Document · PDF

9. TV CIE CDA - bijlage 20110127 Regionaal Bedrijventerreinenbeleid Zuidwest Frysl n eindconcept2

Raadsvergadering 29 januari 2026, gemeente Sudwest FryslanBij agendapunt: Tariedingskredyt ûndersyk útwreiding bedriuweterrein Makkum8.884 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Regionale opgave en afspraken

Provincie Fryslân 19 januari 2011 Eindconceptrapport 9V9544.A0

Documenttitel

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Regionale opgave en afspraken

Verkorte documenttitel

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân

Status

Eindconceptrapport

Datum

19 januari 2011

Projectnaam

Ondersteuning regionale samenwerking

Projectnummer

9V9544.A0

Opdrachtgever

Provincie Fryslân

Referentie

9V9544.A0/20110119/berlou

INHOUDSOPGAVE Blz. 1

INLEIDING 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

5 5 5

Belang van een regionale aanpak Gehanteerde regio-indeling Convenant Verordening Romte Fryslân Status van dit rapport

7 7

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN 2.1 Bedrijventerreinen en de prognose van de behoefte 2.2 Zorgvuldig ruimtegebruik en herstructurering 2.3 De te hanteren segmentatie 2.4 Toelatingsstrategie

9 9 9 10 11

REGIO SPECIFIEKE AFSPRAKEN 3.1 Zorgvuldig omgaan met bestaande terreinen 3.2 Uitgifteprotocol 3.3 Duurzaam beheer 3.4 Ruimtelijke kwaliteit

12 12 12 14 15

OPGAVE REGIO ZUIDWEST 4.1 De huidige situatie 4.2 De aanleiding 4.3 De opgave 4.4 Planning / prioriteitstelling te revitaliseren terreinen

16 16 16 18 22

ORGANISATIE: VOORTGANG EN EVALUATIE 5.1 Overlegstructuur 5.2 Agenda 5.3 Evaluatie van de samenwerking

24 24 24 25

BIJLAGE 1 - TOELICHTING OP DE VOORGESTELDE SEGMENTATIE

BIJLAGE 2 - FOTO IMPRESSIES SEGMENTATIE BEDRIJVENTERREINEN

BIJLAGE 3 - AANVULLENDE TABELLEN OP DE REGIONALE OPGAVE

BIJLAGE 4 – TE REVITALISEREN TERREINEN

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapport

9V9544.A0/20110119/ 19 januari 2011RFORMAT 19 januari 2011

9V9544.A0/20110119/ 19 januari 2011

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapportconceptrapport

INLEIDING

1.1

Belang van een regionale aanpak Keuze voor een regionale aanpak Provincies en gemeenten staan aan het begin van de uitvoering van het ondertekende Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020. Daarin is afgesproken dat de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen in regionaal verband dient te worden opgepakt. Die keuze is goed, want de bedrijfshuisvestingsmarkt is namelijk een regionale markt. Zo blijft gemiddeld 96% van de bedrijven bij een verplaatsing in de regio en blijft 75% zelfs binnen de eigen gemeente. De effecten van de vestiging van een bedrijf zijn eveneens in belangrijke mate regionaal en beperken zich niet slechts tot één gemeente. En ook in het geval van een verhuizing naar een andere gemeente binnen een regio blijven de regionale effecten merendeels ongewijzigd. De arbeidsmarkt en een deel van de toeleveringsmarkt is immers ook regionaal van karakter! Lokaal denken belemmert het tot stand komen van een goed functionerende bedrijventerreinenmarkt. Daarom komt de Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen (THB) in zijn advies tot de conclusie dat “de planning en uitvoering van de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen in een regionale arena” moet plaats vinden. De THB stelt dat het aan bestuurlijke moed heeft ontbroken om de gangbare praktijken en bestuurlijke verhoudingen te veranderen. Die houding wordt nu in Fryslân en in deze regio doorbroken.

Aantoonbare meerwaarde van regionale samenwerking Wij onderschrijven de aantoonbare meerwaarde van regionale samenwerking op het gebied van de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen. Naast de voornoemde economische effecten wijzen wij onder meer op de volgende voordelen: 1. Individueel kunnen niet alle gewenste typen van bedrijventerreinen worden aangeboden; gezamenlijk kan wel een breed, gevarieerd aanbod worden gerealiseerd. In het verlengde hiervan zou ook de promotie en acquisitie gezamenlijk opgezet en uitgevoerd kunnen worden om zo efficiënter te gaan opereren. 2. Samenwerking maakt een goede afstemming tussen vraag en aanbod mogelijk, zodat niet onnodig veel terreinen worden ontwikkeld. 3. Onderling kunnen we afspraken maken om door een getemporiseerde ontwikkeling van terreinen een zekere druk op de markt te bereiken, zodat ook zorgvuldiger met de ruimte wordt omgegaan en beter wordt gekeken naar de hergebruiksmogelijkheden van bestaande bedrijventerreinen. 4. Grondprijzen in de regio kunnen langs de lijn van prijs-kwaliteitverhoudingen op elkaar worden afgestemd, zodat onderlinge concurrentie wordt tegengegaan.

1.2

Gehanteerde regio-indeling De provincie Fryslân is na overleg met de gemeenten tot een provinciedekkende indeling van vier regio’s gekomen. Op bijgaande kaart is de samenstelling van de regio’s weergegeven (zie figuur 1.1). Het nu voorliggende bedrijventerreinenplan betreft de regio Zuidwest Fryslân, waarin de volgende gemeenten samenwerken op het gebied van bedrijventerreinen: de nieuwe gemeente Súdwest Fryslân (Bolsward, Nijefurd, Sneek, Wunseradiel en Wymbritseradiel), Gaasterlân-Sleat, Lemsterland en Skarsterlân. We merken op dat de (oude) gemeente Sneek en de gemeente Skarsterlân ook deel uitmaken van het samenwerkingsverband “A7-zone Landstad Fryslân”. Afgesproken is dat waar nodig afstemming plaats vindt tussen de regio’s. Ook de provincie heeft Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapport

9V9544.A0/20110119/ -5-

19 januari 2011

aangegeven dat zij de afstemming bewaakt tussen de regio’s en van de regio’s met bestaande samenwerkingsverbanden. Figuur 1.1: regionale indeling provinciaal bedrijventerreinenbeleid

1.3

Convenant In het vorig jaar door Rijk, IPO en VNG ondertekende Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 zijn heldere verwachtingen uitgesproken over de rol van de provincies en gemeenten in het bedrijventerreinenbeleid. De belangrijkste bestuurlijke afspraken uit het convenant zijn: - Regionale samenwerking tussen gemeenten. - Een goede kwantitatieve afstemming tussen vraag en aanbod van bedrijventerreinen, opdat overcapaciteit vermeden wordt. Aandacht moet in ieder geval worden gegeven aan de programmering en fasering, verdeling hectares over kernen en de herstructureringsopgave. - Een kwalitatieve verbeterslag van de bestaande voorraad terreinen – via een herstructureringsprogramma, volgens het advies van de commissie Noordanus, waarmee mogelijk ook additionele ruimtewinst geboekt kan worden – en van nieuwe terreinen. Dit komt neer op aandacht voor het bewaken van de ruimtelijke kwaliteit, segmentering, profilering, uitgifte protocollen, grondprijs, etc.

9V9544.A0/20110119/ 19 januari 2011

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân -6-

Eindconceptrapport

1.4

Verordening Romte Fryslân De provinciale (ontwerp) Verordening Romte Fryslân borduurt voort op de samenwerking en gaat uit van de aanwezigheid van (regionale) bedrijventerreinenplannen. Essentieel uit de Verordening is het volgende: a. De Verordening Romte Fryslân bepaalt (art. 5.1.1.) dat een ruimtelijk plan een nieuw bedrijfsterrein of uitbreiding van een bestaand bedrijfsterrein kan bevatten, indien dit qua oppervlakte en invulling van bedrijfstypen in overeenstemming is met een bedrijventerreinenplan dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Onderhavig bedrijventerreinplan geeft daaraan invulling. In het plan zijn alle nieuwe dan wel uit te breiden bedrijventerreinen met een oppervlakte van 1 ha of meer opgenomen, zoals thans voorzien. Met enkele uitzonderingen (zie hierna, ad c) betreft het terreinen bij stedelijke en regionale centra en bedrijfsconcentratiekernen, waar op grond van het Streekplan Fryslân 2007 bedrijventerrein op voorraad mogelijk is. Voor terreinen kleiner dan 1 ha, meestal gelegen bij de ‘overige kernen’ is aanvullend ruimte, maar dan via een afzonderlijke afweging en procedure. b. Essentieel is ook dat (art. 2.1.1.

Verordening) in een ruimtelijk plan een uitbreidingslocatie voor een bedrijventerrein in aansluiting op bestaand stedelijk gebied van een bedrijfsconcentratiekern, een regionaal centrum of een stedelijk centrum kan worden opgenomen indien is gemotiveerd dat voor deze behoefte redelijkerwijs geen ruimte beschikbaar is op een bestaand bedrijventerrein in de betreffende kern en daarop door herstructurering of intensivering redelijkerwijs ook geen ruimte te maken is. Onderhavig bedrijventerreinenplan geeft invulling aan toepassing van deze ‘SER-ladder’ op regionaal niveau: de mogelijkheden om ruimtewinst te boeken op alle bestaande terreinen in de regio zijn verdisconteerd in het totale regionale programma. Daarmee is voor elk plan voor een nieuw of uitbreiding van bestaand terrein voldaan aan die bepaling uit de verordening. c. In onderhavig plan zijn ook enkele terreinen opgenomen bij ‘overige kernen’ (Sint Nicolaasga, Oudega, Scharnegoutum, Woudsend, Gaastmeer, Sloten, Warns) waar volgens het Streekplan geen terrein op voorraad mogelijk is. In die kernen kan wel naar aard en schaal passend ruimte worden gecreëerd voor een lokale behoefte van een of enkele concrete bedrijven, indien die binnen het dorp geen goede plek kunnen vinden. Met onderhavig bedrijventerreinenplan is de ruimte voor die terreinen binnen de regio op zichzelf verantwoord.

Indien nog een planologische procedure nodig is zal voor die terreinen echter nog gemotiveerd moeten worden dat sprake is van een concrete lokale behoefte, waarvoor (art. 2.1.2, sub b van de Verordening) redelijkerwijs geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaand stedelijke gebied van die kern. Daarbij mag op grond van het Streekplan bij toepassing van het ‘aard en schaalprincipe’ in Sint Nicolaasga rekening worden gehouden met de al aanwezige bedrijvenconcentratie en de daaraan gekoppelde werkfuncties.

1.5

Status van dit rapport Dit rapport is het bedrijventerreinenplan voor de regio Zuidwest opgesteld door de regiogemeenten. De uitkomsten van het regionaal bedrijventerreinenplan en de daaruit resulterende plannings- en herstructureringsopgave worden door de regio als geheel onderschreven. Op << data >> hebben de betrokken gemeentebesturen met dit bedrijventerreinenplan ingestemd.

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapport

9V9544.A0/20110119/ -7-

19 januari 2011

Voordat tot uitvoering kan worden overgegaan wordt het regionaal bedrijventerreinenplan ter instemming aan Gedeputeerde Staten van de provincie Fryslân voorgelegd.

9V9544.A0/20110119/ 19 januari 2011

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân -8-

Eindconceptrapport

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN In dit hoofdstuk benoemen wij de algemeen te hanteren uitgangspunten die passen binnen de kaders van het Convenant Bedrijventerreinen 2010 – 2020, het Streekplan Fryslân 2007 en de (ontwerp) Verordening Romte Fryslân. Nieuw is de segmentatie van bedrijventerreinen die we hier voorstellen. In het volgende hoofdstuk hebben wij de specifiek voor onze regio gemaakte afspraken beschreven.

2.1

Bedrijventerreinen en de prognose van de behoefte Bedrijventerreinen In dit bedrijventerreinenplan gaat het om bedrijventerreinen van 1 hectare of meer. Solitaire bedrijfshuisvestingen (individuele bedrijven) van deze omvang worden ook meegenomen. Er worden nadrukkelijk geen kantorenlocaties meegenomen. Behoefte aan bedrijventerreinen (kwantiteit) / zorgvuldig ruimtegebruik De behoefte aan bedrijventerreinen is geënt op de door de provincie Fryslân opgestelde prognose. Deze provinciale prognose is gebaseerd op de BLM1 en de uitgangspunten van het Convenant Bedrijventerreinen 2010 – 2020. Indien ook rekening wordt gehouden met zowel te verwachten onttrekkingen, als met de invulling van de nog beschikbare ruimte op bestaande terreinen, wordt de planologische ruimte tot en met 2020 in de regio op 92 ha geraamd. Om de twee jaar wordt samen met de Provincies bekeken of de planning bijstelling behoeft.

2.2

Zorgvuldig ruimtegebruik en herstructurering SER-ladder In de raming van de behoefte en bij de planning van nieuwe terreinen hebben we rekening gehouden met revitalisering, invulling van nog beschikbare ruimte op bestaande terreinen en met zorgvuldig ruimtegebruik, conform de SER-ladder. De SER gaat uit van drie stappen met zijn eigen afwegingen: - aandacht besteden aan een optimaal gebruik van de beschikbare (of door herstructurering beschikbaar te maken) ruimte2; - vervolgens de mogelijkheden nagaan om door meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit te verhogen;

De Bedrijfslocatiemonitor (BLM) is een facilitair instrument voor lagere overheden en het Rijk bij de bedrijfslocatie-planning in Nederland. In de ‘Bedrijfslocatiemonitor. De vraag naar ruimte voor economische activiteit tot 2040’ zijn ramingen van de ruimtevraag opgesteld tegen de achtergrond van een viertal toekomstscenario's voor de demografische en economische ontwikkeling op lange termijn. 2 Hierbij wordt gebruik gemaat van de door de Stec-groep in kaart gebrachte leegstand op verouderde terreinen, alsmede van de door de provincie geïnventariseerde (en door gemeenten gecheckte) leegstand op niet-verouderde terreinen. Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapport

9V9544.A0/20110119/ -9-

19 januari 2011

uitbreiding van het ruimtegebruik als de voorgaande stappen te weinig mogelijkheden bieden.

Herstructureringsopgave Wij geven in regioverband aan wanneer welke verouderde terreinen voor herstructurering in aanmerking komen, inclusief het daarbij te voegen tijdschema en inzicht in de financiering. Herstructurering is ook een vorm van zorgvuldig ruimtegebruik: als de bestaande terreinen op orde zijn of ondernemers op verouderde terreinen een duidelijk perspectief hebben op revitalisering van het terrein voorkomt dit onnodige verhuisbewegingen naar voornamelijk nieuwe bedrijventerreinen. De provincie draagt zorg voor het overzicht van de veroudering van bedrijventerreinen3. Wij gebruiken in onderling regionaal overleg deze informatie om te komen tot een prioriteitstelling.

2.3

De te hanteren segmentatie Bij de segmentatie van bedrijventerreinen gaan we uit van verschillen in ruimtelijke kwaliteit. Dat leidt tot een onderscheid in: - functioneel bedrijventerrein; - modern bedrijventerrein; - hoogwaardig bedrijventerrein. Bij deze drie typen maken we een nader onderscheid in nat en droog bedrijventerrein. Tabel 2.1: Te hanteren typologie van bedrijventerreinen (segmentatie) Kwaliteitsniveau / Verschijningsvorm 1. Functioneel

2. Modern

3. Hoogwaardig

D: Droog

1D: Functioneel bedrijventerrein

2D: Modern bedrijventerrein

3D: Hoogwaardig bedrijventerrein

N: Nat

1N: Functioneel bedrijventerrein, nat

2N: Modern bedrijventerrein, nat

3N: Hoogwaardig bedrijventerrein, nat

Functies

Natte bedrijventerreinen: - Wij zijn van mening dat een ruimtelijk plan met een bedrijventerrein dat wordt ontsloten door een vaarweg voor de beroepsvaart, op dat bedrijventerrein uitsluitend vaarweggebonden bedrijven, of bedrijven met van watertransport afhankelijke omvangrijke goederenstromen, toegestaan mogen worden. - Bij uitzondering kunnen op dat bedrijventerrein andere bedrijven worden toegestaan, indien in de plantoelichting is gemotiveerd dat op het terrein voldoende ruimte beschikbaar is voor de in het eerste lid genoemde bedrijven. Voor elk bedrijventerrein gelden bepaalde verwachtingen ten aanzien van de geboden ruimtelijke kwaliteit. Dit wordt in tabel B1.2 van bijlage 1 verder toegelicht. De onderscheiden ideaaltypische kenmerken van de verschillende typen terreinen zijn op 3

Hiervoor dient het onderzoek dat in opdracht van de provincie door de Stec-groep is gedaan naar de herstructurering en de leegstand in de provincie Fryslân. 9V9544.A0/20110119/ 19 januari 2011

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân - 10 -

Eindconceptrapport

specifieke omstandigheden in de regio aangepast (in bijlage 3, tabel B3.1 en tabel B3.2, zijn de verschillende terreinen getypeerd). Wij vinden dat ongeacht het type terrein elk bedrijventerrein aan de volgende basisvoorwaarden moet voldoen: - goede bereikbaarheid per (vracht)auto; - goed gedimensioneerde wegen; - goed onderhoud van groen, straatmeubilair, wegen en dergelijke; - geen buitenopslag op straat; - uniforme bewegwijzering; - ruim voldoende milieuruimte. Bereikbaarheid openbaar vervoer: Hoewel wij hiervoor geen strikte uitgangspunten hanteren, willen wij in regionaal verband de mogelijkheden van goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer bij voornamelijk de (grotere) moderne en de hoogwaardige bedrijventerreinen verkennen, passend in de Friese situatie.

2.4

Toelatingsstrategie Voor het toelaten van bedrijven op bedrijventerreinen hanteren wij de uitgangspunten voor kavelomvang en de milieucategorie zoals vastgelegd in het Streekplan Fryslân 2007 en de (ontwerp) Verordening Romte Fryslân. In hoofdstuk 3 gaan we in op de meer kwalitatieve aspecten van de toelatingstrategie.

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapport

9V9544.A0/20110119/ - 11 -

19 januari 2011

REGIO SPECIFIEKE AFSPRAKEN De in het vorige hoofdstuk aan de orde gestelde uitgangspunten worden in alle vier de Friese regio’s gehanteerd. Daarnaast zijn in onze regio de volgende specifieke afspraken gemaakt tussen de regiogemeenten over uitgifte en beheer.

3.1

Zorgvuldig omgaan met bestaande terreinen Door het toepassen van de SER-ladder (zie hoofdstuk 2 en de uitwerking in hoofdstuk 4) wordt invulling gegeven aan het zorgvuldig omgaan met bestaande bedrijventerreinen. Het kan nog wat specifieker worden ingevuld. Daarmee kunnen leegstand en verpaupering worden voorkomen. Afspraak Als een ondernemer in aanmerking wil komen voor een nieuw terrein gaat de gemeente met de ondernemer in gesprek om te kijken of er eventueel mogelijkheden zijn om een uitbreiding op eigen terrein te realiseren, dan wel nieuwbouw mogelijk is op een ander al bestaand terrein en pas daarna naar een nieuwe locatie. 4

3.2

Uitgifteprotocol Om verder inhoud te geven aan de samenwerking binnen de regio neemt de regio zich voor om in 2011 een regionaal uitgifteprotocol uit te werken. Hierin zal in ieder geval aandacht worden besteed aan de volgende elementen: Bedrijfswoningen Sommige bedrijven willen graag een bedrijfswoning op het terrein realiseren. Veelal wordt beveiliging als argument aangevoerd, maar de prijs van de grond op bedrijventerreinen lijkt daarbij eerder een doorslaggevende rol te spelen. Bedrijfswoningen geven al snel problemen vanuit het oogpunt van milieuwetgeving. Tegen deze achtergrond maken we in de regio de volgende afspraken: Afspraak Wij vinden in zijn algemeenheid dat bedrijfswoningen op bedrijventerreinen niet wenselijk zijn. Wel moet het mogelijk zijn om bij een gebleken behoefte een deel van een bedrijventerrein te reserveren voor woonwerkcombinaties. Een dergelijk gebied of strook kan ook goed dienen als zachtere overgang naar het aangrenzende gebied. De te hanteren richtlijnen worden nader uitgewerkt in het uitgifteprotocol.

Uit ervaringen elders blijkt dat dit zeker geen negatieve effecten heeft. De werkgelegenheidsontwikkeling en aantrekkelijkheid als vestigingsplaats blijft juist op peil en er mag voorzichtig worden geconcludeerd dat een dergelijk afspraak een positief effect heeft op de kwaliteit van bestaande bedrijventerreinen. 9V9544.A0/20110119/ 19 januari 2011

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân - 12 -

Eindconceptrapport

Kantoorruimte bij bedrijven Het lijkt een goed idee om een grens te stellen aan de hoeveelheid kantoorruimte die een bedrijf mag hebben. Anderzijds is het zo dat de economie vrij snel wijzigt en op dit punt een norm snel achterhaald kan zijn. Daarom hebben we de volgende afspraak gemaakt: Afspraak De hoeveelheid kantoorruimte die bij een bedrijf kan worden gerealiseerd dient ten dienste van de bedrijfsactiviteiten te zijn. Zorgvuldig omgaan met de ruimte op nieuwe terreinen Wij zullen enkele regels hanteren die er toe leiden dat zo zorgvuldig mogelijk met de beschikbare ruimte voor bedrijventerrein wordt omgegaan. Grenzen aan de strategische reserves Door de lage grondprijzen is het voor veel ondernemers eenvoudig tegen relatief weinig risico te anticiperen op een mogelijke toekomstige groei van hun activiteiten. Als die ruimte uiteindelijk niet wordt ingezet, leidt dit tot inefficiëntie. De ondernemer verplichten om na tien jaar de niet gebruikte ruimte terug te verkopen heeft tal van nadelen. Welke prijs moet dan bijvoorbeeld worden betaald? Kan de ruimte wel opnieuw worden gebruikt? Vaak ligt de uitbreidingsruimte namelijk aan de achterzijde. Afspraak Bedrijven die gemeentegrond aankopen kunnen op een gewenste strategische reserve een optie krijgen tegen een nader te bepalen jaarlijkse vergoeding.

De strategische reserve moet van een voldoende breedte zijn om andere bedrijvigheid een vestigingsmogelijkheid te bieden en moet met één zijde grenzen aan de ontsluitende infrastructuur. Verdere specifieke richtlijnen worden nader uitgewerkt in het uitgifteprotocol. Reserverings- en optietermijnen Om te voorkomen dat langdurig claims op de beschikbare ruimte worden gelegd, worden termijnen gesteld aan reserveringen en opties. Afspraak De reserverings- en optietermijnen worden meegenomen en verder uitgewerkt in het uitgifteprotocol. Vooralsnog denken wij aan de volgende termijnen: − Aan de periode vanaf de reservering tot en met de optiefase wordt een termijn van drie maanden gesteld plus een mogelijkheid tot verlengen met nog eens drie maanden; − Binnen één jaar na aankoop moet een bouwaanvraag worden ingediend; − Binnen twee jaar na verlening van de bouwvergunning moet worden gestart met de feitelijke bouw (realisatieplicht). Volledigheidshalve kan aan de bouwperiode eveneens een grens worden gesteld; − Aan voornoemde eisen wordt een nader te bepalen financiële boeteclausule verbonden of een eis tot terugleveren grond (originele koopprijs vermeerdert met rente en inflatie); − In het geval van bouw door vastgoedpartijen zal pas tot verkoop van de kavel(s) worden overgegaan als ten minste 70% van het project verhuurd of verkocht is.

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapport

9V9544.A0/20110119/ - 13 -

19 januari 2011

Methodiek vaststellen grondprijzen en fondsvorming Verhuisbewegingen van bedrijven worden in de hand gewerkt doordat veelal lage grondprijzen worden gehanteerd, vaak nog zelfs onder de kostprijs om werkgelegenheid aan te trekken. Daardoor zijn relatief lage investeringen ontlokt en verouderen bedrijventerreinen in rap tempo. Het gevolg is dat de kwaliteit van de vastgoedvoorraad op bedrijventerreinen laag is en daardoor de waarde van de opstallen minimaal. Het wordt voor ondernemers zo financieel onaantrekkelijk om te herinvesteren. Hoewel de laatste jaren de grondprijzen zijn gestegen, lijkt een verdere verhoging – wellicht gedifferentieerd naar type terrein – aan de orde te zijn. Hogere grondprijzen maken het ook mogelijk: - dat er geen verliezen op de exploitatie van bedrijventerreinen worden gemaakt; - dat geld beschikbaar komt voor het beheer van bedrijventerreinen (het gebrek aan dergelijke reserveringen wreekt zich nu in het herstructureringstraject); - dat geld beschikbaar komt om mede de kosten van de herstructurering te bekostigen. Afspraak Wij vinden dat een afstemming met de andere Friese regio’s gewenst is, vanwege het regio-overschrijdende effect. Liever nog een afstemming op de schaal van Noord Nederland. Hier ligt een rol voor de provincie. Dan ook zou de provincie het initiatief kunnen nemen bij de uitwerking van de te hanteren methodiek.

Vooralsnog denken wij bij de bepaling van de grondprijs aan de volgende methodiek op hoofdlijnen: - kostprijs; - een opslag voor toekomstig beheer; - een opslag voor de bekostiging van de herstructurering. Wij overwegen om op hoogwaardige terreinen een (zeer) hoge prijs te vragen. Die kan lager zijn bij de moderne terreinen en weer lager bij de functionele. Zo komen duidelijke prijs-kwaliteitverhoudingen tot stand. Wij nemen ons voor dit in 2011 in het kader van het uitgifteprotocol uit te werken, bij voorkeur samen met de andere Friese regio’s en onder regie van de provincie Fryslân. Wij zullen ons ook beraden op de vorming van een regionaal fonds voor de herstructurering van bedrijventerreinen. Daarbij zullen we tevens in gaan op de vraag of verevening tussen de gemeenten denkbaar is.

3.3

Duurzaam beheer Een goede financiële basis is een voorwaarde. Een dergelijk fundament kan worden gelegd door eerst zorg te dragen voor de financiële ruimte door hogere grondprijzen te creëren. Vervolgens dienen deze inkomsten te worden geoormerkt voor toekomstig beheer. Afspraak De gemeenten zullen individueel zorg dragen voor een goed beheer van de bedrijventerreinen door: − adequate toepassing van toelatingscriteria bij de verkoop van grond;

9V9544.A0/20110119/ 19 januari 2011

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân - 14 -

Eindconceptrapport

−

3.4

afspraken te maken met de (vereniging van) ondernemers op de terreinen over het gezamenlijk oppakken van het onderhoud en beheer op de verschillende terreinen (b.v. middels beheerteams, jaarlijkse schouw e.d.).

Ruimtelijke kwaliteit Als regio willen we meer aandacht geven aan de ruimtelijke kwaliteit op onze bedrijventerreinen. Afspraak We nemen de volgende bouwstenen als basis voor een verdere uitwerking: - Kies een kwaliteitsprofiel - Inpassing in landschapstype - Aansluiting op stad/dorp - Kansen benutten voor multifunctioneel gebruik - Pro-actief omgaan met kansen lange termijn - Kwaliteitsbewaking - Mogelijkheden en vormen om marktpartijen in te schakelen bij ontwerp, exploitatie en beheer

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapport

9V9544.A0/20110119/ - 15 -

19 januari 2011

OPGAVE REGIO ZUIDWEST

4.1

De huidige situatie In figuur 4.1 is het uitgiftepatroon in de regio voor de periode 1999-2009 afgebeeld. Uit de figuur blijkt een sterk dalend uitgiftepatroon sinds het uitbreken van de financiële en economische crisis in 2008. Figuur 4.1 – Uitgifte in ha in Zuidwest Fryslân over de afgelopen 10 jaar 45,0 40,0

38,9

35,0 30,0

28,5 26,0

25,0 20,0

17,9

15,0

18,2

17,9

13,6

10,0 7,9 5,0

10,6

8,8

7,0

0,0 1999

4.2

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

De aanleiding In figuur 4.2 is voor de regio de behoefteraming tot 2016, respectievelijk tot 2020 (op basis van de BLM en het Convenant Bedrijventerreinen 2010 – 2020) uitgezet tegen de bestaande voorraad uitgeefbaar terrein en plannen.5 Uit de figuur blijkt dat de uitgeefbare voorraad plus de beoogde plannen (concreet en in studie) groter is dan de verwachte vraag op basis van het TM-scenario.6 Dit vraagt om het maken van strategische keuzen. In paragraaf 4.3 (tabel 4.1 en 4.2) gaan we verder in op de te maken keuzen.

Er is een onderscheid gemaakt in planvorming in studie (verkennings- en haalbaarheidsfase) en

concrete planvorming (bestemmingsplanfase). Planvorming omvat alle voornemens voor nieuwe bedrijventerreinen, maar die nog niet hebben geleid tot het harde aanbod. 6 Wij gaan in de programmering vooralsnog uit van het TM-scenario. Dit is het middenscenario van het CPB, te weten ‘Transatlantic Market’ (TM). Dit scenario wordt het meest realistisch geacht, gegeven de recente ontwikkelingen in de politiek en de economie. Door dit scenario te monitoren wordt gekeken of het voldoende fundament biedt voor een marktconforme programmering voor de lange(re) termijn in de regio. 9V9544.A0/20110119/ 19 januari 2011

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân - 16 -

Eindconceptrapport

Figuur 4.2 – Analyse behoefteraming versus de huidige voorraad uitgeefbaar terrein en plannen in regio Zuidwest Fryslân 250

200 90

+TM

150 76

SE Planvorming in studie

100

Concrete Planvorming 48

Uitgeefbaar in 2010 98

0 lân rys st-F e w Z uid

16 d 20 t ein o t ag Vr a

20 d 20 t ein o t ag Vr a

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapport

9V9544.A0/20110119/ - 17 -

19 januari 2011

4.3

De opgave De netto planningsruimte in de regio tot en met 2020 wordt geraamd op 92 hectare (zie tabel 4.1). Tabel 4.1 – Planningsruimte in ha regio Zuidwest Fryslân

Vraag t/m 2020 (op basis van het TM-scenario) Voorraad Uitgeefbare voorraad t/m 2020

175 86 76

Bruto planningsruimte regio Zuidwest Fryslân t/m 2020

Bij invulling SER-ladder van belang Leegstand op verouderde terreinen (Stec) Leegstand uitgeefbaar op niet verouderde terreinen (code LU) Strategische leegstand op niet-verouderde terreinen (code LS)

9 3 4

Stec-leegstand voor 50% als herwinbaar LU opnemen als herwinbaar LS voorlopig niet meetellen; wel als agendapunt opnemen

4 3 0

Netto planningsruimte Zuidwest Fryslân

Nb. Doordat met afgeronde getallen is gerekend, zitten er onnauwkeurigheden in de berekening.

Op basis van de analyse hiervoor is eerst de bruto planningsruimte geraamd op 99 hectare (vraag t/m 2020 minus de uitgeefbare voorraad t/m 2020). De voorraad is in totaal 86 hectare, maar is gefaseerd naar 76 ha t/m 2020 (zie ook tabel 4.2). Omdat daarnaast invulling wordt gegeven aan de SER-ladder wordt de bruto planningsruimte verminderd met de beschikbare ruimte op zowel verouderde als niet-verouderde terreinen.7 Het resultaat is de netto planningsruimte van 92 ha. Hierbij merken we op dat alleen de uitgeefbare leegstand voorlopig is meegenomen in de berekening van de planningsruimte en niet de strategische leegstand. Agendapunt We verplichten ons afspraken te maken over hoe om te gaan met de strategische leegstand. Dit is als agendapunt opgenomen in hoofdstuk 5. Een verdere onderbouwing van de planningsruimte is opgenomen in de tabellen B3.1, B3.3 en B3.4 in bijlage 3 van dit rapport.

Voor de invulling van de SER-ladder zijn we overeengekomen dat de leegstand op verouderde terreinen

(gebaseerd op het Stec rapport) voor 50% als herwinbaar wordt meegenomen in de berekening van de planningsruimte. De leegstand op niet-verouderde terreinen is geoperationaliseerd naar uitgeefbare leegstand en strategische leegstand. 9V9544.A0/20110119/ 19 januari 2011

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân - 18 -

Eindconceptrapport

Tabel 4.2 - Programma en fasering in ha regio Zuidwest Fryslân GEMEENTE

Indicatieve vraag per gemeente Voorraad t/m 2020 per 1-1-2010 9 2

Gaasterlân-Sleat De Burde, uitbreiding 2

Eigen Haard, uitbreiding 3

0,2

Fasering uitgifte van voorraad Uitgifte Uitgifte t/m 2020 na 2020 2 0

Plannen

Programma en fasering plannen t/m 2015 2016 t/m 2020 Na 2020

Lokaal terrein

Lemsterland

21*)

Lemsterhoek

Lemsterpark

10 10

Lemsterpark, fase 2

Skarsterlân

De Ekers 1 + 2

Woudfennen III

De Ekers 3

Woudfennen IV

Slotmolen Uitbreiding

Joure-Zuid

subtotaal

8 12 7 10

*)Aannemende dat Lemsterhoek een nat terrein wordt in relatie tot de aanleg van een sluis (dit proces loopt nu nog) – uit te gaan van een uitgifte vanaf 2016 t/m 2020 van 10 ha, maar met de kanttekening dat de start uitgifte van Lemsterhoek vanaf 2015 kan plaatsvinden als de realisatie van de sluis sneller vordert. Het overige deel wordt daarna uitgegeven, met als bijzondere kanttekening bij het programma dat voor dit terrein een snellere uitgifte wordt opengehouden, indien uit monitoring blijkt dat de marktvraag zulks reëel maakt. Als het vanwege de MIRT-besluitvorming niet lukt om de sluis aan te leggen dan gaan we uit van een droog terrein met een netto opp van 10 ha dat uitgegeven wordt in de periode 2016-2020.. **) Plan bij Warns is strijdig met het Streekplan. Het bestuur van de nieuwe gemeente Súdwest Fryslân treed hierover in overleg met de provincie. N.b.1: Doordat met afgeronde getallen is gerekend, zitten er onnauwkeurigheden in de berekening. N.b.2: Monitoren vindt plaats via IBIS (jaarlijkse enquête). N.b.3: Periodiek (eens per 2 jaar) vindt herijking plaats van behoefteraming, de planning en de programmering en vindt zonodig aanpassing plaats. N.b.4: De regio realiseert zich dat eventuele overmaat van voorraad in grote gemeenten de ruimte voor locale bedrijven in kleinere gemeenten niet in de weg staat. Bij de herijking zal dit aandachtspunt zijn.

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapport

9V9544.A0/20110119/ - 19 -

19 januari 2011

Vervolgtabel 4.2 - Programma en fasering in ha regio Zuidwest Fryslân GEMEENTE

Súdwest Fryslân (Bolsward)

Indicatieve vraag per gemeente t/m 2020 18

De Marne II

Voorraad per 1-1-2010 10

Fasering uitgifte van voorraad Uitgifte Uitgifte t/m 2020 na 2020 10 0

Plannen

Programma en fasering plannen t/m 2015 2016 t/m 2020

Na 2020

4 4

Naast Klokslag

Súdwest Fryslân (Nijefurd)

Indijk

Horsa

De Poel

Burevaart

Johan Friso**)

5**)

Súdwest Fryslân (Sneek)

De Hemmen –A7 (1+2)

Houkesloot

De Woudvaart

De Hemmen-A7 (3), fase 1

De Hemmen-A7 (3), fase 2

Baarderbuorren

De Potstal uitbreiding

De Papiermolen

De Skou

De Welle II – uitbreiding

4 3

Scharnegoutum

Gaastmeer

Oudega

De Skou uitbreiding, afronding Subtotaal Totaal Regio

44 86

9V9544.A0/20110119/ 19 januari 2011

44 76

0 10

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân - 20 -

Eindconceptrapport

27 37

14 36

3 2 2 2

117 175

It Skar

Súdwest Fryslân (Wymbrits)

‘t Ges II

Súdwest Fryslân (Wûnseradiel)

74 131

33 58

In tabel 4.2 is een programma en fasering per regiogemeente opgenomen gebaseerd op de netto planningsruimte uit tabel 4.1. Het geplande programma tot en met 2020 is 3 hectare groter dan de planningsruimte in de regio. Dus de programmering is iets te ruim voor de geprognosticeerde vraag. Figuur 4.3 – Verdeling te onderscheiden segmenten in ha in regio Zuidwest Fryslân in de uitgeefbare voorraad

12%

14% 13%

35% 25%

Functioneel droog Modern droog

Functioneel droog / nat Modern nat

Functioneel nat Hoogwaardig droog

Om in de huidige situatie te kunnen spreken van een marktconform aanbod hanteert Royal Haskoning voor regio’s in Fryslân een menging van globaal 70% functionele terreinen, 25% moderne terreinen en 5% hoogwaardige terreinen. Gegeven de huidige markttrends en -ontwikkelingen verwacht Royal Haskoning dat deze verdeling in de toekomst zal verschuiven naar: 50% functionele terreinen, 40% moderne terreinen en 10% hoogwaardige terreinen. In figuur 4.3 is te zien dat de bestaande voorraad uitgeefbaar terrein in de regio op basis van de inschattingen van Royal Haskoning een goede menging van kwaliteitsniveaus heeft. Figuur 4.4 – Verdeling te onderscheiden segmenten in ha in regio Zuidwest Fryslân in de plannen

16%

28%

2% 51%

Functioneel droog Hoogwaardig droog

Modern droog Hoogwaardig nat

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapport

Modern nat

9V9544.A0/20110119/ - 21 -

19 januari 2011

De planvoorraad lijkt goed aan te gaan sluiten op de segmentatie in de bestaande voorraad uit te geven terrein (zie figuur 4.4). Omdat de bestaande voorraad uitgegeven terrein niet is meegenomen in de kwaliteitsanalyse, kunnen we die conclusie slechts voorzichtig trekken. De ambitie is dat daar waar nieuw terrein wordt uitgegeven moet worden bezien of die terreinen naar een modern kwaliteitsniveau getild kunnen worden. Gelet op de marktvraag moet worden bezien of het aandeel moderne terreinen in de regio niet te groot wordt in verhouding tot de andere kwaliteitsniveaus. Het aandeel functionele terreinen in de nog uit te geven voorraad en de plannen is namelijk relatief laag in verhouding tot moderne en hoogwaardige terreinen.

Planning / prioriteitstelling te revitaliseren terreinen We hebben in onze regio 29 verouderde terreinen (zie bijlage 4, tabel B4.1). Van de 29 hebben we 21 te revitaliseren en/of te herprofileren terreinen geprioriteerd die opgenomen zijn in het PHP (zie tabel 4.3). Agendapunt We bekijken welke van de 21 geprioriteerde terreinen in de periode 2010 – 2013 in uitvoering genomen kunnen worden. De prioritering is een dynamisch werkdocument en kan bij de voortgangsoverleggen mogelijk worden herzien.

9V9544.A0/20110119/ 19 januari 2011

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân - 22 -

Eindconceptrapport

Tabel 4.3 – Terreinen opgenomen in PHP (excl. alleen facelift en beperkte revitalisering) Totale veroudering (Uniek)

Klasse 3: Herprofilering en/of transformatie

Klasse 2: Revitalisering (excl. klasse 3)

Klasse 1: Face lift en/of beperkte revitalisering (excl. klasse 2-3)

Econom veroudering Maatsch.veroudering Lichte maatsch. veroud.

Ruimtelijke veroudering Technische veroudering Lichte techn. veroudering

Lichte econom.veroud. Lichte ruimtelijke veroud.

1,3

GEMEENTE

REGIO

NAAM

PLAATS

Prioriteit

BRUTO

NETTO

Gaasterlân-Sleat

De Burde

Bakhuizen

Onbenoemd

7,5

6,2

1,6

0,3

Skarsterlân

Tolhúswei

Joure

Hoog

2,8

Skarsterlân

Westermeer

Joure

Hoog

26,2

0,2

Súdwest Fryslân

Heare Keunst

Workum

Hoog

1,5

0,3

1,7

Súdwest Fryslân

Workum-Kern

Workum

Laag

1,9

Súdwest Fryslân

Suderseeleane

Workum

Laag

10,5

9,4

0,5

Súdwest Fryslân

Warns-Noord

Warns

Laag

8,11

0,6

0,1

0,5

Súdwest Fryslân

Tinholtstraat

Koudum

Onbenoemd

1,29

1,24

Súdwest Fryslân

Bedrijventerrein Hemelum

Hemelum

Onbenoemd

1,3

Súdwest Fryslân

IJlsterkade

Sneek

Laag

2,5

Súdwest Fryslân

Rondweg Oost I

Makkum

Onbenoemd

2,5

0,1

Súdwest Fryslân

Rondweg Oost II

Makkum

Onbenoemd

1,2

1,1

0,1

Súdwest Fryslân

Zuidwaard

Makkum

Onbenoemd

19,9

15,5

2,5

Súdwest Fryslân

Draeisleat 1

Heeg

Hoog

5,2

4,5

0,7

Súdwest Fryslân

Jacobidyk

Blauwhuis

Onbenoemd

1,24

1,03

0,1

Súdwest Fryslân

Tramstrjitte

Nijland

Onbenoemd

1,33

1,12

0,1

Súdwest Fryslân

Trekdyk

Scharnegoutum

Onbenoemd

1,5

0,1

Súdwest Fryslân

De Joodyk

Oudega

Onbenoemd

1,88

1,3

0,4

Súdwest Fryslân

Legedyk

Scharnegoutum

Onbenoemd

3,1

2,9

0,4

Súdwest Fryslân

De Welle II

Woudsend

Onbenoemd

12,42

8,12

0,7

Súdwest Fryslân

De Dolten

Woudsend

Onbenoemd

8,5

6,12

2,7

0,7

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapport

9V9544.A0/20110119/ - 23 -

19 januari 2011

ORGANISATIE: VOORTGANG EN EVALUATIE In het verlengde van de aanbevelingen van het rapport van de Cie. Jorritsma “Regionale kansen voor kwaliteit; handreiking voor invoeringsstrategieën in provinciaal en (inter)gemeentelijk bedrijventerreinenbeleid” (2009) zullen we de komende tijd komen tot een verdere uitwerking. De regionale samenwerking moet ook worden gezien als een groeiproces waarin met geleidelijke stappen tot een nauwere samenwerking wordt gekomen. Sommige zaken kunnen snel in gang worden gezet, andere vragen meer tijd, zoals het idee van regionale verevening.

5.1

Overlegstructuur Voor wat betreft de wijze van samenwerken gaan we voor dit moment uit van de volgende afspraken: We werken op informele basis met elkaar samen; er wordt geen aparte entiteit in het leven geroepen. De betrokken ambtenaren van de regiogemeenten treffen elkaar twee tot drie keer per jaar om informatie uit te wisselen en zaken af te stemmen. Eén keer per jaar wordt de provincie uitgenodigd voor een toelichting op de nieuwste cijfers van het voorgaande jaar en kunnen ook andere zaken verder worden besproken en afgestemd. Het voorzitterschap in de projectgroep wisselt jaarlijks. De leden van de projectgroep rapporteren aan hun portefeuillehouders. Als daar aanleiding toe is kan een gezamenlijke vergadering van de portefeuillehouders worden belegd (te beschouwen als de stuurgroep).

5.2

Agenda Naast de reguliere zaken als afstemming en dergelijke zal de projectgroep zich in 2011 vooral richten op: Afspraken 1. afspraken maken welke te revitaliseren en/ of te herprofileren terreinen in de periode 2010-2013 daadwerkelijk in uitvoering worden genomen. 2. afspraken maken over de duurzame aanleg van nieuwe bedrijventerreinen (daarbij rekening houdend met ook duurzaam gebruik op bestaande terreinen door potentiële verhuizers); 3. opstellen uitgifteprotocol, waarbij in ieder geval de elementen zoals genoemd bij hoofdstuk 3 aan de orde komen 4. afspraken maken over de ontwikkeling en het beheer van ruimtelijke kwaliteit op (nieuwe) bedrijventerreinen; 5. afspraken maken over het meenemen van de strategische leegstand in de berekening van de planningsruimte op niet-verouderde terreinen; 6. verdere uitwerking van de methodiek voor de grondprijsbepaling in samenwerking met de provincie;

9V9544.A0/20110119/ 19 januari 2011

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân - 24 -

Eindconceptrapport

7. in navolging van het vorige punt, uitwerking van de mogelijkheden om tot een regionaal vereveningsfonds te komen, waarbij verliezen op het ene terrein kunnen worden gecompenseerd met de winsten op een ander terrein in de regio; 8. afspraken over hoe om te gaan met bedrijven die via internet producten verkopen, maar ook in een loods, niet zijnde een showroom.

5.3

Evaluatie van de samenwerking In 2013 zal een evaluatie van de werkzaamheden en het effect ervan worden uitgevoerd. De resultaten hiervan zullen ter kennisname aan de provincie worden gestuurd.

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapport

9V9544.A0/20110119/ - 25 -

19 januari 2011

BIJLAGE 1 - TOELICHTING OP DE VOORGESTELDE SEGMENTATIE Kijkend naar veranderingen in het vestigingsplaatskeuzegedrag van bedrijven8 moet in deze tijd ruimtelijke kwaliteit het startpunt zijn voor een onderscheid in typen bedrijventerreinen. Dat betekent echter niet dat ook elke ondernemer meteen op een hoogwaardig terrein wil zitten. Over het algemeen komt het er op neer dat een groot gedeelte van de ondernemers de lat hoger is gaan leggen als het gaat om uiteenlopende vestigingsplaatskenmerken. Bij de segmentatie van bedrijventerreinen wordt uitgegaan van het volgende gebruikelijke onderscheid in drie dimensies: − gebruikswaarde (functionele kwaliteit); − belevingswaarde (ontwerpkwaliteit); − toekomstwaarde (economische kwaliteit). Voorop staat de functionele kwaliteit: aan de gebruikswaarde moet zijn voldaan. Voor ondernemers gaat het dan in het bijzonder om de bereikbaarheid (al of niet met verschillende modaliteiten), parkeermogelijkheden, voldoende ruimte, functionaliteit van de gebouwen (flexibiliteit) en criminaliteitspreventie. Vanuit de overheid is ook OVbereikbaarheid en sociale veiligheid een item.

Bij de belevingswaarde of ontwerpkwaliteit hebben we het over aspecten van belevingswaarde: − inpassing van het terrein in zijn omgeving en de ruimtelijke kwaliteit van die omgeving; − de representativiteit van het terrein (geheel van gebouwen, groen, water en landscaping); − de lay-out van het terrein (situering van gebouwen, breedte van de wegen wel of niet voetgangers- en fietspaden); − de representativiteit van de eigen huisvesting. De economische kwaliteit of toekomstwaarde duidt op het behoud van de ontwerp- en functionele kwaliteit van het terrein, maar ook van gedane investeringen en – in het geval van de vastgoedsector – waardeontwikkeling en behoud van rendementen. Om de toekomstwaarde veilig te stellen zal in ieder geval aandacht moeten uitgaan naar: − het beheer van het terrein en eventueel de gebouwen (afhankelijk van de opzet); − de aanwezigheid van voorzieningen op het terrein. Gesteld kan worden dat – hoewel voor iedere ondernemer weer verschillend – er sprake moet zijn van een basiskwaliteit in de gebruikswaarde. In termen van belang is dat voor iedereen van een zelfde ordegrootte, maar de aspecten die het betreft kunnen per type bedrijf duidelijk verschillen. De twee andere dimensies nemen in belang toe naarmate de ondernemer een hoogwaardiger terrein wil. Verder dient sprake te zijn van een minimum kwaliteitsniveau op elk terrein.

In figuur B1.1 is dit in een schema weergegeven.

Zie: Meester, W. en P.H. Pellenbarg (2008), Bedrijventerreinen. De mening van Noord-Nederlandse ondernemers. Groningen: Rijksuniversiteit. Zie voor een overzicht: J. van Dinteren (2008), Bedrijventerreinen als speelveld. Oratie Rijksuniversiteit Groningen. 9V9544.A0/20110119/ 19 januari 2011

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân - 26 -

Eindconceptrapport

Figuur B1.1: Dimensies van ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsniveaus

Hoe dat er schematisch uitziet voor die drie te onderscheiden typen bedrijventerreinen qua verschillen in ruimtelijke kwaliteit is in figuur B1.2 weergegeven. Het basisniveau voor ieder segment apart ligt aan de linkerzijde van de betreffende rechthoek. Dat is de ondergrens van de ruimtelijke kwaliteit voor dat segment. In de praktijk zullen er werklocaties zijn die een bepaald niveau niet halen. In die gevallen is feitelijk sprake van een herstructureringsopgave. Deze segmentatie heeft de volgende voordelen: − een eenduidige indeling op grond van een beperkt aantal voor alle terreinen eenduidige kenmerken; − de mogelijkheid deze indeling te gebruiken voor bestaande terreinen; − een instrument om bij verouderde terreinen samen met betrokkenen vast te stellen wat het gewenste kwaliteitsniveau is na herstructurering; − de mogelijkheid een directe koppeling te maken met prijsniveaus.

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapport

9V9544.A0/20110119/ - 27 -

19 januari 2011

Figuur B1.2: Segmentatie van bedrijventerreinen op basis van verschillen in ruimtelijke kwaliteit

Gegeven de specifieke situatie in Fryslân is er voor gekozen om bij de functionele terreinen en de moderne terreinen een onderscheid te maken tussen natte en droge terreinen (tabel B1.1). Bij natte terreinen kan zowel gedacht worden aan bijvoorbeeld de zware industrie als ook aan terreinen die zich richten op uiteenlopende activiteiten rond de recreatievaart. Hiervoor is aangegeven dat ten aanzien van de toe te laten bedrijven op natte terreinen specifieke regels gelden, zoals opgenomen in de (ontwerp) Verordening Romte. Tabel B1.1: Te hanteren typologie van bedrijventerreinen (segmentatie) Kwaliteitsniveau / Verschijningsvorm 1. Functioneel

2. Modern

3. Hoogwaardig

D: Droog

1D: Functioneel bedrijventerrein

2D: Modern bedrijventerrein

3D: Hoogwaardig bedrijventerrein

N: Nat

1N: Functioneel bedrijventerrein, nat

2N: Modern bedrijventerrein, nat

3N: Hoogwaardig bedrijventerrein, nat

Functies

In tabel B1.2 op de volgende bladzijde wordt een overzicht gegeven van de ideaaltypische kenmerken van die vijf segmenten. In bijlage 2 staan foto-impressies van de onderscheiden typen bedrijventerreinen. De onderscheiden kenmerken van de verschillende ideaaltypen terreinen kunnen voor een nieuw te ontwikkelen terrein worden aangepast, als daar de juiste argumenten voor zijn. Voor bestaande terreinen geldt uiteraard dat deze niet zo maar kunnen worden aangepast aan de in het overzicht genoemde uitgangspunten. Wel kan er bij een revitalisering van een bedrijventerrein worden bezien of en in hoeverre bepaalde zaken kunnen worden aangepast, conform het hier gepresenteerde overzicht aan kenmerken. Merk op dat ten aanzien van de milieucategorieën in de (ontwerp) Verordening Romte ook nog specifieke regels gelden voor de te onderscheiden typen kernen.

9V9544.A0/20110119/ 19 januari 2011

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân - 28 -

Eindconceptrapport

Tabel B1.2: ideaaltypische kenmerken van te onderscheiden segmenten Onderwerp

Functioneel bedrijventerrein

Modern bedrijventerrein

Hoogwaardig bedrijventerrein

Glasvezelnet

Nee

Floor Space Index (FSI = bruto vloeroppervlak / kaveloppervlak)

Minimaal 0,4

Minimaal 0,6

Minimaal 0,8

Natte terreinen: minimaal 0,3

Natte terreinen: minimaal 0,5

Hoeveelheid groen in openbaar gebied

Stroken (5% van openbaar gebied)

Stroken en singels (5% van Singels en grotere gehelen openbaar gebied) (15% van openbaar gebied; veel groen op kavels)

Natte terreinen: Visuele afscherming (5% van openbaar gebied) 4.

Buitenopslag

Ja, mits visueel goed afgeschermd

Nee

Representativiteit

In de stedenbouw is enige lijn te herkennen

In de stedenbouw én de architectuur is een lijn te herkennen

Duidelijk ontwerpmatig opgezet

Materiaalgebruik van gebouwen (kwaliteit gebruikte bouwmaterialen).

Divers, redelijk ogend

Relatief hoogwaardig en Hoogwaardig (beton, eenduidiger (beton, stenen, stenen, hout, grote hout) glasvlakken): onder architectuur gebouwd

Inpassing in de omgeving

Duidelijk gescheiden van andere functies (bijv. door brede weg) en op afstand

Zachte overgangen (groen; breed)

Natte terreinen: Op (ruime) afstand en gecamoufleerd, bijvoorbeeld door bomensingels 8.

Fietspaden op terrein

Geen

Suggestiestrook op hoofdwegen

Vrij liggend (in ieder geval op de hoofdwegen en enkele secundaire wegen)

Trottoirs op terrein

Geen

Enkelzijdig langs hoofdwegen

Tweezijdig op nagenoeg gehele terrein

10. Parkeren

Op eigen terrein

Op eigen terrein aan de achterzijde van de gebouwen of collectief

11. Milieucategorie

2-5

2-4

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapport

9V9544.A0/20110119/ - 29 -

19 januari 2011

BIJLAGE 2 - FOTO IMPRESSIES SEGMENTATIE BEDRIJVENTERREINEN Functioneel bedrijventerrein

9V9544.A0/20110119/ 19 januari 2011

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân - 30 -

Eindconceptrapport

Modern bedrijventerrein

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapport

9V9544.A0/20110119/ - 31 -

19 januari 2011

Hoogwaardig bedrijventerrein

9V9544.A0/20110119/ 19 januari 2011

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân - 32 -

Eindconceptrapport

BIJLAGE 3 - AANVULLENDE TABELLEN OP DE REGIONALE OPGAVE Tabel B3.1 – Voorraad uitgeefbaar terrein in Zuidwest Fryslân per gemeente in huidige situatie

GEMEENTE

NAAM

PLAATS

Gaasterlân-Sleat

De Burde, uitbreiding 2

Bakhuizen

1,5

1,4

0,1

1,3

0,0

Gaasterlân-Sleat

Eigen Haard 2

Balk

3,5

2,6

2,4

0,2

0,0

Lemsterland

Lemsterhoek*)

Lemmer

63,0

55,0

21,0

20,0

0,0

20,0

Lemsterland

Lemsterpark

Lemmer

13,1

8,5

7,9

0,6

0,0

Skarsterlân

De Ekers 1 + 2

Joure

43,0

28,0

19,9

8,1

0,0

Skarsterlân

Woudfennen III

Joure

24,0

14,1

3,5

10,6

0,0

Súdwest Fryslân

De Marne II

Bolsward

19,0

12,9

3,2

9,7

0,0

Súdwest Fryslân

Indijk

Hindeloopen

1,0

0,1

0,9

0,0

Súdwest Fryslân

Horsa**)

Workum

57,3

35,3

31,0

4,3

0,0

4,3

1D/N

Súdwest Fryslân

De Poel

Koudum

3,5

2,7

1,8

0,9

0,0

Súdwest Fryslân

Burevaart

Workum

7,0

6,0

0,0

6,0

0,0

1D/N

Súdwest Fryslân

De Hemmen-A7 (1+2)

Sneek

120,0

90,0

86,5

3,5

0,0

Súdwest Fryslân

Houkesloot

Sneek

58,0

47,8

47,2

0,6

0,0

1D/N

Súdwest Fryslân

De Woudvaart

Sneek

21,0

18,0

16,0

2,0

0,0

Súdwest Fryslân

Baarderbuorren

Arum

3,0

2,1

0,9

0,0

Súdwest Fryslân

De Potstal uitbreiding

Witmarsum

6,0

5,8

0,0

5,8

0,0

Súdwest Fryslân

De Skou***)

Heeg

27,8

21,8

15,8

6,0

0,0

Súdwest Fryslân

De Welle II - uitbreiding

Woudsend

5,3

4,7

0,6

4,0

0,0

477,0

358,6

259,1

85,4

61,1

24,3

Totaal

Bruto

Netto

uitgegeven

uitgeefbaar

terstond

niet-terstond

Segmenten

*) Vanwege plan voor vernatting is oorspronkelijk uitgeefbare hoeveelheid van 34 (IBIS) teruggebracht naar ca 19 ha netto. Hiervan zal naar verwachting de helft na 2016 en overige deel pas na 2020 uitgeefbaar zijn. **) Horsa: Dit is inclusief 1,3 ha terrein, waarop een wijzigingsbevoegdheid rust. Derhalve niet-terstond uitgeefbaar. ***) De Skou: Hier is, additioneel aan de 0,2 ha, nog 5,8 ha uitgeefbaar; dit is in handen van derden die dit deel ontwikkelen.

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapport

9V9544.A0/20110119/ - 33 -

19 januari 2011

Tabel B3.2 – Plannen voor Zuidwest Fryslân

GEMEENTE NAAM Gaasterlân-Sleat Eigen Haard, uitbreiding 3 Lokaal terrein

PLAATS Balk Sloten

3 1

Lemsterland

Lemsterpark, fase 2

Skarsterlân

De Ekers 3 Woudfennen IV Slotmolen Uitbreiding Joure-Zuid

NETTO 2 1

Planfaseomschrijving Studiefase Concreet

JAAR ? ?

Segmentatie 1D 1D

Lemmer

Studiefase

2012

Joure Joure Sint Nicolaasga Joure

13 17 7 40

8 12 7 20

Studiefase Studiefase Concreet Studiefase

2012 2020 2011 2015

2D 3D 1D 3D

BRUTO

Súdwest Fryslân Naast Klokslag

Bolsward

Studiefase

2016

Súdwest Fryslân*)Johan Friso

Warns

Studiefase

2018

Súdwest Fryslân 't Ges II De Hemmen - A7 (3), fase 1 De Hemmen - A7 (3), fase 2

Sneek Sneek Sneek

5 40 40

3 16 24

Concreet Concreet Studiefase

2010 2010 2016

2N 2D 2D

Súdwest Fryslân De Papiermolen

Makkum

6,9

5,3

Concreet

2011

Súdwest Fryslân It Skar Lokaal terrein Lokaal terrein Lokaal terrein De Skou uitbreiding, afronding Totaal

Woudsend Scharnegoutum Gaastmeer Oudega Heeg

3 1,9 1,9 2 4 131,1

Studiefase Concreet Concreet Concreet Concreet

2015 ? ? ? ?

2D 1D 1D 1D 3N

*) Er is nog geen overeenstemming met de provincie over het plan voor Warns vanwege strijdigheid met het Streekplan. **) Uit ingediende plannen blijkt dat uitbreiding 4 ha netto wordt (i.p.v. 8)

9V9544.A0/20110119/ 19 januari 2011

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân - 34 -

Eindconceptrapport

Tabel B3.3 – Onbebouwde leegstand op verouderde terreinen (Stec) in Zuidwest Fryslân

GEMEENTE

Leegstand onbebouwd min max gem.

Gaasterlan/Sleat Lemsterland Skarsterlân*)

0,9

Bolsward**)

Nijefurd

1,5

1,25

Sneek***)

2,5

2,25

Wymbritseradiel

0,5

0,75

Totaal

8,4

9,9

9,15

Wûnseradiel

*) Skarsterlân: Op Het Slot wordt 2 ha getransformeerd naar wonen, Deze wordt niet meegeteld. Resteert nog 0,4 Westermeer en 0,5 Slot. Beide strategische leegstand; vraagtekens of daarmee wat kan. **) Bolsward: uit eigen inventarisatie (Monitor Romte) is aangegeven dat in Bolsward 4 ha leegstand is. ***) Sneek: opgemerkt wordt dat van de Stec-leegstand ca. 1 ha als strategische, niet herwinbare leegstand moet worden aangemerkt. De rest mogelijk wel. Dat komt overeen met vuistregel van 50%. Tabel B3.4 – Onbebouwde leegstand op niet-verouderde terreinen in Zuidwest Fryslân NAAM

PLAATS

De Stikke Eigenhaard Jachthavendijk Eigenhaard, uitbreiding 2

Balk Balk Balk Balk

Lemsterpark

Lemmer

Woudfennen I Woudfennen II De Ekers 1+2 Slotmolen

Joure Joure Joure Sint Nicolaasga

Indijk Epemastins De Poel Horsa Spoardyk

Hindeloopen Koudum Koudum Workum Workum

Sperkhem II 't Ges De Hemmen-A7 (1+2)

Sneek Sneek Sneek

Baarderbuorren Ir Gruthof

Arum Makkum

De Skou Roodhem II Roodhem III/Geeuw

Heeg IJlst IJlst

Totaal

Leegstand uitgeefbaar

Leegstand strategisch

Code LU 0,7 0,2

Code LS

0,6 1,5

0,6

1,3 0,2 0,4 0,4 0,6 0,5 2,7

4,3

Nb. Uitgeefbare leegstand (LU) is gecorrigeerd voor "uitgeefbare voorraad" zoals gemeenten die hebben opgegeven.

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapport

9V9544.A0/20110119/ - 35 -

19 januari 2011

BIJLAGE 4 – te revitaliseren terreinen Totale Brutolijst verouderde terreinen

REGIO

NAAM

Klasse 2: Revitalisering (excl.

Klasse 1: Face lift en/of

en/of transformatie

klasse 3)

beperkte revitalisering (excl. klasse 2-3)

veroudering (Uniek)

GEMEENTE

Klasse 3: Herprofilering

PLAATS

Prioriteit

BRUTO

NETTO

- Econom.veroudering

- Ruimtelijke veroudering

- Lichte econom.veroud.

- Maatsch.veroudering

- Technische veroudering

- Lichte ruimtelijke veroud.

- Lichte maatsch.veroud.

- Lichte techn.veroudering

Gaasterlân-Sleat

De Burde

Bakhuizen

Onbenoemd

7,5

6,2

1,6

0,0

0,3

1,3

Lemsterland

Lemsterhoek

Lemmer

Hoog

25,0

0,0

25,0

Lemsterland

Lemmer/Rien

Lemmer

Onbenoemd

2,0

0,0

2,0

Lemsterland

Buitengaats Oost

Lemmer

Onbenoemd

5,0

0,0

5,0

Lemsterland

Buitengaats West

Lemmer

Onbenoemd

18,0

0,0

18,0

Súdwest Fryslân

Heare Keunst

Workum

Hoog

1,5

2,0

0,0

0,3

1,7

Súdwest Fryslân

Workum-kern

Workum

Laag

1,9

2,0

0,0

2,0

0,0

Súdwest Fryslân

Suderseeleane

Workum

Laag

10,5

9,4

0,5

0,0

0,5

0,0

Súdwest Fryslân

Warns-Noord

Warns

Laag

8,11

0,6

0,1

0,5

0,0

Súdwest Fryslân

Tinholtstraat

Koudum

Onbenoemd

1,29

1,24

1,0

0,0

1,0

0,0

Súdwest Fryslân

Bedrijventerrein Hemelum

Hemelum

Onbenoemd

1,3

0,0

1,3

0,0

Skarsterlân

Tolhuswei

Joure

Hoog

2,8

0,0

2,8

0,0

Skarsterlân

Westermeer

Joure

Hoog

26,2

0,0

0,2

26,0

Skarsterlân

Het Slot I-III*)

Sint Nicolaasga

Laag

6,5

9,0

0,0

9,0

0,0

Súdwest Fryslân

Ijlsterkade

Sneek

Laag

2,5

3,0

0,0

3,0

0,0

Súdwest Fryslân

Houkesloot

Sneek

Onbenoemd

47,83

2,4

0,0

2,4

Súdwest Fryslân

Rondweg Oost I

Makkum

Onbenoemd

2,5

0,1

0,0

0,1

0,0

Súdwest Fryslân

Rondweg Oost II

Makkum

Onbenoemd

1,2

1,1

0,0

0,1

1,0

Súdwest Fryslân

Krommesloot

Makkum

Onbenoemd

3,0

0,0

3,0

Súdwest Fryslân

Zuidwaard

Makkum

Onbenoemd

19,9

15,5

2,5

0,0

2,5

0,0

Súdwest Fryslân

Draeisleat I

Heeg

Hoog

5,2

4,5

0,7

0,0

Súdwest Fryslân

Jacobidyk

Blauwhuis

Onbenoemd

1,24

1,03

0,1

0,0

0,1

0,0

Súdwest Fryslân

Tramstrjitte

Nijland

Onbenoemd

1,33

1,12

0,1

0,0

0,1

0,0

Súdwest Fryslân

Trekdyk

Scharnegoutum

Onbenoemd

1,5

0,1

0,0

0,1

0,0

Súdwest Fryslân

De Joodyk

Oudega

Onbenoemd

1,88

1,3

0,4

0,0

0,4

0,0

Súdwest Fryslân

Legedyk

Scharnegoutum

Onbenoemd

3,1

2,9

0,4

0,0

0,4

0,0

Súdwest Fryslân

De Welle II

Woudsend

Onbenoemd

12,42

8,12

0,7

0,0

0,7

0,0

Súdwest Fryslân

De Dolten

Woudsend

Onbenoemd

8,5

6,12

2,7

0,0

0,7

2,0

*) waarvan 2 ha wordt getransformeerd.

9V9544.A0/20110119/ 19 januari 2011

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân - 36 -

Eindconceptrapport

Bedrijventerreinenplan regio Zuidwest Fryslân Eindconceptrapport

9V9544.A0/20110119/ - 37 -

19 januari 2011

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16492366/1