Bijlage 1 - Notitie Grex Opvanglocatie Harinxmaland-Openbaar

Grondexploitatie Opvanglocatie Harinxmaland 2025

1

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding ........................................................................................................................................... 3 1.1

Startpunt ................................................................................................................................. 3

1.2

Stand van zaken....................................................................................................................... 4

1.3

Leeswijzer ................................................................................................................................ 4

Het project....................................................................................................................................... 5 2.1

Omschrijving ............................................................................................................................ 5

2.2

Resultaat grondexploitatie ...................................................................................................... 6

2.3

Risico’s en kansen.................................................................................................................... 7

3.

Bouwprogramma en ruimtegebruik ................................................................................................ 8

4.

Kostenverdeling ............................................................................................................................. 10

5.

4.1

Inleiding ................................................................................................................................. 10

4.2

Kosten hoofdposten .............................................................................................................. 10

5.3

Verdeling kosten o.b.v. aantal woningen .............................................................................. 11

Kosten ............................................................................................................................................ 12 5.1

Grondexploitatie ................................................................................................................... 12

5.2

Uitvoeringskrediet................................................................................................................. 14

6.

Opbrengsten .................................................................................................................................. 14

7.

Planning ......................................................................................................................................... 15

8.

Parameters .................................................................................................................................... 15

2

1. Inleiding 1.1 Startpunt De bestuursovereenkomst met het COA voor het huidige AZC in Noorderhoek eindigt per 24 november 2026. Het college heeft bij uw raad haar wens kenbaar gemaakt om samen met het COA te werken aan behoud van duurzame opvang door de realisatie van een nieuwe opvanglocatie. Op 23 november 2023 heeft de raad besloten om op de locatie in Harinxmaland een nieuwe opvanglocatie mogelijk te gaan maken. Bij het uitwerken van de locatie is uitgegaan van de volgende basisaspecten: • • • • • •

•

• • • •

De vluchtelingenopvang wordt ontwikkeld op een oppervlakte van maximaal 2,5 hectare; Hier wordt ruimte gemaakt voor de bouw van maximaal 50 woningen die tezamen ruimte bieden aan maximaal 450 mensen; Het gaat hier om tijdelijke onzelfstandige huisvesting, die naar de toekomst toe omgezet kan worden in permanente woningbouw voor één of meer huishoudens per woning; De bestuursovereenkomst met het COA wordt aangegaan voor de periode van 15 jaar; De locatie behoort tot de kernlocaties in de stabiele en duurzame vastgoedportefeuille van het COA; Bij beëindiging van de opvanglocatie of bij een lagere opvangbehoefte van het COA kunnen de woningen in overleg met gemeente tijdelijk voor andere doelgroepen (bijv. starters, spoedzoekers en statushouders) worden ingezet; Er is ruimte voor een voorzieningengebouw en huisvesting van ondersteunende diensten, zoals een algemene entree, kantoor, magazijn en openbare voorzieningen, zoals sport- en speelvoorzieningen, recreatie, lesruimte en bijvoorbeeld een bijeenkomstruimte, repaircafé, fietsenmaker en/of restaurant met inzet van bewoners; Er is ruimte voor een openbare plek zoals een ontmoetingstuin of park; De woningen zijn grondgebonden en duurzaam met hoge ambities voor energiebesparing/opslag, circulariteit en natuur; De opvanglocatie wordt onderdeel van de omliggende (woon)omgeving.

Het is geenszins een afgesloten geheel zoals het huidige AZC in Noorderhoek; Het huidige AZC in Noorderhoek sluit zodra de nieuwe opvanglocatie in gebruik kan worden genomen.

Bovenstaande aspecten zijn verder uitgewerkt in de “Notitie van Uitgangspunten”. Deze uitgangpunten zijn beoordeeld op de financiële haarbaarheid. Deze financiële haalbaarheid wordt weergegeven in de grondexploitatie. In deze notitie worden de grondexploitatie en het investeringskrediet nader toegelicht.

3

Omgeving ontwikkelingslocatie

1.2 Stand van zaken De gemeenteraad heeft op 23 november 2023 besloten om een voorbereidingskrediet te verstrekken voor de verdere ontwikkeling van het gebied voor de opvanglocatie Harinxmaland in Sneek. Vanaf dat moment is het projectteam aan de slag gegaan met het opstellen van de voorwaarden en een stedenbouwkundig plan voor deze nieuwe opvanglocatie. Met het COA is overlegd wat voor gebouwen en inrichting er ontwikkeld gaat worden. Daarnaast heeft de gemeente uitgewerkt wat er nodig is om deze locatie een opvanglocatie mogelijk te maken. Voor het opstellen van de grondexploitatie zijn de volgende documenten als onderlegger gebruikt: • • • •

Raadsvoorstel “Keuze voor de locatie vluchtelingenopvang in het zoekgebied Harinxmaland” d.d. 23 november 2023 Notitie van Uitgangspunten (gelijktijdig in raadsvergadering met deze grondexploitatie) Intentieovereenkomst COA (C24.000730, 4 februari 2025) Notitie parameters Grondexploitatie 2025 (C25.000043, 11 februari 2025)

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een samenvatting gegeven van het financiële resultaat en een overzicht van de belangrijkste gegevens. Hierin worden ook de risico’s en kansen benoemd. In de hoofdstukken daarna worden de volgende onderdelen verder onderbouwd. • • • • •

Bouwprogramma en ruimtegebruik Kosten Opbrengsten Planning Parameters

Als bijlage wordt het volledige rekenmodel toegevoegd, alsmede twee onderliggende kostenramingen.

4

2. Het project 2.1 Omschrijving De opvanglocatie wordt ontwikkeld net buiten de stad aan de noordwestzijde, net boven de stadsrondweg, in de nog verder te ontwikkelen wijk Harinxmaland. De totale kavel beslaat een oppervlakte van circa 2,5 hectare waarin 50 woningen en enkele dienstgebouwen zullen worden gerealiseerd, inclusief de bijbehorende infrastructuur. De insteek van het project is dat de woningen minimaal 15 jaar dienst zullen doen als opvanglocatie, waarna deze als reguliere woningen kunnen worden gebruikt (afhankelijk van de noodzaak van opvang). De grondexploitatie sluit op een positief resultaat van € 50.385 contante waarde. Daarnaast is een investeringskrediet nodig, met een kapitaallast van € 281.233 per jaar.

Stedenbouwkundig plan 2025

5

2.2 Resultaat grondexploitatie Het saldo van de kosten en opbrengsten is als volgt: De grondexploitatie sluit op een positief resultaat van € 50.385 contante waarde. Daarnaast is een investeringskrediet nodig, met een kapitaallast van € 281.233 per jaar.

6

2.3 Risico’s en kansen Risico’s: • Schattingsonzekerheden: Een grondexploitatie is een inschatting van kosten, opbrengsten en uitgangspunten. Als de plannen verder uitgewerkt worden kunnen er afwijkingen ontstaat. Dit kan ook door externe markteffecten komen, denk bijvoorbeeld aan de hoge inflatie van de afgelopen jaren. De markteffecten kunnen trouwens ook positief zijn en met verder planvorming kan ook gestuurd worden op kosten en opbrengsten. • Netwerkcongestie: Of en wanneer elektriciteitsaansluitingen beschikbaar zijn, wordt steeds onzekerder. Hierdoor kan het risico ontstaan dat de ingebruikname van de opvanglocatie later plaatsvindt dan gepland. Op basis van huidige gesprekken met het COA wordt dit risico als klein ingeschat. • Landelijke politiek: Het COA is een rijksoverheidsorgaan dat gaat over de opvang van asielzoekers. Dit is een thema in de landelijke politiek met veel onzekerheden. Dat kan risico’s met zich meebrengen op dit project, in planning, kwaliteit of geld. Op basis van huidige gesprekken met het COA wordt dit risico als klein ingeschat. Ook is de koopovereenkomst in een vergevorderd stadium. • Planning: De huidige planning voorziet in de ingebruikname van de opvang per eind 2026. Een vertraging in het proces leidt direct tot een vertraging in de datum van ingebruikname.

Kansen: • Ontwikkeling Harinxmaland: De wijkontsluiting kan ook ingezet worden voor verdere ontwikkelingen in Harinxmaland. Omdat het hele gebied straks al ontsloten is, zal deze nieuwe ontwikkeling versneld kunnen worden ingezet. • Ontwikkeling Harinxmaland: Het investeringskrediet kan gezien worden als voorfinanciering voor de wijk die nog ontwikkeld moet worden. Dit betekent dat deze kosten in de toekomst niet nog een keer gemaakt hoeven worden. • Toekomst opvanglocatie: De opvanglocatie is zo ontworpen dat deze flexibel is. Dit betekend dat er in de toekomst ook andere functies aan gegeven kunnen worden, zoals wonen. • Subsidies: Op dit moment loopt er een subsidieaanvraag voor het optimaliseren van de Rondweg Sneek bij de provincie. Een deel van de te maken kosten voor de wijkontsluiting kan hiermee wellicht gedekt worden. Als deze subsidie wordt toegekend, zal deze in mindering gebracht worden op dit krediet, waardoor ook de kapitaallasten naar beneden bijgesteld zullen worden. De verwachting is dat er rond de zomer duidelijkheid over zal zijn.

7

3. Bouwprogramma en ruimtegebruik De gemeente verkoopt één kavel van circa 22.800 m2 aan het COA. Op deze kavel bouwt het COA 50 woningen met plek voor 450 mensen. Daarnaast worden er twee dienstengebouwen neer gezet waarin onder andere ruimte is voor kantoren, ontvangen, activiteiten en opslag. Alles op deze kavel is het domein van het COA. Het openbaar gebied daar omheen is het domein van de gemeente. Het openbaar gebied bestaat uit 4 hoofdonderdelen: •

• • •

Wijkontsluiting: Deze bestaat uit het Voorrangsplein op de Stadsrondweg-noord en de ontsluitingsweg naar de kavel toe. Deze ontsluit het autoverkeer naar de opvanglocatie en toekomstige ontwikkelingen. Fietsontsluiting: Dit is het tijdelijke pad dat langzaam-verkeer ontsluit, van de opvanglocatie naar de Wending Harinxmaland 2A. Openbaar Kavel: Het openbaar gebied dat direct grenst aan de kavel. Het gaat om straat, fietspad, stoep en groen met bomen. Vaart Harinxmapark: Dit is het water dat de opvanglocatie (en toekomstige wijk) verbindt met het boezemwater én met de Wending.

In onderstaande tabel is het ruimtegebruik weergegeven. Omschrijving Kavel COA Openbaar kavel Fietsontsluiting Wijkontsluiting Vaart Harinxmabos Totaal

nr tekening 1 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 9 11, 12, 13

Oppervlakte 22.800 m2 8.165 m2 1.722 m2 15.000 m2 27.005 m2 47.687 m2

Tabel van het ruimtegebruik

8

Tekening onderverdeling tbv ruimtegebruik

Voorlopig ontwerp Vaart Harinxmapark

9

4. Kostenverdeling 4.1

Inleiding

De beoogde Opvanglocatie komt in Harinxmaland te liggen (rode cirkel). Links van deze locatie is het toekomstbeeld om woningen te gaan toevoegen (blauwe cirkel, Toekomstwijk). Rechts van de locatie ligt het Harinxmapark en de nieuwe wijk De Wending (groene cirkel).

Impressie Harinxmaland (Locatieonderzoek opvanglocatie voor vluchtelingen – Defacto)

Bovenstaande kaart is een impressie van de huidige ontwikkelingen en een toekomstige woonwijk. Het is geen ontwerp en geeft geen exacte werkelijkheid weer. Het is alleen bedoeld om visueel te onderbouwen hoe de kostenverdeling heeft plaatsgevonden. In de volgende alinea’s laten we zien uit welke hoofdposten deze kostenraming is opgebouwd en hoe deze zijn verdeeld over de drie ontwikkelgebieden ( De Wending, Opvanglocatie en Toekomstwijk). In de grondexploitatie zijn alleen de kosten voor de Opvanglocatie en de Wending opgenomen. Voor de overige kosten is voorgesteld om een apart besluit te nemen.

4.2

Kosten hoofdposten

De gemeente maakt kosten voor het ophogen en voorbelasten van de gronden, het aanleggen van wegen, groen en water. Sommige van deze kostenposten zijn echter ook in het belang van de andere delen in het plan. Om tot een verdeling te komen zijn een aantal hoofdposten benoemd. Er zijn 5 hoofdposten benoemd die nodig zijn om de Opvanglocatie mogelijk te maken: 1. 2. 3. 4. 5.

Kavel COA Openbaar gebied Kavel COA Fietsontsluiting Wijkontsluiting Vaart Harinxmapark

1. Kavel COA Deze hoofdpost bevat kosten die alleen nodig zijn voor de Opvanglocatie. Dit gaat onder andere om het ophogen van de grond, de planprocedure (BOPA), en de boekwaarde van de gronden. De andere twee ontwikkelingen hebben geen profijt van deze kosten. 10

2. Openbaar gebied Kavel COA Deze hoofdpost gaat over de kosten die nodig zijn om het groen en de wegen rondom de kavel aan te leggen. Deze kosten maken we ten behoeve van de Opvanglocatie. Omdat de Toekomstwijk echter ook profijt gaat hebben van dit openbaar gebied, worden niet alle kosten ten laste gebracht van het COA. Deze post wordt naar verhouding van het aantal woningen verdeeld over de Opvanglocatie en de Toekomstwijk. 3. Fietsontsluiting Dit tijdelijke fietspad is volledig ten behoeve van de Opvanglocatie. Dit gaat onder andere om het ophogen van de grond, aanleg van een fietspad en de boekwaarde van de gronden. De andere twee ontwikkelingen hebben geen profijt van deze kosten. 4. Wijkontsluiting Deze hoofdpost gaat over de kosten die nodig zijn om een voorrangsplein aan te leggen in de bestaande Stadsrondweg Noord. Dit is inclusief het stuk toegangsweg naarde kavel van de Opvanglocatie. Deze kosten maken we ten behoeve van de Opvanglocatie. Omdat de Toekomstwijk echter ook profijt gaat hebben van dit openbaar gebied, worden niet alle kosten ten laste gebracht van het COA. Deze post wordt naar verhouding van het aantal woningen verdeeld over de Opvanglocatie en de Toekomstwijk. 5. Vaart Harinxmapark Deze hoofdpost gaat over de kosten die nodig zijn om de vaart door het Harinxmapark aan te leggen.

Deze vaart creëert het boezemwater waar alle drie de ontwikkelingen op gaan afwateren en dient als compensatie voor de verharding die toegevoegd gaat worden aan heel Harinxmaland. Deze kosten maken we ten behoeve van de Opvanglocatie. Omdat de Toekomstwijk en de Wending echter ook profijt gaan hebben van dit openbaar gebied, worden niet alle kosten ten laste gebracht van het COA. Deze post wordt naar verhouding van het aantal woningen verdeeld over de Opvanglocatie, de Toekomstwijk en de Wending.

5.3

Verdeling kosten o.b.v. aantal woningen

De verdeling over de drie ontwikkelingen gebeurt op basis van het aantal woningen in de gebied. Onderstaande tabel geeft het aantal woningen weer per ontwikkeling:

Plandeel De Wending Opvanglocatie COA Toekomstwijk Totaal aantal woningen

Aantal woningenOpmerking/Status 175 Vastgesteld plan 50 Voorbereidingskrediet tbv planvorming 290 obv woonmarktonderzoek Companen 515

Per hoofdpost ontstaat dan de volgende verdeling:

1 Totaal Kavel COA 2 Totaal Openbaar kavel 3 Totaal Fietsontsluiting 4 Totaal Wijkontsluiting 5 Totaal Vaart Harinxmabos

Verdeling Hoofdposten De Wending Opvanglocatie Toekomstwijk Totaal COA 0% 100% 0% 0% 15% 85% 0% 100% 0% 0% 15% 85% 34% 10% 56%

100% 100% 100% 100% 100%

11

Uit deze verdeling volgt dat er in totaal voor de uitvoering een bedrag van € 6.813.000 benodigd is. De kosten worden gemaakt voor verschillende grondexploitaties, ook voor plannen die nog in de toekomst liggen. Omdat hier nog geen concrete plannen voor liggen, kunnen niet alle kosten op dit moment toegerekend worden aan de lopende grondexploitaties. Een bedrag van € 2.770.000 kan gedekt worden binnen de grondexploitatie voor de COA-opvanglocatie, hier staat een voorgenomen grondverkoop tegenover. Daarnaast kan een bedrag van € 490.000 gedekt worden binnen de grondexploitatie Harinxmaland 2A. Dit betekent dat er voor een bedrag van € 3.553.000 geen dekking is binnen de huidige grondexploitaties. Voor deze kosten wordt daarom een investeringskrediet aangevraagd. Binnen dit krediet worden kosten gemaakt voor de wijk- en overige ontsluiting, € 2.741.000 en de toekomstige vaarverbinding naar de Franekervaart, € 812.000 De kosten voor wijkontsluiting dienen in 15 jaar afgeschreven te worden en de kosten voor de vaarverbinding in 20 jaar (zie financiële verordening). Dit zorgt voor een jaarlijkse kapitaallast van in € 227.587,64 + € 53.645,44. Wij stellen voor deze kapitaalslasten mee te nemen als onvermijdbare lasten in de Programmabegroting 2027 en verder.

5. Kosten 5.1 Grondexploitatie In deze exploitatie zijn allen de kosten opgenomen die conform de kostenverdeling toegewezen zijn aan de Opvanglocatie en de Wending. Hiertoe is het de percentage uit de tabel op pagina 11 toegepast op de verschillende kostenposten.

Grondverwerving De grond is reeds in bezit van de gemeente. Deze staan voor € xxx per m2 in de boeken. Dit geldt voor alle gronden in het ruimtegebruik, behalve voor de wijkontsluiting. Omdat deze op de bestaande rondweg ligt heeft dit geen grondwaarde.

Plankosten De plankosten zijn berekend met de Plankostenscan. Dit is een rekenmodel dat is opgesteld door het Ministerie van BZK. Door de kenmerken van dit plan in te voeren in het rekenmodel ontstaat een kostenoverzicht per onderdeel. Deze is toegepast op de hoofdonderdelen “Kavel COA” en “Openbaar kavel”. Voor de hoofdonderdelen Fietsontsluiting, Wijkontsluiting en de Vaart Harinxmapark is een percentage van 25% over de uitvoeringskosten gerekend.

Opruimkosten Er zijn geen opstallen binnen het plangebied die gesloopt hoeven te worden. In de kostenraming is een bedrag van € xxx per m² plangebied aangehouden voor het opruimen van het gebied. Dit is niet gedaan voor de Wijkontsluiting. Deze kosten zijn opgenomen in een aparte raming en als één post opgenomen onder Aanleg wegen. Daarnaast is voor de Vaart Harinxmapark ook een aparte kostenraming opgesteld. Het onderdeel sloopkosten uit deze raming is hier opgenomen als post.

Onderzoeken De bestaande ondergrond moet onderzocht worden op kwaliteit. Hiervoor zijn kosten opgenomen.

12

Grondwerk Om het gebied geschikt te maken voor bouwen moet de grond worden opgehoogd. Dit betekent dat er grond gehaald wordt om op de locatie neer te leggen om een nieuwe hoogte te creëren. De hoeveelheid grond is berekend met een grondbalans. De eenheidsprijs is dus gebaseerd op inkoop, vervoer naar en verwerking in het plan. Dit is niet gedaan voor de Wijkontsluiting. Deze kosten zijn opgenomen in een aparte raming en als één post opgenomen onder Aanleg wegen. Daarnaast is voor de Vaart Harinxmapark ook een aparte kostenraming opgesteld. Het onderdeel grondwerk uit deze raming is hier opgenomen als post.

Riolering Om het vuilwater af te kunnen voeren moet het gebied aangesloten worden op de het bestaande riool. Hiervoor wordt een persleiding toegepast. Daarnaast wordt het regenwater afgevoerd met een riool naar de vaart.

Wegen en paden Het totale oppervlakte verhardingen is opgemeten uit de tekeningen. Het gaat om rijbanen, fietspaden en trottoirs. De eenheidsprijs is bepaald met de bouwkostenkompas. De bedragen voor aanleg wegen zijn inclusief riolering en verlichting. Dit is niet gedaan voor de Wijkontsluiting. Deze kosten zijn opgenomen in een aparte raming. Deze raming is hier in zijn geheel opgenomen als post. Daarnaast zijn voor de Vaart Harinxmapark geen kosten opgenomen omdat hier geen verharding wordt toegepast. De aparte raming van Witteveen & Bos (Bijlage SSK-raming, Variant II) komt uit op € xxx. Hierbij geldt een maximale afwijking op de raming van 40%. Omdat het een globale eerste raming omvat is aangenomen dat de kosten 30% hoger gaan worden. Dit komt uit op € xxx (afgrond).

Groen Het plangebied bestaat voor een groot deel uit ‘groen op talud’ en ‘groen, 3e orde bomen’. Het eerste is gras op een helling en het tweede bestaat uit gras met kleine bomen (een parkachtige uitstraling). De kosten zijn geraamd op basis van kengetallen uit het bouwkostenkompas. Dit is niet gedaan voor de Wijkontsluiting. Deze kosten zijn opgenomen in een aparte raming en als één post opgenomen onder Aanleg wegen. Daarnaast is voor de Vaart Harinxmapark ook een aparte kostenraming opgesteld. Het onderdeel groen uit deze raming is hier opgenomen als post.

Kunstwerken In de tekeningen is opgemeten hoeveel strekkende meter aan duikers nodig is per hoofdonderdeel. Daarnaast is een stelpost opgenomen voor kunstwerken t.b.v. van waterwerken. De planvorming is nog niet zodanig uitgewerkt dat bekend is wat daarvoor nodig is. Daarom is gekeken wat de kosten waren bij de Wending en naar verhouding toegepast op dit plan. Deze stelpost is verdeeld over de hoofdonderdelen op basis van oppervlakte.

Bijdrage de Wending In hoofdstuk 4 is ingegaan op de kostenverdeling. Daarbij zijn de kosten verdeeld over de Wending, Opvanglocatie en Toekomstwijk. De totale kosten voor de Wending worden op deze post gedekt (negatieve kosten). In de grondexploitatie van de Wending is reeds budget beschikbaar om boezemwater te creëren. Dit budget wordt als bijdrage overgeheveld naar de grondexploitatie van de opvanglocatie.

13

5.2 Uitvoeringskrediet In totaal voor de uitvoering een bedrag van € 6.813.000 benodigd. De kosten worden gemaakt voor verschillende grondexploitaties, ook voor plannen die nog in de toekomst liggen. Omdat hier nog geen concrete plannen voor liggen, kunnen niet alle kosten op dit moment toegerekend worden aan de lopende grondexploitaties. Een bedrag van € 2.770.000 kan gedekt worden binnen de grondexploitatie voor de COA-opvanglocatie, hier staat een voorgenomen grondverkoop tegenover. Daarnaast kan een bedrag van € 490.000 gedekt worden binnen de grondexploitatie Harinxmaland 2A. Dit betekent dat er voor een bedrag van € 3.553.000 een uitvoeringskrediet wordt aangevraagd. Deze verdeling is gemaakt op basis van de tabel in hoofdstuk 4, pagina 11.

6. Opbrengsten De kavelprijs is op verschillende methodes berekend. De kostprijsbenadering, de residuele berekening en de comparatieve. Deze methodes hebben geleid tot een kavelprijs die marktconform en passend is. De opgenomen kavelprijs is € xxx miljoen.

Kostprijs Eerst is berekend wat het de gemeente kost om deze ontwikkeling mogelijk te maken. De kavelprijs die nu opgenomen is dekt de kosten die we maken voor de opvanglocatie (zie tabel blz. 12).

Residuele berekening Deze benadering wordt veel toegepast voor woningbouw. Daarbij wordt gekeken wat de ontwikkelaar (hier het COA) moet investeren. Dat gaat onder andere om bouwkosten, inrichtingskosten, overhead en winst&risico. Daarna wordt ingeschat wat het een ontwikkelaar oplevert als “de woningen” worden verkocht, de VON-waarde. Als de investering van de opbrengst wordt afgetrokken blijft een bedrag over dat voor de kavel betaald kan worden, het residu. De opvanglocatie is net een andere situatie. Omdat er toch over woningen en kantoor wordt gesproken, is het ook hier op deze manier benaderd. Ook deze berekening sluit aan bij de opgenomen kavelprijs.

Comparatief Wat eerder betaald is voor andere locatie kan vergeleken worden. Omdat elke situatie anders is en aanvullende voorwaarden opgenomen kunnen zijn, is dit een lastige methode. Zeker omdat deze methode ook stoelt op veel vergelijkingen. Deze zijn er in dit geval niet. Toch voegt dit extra onderbouwing van de grondprijs toe.

14

7. Planning Alle kosten en opbrengsten worden vervolgens gepland in de tijd. Hierdoor wordt inzichtelijk wanneer de kavels verkocht gaan worden en het plan aangelegd moet worden. Hieronder volgt een overzicht per hoofonderdeel: • • • • • • •

Looptijd totaal Planvorming Bouwrijp maken Bouw COA Woonrijp maken Verkoop kavel Activeren kosten

2024 - 2029 2024 - 2025 2025 - 2026 2026 - 2026 2026 - 2027 2025 - 2026 2029 - 2029

De planvorming is formeel gestart bij het aanvragen van het voorbereidingskrediet eind 2023. Sindsdien is er veelvuldig contact geweest om de plannen af te stemmen. Dit jaar wordt de raad gevraagd te besluiten over de Notitie van Uitgangspunten en bijhorende grondexploitatie en investeringskrediet.

8. Parameters Het College heeft een aantal rekenparameters vastgesteld. Deze worden gebruikt om de kosten voor exploitatie te bereken. Als er geld is uitgegeven zal er rente betaald moeten worden. Als onderdelen later worden uitgevoerd zal er ook sprake zijn van een prijsstijging (indexatie). Dit is apart vastgesteld voor de kosten en opbrengsten. Aan het eind van de looptijd heeft het plan een bepaalde financiële waarde. Om deze waarde terug te rekenen naar wat dat vandaag waard is, gebruiken we de discontovoet. Deze is bepaald door de commissie BBV. Het prijspeil is vastgesteld op 1-1-2025.

PARAMETERS GRONDEXPLOITATIE SUDWEST-FRYSLAN 2025 Kostenstijging 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Plankosten 6,0% 4,0% 4,0% 2,0% 2,0% 2,0% Verwerving 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Bouw- en woonrijp 3,5% 3,5% 3,5% 2,0% 2,0% 2,0% Opbrengstenstijging 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Niet Commercieel 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Rente 1,61% 1,61% 1,61% 1,61% 1,61% 1,61%

15