Bijlage 2 - Bijlage grondexploitatie Hindeloopen openbaar

Grondexploitatie Hindeloopen 2 woningbouwlocaties

1

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

4.

Inleiding ........................................................................................................................................... 3 1.1

Inleiding.................................................................................................................................. 3

1.2

Stand van zaken ..................................................................................................................... 4

1.3

Leeswijzer............................................................................................................................... 5

Samenvatting................................................................................................................................... 6 2.1

Resultaat grondexploitatie..................................................................................................... 7

2.2

Risico’s en kansen .................................................................................................................. 7

Ruimtegebruik en bouwprogramma ............................................................................................... 8 3.1

Ruimtegebruik........................................................................................................................ 8

3.2

Bouwprogramma ................................................................................................................... 9

Kosten ............................................................................................................................................ 10 4.1

Grondverwerving ................................................................................................................. 10

4.2

Nadeelcompensatie (planschade) ....................................................................................... 10

4.3

Plankosten............................................................................................................................ 10

4.4

Bouw- en woonrijpmaken.................................................................................................... 11

5.

Opbrengsten .................................................................................................................................. 12

6.

Planning ......................................................................................................................................... 13

7.

Parameters .................................................................................................................................... 14

2

1. Inleiding 1.1 Inleiding De gemeente wil graag nieuwe woningbouw mogelijk maken in de stad Hindeloopen. Hiervoor is een grondexploitatie opgesteld waarin de verwachte kosten en opbrengsten in kaart zijn gebracht. In deze notitie wordt de grondexploitatie nader toegelicht. In onderstaande afbeelding is de ligging van de 2 plangebieden geel omlijnd.

Locatie “Meenscharsweg” (Speeltuin)

Locatie “Westerfaart” (Yndijk)

Ligging van de plangebieden. Bron: Infokaart, eigen bewerking.

3

1.2 Stand van zaken In december 2023 heeft het college het document ‘kernaanpak woningbouwprogramma Hindeloopen vastgesteld. Hieruit blijkt dat er met name behoefte is aan sociale koopwoningen en betaalbare woningen voor starters en senioren. De gemeenteraad heeft op 18 april 2024 besloten om voorbereidingskrediet te verstrekken voor de uitbreiding van Hindeloopen. Vanaf dat moment is een projectteam aan de slag gegaan met het opstellen van de eisen en een stedenbouwkundig plan voor deze nieuwe locaties. Hieruit volgt dat het mogelijk is om 20 nieuwe wooneenheden te realiseren, verdeeld over de locatie “speeltuin” aan de Meenscharsweg en locatie “Yndijk” aan de Westerfaart. Gedurende het proces is regelmatig contact geweest met het stadsbelang en met de direct omwonenden. Er zijn onderzoeken uitgevoerd (bijvoorbeeld ecologisch onderzoek en financiële haalbaarheid1) om de locatie beter te leren kennen en resultaten mee te nemen in de planuitwerking. Inmiddels is de voorbereiding voor de ruimtelijke procedures opgestart en is de volgende stap om grond in exploitatie te nemen. Voor het opstellen van de grondexploitatie zijn de volgende documenten als onderlegger gebruikt: • • •

• • • • •

Kernaanpak woningbouwprogramma Hindeloopen d.d. 19 december 2023. Voorbereidingskrediet d.d. 18 april 2024. Proces en participatie: o Overleggen projectteam (sinds begin 2024 elke vier weken bijeengekomen); o Overleggen wooncommissie Nô Hylpen (sinds begin 2022, overleggen naar aanleiding van ontwikkelingen in het proces en bespreken stand van zaken); o lnloopbijeenkomst voor omwonenden: ▪ Bespreken van de keuzevarianten (13 maart 2024) ▪ Toelichten definitief ontwerp (3 juli 2024) o Overleg direct aangrenzende bewoners ▪ 19 maart 2025 ▪ 23 september 2025 Stedenbouwkundig ontwerp, versie 14 april 2025 Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) ontwerpvergunning in voorbereiding Grondprijzenbrief 2025 Uitgangspunten Grondexploitatie 2025 Notitie parameters Grondexploitatie 2025

Voor nog niet onderzochte, onderbouwde of vastgelegde uitgangspunten wordt een aanname geformuleerd.

1

In vergelijking met de eerder uitgevoerde, globale, check op de financiële haalbaarheid valt de uitkomst onderaan de streep aanzienlijk minder gunstig uit. Dit verschil is voor een groot deel te verklaren door de hogere begrote kosten voor (1) de aanleg van de walbeschoeiing (2) plankosten en (3) het verplaatsen van de speeltuin.

4

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een samenvatting gegeven van het financiële resultaat en een overzicht van de belangrijkste gegevens. Hierin worden ook de risico’s en kansen benoemd. In de hoofdstukken daarna worden de volgende onderdelen verder onderbouwd. • • • • •

Bouwprogramma en ruimtegebruik Kosten Opbrengsten Planning Parameters

Als bijlage wordt het volledige rekenmodel toegevoegd.

5

2. Samenvatting In het plan worden 20 nieuwe wooneenheden gerealiseerd. Dit zijn allemaal koopwoningen in het sociale en betaalbare segment. Concreet gaat het om 14 rijwoningen en 6 appartementen. Hiermee wordt voorzien in de wens vanuit de stad Hindeloopen. Het gevolg van deze keuze is dat de inkomsten beperkt blijven. Daarnaast er veel aandacht besteed aan een zorgvuldige oplossing voor de bestaande woningen in de omgeving die (negatieve) effecten ondervinden van het nieuwe plan. Door enerzijds de beperkte inkomsten en anderzijds de hogere civiele kosten kent het plan een negatief resultaat van € 59.454 contante waarde.

Stedenbouwkundig plan met daarop de te ontwikkelen woningbouwlocaties.

6

2.1 Resultaat grondexploitatie Het saldo is het resultaat van de grondexploitatie. Dit is als volgt berekend: kosten minus opbrengsten. In het rekenmodel betekent een positief saldo dus dat er meer kosten zijn dan opbrengsten. Er is daarmee sprake van een “negatief” resultaat. In hoofdstuk 7 wordt het verschil tussen de begrippen ‘eindwaarde’ en ‘netto contante waarde’ nader toegelicht.

2.2 Risico’s en kansen Kansen: -

-

Het plan bestaat helemaal uit woningen in het segment ‘sociale koop’ en het segment ‘betaalbaar’. De woningen zijn daarmee voor een relatief grote doelgroep bereikbaar, juist ook voor de doelgroep ‘starters’ die vaak lastig aan een nieuwe woning komt. Er is weinig nieuwbouw in Hindeloopen. Voor geïnteresseerden betekent dit nieuwbouwplan een unieke kans om een nieuwe en energiezuinige woning te kunnen kopen. De woningen aan de Westerfaart liggen op een mooie locatie: aan de rand van de stad en aan het water.

Risico’s: -

-

-

Het programma kent geen segment ‘dure koop’, dat zijn woningen met een verkoopprijs van meer dan € 405.000. Deze categorie levert vaak de hoogste grondwaarde op en is daarmee het lucratiefst om te ontwikkelen. Ook is deze categorie woningen voor ontwikkelaars gunstig omdat er hier geen voorwaarden t.a.v. de maximale verkoopprijs zijn. In Nederland is sprake van toenemende netcongestie op het elektriciteitsnet, waaronder in de regio Hindeloopen. Het is op dit moment nog onzeker wat de mogelijke consequenties voor het project zijn. Schattingsonzekerheden: een grondexploitatie is een inschatting van kosten, opbrengsten en uitgangspunten. Als de plannen verder uitgewerkt worden kunnen er afwijkingen ontstaat. Dit kan ook door externe markteffecten komen, denk bijvoorbeeld aan de hoge inflatie van de afgelopen jaren. De markteffecten kunnen ook positief zijn en met verder planvorming kan ook gestuurd worden op kosten en opbrengsten.

7

3. Ruimtegebruik en bouwprogramma 3.1 Ruimtegebruik In onderstaande tabel is het ruimtegebruik weergegeven.

Tabel van het ruimtegebruik

8

3.2 Bouwprogramma In onderstaande afbeelding is het bouwprogramma op de kaart weergegeven:

Tussenwoningen - sociale koop ( 3 st.) Hoekwoningen – betaalbare koop (2 st.)

Tussenwoningen - betaalbare koop ( 2 st.) Hoekwoningen – betaalbare koop (2 st.)

Tussenwoningen - betaalbare koop ( 3 st.) Hoekwoningen – betaalbare koop (2 st.)

Appartementen - sociale koop ( 6 st.)

Tekening onderverdeling t.b.v. bouwprogramma

9

4. Kosten 4.1 Grondverwerving De grond is reeds in eigendom van de gemeente. Er is echter geen boekwaarde bekend, in overeenstemming met de richtlijnen van de BBV wordt daarom gerekend met € 0,- per m².

4.2 Nadeelcompensatie (planschade) De grond waarop straks woningbouw gaat plaatsvinden heeft nu de bestemming ‘Groen’. De voorgenomen ontwikkeling heeft als keerzijde dat het vrije uitzicht en de privacy van, met name de omwonenden van de Westerfaartlocatie, ingeperkt wordt. Dit kan een negatief effect hebben op de waarde van de omliggende woningen. De wetgeving biedt daarom de mogelijkheid om na vaststelling van het ruimtelijk plan, een verzoek tot ‘nadeelcompensatie’ in te dienen. Onder de oude wetgeving werd dit planschade genoemd. In de Omgevingswet wordt de term ‘planschade’ niet meer genoemd, er wordt gesproken over ‘nadeelcompensatie’. In de praktijk wordt echter nog vaak gesproken over ‘planschade’. In het ontwerptraject is door de stedenbouwkundige rekening gehouden en zoveel mogelijk gewerkt met vrije zichtlijnen, ook zijn de bewoners van de naastgelegen woningen zorgvuldig meegenomen in het proces en zo goed mogelijk geïnformeerd. Ondanks deze inspanningen bestaat er echter een reëel risico tot betaling van nadeelcompensatie. Daarom is extern advies ingewonnen bij bureau Langhout&Wiarda. Uit dit onderzoek volgt dat de bandbreedte voor nadeelcompensatie normaal gesproken tussen de € xxx en € xxx ligt. Maar vanuit het Wetterskip is er de eis gesteld om watercompensatie toe te passen vanwege de toename aan verhard oppervlak in het nieuwbouwplan.

Dit wordt bereikt door de bestaande watergang achter de bestaande woningen aan de Hanzestraat en De Nôling te verbreden, ook is de dam die de watergang afsluit van de Westerfaart niet meer nodig. Volgens Langhout&Wiarda beperkt dit het risico op planschade aanzienlijk. De bandbreedte ligt in dat geval tussen € xxx (worst case) en € xxx (best case). In de exploitatie is gerekend met het gemiddelde van beide bedragen: € xxx. Hier staan wel extra kosten voor het aanleggen van de walbeschoeiing tegenover, zie de tekst onder het kopje ‘water en ‘walbeschoeiing’ iets verderop. In de analyse door Langhout & Wiarda is een adres niet meegenomen, waarbij dit echter wel aannemelijk is. In de exploitatie is hiervoor rekening gehouden met een planschadepost van € xxx.

4.3 Plankosten De plankosten zijn berekend met de Plankostenscan. Dit is een rekenmodel dat is opgesteld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Door de kenmerken van dit plan in te voeren in het rekenmodel ontstaat een kosten overzicht per onderdeel. Door het aanpassen van de bestaande watergang, waarover hierna meer onder het kopje ‘Water en walbeschoeiing’, is de bestaande walbeschoeiing van omwonenden aan de oost- en zuidzijde van het plangebied niet langer geschikt. Om het wegzakken van deze bestaande walbeschoeiing te voorkomen is in de kostenopzet rekening gehouden met het opnieuw aanleggen van walbeschoeiing voor de omwonenden. In de tabel onder paragraaf 2.1 is zijn deze fysiek werkzaamheden opgenomen in de hoofdpost ‘grondwerk’. Naast de kosten voor de walbeschoeiing zelf zijn hier ook extra plankosten mee gemoeid. In totaal zijn plankosten geraamd op € xxx, een deel daarvan is in de voorbereidingsfase reeds besteed.

10

4.4 Bouw- en woonrijpmaken Sloop- en opruimkosten Er zijn enkele kleine opstallen binnen het plangebied die gesloopt moeten worden. In de kostenraming is een bedrag van € xx,- per m² plangebied aangehouden voor het opruimen van het gebied.

Grondwerk Het gebied dient opgehoogd te worden. Dit geldt voor de grond waarop verharding komt te liggen en ook voor de uitgeefbare kavels. Voor een (groot) deel moet de grond ook voorbelast worden om verzakkingen te voorkomen, dit is van toepassing voor de grond waarop wegen (en riolering) komt te liggen. Het uitgangspunt is geweest dat alle grond van buiten het plan gehaald dient te worden. De eenheidsprijs is dus gebaseerd op inkoop, vervoer naar en verwerking in het plan. De locatie aan de Meenscharsweg kent een vrij groot hoogteverschil, het advies vanuit de afdeling civiele techniek is om hier een keerwand te plaatsen. Dit is gezien de beperkte hoeveelheid ruimte de efficiëntste manier om met het hoogteverschil om te gaan. Aan de zuidwestzijde van het plan ligt een dam, deze is in het nieuwe plan niet meer nodig. In het plan wordt deze dam weggehaald om zo een verbinding te maken met de Westerfaart en het nieuwe woningbouwplan op het schiereiland een eigen plek te geven.

Verhardingen Het totale oppervlakte verhardingen is opgemeten uit de tekeningen. Het gaat om rijbanen, parkeerplaatsen en trottoirs. De eenheidsprijs is bepaald met bouwkostenkompas en ervaringscijfers. De bedragen voor aanleg wegen zijn inclusief riolering en verlichting.

Groen Het plangebied bestaat voor een groot deel uit ‘groen op talud’ en ‘regulier groen’. De kosten zijn geraamd op basis van kengetallen uit het bouwkostenkompas en ervaringscijfers.

Water en walbeschoeiing Om te voldoen aan de eisen vanuit het Wetterskip wordt de watergang aan de rechterzijde van het schiereiland verbreed. Om te voorkomen dat de grond grenzend aan de watergangen wegzakt wordt aan de zuid- en de oostzijde van het schiereiland een nieuwe walbeschoeiing geplaatst. Dit geldt voor zowel de kant van het schiereiland als voor de kant van de omwonenden aan de Hanzestraat en De Nôling. Rondom de toegangsweg wordt de walbeschoeiing van staal omdat hier verkeer langs rijd en er daarmee meer druk op de walbeschoeiing komt te staan. Voor de overige oevers is gerekend met het goedkopere ‘Prolock’.

Kunstwerken De locatie ‘Meenscharsweg’ is in gebruik als speellocatie, er staan een kabelbaan, klimtoestel en enkele kleine speeltoestellen. Om hier woningbouw mogelijk te maken, en de speelmogelijkheden te behouden, moeten de speeltoestellen worden verplaatst. Bij het verplaatsen moeten de toestellen tevens opnieuw worden gekeurd en voldoen aan de nieuwste veiligheidseisen. Zo dienen bijvoorbeeld alle rubberen tegels vervangen te worden. Navraag bij de betrokken afdelingen leert dat het verplaatsen ca. € xx kost. Ten zuiden van het plangebied ligt een oude persleiding, deze is niet langer nodig en kan afgesloten of verwijderd worden. De leiding ligt deels in privaat grondgebied van bewoners aan De Nôling.

11

5. Opbrengsten De opbrengsten in het plan bestaan uit de verkoop van bouwrijpe grond ten behoeve van woningbouw aan een ontwikkelaar. De ontwikkelaar draagt zorg voor de ontwikkeling van de woonkavels. In de exploitatie is gerekend met inkomsten van € xxx exclusief BTW). Dit bedrag is het resultaat van de residuele berekening (deze is opgenomen in bijlage 1). Hierbij wordt allereerst berekend wat de marktwaarde van de woning is indien deze gerealiseerd is. Deze waarde wordt ingeschat na referentie-onderzoek in het Kadaster en Funda en overleg met de makelaar. Vervolgens worden de kosten voor het bouwen van de woning in mindering gebracht, daarbij wordt tevens een percentage voor ‘bijkomende kosten’ meegenomen. Deze inschatting gebeurt door gebruik te maken van de kengetallen uit het Bouwkostenkompas. Het bedrag dat overblijft, het ‘residu’, is het bedrag dat maximaal voor de grond kan worden betaald. De woningen worden projectmatig ontwikkeld, middels een tenderprocedure wordt de ontwikkelende partij geselecteerd. Deze partij neemt de grond van de gemeente over en mag hier vervolgens de woningen op realiseren.

Rijwoningen De locatie Meenscharsweg biedt ruimte aan 1 rij van 5 woningen. De woningen op de hoeken, 2 stuks in totaal, hebben een vrijere ligging. De verkoopprijs van deze woningen wordt daardoor hoger ingeschat in vergelijking met de middelste woningen.

De locatie Westerfaart biedt ruimte aan 2 blokken met in totaal 9 rijwoningen. De woningen op de hoeken, 4 stuks in totaal, hebben een vrijere ligging en zijn ook groter. De verkoopprijs van deze woningen wordt daardoor hoger ingeschat in vergelijking met de middelste woningen. Vanwege de toegenomen oppervlakte zijn de hoekwoningen ook duurder dan de hoekwoningen aan de Meenscharsweg. In vergelijking met de hoekwoningen aan de Meenscharsweg valt op dat de residuele grondwaarde iets lager ligt, terwijl de verkoopprijs gelijk is. Dit komt doordat er voor de woningen aan de Westerfaart rekening is gehouden met de aanleg van een vlonder.

Appartementen De appartementen zijn gepland aan de zuidzijde van het plangebied. Het gaat om een gebouw met 2 woonlagen, in totaal is er ruimte voor 6 wooneenheden. De appartementen op de begane grond hebben een kleine tuin en voor de toegang hoeft geen trap te worden gebruikt. Daarom is de verkoopwaarde voor deze appartementen hoger ingeschat in vergelijking met de bovenste 3 appartementen.

12

6. Planning Alle kosten en opbrengsten worden vervolgens gepland in de tijd. Hierdoor wordt inzichtelijk wanneer de kavels verkocht gaan worden en het plan aangelegd moet worden. Hieronder volgt een overzicht per hoofonderdeel:

•

Looptijd totaal 2024 - 2029 o Planvorming 2024 - 2025 o Grondwerk 2025 - 2026 o Bouwrijp maken 2026 - 2027 o Verkoop woningen 2026 o Bouw woningen 2027 o Woonrijp maken 2028

De planvorming is formeel gestart bij het aanvragen van het voorbereidingskrediet begin 2024. Sindsdien is er veelvuldig contact geweest om de plannen af te stemmen. Dit jaar wordt de raad gevraagd te besluiten over de bijhorende Grondexploitatie.

13

7. Parameters Het College heeft een aantal rekenparameters vastgesteld. Deze worden gebruikt om de kosten voor exploitatie te bereken. Als er geld is uitgegeven zal er rente betaald moeten worden. Als onderdelen later worden uitgevoerd zal er ook sprake zijn van een prijsstijging (indexatie). Dit is apart vastgesteld voor de kosten en opbrengsten. Voor de categorie ‘sociale koop’ is geen aparte parameter opgenomen, in de Grondprijsbrief 2025 is echter aangeven deze categorie met 2,0% per jaar te indexeren. Aan het eind van de looptijd heeft het plan een bepaalde financiële waarde, dit wordt de ‘eindwaarde’ genoemd. Om deze waarde terug te rekenen naar wat dat vandaag waard is gebruiken we een discontovoet van 2,0%. Deze is bepaald door de commissie BBV. Het prijspeil is vastgesteld op 1-1-2025. De waarde ‘vandaag de dag’ wordt de Netto Contante Waarde (NCW) genoemd.

PARAMETERS GRONDEXPLOITATIE SUDWEST-FRYSLAN 2025 Kostenstijging 2025 2026 2027 2028 2029 Plankosten 6,0% 4,0% 4,0% 2,0% 2,0% Verwerving 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Bouw- en woonrijp 3,5% 3,5% 3,5% 2,0% 2,0% Opbrengstenstijging 2025 2026 2027 2028 2029 Betaalbare koop 3,5% 3,0% 3,0% 2,0% 2,0% Rente 1,61% 1,61% 1,61% 1,61% 1,61%

14