6. TV RAAD GBTL - antwoorden - bijlage
Tekst van het document
Proces woningbouwontwikkeling Beleidsmatige keuzes 1
Woningbehoefte
Woonbeleid
2
Strategie
Grondbeleid
3
Gebied
Locatie
Verwerven grond Mogelijkheden verwerven grond:
Visie/gebied
• Aankoop grond
4
• Voorkeursrecht
5
• Onteigening
6
• Kavelruil
7
T
H KOC
VER
Initiatieffase Uitvoering
Opstellen projectplan 10 en aanvragen krediet Projectplan
Definitieffase
Actief grondbeleid
Voorbereiding uitvoering
Planuitwerking (incl. participatie)
11
Start planologisch onderzoek
13
Tender/verkoop
16
Grondexploitatie
12
Opstellen Omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan)
14
Bouwrijp maken
17
Vaststellen door gemeenteraad
15
8
Circa 4 mnd
Planologische procedure
Circa 1 jaar
Circa 9-12 mnd
Vergunning
Vergunning
18
Circa 9-12 mnd
Start bouw woningen 9
19
Woonrijp maken
Begrippenlijst Woningbehoefte
1
5
Voorkeursrecht
De gemeente kan een voorkeursrecht vestigen op een stuk grond (Wet Voorkeursrecht Gemeenten). Dit geeft de gemeente het eerste recht van koop. Dit betekent dat als de eigenaar het stuk grond wil verkopen, deze eerst aan de gemeente moet aanbieden.
De gemeente heeft op basis van onderzoek een beeld van de woningbouwbehoefte en stelt woonbeleid op. In het woonbeleid staat onder andere voor welke doelgroepen de gemeente wil bouwen.
Opstellen projectplan
10
Er wordt een plan van aanpak opgesteld. Hierin staan de uitgangspunten voor de uitwerking van het plan op basis van vastgesteld beleid. Deze uitgangspunten zijn de basis voor de verdere ontwikkeling. De raad besluit in deze fase over het krediet dat verstrekt wordt voor de ontwikkeling.
Vaststellen
15
Tender/verkoop
16
Het omgevingsplan wordt altijd vastgesteld door de gemeenteraad.
De gemeente bouwt zelf geen woningen. De tender is het verkoopproces van de kavels aan een ontwikkelende partij.
Strategie
2
De gemeente bepaalt of het zelf een locatie wil ontwikkelen of dit aan een marktpartij overlaat. Actief grondbeleid betekent dat de gemeente zelf het voortouw neemt in de ontwikkeling van woningen en zelf grond aankoopt (of dit al in bezit heeft). De gemeente begeleidt dan zelf de ontwikkeling en bijbehorende participatie met belanghebbenden, totdat het omgevingsplan is vastgesteld. Faciliterend grondbeleid betekent dat een ontwikkelaar een stuk grond heeft aangekocht waar de ontwikkelaar woningen wil bouwen. De gemeente faciliteert het proces. Denk hierbij aan het stellen van kaders, maken van afspraken, het beoordelen van het omgevingsplan en het begeleiden van het besluitvormingsproces.
Onteigening
6
Wanneer de gemeente een bepaald stuk grond niet kan kopen, dan kan als laatste middel onteigening plaatsvinden. Onteigening kan alleen plaatsvinden als de gemeente met het plan aantoonbaar het algemeen belang dient. De gemeente mag het belang niet op een andere manier kunnen realiseren.
7
Kavelruil
Kavelruil biedt de mogelijkheid om grond (al dan niet met compensatie) te ruilen tussen partijen.
Gebied
4
12
Grondexploitatie is een begroting die wordt opgesteld om inzicht te krijgen in het financiële resultaat van de beoogde ontwikkeling. Dit is een overzicht van de inkomsten (verkoop van grond) en uitgaven (waaronder aankoop grond, het woonrijp maken en alle andere kosten die bij de ontwikkeling van het gebied komen kijken).
Planologisch onderzoek
Tijdlijn Met de grondeigenaar wordt een overeenkomst gesloten over aankoop van de grond. Dit wordt ook wel “minnelijke verwerving” genoemd.
Grondexploitatie
De gemeente gaat de grond zelf ontwikkelen.
Hierbij gaat het er om welke gebieden geschikt zijn voor woningbouw en de gemeente wil aanwijzen als woongebieden.
Aankoop grond
11
In deze fase vinden gesprekken met de omgeving plaats. Ook het Wetterskip en andere partijen worden betrokken. Het opstellen van de Nota van uitgangspunten voor de basis van het stedenbouwkundig plan is ook onderdeel van deze fase.
8
Actief grondbeleid 3
Planuitwerking
9
De duur van het traject is van vele variabelen afhankelijk, zoals capaciteit, participatietraject, mogelijke knelpunten en eventuele bezwaren. De volgorde staat niet altijd vast. In bepaalde gevallen kan tijd gewonnen worden door eerder te beginnen met het bouwrijp maken van de grond. Het kan ook voorkomen dat de tender naar voren wordt gehaald.
13
Deze onderzoeken bestaan uit de verschillende planologische omgevingsaspecten, waaronder bodem, archeologie, verkeer en parkeren, stikstof en geluid.
Omgevingsplan
14
Het omgevingsplan bestaat uit verschillende onderdelen: • Locatie en uitleg ontwikkeling • Toepasbaar beleid (Rijk, provincie en gemeente) • Stedenbouwkundig plan • Planologische onderzoeken • Juridische vormgeving • Uitvoerbaarheid (Maatschappelijke en juridische) • Gemeentelijke regelgeving
Dit kan een partij zijn die de kavels verder gaat ontwikkelen en zorgt dat er projectmatig woningen worden gebouwd. Denk hierbij aan een ontwikkelaar of bouwbedrijf. Of het gaat om verkoop van vrije kavels rechtstreeks aan een particulier. De particulier regelt dan zelf de bouw van zijn huis.
Bouwrijp maken
17
Vergunning
18
Woonrijp
19
Om woningen te kunnen bouwen, moet het terrein bouwrijp worden gemaakt. Denk hierbij aan het verwijderen van oude gebouwen of het voorbelasten van het terrein.
Na het vaststellen van het omgevingsplan wordt het omgevingsplan bekend gemaakt. Na de bekendmaking kan de bouwvergunning worden verleend. Nu kan de bouw beginnen.
Woonrijp maken is het afwerken van het openbaar gebied voor het uiteindelijk gebruik. Denk hierbij aan straatmeubilair, straatverlichting, speel- en groenvoorzieningen.