Bijlage 1 - Ontwerp-Ontwikkelkader-logiesaccommodaties-Súdwest-Fryslân
Tekst van het document
Ontwikkelkader logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân Een praktisch beleidsdocument om te komen tot een evenwichtige ontwikkeling, verdeling en spreiding van logiesaccommodaties als uitwerking van de visie Gastvrijheidseconomie 2035 Ontwerp, versie 27 november 2024
Ontwerp Ontwikkelkader logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân, 2l november 2024
Inhoudsopgave 1.
Inleiding......................................................................................................... 3 Doelstellingen ontwikkelkader.................................................................................. 3 Waarom een ontwikkelkader?................................................................................... 3 Totstandkoming van dit ontwikkelkader...................................................................... 3 Beleidsregels logiesaccommodaties in relatie tot het Omgevingsplan................................... 4 Leeswijzer.......................................................................................................... 4
2.
Analyse en ambitie logiesaccommodaties.................................................................. 5
3.
Ontwikkelkader................................................................................................ 6 Algemene kaders.................................................................................................. 6 Seizoensverbreding en voldoende recreatieve diversiteit ..................................................6 Goede langjarige exploitatie door toeristisch-recreatief ondernemerschap............................ 6 Versterken belevingskwaliteit.................................................................................. 6 Bijdragen aan maatschappelijke opgaven .................................................................... l A. Specifieke kaders Recreatieve voorzieningen.............................................................8 B. Specifieke kaders Kleinschalige recreatieve logiesvoorzieningen....................................10 C. Specifieke kaders Recreatief medegebruik van woningen.............................................12
Bijlage 1
Hoofdpunten provinciaal beleid.................................................................. 13
Bijlage 2
Hoofdpunten visie Gastvrijheidseconomie 2035................................................15
Ontwerp Ontwikkelkader logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân, 2l november 2024
1. Inleiding Súdwest-Fryslân heeft een grote aantrekkingskracht op toeristen. Binnen Fryslân heeft onze gemeente het grootste logiesaanbod en de meeste overnachtingen. In het Economisch actieplan 2023-2026 van de gemeente Súdwest-Fryslân is de gastvrijheidseconomie naast de maritieme en landbouw Ŭ agrofood sector, een parelsector. In de in april 2024 vastgestelde Visie Gastvrijheidseconomie 2035 is voor de toekomst een ambitie opgenomen waarin toerisme bijdraagt aan florerende gemeenschappen. Dit vraagt om een doorontwikkeling van recreatiebedrijven passend bij de menselijke maat, schaal en het lokale verdienvermogen van Súdwest-Fryslân. De op 1 januari 2024 in werking getreden Omgevingsverordening Fryslân biedt ook de nodige ruimte voor de gemeente om eigen afwegingen te maken in de ontwikkeling van logiesaccommodaties. Het vorige ontwikkelkader uit 2022 is gezien de actualiteit niet meer actueel voor een goede beoordeling van de vele initiatieven binnen onze gemeente. Bovendien is er een uitwerking voor logiesaccommodaties nodig op de recent vastgestelde visie Gastvrijheidseconomie 2035. Ons nieuwe ontwikkelkader is daarop afgestemd en geactualiseerd. Het voorliggende ontwikkelkader vervangt daarmee het ontwikkelkader uit 2022.
Doelstellingen ontwikkelkader
Met het voorliggende Ontwikkelkader Logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân geven we duidelijkheid aan ondernemers over: * Welke vormen van logiesaccommodaties we waar willen toestaan. * Welke omvang van logiesaccommodaties we willen toestaan. * Onder welke voorwaarden logiesaccommodaties worden ontwikkeld. Bovendien biedt het ontwikkelkader kans om aanvragen van ondernemers sneller te beantwoorden, zodat zij eerder weten waar ze mee aan de slag kunnen bij de ontwikkeling van hun bedrijf.
Waarom een ontwikkelkader?
Een ontwikkelkader is een (praktisch) beleidsdocument dat kan worden gebruikt om nieuwe initiatieven snel en kwalitatief goed te kunnen beoordelen. Het ontwikkelkader voor logiesaccommodaties beschrijft welke aspecten van belang zijn om een toegevoegde waarde te bieden aan het aanbod van logiesaccommodaties in de gemeente Súdwest-Fryslân. Het sluit bovendien aan- en draagt bij aan de volgende ambities van de gemeente: * Het is onderdeel van de uitvoering van de visie Gastvrijheidseconomie 2035. * Het geeft duidelijkheid aan initiatiefnemers en eenduidige beoordeling van aanvragen. * Het draagt bij aan een betere, gemeentelijke dienstverlening.
Totstandkoming van dit ontwikkelkader
Bij de ontwikkeling van dit ontwikkelkader zijn de volgende bouwstenen gebruikt: Omgevingsverordening Fryslân (in werking getreden in 2024). Visie Gastvrijheidseconomie 2035, Súdwest-Fryslân activeert je (2024). Omgevingsplan Súdwest-Fryslân, onderdelen Bestemmingsplan Buitengebied Súdwest-Fryslân I en II (2023). Ontwikkelkader Logiesaccommodaties, Súdwest-Fryslân (2022). Omgevingsvisie 1.0 Súdwest-Fryslân (2021). Vitaliteitsonderzoek Logiesaccommodaties Fryslân (maart 2020). Bij de totstandkoming van de recent vastgestelde gemeentelijke beleidskaders (ontwikkelkader, visie Gastvrijheidseconomie en de recentste bestemmingsplannen) zijn uitgebreide participatietrajecten doorlopen met inwoners en bedrijven. Ook de logiesverstrekkende bedrijven zijn hierin zorgvuldig meegenomen. Daarnaast is gekeken naar de nieuwe regels uit de Omgevingsverordening Fryslân, waar ook een uitgebreid inspraaktraject voor is doorlopen. Er is du in dit ontwikkelkader vooral sprake van uitwerking en actualisatie van het bestaande gemeentelijke beleid op het gebied van logies.
Ontwerp Ontwikkelkader logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân, 2l november 2024
Het Ontwerp Ontwikkelkader logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân wordt, samen met de Ontwerp Beleidsregels logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân, na inspraakrijp-verklaring door het college, in het kader van de inspraak, ter inzage gelegd. In deze fase organiseren wij een inloopbijeenkomst voor belanghebbenden. Specifiek voor initiatiefnemers die al plannen hebben ingediend vooruitlopend op het nieuwe ontwikkelkader organiseren wij spreekuren daaraan voorafgaand. Dit helpt ons om het ontwikkelkader op de praktijk toepasbaar te maken. Na verwerking van de inspraakreacties, neemt het college een besluit over de vaststelling van het ontwikkelkader.
Beleidsregels logiesaccommodaties in relatie tot het Omgevingsplan
Naast de beleidskeuzen in het voorliggende ontwikkelkader zijn Beleidsregels logiesaccommodaties opgesteld. De beleidsregels geven een concrete uitwerking van de beleidskeuzen in het ontwikkelkader. Deze uitwerking betreft toetsbare en bij voorkeur kwantificeerbare criteria bij de vergunningverlening voor verschillende vormen van logiesverstrekking. Het ontwikkelkader en de beleidsregels moeten altijd in samenhang worden bekeken. Naast het ontwikkelkader worden ook de beleidsregels door het college vastgesteld. De beleidsregels geven inzicht in de aanvullende mogelijkheden voor logiesverstrekking ten opzichte van het geldende Omgevingsplan. Na een positieve beoordeling van een initiatief op basis van de beleidsregels kan medewerking worden verleend met een omgevingsvergunning, zo nodig voorafgegaan door een wijziging van het omgevingsplan. Leeswijzer
Hoofdstuk 2 geeft een globale analyse van de huidige logiesaccommodaties en de uit het beleid voortvloeiende ambitie daarmee. Hoofdstuk 3 bevat vervolgens de kern van dit ontwikkelkader in de vorm van voorgestelde beleidskeuzen en de argumenten daarvoor. In bijlage 1 zijn de hoofdpunten opgenomen van het provinciaal logiesbeleid. In bijlage 2 zijn de hoofdpunten opgenomen van de visie Gastvrijheidseconomie 2035 van onze gemeente.
Ontwerp Ontwikkelkader logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân, 2l november 2024
2. Analyse en ambitie logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân is binnen de provincie Fryslân de gemeente met de meeste logiesaccommodaties. Bijna een kwart van alle Friese accommodaties ligt in deze gemeente. In totaal gaat het om naar schatting 200 reguliere recreatiebedrijven op een locatie met een hoofdbestemming recreatieve voorziening of hotel. Daarnaast zijn er nog eens circa 400 kleinschaligere bedrijven zoals bijvoorbeeld B&B’s en kleinschalig kamperen op locaties met een andere hoofdbestemming. De grootste beddencapaciteit is aanwezig op de reguliere recreatiebedrijven. En dan vooral in jachthavens, gevolgd door campings (DataFryslân, 2020). Het Vitaliteitsonderzoek Logiesaccommodaties Fryslân (2020) laat een soortgelijk beeld zien . In de gemeenten SúdwestFryslân en De Fryske Marren bestaat opgeteld bijna 80% van het aantal bedden uit vaste ligplaatsen, vaste kampeerplaatsen, toeristische kampeerplaatsen en toeristische ligplaatsen. Hiermee is tegelijk het grootste pijnpunt benoemd: Het overgrote deel van de capaciteit in deze logiesaccommodaties is weersafhankelijk en daarmee bijdragend aan een piek in het hoogseizoen bij mooi weer. Met andere woorden: bij groei en ontwikkeling van het logiesaanbod in SúdwestFryslân is vooral behoefte aan “winterharde” bedden zoals ook gesteld in de recent vastgestelde visie Gastvrijheidseconomie 2035.
En het aandeel “winterharde” bedden in groepsaccommodaties, recreatieappartementen, hotels, recreatiewoningen of kleinschalige logiesobjecten is binnen het totaal aan beddencapaciteit in onze gemeente ondervertegenwoordigd. In de visie Gastvrijheidseconomie 2035 kiest de gemeente voor de kernwaarden: menselijke maat, de cultuurhistorie, de Friese taal, het karakter van familiebedrijven, de kernen, het landschap met kenmerkende boerderijen, weiden en water. Tegelijk geeft de visie aan dat Súdwest-Fryslân kwetsbaar is voor een doorgeschoten schaalvergroting, internationalisering en standaardisering. Specifiek voor kapitaalsintensieve mkb-logiesbedrijven hebben internationale investeringsfondsen hun oog laten vallen op deze sector. Het gevolg is gestandaardiseerde (belevings)formules die zijn losgezongen van het landschap en ten koste gaan van ruimtelijke kwaliteit. Aandacht voor de genoemde kwetsbaarheid past ook bij het primaire doel uit de visie Gastvrijheidseconomie 2035: het streven is dat 100% van de inwoners voordelen ervaart van de gastvrijheidseconomie, door: 1. 2. 3.
Te werken aan de beleving van een Friese omgeving van topkwaliteit. Gezonde reuring in het schouderseizoen. De sector te stimuleren toegankelijk te zijn voor mensen met een kleine en modale beurs.
De gemeente Súdwest-Fryslân zet daarom ook ten aanzien van logiesbeleid in op versterking van mkb-familiebedrijven met een karaktervol aanbod, passend bij de schaal van het landschap en de daarin aanwezige karakteristieke boerderijen. Respectvol gebruik van (voormalige) boerderijen voor logies past daar prima bij. De gemeente zet in op ontwikkeling van logiesaanbod in het schouderseizoen, onder andere door de gemeente te positioneren als culturele bestemming in aanvulling op de florerende zomermaanden. Gericht op de bijzondere steden met cultuurhistorisch waardevol erfgoed, musea, voorstellingen en diverse events in voor- en najaar. En het herbestemmen van bijzondere (erfgoed)locaties voor logies past daarin, maar ook meer nadruk op “winterharde” bedden. Tenslotte is wat betreft de derde doelstelling ontwikkeling van logiesaanbod voor mensen met een kleine en modale beurs wenselijk. Daarom wil de gemeente de ruimte voor kleinschalige logiesvoorzieningen die de Omgevingsverordening Fryslân biedt optimaal benutten.
Ontwerp Ontwikkelkader logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân, 2l november 2024
3. Ontwikkelkader Dit hoofdstuk geeft inzicht in de ontwikkelingsmogelijkheden voor logiesverstrekkende bedrijven in onze gemeente. Voor een goed begrip van dit ontwikkelkader is inzicht nodig in de te hanteren definities. Die definities zijn opgenomen in de bij dit ontwikkelkader behorende beleidsregels.
Algemene kaders
Onze algemene kaders zetten conform onze visie Gastvrijheidseconomie 2035 in op seizoensverbreding en op echt ondernemerschap. Daarnaast is het belangrijk dat die ondernemers daadwerkelijk iets kunnen bijdragen aan de belevingskwaliteit in onze gemeente en aan een aantal maatschappelijke opgaven binnen onze gemeente. Voor deze algemene kaders moet voldoende aandacht zijn in ontwikkelplannen van recreatiebedrijven. Wij zullen ontwikkelplannen van recreatieondernemers daarom beoordelen op: Seizoensverbreding en voldoende recreatieve diversiteit. Goede langjarige exploitatie door toeristisch-recreatief ondernemerschap. Versterken van de belevingskwaliteit. Bijdrage aan de maatschappelijke opgaven.
Seizoensverbreding en voldoende recreatieve diversiteit
Het ontbreekt momenteel in onze gemeente aan een voldoende gevarieerd aanbod van logiesaccommodaties die ook de toeristen bedienen in de herfst, winter en het vroege voorjaar. De nadruk ligt nog sterk op watersport en kamperen gerelateerd toerisme, waarbij in op zomerse dagen de capaciteit van onze voorzieningen volledig wordt benut, terwijl die in de maanden met minder gunstige weersomstandigheden onderbenut blijft. Mede om die reden kan bijvoorbeeld cultuurtoerisme in combinatie met wandelen, fietsen, winkelen en evenementenbezoek een uitstekende aanvulling zijn binnen onze gemeente. Bij nieuwvestiging en uitbreiding van logiesaccommodaties zetten wij daarom in op een versterking van het zogenaamde ‘schouderseizoen’; de (nu nog) rustige maanden tussen oktober en april. Als versterking zien wij bijvoorbeeld het toevoegen van ‘winterharde’ logiesaccommodaties (hotels, B&B, recreatieappartementen en -woningen, groepsaccommodaties en kleinschalige logiesobjecten).
Goede langjarige exploitatie door toeristisch-recreatief ondernemerschap
Ontwikkelingen in Súdwest-Fryslân kunnen alleen doorgang vinden als er aantoonbare marktruimte is en er een goede en realistische structurele verhuurexploitatie onder ligt. Geld wordt niet alleen verdiend door de ontwikkeling en eenmalige verkoop van vastgoed. De gemeente vraagt van initiatiefnemers toeristisch-recreatief ondernemerschap. Nieuwe logiesontwikkelingen beschikken over een langjarige centrale bedrijfsmatige verhuurexploitatie. Als ontwikkeling, eigendom en exploitatie door afzonderlijke rechtspersonen plaatsvindt, is het van belang dat de exploitant ondernemersrisico loopt en op of bij de betreffende locatie woont waardoor er blijvend aandacht is voor de kwaliteit, toezicht en recreatief gebruik van de locatie. Concreet betekent dit voor onze gemeente: * Logiesaccommodaties worden gezien als bedrijfsmiddelen en niet als tweede woningproduct. Dit betekent een keuze voor vakantieverhuur en toeristisch-recreatief ondernemerschap in plaats van nieuwe tweede woningparken, vastgoedproducten of solitaire recreatiewoningen. * Blijvende aandacht voor de kwaliteit en het recreatieve gebruik van de logiesaccommodaties. * Afspraken over toeristisch versus eigen gebruik bij nieuwe projectontwikkelingen worden opgenomen in anterieure overeenkomsten die worden voorzien van een kettingbeding.
Versterken belevingskwaliteit
Het vijf-sterrenlandschap is een unieke trekker voor de logiesbedrijven in Súdwest-Fryslân. Veel gasten bezoeken onze gemeente vanwege de afwisseling van water, weiden, steden, dorpen,
Ontwerp Ontwikkelkader logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân, 2l november 2024
kuststrook en wolkenluchten. Logiesbedrijven die door- en herontwikkelen koesteren en benutten het landschap. Dit doen ze onder andere door hun bedrijf landschappelijk fraai in te passen en te verbinden aan regionale en lokale, landschappelijke kernwaarden. Nieuwe logiesondernemers voegen daadwerkelijk landschappelijke kwaliteit toe op hun terrein en door de architectonische kwaliteit van de gebouwen. Ze consumeren dus niet alleen landschap, maar produceren dit ook. Dit gaat dus een stap verder dan een goede landschappelijke inpassing. Vooral op kwetsbare plekken in het open landschap is, maar ook op beeldbepalende plekken in kernen is dit van belang. Het bereiken van de juiste belevingskwaliteit op de juiste plek is altijd een kwestie van maatwerk. Dit faciliteren wij (waar nodig en mogelijk) middels een maatwerk-proces (bijvoorbeeld een zogenaamde ‘ontwikkeltafel’ of ‘ontwerptafel’).
Bijdragen aan maatschappelijke opgaven
Bij de ontwikkeling en exploitatie van logiesbedrijven wordt optimaal aangesloten bij de Sustainable Development Goals (SDG). Zo is er tijdens de ontwikkel- en exploitatiefase aandacht voor circulariteit en duurzaamheid. Hiermee wordt niet alleen bedoeld dat de belasting op de natuur minimaal is, maar wordt ook ingezet op lange termijn denken en continuïteit in plaats van korte termijn winstmaximalisatie. Dit gebeurt in alle facetten van de bedrijfsvoering. Nieuwe logiesaccommodaties vergroten verder de biodiversiteit en dragen bijvoorbeeld bij aan: de energietransitie, transformatie van de agrarische sector, welzijn van bewoners, gezondheid, economische groei, toekomstbestendige banen of leefbaarheid. Zo voegen ontwikkelingen in de sector iets toe aan de wereld en omgeving. Concreet betekent dit voor onze gemeente: * Nieuwe logies voegen wat toe aan de brede welvaart in onze gemeente voor zowel de inwoners als voor de toeristen. * Initiatiefnemers verantwoorden zich hoe ze de wisselwerking met de samenleving aangaan in hun planvorming. * Aangetoond wordt hoe en op welke Duurzame Ontwikkeldoelen (zie gemeentelijke Handreiking SDG’s) wordt ingespeeld in het bedrijfsconcept.; * Het bedrijfsplan bevat een hoofdstuk over maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) waarin ook de betrokken partners worden benoemd.
In de volgende paragrafen gaan we in op specifieke ontwikkelkaders voor: A. Recreatieve voorzieningen. B. Kleinschalige recreatieve logiesvoorzieningen. C. Recreatief medegebruik van woningen.
Ontwerp Ontwikkelkader logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân, 2l november 2024
A. Specifieke kaders Recreatieve voorzieningen
A
Recreatieve voorzieningen, reguliere logiesbedrijven zoals kampeerterreinen, complex recreatiewoningen of een passantenhaven met de (hoofd)bestemming Recreatie Voorgestelde beleidskeuze Argumenten en toelichting
Algemeen
»
» »
» »
A1. Uitbreiden of aanpassing bestaande recreatieve voorziening
» »
A2. Omzetting agrarisch of woonboerderij naar bestemming Recreatie buiten bebouwde kom
» »
»
» »
i
Bij plannen voor uitbreiding, omzetting of nieuwvestiging hanteert gemeente maatwerk gericht op seizoensverbreding, versterking recreatieve diversiteit en een goede ruimtelijke inpassing en toetst daarbij op de ETFAL criteriai Uitponden of gebruik van recreatiewoningen zonder een bedrijfsmatige jaarrond exploitatie is niet wenselijk Omvormen van recreatiebedrijven naar (een gedeeltelijke) situatie zonder bedrijfsmatige recreatieve (verhuur)exploitatie is niet wenselijk De exploitant/beheerder is bewoner van een (bedrijfs)woning op of aansluitend aan de betreffende locatie Niet mogelijk op of op korte afstand van een bedrijventerrein.
»
In beginsel consolideren bestaande planologische mogelijkheden Met maatwerk en beoordeling per geval waarbij wordt gelet op de onder algemeen benoemde punten. Naar aard/schaal passend bij de bestaande recreatieve voorziening.
» »
Bestaande reguliere logiesbedrijven verdienen maatwerk. We richten ons daarbij op bedrijven met een gezonde recreatieve (verhuur)exploitatie i.p.v. vastgoed gedreven plannen.
In beginsel consolideren bestaand beleid. Met maatwerk omzetting van bestemming Agrarisch/Wonen Woonboerderij/Maatschappelijk (zorgboerderij) naar bestemming Recreatie voor vestiging van recreatieappartementen of groepsaccommodatie binnen de bestaande bedrijfsgebouwen al dan niet in combinatie met logiesactiviteiten zoals genoemd vanaf categorie B. Uitsluitend bij beëindiging van de agrarische bedrijfsactiviteiten. Een doorontwikkeling van categorie A2 naar Ai of A4 is niet mogelijk.
»
Er stoppen jaarlijks agrarische bedrijven, waarbij de gebouwen op het bouwperceel vrij komen en de grond veelal wordt overgenomen door andere agrarische bedrijven. Een nieuwe recreatieve bestemming van deze vrijkomende gebouwen kan bijdragen aan de instandhouding van oorspronkelijke bebouwing en het voorkomen van verpaupering of leegstand. Omzetting van agrarisch bedrijf naar recreatiebedrijf verdient maatwerk gericht op bedrijven met een gezonde recreatieve (verhuur)exploitatie i.p.v. vastgoed gedreven plannen.
ETFAL is Evenwichtige Toedeling van Functies Aan Locaties conform de Omgevingswet
» »
»
»
»
Toerisme kan bijdragen aan de brede welvaart in onze gemeente, mits dit voldoende recreatieve diversiteit van recreatievoorzieningen voor de eigen inwoners en toeristen oplevert en niet ten koste gaat van natuur- en cultuurerfgoed. Tweede-huisjes-parken die een deel van het jaar (vooral in de winter) leegstaan ondermijnen de leefbaarheid en brede welvaart. We zetten in op familiebedrijven/MKB die zelf exploiteren en gericht zijn op duurzame investeringen voor de regio. Vastgoedontwikkeling met uitsluitend een éénmalig verkooprendement stimuleren wij niet. De gemeente zet in op seizoensverbreding ten gunste van het verdienvermogen van ondernemers en leefbaarheid voor inwoners.
Ontwerp Ontwikkelkader logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân, 2l november 2024
A3. Omzetting of nieuwe locaties binnen bebouwde kom
» »
A4. Nieuwe locaties buiten bebouwde kom
» »
»
»
Terughoudend bij nieuwe initiatieven op nieuwe locaties In gebieden met hoofdfunctie wonen (woonbuurten) is een bestemming recreatie nooit passend. In gemengde gebieden zoals binnensteden van Sneek en Bolsward nieuwe hotels of recreatieappartementen alleen op basis van maatwerk en bij voorkeur bijdragend aan behoud van cultuurhistorische karakter in betreffende gemengde gebied.
»
Terughoudend bij nieuwe initiatieven op nieuwe locaties Er is in principe geen ruimte voor nieuwe kampeerterreinen en/of complexen met recreatiewoningen op nieuwe locaties. Een uitzondering is doorgroei op basis van maatwerk van enkele reeds voor 2024 bestaande kleinschalige kampeerterreinen (zie B) naar een volwaardig logiesbedrijf (van nevenbestemming naar hoofdbestemming).
»
»
»
»
In de bebouwde kom in gebieden met hoofdfunctie wonen kan recreatie overlast veroorzaken en andersom zijn woongebiedenZ-wijken veelal niet geschikt voor toeristische overnachtingen; In gemengde gebieden kunnen toeristische overnachtingen bijdragen aan de reuring, leefbaarheid en behoud van cultuurhistorie mits de logiesvorm, bijvoorbeeld hotels of recreatieappartementen passend zijn en bijdragen aan de diversiteit. De gemeente zet in op het levensvatbaar houden en vernieuwen van bestaande recreatiebedrijven. Bij nieuwe initiatieven voor reguliere logiesbedrijven kijken we primair naar de onbenutte mogelijkheden bij bestaande bedrijven en het herbestemmen van cultureel erfgoed. Daarmee willen we een “verroompottisering” voorkomen
Ontwerp Ontwikkelkader logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân, 2l november 2024
B. Specifieke kaders Kleinschalige recreatieve logiesvoorzieningen B
Kleinschalige recreatieve logiesvoorzieningen als ondergeschikte nevenactiviteit bij een andere hoofdfunctie op een bouwperceel Voorgestelde beleidskeuze Argumenten en toelichting
Algemeen
»
» » »
B1. Kleinschalig kampeerterrein agrarische bedrijven
» »
» »
»
B2. Kleinschalig kampeerterrein, woonboerderijen, maatschappelijk (zorgboerderij)
»
Bij plannen voor uitbreiding, omzetting of nieuwvestiging hanteert gemeente maatwerk gericht op seizoensverbreding, versterking recreatieve diversiteit en een goede ruimtelijke inpassing en toetst daarbij op de ETFAL criteria De logiesvoorziening is naar aard en schaal een ondergeschikte nevenactiviteit bij een andere hoofdfunctie op een bouwperceel. De eigenaar/exploitant is bewoner van een (bedrijfs)woning op het betreffende bouwperceel Parkeren op eigen erf, geen medewerking op bedrijventerreinen en alleen recreatief gebruik, dus geen (tijdelijke) bewoning.
»
Hoogstens 35 kampeerplaatsen op of aansluitend bij het erf voor mobiele kampeermiddelen. Mits op een goede wijze ingepast, zonder hinder voor aangrenzende percelen, niet in en op voldoende afstand van de bebouwde kom of een bestaand kleinschalig kampeerterrein. Indien de mobiele kampeermiddelen niet in gebruik dan dienen deze te worden verwijderd. Eventuele ligplaatsen, niet bedoeld voor overnachtingen, alleen toegestaan indien passend op het erf, met de oever alleen doorsneden door de haveningang, niet meer dan het aantal kampeerplaatsen, tot een maximum van 25. Voor (de uitbreiding van) een kleinschalig kampeerterrein wordt een landschapsplan opgesteld en uitgevoerd gelijksoortig aan de aanpak “De Nije Pleats Fryslân”.
»
Zelfde als bij B1, met dien verstande dat (de uitbreiding van) een kleinschalig kampeerterrein alleen mogelijk is op een erf (en dus niet aansluitend aan het erf zoals bij agrarische bedrijven.
» »
» » »
» »
» »
»
Ontwikkelingen moeten passen bij de schaal, diversiteit en verbondenheid in Súdwest-Fryslân Bij beoordeling van de versterking van de recreatieve diversiteit toetst de gemeente conform het toeristisch-recreatieve beleid. Om overlast voor omgeving te voorkomen moet de bewoner, tevens exploitant voldoende toezicht kunnen houden. Bedrijfsmatige activiteiten op een bedrijventerrein vindt de gemeente niet passend bij de recreatiebeleving die we onze gasten willen bieden.
Kleinschalig kamperen is een extra inkomstenbron voor agrarische bedrijven en kan bijdragen aan de diversiteit. Gemeente volgt de verruiming die de provincie Fryslân biedt in de Omgevingsverordening; Een erf moet voldoende groot zijn om eea, inclusief parkeren, ruimtelijk in te passen, op of aansluitend bij het eigen erf en zonder hinder voor aangrenzende percelen (selectief beleid). Geluid-, geur- of zichthinder wordt zoveel mogelijk voorkomen door voldoende afstand van het erf van derden en de bebouwde kom. Voldoende afstand tot bestaand kleinschalig kampeerterrein om te voorkomen dat meerdere kleinschalige kampeerterreinen aan elkaar groeien naar één groot kampeerterrein. De gemeente beoordeelt het landschapsplan en kan eisen stellen aan de mate van uitwerking en in hoeverre die passend is bij de aard en schaal van de beoogde uitbreiding/vestiging van een kleinschalig kampeerterrein. Zelfde argumenten als bij B1 Kleinschalig kamperen bij woonboerderijen blijft beperkt tot het bestaande erf en bij agrarische bedrijven niet, omdat er in de agrarische bedrijfsvoering (veiligheids)redenen kunnen zijn om ruimte te zoeken aansluitend bij het erf.
Ontwerp Ontwikkelkader logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân, 2l november 2024
B3. Andere kleinschalige logiesobjecten
» » » » »
B4. Recreatieappartementen bij agrarische bedrijven, woonboerderijen en maatschappelijk (zorgboerderij)
»
B5. Recreatieappartementen in woningen
» »
» »
» » »
Hoogstens 10 kleinschalige logiesobjecten. Niet voor de voorgevel van de woning en aansluitend aan bestaande bebouwing. Bij agrarische bedrijven op of aansluitend bij het erf. Bij woonboerderijen alleen op het erf binnen het daartoe aangegeven bestemmingsvlak. Mits op een goede wijze ingepast, zonder hinder voor aangrenzende percelen, niet in en op voldoende afstand van de bebouwde kom of een bestaand kleinschalig kampeerterrein.
»
Hoogstens 5 recreatieappartementen als nevenactiviteit bij het agrarische bedrijf, woonboerderij of maatschappelijk in bestaande bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen; Ten hoogste een ondergeschikt deel van de (voormalige) bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen. Maximaal 1 ligplaats per appartement, niet bedoeld voor overnachtingen, alleen toegestaan indien passend op het erf.
»
Nooit toegestaan in woongebieden/woonwijken. Alleen middels maatwerk in gemengde gebieden zoals de binnensteden van Sneek en Bolsward. Mogelijk als nevenactiviteit in (boven)woningen. Ten hoogste een ondergeschikt deel van de woning. Een recreatieappartement in een vrijstaand bijgebouw staan wij nooit toe binnen de bebouwde kom.
»
» »
»
»
»
B6. Groepsaccommodaties bij agrarische bedrijven en woonboerderijen en maatschappelijk (zorgboerderij)
» » » »
»
Onder voorwaarden mogelijk als ondergeschikte nevenactiviteit bij het agrarische bedrijf, dan wel de woonfunctie of maatschappelijk. Is alleen mogelijk in de bestaande (voormalige) bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen. Ten hoogste een ondergeschikt deel van de (voormalige) bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen. Combinatie van recreatieappartementen met groepsaccommodatie is mogelijk, maar opgeteld alleen passend binnen de hiervoor genoemde eis t.a.v. ondergeschiktheid. Eventuele ligplaatsen, niet bedoeld voor overnachtingen, alleen toegestaan indien passend op het erf, met de oever alleen doorsneden door de haveningang en tot een maximum van 10.
» »
Wij dagen de ondernemers uit tot seizoensverbreding van het aanbod. Daarom geven wij extra ruimte voor meer jaarrond bruikbare logiesvormen (pods, villatenten) en dat hoeven niet persé trekkershutten te zijn, mits dit ruimtelijk inpasbaar is. Een nevenactiviteit blijft ook daadwerkelijk ondergeschikt bij een andere hoofdfunctie in de ruimtelijke impact die het heeft. De ruimtelijke voorwaarden zijn selectief en dragen bij aan een compact erf en voorkomen verrommeling van het landschap.
Recreatieappartementen bieden een extra inkomstenbron voor agrarische bedrijven en eigenaren van woonboerderijen en kunnen voorzien in een specifieke behoefte die bijdraagt aan de diversiteit in recreatie. De geboden verruiming blijft een ondergeschikte functie.
In woongebieden met hoofdfunctie wonen kan recreatie overlast veroorzaken en andersom zijn woongebiedenZ-wijken veelal niet geschikt voor toeristische overnachtingen; In gemengde gebieden met winkels en uitgaansgelegenheden in binnensteden kan een recreatieappartement in of boven een (voormalig) winkel- of horecapand zorgen voor extra inkomsten. Bovendien kan dit bijdragen aan de levendigheid van deze gemengde gebieden. De geboden verruiming blijft een ondergeschikte functie. Groepsaccommodaties kunnen een bijdrage leveren aan seizoensverbreding. Een recreatieve voorziening als ondergeschikte toevoeging bij de hoofdfunctie kan een goede invulling zijn van een gebouw dat leeg komt te staan. Dit is altijd maatwerk.
Ontwerp Ontwikkelkader logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân, 2l november 2024
C. Specifieke kaders Recreatief medegebruik van woningen C
Recreatief medegebruik van woningen in de vorm van Bêc 1 en Brochje (B&B) Voorgestelde beleidskeuze Argumenten en toelichting
Algemeen
»
»
» »
C1. Bêd en Brochje Binnen bebouwde kom
» » »
»
»
C2. Bêd en Brochje Buiten bebouwde kom
»
» »
»
B&B is toegestaan in de (bedrijfs)woning bij de functies: bedrijf, bedrijf-loonbedrijf, detailhandel, maatschappelijk-zorgboerderij en sport-manege, agrarisch, woonboerderij en wonen. Alleen mogelijk indien ondergeschikt aan de hoofdfunctie en mits het aantal daarvoor beschikbare kamers beperkt blijft tot 2 per (bedrijfs)woning, met een maximum van 5 slaapplaatsen. De eigenaar/exploitant is bewoner van een (bedrijfs)woning op het betreffende bouwperceel Volledig recreatief gebruik van woning is niet toegestaan, ook niet gedurende een deel van het jaar.
»
Uitsluitend als nevenactiviteit toegestaan in hoofdgebouw en/of in de aangebouwde bijbehorende bouwwerken; Vrijstaande bijbehorende bouwwerken worden niet gebruikt of ingericht ten behoeve van B&B De oppervlakte blijft een ondergeschikt deel (max 30*) van de begane grond vloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m2. Voor de uitoefening van de B&B wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij voldaan wordt aan de bepalingen in artikel 52.1 van de parkeerverordening. In logiesgedeelte is geen keuken aanwezig.
»
Bestaand beleid blijft hetzelfde en voldoet prima
Toegestaan als nevenactiviteit in (bedrijfs)woningen inclusief in aangebouwde bijbehorende bouwwerken en vrijstaande bijgebouwen. De oppervlakte blijft een ondergeschikt deel (max 30*) van de oppervlakte van de gebouwen, niet zijnde kassen. Voor de uitoefening van de B&B wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij parkeren (bij voorkeur) op eigen erf plaatsvindt. In logiesgedeelte is geen keuken aanwezig.
»
Bestaand beleid blijft hetzelfde en voldoet prima
»
Het aantal functies waar een B&B mogelijk is, is duidelijk groter dan bij de logiescategorie B. Dat heeft onder andere te maken met het feit dat bij veel bedrijven, dus ook op bedrijventerreinen behoefte is om (zakelijke) gasten te laten logeren in de (bedrijfs)woning van de betreffende ondernemer. Daarnaast is de categorie C B&B ook eerder mogelijk binnen de bebouwde kom, vanwege het beperktere ruimtebeslag. Wij willen woningen met woonbestemming niet onttrekken aan de (krappe) woningmarkt en ook volledig tijdelijk recreatief gebruik van een woning (bijvoorbeeld in zomerseizoen) is i.v.m. overlast zonder toezicht niet wenselijk.
Ontwerp Ontwikkelkader logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân, 2l november 2024
Bijlage 1 Hoofdpunten provinciaal beleid Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet ingegaan is de provincie verplicht een provinciale omgevingsvisie en omgevingsverordening te hebben. Op 23 september 2020 is de provinciale Omgevingsvisie ‘De romte diele’ vastgesteld. De provinciale Omgevingsverordening Fryslân is per 1 januari 2024 van kracht geworden. De omgevingsverordening heeft betrekking op de fysieke leefomgeving en activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving zoals bedoeld in artikel 1.2 van de Omgevingswet. Het voorliggende ontwikkelkader en de bijbehorende beleidsregels zijn afgestemd op deze nieuwe provinciale Omgevingsverordening Fryslân. Het provinciale beleid voor gastvrijheidseconomie is verwoord in de beleidsnota Gastvrij Fryslân 2028 en het begrip ‘slimme groei’ staat centraal in dit beleid. Provincie streeft groei na op een slimme manier zodat heel Fryslân profiteert van toerisme. Niet alleen meer groeien in bijvoorbeeld aantal bezoekers en overnachtingen, maar slim groeien en jaarrond (cultuur)toeristen ontvangen in heel Fryslân. Het uitgangspunt is zoeken naar een juiste balans in spreiding in tijd en ruimte. De Omgevingsverordening Fryslân is in werking getreden op 1 januari 2024, tegelijk met de inwerkingtreding van de Omgevingswet.
De Omgevingsverordening maakt voor logiesaccommodaties onderscheid in: Kleinschalige recreatieve voorzieningen (kleinschalig kamperen, jachthaven, logies, recreatiewoningen, groepsaccommodaties en trekkershutten). Recreatiebedrijven. Op basis van Artikel 2.14 van de Omgevingsverordening mogen kleinschalige recreatieve voorzieningen: Kleinschalig kampeerterrein maximaal 25 kampeerplaatsen, met een afwijkingsmogelijkheid tot 35 kampeerplaatsen). Op een kleinschalig kampeerterrein zijn alleen mobiele kampeermiddelen toegestaan. Logies, recreatiewoningen en groepsaccommodaties ruime mogelijkheden, mits dit in bestaande bebouwing plaatsvindt. Trekkershutten zijn toegestaan bij agrarische of voormalige agrarische erven in het buitengebied, met een maximum van 10 trekkershutten per erf. Een trekkershut mag maximaal 40 m2 groot zijn. Op basis van Artikel 2.15 van de Omgevingsverordening mogen recreatiebedrijven: Uitbreiding en nieuwe voorzieningen zijn mogelijk indien nabij/aansluitend aan bestaand bebouwd gebied en naar aard en schaal passend zijn bij de kern of het bestaande recreatiebedrijf. Dit is altijd maatwerk.
Op basis van Artikel 2.16 van de Omgevingsverordening (tenslotte) mogen recreatiebedrijven: In uitzonderingsgevallen kan meegewerkt worden aan een recreatieve ontwikkeling die niet naar aard en schaal (zoals bepaald in artikel 2.15) passend is bij een kern of bestaande recreatieve voorziening. Ook dit is maatwerk, waarbij voldaan moet worden aan een aantal extra voorwaarden.
Hoe is dit verwerkt in dit ontwikkelkader? Dit ontwikkelkader volgt dezelfde indeling als de Omgevingsverordening: A. Recreatiebedrijven of logiesbedrijven hebben een hoofdbestemming recreatie (artikelen 2.15 en 2.16 Omgevingsverordening Fryslân). B. Kleinschalige recreatieve logiesvoorzieningen kennen een andere hoofdbestemming dan recreatie (artikel 2.14 Omgevingsverordening Fryslân). Daaraan toegevoegd in dit ontwikkelkader is nog een derde categorie, waar het provinciaal beleid geen specifieke kaders voor heeft opgenomen, maar de gemeente wel, namelijk: C. B&B’s als recreatief medegebruik van woningen.
Ontwerp Ontwikkelkader logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân, 2l november 2024
De mogelijkheden die de provincie biedt, hebben wij grotendeels door vertaald naar dit ontwikkelkader. Wel hebben wij nadrukkelijk een focus op het verbeteren en versterken van wat er is, vooral gericht op verbreding van het seizoen. Dit past ook bij de in het provinciaal beleid genoemde Slimme Groei voor Fryslân als geheel. Er zijn bij de vertaling van het provinciaal beleid naar het Ontwikkelkader logiesaccommodaties voor Súdwest-Fryslân een aantal specifieke aandachtspunten, waarover overleg is geweest met de provincie. Die worden hierna puntsgewijs toegelicht. Het provinciaal beleid biedt met artikel 2.15 de mogelijkheid voor de gemeente om in het Omgevingsplan een uitbreiding/aanpassing dan wel nieuwe recreatieve voorziening toe te staan aansluitend aan bestaand stedelijk gebied of bestaande recreatieve voorziening, mits dit qua aard en schaal passend is. In artikel 2.16 biedt het provinciaal beleid een afwijkingsmogelijkheid voor bijzondere nieuwe recreatieve voorzieningen. Dit ontwikkelkader neemt de door de provincie geboden ruimte met name over voor het versterken van de bestaande recreatiebedrijven. Er is nog een forse vitaliseringsopgave voor bestaande bedrijven en locaties. De vele bestaande recreatiebedrijven in Súdwest-Fryslân hebben baat bij deze ontwikkelingsruimte om vitaal te kunnen blijven.
Het provinciaal beleid biedt met artikel 2.14 de mogelijkheid voor de gemeente om in het Omgevingsplan een kleinschalig kampeerterrein toe te staan van maximaal 35 plaatsen mits het aantal kampeerterreinen dat kan uitbreiden van 25 naar 35 plaatsen in het omgevingsplan wordt beperkt. De gemeente Súdwest-Fryslân heeft hierover afstemming gehad met de provincie en beoogt de genoemde beperking te richten op twee sporen. Allereerst biedt dit ontwikkelkader géén mogelijkheid voor kleinschalig kamperen bij woningen (percelen zijn over het algemeen te klein) en bij horecagelegenheden (zijn nauwelijks aanwezig in buitengebied). Ten tweede begrenst dit ontwikkelkader de groei tot 35 plaatsen tot op het bouwperceel (erf) van woonboerderijen en maatschappelijke voorzieningen (zorgboerderijen). Voor agrarische bedrijven begrenst dit ontwikkelkader de groei tot 35 plaatsen tot op of aansluitend aan het bouwperceel (erf). Op agrarische bedrijven vinden op het erf de nodige bedrijfsactiviteiten plaats, waardoor er mede vanwege de veiligheid ruimte nodig kan zijn aansluitend aan het erf. Tenslotte bevat het ontwikkelkader in aanvulling op het provinciaal beleid nog een aantal uitwerkingen van de vastgestelde visie Gastvrijheidseconomie 2035 (zie bijlage 2).
Ontwerp Ontwikkelkader logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân, 2l november 2024
Bijlage 2 Hoofdpunten visie Gastvrijheidseconomie 2035 Onze visie Gastvrijheidseconomie 2035 is helder: bij alle ontwikkelingen staat de Súdwest-Friese schaal centraal. De Friese maat, diversiteit en verbondenheid kenmerkt onze gemeente. Maar deze basis staat wel onder druk. Het behoud van onze kernwaarden gaat niet vanzelf. De leefbaarheid (denk aan de druk op voorzieningen en gemeenschapszin) komt in onze kleine(re) kernen onder druk te staan, door onder andere de vergrijzing en ontgroening van onze bevolking. Wij denken dat vitale logiesaccommodaties deze verschraling van ons platteland op zijn minst kunnen afremmen. Elke logiesbesteding van C1 heeft immers nu al een multiplier van 1,5 tot 2 op bestedingen in onze regio (horeca, cultuur, dagrecreatie, etc.). Toch zien wij ook dat een groot deel (40^) van onze aanbieders van logies vastzit in het zogenaamde ‘grijze midden’: deze ondernemingen hebben nauwelijks onderscheidend vermogen. Het gevolg is dat hun omzet en bezettingsgraad vaak te laag zijn en hun seizoen te kort om te kunnen investeren in verbetering en vernieuwing van hun onderneming. Daarom willen wij meer toegevoegde waarde door een hogere bezetting in het schouderseizoen; de (nu nog) rustige maanden tussen oktober en april. We stimuleren ondernemers met ontwikkelplannen, die passen bij onze schaal en karakter en die bijdragen aan een breder seizoen.
We richten ons in beginsel op de volgende toeristen in onze gemeente: Watersporters; hebben (naast de eigen boot) behoefte aan goede hotels. Ontdekkers (van cultuur, natuur, erfgoed, sport e.d.); hebben behoefte aan goede shortstay accommodaties. Ondernemende hoogvliegers (die houden van stijl); hebben behoefte aan luxe hotels, intieme familiehotelsZ-resorts en luxe vakantievilla’s. Vreugdevolle senioren; hebben behoefte aan een variëteit aan logiesaccommodaties. Zakelijke markt; hebben behoefte aan goede kamers met eigen sanitair, die jaarrond beschikbaar zijn. We volgen daarbij 6 verschillende routes. Drie inhoudelijke routes: 1. Continu werken aan de basis(infrastructuur): de belevingsmogelijkheden van een Friese omgeving van topkwaliteit. 2. Continu werken aan vernieuwing en aanbod vol verhalen: ook in het schouderseizoen gezonde reuring. 3. Sociale gastvrijheidseconomie: een gastvrijheidseconomie die ook beschikbaar is voor mensen met een kleine of modale portemonnee. En drie randvoorwaardelijke routes: 4. Versterken organisatorisch vermogen gastvrijheidseconomie: een vruchtbare voedingsbodem waar ideeën tot bloei komen en samen wordt bepaald welke richting de gastvrijheidseconomie van Sudwest-Frysla'n op groeit. 5. Basis op orde in de gemeente: snelle plantoetsing volgens heldere procedures en regels, en integraal samenwerken. 6.
Belevingskwaliteit in ruimtelijke ontwikkelingen: belevingswaarde weegt altijd mee in ruimtelijke ontwikkelingen.
Hoe is dit verwerkt in dit ontwikkelkader? Specifiek voor de logiesaccommodaties zetten wij in het ontwikkelkader daarom bijvoorbeeld (niet uitputtende opsomming) in op: -
-
Een specifieke gerichtheid op een bedrijfsmatige verhuurexploitatie voor alle logiesbedrijven met voldoende toezicht in de vorm van exploitanten die bij de betreffende locatie wonen. Het benutten van bestaande boerderijen (agrarisch, woonboerderij en zorgboerderij) voor logies. Uitbreiding van het aantal winterharde logiesfuncties (recreatieappartementen, hotels, kleinschalige logiesobjecten, groepsverblijven).
Ontwerp Ontwikkelkader logiesaccommodaties Súdwest-Fryslân, 2l november 2024
-
-
-
-
Vernieuwing van het huidige aanbod (en soms uitbreiding van het huidige aanbod) die bijdragen aan seizoensverlenging. Vernieuwing van seizoensgerichte reguliere campings door het bieden van ontwikkelruimte in de vorm van maatwerk. Vernieuwing van seizoensgerichte kleinschalige kampeerterreinen door het bieden van ontwikkelruimte in enerzijds de bestaande gebouwen (appartementen/groepsverblijven) en anderzijds het erf (kleinschalige logiesobjecten). Als uitwerking op onze visie Gastvrijheidseconomie 2035 gaan wij ontwikkeling van logies op bedrijventerreinen tegen, met uitzondering van de mogelijkheid van B&B (zakelijke overnachtingen). Als uitwerking van onze wens tot seizoensverbreding staan wij weliswaar conform provinciaal beleid aanlegplaatsen toe bij kleinschalige recreatieve voorzieningen, maar niet bedoeld voor overnachtingen (immers bijdragend aan piek in zomerseizoen). Ontwikkelen van bestaande karaktervolle gebouwen (die in de bestemmingsplannen als zodanig al zijn aangeduid) tot jaarrond logiesverstrekking. Het tegengaan van volledig recreatief gebruik van reguliere woningen in woongebieden.