Woonvisie 2023-2030 versie 7.0.pdf

Woonvisie 2023 - 2030 Gemeente Stichtse Vecht =

Volkshuisvestingsprogramma 2023 – 2030 Gemeente Stichtse Vecht

Versie 7.0 22 augustus 2023

1

Inhoud: Voorwoord 1. Inleiding en leeswijzer 2. Evaluatie woonvisie 2017 – 2022 3. Woningbouw 3.1 Wat speelt er? 3.1.1. Woondeal U10 2022 – 2030 3.1.2. Integraal Ruimtelijk Perspectief 3.1.3. Woningbehoefte 3.1.4. Plancapaciteit versus woningbehoefte 3.1.5. Woningvoorraad en zoektijden sociale huur 3.1.6. Koopwoningmarkt 3.1.7 Aandachtspunten 3.2 Wat wil Stichtse Vecht? 3.2.1. Coalitieakkoord 3.2.2. Omgevingsvisie 3.3 Hoe willen we dit bereiken? 3.3.1. Woningbouwprogrammering 3.3.2. Vereveningsfonds 3.3.3. Versnelling 3.3.4. Strategische woningbouwplanning en afwegingskader 3.3.5. Gebiedsgerichte woningbouwplanning voor de toekomst 3.3.6. Strategisch grondbeleid 3.3.7. Lokale binding 3.3.8. Leegstandsverordening 3.3.9. Prestatieafspraken 3.3.10 Overzicht: wat doen we al? Wat willen we doen? Wat willen we onderzoeken? 4. Betaalbaar wonen 4.1 Wat speelt er? 4.2 Wat wil Stichtse Vecht? 4.3 Hoe willen we dit bereiken? 4.3.1. Sociale huur: definitie, inkomensgrenzen en exploitatie door woningcorporaties 4.3.2. Middenhuur: definitie, inkomensgrenzen en woningtoewijzing 4.3.3. Betaalbare koop: definitie, inkomensgrenzen en woningtoewijzing 4.3.4. Relatie huurprijs of koopprijs en minimale gebruiksoppervlaktes 4.3.5. Instrumenten: Starterslening, Opkoopbescherming, Doelgroepenverordening 4.3.6. Overzicht: wat doen we al? Wat willen we doen? Wat willen we onderzoeken? 5.

Een thuis voor iedereen (huisvesting aandachtsgroepen) 5.1 Wat speelt er? 5.2 Wat wil Stichtse Vecht? 5.3 Hoe willen we dit bereiken? 6. Wonen met zorg voor ouderen 6.1 Wat speelt er? 6.2 Wat wil Stichtse Vecht? 6.3 Hoe willen we dit bereiken? 7. Leefbaarheid en veiligheid 7.1 Wat speelt er? 7.2 Wat wil Stichtse Vecht? 7.3 Hoe willen we dit bereiken? 8. Duurzaamheid 8.1 Wat speelt er? 8.2 Wat wil Stichtse Vecht? 8.3 Hoe willen we dit bereiken? 9. Reikwijdte en wijzigingsbevoegdheid 10.Samenvatting 11. Begrippenkader 12. Bijlagen

2

Bladzijde: 3 4 5 9 9 9 10 10 14 16 17 18 19 19 19 20 20 22 23 26 26 26 27 27 28 28 29 29 30 30 30 31 31 32 33 33 34 34 35 36 38 38 38 39 41 41 41 42 43 43 44 45 46 47 51 54

Voorwoord Voor u ligt de nieuwe woonvisie van de gemeente Stichtse Vecht. De vorige woonvisie liep van 2017 – 2022 en is in 2019 op een aantal onderdelen geactualiseerd. Bij deze nieuwe woonvisie kiezen we voor een langere looptijd van 2023 – 2030. Zowel de Woondeal tussen de regio U10 en het Rijk, het Provinciaal Programma Wonen en Werken als onze eigen Omgevingsvisie, kijken immers ook over een langere periode vooruit. Ontwikkelingen en beleid sluiten hierdoor beter aan op elkaar. Door niet iedere vier jaar de spelregels voor wonen te wijzigen bieden wij continuïteit en betrouwbaarheid aan met name de corporaties, de huurdersbelangenorganisaties en de marktpartijen. In het coalitieprogramma 2022 – 2026 is de ambitie opgenomen om voldoende betaalbare en passende woningen voor de inwoners van Stichtse Vecht aan te bieden. Daarbij hoort ook de uitdrukkelijke wens om de woningbouw te versnellen. Er zijn voldoende woningbouwplannen voor de komende jaren maar de uitvoering van deze plannen verloopt te traag. Hierdoor sluiten de kwantitatieve woningbehoefte en het woningaanbod niet op elkaar aan. Ook zien we een mismatch tussen de kwalitatieve behoefte en het huidige aanbod. Er is bijvoorbeeld veel vraag naar betaalbare, grondgebonden koopwoningen en naar een- en tweepersoons huurappartementen. Het aanbod is echter minimaal.

Om het aantal te realiseren betaalbare woningen te vergroten worden in het woningbouwprogramma voorwaarden gehanteerd. Dat wil zeggen, 30% sociale huur, 25 – 30% middenhuur en 20% betaalbare koop tot € 300.000/€ 355.000. We kiezen daarbij voor een drempel vanaf 16 woningen voor het realisatie plichtig opleggen van 30% sociale huur. Dat doen we met name omdat de corporaties hebben aangegeven dat zij graag minimaal 4 à 5 sociale huurwoningen willen clusteren. Daarnaast is dit nodig om de financiële haalbaarheid van kleinschalige projecten te behouden en is gebleken dat de vorige drempel van 6 woningen ertoe leidde dat initiatiefnemers ervoor kozen om hier onder te blijven waardoor er te kleine projecten ontstonden. Voor het opleggen van het volledige programma geldt in deze nieuwe woonvisie een drempel van 31 woningen. Daarbij bieden wij inwisselruimte voor het middensegment (middenhuur en betaalbare koop). Om te voorkomen dat bij dit programma te kleine woningen worden opgeleverd, kiezen wij bovendien voor een minimale oppervlakte eis per segment. De bovengenoemde voorwaarden zijn bedoeld om de realisatie van betaalbare woningen te bevorderen maar moeten de realisatie van een individueel project niet onmogelijk maken.

Om hier aan tegemoet te komen worden drempels gehanteerd maar kan het college voorstellen aan de raad om op basis van een onderbouwing af te wijken van deze voorwaarden. We willen geleidelijk toegroeien naar 30% sociale huurwoningen in de gehele woningvoorraad, daartoe gaan we samen met de woningcorporaties op zoek naar mogelijkheden voor de bouw van 100% sociale huur. De lokale regelruimte wordt steeds beperkter. Daar waar mogelijk zoeken we in Stichtse Vecht naar maatwerk per kern of per gebied dat wordt gebaseerd op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in onze gemeente. We hebben hierbij extra aandacht voor de sociale huur en de leefbaarheid in de kleine kernen: we maken gebruik van de Vitaliteitsregeling en passen op een slimme manier maatwerk toe zoals we dit al doen in Nieuwer Ter Aa, Kockengen en Loenen aan de Vecht. Tenslotte geven wij met deze woonvisie invulling aan de wens van de raad om de exploitatie van nieuwe sociale huurwoningen te beleggen bij de corporaties (conform de aangenomen motie ‘exclusiviteit exploitatie sociale huurwoningen voor corporaties’ van juni 2022). Om meer zicht te krijgen op de sociale huurwoningen die door commerciële verhuurders worden verhuurd, betrekken we commerciële verhuurders met méér dan 100 woningen bij de prestatieafspraken. Namens het college van B&W, wethouder volkshuisvesting F.W. H. van Liempdt 3

1. Inleiding en leeswijzer Met de nieuwe woonvisie sluiten we aan bij de landelijke beleidslijnen (zoals de Nationale woon- en bouwagenda en de Nationale prestatieafspraken). Daarom volgen we in onze hoofdstukindeling ook de opbouw van de Nationale woon- en bouwagenda met haar zes programma’s: 1. Woningbouw 2. Betaalbaar wonen 3. Een thuis voor iedereen 4. Wonen en zorg voor ouderen 5. Verduurzaming gebouwde omgeving 6. Leefbaarheid en veiligheid Vanaf 2026 treedt de ‘Wet versterking regie op de volkshuisvesting’ in werking. Dan wordt de verplichte woonvisie omgezet naar een ‘Volkshuisvestingsprogramma’ binnen de Omgevingsvisie. De onderwerpen uit het Volkshuisvestingsprogramma moeten landen in de Prestatieafspraken tussen gemeente, corporaties en huurdersbelangenorganisaties. Deze nieuwe woonvisie is zo veel mogelijk in overeenstemming gebracht met de aangekondigde wet- en regelgeving. De hoofdstukken kennen de volgende opbouw: 1. Wat speelt er rond dit thema? 2. Wat wil Stichtse Vecht? 3. Hoe bereiken we dit? uitgesplitst naar: a. wat doen we al? b. wat willen we doen? c. wat willen we onderzoeken? De acties die per onderwerp in de visie zijn opgenomen, worden vertaald naar een uitvoeringsprogramma waarin prioriteiten worden benoemd en een planning is opgenomen.

Deze woonvisie is tot stand gekomen in overleg met de in Stichtse Vecht actieve woningcorporaties (Portaal, Vecht & Omstreken, WUTA en Habion), de huurdersbelangenorganisaties (HBO Portaal en HBO Vecht & Omstreken) en met Van Wijnen, een marktpartij die onder andere in de regio U10 actief is. De raad is op 31 januari 2023 in een informatieve commissie geïnformeerd over de uitgangspunten van een nieuwe woonvisie en is op 6 juni 2023 gepeild over een eerste conceptversie van de woonvisie. Suggesties zijn meegenomen bij de uitwerking van de eindversie van de woonvisie.

4

2. Evaluatie woonvisie 2017 – 2022 Het doel van de woonvisie is om te sturen op de realisatie van woningen, kwantitatief en kwalitatief, gebonden aan voorwaarden om te beïnvloeden dat gebouwd wordt voor de segmenten waarin de grootste behoefte bestaat volgens de woningbehoefteonderzoeken. De gemeente is voor het daadwerkelijk bouwen van woningen afhankelijk van ontwikkelende partijen. Projectontwikkeling, van start tot oplevering, duurt in onze gemeente gemiddeld zo'n zeven tot tien jaar. Een voortvarende aanpak en extra inspanningen door de gemeente beïnvloeden de oplevering van meer woningen op korte termijn slechts in beperkte mate. Er zijn andere factoren die de snelheid mede bepalen waar de gemeente geen invloed op heeft zoals:         

stijgende bouwkosten; stijgende rente; strenge regels geldverstrekkers; extra kosten verduurzaming; te weinig capaciteit op het elektriciteitsnet; stikstofproblematiek; hoge grondprijzen; provinciaal en landelijk beleid (bijvoorbeeld rode contouren) weinig beschikbare woningbouwlocaties

In de periode 2017-2022 zijn een aantal woningbouwprojecten opgeleverd. Dit zijn onder andere: Tabel 1 Kern Maarssen-Dorp

Maarssenbroek

Breukelen

Kockengen Tienhoven Vreeland

Nigtevecht

Project Stationsweg - Noord Merenhoef Voormalige Brandweergarage Zwanenburg Binnenweg 18-20 Voormalige bibliotheek Voormalige Fujitsu-toren Park Avenue Planetenbaan 1 Hortensekwartier Winkelcentrum Noord Wilhelminastraat 4de Kwadrant Watermunt Ds. van Schuylenburglaan EVAB terrein CSV terrein Vecht en Veld Raadhuisstraat

Aantal woningen 52 60 12 12 8 60 (studentenwoningen) 260 (sociale huur) 294 45 27 16 12 59 11 10 11 12 28 10 Totaal 999

De woningcorporatie Vecht & Omstreken heeft in die periode 41 sociale huurwoningen aan haar voorraad toegevoegd. Deze toevoegingen vallen binnen Breukelen, Kockengen en Nigtevecht. De woningcorporatie Portaal heeft 10 woningen in Tienhoven gebouwd. Zie lichtgroene arcering in tabel 1.

5

Sociale huurwoningen De instandhoudingstermijn van 20 jaar voor sociale huurwoningen stond bij een aantal projecten ter discussie. Geldverstrekkers zijn kritisch wanneer er sprake is van een lange instandhoudingstermijn, zij hebben immers minder garanties dat de waarde van de woning op enig moment kan worden verzilverd. Een kortere instandhoudingstermijn brengt het risico met zich mee dat een woning na bijvoorbeeld 10 jaar uit de sociale huurwoningenvoorraad verdwijnt (door huurverhoging of verkoop). Hoewel dit risico zich bij een corporatie minder snel voordoet, is niet uit te sluiten dat een corporatie kiest voor het afstoten van een woning als dit wenselijk is in het kader van een goed beheer van de woningvoorraad, bijvoorbeeld om te kunnen investeren in duurzaamheid of nieuwbouw. Vanaf 2026 treedt de ‘wet versterking regie volkshuisvesting’ in werking en zal een landelijke instandhoudingstermijn van 25 jaar worden opgelegd. In voorgaande jaren is een gelijk speelveld (iedereen moet aan dezelfde eisen voor sociale huur voldoen) tussen corporaties en commerciële verhuurders gecreëerd zodat de sociale huur ook sociale huur blijft. Het was de verwachting dat sociale huurwoningen na realisatie zouden worden overgedragen aan de corporaties. Deze overdracht heeft echter slechts in beperkte mate plaatsgevonden.

Ontwikkelende partijen kozen voor zelfstandige exploitatie al dan niet via bijvoorbeeld een tussenpartij die gespecialiseerd is in de verhuur van woningen. Een andere belangrijke reden waardoor de overdracht niet tot stand is gekomen, is dat de woningen niet passen binnen de portefeuille van de corporaties (te klein, te duur of geen buitenruimte). Betaalbare koopwoningen Ontwikkelende partijen kiezen in het geval van betaalbare (voorheen sociale) koop vaak voor kleinere woningen. Op deze manier kunnen zij meer woningen realiseren op dezelfde grondoppervlakte en daarmee de kostprijs en verkoopprijs laag houden. Deze kleinere woningen sluiten slechts in beperkte mate aan op de brede woningbouwbehoefte. Dergelijke woningen zijn geschikt voor een- en tweepersoonshuishoudens maar niet voor gezinnen. De huidige betaalbaarheidsgrens voor betaalbare koopwoningen van € 200.000 is op basis van de ontwikkelingen in de woningmarkt niet meer reëel. Inmiddels is er een landelijke betaalbaarheidsgrens van maximaal € 355.000 ingevoerd. Dit draagt al bij aan de mogelijkheid om grotere betaalbare woningen te realiseren. In onze gemeente is veel behoefte aan koopwoningen tot € 300.000 omdat deze met een middeninkomen van ca. € 65.000 nog gefinancierd kunnen worden.

Om te voldoen aan de bredere vraag van onze inwoners, is er behoefte aan kaders voor de minimale oppervlakte van betaalbare koopwoningen in relatie tot de stichtingskosten. Kaders zijn ook nodig voor de toewijzing van betaalbare koopwoningen zodat deze bij de beoogde doelgroepen (bijvoorbeeld middeninkomens, starters, doorstromers) terecht komen. Middenhuur woningen Om middenhuur op een goede manier aan te bieden via Woningnet bestaat de behoefte aan aanvullende kaders. Hiertoe heeft de gemeente aanvullende regels opgenomen in de lokale beleidsregels bij de regionale huisvestingsverordening. De woonvisie moet hierop aansluiten. Woningbouwprogramma Binnen de woningbouwprogrammering wordt gekeken vanaf hoeveel woningen 30% sociale huur wordt opgelegd en vanaf hoeveel woningen middenhuur en betaalbare koop wordt opgelegd. Dit noemen we de ‘drempels’. Met andere woorden de drempel is het aantal woningen vanaf waar een verplicht woningbouwdeel gaat gelden.

6

In 2017 lag de drempel voor 30% sociale huur op twaalf woningen. In 2019 heeft de gemeente deze drempel verlaagd naar zes of meer woningen. In 2017 bestond nog geen drempel voor middenhuur. In 2019 heeft de gemeente deze drempel op 26 of meer woningen gesteld. In de praktijk blijkt de drempel voor sociale huur die wij nu hanteren een belemmering voor initiatiefnemers. Het is financieel niet haalbaar om bij kleine projecten vanaf zes woningen sociale huur te realiseren. Om te voorkomen dat ontwikkelingen stagneren is het van belang een beter evenwicht te vinden tussen de opbouw van het woningbouwprogramma en de daarbij behorende drempels. Richtinggevend voor de drempel voor sociale huur kan zijn dat de corporaties, aangezien zij de exploitatie van de sociale huur krijgen, aangeven minimaal vier à vijf woningen af te willen nemen. Dit om te voorkomen dat het corporatiebezit te versnipperd raakt. Als we hiermee rekening houden en 30% sociale huur per ontwikkeling eisen, dan gaat het om een drempel van minimaal 14 tot 16 woningen (30% x 14 = 4,2 woningen en 30% x 16 = 4,8 woningen) waarvan er vier of vijf sociale huur zijn. Landelijk geldt vanaf 2023 een woningbouwprogramma van minimaal 30% sociale huur en 40% middensegment. Via de Woondeal U10 2022 – 2030 heeft Stichtse Vecht hiervoor getekend. Het middensegment bestaat uit middenhuur en betaalbare koop.

Deze zijn onderling uitwisselbaar. Het landelijke programma gaat niet gepaard met drempels. Dat biedt ruimte om lokale regels op te stellen. Uitvoeringsprogramma Bij de actualisatie van de woonvisie hebben we een uitvoeringsprogramma met twaalf prioriteiten opgesteld: 1. 2. 3. 4. 5.

Oprichten vereveningsfonds >> niet gerealiseerd Starterslening >> gerealiseerd Uitwerken van levensloopbestendig bouwen als te hanteren maatstaf >> niet gerealiseerd Woonzorgvisie >> gerealiseerd Realiseren van bijzondere woonvormen voor samenwoning van diverse doelgroepen >> realisatie via gemengd wonen project Loenen aan de Vecht 6. Lokale invulling van de regionale afspraken U16 en Utrecht West over maatschappelijke opvang en beschermd wonen >> realisatie via gemengd wonen project Loenen aan de Vecht 7. Woonwagenstandplaatsenbeleid >> gerealiseerd 8. Besluitvormingstraject doelgroepenverordening. >> voorstel volgt in 2023 9. Leefbaarheid in kwetsbare wijken >> gedeeltelijk gerealiseerd 10. Beleid voor Tiny houses >> niet gerealiseerd 11. Ontwikkelen van goedkope en betaalbare semipermanente woningen voor ‘spoedzoekers’. >> realisatie via gemengd wonen project Loenen aan de Vecht 12. Verduurzaming van de woningvoorraad >> bij nieuwbouw eisen we NOM De meeste doelstellingen zijn geheel of gedeeltelijk behaald. Zie groene markeringen. Acties die nog open staan willen we als volgt invullen:   



Oprichten vereveningsfonds: onderzoeken of we dit in combinatie met een aangepaste drempel voor 30% sociale huur kunnen inzetten. Levensloopbestendig bouwen: realistische criteria opstellen in overleg met ontwikkelende partijen. Doelgroepenverordening: deze hebben we nodig om de sociale huur en middenhuur in de bestemmingsplannen juridisch te borgen en om speciale beroepsgroepen voorrang te kunnen verlenen (bijvoorbeeld onderwijs, zorg, veiligheid). Hierbij geldt dat moet worden aangetoond dat deze beroepsgroepen onevenredig zwaar getroffen worden door de schaarste op de woningmarkt, bijvoorbeeld in het middensegment. Beleid voor Tiny houses opstellen: in plaats van beleid een toetsingskader opstellen om bij particuliere initiatieven een goede afweging te maken of de gemeente medewerking kan verlenen of niet.

7

Raadsconferentie ‘wonen’ Tijdens de raadsconferentie ‘wonen’ van oktober 2021 hebben corporaties en ontwikkelaars de raad geïnformeerd over wat zij nodig hebben om de woningbouw te versnellen. Onderstaand de belangrijkste aandachtspunten: 1. Regie en capaciteit van de gemeente vergroten en ruimte bieden aan de ontwikkelende partijen om zelf meer (vooronderzoeken) te doen waardoor zij minder afhankelijk zijn van de ambtelijke capaciteit. De corporaties komen met een voorstel over wat zij zelf meer kunnen en willen doen. 2. De gemeente zoekt naar mogelijkheden om niet te veel eisen per woningbouwontwikkeling te stapelen. 3. De gemeente zal in haar nieuwe woonvisie de exploitatie van sociale huurwoningen exclusief aan toegelaten instellingen toebedelen. 4. De gemeente onderzoekt of een actiever grondbeleid mogelijk is en brengt de voor- en nadelen daarvan in kaart. Centraal staat de vraag of een actiever grondbeleid effectief kan bijdragen aan woningbouw in de gewenste segmenten en welke (financiële) risico’s de gemeente daarbij loopt. 5. De corporaties onderzoeken of een optimalisatie van de bestaande woningvoorraad mogelijk is. Bijvoorbeeld door grote woningen te splitsen in meerdere kleinere wooneenheden of mogelijkheden voor woningdelen toe te passen. 6. Bij sloop/nieuwbouw, meer sociale huurwoningen terugbouwen dan er oorspronkelijk waren. 7.

Gemeente en corporaties onderzoeken gezamenlijk de mogelijkheden van flexibele woningbouw. 8. Voor wat betreft de verduurzaming van de woningvoorraad is gebleken dat NOM (nul op de meter) vaak niet haalbaar is bij nieuwbouw van bijvoorbeeld een appartementencomplex. Ontwikkelende partijen hebben om nuancering van deze eis gevraagd.

8

3. Woningbouw 3.1 Wat speelt er? 3.1.1. Woondeal U10 2022 - 2030 De Woondeal U10 2022-2030 (kortweg Woondeal) is een vervolg op de Woondeal U10 2019 en bevat afspraken die door het Rijk, de provincie Utrecht, de U10-gemeenten en de RWU (samenwerkingsverband van 19 woningcorporaties in de regio) zijn gemaakt om gezamenlijk te werken aan de woningbouwopgave. Het doel van de Woondeal is een betere beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in de regio.

Bron: Nationaal programma wonen

Om het woningtekort terug te dringen tot een gezond evenwicht, wordt met het Nationale programma Woningbouw ingezet op de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. Daarbij is het streven dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar is. Betaalbaar betekent: sociale huur tot aan de liberalisatiegrens (€ 808 prijspeil 2023), middenhuur vanaf de liberalisatiegrens tot aan de landelijke middenhuurgrens (€ 1.021 prijspeil 2023) en betaalbare koop tot aan de landelijke betaalbaarheidsgrens (€ 355.000, prijspeil 2023). De verdeling is als volgt:  

minimaal 30% sociale huur minimaal 40% middensegment, dat wil zeggen middenhuur en betaalbare koop

Hierbij geldt dat de regiogemeenten geleidelijk moeten toegroeien naar 30% sociale huurwoningen in de gehele woningvoorraad. Binnen de regio Utrecht voldoen op dit moment drie van de zestien gemeenten aan dit percentage. In Stichtse Vecht is dit percentage momenteel 22,1% van de bestaande woningvoorraad, als we alleen het corporatiebezit meetellen. Als we ook de sociale huurwoningen in particulier bezit meetellen, is het percentage 25,6%. Dat betekent dat er bij nieuwbouw ook ruimte moet zijn voor 100% sociale huur, zodat het overall percentage stijgt. Dat kan bijvoorbeeld bij nieuwbouwontwikkelingen van woningcorporaties. In de Woondeal zijn afspraken gemaakt over het aantal toe te voegen woningen in de periode 2022-2030. In de Woondeal zijn behalve afspraken over het aantal nieuwe woningen ook afspraken gemaakt over investeringen in bereikbaarheid en groen, het stikstofdossier, energie-infrastructuur, duurzame en toekomstbestendige woningen, huisvesting van aandachtsgroepen (bijvoorbeeld ouderen, statushouders, dak- en thuislozen) en water- en bodemsturend bouwen. In de Woondeal is aangegeven wat de regio nodig heeft om de groei van het aantal woningen op te vangen binnen een gezond woon- en leefklimaat en wat de kritische succesfactoren zijn. 9

3.1.2. Integraal ruimtelijk perspectief (IRP) De afgelopen jaren is samen met de Regio U16 en de Provincie Utrecht gekeken naar de woningbouwopgave van de regio. Hierbij is op regioniveau naar alle opgaven gekeken zodat er afgewogen beslissingen konden worden genomen op het gebied van wonen, economie, energie, landschap en mobiliteit. De opgaven zijn verwoord in het Integraal Ruimtelijk Perspectief. De totale woningbehoefte in de regio U16 tot 2040 is circa 104.000 tot 125.000 volgens de prognoses die samen met de Provincie zijn opgesteld. Als voorwaarde voor de woningbouwopgave is een schaalsprong van met name het regionale Openbaar vervoer (OV) systeem benoemd. De regio U16 kiest ervoor om de grote woningbouwopgaven te concentreren in stedelijk kerngebied en in een aantal grotere regionale kernen. Voor de selectie van potentiële locaties zijn als voorwaarden nabijheid, goede bereikbaarheid en de te verwachten regionale mobiliteitsbehoeften gebruikt. Zo is in de regio gekozen voor de volgende ladder (=voorkeursvolgorde) van verstedelijking: 1. binnenstedelijk/ binnendorps dichtbij bestaande mobiliteitsknooppunten 2. overig binnenstedelijk/ binnendorps 3.

buitenstedelijk (grootschalige uitbreiding) dichtbij bestaande of nieuwe mobiliteitsknooppunten en hoogwaardig OV In aanvulling hierop biedt de provincie onder voorwaarden ruimte voor kleinschalige uitbreiding van het stedelijk gebied bij kleine kernen (tot 8000 inwoners) om de lokale vitaliteit en leefbaarheid te versterken. Per kleine kern mag een gemeente eens in de 5 tot 10 jaar een aanvraag doen om maximaal 50 woningen buiten de rode contour te bouwen. Het grootste deel van de regionale woningbouwopgave wordt in de stad Utrecht opgevangen. Met deze keuze wordt het landelijk gebied ontzien. Voor de resterende opgave zijn zeven regiopoorten aangewezen, waaronder Breukelen. 3.1.3. Woningbehoefte De woningbehoefte is een bepalende factor voor de sturing op het woningbouwprogramma. In principe probeert een gemeente tegemoet te komen aan de woningbehoefte van woningzoekenden in haar eigen gemeente en een bijdrage te leveren aan de regionale woningbehoefte. Maar een gemeente kan er ook voor kiezen om niet behoeftevolgend te bouwen en juist via de woningbouw te sturen op het aantrekken van andere soorten bewoners of op een goede menging van soorten bewoners in bepaalde wijken. In 2019 heeft de gemeente een woningmarktanalyse laten uitvoeren ten behoeve van de actualisatie van de woonvisie 2017 – 2022. Dit onderzoek was gericht op de periode 2018 - 2028.

Daarna heeft de gemeente in 2021 een aanvullend woningbehoefteonderzoek laten uitvoeren voor de periode 2028 tot 2040 ten behoeve van de Omgevingsvisie. Daarnaast is er in regionaal verband een kwantitatief woningbehoefteonderzoek (2019) en een kwalitatief woningbehoefteonderzoek (2020) door Companen uitgevoerd. De gemeente Stichtse Vecht bestaat uit drie grote kernen met méér dan 5.000 inwoners (Breukelen, Maarssen-dorp en Maarssenbroek) en negen kleine kernen met minder dan 5.000 inwoners (Kockengen, Nieuwer Ter Aa, Loenen aan de Vecht, Nigtevecht, Vreeland, Nieuwersluis, Loenersloot, Tienhoven en OudZuilen. In 2022 is de bevolking gegroeid naar 65.240 inwoners en 28.618 huishoudens. Onderstaand de prognoses voor de huishoudensontwikkeling van beide lokale behoefteonderzoeken. Door nieuwe inzichten over (inter)nationale migratie, huishoudensverdunning, vergrijzing en regionale vestigingstrends komt de meest recente prognose uit op 32.060 huishoudens in 2040.

10

Tabel 2

Onderstaand een overzicht van de huishoudenssamenstelling in Stichtse Vecht. We zien hier dat met name de eenpersoonshuishoudens vanaf 25 jaar tot de AOW leeftijd of ouder sterk vertegenwoordigd zijn.

Bron: VNG lokale monitor – wonen 2022

Kwantitatieve woningbehoefte: Uit het aanvullende woningbehoefteonderzoek is naar voren gekomen dat de woningbehoefte tot 2040 nog 3.705 woningen bedraagt. Dat is de behoefte van alle onderstaande tijdvakken (zie tabel 2) bij elkaar opgeteld. Met andere woorden, als er in een bepaald tijdvak onvoldoende wordt gebouwd, dan moet dat in de andere tijdvakken worden gecompenseerd. Deze 3.705 woningen zijn nodig om tegemoet te komen aan de lokale en regionale woningbehoefte tezamen. Waarbij de lokale behoefte gebaseerd is op de bevolkingsgroei en de huishoudensverdunning en de regionale behoefte gebaseerd is op de verhuisbewegingen van en naar de gemeente Stichtse Vecht.

11

Tabel 3



 



De verwachte huishoudensgroei in Stichtse Vecht komt voor het grootste deel voort uit de groei van ouderenhuishoudens. De vergrijzing piekt rond 2037. Tot 2040 neemt het aandeel ouderenhuishoudens ten opzichte van 2020 met +45% toe tot ongeveer 13.000 huishoudens. Vanaf de piek in 2037 zal het aantal ouderenhuishoudens langzaam maar zeker afnemen omdat de groep van de zogenoemde ‘babyboomers’ de woningmarkt gaat verlaten. Het aantal jonge huishoudens neemt licht toe met +3%. Ook is er een lichte groei te zien bij huishoudens tussen 35 en 49 jaar. Dit is met name de leeftijd waarin gezinnen zich bevinden. Deze groei vindt naar verwachting pas plaats vanaf ongeveer 2030. Dit is het gevolg van de toename van de vergrijzing, waardoor weinig eengezinswoningen en dus woonmogelijkheden voor (gevorderde) gezinnen vrijkomen. Wanneer de stijging van de vergrijzing afvlakt en het bouwprogramma evenwichtig wordt ontwikkeld, zal de groei van groepen in de gezinsleeftijd weer toenemen. Het aantal huishoudens van middelbare leeftijd neemt na 2028 af, in totaal met zo’n 10% tot 2040. Dit is als het ware de achterkant van de vergrijzingsgolf.

Kwalitatieve woningbehoefte: Over de lokale, kwalitatieve woningbehoefte geeft het onderzoeksrapport aan dat de inwoners van Stichtse Vecht vooral behoefte hebben aan koopappartementen, huurappartementen en koop rijtjeswoningen: Tabel 4

Bron: woningmarktanalyse Companen 2019

Binnen de sociale huur is vooral behoefte aan een- en tweepersoons appartementen. Die behoefte is er met name voor starters, voor senioren en voor huisvesting bijzondere doelgroepen (sociaal urgenten, uitstroom MOBW en statushouders). Binnen de middenhuur is er zowel behoefte aan appartementen als aan grondgebonden woningen.

12

Relatie inkomensniveau en woningbehoefte: Het inkomensniveau van de gemeente Stichtse Vecht ligt hoger dan het regionaal gemiddelde. Dit zien we ook terug in de samenstelling van de woningvoorraad. Het aandeel sociale huurwoningen ligt onder het regionaal gemiddelde. De druk op de sociale huur in onze gemeente is al langjarig hoog. Toevoeging in dit segment is noodzakelijk om de druk te verlagen. Ook het toevoegen van ruime en betaalbare woningen in het middensegment (grondgebonden huur en betaalbare koop) is wenselijk om de doorstroming van ‘scheefwoners’ in de sociale huur te bevorderen. Binnen het corporatiebezit woont ca. 19% ‘scheef’, dat wil zeggen dat het inkomen te hoog is voor een sociale huurwoning (16% goedkope scheefheid en 3% dure scheefheid). Woningbehoefte per kern per segment Er is aanvullend onderzoek gedaan naar de behoefte per kern per segment. Zie onderstaande tabel. Tabel 5 Kern Sociale huur Middenhuur Betaalbare koop Duur Maarssenbroek Maarssen Breukelen Loenen Kockengen Nigtevecht Loenersloot Nieuwersluis Vreeland Nieuwer ter Aa Tienhoven Oud-Zuilen

30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30%

30% 30% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 0 25% 0 25%

20% 20% 20% 25% 25% 20% 20% 20% 15% 20% 20% 25%

20% 20% 25% 20% 20% 25% 25% 25% 55% 25% 50% 20%

Bron: aanvullende woningmarktanalyse Companen 2021

Verdeling van de behoefte per doelgroep over de kernen:  behoefte aan betaalbare koopwoningen in de eigen kern of in een grote kern (doelgroep: (koop)starters/jongere stellen)  behoefte aan appartementen in de eigen kern (doelgroep: ouderen en starters)  behoefte aan landelijk wonen (doelgroep: gezinnen en hogere inkomens) Regionaal woningbehoefte onderzoek Uit het regionale, kwalitatieve woningbehoefteonderzoek van Companen (2020) komt daarnaast naar voren dat binnen de regio ‘Noord’ (Stichtse Vecht, Woerden, De Ronde Venen, De Bilt, Zeist):  Middeninkomens graag een grondgebonden woning willen kopen tot een koopprijs van € 300.000. Voor deze doelgroep moet een oplossing gevonden worden omdat dit segment niet of nauwelijks beschikbaar is.  Starters graag een sociale huurwoning of een koopappartement tot € 250.000 in een stedelijk milieu willen, ook voor deze woonwens moeten oplossingen gevonden worden.  Senioren (65+) die kleiner willen gaan wonen, ook een koopappartement willen maar dat mag wel duurder zijn dan € 250.000. Companen heeft binnen het regionale behoefteonderzoek een aantal scenario’s uitgewerkt voor de sturing op het woningbouwprogramma. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen meer behoeftevolgende scenario’s (trend en directe vraag) en een meer behoeftesturend scenario. Zie onderstaande tabel. 13

Tabel 6

Bron: regionale woningbehoefteonderzoek 2020

In de regio is gekozen voor het scenario ‘doorstroming’, dat wil zeggen dat we door te sturen op het aanbod de woningzoekenden willen verleiden tot het zoeken van een woning die met name de sociale voorraad enigszins ontlast. 80% van de woningen van 2040 staat er al en wordt (zeker) op termijn niet meer optimaal benut. Als gevolg van het wegtrekken van de babyboomgeneratie komen (grote) gezinswoningen, nu nog bewoond door stellen en alleenstaanden zonder kinderen, vrij. Een deel van deze groep wil graag doorstromen naar een meer passende woning. Doorstroming kan eraan bijdragen dat deze woningen voor de vraag beschikbaar komen voor gezinnen. Met dit scenario dient Stichtse Vecht alternatieven te bieden in het middensegment, met name in de grondgebonden koop tot € 300.000. Met het scenario ‘trend’ reageert een gemeente vooral op het saldo van vraag en aanbod en probeert in de toekomst een betere match tussen vraag en aanbod te creëren. Met dit scenario zou Stichtse Vecht vooral meer sociale huurappartementen en grondgebonden koop tot € 300.000 moeten toevoegen. Met het scenario ‘directe vraag’ reageert een gemeente op waar op dat moment de grootste tekorten zijn. Met dit scenario zou Stichtse Vecht vooral sociale huurwoningen voor een- en tweepersoons huishoudens moeten realiseren. 3.1.4.

Plancapaciteit versus woningbehoefte Om te bepalen welke aantallen woningen toegevoegd dienen te worden in welke segmenten, confronteren we de woningbehoefte met de plancapaciteit (de bestaande woningbouwinitiatieven) in onze gemeente. Wanneer we de woningbouwplannen van Stichtse Vecht voor de periode 2020 tot 2030 bekijken in het Provinciale Programma Wonen en Werken, zien we dat er vanaf 2020 harde en zachte plannen bestaan voor ca. 4.500 woningen. In de periode 2030 tot 2040 zijn er daarnaast nog zachte plannen voor ca. 3.000 woningen. Deze prognose is als volgt opgebouwd:  2.500 woningen die voortkomen uit de transformatie van het Kwadrant en het Ruimtekwartier  600 woningen die voortkomen uit de transformatie en nieuwbouw bij Bisonspoor  1.400 woningen die voortkomen uit kleinere ontwikkelingen in de overige kernen  3.000 woningen die na 2030 kunnen voortkomen uit de ontwikkeling van het knooppunt Breukelen. De totale woningbehoefte (lokaal en regionaal) van 2020 tot 2040 is afgerond 3.700 woningen. In regionaal verband is een percentage van 20% bepaald voor het compenseren van planuitval en planvertraging. Bij een netto behoefte van 3.700 woningen hoort derhalve een bruto behoefte van 4.440 woningen tot 2040. Hiermee voldoen de woningbouwplannen tot 2030 aan de woningbehoefte. De woningbouwplannen vanaf 2030 tot 2040 overstijgen de woningbehoefte.

Voor meer inzicht in de plancapaciteit en de op te leveren woningen per woningsegment, per jaar en per kern, verwijzen wij naar het ‘dashboard woningbouwprognoses’ in bijlage 9. Onderstaand een samenvatting van dit dashboard. 14

15

Het ontwikkelen van een groter woningbouwprogramma dan de huishoudensontwikkeling kan, volgens het woningbehoefteonderzoek van Companen (2021), worden bestempeld als boventrendmatig. Een groot deel van de plannen ligt in Maarssenbroek (Kwadrant en Ruimtekwartier). Het betreft hier een grote transformatie van kantoren naar woongebied met appartementen rond de Planetenbaan. Deze woningbouwprojecten zullen ook voorzien in de regionale woningbehoefte. Projecten voor herstructurering en verdichting en voor uitleg bij kleine kernen voorzien, ook door de bindingsregel voor kleine kernen, relatief meer in de lokale woningbehoefte. Voor de lange termijn is een grootschalige woningproductie gepland bij knooppunt Breukelen met een zachte capaciteit van 3.000 woningen. Met een huishoudensgroei van ca. 1.700 huishoudens tussen 2030 en 2040 in Stichtse Vecht, zal die ontwikkeling ook relatief meer voorzien in de regionale woningbehoefte. 3.1.5. Woningvoorraad en zoektijden voor een sociale huurwoning De samenstelling van de huidige woningvoorraad blijkt uit onderstaande figuur

Bron: AlleCijfers.nl

Huidig aantal huishoudens gemeente Stichtse Vecht: 28.618. Daarvan zijn eenpersoonshuishoudens: 9.104 tweepersoonshuishoudens: 8.715 Gezinnen: 10.799 De gemeente telt 28.814 woningen. Hiervan zijn 7.203 appartementen (meergezinswoningen) en 21.610 eengezinswoningen. We zien hier een grote mismatch tussen het type woningen en het type huishoudens. Slechts de helft van de eengezinswoningen wordt door een gezin bewoond, de andere helft door een of twee personen. Van de 28.814 woningen zijn 18.729 koopwoningen en 10.085 huurwoningen. Van het totaal aantal huurwoningen zijn 6.438 woningen in corporatiebezit. Daarvan zijn 6.306 zelfstandige sociale huurwoningen. De overige woningen zijn onzelfstandige of intramurale woningen. Ter vergelijking: in 2017 bestond het totale corporatiebezit uit 6.343 zelfstandige huurwoningen. Het totale aantal sociale huurwoningen is derhalve in de afgelopen vijf jaar toegenomen met (6.438 – 6.343 =) 95 woningen. Het aantal zelfstandige sociale huurwoningen is afgenomen sinds 2017 met (6.343 – 6.306 =) 37 woningen. Binnen het totaal aantal

16

zelfstandige corporatiewoningen van 6.306 zijn er 3.110 eengezinswoningen en 3.196 appartementen. De onderlinge verdeling van de woningen tussen de vier corporaties is als volgt: Tabel 7 Corporatie Portaal Vecht & omstreken WUTA Habion Totaal

Aantal woningen in 2022 3.697 2.461 177 103 6.438

Bron: corporatiemonitor RWU 2022 en Habion

Op basis van deze cijfers is het totale aandeel aan sociale huurwoningen binnen onze gemeente 22,1%. Naast het corporatiebezit zijn er echter ook sociale huurwoningen die door commerciële verhuurders worden geëxploiteerd. De gemeente heeft niet exact in beeld om hoeveel woningen dit gaat en waar deze zich bevinden. Het werkelijke percentage sociale huurwoningen in onze gemeente ligt in elk geval hoger dan deze 22,1%. Alleen al de ontwikkeling van ‘Corner Plaza’ in Park Avenue heeft 294 sociale huurwoningen opgeleverd die verhuurd worden door Edelwonen beheer bv. In de ‘VNG lokale monitor wonen - particuliere sector’ komt naar voren dat de verdeling van de woningen in Stichtse Vecht als volgt is: 65,4% koopwoningen, 22,1% sociale huur en 12,5% particuliere huur. Van deze particuliere huur is 26,1% sociale huur. Uitgaande van een totaal aantal woningen van 28.814, zijn er dan 28.814 x 12,5% x 26,1% = 940 woningen in de particuliere sociale huur. Samen met de 6438 woningen in corporatiebezit zijn dat 7.378 woningen en een percentage van 25,6%. Omdat er geen inzicht is in het daadwerkelijk aantal particuliere sociale verhuur, zijn deze cijfers niet hard. Ook de VNG geeft aan dat van ca. 1000 particuliere huurwoningen niet bekend is in welk huursegment deze vallen.

Inschrijfduur sociale huurwoningen en zoektijden sociale huurwoningen De gemiddelde inschrijfduur voor een sociale huurwoning was in 2019 nog 12 jaar. In 2022 is de gemiddelde inschrijfduur voor een sociale huurwoning gestegen naar 13,8 jaar, met uitschieters naar ruim 15 jaar in de drie grote kernen (zie onderstaande tabel). De kernen die niet genoemd worden in onderstaande tabel hebben geen of weinig corporatiebezit. Naast de inschrijfduur is er ook de zoektijd van een actief woningzoekende (dat is de periode tussen de eerste reactie van een woningzoekende op een woning en het moment dat deze woningzoekende daadwerkelijk een woning heeft gekregen). Deze is tussen 2021 en 2022 voor doorstromers gedaald van 5,9 jaar naar 5,1 jaar en voor starters van 5,4 jaar naar 4,5 jaar. Zie RWU monitor – schaarste in de regio Utrecht 2022. De zoektijd is de meest relevante indicatie voor schaarste. Tabel 8 Kern Maarssen & Maarssenbroek Breukelen Loenen aan de Vecht Kockengen Nigtevecht Vreeland Totaal

Aantal woningtoewijzingen 123 80 10 11 7 2 233

Gemiddelde inschrijfduur in jaren 15,6 15,1 11,4 7,3 5,1 1,9 13,8

Bron: WoningNet

3.1.6. Koopwoningmarkt De NVM makelaars in Stichtse Vecht constateren de volgende ontwikkelingen:  De prijzen van alle grondgebonden koopwoningen dalen met 6% ten opzichte van 2022 en de gemiddelde verkooptijd neemt toe. 17

 

De prijzen van appartementen dalen met 23% ten opzichte van 2022. Het totale woningaanbod van de NVM makelaars in Stichtse Vecht is in het eerste kwartaal van 2023 met 12% afgenomen. Onderstaand de gemiddelde koopsom van een verkochte woning en het aantal verkochte woningen in het eerste kwartaal van 2023 :  Vrijstaand € 733.000 = (7 stuks)  2/1 Kapwoning € 539.000 = (13 stuks)  Hoekwoning € 483.000 = (22 stuks)  Tussenwoning € 396.000 = (68 stuks)  Appartement € 276.000 = (27 stuks). 3.1.7. Aandachtspunten Bovenstaande analyses leiden tot de volgende aandachtspunten voor bestaande bouw en nieuwbouw. 













 



De landelijke regels dwingen ons om een programma van minimaal 30% sociale huur en 40% middensegment (middenhuur en betaalbare koop) op te leggen. Als we de behoefte per kern hierbij betrekken komen we uit op 80% (30% sociale huur, 30% middenhuur en 20% betaalbare koop) programma in de grote kernen en gemiddeld 75% (30% sociale huur, 25% middenhuur en 20% betaalbare koop) programma in de kleinere kernen (zie tabel 5). In lijn met de Woondeal moeten we streven naar 30% sociale huur in de bestaande woningvoorraad. Op dit moment is dat percentage nog maar ca. 25%. Dat betekent dat er ook af en toe 100% sociaal gebouwd moet worden om het gemiddelde te verhogen. Het aantal en soort woningen sluit niet aan bij de behoefte. Met name een- en tweepersoons appartementen en grondgebonden betaalbare koopwoningen tot € 300.000 worden gemist. Met de bestaande plancapaciteit in het Ruimtekwartier kan aan de behoefte van een- en tweepersoons appartementen worden voldaan. De behoefte aan betaalbare koopwoningen zal elders ingevuld moeten worden. De nieuwe, landelijke betaalbaarheidsgrens van maximaal € 355.000 sluit niet aan bij een middeninkomen van ca.

€ 65.000 en ook niet bij de behoefte aan betaalbare koop tot € 300.000 in onze gemeente In regionaal verband is gekozen voor een doorstroom scenario, waarbij woningen in het middensegment worden toegevoegd om de druk op de sociale huur te ontlasten. Stichtse Vecht zal daarom behoeftesturend bouwen in plaats van behoeftevolgend. Het blijkt dat de gemeente ca. 18.000 kleine huishoudens heeft maar slechts ca. 7.000 appartementen heeft. Er zijn ca. 10.000 gezinshuishoudens en 21.000 eengezinswoningen. Deze mismatch betekent dat kleine huishoudens relatief in te grote woningen wonen. Dit sluit aan bij de wenselijkheid van een doorstroom scenario. Daarnaast wonen huurders met een middeninkomen toch nog in sociale huurwoningen. Op zich is dat goed voor de differentiatie maar het brengt ook scheefgroei met zich mee. Daarom moeten er woningen bij in het middensegment, dat bevordert de beschikbaarheid, de doorstroming en de passendheid. Met name voor starters en senioren zijn er te weinig mogelijkheden op de woningmarkt. In 2037 bereikt de vergrijzing haar top, daarna zal het aantal senioren geleidelijk afnemen omdat de babyboomers de woningmarkt gaan verlaten.

Dat betekent dat we, bij een gemiddelde doorlooptijd voor bouwprojecten van zeven tot tien jaar, vanaf 2030 geen grote aantallen seniorenwoningen meer moeten bouwen, want dan worden ze pas opgeleverd als de behoefte aan seniorenwoningen al sterk is afgenomen. De gemiddelde inschrijfduur voor een sociale huurwoning is gestegen van 12 jaar in 2019 naar 13,8 jaar in 2022. Dat heeft mogelijk te maken met de volgende oorzaken: het corporatiebezit van zelfstandige huurwoningen neemt licht af in plaats van toe en er is sprake van verdringing 18

  

door bijzondere doelgroepen. Desalniettemin zijn in 2022 de zoektijden voor doorstromers en starters licht gedaald naar gemiddeld 5 jaar. De commerciële verhuurders van sociale huur hebben we niet goed in beeld en dragen niet gelijkwaardig bij aan de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Er is een overcapaciteit in de plancapaciteit ten opzichte van de woningbehoefte, met deze overcapaciteit kan vooral de aanvullende regionale behoefte worden bediend. Koopwoningen worden langzaam maar zeker goedkoper. Dat kan helpen om met name appartementen en rijwoningen (weer) in het betaalbare segment te houden of te krijgen.

3.2 Wat wil Stichtse Vecht? 3.2.1. Coalitieakkoord 2022 - 2026 In het coalitieprogramma is opgenomen dat we voldoende betaalbare en passende woningen willen voor de inwoners. Dat betekent met name toevoegingen in het sociale en middensegment. In het sociale segment gaat het vooral om toevoeging van een- en tweekamer appartementen voor starters, senioren en bijzondere doelgroepen. In het middensegment gaat het om meer middenhuur woningen (zowel appartementen als grondgebonden woningen) en betaalbare koopwoningen voor stellen/startende gezinnen en senioren die kleiner willen wonen. Projecten die een grote bijdrage leveren aan deze segmenten, moeten worden versneld. Ten behoeve van de versnelling wil de gemeente ruimte geven aan ontwikkelende partijen om voorbereidend werk zelf te doen. De grotere bouwplannen moeten met voorrang worden gerealiseerd. Ter bevordering van de vitaliteit van de kernen moet worden gelet op een goede spreiding van de projecten over de gemeente. De gemeente wil de exploitatie van de sociale huurwoningen exclusief aan de corporaties toekennen. Daarmee blijven de sociale huurwoningen ook voor de langere termijn beschikbaar voor de beoogde doelgroepen. De gemeente wil kijken naar mogelijkheden voor permanente bewoning van recreatiewoningen.

De gemeente wil woningbouwprojecten benaderen in de bredere context van een gebiedsontwikkeling om te zorgen voor een prettige en leefbare omgeving. In de toekomst werken we toe naar een gebiedsgerichte woningbouwprogrammering. Dat wil zeggen dat er op basis van gebiedsvisies een maatwerkprogramma per kern of gebied wordt ontwikkeld. Dit leidt ook tot meer differentiatie in de gemeente. 3.2.2.Omgevingsvisie Stichtse Vecht (2021) De Omgevingsvisie Stichtse Vecht is de integrale langetermijnvisie van de gemeente voor de hele fysieke leefomgeving en haar grondgebied. Het beschrijft de maatschappelijke opgaven en de te beschermen kernkwaliteiten van de gemeente. In de Omgevingsvisie wordt nadrukkelijk beschreven dat ontwikkelingen gerealiseerd moeten worden met behoud van deze kernwaarden. Iedere kern is anders en is hiermee uniek. Belangrijk is om wijken met een zwakkere sociale opbouw niet kwetsbaarder te maken en hierbij goed na te denken over de toevoeging van het juiste woningbouwprogramma. In de Omgevingsvisie gaan we tot 2040 uit van een plancapaciteit van 4.500 tot 7.500 woningen. De grote aantallen woningen moeten gebouwd worden rondom de bestaande OV-knooppunten. Ongeveer 3.100 woningen in Maarssenbroek (Ruimtekwartier, Haagstede en Bisonspoor). Dit is conform het provinciale beleid en het IRP. Voor de langere termijn is OV-knooppunt Breukelen in beeld.

Daarnaast worden verspreid in de kernen nog eens 1.400 woningen gebouwd. We bouwen voor onze eigen inwoners én voor de regio. Bij 19

de grote woningbouwplannen krijgt iedere woningzoekende gelijke kansen. Bij de kleine kernen geven we zoveel mogelijk woningzoekenden uit de eigen kern voorrang door middel van kernbinding. De Omgevingsvisie kent op het gebied van wonen de volgende ambities: 1. Nieuwe woningen bouwen in een gezonde omgeving, liefst op afstand van drukke wegen. 2. Woningen bouwen die passen bij de vraag van de inwoners uit de kern. 3. Woningen voor starters in de kleine kernen ten behoeve van de levendigheid. 3.3 Hoe willen we dit bereiken? Op basis van de bovengenoemde aandachtspunten, de bestuurlijke wensen en de uitgangspunten van de Omgevingsvisie, komen we tot de volgende maatregelen. 3.3.1. Woningbouwprogrammering Wij stellen voor om per kern vaste percentages voor sociale huur en middenhuur en betaalbare koop te hanteren. Dit betekent echter dat het verplichte woningbouwprogramma wordt verzwaard van gemiddeld 60% in de huidige situatie naar gemiddeld 75 - 80% in de nieuwe situatie. Dit heeft te maken met de toevoeging van gemiddeld 20% betaalbare koop. Zie tabel 5 in paragraaf 3.1.3. Binnen de woningbouwprogrammering wordt gekeken vanaf hoeveel woningen 30% sociale huur wordt opgelegd en vanaf hoeveel woningen middenhuur en betaalbare koop wordt opgelegd. Dit noemen we de ‘drempels’. Met andere woorden de drempel is het aantal woningen vanaf waar een verplicht woningbouwdeel gaat gelden.

Uit de evaluatie van het vorige, verplichte woningbouwprogramma is naar voren gekomen dat de drempels door de gemeente als te laag worden ervaren. Bij het bepalen van de drempels spelen vier aspecten een rol: 1. Hoeveel woningen in de gewenste segmenten lopen we mis, ervan uitgaande dat ontwikkelende partijen onder een bepaalde drempel niet vrijwillig de gewenste segmenten toevoegen? Hoe verhoudt zich dit tot de totale plancapaciteit? Hoe kun je die misgelopen woningen compenseren door bijvoorbeeld elders te bouwen? 2. De zwaarte van het totale verplichte woningbouwprogramma. Hoe zwaarder, hoe hoger de drempel. 3. De (financiële) haalbaarheid van kleine nieuwbouwprojecten. 4. De minimale afname van sociale huurwoningen door corporaties is 4 à 5 woningen om versnippering van het corporatiebezit te voorkomen. Aspect 1: effecten van het verhogen van de drempels voor de realisatie van de gewenste segmenten. Onderstaande tabel geeft inzicht in de effecten van het verhogen van de drempels binnen het huidige woningbouwprogramma. De drempels uit 2019 waren: vanaf zes woningen moet er 30% sociale huur gebouwd worden en vanaf 26 woningen moet hier bovenop ook nog een percentage middenhuur per kern gebouwd worden. Dit percentage ligt gemiddeld tussen de 25 en 30%. In tabel 9 is binnen onze huidige plancapaciteit van ca.

4.500 woningen (van 2020 tot 2030) berekend hoeveel woningen in een bepaald segment minder gebouwd worden bij een bepaalde drempel. De tabel is bedoeld als een steekproef van de lopende tien jaar en niet als een toekomstvoorspelling. Bijvoorbeeld: tien projecten vallen onder de drempel van zes woningen, hiermee zijn in totaal 38 woningen gemoeid. Bij een verplicht percentage van 30% sociale huur zouden er elf sociale huurwoningen gebouwd moeten worden. Vanwege de drempel dwing je dit niet af en vallen deze elf sociale huurwoningen uit. Zo loop je bij een drempel van elf woningen, 30 sociale huurwoningen ‘mis’ en bij een drempel van zestien woningen zijn dat 49 sociale huurwoningen enz. Wij concluderen dat een geschatte uitval van 49 sociale huurwoningen over een periode van 10 jaar en op een totale plancapaciteit van ca. 4.500 woningen, een aanvaardbare uitval is. 20

Tabel 9 1e drempel: sociale huur

Aantal projecten

Vanaf 6 woningen

Aantal woningen onder de drempel

Uitval sociale huur (30%) in aantal woningen 11

Uitval middenhuur (25%-30%) in aantal woningen n.v.t

Uitval Betaalbare koop (20%) in aantal woningen n.v.t

10

38

Vanaf 11 woningen

17

99

30

n.v.t

n.v.t

Vanaf 16 woningen

22

162

49

n.v.t

n.v.t

Vanaf 21 woningen

27

258

77

n.v.t

n.v.t

2e drempel: middensegment Vanaf 26 woningen

30

333

n.v.t.

83 - 100

67

Vanaf 31 woningen

32

389

n.v.t.

97 - 117

78

Vanaf 36 woningen

34

457

n.v.t.

114 - 137

91

Vanaf 41 woningen

35

495

n.v.t.

124 - 149

99

Aspect 2: hoe zwaarder het programma hoe hoger de drempel. Het is wenselijk om de tweede drempel, vanaf waar het volledige programma verplicht is, in balans te brengen met de zwaarte van het volledige woningbouwprogramma (30% sociale huur, 30% middenhuur en 20% betaalbare koop in de grote kernen). In de afweging nemen we mee dat betaalbare koop tot nu toe niet verplicht was. We kiezen hier voor een nieuwe drempel van 31 woningen. Tot en met 30 woningen is alleen 30% sociale huur verplicht en vanaf 31 woningen is het hele programma verplicht. Aspect 3: de financiële haalbaarheid van kleine nieuwbouwprojecten. Uit de marktconsultatie met een grote projectontwikkelaar blijkt dat voor de financiële haalbaarheid van projecten een eerste drempel van 20 woningen en een tweede drempel van 40 woningen wordt geadviseerd. Dit neemt de gemeente Stichtse Vecht niet over omdat de sprong van 6 naar 20 woningen en van 25 naar 40 woningen wel erg groot is. We willen dat er ook in de kleine projecten voldoende sociale huur gerealiseerd wordt en bovendien weegt aspect 4 voor ons het zwaarst bij het bepalen van de drempel. Het advies van de projectontwikkelaar onderstreept wel de noodzaak van het verhogen van de drempels. Aspect 4: versnippering van de sociale woningvoorraad voorkomen.

De corporaties hebben de wens geuit om bij een nieuwbouwontwikkeling minimaal vier à vijf woningen over te nemen. Als we rekening houden met de wens van de corporaties en 30% sociale huur per ontwikkeling eisen, dan gaat het om een drempel van minimaal veertien tot zestien woningen (30% x 14 = 4,2 woningen en 30% x 16 = 4,8 woningen) waarvan er vier of vijf sociale huur zijn. Alles tegen elkaar afwegend, kiezen we voor een drempel van 16 woningen voor de verplichting tot 30% sociale woningbouw in plaats van de vorige drempel van 6 woningen. Door middel van deze deregulering willen we de woningbouwproductie op gang houden en faciliteren. Anderzijds hechten wij veel waarde aan het streven naar 30% sociale woningbouw in de gehele woningvoorraad en zullen daarom onderzoeken op welke wijze de mogelijke programmatische uitval van 38 sociale huurwoningen (zie tabel 9: 49 – 11 = 38) kan worden gecompenseerd. Hierbij wordt in ieder geval een onderzoek naar de effecten van een vereveningsfonds, inclusief een voorstel voor het al dan niet instellen hiervan, opgeleverd. De drempel zal

21

ook jaarlijks worden geëvalueerd. In samenwerking met de corporaties wordt gezocht naar mogelijkheden om 100% sociale huur te realiseren met speciale aandacht voor de leefbaarheid in de kleine kernen. Binnen het middensegment bieden we flexibiliteit. Dat betekent dat ontwikkelende partijen kunnen kiezen of zij in het middensegment meer of uitsluitend huur willen realiseren of meer of uitsluitend betaalbare koop willen realiseren. Dit kan helpen als een plan daardoor financieel haalbaar wordt of als een partij zich naast de sociale huur en middenhuur niet ook nog wil verbinden aan koop. Dit zien we bijvoorbeeld bij het Ruimtekwartier. Deze maatwerkoptie vraagt nog wel om uitwerking van de nodige randvoorwaarden zodat de gemeente een verzoek om uitwisseling goed kan beoordelen. Regionale benchmark Bij de keuze van de drempels is ook gekeken naar de drempels die de regiogemeenten hanteren. Zie bijlage 10. Hier uit blijkt dat elke regiogemeente haar eigen programmering en drempels hanteert, met of zonder afkoopmogelijkheid voor de sociale huur. Er zijn gemeenten die al vanaf twee tot vier woningen (Nieuwegein en de Ronde Venen) een programma opleggen en er zijn gemeenten die pas vanaf 40 tot 50 woningen (Zeist en Woerden) een programma opleggen. Gemiddeld ligt de eerste drempel rond de 20 woningen. Als er een tweede drempel is, ligt deze gemiddeld rond de 45 woningen.

Argumentatie is, net als in onze gemeente, dat de haalbaarheid van kleine projecten hiermee behouden blijft en dat de versnippering van de sociale woningvoorraad hiermee voorkomen wordt. Wij concluderen dat de programmering sterk afhankelijk is van de behoeften per gemeente en kiezen voor ons eigen maatwerk. 3.3.2. Vereveningsfonds Het vereveningsfonds is een instrument om sociale woningbouw te stimuleren. Onder nader te stellen voorwaarden dienen projecten die minder dan 30% sociale huurwoningen realiseren, een bijdrage te storten in het vereveningsfonds. Deze bijdrage kan door de gemeente vervolgens op andere locaties worden ingezet om een hoger percentage sociale huurwoningen te realiseren. Dat kan zowel bij sloop/nieuwbouw van sociale huurwoningen waarbij extra woningen worden teruggebouwd als op eigen grond van de gemeente. We willen onderzoeken of een vereveningsfonds zinvol is in relatie tot de voorwaarden in deze nieuwe woonvisie. Bij een verhoging van de drempels voor sociale huur is het wenselijk om elders te compenseren met 100% sociaal. Daartoe zouden de ontwikkelende partijen die tussen de vorige (zes woningen) en de nieuw gekozen drempel (16 woningen) bouwen een bijdrage kunnen storten in een vereveningsfonds.

De corporaties hebben aangegeven dat de gemeente hierbij als voorwaarde moet stellen dat een alternatieve locatie in beeld is op het moment dat een ontwikkelende partij de verplichting van sociale huur afkoopt. Dit om de haalbaarheid van compensatie elders realistisch te maken. Boven de nieuwe drempel van 16 woningen kunnen ontwikkelende partijen niet kiezen voor compensatie via dit eventuele vereveningsfonds want dan is 30% sociale huur realisatie plichtig. De stortingen in het vereveningsfonds zijn vooral bedoeld om de corporaties financieel te ondersteunen bij een negatieve businesscase. Corporaties hebben geen algemene vrijstelling voor het verlenen van staatssteun, zij vallen gewoon onder de algemene regels van artikel 107 Verdrag Werking Europese Unie. Er zijn echter wel een aantal specifieke regelingen voor corporaties met betrekking tot hun DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) activiteiten, waaronder de bouw van sociale woningen valt. De meest generieke regeling is dat gemeenten grond aan de corporaties mogen verkopen onder de marktprijs. Daarnaast kan er bijvoorbeeld gebruik worden gemaakt van een DAEB de-minimisregeling waarbij tot maximaal € 500.000 in een periode van 3 jaar mag worden verleend.

22

Al in de actualisatie van de woonvisie 2017 – 2022 is geadviseerd om de mogelijkheid van een vereveningsfonds te onderzoeken zodat daarmee de haalbaarheid van projecten vergroot kan worden. Hieraan is tot op heden beperkt uitvoering gegeven (er is een plan van aanpak opgesteld) omdat andere prioriteiten zoals de invoering van de starterslening en de opkoopbescherming, zijn gesteld. In het Uitvoeringsprogramma van de geactualiseerde woonvisie is een eerste aanzet gegeven voor het in de Omgevingsvisie opgenomen kader dat juridisch ruimte geeft voor het instellen van een vereveningsfonds. Het advies om de (on)mogelijkheden van een vereveningsfonds nader juridisch te onderzoeken blijft onverminderd in stand en actueel. Een eventuele instelling van een vereveningsfonds dient plaats te vinden bij afzonderlijke verordening. 3.3.3. Versnelling Het aantal aanvragen voor grotere woningbouwprojecten maar ook voor verbouw van particuliere huizen, is enorm toegenomen. Deze toename in relatie tot de beschikbare menskracht binnen alle overheden maar ook binnen bedrijven die bijvoorbeeld rapporten opstellen, is niet meer in balans. Herstel vergt tijd, het is nu van belang om duidelijke keuzes te maken. Welke projecten verdienen prioriteit en hoe kan de beschikbare capaciteit zo optimaal mogelijk worden ingezet.

De uitbreiding van onze ambtelijke capaciteit gericht op woningbouwplannen is in gang gezet. Maar het blijft van belang om duidelijke keuzes te maken. Vertraging in de realisatie van woningbouwplannen heeft ook te maken met onder andere: doorlooptijden van procedures en participatie, beoordeling van vooronderzoeken door de ODRU (Omgeving Dienst Regio Utrecht), stijgende bouwkosten en tegenvallende businesscases waardoor de haalbaarheid onder druk komt te staan. Hieronder volgt een aantal maatregelen dat door onze eigen gemeente of binnen de Woondeal met het rijk als versnellingsmogelijkheid wordt gezien. Geen stapeling van eisen bij nieuwbouw De kaders en regels bij de ontwikkeling van woningbouwlocaties en woningen stellen we niet voor niets. Die kaders en regels vormen met elkaar wel een heel stevig pakket. Tegelijk kunnen er specifieke omstandigheden zijn die het wenselijk of noodzakelijk maken om maatwerk toe te passen om de haalbaarheid van een project te vergroten. Voorbeelden zijn het toepassen van een lagere parkeernorm (Kwadrant) of het afzien van nul op de meter bij appartementengebouwen (Schepersweg). Het maatwerk is onderbouwd en transparant, zodat de afwegingen goed betrokken kunnen worden bij besluitvorming.

Meer overlaten aan ontwikkelende partijen Tijdens de raadsconferentie ‘wonen’ hebben ontwikkelende partijen aangegeven dat zij kunnen versnellen als zij in de voorbereiding meer ruimte krijgen om zelf voorbereidende werkzaamheden te doen. Die ruimte en het vertrouwen wil de gemeente geven (zie coalitieakkoord). Winst kan bijvoorbeeld behaald worden als de ontwikkelende partij zelf het vooroverleg met de andere overheden, zoals de Provincie en het Hoogheemraadschap, voert en hiervan verslag uitbrengt bij de gemeente. Ook het zelf organiseren van de participatie levert tijdswinst op. De gemeente zou haar ruimtelijke kaders kunnen standaardiseren, in plaats van deze per project opnieuw te bepalen. Een ontwikkelaar heeft hierdoor sneller en duidelijker in beeld waaraan hij zich moet houden. Tenslotte zou de gemeente de toetsing van vooronderzoeken aan een extern bureau kunnen overlaten. Bij veel vooronderzoeken is dat al het geval en maken we gebruik van de diensten van de ODRU. Voor verkeerskundige onderzoeken is dit bijvoorbeeld nog niet het geval. De marktconsultatie met een grote projectontwikkelaar heeft opgeleverd dat met name een directe afstemming tussen de ODRU en de ontwikkelende partij (zonder tussenkomst van de gemeente) veel tijdwinst kan opleveren.

Kortere procedures Binnen de Woondeal heeft het rijk zich verplicht om de wet- en regelgeving zodanig in te zetten dat de procedures sneller doorlopen kunnen worden. Uiteraard geldt het wettelijk kader en blijven de 23

mogelijkheden voor bezwaar en beroep bestaan. De gemeente kan zelf ook sturen op kortere procedures door het slim combineren van procedures en aanvragen. In 2024 treedt de Omgevingswet in werking waardoor sommige procedures verkort kunnen worden. De verwachting is echter ook dat de wens om aan de voorkant participatie te organiseren, kan leiden tot meer benodigde tijd in de voorbereiding van plannen en procedures. Ingenieursdiensten inhuren De gemeente past een drie sporen aanpak toe om de druk op de personele capaciteit te verminderen. Naast het werven en inhuren van personeel gaat het om het inhuren van ingenieursdiensten. Financiële bijdrage Binnen de Woondeal heeft het rijk toegezegd de financiële haalbaarheid van projecten te bevorderen door de woningbouwimpuls te continueren. Deze impuls is een subsidie die aangevraagd kan worden bij woningbouwontwikkelingen van meer dan 500 woningen en is bedoeld om het publieke financiële tekort op een project (met name investeringen in de inrichting van de openbare ruimte en de infrastructuur) op te vangen. De gemeente heeft deze subsidie al eerder met succes aangevraagd voor het Kwadrant. Flexibele woningbouw Ook het inzetten van flexibele woningbouw kan leiden tot versnelling. De doorlooptijden voor flexibele woningbouw zijn immers veel korter dan voor permanente bouw.