2022-02-23 Sturen op de woningvoorraad I presentatie
Tekst van het document
15-2-2022
Sturen op de woningvoorraad Gemeenteraad Súdwest Fryslân 23 februari 2022 Michiel de Haan & Thierry Wever
1
Aanleiding • Huidige krapte/druk op de woningmarkt in Súdwest Fryslân • Volkshuisvesting één van gemeentelijke kerntaken • Welke instrumenten beschikbaar om daar invulling aan te geven? • Specifieke aandacht voor doelgroepen- en huisvestingsverordening gewenst • Motie 18 november 2021 23 februari 2022
2
2
Doel vanavond (1/2) • Motie • Bestemmingsplannen • Opkoopbescherming • Wet toeristische verhuur (Huisvestingswet) • Zelfbewoning • Grondbeleid • Afspraken met corporaties • Collectief particulier opdrachtgeverschap • Huisvestingsverordening 23 februari 2022
3
3
1
15-2-2022
Doel vanavond (2/2) • Doelgroepen • Starters • Nieuwbouwers • Senioren
• Doel • Schetsen overzicht met toelichting instrumenten (Alle instrumenten kennen in de praktijk een dikke handleiding: vandaag de ‘snelle start gids’) • Informerend 23 februari 2022
4
4
Agenda • Overzicht instrumentarium met korte toelichting (de gereedschapskist) • Waar relevant voorbeelden • Verduidelijkende vragen tussendoor • Inhoudelijke vragen en discussie achteraf
23 februari 2022
5
5
Overzicht instrumentarium • Indeling A • Gemeente is geen eigenaar van onroerend goed waar een gebiedsontwikkeling mogelijk/wenselijk is • Met name publiekrechtelijke mogelijkheden
• Gemeente is eigenaar van onroerend goed waar een gebiedsontwikkeling mogelijk/wenselijk is • Privaatrechtelijke én publiekrechtelijke mogelijkheden
• Indeling B • Nieuwbouw en behoud voor de doelgroep • Bestaande woningvoorraad 23 februari 2022
6
2
15-2-2022
Overzicht instrumentarium
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
/ /
/ /
23 februari 2022
7
Vooraf: En er kan veel, maar er mag ook veel niet…
23 februari 2022
8
8
… en dat komt door (grond)rechten •
Gw: Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid (art. 22).
•
Gw: gelijke gevallen, gelijk behandelen
•
Gw: Recht op eerbiediging van privé, familie- en gezinsleven
• •
BW: Eigendomsrecht. EVRM: Vrijheid van vestiging.
•
EU Dienstenrichtlijn: Vrij verkeer van diensten (= ook mogen verhuren).
•
EU: Vrij verkeer van kapitaal (= ook vrij kunnen investeren in vastgoed). 23 februari 2022
9
9
3
15-2-2022
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Publiekrechtelijke middelen en nieuwbouw • Bestemmingsplan (Wro) → Omgevingsplan (Ow) • % sociale koop • % sociale huur • % geliberaliseerde woning voor middenhuur • % (Collectief) particulier opdrachtgeverschap
• Exploitatieplan • Op kavelniveau te duiden waar deze moeten komen • Wordt relatief weinig gebruikt • Afweging per project te maken 10
23 februari 2022
10
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Publiekrechtelijke middelen en nieuwbouw • Algemene wet bestuursrecht • Altijd een motivatie-/onderbouwingsplicht • Woonvisie/Omgevingsvisie
• Voorbeelden
11
23 februari 2022
11
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Voorbeelden percentages in bestemmingsplannen
23 februari 2022
12
12
4
15-2-2022
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Voorbeeld nadere uitwerking in exploitatieplan
13
23 februari 2022
13
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Sociaal, middendure huur en (C)PO • Sturing publiekrechtelijk dus “alleen” op deze categorieën • Definities Bro:
14
23 februari 2022
14
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Sociaal, middendure huur en (C)PO • Verder geen sturing op (C)PO • Sociale koop en sociale huur • Doelgroepenverordening noodzakelijk conform definitie → uitgebreide toelichting
• Middenhuur • Verordening noodzakelijk conform definitie
• Omgevingswet → Grens sociale koopwoning wordt gelijkgetrokken met NHG grens 23 februari 2022
15
15
5
15-2-2022
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Doelgroepenverordening • Sociale huur • Sociale koop • Middenhuur • In definitie geen regeling om doelgroepen te regelen
16
23 februari 2022
16
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Doelgroepenverordening • Prijs • Doelgroep • Instandhoudingstermijn
17
23 februari 2022
17
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Doelgroepenverordening • Prijsniveau
23 februari 2022
18
18
6
15-2-2022
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Doelgroepenverordening • Doelgroep
19
23 februari 2022
19
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Doelgroepenverordening • Instandhoudingstermijnen
20
23 februari 2022
20
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Verevening • Sociale huurwoningen kennen lagere grondprijs • Soms wens op ene locatie 40% en op andere locatie 20% • Wetgever maakt verevening/afkoop mogelijk • Minnelijk en afdwingbaar Financiële bijdrage onder de Ow • Afdwingbare variant op dit moment nog ontwerp besluit LET OP: Verevening/afkoop regelt dus niet dát ze er komen Juist het tegenovergestelde eigenlijk 23 februari 2022
21
21
7
15-2-2022
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Verevening • Minnelijk (art. 13.22 Ow) • Verplichte onderbouwing samenhang in Omgevingsvisie
• Afdwingbaar (art. 13.23 Ow) • Verplichte onderbouwing functionele samenhang in Omgevingsplan • Specifiek
22
23 februari 2022
22
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Nieuwbouw behouden voor de doelgroep, publiekrecht • Sociale en middendure huur • Voor TI gelden wettelijke regels • Doelgroepenverordening → ook voor particuliere verhuurder van sociale en middendure huurwoningen
23
23 februari 2022
23
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Nieuwbouw behouden voor de doelgroep, publiekrecht • Sociale en middendure huur • Maar hoe kom je daar achter?
23 februari 2022
24
24
8
15-2-2022
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Nieuwbouw behouden voor de doelgroep, publiekrecht • Sociale koop → zeer moeilijk • Algemene sancties en handhaven optreden • Controle lastig
25
23 februari 2022
25
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Aanvullend privaatrecht bij nieuwbouw • Uitgifte-/tendervoorwaarden • Woningbouwprogrammering • Prijssegment • Oppervlakten
• Uitgifte in erfpacht • Anti-speculatie • Zelfbewoningsplicht • Regie op fasering 26
23 februari 2022
26
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Geen (grond)eigenaar: Privaatrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Uitstap: Privaatrecht zonder grondeigendom • Ook indien geen grondeigenaar privaatrechtelijke afspraken mogelijk • Anterieure overeenkomst • Programma woningbouw • Fasering • Kostenverhaal • Overige kwalitatieve eisen • Anti-speculatie • Zelfbewoning 23 februari 2022
27
27
9
15-2-2022
Maar waar sturen we dan nog niet op… • Bestaande woningvoorraad: o Dat woningen bij de “juiste” regionale of lokale doelgroep terecht komen woningtoewijzing. o Veerkrachtige wijken/ leefbaarheid (via woningtoewijzing). o Het gebruik van de woningvoorraad (bv. kamergewijze verhuur onder voorwaarden) woningvoorraadbeheer. o Opkoop en als gevolg daarvan verdringing van groepen opkoopbescherming. o Regulering van toeristische verhuur. o Goed verhuurderschap. 23 februari 2022
28
23 februari 2022
29
28
29
Uitvoering, bewaking en beheersing • Werkt (steeds) via vergunningstelsel: nut en noodzaak? • Stevig beroep op uitvoeringscapaciteit • Beginselplicht tot handhaving: prioriteit of ‘papieren tijger’? • Capaciteit voor vergunningverlening, toezicht en handhaving staat over het algemeen onder druk + kosten voor organisatie? 23 februari 2022
30
30
10
15-2-2022
Contractvrijheid (en de grondrechten)… • Corporaties/ verhuurders zijn in principe vrij te verhuren aan wie zij willen... • De overheid (gemeente) heeft zich hier niet in te mengen… Tenzij (artikel 2): • Er sprake is van schaarste aan (goedkope) woonruimte • En die schaarste leidt tot verdringing van kwetsbare groepen • En toewijzingsregels nuttig en noodzakelijk zijn Precieze en sterke (juridisch houdbare) onderbouwing vereist. 23 februari 2022
31
31
De juridische toets der kritiek… (1) Rotterdam (woningvoorraadbeheer, met effect voor hele verordening): “Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de tekst van dat artikel dat de gemeenteraad slechts gebruik mag maken van zijn bevoegdheid om een huisvestingsverordening vast te stellen, indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Volgens de rechtbank heeft de gemeenteraad bij de vaststelling van de Huisvestingsverordening 2016 niet onderbouwd dat in de gemeente Rotterdam sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte en was hij, gelet op artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingwet 2014, niet bevoegd om die Huisvestingsverordening 2016 vast te stellen, met uitzondering van de bevoegdheden met betrekking tot urgentieverklaring.” (ECLI:NL:RVS:2020:1161) 23 februari 2022
32
32
De juridische toets der kritiek… (2) Nijmegen (verkamering): “De toelichting op de Verordening 2019 en de Verordening 2017 in het Gemeenteblad vermeldt niets over schaarste aan (goedkope) woonruimte en ook niets over onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van zo’n schaarste. Dat betekent dat de gemeenteraad bij het vaststellen van de Verordening niet heeft aangetoond dat in Nijmegen sprake is van schaarste aan (goedkope) woonruimte, en al helemaal niet dat een verordening – met een stelsel van omzettingsvergunningen – noodzakelijk is om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van zo’n schaarste te beperken. Dit klemt extra bij het introduceren en in stand houden van een vergunningplicht voor het ‘verkameren’ van zelfstandige woningen. Zo’n plicht moet namelijk worden aangemerkt als een inbreuk op eigendomsrecht dat wordt beschermd door artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Uit dat artikel en de daarover gewezen jurisprudentie van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens kan worden afgeleid dat de overheid weliswaar het recht heeft om het gebruik van eigendom te reguleren, maar slechts indien en voor zover dit noodzakelijk en proportioneel is.” (ECLI:NL:RBGEL:2020:398) 23 februari 2022
33
33
11
15-2-2022
De juridische toets der kritiek… (3) Zandvoort (onttrekkingsvergunning toeristische verhuur): “Uit deze toelichting volgt dat de aanwijzing van de gehele woonruimtevoorraad in de gemeente Zandvoort als vergunningplichtig niet zozeer is gedaan in verband met schaarste aan woonruimte, maar is gedaan omwille van de leefbaarheid. Voor een aanwijzing met dat doel biedt artikel 21 van de Huisvestingswet gelet op artikel 2 van die wet echter geen grondslag. De rechtbank ziet daarom aanleiding om artikel 15 van de Huisvestingsverordening onverbindend te achten.” De rechtbank merkt daar nog bij op dat de stukken die de gemeenteraad aan de besluitvorming ten grondslag zou hebben gelegd om de noodzaak van aanwijzing te onderbouwen – zonder nadere toereikende toelichting, die ontbreekt – niet de conclusie wettigen dat het onder het woningonttrekkingsverbod brengen van de categorie woning waartoe de appartementen behoren, noodzakelijk en geschikt is om onevenwichtige effecten van schaarste aan goedkope woningen in de gemeente te bestrijden.” (ECLI:NL:RBNHO:2021:11958) 34
23 februari 2022
34
Huisvestingsverordening Instrument: de Huisvestingsverordening… • • •
… bevat regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte … voor maximaal 4 jaar (artikel 4) … en ondertussen pakt de gemeente de structurele problemen op de woningmarkt (de schaarste) aan.
35
23 februari 2022
35
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Woningtoewijzing • Sturing op de woningtoewijzing van huurwoningen met een prijs onder én boven de liberalisatiegrens is mogelijk. • Sturing op toewijzing (sociale) koop (nog) niet! Alleen sturen waar het echt nodig is: schaarste met onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Vergunningplichtig maken vrije sector: praktische uitvoering?!?
23 februari 2022
36
36
12
15-2-2022
Urgentieregeling • De gemeente kan een urgentieregeling vaststellen… (artikel 12) … met in ieder geval 2 categorieën: • uitstroom uit blijf-van-mijn-lijfhuizen (relationele aard / geweld) • mantelzorgontvangers en –verleners LET OP! Vergunninghouders was er hier ooit een van… Vaak ook medische urgentie of overmacht situaties…
• Wijze van verdelen? 23 februari 2022
37
37
Lokaal maatwerk • Voorrang kan worden gegeven aan woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding … (artikel 14) … voor maximaal 50% van het aanbod van de aangewezen categorie woonruimte … en daarbinnen de helft lokaal / per kern [wordt 60%]
23 februari 2022
38
38
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Uitstap 3 WBMGP: ‘Selectieve toewijzing?’ (1) bijdrage leveren aan het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid in kwetsbare wooncomplexen, straten, buurten of wijken: • Adempauze bieden “om rust en tijd te bieden, zodat de gemeente met de aanwezige bewoners tot resultaten kan komen”. • ‘Ultimum remedium’, een laatste maatregel, die pas wordt genomen als eerdere, minder ingrijpende maatregelen, niet voldoende werken.
• Wbmgp als (tijdelijk) onderdeel van gebiedsgerichte, integrale en meerjarige aanpak. • Gebiedsgerichte aanwijzing door de Minister. 23 februari 2022
39
39
13
15-2-2022
Uitstap 3 WBMGP: ‘Selectieve toewijzing?’ (1) • Via de gemeentelijke huisvestingsverordening (vergunningstelsel). • Alleen huurwoningen, veelal een keuze voor de gereguleerde huursector (tot de liberalisatiegrens) • Corporatiewoningen en/of particuliere woningen. • Afhankelijk van mutaties voor effect. 23 februari 2022
40
40
Drie instrumenten… • Van potentiële huurders eisen dat zij beschikken over ‘inkomen uit werk’ (artikel 8)
• Voorrang op basis van bepaalde sociaaleconomische kenmerken (artikel 9) • Screening op overlast gevende en criminele gedragingen (artikel 10) 23 februari 2022
41
41
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Woningvoorraadbeheer: • Onttrekken, samenvoegen, omzetten, woningvorming en splitsen reguleren • Opkoopbescherming • Toeristische verhuur • Verhuurvergunning (aanstaande)
42
14
15-2-2022
Wijziging woningvoorraad reguleren • In huur én koop. • Vergunningplichtig maken van onttrekken (sloop en tweede woningen), samenvoegen, omzetten, woningvorming en splitsen • Werking op nieuwe gevallen
• Leefbaarheid “meewegen” bij vergunningverlening, i.c.m. Leefbaarheidstoets. Goed verhuurderschap kan hier een onderdeel van zijn, maar kan straks anders… 23 februari 2022
43
43
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Wetsvoorstel goed verhuurderschap • Aanpak in twee stappen: 1) landelijk geüniformeerde algemene regels voor verhuurproces instellen: o o
werving, beoordeling, bezichtiging, selectie en verhuur; woningzoekenden/ huurders/ arbeidsmigranten.
1) verhuurdervergunning introduceren. o voor specifieke categorieën woningen én gebiedsgericht; o o
gedraagt de verhuurder zich: niets aan de hand; veelvuldig regels overtreden: een verbod tot verhuur zonder vergunning.
• waarschuwing, last onder dwangsom of bestuursdwang, bestuurlijke boete of een beheerovername. • meldpunt voor huurders (inclusief arbeidsmigranten). 23 februari 2022
44
23 februari 2022
45
44
45
15
15-2-2022
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Opkoopbescherming • Introductie van de opkoopbescherming per 1 januari 2022. • Het instrument heeft als doel: 1)
Het tegengaan van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, zodat andere woningkopers dan beleggers (o.a. starters en middeninkomens) meer kansen hebben op een koopwoning.
2)
Het behouden of verbeteren van de leefbaarheid van de wijk.
23 februari 2022
46
46
Verbod zonder vergunning • Verbod op de verhuur zonder vergunning van nieuw aangekochte goedkope en middeldure koopwoningen (bestaande voorraad) in de eerste vier jaar na aankoop. • Vergunning voor verhuur verlenen bij woningen die: 1. aan familie worden verhuurd; 2. onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand; 3. tijdelijk worden verhuurd; 4. eigen uitzonderingen. 23 februari 2022
47
47
Reikwijdte • O.b.v. lokale situatie onderbouwen tot welke WOZ-waarde koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen. • Categorieën woningen aanwijzen • Gebiedsgericht (idealiter). • De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor koopwoningen die: 1)
Na invoering worden aangekocht*, en;
2)
Bij aankoop* in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden. * Als aankoopdatum geldt de datum van inschrijving van de akte van levering in de openbare registers.
23 februari 2022
48
48
16
15-2-2022
23 februari 2022
49
49
Nieuwbouw
Bestaande voorraad
Geen (grond)eigenaar: Publiekrecht
Wel (grond)eigenaar: Publiek- en Privaatrecht
Toeristische Verhuur • Short stay / AirBNB (verhuur zonder aanwezige hoofdbewoner) / B&B • Bij schaarste en/ of aantoonbare leefbaarheidsproblematiek. • Eenmalige registratieverplichting (nummer op advertenties). • Nachtencriterium stellen (al dan niet met meldingsplicht). • Vergunningplicht (in uitzonderlijke situaties, normaliter geen totaalverbod).
23 februari 2022
50
50
17