Bijlage 1. - Startnotitie

Startnotitie bestemmingsplan “Melkvaart, 2e fase Makkum (Simmerfjild)” 1. Aanleiding De gemeente heeft de woonambitie uitgesproken om niet alleen de aantrekkelijkste duurzame woon- en leefomgeving van (Noord-) Nederland te zijn maar ook, om te zorgen voor een voldoende aanbod aan passende woningen. Het “1.000 woningenplan” is hiervan een goed voorbeeld. De verwachte woonbehoefte tot 2030 voor Makkum bedraagt circa 120-140 woningen. De gemeente heeft in maart 2022 samen met Frisoplan B.V. een intentieovereenkomst getekend. Doel van deze overeenkomst is om te onderzoeken of in een deel van het gebied Melkvaart fase 2 woningbouw haalbaar is. De intentieovereenkomst heeft betrekking op circa 3 hectare van het terrein (deel 1) waarbij in de overeenkomst rekening wordt gehouden met maximaal 50 wooneenheden. In de intentieovereenkomst is verder afgesproken dat het proces m.b.t. de gebiedsontwikkeling in overeenstemming met de nieuwe Omgevingswet zal worden uitgevoerd. Hiervoor zal een participatieplan worden opgesteld en het participatieproces zal d.m.v. verslaglegging, een participatierapport, een nota van uitgangspunten en een bijbehorend stedebouwkundig plan worden gedocumenteerd. Het college heeft op 4 april jl. kennis genomen van de uitkomsten van het onderzoek en besloten dat verder kan worden gegaan met de voorbereiding van een bestemmingsplan.

Via dit startdocument wordt de raad geïnformeerd over de planvoorbereiding, de haalbaarheid en de uitgangspunten voor het opstellen van een ontwerpbestemmingsplan. De Omgevingswet treedt op 1 januari 2024 in werking. Het is echter mogelijk om vóór deze datum nog een ontwerpbestemmingsplan ter visie te leggen en hierdoor kan voor dit gebied nog een bestemmingsplan overeenkomstig de Wro worden voorbereid. 1.1 Ligging plangebied

Figuur 1: globale ligging plangebied

In figuur 1 is de globale ligging van het plangebied in het grijs aangegeven. Het gaat om het agrarische gebied aan de oostkant van Makkum dat aan de oost- en zuidkant wordt begrensd door de Molkfeart. Het gebied wordt in de aangeleverde documenten ook wel Simmerfjild (deel 1 of fase 1 genoemd) genoemd. Het op de tekening aangeduide Simmerfjild (deel 2) zou een volgende uitleglocatie kunnen zijn maar dat is op dit moment niet afgewogen (zie ook hierna). 1.2 Voorgenomen plan Na het tekenen van de intentieovereenkomst is door de projectontwikkelaar in samenwerking met het Projectteam, waarvan ook de gemeente deel uitmaakt, een participatieplan opgesteld en is de omgeving bij de planvoorbereiding betrokken. De gesprekken met het dorp, de omgeving, It Wetterskip, de verkenning van de woonbehoefte en onderzoek naar de gebiedskenmerken hebben uiteindelijk geleid tot een stedebouwkundige planopzet met veel groen en robuuste waterpartijen. Dit is deels nodig voor de waterhuishouding en hiermee wordt ook tegemoet gekomen aan de wens van omwonenden om het water te verbreden en bevaarbaar te maken en enige afstand tot de nieuwbouw te creëren. Het uiteindelijke aantal woningen in het plangebied deel 1 bedraagt 55 woningen.

Deze verhoging draagt positief bij aan de financiële exploitatie van het plan waardoor het door de gemeente gewenste kwalitatieve programma, dat ziet op een substantieel aandeel betaalbare woningen, steviger is geborgd. De volgende woningtypologieën zijn in het plan opgenomen: - 10 vrijstaande in hogere segment waarvan 4 geschikt voor senioren; - 14 tweekappers/halfvrijstaand waarvan 8 mogelijk geschikt voor starters; - 23 rijenwoningen waarvan 12 geschikt voor starters en 11 levensloopbestendig/voor senioren; - 8 kwadrant woningen geschikt voor starters. Vijf vrijstaande woningen komen -wanneer een open verbinding met de Molkfeart doorgaat- aan bevaarbaar water. Aan de westkant worden de woningen gesitueerd aan water dat geen open verbinding heeft. De andere woningen staan in een hofje of aan een woonstraat die aan de noordkant aansluit op de Menziesingel en aan de westkant op het verlengde van De Wijting. Voor een goede landschappelijke inpassing komt aan de zuidzijde van het plan een groenzone langs het water met ruimte voor wandelen, sport en recreëren. Het plan kent korte loop- en fietsroutes die aansluiten op de bestaande verbindingen en groene doorkijken. De oevers van het in te brengen water zijn deels openbaar toegankelijk en o.a. geschikt voor een haventje en een speelplek.

De woningen aan de oostzijde in deel 1 (met achtertuinen op het oosten) krijgen een gezamenlijke met de woningen mee te ontwerpen erfafscheiding. Het gebied tussen deze woningen en de Molkfeart (deel 2) blijft de agrarische bestemming houden. In de intentieovereenkomst wordt over dit gedeelte geschreven, dat deze gronden buiten het in de intentieovereenkomst beschreven plan vallen en bestemd kunnen worden als “uit te werken woondoeleinden”. Een concrete planologische uitwerking van de gronden kan pas plaatsvinden indien wordt voldaan in de nog nader uit te werken voorwaarden behorende bij deze bestemming. Deze voorwaarden borgen dat de gemeente zijn volledige volkshuisvestelijke, stedebouwkundige en ruimtelijke beleidsvrijheid houdt t.a.v. deze verdere buitenstedelijke woonontwikkeling bij Makkum. Voor wat betreft de volkshuisvestelijke beleidsruimte geldt in ieder geval dat woonopgaven in beginsel binnenstedelijk en middels herbestemming worden ingevuld alvorens er tot uitwerking van buitenstedelijke locaties wordt overgegaan. Wanneer een vervolgfase niet mogelijk mocht zijn, dan moet fase 1 een goede stedebouwkundige afronding zijn en zal worden gekeken hoe via een goede aankleding voor een mooi afgerond landschappelijk ingepast geheel kan worden gezorgd. In de intentieovereenkomst wordt nog de mogelijkheid van “uit te werken woondoeleinden” voor gebied deel 2 genoemd.

Zodra de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking treedt, kan de mogelijkheid om een bestemmingsplan uit te werken niet meer worden toegepast. Hetzelfde geldt

voor wijzigingsbevoegdheden. De wetgever heeft echter wel in de mogelijkheid voorzien dat de voor deze planfiguren opgenomen criteria kunnen worden gebruikt om te beoordelen of via een buitenplanse omgevingsvergunning medewerking kan worden verleend. Met het stedebouwkundig bureau zal in de vervolgfase worden onderzocht welke planfiguur/bestemming voor deel 2 het meest passend is. Het moet een planfiguur zijn waarmee recht wordt gedaan aan hetgeen in de intentieovereenkomst is afgesproken en waarbij de gemeente de volledige beleidsvrijheid houdt om over deel 2 nog een standpunt in te nemen.

Figuur 2 Stedebouwkundige opzet (indicatief) deel 1, vergrote versie als bijlage 1 bij dit startdocument

2. Eindproduct Het eindproduct is een actueel juridisch kader in de vorm van een bestemmingsplan voor de beoogde ontwikkeling op de volgende gedeeltelijke kadastrale percelen gemeente Makkum, sectie G, nrs. 386, 389, 390, 391 en 439.

3. Historie en bestaande kaders 3.1 Voormalige functies Het gebied is op dit moment agrarisch in gebruik. Het ligt tegen de dorpskern van Makkum aan als een open hoek tussen twee woonbuurten. Hoewel een uitlegplan op deze locatie voorzienbaar lijkt, zijn hiervoor niet eerder planvoornemens in procedure gebracht. De locatie is buitenstedelijk en maakt op dit moment onderdeel uit van het bestemmingsplan Buitengebied Súdwest-Fryslân. 3.2 Planologische regeling De gronden hebben de bestemming “Agrarisch” met een dubbelbestemming voor de “WaardeArcheologie” en de “Waarde – landschap verkaveling”. 3.3 beleid In de Omgevingsvisie Súdwest-Fryslân staan de gemeentelijke beleidsuitgangspunten opgenomen. De gemeente wil de regie voeren op het woningbouwvraagstuk waarbij gezorgd wordt voor een aantrekkelijke, duurzame en veilige woonomgeving. Ingezet wordt daarbij op vernieuwing van de woningvoorraad in alle dorpen en steden mits passend bij de maat en schaal van de kern. (Toekomstige) inwoners moeten een woning kunnen krijgen die past bij hun situatie en behoefte. Makkum maakt in de Omgevingsvisie onderdeel uit van het “ijsselmeergebied”. In de ideekaart voor dit gebied staat o.a. dat aandacht moet zijn voor voldoende woningbouwmogelijkheden voor de eigen behoefte van de kernen.

De gemeente denkt mee met initiatieven die van onderop gedragen worden en een meerwaarde hebben voor een gebied en een bijdrage leveren aan een veerkrachtig en leefbaar dorp. In het Woningbouwprogramma 2020-2030 is voor de regio Noord-West nog geen harde uitbreidingscapaciteit voor Melkvaart 2e fase opgenomen. Wel staat in de intentieovereenkomst dat de gemeente bereid is om voor de beoogde gebiedsontwikkeling maximaal 50 wooneenheden binnen de gemeentelijke woningbouwprogrammering te reserveren voor de beoogde ontwikkeling. Al eerder is gesignaleerd, dat het te verwachten toe te voegen aantal woningen en het tempo hiervan onvoldoende aansluit bij de woonopgave en de -ambities. De gemeente heeft daarom een Actieplan Súdwest-Fryslân bouwt opgesteld. Het aantal woningen in dit plan bedraagt 55. Een verhoging van het aantal draagt bij aan een goede exploitatie van het plan en zorgt bovendien voor een passende woningmix met een substantieel aandeel betaalbare woningen. Daarbij heeft het plan een positief effect op de doorstroming in de woningmarkt omdat ook een deel van de bestaande voorraad weer beschikbaar kan komen. Het plan sluit goed aan op de woonambitie van de gemeente en biedt ruimte voor de verschillende doelgroepen waaronder (door)starters, jonge gezinnen, senioren, gezinnen met middeninkomens en het hoger prijssegment.

Binnen de planvorming is het ook mogelijk om (sociale)huurwoningen te realiseren maar hiervoor is op dit moment nog geen partij in beeld. In het stedebouwkundige plan is ook rekening gehouden met de andere algemene uitgangspunten uit de woonvisie (gezonde vitale mensen in een gezonde en veilige omgeving, sterke kernwaarden van het gebied, vitaal en aantrekkelijk landschap, duurzaam energieneutraal en klimaatadaptief). Er is samen met de omgeving een plan bedacht met relatief veel ruimte voor water en groen, wandelen en bewegen waarin het plezierig en veilig wonen is, waarin de ideeën van de omgeving zijn verwerkt en waarbij ook de belangen van de omgeving zijn meegewogen. Het gebied sluit aan op de eerdere dorpsuitbreidingen en is hiermee via woonstraten en wandel- en fietsroutes verbonden. Met de groene wig aan de zuidkant wordt invulling gegeven aan één van de vizieren op Makkum (zone die de oostwest verbinding legt tussen dorp en landschap). Ook de verbreding van de Oude Melkvaart zorgt voor herstel van een oud structuurelement.

4. Verordening Romte Fryslân De provinciale ruimtelijke visie is in de Verordening Romte vertaald naar een aantal regels. In artikel 2.3 van de verordening is opgenomen dat de provincie streeft naar zorgvuldig ruimtegebruik. In de toelichting op een ruimtelijk plan waarin nieuwe stedelijke functies worden voorzien buiten bestaand stedelijk gebied, moet een verantwoording zijn opgenomen waaruit blijkt dat deze functie redelijkerwijs niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Deze zogenaamde laddertoets is ook in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. In artikel 3.1 van de verordening staat dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Dit plan past niet alleen binnen de lokale woonambitie maar is ook in lijn met de landelijke woonambitie en de regionale woondeal die onlangs met Friesland is afgesloten. In de toelichting op het bestemmingsplan zal gemotiveerd worden waarom er binnenstedelijk geen ruimte is voor deze dorpsuitbreiding en dat met het aantal woningen en het woningtype ingespeeld wordt op de behoefte en dat dit past bij de aard en schaal van het dorp.

Het gebied heeft in de provinciale verordening geen specifieke gebiedsbescherming (geen weidevogelgebied, geen NatuurNetwerk Nederland gebied).

5. Uitgangspunten op te stellen bestemmingsplan en welstandsbeleid Het planvormingsproces is mee via participatie tot stand gekomen. In de Uitgangspuntennotitie is de uitkomst van dit proces vastgelegd. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een indicatieve stedebouwkundige schets (zie figuur 2 en bijlage 1 bij dit startdocument) waarin o.a. de volgende uitgangspunten zijn verwerkt:       

  

goede aansluiting op bestaande woongebieden; groene en veilige woonomgeving die uitnodigt tot bewegen; robuust watersysteem met aandacht voor de waterkering en de verschillende peilgebieden en goede doorstroming; verbreden en bevaarbaar maken van de Melkvaart en met verbreding ook afstand creëren tussen woonpercelen; kleine haven voor een ligplaatsen kleine boten; Noordrand van nieuwe plangebied (nabij It Ferset) inrichten met vrijstaande woningen zodat in dit deel van het gebied gesloten wandvorming wordt voorkomen; Voor bewoners aan De Wijting wordt onderzocht of deze kavels 5 meter kunnen worden vergroot door de sloot in oostelijke richting te verplaatsen en tot 12 meter te verbreden in verband met privacy; 55 in plaats van 50 woningen om deel 1 van het plan exploitabel te maken en te zorgen voor een goede woningmix; De woningmix sluit aan bij de woonbehoefte: levensloopbestendig bouwen en voldoende woningen in beneden- en middensegment om doorstroming te bevorderen; In het ontwerp zullen maatregelen worden opgenomen die bijdragen aan de biodiversiteit in het gebied.

6. Uit te voeren onderzoeken In de voorbereidende fase zijn al een aantal onderzoeken uitgevoerd. Er heeft een watertoets plaatsgevonden, er is inventariserend archeologisch veldonderzoek geweest, er is een verkennend

bodemonderzoek uitgevoerd en er is naar de Flora en Fauna gekeken. Als bijlage bij het bestemmingsplan zullen in ieder geval de volgende onderzoeken worden toegevoegd: - flora- en faunaonderzoek; - onderzoek naar stikstofdepositie (aanleg- en bouwfase); - archeologie; - bodemkwaliteit; - luchtkwaliteit; - wegverkeerslawaai; - externe veiligheid; - laddertoets (duurzame verstedelijking); - watertoets. 7. Economische uitvoerbaarheid /planschade De gemeente is niet de eigenaar en verkoper van de grond. Dat betekent dat alle kosten die gemaakt moeten worden om dit plan te realiseren voor rekening komen van de ontwikkelaar. In de Nota kostenverhaal heeft de gemeente beleidsregels opgenomen voor het verhalen van de buitenplanse kosten op een marktpartij. Ook alle kosten binnen het plangebied komen voor rekening van de ontwikkelaar. Door middel van een anterieure overeenkomst zal het kostenverhaal worden vastgelegd. Een ontwerpbestemmingsplan zal niet eerder ter inzage worden gelegd dan nadat een anterieure overeenkomst is gesloten en kan worden vastgesteld dat het plan economische uitvoerbaar is.

8. Betrokkenheid van de raad De raad van de gemeente stelt bestemmingsplannen vast die hij in het belang van een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk acht. In de “Notitie rol van de raad in RO-procedures” zijn twee behandelmodellen voor bestemmingsplannen beschreven. Omdat het hier een nieuwe ontwikkeling betreft waarmee de raad niet actief heeft ingestemd of ruimtelijke kaders heeft gegeven (in het woningbouwprogramma is geen harde capaciteit opgenomen en daarbij gaat het ook om meer dan 30 woningen die bovendien buitenstedelijk zijn gelegen), is behandelmodel 2 van toepassing. Daarom wordt uw raad via dit startdocument bij de eerste stap in de voorbereiding/kaderstelling van dit bestemmingsplan betrokken. Daarnaast geldt op grond van de Woningwet dat de gemeenteraad een welstandsnota vaststelt. Bij de voorbereiding hiervan (in de ontwerpfase) betrekt de gemeenteraad de ingezetenen van de gemeente en andere belanghebbenden.

9. Communicatie en verdere procedure Op de voorbereiding van dit “plan in voorbereiding” is sprake geweest van een zeer intensieve samenwerking tussen de ontwikkelaar, het dorp en de gemeente. Deze andere benadering is in lijn met de uitgangspunten van de toekomstige Omgevingswet en is in overeenstemming met de door de gemeente vastgestelde Omgevingsvisie en was ook in de intentieovereenkomst met de ontwikkelaar afgesproken. Bij inspraak wordt (achteraf) gereageerd op een beleidsvoornemen dat de gemeente heeft. Bij participatie wordt (vooraf) en op een interactieve wijze meegedacht en gesproken over – in dit geval- een intentie van een ontwikkelaar, wordt mee ontworpen aan de plannen en wordt teruggekoppeld wat met de inbreng is gedaan. Pas na deze fase is het aan de gemeente om zich over het plan uit te spreken. Participatie behelst dus veel meer dan inspraak en het is ook aan de ontwikkelaar om, voordat de gemeente om een planherziening wordt gevraagd, draagvlak voor de plannen te creëren. Voor dit proces is ruim de tijd genomen. Het Participatieplan is in het voorjaar 2022 opgesteld en eind

februari 2023 is het participatierapport, de verslaglegging en de bijbehorende Uitgangspuntennotitie opgeleverd. Op 4 april 2023 heeft het college kennis genomen van deze resultaten en is geconstateerd dat het proces volgens de intentieovereenkomst is verlopen. De volgende fase in het proces is om het door deze samenwerking ontstane “plan in voorbereiding” na een raadsakkoord op deze startnotitie te vertalen in een bestemmingsplan met een bijbehorende planverbeelding en planregels. Vaak wordt een traditioneel bestemmingsplanproces gestart met een voorontwerpfase. Dit maakt overigens geen onderdeel uit van een bestemmingsplanprocedure zoals in de Wet op de ruimtelijke ordening (hierna Wro) gegeven, maar vindt zijn oorsprong in de inspraakverordening van de gemeente. De inspraakverordening van Súdwest Fryslân is van 2011. In die verordening is nog geen rekening gehouden met het participatieproces dat hier is toegepast. De participatie is uitvoeriger en breder en is in de plaats gekomen van inspraak. Ook is het participatieproces met het opleveren van een participatierapport niet geëindigd. De juridische vertaling in een planverbeelding en planregels kan via hetzelfde interactieve participatieproces worden besproken.

Het volgen van een formele inspraakprocedure volgens Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is dubbelop, werkt procesvertragend en is niet overeenkomstig de lijn van de intensieve samenwerking. Inspraak is voor de Wro niet nodig. De inspraakverordening biedt elk bestuursorgaan de mogelijkheid om ten aanzien van zijn eigen bevoegdheden te besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Voorgesteld wordt om niet via de inspraak (reageren achteraf) maar via het participatieproces en in lijn van de intensieve samenwerking en de betrokkenheid vooraf, de ontwikkelaar te vragen het concept van het bestemmingsplan en de welstandsnota in het dorp te presenteren en daarbij met elkaar te controleren of de participatie correct in de planverbeelding en de planregels en de welstandsparagraaf is verwerkt en dit mee te nemen in het ontwerpbestemmingsplan. In deze fase kan ook het vooroverleg met de provincie en It Wetterskip plaatsvinden. Hierna kan dan de juridische Wro procedure worden gestart. De ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan en de bijbehorende wijziging van de welstandsnota/het beeldkwaliteitsplan zal door middel van publicaties op het internet bekend worden gemaakt. Daarnaast worden de plannen digitaal via www.ruimtelijkeplannen.nl beschikbaar gesteld. Hiertegen kan door een ieder een zienswijze worden ingediend.

De zienswijzen zullen worden betrokken bij het besluit om het bestemmingsplan vast te stellen. Tegen een vaststellingsbesluit kan uiteindelijk beroep worden aangetekend.

10. Planning Het plan zal nog onder de huidige Wro worden voorbereid. Als de raad instemt met de voorliggende startnotitie, zal een ontwerpbestemmingsplan met een bijbehorend beeldkwaliteitsplan worden opgesteld en met het dorp worden besproken. Om het plan nog onder de huidige Wro af te kunnen ronden moet een ontwerpbestemmingsplan voor 1 januari 2024 ter inzage liggen en dat wordt zeker haalbaar geacht. Een ontwerp van de plannen ligt voor zes weken ter inzage. De termijn om het bestemmingsplan vast te stellen bedraagt in beginsel twaalf weken na de termijn van terinzagelegging. Dit is een termijn van orde en of deze termijn haalbaar is, hangt mede af van het aantal ingediende zienswijzen en de complexiteit hiervan.

Bijlage 1: Stedebouwkundige opzet (linker afbeelding voor gebied deel 1 en rechterafbeelding voor gebied deel 1 en deel 2, indicatief) of deel 2 ook daadwerkelijk zal kunnen worden uitgevoerd hangt af van toekomstig beleid.