Bijlage 1. - Startnotitie 'It Skat 2 Woudsend'

Startnotitie bestemmingsplan “It Skar 2 Woudsend” 1. Aanleiding De “Vereniging van Dorpsbelang Woudsend e.o.” heeft de gemeente gevraagd een woningbouwlocatie te ontwikkelen die aansluit op It Skar 1. Het college heeft op 13 juli 2021 een Plan van Aanpak (bijlage 1) opgesteld waarin staat omschreven hoe met dit verzoek zal worden omgegaan. De raad heeft hierna op 30 september 2021 besloten om (1) een grondcomplex te openen en (2) voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen en (3) dit te dekken uit de grondopbrengsten van de in de toekomst op te stellen grondexploitatie. De nieuwe woningbouwafspraken geven de ruimte om meer woningen te programmeren. De gemeente wil hieraan een impuls en voor Woudsend wordt de mogelijkheid gezien om It Skar met circa 30 woningen uit te breiden en wil dit samen met het dorp regisseren. In het Plan van Aanpak werd nog rekening gehouden met een eerdere inwerkingtreding van de Omgevingswet. Nu deze wet pas op 1 januari 2024 in werking zal treden, is het mogelijk om vóór die datum nog een ontwerpbestemmingsplan ter visie te leggen en hierdoor kan voor dit gebied nog een bestemmingsplan overeenkomstig de Wro worden voorbereid. Wel is -in lijn met de Omgevingswet- gekozen voor vroegtijdige, brede en uitvoerige participatie waarbij alle belanghebbenden zijn betrokken.

Hiervan is een participatierapport opgesteld dat als bijlage bij het raadsvoorstel is gevoegd. Tevens is -als resultante van de participatie en het ontwikkelproces- als bijlage bij het raadsvoorstel de Nota van Uitgangspunten gevoegd die gebruikt kan worden voor het op te stellen van het bestemmingsplan. De gemeente heeft actief samengewerkt met een vanuit het dorp samengestelde werkgroep waarin Dorpsbelangen Woudsend, Ondernemend Woudsend, een lokale aannemer en een extern bouwkundig architect zitting hebben. Het voorbereidingsproces heeft mee vanwege de uitvoerige participatie meer tijd gekost dan aanvankelijk gepland en ook de Coronacrisis heeft voor vertraging gezorgd. Alle partijen zijn tevreden met de wijze waarop de planvoorbereidende fase (participatie en ontwikkeling) is verlopen en dat hiervoor de tijd is genomen. Via dit startdocument wordt de raad geïnformeerd over de planvoorbereiding, de haalbaarheid en de uitgangspunten voor het opstellen van een ontwerpbestemmingsplan. 1.1 Ligging plangebied

Figuur 1 Globale ligging plangebied

In figuur 1 is de globale ligging van het plangebied rood omlijnd aangegeven. Het gaat om het agrarische gebied ingeklemd tussen de N928 en het bedrijventerrein, aan de oostkant van It Skar 1. 1.2 Voorgenomen plan Samen met het dorp is gekeken naar een woningbouwplan dat aansluit op It Skar 1 voor circa 30 woningen waarbij rekening wordt gehouden met de woonwensen, de aanwezige gebiedskenmerken (landschap en cultuurhistorie), een goede ontsluiting, voldoende buffer tot de omliggende bedrijven, de belangen van de omgeving, voldoende waterberging en voldoende groen, een goed woon- en leefklimaat en de financiële uitvoerbaarheid. Om goed op de woonwensen te kunnen inspelen en een financieel uitvoerbaar plan te kunnen maken, is in de planvoorbereiding uiteindelijk gekomen op 45 in plaats van 30 woningen. Hierdoor kan het hele plangebied ook in één keer worden aangelegd en afgerond. Het gaat om grondgebonden woningen (waarvan er 3 in het water gepositioneerd zijn). De volgende woningtypologieën zijn in het plan opgenomen: - 12 vrijstaande woningen; - 16 halfvrijstaande woningen; - 17 rijenwoningen (3 of meer aaneengebouwd). De vrijstaande woningen liggen, op twee na, aan bevaarbaar water. 12 halfvrijstaande woningen zijn gesitueerd aan een woonstraat. De andere halfvrijstaande woningen zijn samen met de rijenwoningen gesitueerd aan een tweetal woonhofjes.

Voor één woonhofje wordt samen met het dorp onderzocht of dit via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap kan worden ontwikkeld. Het andere woonhofje, alle halfvrijstaande en 4 vrijstaande woningen zullen projectmatig op de markt worden gebracht. De overige acht vrijstaande woningen betreffen zogenaamde vrije kavels. De nieuwe woonwijk wordt ontsloten op de Vosseleane en er is een verbinding met de Folkertsgrêft.

Figuur 2 Stedebouwkundige opzet (indicatief), vergrote versie als bijlage 1 bij dit startdocument

2. Eindproduct Het eindproduct is een actueel juridisch kader in de vorm van een bestemmingsplan voor de beoogde ontwikkeling op de volgende gedeeltelijke kadastrale percelen gemeente WEDOOA met de nummers 2929, 3262, 2857, 2046, 3174.

3. Historie en bestaande kaders 3.1 Voormalige functies Ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan It Skar 2005 zijn plannen gemaakt voor een volgende fase uitbreiding met woningbouw, genaamd It Skar 2. Omdat dit niet in ontwikkeling is gebracht, hebben de gronden in het vigerende bestemmingsplan Woudsend-It Skar (geactualiseerd bestemmingsplan dat op 29 september 2016 is vastgesteld) een agrarische bestemming gekregen. Op het meest noordelijke deel van het perceel ligt de geluidzone van het bedrijventerrein. De drie op het perceel aanwezige sloten hebben een waarderende aanduiding. In figuur 1 is de huidige plankaart als onderligger gebruikt. 3.2 Planologische regeling De gronden hebben in het huidige bestemmingsplan de Enkelbestemming “Agrarisch”. Een drietal sloten heeft de dubbelbestemming “Waarde-cultuurhistorisch”. Verder heeft de geluidzone aan de noordkant een gebiedsaanduiding. 3.3 beleid In de omgevingsvisie Súdwest-Fryslân wordt de ambitie uitgesproken om de aantrekkelijkste duurzame woon- en leefomgeving van (Noord-) Nederland te zijn. (Toekomstige) inwoners moeten een woning kunnen krijgen die past bij hun situatie en behoefte. De gemeente heeft daarbij een regisserende rol maar maakt de plannen samen met de Mienskip en voor alle kernen blijft woningbouw (passend bij de maat en schaal van de kern en de kernwaarden) mogelijk.

Woudsend maakt onderdeel uit van het “Merengebied”. In de ideekaart voor dit gebied staat o.a. dat de bewoners worden uitgenodigd om met eigen initiatieven te komen die bijdragen aan een veerkrachtig en leefbaar dorp. Voor woningbouw geldt: de juiste woning op de juiste plaats. Daarbij moet rekening worden gehouden met de kernkwaliteiten van het landschap. Wonen in een waterrijk landschap draagt bij aan de woonambitie van de gemeente. In het Woningbouwprogramma 2020-2030 is voor de Regio Zuidoost -waar Woudsend onder valt- als planologisch en juridisch zachte capaciteit voor It Skar 30 woningen opgenomen. Het betrof nog zogenaamde zachte capaciteit omdat het participatieproces nog volop gaande was. Al eerder is gesignaleerd, dat het te verwachten toe te voegen aantal woningen en het tempo hiervan onvoldoende aansluit bij de woonopgaven en de -ambities. De gemeente heeft daarom een Actieplan Súdwest-Fryslan Bouwt opgesteld. Het uiteindelijke aantal woningen in dit plan bedraagt 45. Dit is iets meer dan beoogd. De verhoging draagt echter positief bij aan de financiële exploitatie van het plan zodat het door de gemeente gewenste kwalitatieve programma, dat ziet op een substantieel aandeel betaalbare woningen, ook steviger geborgd is.

Op basis van het uitgebreide participatietraject met inwoners uit Woudsend en de werkgroep wordt geconcludeerd dat het plan een goede bijdrage levert aan het toevoegen van betaalbare woningen en het vergoten van het aanbod passende woningen. Hierbij is het effect van doorstroming op de woningmarkt en het daarmee gemoeide beschikbaar komen van woningen in de bestaande voorraad expliciet in ogenschouw genomen.

4. Verordening Romte Fryslân De provinciale ruimtelijke visie is in de Verordening Romte vertaald naar een aantal regels. In artikel 2.3 van de verordening is opgenomen dat de provincie streeft naar zorgvuldig ruimtegebruik. In de toelichting op een ruimtelijk plan waarin nieuwe stedelijke functies worden voorzien buiten bestaand stedelijk gebied, moet een verantwoording zijn opgenomen waaruit blijkt dat deze functie redelijkerwijs niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Deze zogenaamde laddertoets is ook in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. In artikel 3.1 van de verordening staat dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Dit plan past niet alleen binnen de lokale woonambitie maar is ook in lijn met de landelijke woonambitie en de regionale woondeal die onlangs met Friesland is afgesloten. In de toelichting op het bestemmingsplan zal gemotiveerd worden waarom er binnenstedelijk geen ruimte is voor deze dorpsuitbreiding en dat met het aantal woningen en het woningtype ingespeeld wordt op de behoefte en dat dit past bij de aard en schaal van het dorp.

Het gebied heeft in de provinciale verordening geen specifieke gebiedsbescherming (geen weidevogelgebied, geen NatuurNetwerk Nederland gebied). 5. Uitgangspunten op te stellen bestemmingsplan en welstandsbeleid Via een participatieproces is gekomen tot planvorming. In de Nota van Uitgangspunten is de uitkomst van dit proces vastgelegd. Hiervan is in nauw overleg met de werkgroep uiteindelijk een indicatieve stedebouwkundige schets (zie figuur 2 en bijlage 1 bij dit startdocument) gemaakt waarin o.a. de volgende uitgangspunten zijn verwerkt:         

       

groene en veilige woonomgeving die uitnodigt tot fietsen, wandelen, bewegen; levensloopbestendig bouwen, wonen in een hofje en een obstakelvrije omgeving; veilige ontsluiting op de Vosseleane en veilige en voldoende (doorlopende) wandel- en fietspaden (en ontsluiting op rondweg?) er wordt bij de aanleg rekening gehouden met de zettingsgevoelige veenbodem; een robuust watersysteem waarbij aandacht is voor de waterkering m.b.t. boezempeil; bestaande landschappelijke elementen zoveel mogelijk behouden en inpassen klimaatadaptatie en mitigatie rekening houden met de geluidsruimte van de bedrijven levensloopbestendig bouwen en voldoende woningen in beneden- en middensegment (betaalbaar voor tweepersoonshuishouden) om de doorstroming te bevorderen en onderzoek naar huur (sociaal en/of middensegment) divers samengestelde buurt met vrijstaande, halfvrijstaande en rijenwoningen mogelijkheid van een CPO voor een deel van het gebied (collectief particulier opdrachtgeverschap) voldoende variatie in kavelomvang en prijsdifferentiatie goede overgang maar naar het omliggende landschap verbeteren van het dorpssilhouet 45 in plaats van 30 woningen economische uitvoerbaar qua beeldkwaliteit zal het gebied aansluiten op It Skar 1

De schets is met het dorp besproken en via een maquette en een 3d animatie gevisualiseerd. Daarbij is geconstateerd dat het plan dat samen met het dorp is bedacht in de basis een plan is dat aan de vraag en de behoefte voldoet, voldoende kwaliteit heeft en wordt gedragen door de inwoners van Woudsend.

6. Uit te voeren onderzoeken Bij het opstellen van een bestemmingsplan voert de gemeente die onderzoeken uit die in het kader van een goede ruimtelijke ordening nodig zijn. Voor dit plan is in ieder geval nader onderzoek nodig naar: - flora- en fauna; - stikstofdepositie (aanleg- en bouwfase); - archeologie; - bodemkwaliteit - luchtkwaliteit - wegverkeerslawaai - externe veiligheid - laddertoets (duurzame verstedelijking) - watertoets 7. Economische uitvoerbaarheid /planschade Bij de ontwikkelfase van het project is rekening gehouden met de financiële uitvoerbaarheid en is op hoofdlijnen een exploitatieberekening opgesteld. Daaruit blijkt dat het plan financieel haalbaar is en een (klein) positief saldo kan opleveren. Alle kosten die met het plan samenhangen worden daarbij in de grondprijs verdisconteerd.

8. Betrokkenheid van de raad De raad van de gemeente stelt bestemmingsplannen vast die hij in het belang van een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk acht. In de “Notitie rol van de raad in RO-procedures” zijn twee behandelmodellen voor bestemmingsplannen beschreven. Omdat het hier een nieuwe ontwikkeling betreft waarmee de raad niet actief heeft ingestemd of ruimtelijke kaders heeft gegeven (in het woningbouwprogramma is nog uitgegaan van planologisch en juridische zachte capaciteit en daarbij gaat het ook om meer dan 30 woningen die bovendien ook buitenstedelijk zijn gelegen), is behandelmodel 2 van toepassing. Daarom wordt uw raad via dit startdocument bij de eerste stap in de voorbereiding/kaderstelling van dit bestemmingsplan betrokken. Daarnaast geldt, op grond van de Woningwet, dat de gemeenteraad een welstandsnota vaststelt. Bij de voorbereiding hiervan (in de ontwerpfase) betrekt de gemeenteraad de ingezetenen van de gemeente en andere belanghebbenden.

9. Communicatie en verdere procedure Op de voorbereiding van dit “plan in voorbereiding” is sprake geweest van een zeer intensieve samenwerking tussen het dorp en de gemeente. Deze andere benadering is in lijn met de uitgangspunten van de toekomstige Omgevingswet en is in overeenstemming met de door de gemeente vastgestelde Omgevingsvisie. Bij inspraak wordt (achteraf) gereageerd op een beleidsvoornemen van de gemeente. Bij participatie wordt (vooraf) en op een interactieve wijze meegedacht en gesproken over een beleidskeuze, wordt mee ontworpen aan de plannen en wordt teruggekoppeld wat met de inbreng is gedaan. Participatie behelst dus veel meer dan inspraak en voor dit proces is ruim de tijd genomen. Het plan van aanpak dateert van 5 juli 2021. In maart 2023 is het participatierapport met de bijbehorende nota van uitgangspunten opgeleverd.

De volgende fase in het proces is om het door deze samenwerking ontstane “plan in voorbereiding” na een raadsakkoord op deze startnotitie te vertalen in een bestemmingsplan met een bijbehorende planverbeelding en planregels. Vaak wordt een traditioneel bestemmingsplanproces gestart met een voorontwerpfase. Dit maakt overigens geen onderdeel uit van een bestemmingsplanprocedure zoals in de Wet op de ruimtelijke ordening (hierna Wro) gegeven, maar vindt zijn oorsprong in de inspraakverordening van de gemeente. De inspraakverordening van Súdwest Fryslân is van 2011. In die verordening is nog geen rekening gehouden met het participatieproces dat hier is toegepast. De participatie is uitvoeriger en breder en is in de plaats gekomen van inspraak. Ook is het participatieproces met het opleveren van een participatierapport niet geëindigd. De juridische vertaling in een planverbeelding en planregels kan via hetzelfde interactieve participatieproces worden besproken. Het volgen van een formele inspraakprocedure volgens Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is dubbelop, werkt procesvertragend en is niet overeenkomstig de lijn van de intensieve samenwerking. Inspraak is voor de Wro niet nodig.

De inspraakverordening biedt elk bestuursorgaan de mogelijkheid om ten aanzien van zijn eigen bevoegdheden te besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Voorgesteld wordt om niet via de inspraak (reageren achteraf) maar via het participatieproces en in lijn van de intensieve samenwerking het concept van het bestemmingsplan en de welstandsnota met de werkgroep te bespreken en in het dorp te presenteren en daarbij met elkaar te controleren of de participatie correct in de planverbeelding en de planregels en de welstandsparagraaf is verwerkt en dit mee te nemen in het ontwerpbestemmingsplan. In deze fase kan ook het vooroverleg met de provincie en It Wetterskip plaatsvinden. Hierna kan dan de juridische Wro procedure worden gestart. De ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan en de bijbehorende wijziging van de welstandsnota/het beeldkwaliteitsplan zal door middel van publicaties op het internet bekend worden gemaakt. Daarnaast worden de plannen digitaal via www.ruimtelijkeplannen.nl beschikbaar gesteld. Hiertegen kan door een ieder een zienswijze worden ingediend. De zienswijzen zullen worden betrokken bij het besluit om het bestemmingsplan vast te stellen. Tegen een vaststellingsbesluit kan uiteindelijk beroep worden aangetekend. 10. Planning Het plan zal nog onder de huidige Wro worden voorbereid.

Als uw raad instemt met de voorliggende startnotitie, zal een ontwerpbestemmingsplan met een bijbehorend beeldkwaliteitsplan worden opgesteld en met het dorp worden besproken. Om het plan nog onder de huidige Wro af te kunnen ronden moet een ontwerpbestemmingsplan voor 1 januari 2024 ter inzage liggen en dat wordt zeker haalbaar geacht. Een ontwerp van de plannen ligt voor zes weken ter inzage. De termijn om het bestemmingsplan vast te stellen bedraagt in beginsel twaalf weken na de termijn van terinzagelegging. Dit is een termijn van orde en of deze termijn haalbaar is, hangt mede af van het aantal ingediende zienswijzen en de complexiteit hiervan.

Bijlage 1: stedebouwkundige planopzet indicatief