Zienswijzennota Bosdijk 9 n.a.v. collegebesluit 21 mei 2024_anoniem.pdf

Nota zienswijzen Bestemmingsplan “Bosdijk 9” Kockengen

Ontwerp bestemmingsplan “Bosdijk 9” IDN: NL.IMRO.1904.BPBosdijk9LGB-BP01 Auteur: Datum: 21 mei 2024 Besluit B&W: 21 mei 2024 Besluit gemeenteraad:

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ..................................................................................................................................... 1 1 Inleiding ............................................................................................................................................. 2 Doel van deze nota ............................................................................................................................................................................................................ 2 Aanleiding bestemmingsplan............................................................................................................................................................................................. 2 Ingekomen zienswijzen ..................................................................................................................................................................................................... 2 Leeswijzer .......................................................................................................................................................................................................................... 2 2 Zienswijzen en overlegreacties .................................................................................................................

3 3 Staat van Wijzigingen Bestemmingsplan Bosdijk 9 ........................................................................................ 13 Verbeelding...................................................................................................................................................................................................................... 13 Regels .............................................................................................................................................................................................................................. 13 Toelichting en bijlagen ..................................................................................................................................................................................................... 14 4 Bijlagen kopie zienswijzen anoniem .......................................................................................................... 15 Ingekomen zienswijzen ................................................................................................................................................................................................... 15

Nota zienswijzen Bosdijk 9 Kockengen

1

1 Inleiding Doel van deze nota Deze nota stelt belanghebbenden in de gelegenheid om kennis te nemen van de ingekomen zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan “Bosdijk 9” in Kockengen. De zienswijze is samengevat en voorzien van een reactie. Daarnaast is aangegeven of en in welke mate de zienswijze aanleiding geeft tot aanpassing van het bestemmingsplan. Behalve door zienswijzen kunnen aanpassingen hun oorzaak vinden in ambtshalve wijzingen. De ambtshalve wijzigingen zijn net als de aanpassingen vanwege zienswijzen opgenomen in de Staat van wijzigingen. Aanleiding bestemmingsplan Het perceel Bosdijk 9 in Kockengen is gelegen in het geldende bestemmingsplan Landelijk gebied West (en opvolgende herzieningen) en heeft daarin een agrarische bestemming. Op het perceel staat nu een recreatiewoning. Met het nieuwe bestemmingsplan wordt de agrarisch bestemming omgezet naar een woonbestemming voor één woning. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van vrijdag 17 november 2023 tot en met donderdag 28 december 2023 ter inzage gelegen. Gedurende de termijn hebben wij één zienswijze ontvangen. De zienswijze is ingediend op 22 december 2024 en vervolgens aangevuld op 24 januari 2024. Omdat het bestemmingsplan in ontwerp is gelegd onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan dit bestemmingsplan nog volgens de “oude” procedure vastgesteld worden. Ingekomen zienswijzen 2.1

Kockengen

Leeswijzer In hoofdstuk 2 komt de zienswijze aan de orde. De zienswijze is samengevat en beantwoord. Hierbij wordt aangegeven of de zienswijze leidt tot het aanpassen van het bestemmingsplan. Omdat de zienswijze moet worden samengevat kan het zijn dat de formulering van de zinnen anders is dan in de oorspronkelijke zienswijze, maar de kern en inhoud blijft gelijk. De volledige, originele, zienswijze zal ook beschikbaar worden gesteld voor de gemeenteraad. In hoofdstuk 3 zijn alle aanpassingen die worden aangebracht in de verbeelding (plankaart), regels of toelichting samengevat en weergegeven in een Staat van Wijzigingen. Het kan hierbij ook gaan ambtshalve wijzigingen. De Staat van Wijzigingen maakt onderdeel uit van het college- en raadsbesluit.

Nota zienswijzen Bosdijk 9 Kockengen

2

2 Zienswijzen en overlegreacties Zienswijze Onder 2.1 wordt de ingekomen zienswijze besproken. De zienswijze is ingediend door de buren van het perceel Bosdijk 9 (hierna appellant). Zij zijn eigenaren van het perceel gelegen ten westen van het plangebied. Voor hun perceel is enkele jaren geleden een vergelijkbare planologische procedure gevoerd om een recreatieve bestemming om te zetten in de woonbestemming. Op het perceel van appellant is de woning inmiddels al gerealiseerd. Na indiening van de zienswijze zijn appellant en initiatiefnemer met elkaar in gesprek gegaan over mogelijke aanpassingen van het bestemmingsplan. Tijdens die gesprekken zijn partijen zeker nader tot elkaar gekomen. Enige tijd leek het er zelfs op dat partijen volledig tot overeenstemming zouden komen over de gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan. Dit heeft op 24 januari 2024 geleid tot een aanvullende reactie van appellant waarin afspraken over het aanpassingen van het bestemmingsplan werden opgesomd. Deze reactie is als zienswijze bij de nota gevoegd. Partijen hebben zich uiteindelijk helaas niet in alle afspraken kunnen vinden. Hierdoor is er tussen hen uiteindelijk geen overeenstemming bereikt over het vast te stellen bestemmingsplan. De zienswijze blijft daardoor in stand en zal in het vervolg van de nota verder besproken worden.

Een groot deel van de overeengekomen aanpassingen zijn echter wel doorgevoerd in het gewijzigd vast te stellen bestemmingsplan voor Bosdijk 9. Wanneer een aanpassing van het bestemmingsplan het gevolg is van de onderling gemaakte afspraken zal dit aangegeven worden in de beantwoording van de zienswijze. Achtergrond De percelen Bosdijk 9 en 10 waren oorspronkelijk gelegen in het bestemmingsplan “Landelijk gebied West” (2014) en hadden zij een recreatieve bestemming. In dit bestemmingsplan hadden zij toch wel een uitzonderlijke positie omdat in tegenstelling tot nu gangbaar ruimtelijk (provinciaal) beleid, in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid was opgenomen die het mogelijk maakte om de recreatieve bestemming om te zetten naar een reguliere woonbestemming. In 2016 is voor het perceel van appellant, Bosdijk 10 gebruikt gemaakt van deze wijzigingsbevoegdheid door een wijzigingsplan vast te stellen. Hiermee werd de recreatieve functie omgezet naar een reguliere woonbestemming. Bij de uitwerking van het plan bleek echter dat appellant een hogere bouwhoogte en daarmee een grotere inhoud van de woning wilde en daarnaast het bouwvlak wilde wijzigen om de huidige woning op het perceel Bosdijk 10 te kunnen bouwen. Hiervoor werd voorgesteld om na herziening van de bestemming via het wijzigingsplan uit 2016 een bestemmingsplanprocedure op te starten.

Uiteindelijk heeft uw gemeenteraad op 2 april 2019 voor het perceel Bosdijk 10 een bestemmingsplan vastgesteld waarmee de bouw van de huidige, grotere, woning alsnog mogelijk is gemaakt. Het voorliggende bestemmingsplan Bosdijk doorloopt een vergelijkbare procedure. In navolging op het wijzigings- en bestemmingsplan voor de Bosdijk 10 maakt het bestemmingsplan voor het perceel Bosdijk 9 het ook mogelijk om een recreatieve functie om te zetten in een reguliere woonbestemming. Dit doen we door direct een bestemmingsplanprocedure te doorlopen zoals uiteindelijk ook voor het perceel Bosdijk 10 is gedaan. De eigenaren van Bosdijk 9 vragen net als eerder bij Bosdijk 10 ook om een hogere bouwhoogte. Het ontwerpbestemmingsplan voor Bosdijk 9 is dan ook grotendeels vergelijkbaar met het bestemmingsplan Bosdijk 10. 2.1

Inhoud zienswijze Appellant is eigenaar van het perceel Bosdijk 10 gelegen ten westen van het plangebied. Dit perceel is uitsluitend via het perceel Bosdijk 9 bereikbaar vanaf de openbare weg. Het toegangspad naar hun perceel gebruiken zij dagelijks voor auto- en fietsverkeer en te voet. Omdat het perceel Bosdijk 9 is gelegen voor hun perceel bepaalt het voor een deel ook het aanzicht van hun perceel. Voor appellant is het recht van overpad dat zij genieten, cruciaal voor een goede en veilige bereikbaarheid van hun woning.

Reactie gemeente Om op het perceel Bosdijk 10 van appellant te komen maken zij gebruik van een bestaand toegangspad dat over het perceel Bosdijk 9 is gelegen. Dagelijks maken zij al gebruik van dit pad. Dit gebruik is vastgelegd via een recht van overpad. Het recht van overpad is een privaatrechtelijke afspraak. Als bijlage bij de zienswijze heeft appellant een Akte van verdeling en levering uit 1995 bijgevoegd waarin het overpad kort wordt besproken en “schetsmatig” wordt afgebeeld. Beide partijen waren op dat moment nog geen eigenaar van de percelen. De percelen hadden op dat moment ook een andere bestemming en kende een ander gebruik dan nu het geval is.

Nota zienswijzen Bosdijk 9 Kockengen

3

Appellant geeft aan dat de participatie niet zorgvuldig is voorbereid. Appellant geeft aan dat de initiatiefnemer nooit met hen in overleg is gegaan over de beoogde bestemmingsplanwijziging. Appellant stelt dat een goede participatie een mogelijke zienswijze had kunnen voorkomen.

Voorafgaand aan de ter inzage legging heeft de gemeente de afweging gemaakt om de participatie, vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024, over te laten aan de initiatiefnemer. Het bestemmingsplan werd immers in november 2023 ter inzage gelegd. Daarmee hebben wij aangesloten bij onze Verordening en onze Leidraad voor Participatie, welke zijn vastgesteld door de gemeenteraad. Naast de relatieve korte termijn tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet hebben wij bij deze keuze het volgende meegewogen: Het gaat om een relatief klein plan met een ontwikkeling welke al geruime tijd te voorzien was via het bestemmingsplan “Landelijk gebied West”. Belanghebbenden waren op de hoogte van de mogelijkheid om hier een woning te realiseren; Er is feitelijk maar één directe belanghebbende partij, namelijk de bewoners van Bosdijk 10, aangezien overige omwonenden allen familie zijn van initiatiefnemer. Voor het perceel Bosdijk 10 is eerder al een soortgelijke procedure doorlopen en het bestemmingsplan komt grotendeels overeen met dat van hen; De initiatiefnemer en directe belanghebbenden worden door dezelfde adviseurs begeleid. Er is nog altijd (veelvuldig) contact. In de praktijk was het zeer eenvoudig geweest om het plan met appellant te bespreken.

De gemeente was onaangenaam verrast te horen dat appellant niet op de hoogte was gesteld van het plan voordat deze door ons als ontwerp ter inzage werd gelegd. Wij hebben namelijk meerdere keren namens de initiatiefnemer bevestigt gekregen dat de plannen besproken waren met omwonenden en zelfs dat zij akkoord zouden zijn met het voorgenomen plan. De participatie onder de Omgevingswet is vormvrij. De initiatiefnemer mag zelf bepalen hoe zij de participatie rond hun ruimtelijk initiatief vormgeven. Het mag duidelijk zijn dat de participatie vanuit de initiatiefnemer in deze volstrekt onvoldoende is geweest en dat de gemeente een ander beeld is voorgespiegeld dan in werkelijkheid het geval is. Daarom hebben wij na ontvangst van de zienswijze direct van initiatiefnemer geëist dat hij alsnog in gesprek zou gaan met appellant. Zoals eerder aangegeven hebben deze gesprekken geleid tot diverse, ook voor appellant zwaarwegende, aanpassingen maar is er geen volledige consensus bereikt over het plan. Wij denken dat door deze gesprekken, hoewel niet naar volledige tevredenheid afgerond, de gebrekkige participatie voorafgaand aan de ter inzage door initiatiefnemer enigszins is hersteld. We hebben gezien dat initiatiefnemer moeite heeft gedaan om tegemoet te komen aan de bezwaren. Dat zal in het vervolg van deze nota verder toegelicht worden.

Gelet op de overblijvende bezwaren en eisen van appellant denken wij niet dat vroegtijdige participatie in deze een zienswijze had kunnen voorkomen. De partijen staan op enkele onderdelen, voornamelijk het recht van overpad, simpelweg te ver uit elkaar. Tot slot moet opgemerkt worden dat de formele procedurele participatie door de gemeente wel op een juiste manier heeft plaatsgevonden via de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan en de publicaties in onder andere het Gemeenteblad en de digitale nieuwsbrief van de gemeente. Na ontvangst van de zienswijze hebben wij appellant zo goed mogelijk proberen te begeleiden gedurende de verdere procedure en is appellant ook uitgenodigd om de zienswijze verder toe te lichten.

Nota zienswijzen Bosdijk 9 Kockengen

4

Appellant merkt op dat in het bestemmingsplan “Bosdijk 9” enkele zaken lijken te zijn opgenomen die in hun bestemmingsplan in 2019 niet bespreekbaar waren. Appellant geeft aan vanaf 2005 in gesprek te zijn geweest met de gemeente over de bouw van één woning op hun perceel. Uiteindelijk is er tussen 2014 en 2019 een ruimtelijke procedure gevoerd. Appellant heeft dit ervaren als een zwaar proces. Appellant geeft aan dat er voor hun perceel een zogenaamde ‘tweetraps”-procedure is gevolgd waarbij uiteindelijk een volgens appellant dichtgetimmerd plan is vastgesteld. Appellant stelt dat zij erop hadden mogen vertrouwen dat de buren van Bosdijk 9 eenzelfde bestemmingswijzigingstraject zouden doorlopen.

Voor het wijzigingsplan van appellant is in 2016 eerst uitvoering gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het dan geldende bestemmingsplan “Landelijk gebied West”. Op dat moment werd een plan vastgesteld waarmee de bestemming van het perceel Bosdijk 10 omgezet werd van een recreatieve functie naar wonen. Uit het voor Bosdijk 10 vastgestelde bestemmingsplan maken wij op dat vervolgens bij de latere uitwerking van de planvorming bij appellant de wens ontstond om hoger te bouwen dan de toegestane goot- en bouwhoogte zoals opgenomen in het wijzigingsplan van 2016. Aanvankelijk waren de goot- en bouwhoogte gesteld op 3 en 5 meter. Appellant wilde dit verhogen naar 4 en 7 meter. Daarnaast werden ook de situering van de woning en de uitstraling van de woning op het perceel Bosdijk 10 aanzienlijk gewijzigd. Daarom moest ook het bouwvlak aangepast worden. Hiervoor was een herziening van het bestemmingsplan nodig. Het ging om een zodanige verandering van de bouwmogelijkheden en het bouwplan dat de gemeente het wenselijk achtte om nadere bouw- en gebruiksmogelijkheden elders op het perceel Bosdijk 10 te bepreken. Dit is bijvoorbeeld gedaan door de (vergunningsvrije) bouwmogelijkheden op het achtererf uit te sluiten. De “tweetraps-procedure” en daarmee ook het langere proces zijn dus vooral het gevolg geweest van voortschrijdend inzicht bij appellant.

In de zienswijze schetst appellant het beeld dat dit uitsluitend de gemeente te verwijten valt. Dat is een ongenuanceerd beeld. Met de laatste herziening van het bestemmingsplan heeft appellant de gewenste goot- en bouwhoogte gekregen en is door aanpassing van het bouwvlak en de woonbestemming maatwerk geleverd. Dat daarbij aanvullende voorwaarden gesteld is onderdeel geweest van de ruimtelijke afweging. Daarbij is ook gekeken naar de aanwezige natuur- en landschapswaarden in de omgeving. Vooral de waarden van het open veenweidelandschap. Voor het perceel Bosdijk 9 wordt met voorliggende plan nu ook een bestemmingsprocedure doorlopen. Ook hier wordt in afwijking van de wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan ‘Landelijk gebied West” voorgesteld in te stemmen met een hogere goot- en nokhoogte. Ook voor het perceel Bosdijk 9 geldende beperkende voorwaarden. We komen hier later op terug. De “tweetraps”-procedure is echter niet gevoerd. Dit zou onnodig geweest zijn. Voor Bosdijk 9 is, op verzoek van initiatiefnemer, gekozen om direct de bestemmingsplanprocedure te voeren, welke uiteindelijk ook doorlopen is voor Bosdijk 10.

In het vervolg van de zienswijzen noemt appellant een aantal onderdelen uit het ontwerpbestemmingsplan waaruit zou blijken dat voor het bestemmingsplan “Bosdijk 9” geen vergelijkbare afweging gemaakt zou zijn. Wij komen hier later nog op terug. De verschillende onderdelen uit dit deel van de zienswijzen komen namelijk ook terug in de verdere bezwaren in de zienswijze. In het vervolg van deze nota zullen wij de bezwaren bespreken. Appellant maakt bezwaar tegen het verleggen van de Een recht van overpad betreft een privaatrechtelijke afspraak. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat privaatrechtehuidige toegangspad naar hun perceel vanaf de openbare lijke afspraken niet meegenomen hoeven te worden bij de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan. De weg (de Bosdijk) dat kadastraal is vastgelegd en waar recht gemeente Stichtse Vecht neemt om die reden een recht van overpad nooit mee (in de regels of op de vertot overpad op rust. Zoals eerder aangegeven wordt het beelding) van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is immers een bestuursrechtelijk besluit. Wel is perceel Bosdijk 10 alleen ontsloten door een pad over het het van belang om voorafgaand aan de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan te bezien of een perceel Bosdijk 9.

Het bestaande pad is jaren geleden aanprivaatrechtelijke afspraak, zoals het recht van overpad, de uitvoering van een nieuwe ontwikkeling in de weg gelegd. Er rust sinds 1995 erfdienstbaarheid op het perceel. staat. Het moet dan volgens de rechtspraak gaan om een evidente belemmering. De vraag is dus of de bouw Appellant heeft de Akte van verdeling en levering bij de van de nieuwe woning op Bosdijk 9 en het daarvoor opgestelde bestemmingsplan het overpad belemmert. In zienswijze gevoegd. Hierin is de erfdienstbaarheid beschrede toelichting van het bestemmingsplan is, zoals ook in de zienswijze wordt aangegeven, uitgegaan van het ven en is ook een visuele weergave van het recht van overbehoud van het bestaande pad. De gronden waarop het bestaande pad is gelegen, hebben in het ontwerppad weergegeven. Appellant wil niet dat de ligging van het bestemmingsplan Bosdijk 9 de bestemmingen “Tuin - landschappelijke waarde” en “Wonen” gekregen. Deze Nota zienswijzen Bosdijk 9 Kockengen

5

pad gaat veranderen. Volgens appellant is het niet mogelijk om een ander pad aan te leggen zonder de bereikbaarheid en veiligheid voor ons drastisch te verminderen. Appellant verzoekt om de tekst en een afbeelding die betrekking hebben op het pad in de toelichting van het bestemmingsplan hierop aan te passen. In de aanvullende zienswijze van 24 januari 2024 noemt appellant een aantal aanpassingen die voortkomen uit de gesprekken die gevoerd zijn naar het indienen van de zienswijze. Het doorvoeren van de aanpassingen is voorwaardelijk voor appellant om in te kunnen stemmen met het gewijzigde bestemmingsplan. Het ging op de volgende aanpassingen: Verwijzingen naar verleggen van het huidige pad moeten uit het bestemmingsplan geschrapt worden; Bouwvlak en dus woonbestemming moeten verplaatst worden naar de noordkant van het perceel. De plek waar nu ook de recreatiewoning staat; Het inrichtingsplan zoals opgenomen in de bijlage bij het bestemmingsplan moet aan de nieuwe situatie aangepast worden.

bestemmingen staan het gebruik en de instandhouding van het bestaande pad niet in de weg. De woning kan op grond van het ontwerpbestemmingsplan naast het bestaande pad worden gerealiseerd. Op een afbeelding in de toelichting van het bestemmingsplan is deze ook als zodanig ingetekend. Het ontwerpbestemmingsplan en de daarin opgenomen bestemmingen staan het gebruik van het pad volgens de privaatrechtelijk afspraak niet in de weg. Het nieuwe bestemmingsplan verplicht niemand om het pad te verleggen en beperkt hete gebruik van het pad niet. Er is op grond van het ontwerpbestemmingsplan daarom geen sprake van een evidente belemmering. Het bestemmingsplan zou naar aanleiding van dit bezwaar niet aangepast hoeven te worden. Toch hebben de gesprekken tussen appellant en initiatiefnemer geleid tot verschillende aanpassingen op dit punt. Initiatiefnemer heeft kans gezien het bestemmingsplan op de volgende onderdelen aan te passen: In het gewijzigd vast te stellen bestemmingsplan zijn figuur 3 en 4 van de toelichting aangepast.

Daarop is te zien dat de woning naar de andere zijde van het perceel is verschoven en de alternatieve ontsluiting van de tekening is verdwenen; In paragraaf 2.2 van de toelichting van het bestemmingsplan is de tekstuele verwijzing naar de alternatieve ontsluiting verwijderd; In Bijlage 1 bij het bestemmingsplan is het inrichtingsplan overeenkomstig figuur 3 en 4 aangepast; De woning en woonbestemming zijn in het gewijzigd vast te stellen bestemmingsplan verschoven naar de andere zijde van het perceel waardoor het bestaande pad nog uitsluitend is gelegen is op gronden met de bestemming “tuin”. De initiatiefnemer heeft alsnog ter plaatse van het overpad een nadere aanduiding “ontsluiting” opgenomen. In de planregels (artikel 4.5.2) van het bestemmingsplan is hierover opgenomen dat er sprake is van strijdig gebruik van het hoofdgebouw en de bijbehorende gronden als de ontsluiting van de achterliggende woning (lees Bosdijk 10) ter plaatse van de aanduiding ‘ontsluiting’ niet meer is gegarandeerd. Met de laatste aanpassing is initiatiefnemer verder gegaan dan op grond van de rechtspraak is vereist. Met de voorgestelde aanpassingen wordt ook ruimschoots voldaan aan de voorwaarden die appellant in de aanvullende zienswijze gesteld zijn met betrekking tot het overpad.

Echter is er op dit punt een geschil blijven bestaan nadat appellant in aanvulling op de eerdere voorwaarden uit de aanvullende zienswijze van 24 januari 2024, ook verlangd heeft dat de breedte van het bestaande pad (volgens appellant 2.60 meter) en het feit dat het pad ook voor gemotoriseerd verkeer gebruikt kan worden in de planregels verwerkt moesten worden. De initiatiefnemer is hier niet in meegegaan. Wij kunnen hem daarin volgen. Zoals gezegd heeft initiatiefnemer al meer aanpassingen doorgevoerd dan wettelijk noodzakelijk en is ruimschoots tegemoet gekomen aan de zienswijze van appellant. Daarnaast hebben wij ook in overweging genomen dat: Het recht van overpad gevestigd is in 1995 op het moment dat het perceel Bosdijk 10 geen woonbestemming had. Op dat moment had het perceel nog de aanduiding “geriefbos” in het bestemmingsplan “Landelijk gebied Kockengen”. Wij kunnen ons voorstellen dat het gebruik van het overpad er destijds anders heeft uitgezien dan nu; Het overpad is wel visueel aangegeven in de Akte van verdeling en levering maar dit is slechts schetsmatig. Het bestaande pad heeft geen aparte kadastrale aanduiding gekregen en is in de Akte niet voorzien van maatvoering. De exacte ligging en breedte van het overpad volgens de Akte zijn niet te achterhalen;

Nota zienswijzen Bosdijk 9 Kockengen

6

-

Appellant maakt bezwaar tegen de positionering van het ingetekende bouwvlak welke volgens hen conflicteert met het recht van overpad en de toegankelijkheid en veiligheid van het huidige pad. Om het risico van appellant te verkleinen wil appellant dat het bouwvlak wordt verplaatst naar de locatie van de huidige recreatiewoning op het perceel Bosdijk 9. In de aanvullende zienswijze van 24 januari 2024 herhaald appellant deze eis en wordt deze ondersteund door een weergave op tekening.

Appellant maakt bezwaar tegen de huidige onduidelijke bouwaanduiding dat volgens hen kan leiden tot een onredelijk grote impact op de natuur van het perceel, perceel Bosdijk 10 en het recreatiegebied. Appellant geeft aan dat het effect van de voorgenomen ontwikkeling op de natuurlijke uitstraling en ecologie onvoldoende blijkt uit het bestemmingsplan en de ecologische rapportage. Appellant wijst daarbij op het feit dat in het ontwerpbestemmingsplan

In de Akte van verdeling en levering staat niet beschreven welke vervoersmiddelen gebruikt mogen worden; In het huidige bestemmingsplan heeft het toegangspad de bestemming “Agrarisch”. Met de voorgestelde wijzigingen voorziet het vast te stellen bestemmingsplan voor appellant nadrukkelijk in een verbetering.

Hoewel wij privaatrechtelijk afspraken niet mee hoeven nemen bij de vaststelling van het bestemmingsplan en er in het ontwerpbestemmingsplan zeker geen sprake was van een evidente belemmering adviseren wij de gemeenteraad om de voorgestelde aanpassingen toch over te nemen. Dit komt tegemoet aan de positie van appellant en kan in de toekomst bijdragen aan een verbeterde verstandhouding tussen partijen. Daarbij stellen wij ons op het standpunt dat met de aanpassingen ruimschoots tegemoet gekomen wordt aan de bezwaren die aanvankelijk naar voren zijn gebracht in de zienswijze. Eerder zijn wij al uitgebreid ingegaan op de het recht van overpad. Naar aanleiding van de zienswijze stelt initiatiefnemer voor om, zoals gevraagd door appellant, de woning te verplaatsen naar de andere zijde van het perceel. Op onderstaande afbeeldingen ziet u de verschuiving weergegeven. Links de inrichting conform het ontwerpbestemmingsplan. Rechts de aangepaste inrichting zoals voorgesteld in het gewijzigd vast te stellen bestemmingsplan. De verbeelding (plankaart) van het bestemmingsplan is overeenkomstig aangepast.

In dit deel van de zienswijze wijst appellant op de ecologische en natuurlijke waarden van de omliggende omgeving van het plangebied. Appellant is van mening dat in het bestemmingsplan voor het perceel Bosdijk 9 onvoldoende rekening is gehouden met deze waarden en kwaliteiten. Echter gaat appellant in de zienswijze voorbij aan het feit dat hun perceel uiteraard in dezelfde omgeving is gelegen en er voor hun perceel in 2019 ook eenzelfde bestemmingsplanherziening heeft plaatsgevonden. In het nu vast te stellen bestemmingsplan “Bosdijk 9” is dan ook dezelfde afweging gemaakt als in het al vastgestelde bestemmingsplan voor appellant. Daarbij is het plan getoetst op dezelfde onderdelen en aan de meest actuele kaders. Dit heeft geleid tot een bestemmingsplan met nagenoeg dezelfde opbouw en inhoud als dat van appellant.

Nota zienswijzen Bosdijk 9 Kockengen

7

het bouwvlak is gelegen aan de zuidelijk rand van het perceel nabij de bosje op het naastgelegen perceel. Daarnaast stelt appellant dat de bouwmogelijkheden volgens het ontwerpbestemmingsplan het mogelijk maken om het perceel Bosdijk 9 volledig om te zetten tot een werf. Hierdoor wordt het uitzicht en woongenot van appellant verminderd en kunnen zij planschade claimen.

Bij het bestemmingsplan Bosdijk 9 (apart) is een ecologische QuickScan bijgevoegd waarin de ecologische en natuurwaarden worden beschreven. De conclusie van de Quickscan is dat de beoogde ontwikkeling niet leidt tot aantasting van beschermde natuurwaarden (soortbescherming, gebiedsbescherming en houtopstanden). Ook is in het geval van Bosdijk 9 het inrichtingsplan als aparte bijlage toegevoegd aan het bestemmingsplan. Na het overleg tussen appellant en initiatiefnemer is vervolgens besloten om de woning alsnog te verplaatsen naar de andere zijde van het perceel. Op grotere afstand van het bosje waar appellant in de zienswijze naar verwijst met voldoende afstand tot het bestaande toegangspad en de oevers. Daarnaast is de bijgebouwenregeling aangepast en gekoppeld aan de woonbestemming. We gaan hier bij het volgende onderdeel verder op in. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan de zienswijze van appellant. Appellant lijkt verderop in de zienswijze te eisen dat het perceel Bosdijk 9 zijn natuurlijke uitstraling behoudt. Om dit te bereiken dienen volgens appellant de bouwmogelijkheden op het perceel verder beperkt te worden. Appellant vreest namelijk verlies van woongenot en uitzicht op het moment dat initiatiefnemer zijn plan uitvoert.

Daarbij gaat appellant ons inziens voorbij aan het feit dat het zicht vanuit de woning en de tuin op hun perceel vooral georiënteerd is in de richting van de polder en niet op de Bosdijk en het voorliggende perceel Bosdijk 9. Appellant kan uiteraard niet verwachten dat initiatiefnemer zijn perceel volledig inricht naar de wens en het woongenot van appellant. Het perceel Bosdijk 9 kan niet aangemerkt worden als voortuin voor het perceel van appellant. Daarnaast lijkt appellant zich niet te realiseren dat de bouw en het huidige gebruik van de eigen woning ook een aanzienlijke impact hebben op de natuurlijke uitstraling van het perceel en de omgeving. Op de onderstaande beelden ziet u achtereenvolgens de luchtfoto’s van 2019 (voor de bouw), 2020 (tijdens de bouw) en 2022 (na afronding bouw).

Nota zienswijzen Bosdijk 9 Kockengen

8

Appellant geeft aan een tegemoetkoming planschade te willen in te dienen als de plannen niet worden gewijzigd. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waarin zoals gebruikelijk afspraken zijn gemaakt over een eventuele vergoeding om tegemoetkoming planschade (tegenwoordig nadeelcompensatie). Na vaststelling van het bestemmingsplan staat de mogelijkheid open om een verzoek tegemoetkoming planschade in te dienen. Wij zullen deze afhandelen volgens de vastgestelde (wettelijke) procedure. Wij willen appellant er echter op wijze dat zij de bouw van een woning op dit perceel, gelet op de bestaande regelgeving, hadden kunnen voorzien. Voor hun perceel is ook een bestemmingsplanprocedure doorlopen.

Appellant maakt bezwaar tegen de bouwregels en het gebrek aan kaders dat zorgt voor een verdere onevenredige inbreuk op hun leefgenot en op het omliggende recreatiegebied. Appellant stelt dat de bestemmingsplanherziening van hun perceel veel strengere eisen werden gesteld dan aan het voorliggende bestemmingsplan voor de Bosdijk 9. Appellant wijst op het hogere bouwhoogte van de woning en een groter oppervlak aan bijgebouwen op het perceel Bosdijk. Appellant vindt dat ter bescherming van hun woongenot en vanwege de visuele impact vanaf het recreatiegebied strengere eisen gesteld zouden moeten worden. Appellant is ook van mening dat landschappelijke verbetering van het plan onvoldoende inzichtelijk is gemaakt en niet voldoende is verankerd in het bestemmingsplan.

In dit onderdeel van de zienswijze gaat appellant ook verder in op de bouwmogelijkheden op het perceel. Vooral op de bijgebouwenregeling. Om het volgende onderdeel van de zienswijze hier ook over gaat zullen we hier in het vervolg van deze nota op reageren. Vooropgesteld moet worden dat uit de zienswijze niet blijkt waarom appellant de visuele impact vanuit een nabijgelegen recreatiegebied en de landschapswaarde van het recreatiegebied als een doorslaggevend belang in de ruimtelijke afweging bij het beoogde woningbouwplan voor de Bosdijk 9 ziet. Los van de vraag of het hier gaat om een persoonlijk belang van appellant zijn er geen regels gericht op het behoud of beschermen van bijvoorbeeld het zicht op of vanuit een recreatiegebied of de in de zienswijze genoemde visplek. Daarbij gaat het hier om de bouw van één woning op een perceel gelegen op een afstand van zo’n 80 meter van de genoemde visplek. Door de verplaatsing van bouwvlak naar de andere zijde van het perceel Bosdijk 9 komt de nieuwe woning op nog groter afstand te liggen, grotendeels achter een bestaande bosje op een eiland in het recreatiegebied. Hierdoor wordt de nieuwe woning nog verder aan het zicht onttrokken vanuit het recreatiegebied. Het bouwplan heeft daarmee geen onevenredige nadelige gevolgen voor de landschapswaarde van het recreatiegebied.

Appellant stelt in de zienswijze dat voor hun bestemmingsplan op het perceel Bosdijk 10 veel strengere eisen zijn gesteld dan in het bestemmingsplan “Bosdijk 9” zoals dat in ontwerp ter inzage heeft gelegen. In de praktijk zijn de planregels van het ontwerpbestemmingsplan “Bosdijk 9” nagenoeg exact gelijk aan de planregels van het bestemmingsplan “Bosdijk 10” van appellant. Het is, met enkele uitzonderingen die hierna worden besproken, voor het overige bijna een kopie. Desondanks zijn de planregels ook onderwerp van gesprek geweest tijdens het overleg tussen appellant en initiatiefnemer. Ook de gemeente heeft nog eens kritisch meegekeken naar de verschillen tussen de regels van beide bestemmingsplannen. Daarbij zijn de volgende verschillen naar voren gekomen: Onderdeel Goot- en bouwhoogte woning Vergunningvrij bouw op de bestemming tuin uitgesloten? Bouwmogelijkheden op tuin?

Bosdijk 9 3 meter en 8,5 meter Nee

Bosdijk 10 4 meter en 7 meter Ja

30 m2 binnen aanduiding

128 m2 op bestemming

Om de bouwmogelijkheden tussen beide percelen nog dichter bij elkaar te brengen en gelijktijdig het woongenot van appellant en de landschappelijke inpassing verder vast te leggen in het bestemmingsplan wordt

Nota zienswijzen Bosdijk 9 Kockengen

9

voorgesteld om een aantal wijzigingen in de planregels en de verbeelding (plankaart) van het bestemmingsplan op te nemen. Het gaat om de volgende aanpassingen in het gewijzigd vast te stellen bestemmingsplan “Bosdijk 9”: Bestemming Tuin-Landschapswaarde Artikel 3.1 f wordt geschrapt: hier stond dat op gronden met de bestemming “tuin”; bijgebouwen behorende bij de aangrenzende woonbestemming gebouwd mochten worden. Dat is dus volgens het vast te stellen bestemmingsplan niet meer mogelijk; Artikel 3.2. onder a en b worden geschrapt: hier was een bijgebouwen regeling opgenomen waarmee het mogelijk was om 128m2 aan bijgebouwen te realiseren. De bijgebouwenregeling zal aangepast opgenomen worden binnen de woonbestemming (zie hieronder) ; Artikel 3.3. wordt toegevoegd in het bestemmingsplan: hier wordt net als in het bestemmingsplan voor het perceel Bosdijk 10 vergunningvrij bouwen op gronden met een tuinbestemming uitgesloten; Op de verbeelding (plankaart) van het bestemmingsplan wordt zoals eerder aangegeven een aanduiding opgenomen ter plaatse van het bestaande toegangspad. Bestemming Wonen In artikel 4.2.1. van de planregels worden de goot- en bouwhoogte voor de nieuw te bouwen woning gewijzigd naar 4 en 7 meter. Daarmee is het exact gelijk aan de goot- en bouwhoogte van de woning op het perceel Bosdijk 10; In artikel 4.2.2.

van de planregels wordt een bijgebouwenregeling opgenomen. Deze heeft betrekking op vrijstaande bijgebouwen en carports. In de nieuwe regeling is een staffel opgenomen. Hoe groter de aaneengesloten oppervlakte van de bestemming, hoe groter de oppervlakte aan bijgebouwen mag zijn. Het maximale oppervlakte aan bijgebouwen, aanbouwen of carports is echter teruggebracht van 128m2 naar maximaal 90m2. Ook de maximale dakhelling van de bebouwing is aangepast. Deze wordt hetzelfde als op het perceel Bosdijk 10; Op verbeelding (plankaart) wordt de woonbestemming verlegd naar de andere zijde van het perceel. Uit de zienswijze blijkt dat dit de voorkeur heeft van appellant. Door de bijgebouwenregeling van artikel 4.2.2. aan de woonbestemming op de plankaart te koppelen wordt ook voorspelbaar waar de bijgebouwen komen. Met het verkleinen van de maximale oppervlakte aan bijgebouwen en het vastleggen van de locatie voor bijgebouwen wordt, in combinatie met de nadere eisen onder artikel 4.3 en 4.5, tegemoet gekomen aan de zienswijze van appellant en wordt de landschappelijke inpassing verder vastgelegd. In artikel 4.3 zal verwezen worden naar het erfinrichtingsplan; In artikel 4.5. onder b wordt zoals eerder aangegeven het handhaven van ontsluiting ter plaatse van het bestaande toegangspad verplicht gesteld.

Na wijzing van deze planregels verschilt het bestemmingsplan Bosdijk 9 nog enkel op één punt in vergelijking tot het bestemmingsplan Bosdijk 10. Namelijk het oppervlakte aan bijgebouwen. Ondanks een verkleining van het oppervlakte, van 128m2 naar maximaal 90m2, is het toegestane oppervlak wel groter dan bij Bosdijk 10. Wij vinden het verschil echter verdedigbaar. Het ontwerp van de woning op het perceel Bosdijk 9 heeft, zeker in vergelijking tot de woning op het perceel Bosdijk 10, een vrij ingetogen en traditionele uitstraling Nota zienswijzen Bosdijk 9 Kockengen

10

kenmerkend voor lintbebouwing in ons landelijk gebied. Kenmerkend voor lintbebouwing is dat de verdichting aan de voorzijde van het erf aansluitend aan de openbaar wordt geconcentreerd. Terwijl juist aan de achterzijde van perceel, verder gelegen in het open landschap, zoals Bosdijk 10, bebouwing een grotere impact heeft op de landschappelijke en cultuurhistorische waarde van het landschap. De kwaliteiten zijn onder andere beschreven in de Gebiedskatern Groenen Hart van de provincie Utrecht. Naast de woning op het perceel Bosdijk 9 is een oppervlakte van maximaal 90m2 aan bijgebouwen daarom passend terwijl terughoudend is omgegaan met bijgebouwen op het perceel Bosdijk 10. Juist om de kwaliteiten van het landschap te beschermen. Bij de Bosdijk 10 ging het om tweedelijns bebouwing. Waarbij wij destijds ook in overweging hebben genomen dat de woning van appellant een oppervlakte heeft van bijna 200m2. De landschapswaarde van het nabijgelegen recreatiegebied zijn voor de gemeente niet van vergelijkbaar belang als de landschapswaarde van de open polder. Daarbij ook afgewogen dat het plan voor Bosdijk 9 geen onevenredig negatief effect heeft op het recreatiegebied. Zeker als de woning, zoals nu voorgesteld, ook nog eens wordt verplaatst naar de andere zijde van het perceel.

Appellant stelt zich in de zienswijze op het standpunt dat de landschappelijke inpassing van het plan niet voldoende is onderbouwd en vastgelegd in (planregels) van het bestemmingsplan. Appellant gaat daarbij in op het inrichtingsplan dat is bijgevoegd als bijlage bij het bestemmingsplan Bosdijk 9. Daarbij gaan zij voorbij aan het feit dat zowel in het wijzigingsplan (2016) als het bestemmingsplan (2019) voor hun eigen perceel slechts heel summier wordt ingegaan op de landschappelijke inpassing en een inrichtingsplan als bijlage bij hun bestemmingsplan volledig ontbreekt. In het bestemmingsplan “Bosdijk 9” zijn dezelfde regels opgenomen als in het bestemmingsplan “Bosdijk 10” om de landschappelijke inpassing en het stedenbouwkundig ontwerp te kunnen garanderen. Zo zijn de volgende planregels opgenomen: Artikel 3.4.3 Voorwaarden voor een omgevingsvergunning: De werken of werkzaamheden, als bedoeld in artikel 3 lid 4.1 zijn slechts toelaatbaar, indien daardoor de landschapswaarden zoals bedoeld in artikel 3 lid 1 niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast.

Artikel 4.3 Nadere eisen: Burgemeester en wethouders kunnen ter bevordering van de ruimtelijke kwaliteit en de stedenbouwkundige eenheid van de gebouwde omgeving nadere eisen stellen aan: i) de plaats, positie, afmeting en nokrichting van bebouwing ten behoeve van een behoorlijke afstemming op de visuele en functionele kwaliteit van de aangrenzende openbare ruimte; ii) de plaats, positie, afmeting en nokrichting van bebouwing ten behoeve van een behoorlijke afstemming op de gebruikswaarde van belendende panden en percelen, met betrekking tot bereikbaarheid, zichtbaarheid, uitzicht, belichting, bezonning en privacy. Daarnaast wordt in de toelichting van het bestemmingsplan “Bosdijk 9” ingegaan op de landschappelijke inpassing en de toekomstige inrichting van het perceel. Al met al stellen wij ons op het standpunt dat de landschappelijke inpassing voldoende is vastgelegd in het bestemming. Ook in vergelijking tot het eerder vastgestelde bestemmingsplan van appellant. Door de hiervoor voorgestelde aanpassingen van het vast te stellen bestemmingsplan “Bosdijk 9” denken wij dat ruimschoots tegemoet gekomen wordt aan bezwaren uit de zienswijzen welke betrekking heben ophet woongenot van appellant en de landschapswaarde van de omgeving.

Door de voorgestelde wijzigingen van de planregels kan zelfs opgemerkt worden dat de sommige onderdelen in het bestemmingsplan “Bosdijk 9” verder gaan dan in het bestemmingsplan “Bosdijk 10”. Zo is in het bestemmingsplan “Bosdijk 9” nu een regeling voor het toegangspad opgenomen, is het inrichtingsplan als bijlage bijgevoegd en is er een Quickscan Flora en Fauna als bijlage bijgevoegd. Nota zienswijzen Bosdijk 9 Kockengen

11

Wij betreuren dat in aanloop van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan de participatie niet is verlopen zoals ons is voorgehouden en realiseren ons dat appellant dit heel vervelend heeft ervaren. Echter zien wij dat het gewijzigd vast te stellen bestemmingsplan op een groot aantal punten (ruimschoots) tegemoet komt aan de bezwaren van appellant. Dat partijen uiteindelijk niet tot volledige overeenstemming zijn gekomen is uiteraard jammer. Het voorliggende, gewijzigd vast te stellen, bestemmingsplan is wat ons betreft ruimtelijk aanvaardbaar en voorziet in een aantal duidelijke aanpassingen die tegemoet komen aan de belangen van appellant. Bokvoorbeeld ten aanzien van woongenot, het gebruik en de veiligheid van het toegangspad. Rekening houdend met de voorzienbaarheid van een woningbouwplan op het perceel Bosdijk 9 denken dat er hier, in samenhang met de eerdere ontwikkeling op het perceel Bosdijk 10 en de waarden in omgeving, sprake is van een passend plan. Aanpassingen: De zienswijze heeft verschillende aanpassingen van het bestemmingsplan tot gevolg. Deze zijn beschreven in de voorliggende nota en wordt herhaald in de bijgevoegde Staat van wijzigingen.

Nota zienswijzen Bosdijk 9 Kockengen

12

3 Staat van Wijzigingen Bestemmingsplan Bosdijk 9 In dit hoofdstuk zijn alle aanpassingen die worden aangebracht in de verbeelding (plankaart), regels of toelichting samengevat weergegeven in een Staat van wijzigingen. Het betreft hier ook ambtshalve wijzigingen. De Staat van Wijzigingen maakt onderdeel uit van het college- en raadsbesluit. In de verbeelding, regels en toelichting van het ontwerpbestemmingsplan zijn de hieronder genoemde wijzigingen aangebracht. Bij elke wijziging is aangegeven of de wijziging een gevolg is van een ingediende zienswijze of het gevolg van een ambtshalve overweging. Deze Staat van wijzigingen maakt onderdeel uit van het raadsbesluit van …….. 2024. Staat van Wijzigingen

Nr 1

2

Nr 1

2

Verbeelding Omschrijving Verschuiving van het bouwvlak en woonbestemming naar de andere zijde van het perceel overeenkomstig het nieuwe inrichtingsplan. De oppervlakte van de woonbestemming wordt aangepast vanwege de koppeling aan de bijgebouwregeling (zie 3.1. onder 1 van de Staat van Wijzigingen) Ter plaatse van het bestaande toegangspad voor het perceel Bosdijk 10 wordt de nadere aanduiding “ontsluiting” opgenomen. De aanduiding wordt gekoppeld aan artikel van de planregels (zie 3.2. onder 2 van de Staat van Wijzingen) Regels Omschrijving Bestemming Tuin-Landschapswaarde Artikel 3.1 f wordt geschrapt: hier stond dat op gronden met de bestemming “tuin”; bijgebouwen behorende bij de aangrenzende woonbestemming gebouwd mochten worden. Dat is dus volgens het vast te stellen bestemmingsplan niet meer mogelijk; Artikel 3.2. onder a en b worden geschrapt: hier was een bijgebouwen regeling opgenomen waarmee het mogelijk was om 128m2 aan bijgebouwen te realiseren. De bijgebouwenregeling zal aangepast opgenomen worden binnen de woonbestemming (zie hieronder); Artikel 3.3. wordt toegevoegd in het bestemmingsplan: hier wordt net als in het bestemmingsplan voor het perceel Bosdijk 10 vergunningvrij bouwen op gronden met een tuinbestemming uitgesloten. Bestemming Wonen In artikel 4.2.1.

van de planregels worden de goot- en bouwhoogte voor de nieuw te bouwen woning gewijzigd naar 4 en 7 meter; In artikel 4.2.2. van de planregels wordt een bijgebouwenregeling opgenomen voor vrijstaande bijgebouwen en carports In de nieuwe regeling is een staffel opgenomen. Hoe groter de aaneengesloten oppervlakte van de bestemming, hoe groter de oppervlakte aan bijgebouwen mag zijn. Het maximale oppervlakte aan bijgebouwen, aanbouwen of carports is echter teruggebracht van 128m2 naar 90m2. Ook de maximale dakhelling van de bebouwing is aangepast. Het vastleggen van de locatie voor bijgebouwen wordt, in combinatie met de nadere eisen onder artikel 4.3 en 4.5, op de wijze vastgelegd. In artikel 4.3 wordt verwezen naar het inrichtingsplan; In artikel 4.5. onder b wordt het handhaven van ontsluiting ter plaatse van het bestaande toegangspad verplicht gesteld.

Nota zienswijzen Bosdijk 9 Kockengen

Aanleiding Zienswijze

Zienswijze

Aanleiding Zienswijze

Zienswijze

13

Nr 1

Toelichting en bijlagen Omschrijving In het gewijzigd vast te stellen bestemmingsplan zijn figuur 3 en 4 van de toelichting aangepast. Daarop is te zien dat de woning naar de andere zijde van het perceel is verschoven en de alternatieve ontsluiting van de tekening is verdwenen.

Aanleiding Zienswijze

2 3

In paragraaf 2.2 van de toelichting van het bestemmingsplan is de tekstuele verwijzing naar de alternatieve ontsluiting verwijderd. In bijlage 1 bij het bestemmingsplan is het inrichtingsplan overeenkomstig figuur 3 en 4 aangepast.

Zienswijze Zienswijze

4

Laatste versie van de Aeriusberekning is als bijlage toegevoegd

Zienswijze

Aldus besloten in de raadvergadering van ………. 2024. Griffier

Voorzitter

Nota zienswijzen Bosdijk 9 Kockengen

14

4 Bijlagen kopie zienswijzen Ingekomen zienswijzen

Nota zienswijzen Bosdijk 9 Kockengen

15

Kockengen, 24 januari 2024 Betreft: Afspraken over aanpassen bestemmingsplanwijziging perceel Bosdijk 9, Kockengen Geachte heer/mevrouw, Bij deze komen wij terug op onze zienswijze op de voorgenomen bestemmingsplanwijziging van Perceel Bosdijk 9 te Kockengen met kenmerk: NL.IMRO.1904.BPBosdijk9LGB-ON01 Op maandag 15 januari hebben wij ) een gesprek gehad met de eigenaar van perceel Bosdijk 9, de . Tijdens dit overleg hebben wij afgesproken dat wij akkoord gaan met het voorgelegde bestemmingsplan indien er een aantal aanpassingen wordt gedaan aan de voorgelegde bestemmingsplanwijziging. Bij deze brief is de e-mail toegevoegd van de heer Vossestein, die aantoont dat hij hier ook mee instemt. Hieronder staan de aanpassingen die wij met elkaar hebben afgesproken: Ten eerste, om alle verwijzingen naar het verleggen van het huidige pad waar erfdienstbaarheid op heerst te verwijderen en in plaats hiervan op te nemen dat het huidige pad en de brug permanent gehandhaafd blijven. Dit kan door het volgende op te nemen in het bestemmingsplan: "De ontsluiting van het plangebied (de brug) en het pad naar perceel Bosdijk 10 blijft permanent overeenkomstig de bestaande situatie gehandhaafd.

Het pad zelf moet worden aangeduid op de verbeelding, met daaraan gekoppeld een voorwaardelijke verplichting, dat op het perceel alleen gebouwd mag worden, mits het pad toegankelijk blijft voor gemotoriseerd verkeer.” Ten tweede, dat het bouwvlak op de verbeelding verplaatst wordt naar de noord-kant van het perceel, zoals op onderstaande afbeelding staat aangeduid, op de plek van de huidige recreatiewoning. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de natuurvriendelijke oever aan deze kant van het perceel.

ϭ 

Ten derde, in aanvulling van deze eerste twee punten, dient het inrichtingsplan uit de toelichting (bijlage) vervangen te worden, want dit sluit niet langer aan op de verbeelding. Ten vierde, dat dit bestemmingsplan van Bosdijk 9 gelijk getrokken wordt met het bestemmingsplan van Bosdijk 10, onder het principe van gelijke monniken, gelijke kappen. Daarvoor verwijzen wij naar het bestemmingsplan Bosdijk 10. Belangrijkste punten hierbij zijn: 1. Dat dezelfde regels voor de grootte van het hoofdgebouw gaan gelden, waaronder een maximale bouwhoogte van 7 meter.

Maximale Functie van een gebouw

Maximale

Maximale Maximale

goothoogte in bouwhoogte inhoud in oppervlakte in Dakhelling m

in m

m³

4

7

600

Woning inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen ten behoeve van de woonfunctie 

m²

minimaal 30° en maximaal 60°

2. Dat dezelfde bouwregels rondom bijgebouwen, aanbouwen en of carports gaan gelden, zoals hieronder is beschreven. Belangrijkste punt hierbij is dat er één bijgebouw van maximaal 30m2 oppervlakte is toegestaan.

Ϯ 

Bouwregels Op of in deze gronden mogen uitsluitend:

a.

Ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding ‘bijgebouwen toegestaan vrijstaande bijgebouwen, aanbouwen en of carports worden gerealiseerd met:

b.

1.

een oppervlakte van maximaal 30 m2;

2.

een goothoogte van maximaal 2,5 meter;

3.

een bouwhoogte van maximaal 4 meter;

4.

een bouwhoogte van een carport maximaal 3,5 meter;

5.

een kaphelling van minimaal 15° en maximaal 50°.

bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd zoals erfafscheidingen, waarvan de bouwhoogte niet meer dan 1 mag bedragen.

3. Dat daarnaast een vergunningsvrije aanbouw aan het hoofdgebouw van maximaal 30m2 binnen het bouwvlak is toegestaan. Dit is bij de bestemmingswijziging van Bosdijk 10 niet direct in de bestemmingsregels opgenomen maar het bouwvlak is verkleind tot de exacte oppervlakte van de woning, inclusief de oppervlakte van de vergunningsvrije aanbouw van 30m2. Deze afspraak is verder vastgelegd in de emailcorrespondentie tussen mevrouw zaakbehandelaar bestemmingswijziging Bosdijk 10 in 2018 Stichtse Vecht en de heer ) van 4 april 2018, over de verplichte beperkingen ‘in ruil’ voor een nokhoogte van maximaal 7 meter. Deze mail is als bijlage toegevoegd aan deze brief. 4. Dat de landschappelijke inpassing en verbetering geborgd worden doordat gronden buiten het bouwvlak niet mogen worden bebouwd, met uitzondering van het hierboven genoemde bijgebouw. Dit kan vastgelegd worden door de bestemming van de gronden buiten het bouwvlak aan te duiden als “Tuin-Landschappelijk”.

Met daarbij de toevoeging van de volgende specifieke gebruiksregel die in het bestemmingsplan Bosdijk 10 is opgenomen: “Deze gronden dienen niet te worden beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht zoals dat artikel luidt op het moment van de datum van de inwerkingtreding van dit plan.” Wij hopen dat bovenstaande duidelijk is en dat u dit zult aanpassen in het voorgelegde bestemmingsplan.

Bijlagen: -

Akkoord van de heer J. Vossestein op inhoud van deze brief Emailcorrespondentie tussen mevrouw C. Spaans, zaakbehandelaar bestemmingswijziging Bosdijk 10 in 2018 Stichtse Vecht en de heer A. Vos (vertegenwoordiger van K-W. Rademakers en S.T.W. van ’t Hoff) van 4 april 2018, over de verplichte beperkingen ‘in ruil’ voor een nokhoogte van maximaal 7 meter

ϰ