6. TV CIE NS - Bijlage

5

We doen mee aan het Actieprogramma Vitale Logiesaccommodaties Fryslân dat inzet op het vitaler maken van campings, bungalowparken, jachthavens, hotels, groepsaccommodaties en B&B. Vanaf 2021 zijn daarvoor verschillende instrumenten beschikbaar voor Friese gemeenten en logiesaccommodaties. De TAF (Toerisme Alliantie Fryslân) is initiatiefnemer van dit actieprogramma en de uitvoering ligt bij ondernemers, provinciale en gemeentelijke overheid en onderwijs in Fryslân. Voor De Fryske Marren ligt er een flinke vitaliseringsopgave die we graag samen met ondernemers aangaan.

6

7

We geven invulling aan uitnodigingsplanologie door in een vroegtijdig mee te denken met initiatiefnemers in het belang van de hele samenleving. Bij de ontwikkeling van gebiedsplannen en gebiedsafspraken zetten we ons in om de mienskip actief te betrekken, uit te dagen en creatief te laten meedenken.

50 47

Werkwijze V: Aansluiten op regiomarketing Effectieve regiomarketing gaat verder dan mooie advertenties van blije mensen in De Fryske Marren. Het is het geheel van communicatie-uitingen dat gericht is op het vergroten van de passie voor het gebied. Maar behalve om marketinguitingen gaat het ook om het verschaffen van de juiste informatie aan bezoekers die er al zijn, het versterken van de gastvrijheid en het verbinden van de vele spelers in het gebied. Dat is geen eenvoudige klus. De Fryske Marren is verdeeld in tal van deelgebieden die allen aandacht opeisen. In het toeristisch-recreatieve werkveld binnen de gemeente zijn net zoveel meningen als ondernemers en de techniek achter marketingcommunicatie is gecompliceerd. Dit vraagt een professionele organisatie, die communicatief is naar de achterban, deskundig in haar werkzaamheden, nauw samenwerkt met Merk Fryslân en creatief is in het zoeken naar nieuwe marktkansen. Om dit te bewerkstelligen is duurzame financiering een voorwaarde. Alleen zo kunnen medewerkers worden opgeleid, bestendige relaties worden opgebouwd en kan worden geïnvesteerd in nieuwe (online-) technieken. De bijdrage van de gemeente bestaat uit meerjarige financiering van VVV Waterland van Friesland (vierjaars contracten) samen met de gemeente Súdwest-Fryslân. Deze bijdrage wordt gekoppeld aan heldere KPI’s (sleutelindicatoren) die getoetst worden.

Denk bijvoorbeeld aan het websitebezoek, de mediawaarde van publicaties en het aantal aangesloten (betalende) leden. De gemeente stellen budget beschikbaar voor een door de VVV verzorgd factsheet over de stand van zaken (waardering, beleving, et cetera) en kwantitatieve ontwikkelingen van de sector in de gemeente. Jaarlijks wordt de inzet van de VVV geëvalueerd en de plannen besproken. De werkwijze, vormgeving en inzet van haar budget is aan de organisatie zelf, hier heeft de gemeente geen invloed op.

48 51

Gemeente De Fryske Marren en Súdwest-Fryslân trekken gezamenlijk op in deze werkwijze. Dat houdt in dat dezelfde sleutelindicatoren worden gehanteerd, dezelfde contracten gelden en ook de organisatorische ontwikkeling gezamenlijk wordt uitgewerkt tot een éénduidig takenpakket.

1

ACTIE! Wij zetten ons samen met gemeente Súdwest-Fryslân in voor hoogwaardige marketing, het verschaffen van de juiste informatie aan bezoekers, het versterken van de gastvrijheid en het verbinden van de vele spelers in het gebied door financiële ondersteuning van VVV Waterland van Friesland met een structurele bijdrage, vastgelegd in vierjarige contracten.

2

Wij houden de vinger aan de pols door jaarlijks de evaluatie en plannen van de VVV-organisatie te bespreken waarbij ook de feedback van de ondernemers wordt betrokken.

3

Wij laten de inhoudelijke uitvoering aan VVV Waterland van Friesland, aangezien zij over de meeste deskundigheid beschikken.

4

De VVV werkt samen in een provinciaal netwerk met Merk Fryslân, de TAF en (buur)gemeenten aan toeristisch-recreatieve impulsen die goed zijn voor Fryslân, de regio en De Fryske Marren. Deze acties en ambities worden door de uitgewerkt in een smart geformuleerd uitvoeringsprogramma dat dieper ingaat op de uitvoering, financiering en realisatie.

49 52

Werkwijze VI: Benutten van koppelkansen met andere sectoren Het samengestelde karakter van het toeristisch-recreatieve product vertaalt zich in de betrokkenheid van tal van aanpalende sectoren. Denk aan de landbouw, het waterbeheer, de natuurontwikkeling, de mobiliteit, erfgoed, duurzaamheid, et cetera. Binnen al deze beleidsvelden vindt beleidsvorming plaats die van invloed is op de ontwikkeling van recreatie en toerisme. De kans ligt in het optimaal benutten van koppelingen tussen beleidsvelden. De gemeente daagt initiatiefnemers uit om deze koppelkansen te benutten, bijvoorbeeld door het: • slim recreatief benutten van vrijkomende agrarische bebouwing; • realiseren van natuurdoelen in combinatie met logiesaccommodaties; • benutten van vrijkomend erfgoed door maatschappelijke en recreatiefuncties; • gebruikmaken van de kansen die de stikstofdiscussie biedt voor recreatie en toerisme. De gemeente stelt in de omgevingsvisie ambities op voor diverse beleidsvelden. Van deze ambities wordt de recreatieve impact uitgewerkt en wordt gezocht naar koppelkansen met toerisme en recreatie. Dit doet de gemeente door voor ieder beleidsveld een zogenaamde 'recreatieve kansenkaart' te ontwikkelen. Hierin worden de waardevolle opties en de impact van beleidsmatige ontwikkelingen in kaart gebracht.

Dat gebeurt door sectorale deskundigen, recreatieve ondernemers en een vertegenwoordiger van de gemeente. Er wordt verder gekeken dan gebruikelijk. Zo zijn er ook koppelkansen denkbaar met onderwijs, energie, huisvesting, gezondheidszorg en mobiliteit.

50 53

1

ACTIE! We gaan op zoek naar beleidsmatige koppelkansen in andere sectoren door per sector een 'Recreatieve Kansenkaart' te maken die expliciet ingaat op de opties die voor recreatie worden geboden.

2

We benutten de creativiteit en inspiratie vanuit de recreatiesector door samen met de ondernemers en actieve bewoners de kansen verder uit te werken in project-ideeën. Deze acties worden uitgewerkt in een smart geformuleerd uitvoeringsprogramma dat dieper ingaat op de uitvoering en realisatie.

51 54

6 Bijlagen

Bijlage 1 Bottom-up Gebiedsafspraken Voor elke gebied geldt een aantal spelregels ten aanzien van ontwikkelingen. Per gebied wordt gezamenlijk gekeken of deze nog verder uitgebreid worden of op detail worden aangepast. De volgende spelregels zijn daarbij alvast suggesties voor nieuwe ontwikkelingen. Ze worden concreet gemaakt in een gebied als een gebiedsvisie wordt opgesteld door de betrokken actoren. • • • •

• • • • • •

De Landschappelijke onderlegger is de basis. Elke watersportkern is uniek door zijn specifieke ligging in het landschap. Verschillen in de bodem en historische kavelpatronen moeten ook bij nieuwe ontwikkelingen doorwerken in de structuur. Zo ontstaan plekken me een eigen karakter. Houdt oevers openbaar. De aantrekkelijkheid en betekenis van watersportkernen zijn gebaat bij openbaarheid van oevers. Neem de oevers op in het continue netwerk van wandelpaden. Houdt bij het ontwikkelen van nieuwe complexen de oevers altijd openbaar. Maak aantrekkelijke entrees vanaf land en water en een logische routing naar parkeer- of aanlegplaatsen. Zorg voor een prettige en logische route naar parkeer- en aanlegplaatsen. Markeer duidelijk de plekken waar de kern wordt binnengegaan. Zorg voor een samenhangend netwerk van wandel- en fietspaden en sluit het aan op het vaarnetwerk. Maak per watersportkern een bewuste keuze voor het type boten dat er kan komen en optimaliseer de mogelijkheden voor dat type boten. Creëer ruime mogelijkheden voor een ommetje over land. Maak transferia tussen land en water. Versterk natuur en de beleving ervan: de natuur is onze kip met gouden eieren. We stimuleren biodiversiteit . Zorg voor zichtrelaties met het landschap. Waar ben ik? Juist zichtlijnen over land en water vertellen waar je je bevindt. Breng de mooie bestaande vergezichten in kaart en bewaak ze.

Kies voor stedenbouwkundige menging. De ruimtelijk kwaliteit van watersportkernen is gebaat bij een fijnkorrelig mening van (permanent) wonen, werken en recreatie. Het zorgt voor levendigheid. Het silhouet in het landschap is verzorgd. Er wordt aandacht besteed aan het aanzicht van de kern vanaf het water en het land. Door het aanbrengen van beplanting en door regie over de uitstraling van gebouwen. Borduur voort op de historie van de plek. Zorg ervoor dat de geschiedenis beleefbaar blijft. Gebruik de geschiedenis als inspiratiebron voor nieuwe ontwikkelingen op een eigentijdse manier. Creëer bijzondere plekken aan het water. Bakens en andere oriëntatiepunten kunnen het waterfront verbijzonderen ten opzichte van andere watersportkernen en zorgen voor herkenbaarheid en zo mogelijk bruikbaarheid.

52 55

53 56

• •

Water én groen zijn belangrijk. Juist in een watersportkern kan de groenstructuur voor extra sfeer en biodiversiteit zorgen. Reserveer bij nieuwe ontwikkelingen groeiruimte voor bomen en planten in tuinen en het openbaar gebied. Aandacht voor de beeldkwaliteit van de architectuur. Zorg voor pure architectuur met natuurlijke materialen en kleuren, passend bij de schaal en maat van de context. Voer regie bij nieuwe ontwikkelingen van planvorming tot en met de uitvoering.

54 15

Bijlage 2: Analyse logiesaanbod Het Friese vitaliteitsonderzoek logiesaccommodaties reikt per deelsector voor de regio Zuidwest-Friesland (bestaand uit de gemeenten De Fryske Marren en Súdwest-Fryslân) een aantal conclusies aan: De watersportbedrijven kennen een hoge bezetting en relatief lage prijsniveaus. Ze zijn in veel gevallen technisch georiënteerd (boothuizen, werfjes, loodsen), standaard en eenvoudig ingericht zonder aantrekkelijke waterfrontontwikkeling. Deze jachthavenbedrijven missen de beleving die zou moeten horen bij de (nieuwe) watersport. De typische boothuizen die hierbij horen hebben een industriële 13% van de bedrijven uitstraling en liggen vaak op schitterende toeristische locaties. Vaak zijn er te weinig middelen in het bedrijf om noodzakelijke herinvesteringen te plegen. 51% van de

bedrijven Zeilscholen zijn veelal gericht op jeugd en verenigingen. De focus ligt op technisch leren zeilen. Dit segment functioneert prima, maar het seizoen is kort en de markt (kind-consument) vraagt steeds meer fun en waterrecreatie naast het technisch goed leren zeilen.

Veel campings functioneren bedrijfsmatig goed dankzij hun aanbod-mix van toeristisch en jaarplaatsen. Ze zijn vooral efficiënt 16% van de bedrijven vormgegeven en aangelegd en missen sfeer, een conceptuele invulling en verbinding met de omgeving. Veel campings zouden ‘overal in Nederland’ gesitueerd kunnen zijn. Daarnaast is er een herstructureringsdruk waardoor kleinere campingbedrijven overgenomen worden door projectontwikkelaars van recreatiewoningen. Hotels hebben de basis vaak op orde. Ze zijn nu (nog) goed genoeg voor met name de seniorenmarkt. Kenmerkend zijn de vele kleine hotelletjes (6-12 kamers) in de kernen die ook een lokale café- en restaurantfunctie vervullen. Financieel hebben zij het zwaar en de kwaliteit voor de toerist is middelmatig en een tikkeltje gewoon.

55 16

Bungalowparken: het grootste deel van de bungalows wordt toeristisch verhuurd. Er zijn echter ook diverse projectontwikkelparken die footloose (niet verbonden) in het landschap gesitueerd zijn en beperkt toeristisch verhuurd worden. De bungalows op de parken zijn in particulier eigendom en gebruik en niet in handen van een onderneming die de woningen bedrijfsmatig exploiteert. Er is flinke ontwikkeldruk in het segment van de luxe villaparken, gericht op een vermogende tweede woningmarkt en in diverse gevallen op de verhuurmarkt. Dit luxe segment bevordert de diversiteit en reputatie van het logiesproduct in De Fryske Marren en de verdere regio. Geprivatiseerde parken zonder bedrijfsmatige exploitatie dragen echter in beperktere mate bij aan de economie en leefbaarheid van toeristische clusters dan parken met bedrijfsmatige exploitatie en toeristisch ondernemershap Uit het vitaliteitsonderzoek onder logiesaccommodaties valt in de regio Zuidwest-Friesland regio de beperkte ambitie op onder de logiesondernemers. Ongeveer een derde geeft aan hun bedrijf binnen vijf jaar te willen verkopen/beëindigen of verder niks te willen veranderen. Veel ondernemers vinden het wel prima zo.

56 63

Bijlage 3: Uitvoeringsprogramma (nader in te vullen) Werkwijze

Actie Bij de selectie van eerste gebiedsplannen richten we ons op de gebieden waar de meeste energie, grootste belangen (of maatschappelijke impact) en opgaven zijn. We werken bottum-up door de mienskip, lokale ondernemers en deskundigen te betrekken bij het opstellen van de gebiedsplannen en gebiedsafspraken.

Bottom-up en gebiedsgericht

Om tot het gebiedsplan te komen brengen de betrokkenen in het gebied onder regie van de gemeente het toeristische cluster (ecosysteem) in kaart: - Het huidige toeristische cluster: wie zijn actief, hoe werken ze samen, wat zijn de doelgroepen, wat is de kwaliteit, welke marktkansen worden benut, et cetera; - Analyse cluster: waar liggen de kansen, welke ontwikkelingen versterken het ecosysteem, welke doelgroe pen kunnen getrokken worden en welke productmarktcombinaties kunnen worden ontwikkeld; - Wat wordt het streefbeeld van het gebieden welke ruimtelijke accenten kunnen versterkt worden en welke juist niet; - Welke zones zijn te onderscheiden en hoe kunnen die ontwikkeld worden. - Uitvoeringsplan: de stappen die nodig zijn om het toeristisch cluster (ecosysteem) voor langere termijn te versterken.

Trekker

Planning

Budget

57 64

Werkwijze

Actie We gaan plannen sterker maken door met de markt te werken met ontwikkelprincipes van De Fryske Marren;

Ontwikkelprincipes

We vergroten de haalbaarheid, betrokkenheid en eigen inzichten door de principes kort te sluiten met de Provincie Fryslân en buurgemeente Súdwest-Fryslân We maken de principes nog beter door na twee jaar de principes samen met de ondernemers en de mienskip te evalueren;

Trekker

Planning

Budget

58 65

Werkwijze

Actie We bieden helderheid aan initiatiefnemers met plannen voor nieuwe logiesaccommodaties door het ontwikkelkader toe te passen op initiatieven die buiten het bestemmingsplan/omgevingsplan vallen. We maken een voor ondernemers en gemeente heldere uitwerking van de planprocedure die doorlopen gaat worden; dit vormt de procesmatige werkwijze van het ontwikkelkader. Een omgevingstafel kan één van de stappen zijn die wordt doorlopen met een initiatiefnemer. De werkwijze voor logiesaccommodaties wordt onderdeel van de werkwijze van de gemeentelijke omgevingsvisie We faciliteren en adviseren ondernemers om het ontwikkelkader zo goed mogelijk toe te passen.

Het ontwikkelkader

We toetsen het plan door aan te geven welke items goed zijn uitgewerkt en onderbouwd, welke items onvoldoende zijn uitgewerkt en onderbouwd en dus vragen om verduidelijking en welke items niet zijn onderbouwd. Uiteindelijk moeten alle items goed zijn onderbouwd wil de gemeente vanuit toeristisch-recreatief en ruimtelijk beleid instemmen met een plan. We maken een specifiek ontwikkelkader voor kleinschalige logiesacco mmodaties met onderscheid tussen de dorpskernen en het buitengebi ed (zodra de Verordening Romte is vastgesteld).

Met de gemeente Súdwest Fryslân werken we in de nabije toekomst toe naar een regionaal ontwikkelkader logies accommodaties.

Trekker

Planning

Budget

59 66

Werkwijze

Actie We stimuleren een sterk functionerend ondernemersverband in recreatie en toerisme. We willen inhoudelijk bijdragen aan hun planvorming, bestuurlijk en ambtelijk aanwezig zijn bij bijeenkomsten en een gesprekspartner zijn voor lopende ontwikkelingen. We organiseren samen met het bedrijfsleven en de VVV een jaarlijkse netwerkbijeenkomst over de ontwikkelingen in de sector (eventueel samen met de gemeente Súdwest Fryslân).

Samenwerking en Gastvrijheid actief versterken

Samen met de gemeente Súdwest Fryslân werken we toe naar een gezamenlijke visie op toerisme en recreatie met ruimte voor lokale inkleuring en accenten. Dit samenwerkingstraject kan bijvoorbeeld starten met een gezamenlijk position paper. We treden actief in overleg met de Provincie om wederzijdse beleidskeuzes door te voeren. We doen mee aan het Actieprogramma Vitale Logiesaccommodaties We geven invulling aan uitnodigingsplanologie door in een vroegtijdig mee te denken met initiatiefnemers in het belang van de hele samenleving. Bij de ontwikkeling van gebiedsplannen en gebiedsafspraken zetten we ons in om de mienskip actief te betrekken, uit te dagen en creatief te laten meedenken

Trekker

Planning

Budget

60 67

Werkwijze

Actie

Trekker

Planning

Budget

Trekker

Planning

Budget

Wij zetten ons samen met gemeente Súdwest Fryslân in voor hoogwaardige marketing, het verschaffen van de juiste informatie aan bezoekers, het versterken van de gastvrijheid en het verbinden van de vele spelers in het gebied door financiële ondersteuning van VVV Waterland van Friesland met een structurele bijdrage, vastgelegd in vierjarige contracten. Aan te sluiten op slimme regiomarketing

Wij houden de vinger aan de pols door jaarlijks de evaluatie en plannen van de VVV-organisatie te bespreken waarbij ook de feedback van de ondernemers wordt betrokken. Wij laten de inhoudelijke uitvoering aan VVV Waterland van Friesland, aangezien zij over de meeste deskundigheid beschikken. De VVV werkt samen in een provinciaal netwerk met Merk Fryslân, de TAF en (buur)gemeenten aan toeristisch-recreatieve impulsen die goed zijn voor Fryslân, de regio en De Fryske Marren.

Werkwijze Slim inspelen op ontwikkelkansen vanuit relevante sectoren

Actie We gaan op zoek naar beleidsmatige koppelkansen in andere sectoren door per sector een 'Recreatieve Kansenkaart' te maken die expliciet ingaat op de opties die voor recreatie worden geboden. We benutten de creativiteit en inspiratie vanuit de recreatiesector door samen met de ondernemers en actieve bewoners de kansen verder uit te werken in project-ideeën.

61

Bijlage 4: Schema ontwikkelkader regulier logiesaanbod Toetsing A. Sluit aan bij de kernwaarden van de regio en versterk de lokale identiteit 1. Er is helder omschreven hoe en op welke kernwaarden wordt ingespeeld en hoe deze worden versterkt. De kernwaarden van een gebied staan vaak beschreven in een landschapsbiografie of ruimtelijke omgevingsvisie. Van belang is dat de initiatiefnemer aangeeft hoe op de lokale kernwaarden (waaronder de natuur, landschap en cultuur) wordt ingespeeld met de nieuwe ontwikkeling, met welk type voorzieningen, welke logiesproducten, welke diensten en de manier waarop dit bijvoorbeeld in de marketing en communicatie wordt uitgewerkt. De initiatiefnemer versterkt de lokale kernwaarden en dit blijkt overtuigend uit de plannen.

B. Vergroot de diversiteit in het toeristisch cluster 1. Er is onderbouwd hoe de diversiteit in het gebied wordt vergroot, hoe onderscheidend het concept is en op welke markttrends wordt ingespeeld. De initiatiefnemer geeft weer welk type logiesvoorzieningen de omgeving kenmerken en hoe en in welke mate hij hier diversiteit en vernieuwing in brengt. Dit wordt onderbouwd door aan te geven welke nieuwe productonderdelen (ander type verblijf) wordt toegevoegd, welke onderscheidende conceptuele keuzes (bijv. alleen, of juist niet gericht op kinderen, uitzonderlijk grote staplaatsen, biologische insteek/natuurinclusieve concepten) worden gemaakt en op welke trends in de markt wordt ingespeeld. 2. De spin-off bij nabijgelegen recreatievoorzieningen is weergegeven. De initiatiefnemer geeft aan met welke collega’s in de buurt wordt samengewerkt, hoe dit wordt vormgegeven en hoeveel extra bezoekers nabijgelegen recreatievoorzieningen (dagrecreatie, cultuur, horeca) kunnen verwachten. 3. Er is aangegeven op welke fundamentele behoefte of trend bij de verschillende doelgroepen wordt ingespeeld. De initiatiefnemer toont aan zicht te hebben op de behoeften van de beoogde gasten. Daarnaast wordt de verbinding gelegd tussen de behoefte en markttrends met de eigenheid van het concept.

Bijvoorbeeld door de gezondheidstrend te verbinden aan een 100% sportieve camping, of een hotel dat zich volledig toelegt op creatieve en sportieve ontwikkeling van jongeren.

Goed onderbouwd

Onvoldoende onderbouwd

Niet onderbouwd

Toetsing C. Verhoog de kwaliteit van het gebied/bedrijf en versterk de (beeld)kwaliteit. 1. De locatiekeuze van de ontwikkeling is onderbouwd op basis van de principes van de Provinciale omgevingsvisie 'Romte Diele' (zoals zuinig ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit als ontwerpbasis). De initiatiefnemer onderbouwt de locatiekeuze op basis van de principes van de Provinciale omgevingsvisie en -verordening, o.a.: Zuinig ruimtegebruik: nieuwe logiesaccommodaties benutten de ruimte doelmatig door verschillende vormen van ruimtegebruik te combineren. Nieuwe verblijfsinitiatieven hergebruiken waar mogelijk perspectiefrijke bestaande logieslocaties en bebouwing. Dat voorkomt verspilling van ruimte, middelen en vastgoed (volgens het principe zuinig ruimtegebruik). Door zoveel mogelijk bestaande karakteristieke gebouwen en logieslocaties door- en her- te ontwikkelen (oud voor goud), komt een vernieuwingsslag op gang. Dit hergebruik betekent soms een uitbreidingsnoodzaak en/of herverkaveling om initiatieven rendabel te krijgen. In die gevallen wordt dit onderbouwd door de initiatiefnemer. Ruimtelijke kwaliteit als ontwerpbasis: nieuwe ontwikkelingen bouwen voort op bestaande omgevingskwaliteiten van de locatie. Ze hebben aantoonbaar aandacht voor eigenheid, natuur en identiteit van de locatie. Ze maken het gebied fraaier.

Dat kan door bestaande gebouwen anders vorm te geven, door bestaande verblijven anders te plaatsen en te vernieuwen. Zo hoeven stacaravans niet wit te zijn en ligplaatsen niet als in een dambord verkaveld. Door omgevingsbewuste architectuur en landschappelijke ontwerpen zijn fraaie zichtlijnen en is ruimtelijke kwaliteit te creëren. De initiatiefnemer onderbouwt hoe de ruimtelijke kwaliteit van de locatie wordt versterkt en als basis dient in het ontwerp. 2. Er is uitgewerkt welke productelementen de kwaliteit van het aanbod in het gebied versterken. De initiatiefnemer kan bijvoorbeeld inspelen op de behoefte aan lokale speelvoorzieningen, de natuur versterken door de aanleg van natuurlijke voorzieningen die openbaar toegankelijk zijn, door zwem- winkel en horecavoorzieningen voor de omgeving, of door aan te sluiten op routenetwerken. 3. Er is aangegeven hoe de ontwikkeling ruimtelijk in de omgeving past en ruimtelijk integreert. De initiatiefnemer laat concreet en vanuit verschillende perspectieven middels een beeldkwaliteitsplan zien op welke wijze ruimtelijk wordt ingespeeld op de omgevingskwaliteit. Niet alleen qua vorm, maar ook door kleurstellingen, plaatsing, clustering (spreiding vs. concentratie) en andere ruimtelijke kenmerken.

Een logiesfunctie in een open weidegebied kent een andere beeldkwaliteit dan een logiesfunctie in de Gaasterlandse bossen, in/tegen een kern of aan de Friese IJsselmeerkust. De initiatiefnemer stemt de ontwikkeling dan ook af op de omgevingskenmerken, landschappelijke- en natuurwaarden en kernkwaliteiten van de omgeving. Aspecten als landschappelijke openheid van het gebied, verbinding met de omgeving, de maat en schaal en verschijningsvorm binnen de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten worden hierbij afgewogen. 4. Er is aangegeven in hoeverre het plan verstorend is voor de omgeving en hoe deze verstoring wordt geminimaliseerd. Nagenoeg iedere ruimtelijke ontwikkeling brengt ruimtelijke verstoring met zich mee. De initiatiefnemer benoemt deze verstoringen en geeft aan hoe hierop wordt ingespeeld/welke afweging is gemaakt en hoe deze verstoringen worden geminimaliseerd.

Goed onderbouwd

Onvoldoende onderbouwd

Niet 62 onderbouwd

63

Toetsing D. Speel in op de maatschappelijke ontwikkelingen in het gebied. 1. Uitgewerkt is op welke manier de omgeving (sector en lokale omgeving) van de plannen profiteert. Het initiatief kan op tal van manieren bijdragen aan de omgeving. Door de landbouwsector in de buurt te betrekken bij het product, door aan te haken op de behoefte aan scholing, door mensen met een achterstand op de arbeidsmarkt te betrekken, enzovoort. De initiatiefnemer toont aan op welke manier en in welke mate het initiatief een lokale bijdrage levert. 2. De betrokkenheid van de mienskip bij de planvorming is uitgewerkt. De initiatiefnemer heeft uitgewerkt hoe hij met de mienskip is opgetrokken om ook aan te sluiten bij de wensen en ideeën die hier leven. Ook is duidelijk gemaakt hoe de input en resultaten in de plannen zijn betrokken. 3. Er is aangegeven of en hoe andere sectoren van de plannen profiteren (b.v. onderwijs, woningbouw, landbouw, natuur). Plannen die ook daadwerkelijk ingaan op lokaal spelende zaken kunnen een grote waarde zijn voor de gemeenschap waarin zij zich bevinden. 4. Er is aangegeven welke maatschappelijke kansen worden benut en op welke wijze. Het kan zijn dat het plan inspeelt op de behoefte aan gezondheid voor ouderen, aanhaakt op de vraag naar sociale cohesie onder bepaalde groepen of juist biodiversiteit en natuurkwaliteit bevordert.

E. Is aantoonbaar economisch haalbaar. 1. Er is aantoonbaar een financieel haalbare exploitatie De initiatiefnemer toont door een bedrijfsplan of haalbaarheidsonderzoek aan dat er in voldoende mate mogelijkheden zijn voor een langjarige toeristisch-recreatieve exploitatie. In de exploitatiebegroting wordt specifiek aandacht gegeven aan de aanbodmix met bijbehorende prijs-, bezetting- en omzetprognoses per type accommodatie. Verder wordt aangetoond dat de EBITDA (=operationele winst) volstaat om aan de rente, belastingen en afschrijvingen te voldoen en wordt aangegeven met een liquiditeitsbegroting dat aan de jaarlijkse betalingsverplichtingen kan worden voldaan. 2. Indien uitponding: helder weergegeven is op welke wijze het vastgoed bedrijfsmatig geëxploiteerd wordt. De Fryske Marren kiest bij nieuwe en herontwikkelingen voor recreatief ondernemerschap en dus voor bedrijfsmatige exploitaties. De initiatiefnemer beschrijft duidelijk op welke manier bedrijfsmatige exploitatie wordt geborgd en gesanctioneerd indien een van de contractpartijen (vastgoedeigenaren, beheerder, exploitant) in gebreke blijft.

Goed onderbouwd

Onvoldoende onderbouwd

Niet onderbouwd

64

Toetsing F. De marktruimte is zowel voor de koop- als verhuurmarkt helder onderbouwd

Er wordt onderscheid gemaakt in financiering van initiatieven door middel van uitponding (koopmarkt) en exploitatie ten behoeve van toeristisch-recreatief nachtverblijf (verhuurmarkt). Dit zijn wezenlijk verschillende markten die allebei een adequate onderbouwing verdienen. 1. Indien koopmarkt en uitponding: aantoonbare marktruimte: in de planbeschrijving dient de initiatiefnemer op professionele wijze aan te tonen dat er regionale marktruimte is in de koopmarkt naar zijn onderscheidende concept. Dit doet de initiatiefnemer door een marktruimteberekening in de koopdoelgroep: ‘particuliere belegger’ of ‘investeerder die op safe gaat’. Zie kader hiernaast. En de initiatiefnemer toont aan dat zijn concept in de regio (of indien van belang provinciegrens- en landsgrensoverschrijdend) onderscheidend is voor kopers;

2. Voor huurmarkt, aantoonbare marktruimte: de initiatiefnemer toetst de planbeschrijving op professionele wijze op de marktruimte die er bestaat voor het huurvraagsegment waarop de initiatiefnemer inzet. Dit doet de initiatiefnemer door een markt-ruimteberekening in de huurmarkt en een kwalitatieve analyse.

G. Realiseer bedrijfsmatige exploitatie 1. 75% van de accommodaties wordt verhuurd Uitgewerkt is hoe wordt voorkomen dat meer dan 25% van de logiesaccommodaties gebruikt wordt als deeltijd woning, permanente bewoning, arbeidsmigranten en/of tijdelijke huisvesting: er is sprake van een afwijkend primair verblijfmotief wanneer de accommodatie voor meer dan 25% voor deze motieven gebruikt wordt. De initiatiefnemer beschrijft welke maatregelen genomen worden om te zorgen dat dit niet zal gebeuren. Aansluiting op een toeristisch-recreatieve doelgroep (punt B) door middel van faciliteiten gericht op toeristen helpt hierbij. Ook kan een maximale aaneengesloten verblijfsduur helpen. En bij uitgeponde eenheden kan een verhuurverplichting soelaas bieden.​

Goed onderbouwd

Onvoldoende onderbouwd

Niet onderbouwd

65

Toetsing 2. Indien uitponden: anterieure overeenkomst met kettingbeding Bedrijfsmatige exploitatie en overige bepalingen in anterieure overeenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente zijn uitgewerkt: een anterieure overeenkomst kan meer zekerheid bieden op bedrijfsmatige exploitatie. In deze anterieure overeenkomst staat: • Dat eigenaren zich verenigen zodat kwaliteitsborging en recreatief ondernemerschap (verhuur) afdwingbaar zijn. Bijvoorbeeld door een Exploitatiemaatschappij of VvE met appartementsrecht; • Eigenaren van woningen / kavels zijn verplicht om hun object meer dan 75% van de tijd toeristisch-recreatief te verhuren via een centrale verhuurorganisatie die een resultaatsverplichting aangaat (ondernemerschap); bijvoorbeeld door een landelijk opererende keten of een professionele organisatie. • Er is een verbod op permanent en deeltijd wonen waar op gesanctioneerd wordt; • Boetebeding opnemen in anterieure overeenkomst naar ontwikkelaar als deze bepaling niet in de koopovereenkomst met kettingbeding terecht komt met eigenaren; • Verplichte deelname aan organisatievorm vanwege afdwingbaarheid; • Er rust een verbod op permanent en deeltijd wonen; • Bepalingen over het nakomen van deze afspraken en boeteclausule 3.

Beheer en onderhoudsfonds wordt opgericht • Er wordt een beheer- en onderhoudsfonds opgericht om de eenheden en het park in de toekomst van groot onderhoud te voorzien en om te voorzien in het beheer en onderhoud van centrale voorzieningen. Alle eigenaren dragen hieraan verplicht bij; • Eigenaren dragen verplicht bij aan een beheer- en onderhoudsfonds om accommodaties en centrale voorzieningen te beheren en in de toekomst te voorzien van groot onderhoud; • Bepalingen over bijvoorbeeld tuinonderhoud, uitstraling, bijgebouwen etc.;

Goed onderbouwd

Onvoldoende onderbouwd

Niet onderbouwd

66

Toetsing H. Ontwikkel circulair 1. Het initiatief wordt duurzaam ontwikkeld en bij voorkeur circulair De initiatiefnemer legt uit op welke wijze geprobeerd wordt de maatschappij en de natuur zo min mogelijk te belasten. Duurzaamheid wordt integraal benaderd: people, planet, profit met langjarig beheer en exploitatie of juist met tijdelijke concepten. De initiatiefnemer toont dit aan door onderscheid te maken tussen de bouw- en exploitatiefase 2. Helder is hoe de duurzame en circulaire werkwijze en filosofie langdurig is geborgd. Daarbij wordt bijvoorbeeld ingegaan op de gebruikte bouwmaterialen, duurzame voorzieningen (energiegebruik), recyclebaarheid en modulariteit. 3. Uitgewerkt is in hoeverre de ontwikkelingen belastend zijn voor het milieu. 4. Aangegeven is op welke wijze natuurverstoring wordt gecompenseerd. Dat kan bijvoorbeeld door dit uit te werken aan de hand van natuurdoeltypen en de wijze waarop deze worden gecompenseerd.

Goed onderbouwd

Onvoldoende onderbouwd

Niet onderbouwd

67

Bijlage 5: Schema ontwikkelkader kleinschalige logies Toetsing A. Sluit aan bij de kernwaarden van de regio en versterk de lokale identiteit 1. Er is helder omschreven hoe en op welke kernwaarden wordt ingespeeld en hoe deze worden versterkt. De kernwaarden van |een gebied staan vaak beschreven in een landschapsbiografie of ruimtelijke omgevingsvisie. Van belang is dat de 13-12-2019 's Hertogenbosch initiatiefnemer aangeeft hoe op de lokale kernwaarden (waaronder de natuur, landschap en cultuur) wordt ingespeeld met de nieuwe ontwikkeling, met welk type voorzieningen, welke logiesproducten, welke diensten en de manier waarop dit bijvoorbeeld in de marketing en communicatie wordt uitgewerkt. De initiatiefnemer versterkt de lokale kernwaarden en dit blijkt overtuigend uit de plannen.

B. Vergroot de diversiteit in het toeristisch cluster 1. Er is onderbouwd hoe de diversiteit in het gebied wordt vergroot, hoe onderscheidend het concept is en op welke markttrends wordt ingespeeld. De initiatiefnemer geeft weer welk type logiesvoorzieningen de omgeving kenmerken en hoe en in welke mate hij hier diversiteit en vernieuwing in brengt. Dit wordt onderbouwd door aan te geven welke nieuwe productonderdelen (ander type verblijf) wordt toegevoegd, welke onderscheidende conceptuele keuzes (bijv. zeilschool gericht op watersportgezinnen, appartementen gericht op paardenliefhebbers, uitzonderlijk grote staplaatsen met unieke zichtlijnen om Friese weidsheid te ervaren, biologische insteek /natuur-inclusieve concepten) worden gemaakt en op welke trends in de markt wordt ingespeeld. 2. De spin-off bij nabijgelegen recreatievoorzieningen is weergegeven. De initiatiefnemer geeft aan met welke collega’s in de buurt wordt samengewerkt en hoe dit wordt vormgegeven.

Gemeente Zaanstad

3. Er is aangegeven op welke fundamentele behoefte of trend bij de verschillende doelgroepen wordt ingespeeld. DeOfferte initiatiefnemer aan zicht te hebben op de behoeften van de beoogde gasten. Dat toont de initiatiefnemer aan door een beschrijving ZKAtoont Leisure Consultants van de doelgroep-segmenten waarop het initiatief zich richt (eventueel verdeeld naar doelgroepen per seizoens-periode).

Goed onderbouwd

Onvoldoende onderbouwd

Niet onderbouwd

68

Toetsing C. Verhoog de kwaliteit van het gebied/bedrijf en versterk de (beeld)kwaliteit. 1. De locatiekeuze van de ontwikkeling is onderbouwd op basis van de principes van de Provinciale omgevingsvisie 'Romte Diele' (zoals zuinig ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit als ontwerpbasis). De initiatiefnemer onderbouwt de locatiekeuze op basis van de principes van de Provinciale omgevingsvisie en -verordening, o.a.: Zuinig ruimtegebruik: nieuwe logiesaccommodaties benutten de ruimte doelmatig door verschillende vormen van ruimtegebruik te combineren. Nieuwe verblijfsinitiatieven hergebruiken waar mogelijk perspectiefrijke bestaande logieslocaties en bebouwing. Dat voorkomt verspilling van ruimte, middelen en vastgoed (volgens het principe zuinig ruimtegebruik). Door zoveel mogelijk bestaande karakteristieke gebouwen en logieslocaties door- en her- te ontwikkelen (oud voor goud), komt een vernieuwingsslag op gang. Dit hergebruik betekent soms een uitbreidingsnoodzaak en/of herverkaveling om initiatieven rendabel te krijgen. In die gevallen wordt dit onderbouwd door de initiatiefnemer. Ruimtelijke kwaliteit als ontwerpbasis: nieuwe ontwikkelingen bouwen voort op bestaande omgevingskwaliteiten van de locatie. Ze hebben aantoonbaar aandacht voor eigenheid en identiteit van de locatie. Ze maken het gebied fraaier en ze voegen aantoonbaar ruimtelijke kwaliteit toe.

Dat kan door bestaande gebouwen anders vorm te geven, door bestaande verblijven anders te plaatsen en te vernieuwen. Zo kan een ligbox-stal worden herbouwd tot een fraai appartementengebouw dat aantrekkelijk in de omgeving is geïntegreerd en een karakteristieke boerderij met erf kan een weelderige uitstraling krijgen. Door omgevingsbewuste architectuur en landschappelijke ontwerpen zijn fraaie zichtlijnen en is ruimtelijke kwaliteit te creëren. De initiatiefnemer onderbouwt hoe de ruimtelijke kwaliteit van de locatie wordt versterkt en als basis dient in het ontwerp. 2. Er is uitgewerkt welke productelementen de kwaliteit van het aanbod in het gebied versterken. De initiatiefnemer kan bijvoorbeeld inspelen op de behoefte aan lokale speelvoorzieningen, de natuur versterken door de aanleg van natuurlijke voorzieningen die openbaar toegankelijk zijn, door kleine zwem- winkel en horecavoorzieningen voor de omgeving, of door aan te sluiten op routenetwerken. 3. Er is aangegeven hoe de ontwikkeling ruimtelijk in de omgeving past en ruimtelijk integreert. De initiatiefnemer laat concreet en vanuit verschillende perspectieven middels een beeldkwaliteitsplan zien op welke wijze ruimtelijk wordt ingespeeld op de omgevingskwaliteit. Niet alleen qua vorm, maar ook door kleurstellingen, plaatsing, clustering (spreiding vs. concentratie) en andere ruimtelijke kenmerken.

Een kleinschalige logiesfunctie op een agrarisch erf in een open weidegebied kent een andere beeldkwaliteit dan een kleinschalige logiesfunctie in de Gaasterlandse bossen, in/tegen een kern of aan de Friese IJsselmeerkust. De initiatiefnemer stemt de ontwikkeling dan ook aantoonbaar af op de omgevingskenmerken (zoals natuur en landschap).

4. Er is aangegeven in hoeverre het plan verstorend is voor de omgeving en hoe deze verstoring wordt geminimaliseerd. Nagenoeg iedere ruimtelijke ontwikkeling brengt ruimtelijke verstoring met zich mee. De initiatiefnemer benoemt deze verstoringen en geeft aan hoe hierop wordt ingespeeld/welke afweging is gemaakt en hoe deze verstoringen worden geminimaliseerd.

Goed onderbouwd

Onvoldoende onderbouwd

Niet onderbouwd

69

Toetsing D. Speel in op de maatschappelijke ontwikkelingen in het gebied. 1. Uitgewerkt is op welke manier de omgeving (sector en lokale omgeving) van de plannen profiteert. Het initiatief kan op tal van manieren bijdragen aan de omgeving. Door de landbouwsector in de buurt te betrekken bij het product, door aan te haken op de behoefte aan scholing, door mensen met een achterstand op de arbeidsmarkt te betrekken, enzovoort. De initiatiefnemer toont aan op welke manier en in welke mate het initiatief een lokale bijdrage levert. 2. De betrokkenheid van de mienskip bij de planvorming is uitgewerkt. De initiatiefnemer heeft uitgewerkt hoe hij met de mienskip is opgetrokken om ook aan te sluiten bij de wensen en ideeën die hier leven. Ook is duidelijk gemaakt hoe de input en resultaten in de plannen zijn betrokken. 3. Er is aangegeven of en hoe andere sectoren van de plannen profiteren (b.v. onderwijs, woningbouw, landbouw, natuur). Plannen die ook daadwerkelijk ingaan op lokaal spelende zaken kunnen een grote waarde zijn voor de gemeenschap waarin zij zich bevinden. 4. Er is aangegeven welke maatschappelijke kansen worden benut en op welke wijze. Het kan zijn dat het plan inspeelt op de behoefte aan gezondheid voor ouderen of juist aanhaakt op de vraag naar sociale cohesie onder bepaalde groepen.

E. Is aantoonbaar economisch haalbaar. 1. Er is aantoonbaar een financieel haalbare exploitatie De initiatiefnemer toont door een bedrijfsplan of haalbaarheidsonderzoek aan dat er in voldoende mate mogelijkheden zijn voor een langjarige toeristisch-recreatieve exploitatie. Een exploitatiebegroting met bijbehorende prijs-, bezetting- en omzetprognoses per type accommodatie is onderdeel van deze plannen. 2. Indien uitponding: zie deze bepaling in het ontwikkelkader voor reguliere logiesaccommodaties

Goed onderbouwd

Onvoldoende onderbouwd

Niet onderbouwd

70

Toetsing F. De marktruimte is zowel voor de koop- als verhuurmarkt helder onderbouwd

Er wordt onderscheid gemaakt in financiering van initiatieven door middel van uitponding (koopmarkt) en exploitatie ten behoeve van toeristisch-recreatief nachtverblijf (verhuurmarkt). Dit zijn wezenlijk verschillende markten die allebei een adequate onderbouwing verdienen. 1. Indien koopmarkt en uitponding: zie deze bepaling in het ontwikkelkader voor reguliere logiesaccommodaties 2. Voor huurmarkt, aantoonbare marktruimte: de initiatiefnemer beschrijft het doelgroep-segment (of meerdere) en de doelgroep-behoeften zo specifiek mogelijk en onderbouwt dat er voldoende ruimte in de regionale markt is om zich op dit doelgroep-segment te richten.

G. Realiseer bedrijfsmatige exploitatie 1. 75% van de accommodaties wordt verhuurd Er is onderbouwd hoe wordt voorkomen dat meer dan 25% van de logiesaccommodaties gebruikt wordt als deeltijd woning, permanente bewoning, arbeidsmigranten en/of tijdelijke huisvesting.

Goed onderbouwd

Onvoldoende onderbouwd

Niet onderbouwd

71

Toetsing H. Ontwikkel circulair 1. Het initiatief wordt duurzaam ontwikkeld en bij voorkeur circulair. De initiatiefnemer legt uit op welke wijze geprobeerd wordt de maatschappij en de natuur zo min mogelijk te belasten. Duurzaamheid wordt integraal benaderd: people, planet, profit met langjarig beheer en exploitatie of juist met tijdelijke concepten. De initiatiefnemer toont dit aan door onderscheid te maken tussen de bouw- en exploitatiefase. 2. Helder is hoe de duurzame en circulaire werkwijze en filosofie langdurig is geborgd. Daarbij wordt bijvoorbeeld ingegaan op de gebruikte bouwmaterialen, duurzame voorzieningen (energiegebruik), recyclebaarheid en modulariteit. 3. Uitgewerkt is in hoeverre de ontwikkelingen belastend zijn voor het milieu. 4. Aangegeven is op welke wijze natuurverstoring wordt gecompenseerd. Dat kan bijvoorbeeld door dit uit te werken aan de hand van natuurdoeltypen en de wijze waarop deze worden gecompenseerd.

Goed onderbouwd

Onvoldoende onderbouwd

Niet onderbouwd

ZKA LEISURE STRATEGY Brugstraat 1A 5211 VS ‘s-Hertogenbosch

088 - 210 02 50 info@wijzijnginder.nl www.wijzijnginder.nl