet ervoor zorgen dat onze inwoners kunnen wonen waar hun hart ligt. Daarbij heeft het bestuur van Súdwest-Fryslân de ambitie uitgesproken in de bestuursperiode 1.000 woningen bij te bouwen en geen kern op slot te zetten. In andere woorden, in elke kern moet het mogelijk zijn woningen toe te voegen naar gelang de vraag. Dit is belangrijk voor de toekomst van de kernen. Bovendien heeft de gemeente in de Regionale woondeal 2022-2030 regio Zuidwest Friesland afgesproken minimaal 1980 woningen toe te voegen in de periode tot en met 2030. Deze ontwikkeling van woningen kost tijd en we hebben een urgente woningvraag. Tijdelijke woningen bieden een de mogelijkheid om sneller goede huurwoningen te realiseren. De woningen worden gebouwd in de fabriek en op locatie aan elkaar gekoppeld. Hierdoor ontstaat een korte bouwtijd. Uit diverse voorbeelden elders blijkt dat zowel de bouwtechnische als esthetische kwaliteit van deze woonvormen goed is. Bovendien biedt deze bouwwijze de mogelijk om de woningen weg te halen of te verplaatsen als de behoefte afneemt. We hebben een locatie gevonden in Sneek, de voormalige manege aan de Pim Mulierstraat, waar plek komt voor 150 woningen.

De raad is heeft al een besluit genomen over de kaders van deze ontwikkeling. Met dit stuk leggen we de raad de bijhorende financiële exploitatie voor.

Omgeving ontwikkelingslocatie

3

1.2 Stand van zaken Op 8 november 2022 heeft uw college besloten een haalbaarheidsonderzoek te starten naar de bouw van circa 150 tijdelijke woningen op de voormalige 'manegelocatie' aan de Pim Mulierstraat 7 in Sneek. Naar aanleiding van het haalbaarheidsonderzoek en gevoerde gesprekken met verschillende corporaties, zijn er op 4 april 2023 verschillende scenario's voorgelegd. Het college heeft besloten om door middel van een tender een marktpartij te selecteren voor de realisatie van dit project. Na het collegebesluit zijn er voor de ontwikkeling van de tijdelijke woningen uitgangspunten opgesteld. Op 14 november 2023 heeft uw college deze uitgangspunten vastgesteld en de raad hierover geïnformeerd in de raadsvergadering van 21 december 2023. Ook is er in dezelfde raadsvergadering een uitvoeringskrediet beschikbaar gesteld. Vervolgens is het tenderproces opgestart en konden marktpartijen zich inschrijven voor de selectiefase. Van de ingeschreven zijn partijen zijn er een aantal partijen geselecteerd die doorgaan naar de laatste fase van de tender, namelijk de gunningsfase.

Inmiddels heeft een partij (WIJK) een mooie inschrijving ingediend die voldoet aan onze eisen en wensen. We hebben in de tender opgenomen dat er tijdelijke woningen gerealiseerd moeten worden met permanente kwaliteit. Een mix van verschillende huurniveaus voor verschillende doelgroepen. Van sociale huur (niveau Sneek) tot aan vrije sector woningen. Er is ingezet op een wijk met veel groen (bestaand groen handhaven en versterken), gezamenlijke buitenruimte waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en woningen met een hoogwaardige uitstraling qua architectuur. Dit is allemaal opgenomen in de inschrijving van WIJK. Afspraken tussen de gemeente en ontwikkelaar zijn ondertussen vastgelegd (samenwerkingsovereenkomst, huurovereenkomst). We staan klaar voor de start.

4

Schetsplattegrond inschrijving 2025

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een samenvatting gegeven van het financiële resultaat en een overzicht van de belangrijkste gegevens. Hierin worden ook de risico's en kansen benoemd. In de hoofdstukken daarna worden de volgende onderdelen verder onderbouwd. ^ • ^ • ^

Bouwprogramma en ruimtegebruik Kosten Opbrengsten Planning Parameters

Als bijlage wordt het volledige rekenmodel toegevoegd, alsmede de onderliggende kostenramingen.

2. Het project 2.1 Omschrijving Aan de Pim Mulierstraat 7 in Sneek bevindt zich een terrein dat tot eind 2022 dienst deed als paardensportcentrum. De gemeente Súdwest-Fryslân is eigenaar van het terrein en wil het beschikbaar stellen voor de ontwikkeling van tijdelijke woonruimte voor verschillende doelgroepen. Het gaat onder meer om mensen die niet in aanmerking komen voor een reguliere huurwoning en starters die een plek voor zichzelf zoeken. Voor die ontwikkeling heeft de gemeente afspraken gemaakt met een marktpartij die de realisatie, exploitatie en het beheer van 150 tijdelijke woningen gaat verzorgen conform de door ons vastgestelde uitgangspunten. De gemeente wil dat er 150 circulaire en demontabele woningen op het terrein worden gerealiseerd, beheerd en geëxploiteerd. De woningen dienen te voldoen aan het Bouwbesluit voor permanente 5

bouw. Uitgangspunt is exploitatie voor 15 jaar op deze locatie. De gemeente blijft eigenaar van de grond vanwege de strategische ligging in de stad en de ligging ten opzichte van Harinxmaland. Om deze locatie geschikt te maken voor 150 woningen is er een aanpassing van de Pim Mulierstraat nodig. De grondexploitatie sluit op een positief resultaat van C2.460 contante waarde. Opbrengsten worden gerealiseerd door interne verkoop van de grond. Buiten de scope van de grondexploitatie is er sprake van huuropbrengsten en subsidie.

2.2 Resultaat grondexploitatie Het totaal van de kosten en opbrengsten is als volgt: xxx Overzicht van de verwachte kosten en opbrengsten

Het saldo is het resultaat van de grondexploitatie. In dit geval komt dit nagenoeg neer op een resultaat zonder winst of verlies, een resultaat van nul.

6

2.3 Risico's en kansen Risico's: ^ Schattingsonzekerheden: Een grondexploitatie is een inschatting van kosten, opbrengsten en uitgangspunten. Als de plannen verder uitgewerkt worden kunnen er afwijkingen ontstaat. Dit kan ook door externe markteffecten komen, denk bijvoorbeeld aan de hoge inflatie van de afgelopen jaren. De markteffecten kunnen trouwens ook positief zijn. ^ Netcongestie: Of en wanneer elektriciteitsaansluitingen beschikbaar is onzeker. De ontwikkelaar denkt echter proactief mee. In de exploitatie zijn al kosten opgenomen voor een tijdelijke stroomvoorziening minus de restwaarde. Omdat er onzekerheid is, en nog afspraken gemaakt moeten worden, over de restwaardes ontstaat er een risico op kostenoverschrijding. Kansen: ^ Oplossing netcongestie: In de exploitatie zijn al kosten opgenomen voor een tijdelijke stroomvoorziening minus de restwaarde. WIJK ziet echter kansen om dit tijdelijke systeem permanent in te zetten. Dit zal het project nog duurzamer, gezonder en kansrijker maken. Een project wat als voorbeeld kan dienen voor anderen. Mogelijk zijn de kosten per saldo dan ook lager. ^ Voorbeeldproject: Ervaringen uit dit project kunnen ingezet worden voor andere locaties. Showcase versnelling: We weten dat het kan, hoe het kan en wat het kost. Dit bied kansen om andere projecten te versnellen.

Showcase netcongestie: Dit project biedt de unieke kans om te dienen als een showcase om de druk op het net te verlichten. We positioneren de gemeente hiermee als innovatieve voorloper die laat zien dat woningbouw mogelijk is, zelfs bij netcongestie.

7

3. Bouwprogramma en ruimtegebruik De gemeente verhuurt één kavel van circa 37.544 m2 aan WIJK. Op het lichtgrijze deel bouwt WIJK 150 woningen, inclusief de benodigde parkeerplaatsen. Het donkergrijze deel wordt door de ontwikkelaar groen ingericht en beheerd en onderhouden voor 15 jaar.

Locatie kavel WIJK (donker en lichtgrijs samen)

Het openbaargebied bestaand uit de herinrichting van een deel van de Pim Mulierstraat. Dit bestaat uit ongeveer 7.170m2.

Locatie Fietsstraat Pim Mulierstraat

8

4. Kosten Grondverwerving De grond is in bezit van de gemeente. Er rust xxx boekwaarde op deze grond en de afkoop van de opstal is reeds anders gedekt.

Netcongestie Wij staan aan de vooravond van het realiseren van 150 tijdelijke woningen in Sneek. Bij dit project, zoals bij velen, staan we echter voor een gezamenlijke uitdaging. In de tender en in vervolg gesprekken hebben wij altijd aangestuurd op slimme oplossingen als er niet op tijd stroom kon zijn. Gelukkig hebben de gemeente en WIJK elkaar hierin gevonden. De oplossing Om de vertraging te voorkomen en het project op koers te houden, heeft de ontwikkelaar meegedacht en is zij gekomen met een vernieuwende route. De oplossing is een versnellingsmaatregel: de inzet van het innovatieve WIJKaccu-systeem. Dit tijdelijke accu-systeem is een duurzame, groenere en netwerkvriendelijke oplossing. Het vermindert de druk op het netwerk door groene stroom op te slaan bij overaanbod en deze te leveren bij extra vraag van de bewoners. Daarnaast is het plan om het niet alleen als versnellingsmaatregel in te zetten. Op dit moment onderzoeken we de mogelijkheid om dit systeem ook permanent in te zetten. Door één grootzakelijke aansluiting aan te vragen is het mogelijk om het accu-systeem te behouden en het zonder 150 aparte aansluitingen te doen. Als dit lukt verlicht dit voor langere tijd het netwerk. Rol van de gemeente Om deze versnellingsmaatregel te omarmen, stelt de gemeente zich op als kosten- en risicodragende partner voor de ontwikkelaar.

Dit is een kostbare oplossing waarvan wij een deel willen dragen. Op deze manier komen hogere kosten ook niet ten rekening van de bewoners. In de exploitatie zijn daarom kosten opgenomen voor een tijdelijke stroomvoorziening (Cxxx) minus de restwaarde (Cxxx). Per saldo kost de tijdelijke oplossing dus Cxxx. Bijlage 3 en 4 vindt u de onderbouwing van deze posten. Als WIJK overgaat tot permanente inzet gaan we opnieuw in gesprek over kosten en opbrengsten. Wij vragen u in te stemmen met deze versnelling. Zo realiseren we niet alleen 150 betaalbare woningen sneller dan verwacht, maar bouwen we ook samen aan een toekomstbestendige en innovatieve gemeente.

Aanvullende geluidswering Padelbaan De naastgelegen tennisvereniging NOMI was al langer voornemens padelbanen te realiseren. Op basis van de huidige situatie (zonder de tijdelijke woonwijk) hebben zij de verplichte en benodigde geluidsmaatregelen opgenomen in hun vergunning. Omdat wij als gemeente voornemens zijn de tijdelijke woonwijk hier te realiseren hebben wij geïnventariseerd wat er aan aanvullende geluidsmaatregelen nodig zijn om de woonwijk te kunnen realiseren, naast de maatregelen die ontwikkelaar WIJK sowieso zelf moet nemen voor de woningen. Er wordt een bedrag van Cxxx gereserveerd in de GREX ten behoeve van de aanvullende geluidsmaatregelen. De uitvoering wordt in afstemming gedaan met NOMI. In bijlage 5 wordt dieper ingegaan op de extra maatregel die nodig is en de kosten die daarmee gemoeid zijn.

9

Plankosten De plankosten zijn berekend aan de hand van jaarkosten per fase. Er zijn al kosten gemaakt om tot een gevormd plan te komen, de planvormingsfase. Deze kosten zijn, inclusief de laatste afrondingen, samen ca. Cxxx. De volgende fase zien we als de uitvoeringsfase. De komende jaren moet de straat heringericht worden en werken we samen met de ontwikkelaar om alles vloeiend te laten lopen tot de woonwijk staat. Voor 2 jaar houden we rekening met Cxxx aan plankosten per jaar. Dan volgt de exploitatie fase. In deze fase staat het vastgoed heeft WIJK het beheer van de woningen onder zich. Om de afspraken te blijven controleren en eventueel bij te sturen waar nodig, gaan we uit van circa 16.500 per jaar over de gehele looptijd van 10 jaar. Hiermee worden alle verwachte plankosten gedekt.

Wegen en paden Tijdens het participatieproces voor de ontwikkeling van de 150 tijdelijke woningen heeft de omgeving hun zorgen geuit over de huidige inrichting van de Pim Mulierstraat. De omgeving geeft aan dat er te hard wordt gereden over de straat. De nieuwe WIJK met de tijdelijke woningen zal ook worden ontsloten over de Pim Mulierstraat. De toekomstige toename van verkeer op de Pim Mulierstraat vergroot de zorgen vanuit de omgeving. Omdat verkeersveiligheid een belangrijk onderwerp is, is er tijdens meerdere participatiemomenten hier aandacht aan besteed. Vanuit team Verkeer is een herinrichting voorgesteld voor de Pim Mulierstraat. De straat zal volledig worden heringericht als fietsstraat in combinatie met meerdere verkeersplateau's. Vanuit team Verkeer is geadviseerd om de straat als fietsstraat in te richten doordat de Pim Mulierstraat onderdeel is van het hoofdfietsnetwerk van Sneek. Door de straat als fietsstraat in te richting i.c.m. snelheidsbeperkende maatregelen zorgt dit voor een veiligere situatie. Begin dit jaar is het eerste schetsontwerp gedeeld met de omgeving. Vanuit de omgeving is hierop input geleverd en dit is meegenomen en afgewogen. Dit heeft geleidt tot een definitief ontwerp van de fietsstraat.

In aanvulling op de voorgestelde inrichting vanuit team Verkeer heeft een deel van de omgeving twee voorstellen gedaan voor de herinrichting van de Pim Mulierstraat. In een gesprek met de omgeving is aangegeven dat alle drie de varianten verkeerskundig worden onderzocht en zullen worden voorgelegd. De verschillende varianten zijn door een verkeerskundig bureau onderzocht. Verkeerskundig onderzoek In het verkeerskundig onderzoek zijn de volgende varianten onderzocht: ^ ^ ^

Variant 1: plaatsen knip en verbinding maken met toekomstig verkeersplein rondweg Variant 2: extra aansluiting op bestaande rotonde Variant 3: Fietsstraat

10

Afbeelding 22 Schematische weergave van de vananten

variant 1

variant Z

aansluiting op voorrangsplein

extra aansluiting op rotonde

Variant 3 fietsstraat

Gemotoriseerd verkeer (Brom)řietsverkeer Gemengd verkeer (fietsstraat)

Toekomstig voorrangsplein Schematische weergave uit Variantenafweging door Witteveen&Bos

De drie varianten zijn beoordeeld op verschillende onderdelen, denk hierbij aan mate van verkeerveiligheid, kosten en inpasbaarheid. De effectbeoordeling laat zien het volgende zien: Tabel 6.1 Effectbeoordeling varianten voor de herinrichting van de Pím Mulierstraat

Variant 1: Aansluiting op voorrangsplein

2: Extra aansluiting op rotonde

3: Fietsstraat

verkeersveiligheid

+

0

ń-

verkeersafwikkeling

0

0

0

leefomgevíngseffecten

-

0

Tabel uit Variantenafweging door Witteveen&Bos

Uit het zelfde rapport blijkt dat de varianten 1 en 2 ook duurder zijn in aanleg. Variant 1 is C280.000 duurder en Variant 2 is C915.000 duurder. In de grondexploitatie daarom variant 3: Fietsstraat aangehouden. De raming van Witteveen & Bos (Bijlage SSK-raming Fietsstraat Pim Mulier) komt uit op Cxxx. Hierbij geldt een maximale afwijking op de raming van 40%. Omdat het een globale eerste raming omvat, is in de grondexploitatie boven in de bandbreedte gerekend (+xxx%). Dit komt uit op Cxxx (afgrond).

11

5. Opbrengsten Grondopbrengst, Interne levering De grond blijft in eigendom van de gemeente. Er is echter wel sprake van huuropbrengsten. Wet en regelgeving uit Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) stelt echter dat er geen huuropbrengsten van bouwrijpe grond gerekend mogen worden in een grondexploitatie. Daarom werken we in dit geval met een interne grondverkoop. De grondexploitatie verkoopt de grond intern aan het team Vastgoed. Dit team zal deze kosten vervolgens dekken uit de huuropbrengsten en uit restwaarde van de grond. Deze levering moet specifieke regels binnen het BBV volgen. Hieronder vindt u de belangrijkste principes bij interne levering. ^

Geen winstneming/Kostprijs: Er mag geen positief resultaat worden verantwoord op de interne levering. Dit betekent in dit geval dat de grondprijs nooit hoger kan zijn dan de gemaakte kosten. De grondprijs wordt zo ingesteld dat het resultaat van de grondexploitatie nul is. o De kostprijs is: f xxx

^

Marktwaardetoets: De kostprijs waartegen de interne levering plaatsvindt, dient wel getoetst te worden aan de marktwaarde. Als deze waarde lager is dan de kostprijs, dan geldt de marktwaarde voor de interne levering. Bij het bepalen van de marktwaarde is uitgegaan van verkoop een bouwrijpe kavel voor 150 appartementen. Om niet te hoog te rekenen is uitgegaan van de grondprijs voor sociale huurwoningen. Deze zijn in de grondprijsbrief 2025 vastgesteld op 09.000 per woning. o De marktwaarde is: f 2.850.000

De conclusie is dat er in de grondexploitatie de kostprijs aangehouden moet worden van Cxxx.

Subsidie, buiten scope grondexploitatie Het Centraal Orgaan Asielopvang (COA en de gemeente hebben een bestuurlijke overeenkomst gesloten. Daarin wordt een bijdrage van Cxxx per flexwoning afgesproken, voor 48 woningen. De voorwaarde is onder andere dat minstens 50% van deze woningen ingezet worden voor huisvesting van statushouders. Voor de overige woningen krijgen wel subsidie maar deze zijn voor iedereen bereikbaar. De subsidie is na 10 jaar na eerste bewoning volledig uitgekeerd en dan vervallen ook de voorwaarden. Het volledige subsidie bedraagt C xxx. De subsidie wordt buiten de scope van de grondexploitatie gehouden omdat deze bedoeld is voor de vastgoedexploitatie. Als het nodig is maken we hierover aparte afspraken met de ontwikkelaar. Daarnaast bestaat het risico dat de subsidie mis gelopen wordt, omdat achteraf (als aan voorwaarden is voldaan) wordt uitbetaald. Door deze subsidie te reserveren is dit risico gedekt of kan de subsidie later alsnog ingezet worden.

12

6. Planning Alle kosten en opbrengsten worden vervolgens gepland in de tijd. Hierdoor wordt inzichtelijk wanneer de kavels verkocht gaan worden en het plan aangelegd moet worden. Hieronder volgt een overzicht per hoofonderdeel: ^ • • • • • •

Looptijd totaal Planvorming Bouwrijp maken Bouw WIJK Woonrijp maken Verkoop intern Activeren kosten

2026 - 2035 2023 - 2025 2026 - 2028 2026 - 2027 2028 - 2029 2026 - 2026 2029 - 2029

De planvorming is formeel gestart bij het aanvragen van het voorbereidingskrediet eind 2022. Sindsdien is er veelvuldig contact geweest om de plannen af te stemmen. Nu wordt de raad gevraagd te besluiten over de bijhorende grondexploitatie en reservering van de subsidie.

7. Parameters Het College heeft een aantal rekenparameters vastgesteld. Deze worden gebruikt om de kosten voor exploitatie te bereken. Als er geld is uitgegeven zal er rente betaald moeten worden. Als onderdelen later worden uitgevoerd zal er ook sprake zijn van een prijsstijging (indexatie). Dit is apart vastgesteld voor de kosten en opbrengsten. Aan het eind van de looptijd heeft het plan een bepaalde financiële waarde. Om deze waarde terug te rekenen naar wat dat vandaag waard is, gebruiken we de discontovoet. Deze is bepaald door de commissie BBV. Het prijspeil is vastgesteld op 1-1-2025.

PARAMETERS GRONDEXPLOITATIE SUDWEST-FRYSLAN 2025 Kostenstijging 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Plankosten 6,070 4,07 4,07 2,07 2,07 2,07 Verwerving 2,070 2,07 2,07 2,07 2,07 2,07 Bouw- en woonrijp 3,57 3,57 3,57 2,07 2,07 2,07 Opbrengstenstijging 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Niet Commercieel 2,07 2,07 2,07 2,07 2,07 2,07 Rente 1,617 1,617 1,617 1,617 1,617 1,617

13

BIJLAGE 1: Grex-rapport

14

BIJLAGE 2: SSK-raming Pim Mulierstraat

15

Bijlage 3: Raming tijdelijke stroomvoorziening

16

Bijlage 4: Restwaarde tijdelijke stroomvoorziening

17

Bijlage 5: Memo aanvullende geluidswering Padelbaan

18