7. TV RAAD NS - antwoorden

TECHNISCHE VRAGEN (over lopende agendapunten) Naam indiener Fractie

: Jacoline Engelmoer-Leeuwen : Nieuw Sociaal

Raad

: Raad

Datum

: 23 mei 2024

Agendapunt

:7

Onderwerp

: Bestemmingsplan Koepoort Stavoren

1.

Aangegeven wordt dat het niet meer mogelijk is “nee” te zeggen tegen het plan in zijn geheel? Klopt dit en kan (nogmaals) worden uitgelegd waarom dit niet zou kunnen? Kan daarmee ook het juridische aspect worden toegelicht? In de vergadering werd de vraag gesteld of de Gemeenteraad NEE kan stemmen. In een vergelijkbare situatie (genoemd Berkel en Rodenrijs) in een andere gemeente heeft een gemeenteraad het college opdracht gegeven om een ander plan vast te stellen. Dit is door de Raad van State goedgekeurd. Deze oplossing lijkt ons ook mooi voor Stavoren. Is hier jurisprudentie over en kan dit aan ons worden toegelicht hoe dit zich verhoudt tot dit dossier? Graag toelichten

Antwoord: De raad is bevoegd om een bestemmingsplan vast te stellen en daarmee ook bevoegd om de aanvraag om het bestemmingsplan vast te stellen af te wijzen. Daarin maakt de raad zijn eigen afweging, maar wel binnen het kader van een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent dat de raad beoordeelt en motiveert of het bestemmingsplan al dan niet in overeenstemming is met de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Het college is van mening dat het plan hiermee in overeenstemming is en stelt daarom de raad voor het plan vast te stellen. Wanneer beroep wordt ingesteld, maakt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State deze belangenafweging niet opnieuw, maar beoordeelt de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden of het door de raad genomen besluit in overeenstemming is met het recht. De situatie in Berkel en Rodenrijs was dat het bouwplan (een appartementencomplex) volgens de raad qua maat en schaal niet voldeed aan het in de gemeentelijke structuurvisie opgenomen beleid voor lintbebouwing en daarmee het plan niet in overeenstemming was met een goede ruimtelijke ordening. Om die reden had de gemeenteraad de aanvraag om het bestemmingsplan vast te stellen, afgewezen. De bestuursrechter oordeelde dat de raad zijn besluit deugdelijk heeft gemotiveerd.

Daarnaast oordeelde de bestuursrechter dat de raad bij zijn besluit ook voldoende rekening had gehouden met het belang van de initiatiefnemer – het belang bij nieuwe woningbouw – door het college op te dragen een plan voor te breiden dat voorziet in de mogelijkheid om twee woningen te realiseren. Uit de situatie in Berkel en Rodenrijs volgt dus dat een gemeenteraad eerst op basis van een ingediende zienswijze beoordeelt en motiveert dat het bestemmingsplan al dan niet in overeenstemming is met de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Indien de raad het standpunt inneemt dat het plan in strijd is met een goede ruimtelijke ordening, dan moeten ook de belangen van de initiatiefnemer worden betrokken in het eventuele besluit om het bestemmingsplan niet vast

te stellen. Wat de situatie Koepoort Stavoren anders maakt dan die in Berkel en Rodenrijs, is dat voor dit bouwplan in de raadsvergadering van 11 mei 2023 een startnotitie is vastgesteld waarin de kaders voor dit bestemmingsplan zijn gegeven. De in de zienswijze aangevoerde belangen zijn niet nieuw en waren ook bij het vaststellen van de startnotitie kenbaar. En met de startnotitie is aan de initiatiefnemer de ruimte gegeven om binnen de kaders te komen tot een definitief plan. 2.

Op welk moment had de raad op de stopknop moeten drukken in het proces? Welke informatie was er toen voorhanden voor de raad? Graag bijsluiten. Klopt het dat op dat moment al een anterieure overeenkomst was gesloten waar wij als raad nog niet van op de hoogte waren gesteld? Graag toelichten. Antwoord: Bij de startnotitie. In de notitie “de rol van de raad” is bij ontwikkelplannen met meer dan 30 woningen afgesproken, dat de raad een startnotitie wordt voorgelegd. De startnotitie bevat een beschrijving van de ontwikkeling en is in belangrijke mate richtinggevend voor de verdere bestemmingsplanprocedure. In de startnotitie is een tekening van het beoogde stedenbouwkundige opzet van het plan opgenomen en zijn de woningtypen genoemd. De raad heeft unaniem besloten de startnotitie vast te stellen. Het college is bevoegd om de anterieure overeenkomst af te sluiten. In het voorstel over de startnotitie (11 mei 2023) is dit gemeld. Een anterieure overeenkomst is mede bedoeld om de financiële uitvoerbaarheid van een plan vast te stellen en kan er nooit toe leiden dat de raad verplicht is om een bestemmingsplan in procedure te brengen of vast te stellen dat in strijd met een goede ruimtelijke ordening wordt geacht. De raad heeft naar aanleiding van vragen inzicht gekregen in de afspraken die in de anterieure overeenkomst zijn vastgelegd.

Deze informatie is terug te vinden als agendapunt 6 in de raadsvergadering van 11 mei 2023 via deze link: https://sudwestfryslan.raadsinformatie.nl/vergadering/1062713

3.

Wij vragen ons af wat er gebeurt als er niet voldoende dure woningen verkocht worden. Gaat het hele project dan alsnog niet door? Immers: er wordt steeds betoogd dat het plan alleen haalbaar is door de verkoop van ook de dure woningen. Is dit een vergelijkbare situatie als we kijken naar Koudum waar ook een plan niet tot verdere uitvoer is gekomen. Ook rijst dan de vraag of ze dan toch voor recreatieve verkoop aangeboden mogen worden. Hoe is juridisch dichtgetimmerd? Het perceel blijft dan in eigendom van de ontwikkelaar en zal voorlopig braak liggen, klopt dat? Antwoord: Het bestemmingsplan gaat niet over de prijs van een woning. Het bestemmingsplan maakt diverse woningtypen (4 appartementen, 4 seniorenwoningen, 4-10 rijwoningen, 8-10 twee-onder-één kap woningen en 11 vrijstaande woningen) mogelijk. Afspraken over prijsklassen zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst en deze overeenkomst valt buiten de beoordeling van de rechtmatigheid van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan (o.a. Ecli:NL:RVS:2021:1273). Het project wordt niet in fasen ontwikkeld maar in één keer bouwrijp gemaakt en in de verkoop gebracht. De verkoop van de woningen aan de Koeweg is dus niet afhankelijk van de verkoop van de woningen aan het water. De woningen mogen niet recreatief worden gebruikt. Dit volgt uit de bestemming en de daarbij horende regels.

Een bestemmingsplan bevat verboden en geen geboden. In de anterieure overeenkomst is wel een bouwverplichting opgenomen. Hierin staat dat de ontwikkelaar binnen 3 jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan het woningbouwproject moet voltooien en gebruiksklaar moet hebben. Dit kan met maximaal één jaar worden verlengd. Overigens wil de ontwikkelaar het plan direct na vaststelling bouwrijp maken en begin volgend jaar starten met de bouw van de eerste woningen.

4.

In de reactienota die het college heeft gegeven staat in dat de dure woningen nodig zijn om het plan haalbaar te maken/winstgevend. Er bestaat een mogelijkheid tussen de 40 en 59 woningen te realiseren (zonder vaarwater)? Is dit wel doorgerekend. Kan u toelichten als dit is gedaan? En nee, waarom niet? Antwoord Nee, het plan is uitgewerkt en voorbereid overeenkomstig de kaders die de raad in de startnotitie

heeft gegeven. Het is overigens niet mogelijk om een plangebied geheel zonder water te ontwikkelen omdat de toename van verhard oppervlak een eis tot watercompensatie betekent. 5.

In hoeverre is bijgevoegd PDF bestand juist geïnterpreteerd op juridische gronden zoals onder andere de behoefte-onderbouwing welke niet is uitgevoerd Zoals eerder gemeld is de behoefte-onderbouwing voor de duurdere woningen ontoereikend. Het is niet bekend of een alternatief onderzocht is met als doel om vast te stellen of ontwikkeling zonder aansluiting op vaarwater kan leiden tot haalbare planontwikkeling en goedkopere woningen met beter gebruik van beschikbare ruimte. Kan het college een behoefte onderbouwing geven op objectieve wijze aan de hand van de in de beschrijving vermelde voldoende actuele concreet en zo mogelijk cijfermatige gegevens, de behoefte aan deze stedelijke ontwikkeling te worden beschreven? (Zoals vereist in de ladder duurzame verstedelijking) Antwoord: De toelichting op het bestemmingsplan bevat een laddertoets die ingaat op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Over de kwantitatieve behoefte (het aantal woningen) is geen discussie en binnen de woningbouwprogrammering en de nieuwe Woondeal is ruimte voor het aantal woningen. Bij de kwalitatieve behoefte gaat het volgens de jurisprudentie om de behoefte aan het specifieke karakter van de voorziene stedelijke ontwikkeling.

Uit het woonbehoefteonderzoek blijkt dat voor het deelgebied Zuidwest behoefte is aan een gevarieerd aanbod van appartementen, rijwoningen, twee-onder-één kapwoningen en vrijstaande woningen. Met dit aanbod worden diverse doelgroepen zoals starters, doorstromers en ouderen bediend. De eigen enquête van Stavoren bevestigt dit beeld. Met het bouwen van woningen aan vaarwater wordt ook een woonkwaliteit en een stedebouwkundige kwaliteit toegevoegd. In veel van de nieuwe uitbreidingsplannen wordt de mogelijkheid geboden om aan het water te wonen. De kwalitatieve laddertoets betekent niet dat elk woningtype voor een ieder (financieel) bereikbaar moet zijn of dat een plan uitsluitend goedkope woningen kan bevatten. De kwalitatieve laddertoets kan ook niet zover gaan dat een plan uitsluitend in de behoefte van eigen inwoners van de stad mag voorzien.

6.

Kunnen we de anterieure overeenkomst en het addendum (nogmaals) inzien? In hoeverre is het juridisch haalbaar om dit geheim te maken en te houden? Antwoord: Ja, de anterieure overeenkomst kan worden ingezien. De addenda zijn in het raadsvoorstel, de reactienota en in het antwoord op de technische vraag van het CDA verwerkt. In beginsel is een anterieure overeenkomst geheim vanwege de financiële afspraken die hierin zijn vastgelegd en juridisch gezien hoeft alleen een zakelijke beschrijving van de afspraken te worden gegeven.

7.

Mochten er niet genoeg woningen worden verkocht in hoeverre moet hij bouwen? Heeft het consequenties als hij niet bouwt? Als hij niet gaat bouwen wat zijn dan de gevolgen/consequenties? En welke mogelijkheden heeft de gemeente om de bouw af te dwingen? Graag toelichten Antwoord: In de anterieure overeenkomst is een bouwverplichting opgenomen. Hierin staat dat de ontwikkelaar binnen 3 jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan het woningbouwproject moet voltooien en gebruiksklaar moet hebben. Dit kan met maximaal één jaar worden verlengd. De gemeente heeft de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden en vergunningen in te trekken als de ontwikkelaar zijn verplichtingen niet nakomt.

8.

9.

Wat gebeurt er als Stavers belang of een andere ondertekenaar van de zienswijze naar de rechter stapt na akkoord van dit bestemmingsplan? Antwoord: Dan zal de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State aan de hand van de ingediende beroepsgronden bekijken of het besluit in overeenstemming is met het recht en of nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding zijn tot de met dat besluit te dienen doelen. Zie hiervoor ook het antwoord op vraag 1. Onder welke voorwaarden zullen de 4 rijwoningen extra worden toegevoegd. Kunnen we dit opleggen als? Op welke wijzen?

Antwoord: Door middel van de voorgestelde gewijzigde vaststelling kan hiervoor in de oostelijke bouwstrook langs de Koeweg de planologische ruimte worden geboden. In het addendum op de anterieure overeenkomst kunnen hierover afspraken worden vastgelegd. 10.

Hoe gaat de gemeente de definitie permanente bewoning handhaven? Antwoord: In het bestemmingsplan zijn hierover duidelijke voorschriften opgenomen. Verder bestaat er een beginselplicht tot handhaving en voor het aantonen van strijdig gebruik mogen diverse bewijsmiddelen worden toegepast.

Bijlage: mail 16 mei werkgroep wonen Staveren