Bijlage 2. - Nota van Uitgangspunten 'It Skar 2 Woudsend'
Tekst van het document
“It Skar 2” Woudsend Nota van Uitgangspunten Maart 2023
Inhoud 1.
Inleiding
2
2.
Plan van Aanpak
3
3.
Participatieproces
4
4.
WoonbehoefteonderzoekWoudsend, expertmeetings en bewonersenquête
5
5.
Stedenbouw & Programma
8
6.
Economische uitvoerbaarheid
12
7.
Verantwoording van de gemaakte keuzes
13
8.
Omgevingsaspecten
14
9.
Samenvatting en conclusie
15
Bijlagen I II III IV V VI VII VIII
Plan van aanpak Participatierapport Samenvatting uitkomsten woonbehoefteonderzoek Werkgroep Woudsend Verslagen expertmeetings Samenvatting uitkomsten expertmeetings Samenvatting enquête inloopbijeenkomst april 2022 Groenstructuur, bebouwingsstructuur en de verkeersstructuur Stedenbouwkundig plan
Nota van Uitgangspunten “It Skar 2” Woudsend
1
1. Inleiding Het gemeentebestuur heeft vanuit de “Vereniging van Dorpsbelang Woudsend e.o.” (hierna: Dorpsbelang) het verzoek gekregen om een nieuwe woningbouwlocatie te ontwikkelen. Het zou dan moeten gaan om de locatie, die in eigendom is bij de gemeente, aangrenzend aan de meest recente nieuwbouwlocatie “It Skar 1”. Het gemeentebestuur is met de vraag vanuit het dorp aan de slag gegaan. Dit heeft geresulteerd in het opstellen van een plan van aanpak. Dit plan van aanpak stelt voor om samen met de inwoners van Woudsend de woningbouwmogelijkheden op de locatie aansluitend aan “It Skar 1” op haalbaarheid te onderzoeken. Op 5 juli 2022 is het plan van aanpak door de gemeenteraad vastgesteld. In de periode november 2021 - januari 2023 heeft er een participatief proces plaatsgevonden. De uitkomsten zijn opgetekend in dit rapport en worden ter besluitvorming aan het gemeentebestuur voorgelegd. Dat is vervolgens ook het ruimtelijk kader voor het op te stellen bestemmingsplan.
Nota van Uitgangspunten “It Skar 2” Woudsend
Luchtfoto van het plangebied
2
2. Plan van aanpak De basis voor het haalbaarheidsonderzoek naar de woningbouwmogelijkheden voor een nieuw woongebied is het plan van aanpak (zie bijlage I). Het plan van aanpak beschrijft de volgende onderwerpen:
Het projectresultaat •
Een toevoeging van 30 nieuwe woningen.
•
Er wordt ingezet op breed woonprogramma in de (“bereikbare”) huur- en koopsector. Daarbij moeten de nieuwe woningen levensloopbestendig worden en moet er aandacht moet zijn voor innovatieve woonconcepten.
Participatie •
Het gemeentebestuur vindt het erg belangrijk dat inwoners en andere stakeholders vanaf het allereerste begin worden meegenomen in het planproces.
Organisatie •
Een ambtelijke kerngroep heeft in dit project een voorstrekkersrol. De projectgroep, met daarin de projectleider als vooruitgeschoven post, staat in nauw contact met de werkgroep uit het dorp en met het gemeentebestuur.
Proces en Planning Het planproces moet tussen september 2021 en oktober 2022 zijn beslag krijgen.
De ambities en randvoorwaarden •
Iedereen mag meepraten.
•
In It Skar 2 worden voor meerdere doelgroepen bouwkavels ontwikkeld (huur, betaalbare koop en hogere segment).
Aandacht voor duurzaamheid, klimaatadaptatie, circulariteit •
Maatschappelijke meerwaarde voor de omgeving.
•
Sturen op een financieel voordelig saldo, indien mogelijk.
De begrenzing van het project •
Dit betreft alle planvorming en alle fysieke werken die in het exploitatiegebied liggen en uitsluitend voor de nieuwe woningen noodzakelijk zijn. Ook werkzaamheden daarbuiten die deels zijn toe te rekenen aan het exploitatiegebied maken deel uit van het project.
Nota van Uitgangspunten “It Skar 2” Woudsend
3
3. Participatieproces Voor dit project is een uitgebreid participatieproces gevolgd. Dit proces is beschreven in het Participatierapport dat als bijlage (II) is bijgevoegd.
Nota van Uitgangspunten “It Skar 2” Woudsend
4
4. Woonbehoefteonderzoek Woudsend, expertmeetings en bewonersenquête In de periode december 2021 - mei 2022 heeft er een intensief onderzoekstraject gevolgd. De uitkomsten daarvan heeft belangrijke informatie opgeleverd voor de verdere planuitwerking. De volgende onderzoeken zijn uitgevoerd: •
Woonbehoefteonderzoek Woudsend
•
Expertmeetings
•
Bewonersenquête en inloopbijeenkomst (april 2022)
Woonbehoefteonderzoek Werkgroep Woudsend (= Dorpsbelang & Ondernemend Woudsend) Eind 2021 heeft de werkgroep Woudsend een informatie avond voor de inwoners van Woudsend en andere belangstellenden georganiseerd. Tijdens de avond zijn ook vragenlijsten ingevuld (in totaal 204) door de bezoekers. De uitkomsten daarvan zijn verwerkt in een aantal cirkeldiagrammen (zie bijlage III).
Conclusies •
Er is veel belangstelling uit het dorp voor nieuwbouw.
•
Er is behoefte aan woningen in het beneden-, midden- en hoge segment.
•
Er is behoefte aan alle woningtypologieën maar vooral aan vrijstaande, halfvrijstaande, levensloopbestendige en starterswoningen. Er is geen vraag naar appartementen.
Nota van Uitgangspunten “It Skar 2” Woudsend
De inloopbijeenkomst (april 2022) werd druk bezocht.
Expertmeetings Vanuit het werkveld zijn diverse vakexperts en organisaties gevraagd om ideeën en suggesties te geven voor het plan. Vanuit de gemeente waren de verschillende vakdisciplines vertegenwoordigd. Tijdens deze bijeenkomsten werden er vanuit verschillende invalshoeken de thema’s uitgediept. Dat leverde voor het betreffende thema randvoorwaarden en aandachtspunten op waar bij de planvorming rekening mee moest worden gehouden. Van de bijeenkomsten zijn verslagen en een samenvatting van de belangrijkste uitkomsten gemaakt (zie bijlage IV en V).
Thema 1. Veerkrachtige leefbare wijken: Gezondheid en Sociaal, Sport en spel Conclusies:
5
•
Inclusieve samenleving: kansgelijkheid, groene en veilige woonomgeving die uitnodigt om te bewegen.
•
Zorg: levensloopbestendig bouwen, wonen in een hofje en een obstakelvrije omgeving.
• •
Gezondheid en sport: woonomgeving die uitnodigt tot bewegen.
•
Verkeer en mobiliteit: nieuwe ontsluiting op de Rondweg (on)haalbaar?, veilige ontsluiting Vosseleane, veilige en voldoende (doorlopende) wandel- en fietspaden, geen doodlopende wegen. Openbare ruimte: veenbodem is zettingsgevoelig, biodiversiteit integraal meenemen, naast aanleg ook beheerkosten meenemen.
Thema 3. Duurzaamheid, waterschap, klimaatadaptatie en mitigatie Conclusies: •
Klimaatadaptatie en mitigatie: inzetten op CO2-reductie, zo weinig mogelijk beton toepassen, energieneutraal, vroegtijdig betrekken nutsbedrijven.
Nota van Uitgangspunten “It Skar 2” Woudsend
Water-bodem: inzetten op robuust watersysteem, eenvoudig beheerssysteem en gesloten grondbalans, aanleg op boezempeil en waterretentie onderzoeken.
Thema 4. Verkenning woningmarkt Conclusies: •
Algemeen: levensloopbestendig bouwen voor ouderen zorgt voor doorstroming, inzetten op beneden- en middensegment gezinswoningen, onderzoek de mogelijkheid huur (sociaal e/o middensegment).
•
Starters: alleen wanneer tweepersoonshuishouden vormen, koopwoning bekostigen.
•
CPO verkennen; is ook gegarandeerde afzet van kavels.
•
Financiële haalbaarheid: kleine kavels, prijsdifferentiatie kavels, duurzaam bouwen is wel duurder maar minder energieverbruik; fabrieksmatige productie is goedkoper.
Cultuur: kunst in de openbare ruimte zorgt voor mentale uitdaging.
Thema 2. Verkeer, Openbare ruimte en Groen Conclusies: •
•
starters kunnen ze
een een
Inloopbijeenkomst & bewonersenquête Op 4 april 2022 zijn tijdens een inloopbijeenkomst in dorpshuis De Driuwpôle in Woudsend de stedenbouwkundige schetsen gepresenteerd. Op de inloopbijeenkomst is een enquête verspreid. Daarin werden vragen gesteld over de verschillende stedenbouwkundige schetsen, welke doelgroep er bediend moet worden, of er behoefte is aan huur- of koopwoningen etc. Van de uitkomsten van de enquête is een samenvatting gemaakt (zie bijlage VI).
6
Conclusies bewonersenquête Er is een sterke voorkeur voor traditioneel bouwen (huis aan een woonstraat met een voor- en achtertuin) en voor een divers samengestelde buurt, duurzaamheid is erg belangrijk (bijvoorbeeld: 70% zou willen deelnemen aan een energiecollectief), er is behoefte aan alle woonsegmenten (goedkoop-midden-duur) en er is vooral behoefte aan starterswoningen en ouderenhuisvesting; 25% wil graag een (sociale) huurwoning. Er is volgens de inwoners behoefte aan vrijstaande, halfvrijstaande en rijenwoningen.
Nota van Uitgangspunten “It Skar 2” Woudsend
7
5. Stedenbouw & Programma Stedenbouwkundige toelichting De verschillende bestaande ruimtelijke beleidsrapporten geven voldoende richting voor de gewenste structuur en de opbouw van de nieuwe uitbreiding. Onder andere de Omgevingsvisie SWF, het “Masterplan Woudsend 2010-2020”, het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan (BKP) “It Skar” zijn daarbij de basis. Duurzame Ontwikkelingsdoelen (zogenaamde SDG-doelen) uit de Omgevingsvisie SWF voor heel Woudsend zijn: •
Gezonde, vitale mensen in een gezonde en veilige omgeving
•
Sterke kernwaarden; cultureel erfgoed, landschap, natuur, water
•
Veerkrachtige en leefbare wijken, dorpen en steden
•
Vitaal en aantrekkelijk landschap
•
Duurzaam, energieneutraal en klimaatadaptief
Duurzame Ontwikkelingsdoelen (Omgevingsvisie SWF).
Nota van Uitgangspunten “It Skar 2” Woudsend
8
De visie op Woudsend (“Masterplan 2010-202”) is opgebouwd rond de volgende thema’s: Dorp en landschap; Dorp en water; Relatie oud en nieuw, Dorp en cultuurhistorie; Dorp en natuur. Deze thema’s geven een concretere invulling aan de waardevolle leefomgeving. •
Het vergroten van de samenhang met het landschap door gebruik van de richtingen in het landschap
•
Het behouden en maken van kwalitatieve overgangen naar het landschap (rafelige dorpsranden, verbeteren randen van erven op de overgang naar het landschap)
•
Het opwaarderen van de entrees naar Woudsend
•
Het verbeteren materiaalgebruik)
•
Behoud en versterking van visueel ruimtelijke relaties met het landschap
•
Behoud en versterking van bereikbaarheid van het landschap (fiets- en wandelpaden) voor zover mogelijk uit het oogpunt van natuur
van
het
dorpssilhouet
(kleur
Afbeelding boven: De ambities voor de inrichting van de leefomgeving, de waardevolle leefomgeving en de schone energie zoals dat geformuleerd is de Omgevingsvisie SWF. Afbeelding rechts: Visiekaart dorp en landschap (“Masterplan 2010-2020 Woudsend”.
Nota van Uitgangspunten “It Skar 2” Woudsend
9
en
Visiekaart dorp en natuur (“Masterplan 2010-2020 Woudsend”).
De volgende elementen zijn overgenomen in het stedenbouwkundige plan voor het gebied: •
Verandering van richting in het gebied en omslag van water naar groen en van wonen en werken
•
Landschappelijk te verkavelingsrichting)
•
elementen
(sloten
Datum afdruk:
2021-11-04
Naam overheid: Type plan: Planidn: Dossierstatus:
gemeente Súdwest Fryslân bestemmingsplan NL.IMRO.1900.2015oostBPskarwoud-vast geheel onherroepelijk in werking
IMRO-versie: Plan datum: Planstatus:
IMRO2012 2016-09-29 vastgesteld
•
Verandering programma naar meer goedkopere woningen
•
Voldoende afstand ten opzichte van de bestaande bedrijven aan de Vosseleane (op de kaart aangegeven oranje lijn)
It Skar II
Uitsnede uit het geldende bestemmingsplan.
In bijlage VII zijn de groenstructuur, de bebouwingsstructuur en de verkeersstructuur beschreven en verbeeld.
en
Afronden verkeersstructuur voor de hele wijk It Skar door het realiseren van een ontsluitingsweg op de Vosseleane
Nota van Uitgangspunten “It Skar 2” Woudsend
Bestemmingsplan Woudsend- It Skar
It Skar I
Het bestemmingsplan geeft aan dat het bestaande slotenpatroon in de verkaveling overgenomen moet worden (mede bestemd voor het behoud, het herstel en het versterken van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de opstrekkende verkaveling en het historische wegpatroon).
behouden
Plannaam:
Disclaimer: Er kunnen op geen enkele wijze rechten worden ontleend aan, noch aanspraak gemaakt worden op de inhoud van deze afdruk. Hoewel bij de samenstelling van de inhoud van deze afdruk de grootst mogelijke zorgvuldigheid wordt betracht, bestaat de mogelijkheid dat bepaalde informatie (na verloop van tijd) verouderd is of niet (meer) correct is. Het Kadaster is niet aansprakelijk voor de eventuele schade die zou kunnen voortvloeien uit het gebruik van gegevens van de afdruk.
10
Pagina 1 van 2
Programma In het stedenbouwkundig plan kunnen in totaal 45 woningen worden gerealiseerd. Het betreffen allemaal grondgebonden woningen. De volgende woningtypologieën zijn in het plan opgenomen: •
12 vrijstaande woningen
•
16 halfvrijstaande woningen
•
17 rijenwoningen
De vrijstaande woningen liggen, op twee na, aan bevaarbaar water. Een groot deel van de halfvrijstaande woningen is gesitueerd aan een woonstraat. De rijenwoningen zijn samen met 4 half vrijstaande woningen gesitueerd in een tweetal woonhofjes. Eén woonhofje wordt projectmatig gebouwd, het andere woonhofje wordt gerealiseerd volgens het principe van het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Alle halfvrijstaande en 4 vrijstaande woningen worden projectmatig in de markt. In totaal worden er 8 vrije kavels in het plan opgenomen.
Het stedenbouwkundig plan.
Nota van Uitgangspunten “It Skar 2” Woudsend
11
6. Economische uitvoerbaarheid Op basis van de op dit moment aanwezige informatie is op hoofdlijnen een exploitatieberekening gemaakt. Daaruit blijkt dat het plan een (klein) positief saldo oplevert. Daarmee is het in de basis een haalbaar plan. De volgende projectfase staat in het teken van een verdere uitwerking van de plannen. Met de verkregen informatie kan het plan opnieuw worden doorgerekend. Een negatief financieel resultaat kan aanleiding geven om het plan aan op onderdelen aan te passen.
“It Skar 2” op maquette zoals deze is gepresenteerd op de inloopavond (januari 2023).
Nota van Uitgangspunten “It Skar 2” Woudsend
12
7. Verantwoording van de gemaakte keuzes In het voorliggende stedenbouwkundig plan (zie bijlage VIII) zijn de uitkomsten van de in dit rapport beschreven onderzoeken verwerkt. Het plan is in nauwe samenwerking met de Werkgroep Woudsend tot stand gekomen. Via een tweetal georganiseerde inloopbijeenkomsten hebben inwoners van Woudsend kennis kunnen nemen van de (tussen)resultaten van het planproces. Én hebben ze hun mening kunnen geven. Ook is er met een aantal direct omwonenden gesproken. Zij vonden dat op een aantal punten hun belang onvoldoende was meegenomen. Dat alles heeft waardevolle informatie opgeleverd welke voor een (over)groot deel is verwerkt in het voorliggende plan. Daardoor heeft dat plan aan kwaliteit gewonnen. Het levert in de basis een plan op dat wordt gedragen door de inwoners van Woudsend.
exploitatietekort op. De toevoeging van extra woningen zorgt er mede voor dat de exploitatie sluitend is. •
Door de extra woningen wordt het hele plangebied bebouwd waarmee er sprake is van een afgerond woongebied.
•
Er is een grote behoefte aan nieuwe (betaalbare) woningen. De overheid heeft de ambitie om in Nederland tot 2030 900.000 nieuwe woningen te bouwen. Om daar aan te kunnen voldoen moeten kansen worden benut. Het nieuwbouwplan “It Skar 2” is zo’n kans.
Op een voornaam punt wijkt het voorliggende plan echter af van het plan van aanpak, en dat betreft het aantal nieuw te bouwen woningen. Op basis van woningbouwafspraken en de woningbouwprognose tot 2030 is er voor Woudsend ruimte voor “maar” ca. 30 woningen. Dit is ook vastgelegd in het plan van aanpak. Het voorliggend plan geeft echter ruimte aan de bouw van 45 woningen. De redenen daarvoor zijn de volgende: •
Uit de uitgevoerde onderzoeken en de contactmomenten die er zijn geweest met de werkgroep en de inwoners blijkt dat er in Woudsend een grote behoefte is aan nieuwe woningen. Met de toevoeging van extra woningen kan er beter ingespeeld op de plaatselijke vraag.
•
Een doorrekening van de stedenbouwkundige schets met daarin 30 woningen leverde een voorzienbaar
Nota van Uitgangspunten “It Skar 2” Woudsend
13
8. Omgevingsaspecten Het nieuwe plan moet in het kader van een “goede ruimtelijke ordening” voorzien worden van een ruimtelijke onderbouwing. Daarvoor moeten ook onderzoeken worden uitgevoerd naar de op locatie aanwezige waarden als archeologie, ecologie etc. Vervolgens worden de uitkomsten van deze onderzoeken meegenomen in het nieuwe bestemmingsplan In het kader van de haalbaarheid van de plannen zullen de volgende omgevingsaspecten bij de verdere uitwerking van de plannen een rol spelen:
Geluidzone industrieterrein Deze geluidzone zal bij de planvorming gerespecteerd worden. In deze zone komt – net zoals bij It Skar 1 – geen geluidsgevoelige bebouwing.
Wegverkeerslawaai Hiernaar zal in de verdere planvoorbereiding onderzoek worden gedaan.
Flora en fauna Het gebied zelf maakt geen onderdeel uit van een beschermd natuurgebied of van het NatuurNetwerk Nederland (vml. EHS). Bij de verdere planvoorbereiding zal ecologisch onderzoek worden gedaan naar planten en dieren in dit gebied en zal onderzocht worden of de aanleg en het gebruik van invloed kan zijn op nabijgelegen Natura2000 gebieden.
maar geldt er een onderzoeksplicht omdat de ingreep groter is dan 5.000 m2. Dit onderzoek zal tijdens de verdere planvoorbereiding worden uitgevoerd.
Waterschapsbelang It Wetterskip is bij de participatie betrokken. Omdat er in het gebied een regionale kering/boezemkade ligt, zal bij de verdere uitwerking van de plannen met It Wetterskip worden gekeken hoe deze kering kan worden ingepast of vervangen. Hiervoor bestaan zeker mogelijkheden. Verder wordt in het plan rekening gehouden met voldoende compensatie van oppervlaktewater en berging van regenwater in het gebied.
Bodemkwaliteit Bij de verdere uitwerking van de plannen zal onderzoek worden gedaan naar de milieu-hygiënische bodemkwaliteit en in verband met de aanleg van de infrastructuur zal ook gekeken worden naar de draagkracht van de bodem. Op voorhand wordt niet verwacht dat de hiervoor genoemde omgevingsaspecten de uitvoering van het plan onmogelijk zal maken.
Archeologie Er is een archeologische quickscan uitgevoerd. Op basis van de gemeentelijke Famke-kaart zijn er geen specifieke aanwijzingen Nota van Uitgangspunten “It Skar 2” Woudsend
14
9. Samenvatting en conclusie De gemeente Súdwest Fryslân en de Werkgroep Woudsend zijn het afgelopen anderhalf jaar intensief met elkaar opgetrokken. Het resultaat is een stedenbouwkundig plan waarin niet alleen deskundigen de nodige inbreng op hebben gehad, maar zeker ook de inwoners; en niet te vergeten de Werkgroep zelf. Al deze inbreng heeft het plan naar een hoger plan getild. Of zoals een van de Woudsenders het in een schriftelijke reactie verwoordde: “Het is mooi om te zien dat er daadwerkelijk ook wat met onze opmerkingen wordt gedaan…” Het plan kan dus rekenen op maatschappelijk draagvlak. En hoewel er door de snel veranderende omstandigheden geen garanties kunnen worden gegeven, is het plan in de basis financieel haalbaar.
Een 3D-impressie van “It Skar 2”.
Nota van Uitgangspunten “It Skar 2” Woudsend
15