Vergadervragen -inc beantwoording- SSV inzake Peilnota.pdf

Van: Riette Habes <r.habes@planet.nl> Verzonden: zondag 2 juni 2024 17:39 Aan: Kulve, Inge te <inge.te.kulve@stichtsevecht.nl>; Griffie, Gemeente Stichtse Vecht <griffie@stichtsevecht.nl> CC: fractie@samenstichtsevecht.nl Onderwerp: peilnota afdwingbare financiële bijdrage sociale woningbouw LET OP: Dit bericht is afkomstig van buiten de organisatie. Klik niet op links of bijlagen tenzij je de afzender en de inhoud van het bericht vertrouwt.

De financiële bijdrage zal beperkt zijn en de locaties waar meer dan 30% sociaal (kan) worden gebouwd is beperkt; Vraag: waarop is gebaseerd de stelling dat deze bijdrage beperkt is. Zijn er wettelijke richtlijnen voor een in te voeren plafond bijvoorbeeld? Wilt u wet en regelgeving dan toevoegen? Deze bijdrage is gebaseerd op de prognose dat er 38 minder sociale huurwoningen komende 10 jaar worden gebouwd omdat er geen 30 % eis is neergelegd in de categorie woningbouw van 6-16 woningen. Indien we dit wel doen en daaraan een afkoopregeling koppelen is de prognose dat ongeveer € 581.000 in 10 jaar tijd aan afkoopsommen binnenkomt. De beperkte bijdrage komt met name doordat de afkoop mogelijkheid alleen in deze categorie wordt geboden. Bij woningbouw groter dan 16 woningen is er geen afkoop mogelijkheid. Er zijn geen wettelijke richtlijnen. Echter is er wel wettelijk omschreven dat indien een gebiedsontwikkeling verliesgevend is er een aftopping plaatsvindt in te verhalen kosten vanuit de gemeente. U heeft in het stuk op pagina 5 een berekeningssystematiek voorgelegd. Deze is voor ons helder. Wij zien gemeenten die echter andere afkoopsombedragen hanteren.

Zijn deze dan niet toegestaan, of zouden deze met de invoering van de omgevingswet en het instrumentarium afdwingbare kosten, alsnog moeten worden aangepast? De bepaling van systematiek voor de hoogte van de afkoopsom staat vrij. In de peilnota is een voorbeeld gegeven voor een berekening aan de hand van de grondwaarde. Er zijn gemeenten die de berekening bepalen aan de hand van de verkoopwaarde van de woning. Hierbij is dan geen rekening gehouden met de bouwkosten. Een initiatiefnemer zal uiteindelijk altijd kijken naar de grondwaarde. De verkoopwaarde min de bouw- en ontwikkelkosten. Het residu wat overblijft is de grondwaarde. Deze grondwaarde ligt lager bij een sociale huurwoning. Indien de afkoopsom hoger ligt dan het verschil in grondwaarde zal een initiatiefnemer eerder het besluit nemen om de sociale huurwoningen te realiseren en niet af te kopen. Omdat een dergelijk klein aantal sociale huurwoningen binnen een project voor de woningbouwcorporaties niet wenselijk is willen wij dit effect liever niet. Daarnaast zou dit de kleinere projecten bemoeilijken. We lezen verderop in het stuk bedragen: 18.900 euro voor twee onder een kap en 11.700 euro voor een rijtjeshuis. Kunt u voorrekenen hoe u aan deze bedragen komt? Algemeen voorbeeld Er worden 6 vrijstaande woningen van 250m² bvo per stuk ontwikkeld. De totale ontwikkeling bedraagt dus 1.500 m² bvo.

Alle woningen bevinden zich in de vrije sector en er zal voor 30% moeten worden afgekocht. De berekening die hierbij hoort is 1.500*30%*€ 600 = € 270.000. Voor elke woningbouwcategorie is de bijdrage verschillend en de hoogte van deze berekening zal elk jaar worden geactualiseerd, door inflatie van de opbrengsten en bouwkosten.

Afkoopprijs Typologie

Afkoopprijs

Vrijstaande woning

€ 600 per m² Bvo

2 onder 1 kap

€ 420 per m² Bvo

Rijwoning

€ 300 per m² Bvo

€ 120 per m² Bvo Appartement Typologie Afkoopprijs Ter onderbouwing van deze bedragen worden residuele berekeningen gemaakt om het verschil tussen een sociale huurwoningen en een vrije sectorwoning per typologie te berekenen. Het feit dat jaarlijks de bouwkosten en VON prijzen kunnen stijgen en dalen, maakt dat deze bedragen jaarlijks zullen worden geactualiseerd. Voorbeeldberekening totale bijdrage. Een rijtjeswoning heeft een gemiddeld bruto vloeroppervlakte van 130 m². Gemiddeld wordt er dan voor een rijtjeswoning zijnde niet sociaal 130x30%x €300= € 11.700,- aan bijdrage afgerekend. Per niet gebouwde sociale woning wordt er gemiddeld een bijdrage gevraagd van € 18.900,voor een 2 onder 1 kap en € 11.700 voor een rijtjes woning. Uitgaande van 38 niet gebouwde sociale woningen de komende 10 jaar betekent dit een totale bijdrage van € 581.400,- in 10 jaar tijd. De vraag is als we niet het publiekrechtelijke instrument inzetten om een financiële bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van sociale woningbouw, welke middelen de gemeente dan heeft om het binnen een project privaatrechtelijk te ondervangen. Dus kun je het dan op projectniveau regelen en opnemen in een anterieure overeenkomst en kostenverhaalovereenkomst? De anterieure overeenkomst is vormvrij. Dit betekent dat gemeente en de initiatiefnemer vrij staat om hierin afspraken te maken.

Echter zijn ze dan niet van rechtswege afdwingbaar. De ervaring leert van andere gemeenten dat de bestemmingsreserve maar moeizaam wordt gevuld; Vraag: kunt u een overzicht geven van gemeenten met positieve als negatieve ervaringen? Dus is dit voor ons te staven? Uit succesverhalen uit de Volkshuisvesting blijkt juist dat men in Assen dit afkoopbeleid als stok achter de deur heeft ingevoerd. Dus voor we gepeild worden is dit voor ons een belangrijk wegingspunt. Een positief gevolg van een afkoopbeleid zou kunnen zijn dat initiatiefnemers minder de grens opzoeken voor het aantal woningen dat zij gaan ontwikkelen. Daar bedoel ik mee dat nu een initiatiefnemer bij een ontwikkellocatie eerder onder de 16 woningen zal blijven dan er net boven omdat dan de 30 % eis gaat gelden. Door ontwikkelingen onder de 16 woningen een afkoopsom te laten betalen zou kunnen dat dit effect minder voorkomt. Op dit moment hebben wij nog geen signalen binnen de gemeente Stichtse Vecht dat de grens wordt opgezocht door initiatiefnemers. Dit wordt door de gemeente gemonitord. Een lijst met gemeenten heb ik niet. Wel is er contact gezocht met de Ronde Venen zoals u kunt lezen in de peilnotitie. Daarnaast heb ik gesproken met een adviseur die bij verschillende gemeenten hiermee heeft gewerkt en die gaf hetzelfde aan.

De bijdragen zijn beperkt of pas op lange termijn, echter zien gemeenten dit wel als stok achter de deur. - De woningcorporaties zijn geen voorstander zolang er geen direct aanwijsbare alternatieve locaties zijn; Vraag: kunnen we deze uitspraak verifiëren? De overkoepelende vereniging Aedes spreekt zich hier nl niet over uit. Bij de voorbereidingen van de woonvisie is hier over gesproken met Vecht en Omstreken en Portaal. De mailwisseling hierover is beschikbaar.

Centrale vraag is wat is er nodig om versneld betaalbare woningvoorraad te realiseren in Stichtse Vecht. De vraag is dan legitiem welke programmatische eisen zónder compensatieverplichtingen de gemeente stelt aan projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties om meer consistentie te krijgen in de realisatie van betaalbare woningbouw en sociale woningbouw in het bijzonder. Graag een concrete opsomming van maatregelen en eisen, zoals bijvoorbeeld grondoverdracht, kaders binnen de anterieure overeenkomsten, etc. Dus welke instrumenten worden wel ingezet? In de woonvisie is uitgewerkt welke instrumenten er beschikbaar zijn, wat we al doen, wat we willen doen en wat we willen onderzoek. Zie overzichtstabel hieronder.

Met denk en groet, Riëtte Habes Samen Stichtse Vecht