Toelichting - BP Zogweteringlaan naast nr. 2.pdf

Maart 2017

Ontwerp

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen

Plannaam: IMRO-nummer: Plantype: Status: Datum:

“Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen NL.IMRO.1904.BPZogwtrnglnnb2MRS-OW01 Bestemmingsplan Ontwerp Maart 2017

BJZ.nu Bestemmingsplannen

2

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

Toelichting

BJZ.nu Bestemmingsplannen

3

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 6 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 6 LIGGING VAN HET PLANGEBIED ....................................................................................................................... 6 DE BIJ HET PLAN BEHORENDE STUKKEN ............................................................................................................. 7 HUIDIGE PLANOLOGISCHE REGIEM ................................................................................................................... 7 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 9

HOOFDSTUK 2 DE HUIDIGE SITUATIE ................................................................... 10 2.1

HUIDIGE SITUATIE ...................................................................................................................................... 10

HOOFDSTUK 3 PLANBESCHRIJVING ..................................................................... 13 3.1 3.2 3.3

SANERINGSLOCATIE – TER HOOGTE VAN GAGELDIJK 119 ................................................................................... 13 ONTWIKKELLOCATIE – ZOGWETERINGLAAN ONG. (NAAST 2) .............................................................................. 14 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 15

HOOFDSTUK 4 BELEIDSKADER ........................................................................... 17 4.1 4.2 4.3

RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 17 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 18 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 21

HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .................................................. 28 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10

GELUID .................................................................................................................................................... 28 BODEMKWALITEIT ...................................................................................................................................... 29 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 30 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 31 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 33 GEUR ...................................................................................................................................................... 35 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 36 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 39 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE ..............................................................................................................

43 DUURZAAMHEID ........................................................................................................................................ 45

HOOFDSTUK 6 WATERASPECTEN........................................................................ 48 6.1 6.2

VIGEREND BELEID....................................................................................................................................... 48 WATERPARAGRAAF .................................................................................................................................... 49

HOOFDSTUK 7 JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING .............................. 51 7.1 7.2 7.3

INLEIDING................................................................................................................................................. 51 OPZET VAN DE REGELS ................................................................................................................................ 51 VERANTWOORDING VAN DE REGELS............................................................................................................... 52

HOOFDSTUK 8 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 55 HOOFDSTUK 9 VOOROVERLEG INSPRAAK ............................................................. 56 9.1 9.2

VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 56 INSPRAAK ................................................................................................................................................. 56

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ............................................................................... 57

BJZ.nu Bestemmingsplannen

4

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3

RUIMTELIJK KWALITEITSPLAN................................................................................................................ 57 VERKENNEND BODEMONDERZOEK ......................................................................................................... 57 QUICKSCAN NATUURWAARDENONDERZOEK ............................................................................................ 57

BJZ.nu Bestemmingsplannen

5

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Op het perceel aan Ter hoogte van Gageldijk 119 te Maarssen is een kassencomplex aanwezig. De bedrijfsactiviteiten op deze locatie zijn inmiddels beëindigd. Het kassencomplex heeft geen vervolgfunctie, waardoor niet langer in het onderhoud van de bebouwing geïnvesteerd wordt en op termijn zal gaan verslechteren. Het is daarom wenselijk deze landschapsontsierende bebouwing te slopen. Op basis van de provinciale ‘Ruimte voor Ruimte’ wordt in ruil voor de sloop van het kassencomplex, met een gezamenlijke oppervlakte van 6.450 m2, het recht op één compensatiewoning verkregen. Op basis van de regeling dient bij voorkeur op de slooplocatie te worden teruggebouwd. Echter zijn er meerdere redenen waarom dat in dit geval niet wenselijk is. In paragraaf 3.1 wordt hier nader op ingegaan. Daarom is gezocht naar een geschikte locatie voor de compensatiewoning. Deze locatie is gevonden aan de Zogweteringlaan (naast nr. 2) te Maarssen. De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplannen, waardoor een herziening van de bestemmingsplannen noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. Hierbij zal worden aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een ‘goede ruimtelijke ordening'.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied bestaat uit twee plandelen te Maarssen, te weten de nieuwbouwlocatie Zogweteringlaan ong. (naast nr. 2) en de slooplocatie ter hoogte van Gageldijk 119. In figuur 1.1 en 1.2 is de ligging van het plangebied weergegeven en is een indicatieve begrenzing van het plangebied opgenomen. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding.

Figuur 1.1

Ligging van het plangebied ten opzichte van de kernen Maarssen en Utrecht (Bron: Opentopo)

BJZ.nu Bestemmingsplannen

6

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

Figuur 1.2

1.3

Ligging van het plangebied ten opzichte van de directe omgeving (Bron: Opentopo)

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119 te Maarssen” bestaat uit de volgende stukken:  

verbeelding (tek.nr.NL.IMRO.1904.BPZogwtrnglnnb2MRS-OW01) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4

Huidige planologische regiem

1.4.1

Algemeen

Het plandeel aan de Gageldijk is gelegen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “Herenweg-Gageldijk e.o.”. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 1 juli 2014. Het plandeel aan de Zogweteringlaan is gelegen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “Landelijk Gebied Maarssen”. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 17 december 2013. Hierna zijn uitsnedes van de verbeeldingen van deze bestemmingsplannen opgenomen. In deze verbeelding is met de rode omlijning de begrenzing van het plangebied aangegeven.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

7

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

Figuur 1.3

1.4.2

Ligging van het plangebied in de geldende bestemmingsplannen (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Slooplocatie - Gageldijk

Het plangebied heeft op basis van het geldende bestemmingsplan de bestemming ‘Agrarisch’ met een bouwvlak en de functieaanduiding ‘glastuinbouw’. De voor ‘Agrarisch’ aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor agrarische bedrijven en gelet op de aanduiding ‘glastuinbouw’ is tevens een glastuinbouwbedrijf toegestaan. Tevens is het gehele plangebied voorzien van de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 4’ en ‘Waarde – Cultuurhistorie Hollandse Waterlinie’. De voor ‘Waarde - Archeologie – 4’ aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud van de in of op de grond aanwezige archeologische waarden en de voor ‘Waarde Cultuurhistorie – Nieuwe Hollandse Waterlinie’ aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Met inachtneming van de sloop in het kader van de ‘Ruimte voor Ruimte’-regeling dienen de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor een agrarisch bedrijf te worden opgeheven. Daarom wordt deze locatie in dit plan meegenomen en bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschapswaarden’ (zonder bouwmogelijkheden) met de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 4’ en ‘Waarde – Cultuurhistorie hollandse waterlinie’. 1.4.3

Nieuwbouwlocatie - Zogweteringlaan

Het plangebied heeft op basis van het geldende bestemmingsplan de bestemming ‘Agrarisch met waarden Landschapswaarden’. De voor ‘Agrarisch met waarden - Landschapswaarden’ aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd grondgebonden veehouderijbedrijven en behoud, versterking en herstel van de aldaar voorkomende, dan wel daaraan eigen zijnde landschaps- en cultuurhistorische waarden. Tevens is het gehele plangebied voorzien van de gebiedsaanduiding ‘milieuzone grondwaterbeschermingsgebied’. Ter plaatse van deze aanduiding zijn de betreffende gronden tevens bestemd voor de bescherming van het grondwater in verband met de drinkwatervoorziening. De bouw en het gebruik van de compensatiewoning op het perceel aan de Zogweteringlaan is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan voorziet in de juridisch planologische kaders waarmee de voorgenomen ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt. Aangetoond zal worden dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een ‘goede ruimtelijke ordening’.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

8

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van rijk, provincie en de gemeente Stichtse Vecht beschreven. In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieuthema’s de revue. Hoofdstuk 6 gaat in op het wateraspect. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project. Hoofdstuk 9 gaat in op het vooroverleg en de inspraak.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

9

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

HOOFDSTUK 2

DE HUIDIGE SITUATIE

Zoals hiervoor beschreven bestaat het plangebied uit twee plandelen, namelijk een plandeel aan de Gageldijk ter hoogte van 119 en een plandeel aan de Zogweteringlaan ong. (naast 2). Deze plandelen worden hierna separaat beschreven.

2.1

Huidige situatie

2.1.1

Gageldijk ter hoogte van 119 en omgeving

De omgeving van dit plandeel wordt door twee aspecten beïnvloed. Enerzijds de aanwezigheid van grote kassencomplexen en anderzijds de openheid naar het weidse achterliggende gebied van de polder Binnenweg. Tussen de bedrijven door zijn er doorzichten naar de achterliggende weilanden. De bedrijfsbebouwing en kassen liggen in voornamelijk in de tweede lijn. Er zijn slechts enkele kassencomplexen aanwezig. De percelen met bebouwing liggen in dezelfde richting als het oorspronkelijke verkavelingspatroon (slagenverkaveling). De percelen zijn ruim opgezet. De bebouwing op de percelen liggen vaak iets terug in de lengterichting van de percelen, met de woning aan de voorzijde en bijgebouwen of bedrijfsbebouwing daarachter. Belangrijke ruimtelijke structuurdragers in de omgeving betreffen de Gageldijk-Herenweg, de ring Utrecht noord (N230), De Maarsseveensche Plassen en de polder Binnenweg. Opgemerkt wordt dat enkele jaren geleden op het naastgelegen perceel, ten oosten van het plangebied, een groot kassencomplex is gesaneerd. Het plandeel ter hoogte van Gageldijk 119 te Maarssen is gelegen op circa 800 meter afstand ten noorden van de bebouwde kom van Utrecht. De functionele structuur van de omgeving van het plangebied bestaat voornamelijk uit woonerven als lintbebouwing met daarachter glastuinbouwbedrijven, niet-agrarische bedrijven en agrarisch in gebruik zijnde gronden.

Dit plandeel omvat het huidige agrarische bouwvlak. Het plandeel wordt aan de zuidzijde begrensd door het woonperceel (Gageldijk 121) en aan de overige zijden door agrarisch in gebruik zijnde gronden. De ligging en begrenzing van het plandeel wordt weergegeven op de luchtfoto in figuur 2.1. Opgemerkt wordt dat de planbegrenzing indicatief is. Voor de exacte planbegrenzing wordt verwezen naar de verbeelding. De locatie bestaat uit een kassencomplex waar voorheen een glastuinbouwbedrijf werd geëxploiteerd. De bedrijfsactiviteiten op het erf zijn volledig beëindigd. Het plangebied bestaat nagenoeg alleen uit een kassencomplex van circa 6.450 m2. Aan de noord- en zuidzijde van het plandeel zijn nog enkele gronden onbebouwd en ingericht met erfverharding (zuidzijde) en agrarisch grasland (noordzijde). Het kassencomplex is ontsloten via een in- en uitrit op de Gageldijk.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

10

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

Figuur 2.1

2.1.2

Luchtfoto plandeel Gageldijk en omgeving (Bron: ArcGIS)

Zogweteringlaan ong. (naast 2) en omgeving

De omgeving van dit plandeel kenmerkt zich door de dorpsbebouwing van Maarssen aan de zuidzijde van de Zogweteringlaan en het verblijfsrecreatiegebied ter plaatse van de Wilgen Plas ten noordwesten van het plandeel. De functionele structuur van de omgeving van het plangebied bestaat voornamelijk uit woonwijken van Maarssen, agrarisch gronden, verblijfsrecreatie en agrarisch in gebruik zijnde gronden. De locatie bestaat uit een onbebouwd grasperceel. Het plandeel is onbebouwd en onverhard. Qua beplanting zijn enkele solitaire bomen en oeverbeplanting aanwezig. De locatie is toegankelijk via twee in- en uitritten, waarvan één aan de Zogweteringlaan en de ander is gekoppeld aan het erf Zogweteringlaan 2. De ligging en begrenzing van het plandeel wordt weergegeven op de luchtfoto in figuur 2.2. In figuur 2.3 is een straatbeeld weergegeven van de Zogweteringlaan. Opgemerkt wordt dat de planbegrenzing indicatief is. Voor de exacte planbegrenzing wordt verwezen naar de verbeelding.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

11

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

Figuur 2.2

Luchtfoto plandeel Zogweteringlaan en omgeving (Bron: ArcGIS)

Figuur 2.3

Straatbeeld plandeel Zogweteringlaan (Bron: Google Streetview)

BJZ.nu Bestemmingsplannen

12

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

HOOFDSTUK 3 3.1

PLANBESCHRIJVING

Saneringslocatie – Ter hoogte van Gageldijk 119

Zoals in de voorgaande paragraaf aangegeven bevindt zich op de slooplocatie een grootschalig kassencomplex. Omdat de kassen (met uitzondering van 50 m2 aan kas buiten het plangebied) geen vervolgfunctie hebben, wordt ook niet meer geïnvesteerd in het onderhoud van deze kassen. Hierdoor is de staat van de bebouwing verslechterd. De initiatiefnemer is voornemens de kassen te slopen. Het gezamenlijk te slopen oppervlakte bedraagt circa 6.450 m2. Na de sloop worden de gronden ingericht als weiland. De ontwikkeling is weergegeven in figuur 3.1.

Figuur 3.1

Ontwikkeling ter hoogte van Gageldijk 119 (Bron: Buro Stad + Land)

Ter compensatie van de sloop van het kassencomplex wordt een bouwrecht voor één woning verkregen. In principe dient de compensatiewoning gesitueerd te worden op de saneringslocatie. Hiervan kan worden afgeweken indien aangetoond wordt dat een andere locatie in het landelijk gebied aanmerkelijk meer zou bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is realisatie van de compensatiewoning op de slooplocatie niet gewenst omdat het kassencomplex in de tweede lijns bebouwing aanwezig is. Voldoende ruimte voor een passende situering van de compensatiewoning ontbreekt. Daarnaast heeft de initiatiefnemer in de directe nabijheid van de afrit Maarsseveen - N230 een kavel in eigendom, waarop - gezien het wegverkeerslawaai – geen woning kan worden gerealiseerd. Gelet op de ruimtelijke en milieukundige belemmeringen is gekozen de compensatiekavel aan de Zogweteringlaan ong. (naast 2) te realiseren. Uit voorliggend plan blijkt dat de genoemde keuzes bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. In de volgende paragraaf wordt op de nieuwlocatie ingegaan.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

13

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

3.2

Ontwikkellocatie – Zogweteringlaan ong. (naast 2)

De gewenste ontwikkeling is door Buro Stad + Land uitgewerkt in een Ruimtelijk kwaliteitsplan. Het Ruimtelijk kwaliteitsplan is opgenomen in bijlage 1 van deze toelichting. Hierin zijn de uitgangspunten vanuit de initiatiefnemer, het beleid en de landschappelijke situatie verwerkt. De inrichtingstekening onderdeel uitmakend van het plan is weergegeven in figuur 3.2.

Figuur 3.2 Inrichtingstekening Zogweteringlaan (Bron: Buro Stad+Land)

Het belangrijkste doel van het ruimtelijke kwaliteitsplan is dat de ontwikkeling aansluit bij de karakteristieken van de omgeving. De kenmerken van dit landschap worden gevormd door overwegend rechtlijnigheid, diversiteit in architectuur en een relatief open tot halfopen gebied. Om de nieuwe bebouwing een ruimtelijke eenheid te laten vormen worden erfgrenzen sterker benadrukt in vorm van lijnvormige beplantingselementen. Hiermee wordt de visuele invloed op de omgeving beperkt. De erfinrichting is sober. In de direct omgeving is voldoende massa aanwezig, in tegenstelling tot de landschapskenmerken. Aan de voorzijde (westzijde) van het perceel is een (semi)openbaar parkdeel voorzien en wordt ingericht als ruige, bloemrijke (pluk)tuin. Ter hoogte van dit deel van het plangebied worden transparante elzensingels aangeplant. Het oostelijke deel wordt geheel voorzien van een houtsingel (5 meter breed), waarbij rekening wordt gehouden met een schouwpad. De siertuin bij de woning wordt aan de voorzijde voorzien van een lage beukenhaag aangevuld met solitaire bomen (linde, eik). Het oostelijke en westelijke deel van het perceel worden gescheiden door een nieuw aan te leggen watergang. De woning wordt bewust niet direct aan de weg gesitueerd. Het is gewenst om het landschap (groen) aan de noordoostzijde van de weg te behouden. Hierdoor zal minder sprake zijn van wandwerking.

Door de woning centraal op het perceel te situeren zal de impact op de beleving en ruimtelijke kwaliteit worden beperkt. Gewenste zichtlijnen (de richting van het veenweidelandschap volgend) kunnen daardoor veel sterker worden ervaren.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

14

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp Het bijgebouw dient ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw en wordt deels uitgevoerd in metselwerk waarbij de materialisering zal bestaan uit een sobere, donkere materialen en deels uitgevoerd in hout (gepotdekseld). De initiatiefnemer is voornemens een woning van maximaal 600 m3 en een bijgebouw van maximaal 80 m2 te realiseren. De gebouwen worden geplaatst met de nokrichting parallel aan de weg. Gedacht wordt aan een klassieke woning in boerderijstijl, voorzien van baksteen, weinig opvallende details, schoorsteen, lichte daklijsten en kozijnen en een rieten kap. In figuur 3.3 is een impressie weergegeven van de geplande woning. Benadrukt wordt dat dit een impressie betreft dat kan verschillen van het uiteindelijke bouwplan.

Figuur 3.3 Impressie van de nieuwe woning met bijgebouw (Bron: Architectenbureau Cor & Partner B.V.)

3.3

Verkeer en parkeren

3.3.1

Zogweteringlaan ong. (naast 2)

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de verkeersgeneratie en parkeerbehoefte die ontstaat door een ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317 (oktober 2012)’ van het CROW. Uitgaande van volgende uitgangspunten:    



Functie: wonen, koop, vrijstaand Verstedelijkingsgraad: matig stedelijk / gemeente Stichtse Vecht (Bron: CBS Statline) Stedelijke zone: buitengebied Parkeerbehoefte: minimaal 2,0 en maximaal 2,8 per woning Verkeersgeneratie: minimaal 7,8 en maximaal 8,6 per woning

Het parkeren ten behoeve van de woning vindt plaats op eigen terrein. Op het erf wordt voldoende ruimte gecreëerd voor het parkeren van minimaal 3 auto’s per woning, zoals weergegeven in figuur 3.2. Ten behoeve van het nieuwe woonerf wordt één nieuwe in- en uitrit aangelegd. Gezien de beperkte toename van de

BJZ.nu Bestemmingsplannen

15

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp verkeersintensiteiten en de aanleg van een overzichtelijke in- en uitrit wordt geconcludeerd dat er vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren zijn tegen de in dit plan besloten ontwikkeling. 3.3.2

Ter hoogte van Gageldijk 119

Door de sloop van het kassencomplex neemt het aantal verkeersbewegingen ter plaatse af. De bestaande inen uitrit aan de Gageldijk blijft behouden aangezien deze ook deels ten behoeve van de woonerven staat. Vanuit verkeerskundig oogpunt zijn er geen bezwaren tegen de in dit plan besloten ontwikkelingen.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

16

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

HOOFDSTUK 4

BELEIDSKADER

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

4.1.1.1 Algemeen De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. 4.1.1.2 Opgaven van nationaal belang In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): 

Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijkeconomische structuur van Nederland;  Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;  Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in de provincie Utrecht zijn:  

  



Het goed laten functioneren van de ‘draaischijf’ Nederland (weg, spoorweg en vaarweg) inclusief een goed regionaal openbaar vervoer en het uitvoeren van het Programma Hoogfrequent Spoorvervoer Versterking van de primaire waterkeringen (hoogwaterbeschermingsprogramma) en het samen met decentrale overheden uitvoeren van het gebiedsgerichte deelprogramma Rivieren (Lek en Neder-Rijn) van het Deltaprogramma; Het samenwerken met decentrale overheden in de generieke deelprogramma’s Veiligheid, Zoet water en Nieuwbouw en Herstructurering van het Deltaprogramma; Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000-gebieden; Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV) en het indien nodig ruimtelijk accommoderen van de inzet van de regio op geothermie (waaronder warmtekoudeopslag) in de ondergrond; Het op lange termijn stimuleren van regionale ontwikkeling van de A12-zone.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

17

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp 4.1.1.3 Duurzame verstedelijkingsladder In de SVIR wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond. De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen.

Figuur 4.1 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bron: Ministerie van Infrastructuur en Milieu)

4.1.2

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten in het rijksbeleid

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie. Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat de drie treden (behoefte, bestaand stedelijk gebied en bouwen buiten bestaand stedelijk gebied) van toepassing zijn bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie. Op het realiseren van woningen zijn ondermeer de uitspraken ABRvS 27 augustus 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3223en ABRvS 11 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2077 van toepassing. Uit deze uitspraken blijkt dat het realiseren van respectievelijk 4 en 7 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In voorliggend geval is de ladder voor duurzame verstedelijking dan ook niet van toepassing aangezien sprake is van een toevoeging van één nieuwe woning. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028

4.2.1.1 Algemeen Op 4 februari 2013 is de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 vastgesteld. De provinciale structuurvisie bevat het ruimtelijk beleid voor de provincie Utrecht voor de periode tot 2028. In de structuurvisie wordt aangegeven welke doelstellingen van provinciaal belang worden geacht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe er uitvoering wordt gegeven aan dit beleid.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

18

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp Op basis van de verbeelding van de structuurvisie ligt het plangebied buiten de rode contour in het stedelijk gebied. Hierna zal op de van belang zijnde aspecten nader worden ingegaan. Kernrandzone Met de aanwezigheid van stedelijk gelieerde functies en stedelijk uitloopgebied levert de kernrandzone als deel van het landelijk gebied een belangrijke bijdrage in de kwaliteit van het stedelijk leefmilieu van de kern. Voor het borgen en verbeteren van de kwaliteit van de kernrandzone en voor het ondersteunen van het functioneren ervan richten wij ons beleid op het – eventueel in aansluiting op bestaande voorzieningen – in de kernrandzone mogelijk maken van nieuwe stedelijk gelieerde functies. Van gemeenten wordt verwacht dit verder uit te werken in hun visie en beleid, waarin de omvang van de kernrandzone wordt begrensd en de (toekomstige) gebruiksmogelijkheden worden afgewogen. Indien dit bijdraagt aan versterking van de ruimtelijke kwaliteit, kunnen in de kernrandzone stedelijke functies worden toegestaan, mits deze kleinschalig en passend zijn. Voor de landschappelijke aansluiting en inpassing vormt de Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen een belangrijk hulpmiddel.

Landschap Groene Hart Voor het landschap Groene Hart willen we de volgende kernkwaliteiten behouden en versterken:    

openheid; (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.); landschappelijke diversiteit; rust & stilte.

Landschap Nieuwe Hollandse Waterlinie Het Landschap Nieuwe Hollandse Waterlinie is een cultuurhistorisch landschap dat over een aantal andere landschappen heen ligt en een extra laag toevoegt. Voor dit landschap willen we de volgende kernkwaliteiten behouden en versterken:    4.2.2

samenhangend stelsel van forten, dijken, kanalen en inundatiekommen; groen en overwegend rustig karakter; openheid. Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013

Op 4 februari 2013 is de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (PRV) in werking getreden. De verordening bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen. Artikel 2.10 Cultuurhistorische hoofdstructuur 1. Als ‘Cultuurhistorische hoofdstructuur’ wordt aangewezen de gebieden ‘Historische buitenplaatszone’, ‘Militair erfgoed’, ‘Agrarisch cultuurlandschap’ en ‘Archeologie’ waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Cultuurhistorie. 2. Een ruimtelijk plan kan bestemmingen en regels bevatten die ruimtelijke ontwikkelingen toestaan, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. Historische buitenplaatszone: de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone wordt behouden en versterkt; b. Militair erfgoed: de cultuurhistorische waarde van het militaire erfgoed wordt behouden en versterkt; c. Agrarisch cultuurlandschap: de cultuurhistorische waarde van het agrarisch cultuurlandschap wordt behouden en versterkt; d. Archeologie: de cultuurhistorische waarde van het bekende en verwachte archeologisch erfgoed wordt behouden en versterkt.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

19

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp 3. De toelichting op een ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en het door de gemeente te voeren beleid ter zake en van de wijze waarop met eventuele veranderingen wordt omgegaan. Bij de beschrijving van de verschillende waarden wordt gebruik gemaakt van de bijlage Cultuurhistorie. Militair erfgoed: behoud door ontwikkeling is het uitgangspunt. Bij ruimtelijke ontwikkelingen in de nabijheid van de linies is het behouden en versterken van de openheid van de voormalige inundatiegebieden en van de samenhang tussen de elementen van de linie van groot belang. De linies zijn bepalend voor de ontwikkelingsrichting en vorm van verstedelijking en grootschalige infrastructuur. De cultuurhistorische waarde van de linies ligt met name in:   

de hoofdweerstandslijn inclusief de daarbij behorende elementen en, indien aanwezig, voorposten en stoplijn; de inundatiegebieden en bijbehorende elementen; de accessen en verdedigingswerken.

Voor de Oude Hollandse Waterlinie geldt een andere benadering. Daar ligt de cultuurhistorische waarde in enige aangewezen, nog in het landschap zichtbare, forten en linies. De bijbehorende vestingsteden en inundatiezones maken geen deel uit van het militaire erfgoed in de Cultuurhistorische hoofdstructuur. Voor de voormalige vliegbasis en omgeving ligt de cultuurhistorische waarde in de historische structuren en objecten van land- en luchtmacht. Artikel 4.7 Algehele agrarische bedrijfsbeëindiging of bedrijfsverplaatsing Een ruimtelijk plan kan bestemmingen en regels bevatten die bij algehele agrarische bedrijfsbeëindiging of bedrijfsverplaatsing de bouw van één of meerdere nieuwe woningen toestaan, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden: a. het bouwperceel is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw of in het geval van een glastuinbouwbedrijf het bouwperceel ligt niet in een concentratiegebied glastuinbouw; b. alle bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, tenzij het gaat om historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing of bedrijfswoning. De historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing krijgt een passende functie die bijdraagt aan dat behoud. Wanneer 1000 m2 tot 2500 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van één nieuwe woning toegestaan.

Wanneer 2500 m2 tot 4000 m2 aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van twee woningen toegestaan. Wanneer er 4000m2 of meer aan bebouwing wordt gesloopt, is de bouw van drie woningen toegestaan. Voor kassen geldt dat er 5000 m2 aan bedrijfsbebouwing moet worden gesloopt voor één woning. Afwijking van deze maatvoering is mogelijk mits dit leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit; c. de nieuwe woning wordt gesitueerd binnen de voormalige bouwkavel in samenhang met de te handhaven boerderij of bedrijfswoning en wordt landschappelijk goed ingepast, tenzij situering van de nieuwe woning op een andere locatie in het landelijk gebied leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit; d. de omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd. Artikel 4.11a TOP-gebieden en subTop-gebieden 

 

Als ‘TOP-gebieden’ wordt aangewezen het gebied waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Natuur. Als ‘subTOP-gebieden’ wordt aangewezen het gebied waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Natuur. Een ruimtelijk plan bevat geen bestemmingen en regels die de waterhuishoudkundige situatie negatief beïnvloeden. De toelichting op een ruimtelijk plan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop hiermee in het plan is omgegaan.

Toelichting: Veel natuurgebieden, waaronder een aantal Natura 2000-gebieden, lijden op dit moment veel schade door (grond)watertekorten of door wateraanvoer van onvoldoende kwaliteit. Het gaat met name om

BJZ.nu Bestemmingsplannen

20

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp grondwaterafhankelijke natuur langs de flanken van de heuvelrug, in de Gelderse Vallei en in het veenweidegebied. Voor de afweging is het van belang dat de waterhuishoudkundige situatie niet verslechtert. Toegelicht moet worden tot welke keuzes de afweging heeft geleid. De hier opgenomen TOP-gebieden en subTOP-gebieden zijn de TOP-gebieden en subTOP-gebieden uit de PRS met een bufferzone van 500 meter. 4.2.3

Toetsing van het initiatief aan het provinciaal beleid

Art. 2.10: Beide plandelen zijn gelegen in de ‘cultuurhistorische hoofdstructuur – militair erfgoed’. Per saldo (met inachtneming van de sloop en nieuwbouw) zal een fors oppervlakte bebouwing afnemen. De aanwezige samenhang in de linies wordt niet (verder) onderbroken door middel van de ontwikkelingen. Hiermee voldoet het plan aan het uitgangspunt van behoud door ontwikkeling. In paragraaf 5.8.2 wordt nader ingegaan op de cultuurhistorische waarden. Art. 4.7: Op het plandeel aan de Gageldijk wordt circa 6.450 m2 aan kassencomplex gesloopt, waarmeer wordt voldaan aan de minimale sloopeis van 5.000 m2. De slooplocatie ligt niet in een kassenconcentratiegebied. Ter compensatie van de sloop mag één woning worden gerealiseerd. Zoals aangegeven in paragraaf 3.1 is realisatie van de compensatiewoning op de slooplocatie om meerdere redenen niet wenselijk geacht. Bedrijven in de nabijheid van beide planlocaties worden als gevolg van de ontwikkeling niet in hun bedrijfsvoering belemmerd. Op basis van het ruimtelijk kwaliteitsplan (bijlage 1) wordt bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Art. 4.11a: De nieuwbouwlocatie ligt gedeeltelijk binnen de bufferzone van een TOP-gebied. De realisatie van een enkele woning heeft geen significant negatieve invloed van waterhuishoudkundige situatie. Hemelwater wordt geïnfiltreerd in de bodem ter plaatse.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de provinciale beleidsambities zoals verwoord in de Provincie Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en verankerd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013.

4.3

Gemeentelijk beleid

Het gemeentelijk beleid is verwoord in tal van plannen. Met betrekking tot dit bestemmingsplan zijn de toekomstvisie “Focus op morgen”, “Landschapsontwikkelingsplan”, “Beeldkwaliteitsplan Herenweg – Gageldijk” en de “Welstandsnota Stichtse Vecht 2013” de belangrijkste plannen. 4.3.1

Focus op morgen

4.3.1.1 Algemeen De gemeenteraad Stichtse Vecht heeft op 29 januari 2013 de toekomstvisie ‘Focus op morgen’ vastgesteld. De toekomstvisie bevat vier hoofddelen: de kernkwaliteiten laten de sterke kanten van dit gebied zien. De trends en ontwikkelingen geven aan waar Stichtse Vecht in de toekomst mee te maken krijgt. De opgaven en kansen voor de toekomst zijn uitgesplitst naar mensen, gebied, economische vitaliteit en bestuurlijke opgaven. Ze laten de strategische vraagstukken, kansen en ontwikkelingen zien en wat de visie is. Het laatste onderdeel van de visie schetst het vervolg: de overdracht aan het college en de nog te ontwikkelen deelvisies. In voorliggend geval is met name het onderdeel opgaven en kansen ten aanzien van de thema’s ‘Mensen’ en ‘Gebied’ van belang. Hierna wordt op de desbetreffende thema nader ingegaan. 4.3.1.2 Mensen De diversiteit in de kernen is van groot belang voor de leefbaarheid. Het sluit ook direct aan bij de kernwaarden van de gemeente: de kleinschaligheid en de menselijke maat. Van hier uit geredeneerd is het belangrijk dat elke kern ‘vitaal’ is en dus ook een bepaalde mate van diversiteit qua bevolkingsopbouw kent.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

21

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp Hierbij zijn accentverschillen acceptabel: kernen trekken door hun ligging, voorzieningenniveau en uitstraling mensen aan of niet. De diversiteit staat onder druk doordat er geen goede doorstroming is op de woningmarkt. Hierdoor zijn er steeds minder huisvestingsmogelijkheden voor starters en ouderen. Een goede verdeling van jong en oud is van cruciaal belang voor de vitaliteit van de samenleving. Samen met partners en ontwikkelaars zal in alle kernen gezocht worden naar mogelijkheden om starters te huisvesten. Zij zorgen voor aanwas van de gemeente. Naast ruimte voor starters is ruimte voor sociale woningbouw en vestigingsmogelijkheden voor middeninkomens nodig. Op deze manier kunnen we doorstroming bevorderen en een diverse bevolkingsopbouw nastreven. De bouw moet passen binnen de opgave van behoud van de natuurwaarden en het historisch erfgoed in het gebied. Hierbij zal zoveel mogelijk binnenstedelijk naar een oplossing worden gezocht. Ook moet rekening gehouden worden met de identiteit en omvang van de kernen. 4.3.1.3 Gebied Het landschap, ontstaan vanuit de middeleeuwse ontginning (turfstekers), heeft de basis gelegd voor het huidige gebruik.

Behoud van het landschap met haar eeuwenoude buitenplaatsen en ontginningsstelsel geeft onze leefomgeving identiteit en toekomstwaarde. Het behoud van het landschap zien we als een cruciale opgave voor de toekomst. Voor het dragen van de kosten van landschapsontwikkeling zal naar nieuwe vormen van financiering moeten worden gezocht. Stichtse Vecht ligt tussen Utrecht en Amsterdam in en fungeert als een rustpunt. Zowel recreatief als op woongebied. Op economisch en cultureel gebied kunnen we niet concurreren met deze steden en dit moeten we ook niet willen. De komende jaren gaat de vergrijzing hard en als we niets doen loopt het aantal inwoners terug. Omdat dit dire gevolgen heeft voor de vitaliteit van de kernen, de kwaliteit en betaalbaarheid van maatschappelijke voorzieningen, is beperkte bouw noodzakelijk. Niet als doel op zich maar als een logische ontwikkeling. Het landschap blijft open en groen. We zijn en blijven een open gebied met kleinschalige woonkernen. Dat betekent voor de toekomst dat we geen grote, nieuwe en op zichzelf staande uitbreidingslocaties willen. Wel zullen we beperkt bouwen toelaten, waarbij het buitengebied zoveel mogelijk wordt ontzien. Om het inwoneraantal stabiel te houden is -gelet op de demografische ontwikkelingen- extra woningbouw noodzakelijk. De voorkeur gaat uit naar verdere verdichting van het binnenstedelijk gebied.

Daar, maar ook in de kleinere kernen, wordt gedacht aan inbreiding- en verdichtingslocaties en creatief omgaan met mogelijkheden en kansen. Zoals herbestemming van bedrijfspanden voor starterswoningen of het uitplaatsen van bedrijven om ruimte te maken voor (levensloopbestendige) woningen. Dat dit soms maatschappelijke onrust met zich meebrengt is de keerzijde. Het ontwikkelen van de open plekken in het binnenstedelijk gebied (in de ‘voor- en achtertuin’ van de inwoners) vraagt moed en zorgvuldigheid. 4.3.1.4 Toetsing van het initiatief aan de toekomstvisie ‘Focus op morgen’ In deze Toekomstvisie is bepaald dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen alleen binnen de corridor en de rode contouren zijn toegestaan. Dit plan voorziet in een ontwikkeling buiten de corridor en rode contour op basis van de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling, waarmee de ontwikkeling kan worden toegestaan. De ontwikkeling past in het landelijk gebied. Het landschapsontsierende kassencomplex ter hoogte van Gageldijk 119 wordt gesloopt. Hiermee wordt verrommeling en verpaupering van het buitengebied tegengegaan terwijl ruimte wordt geboden voor landelijk wonen aan de Zogweteringlaan ong. Overige doelen uit de Toekomstvisie worden niet belemmerd als gevolg van de ontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat het initiatief past binnen de uitgangspunten van de Toekomstvisie ‘Focus op morgen’.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

22

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp 4.3.2

Landschapsontwikkelingsplan

4.3.2.1 Algemeen Eind 2010 is voor het buitengebied van de voormalige gemeente Maarssen een landschapsontwikkelingsplan (LOP) vastgesteld. Met dit plan wil de gemeente de kwaliteit van het landschap beschermen en versterken en richting geven aan nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied. Het buitengebied van de gemeente Maarssen bezit een hoge landschappelijke waarde met een fraaie afwisseling van de Vecht met haar oevers en de veenweidegebieden en het petgatenlandschap. Door de toenemende druk van de verstedelijking staat het landschap onder druk. Ontwikkelingen vragen om een duidelijke visie op het landschap en haar kwaliteiten. Door vooraf verwachte veranderingen in het buitengebied in beeld te brengen en hierop te reageren en deze te (be)geleiden, kunnen bestaande waarden worden behouden en nieuwe worden gevormd. Het landschapsontwikkelingsplan is een plan dat aandacht besteed aan vele aspecten van het landschap, uiteenlopend van cultuurhistorie, landschap en natuur en water tot agrarisch en recreatief gebruik. In het plan wordt het beleid van hogere overhedenop integrale wijze doorvertaald naar het lokale niveau. 4.3.2.2 Open veenweidegebied: Cope-ontginningenlandschap Het plandeel Zogweteringlaan is gelegen in het Open veenweidegebied: Cope-ontginningenlandschap, zoals weergegeven in figuur 4.2.

Landschappelijke inrichting van het kavel zal plaatsvinden op basis van de kenmerken van dit landschap.

Figuur 4.2 Landschapontwikkelingsplan (Bron: voormalige gemeente Maarssen)

De openheid van deze gebieden is waardevol en kwetsbaar voor ontwikkelingen. Uitzichten vanuit de bebouwingslinten op het achterland verstoord door dichtbegroeide bermen, langs de weg geplaatste obstakels, zoals karren of een achterwege gebleven natuurbeheer van de gebieden zelf.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

23

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp 4.3.2.3 Toetsing van het initiatief aan het Landschapontwikkelingsplan Ten eerste wordt opgemerkt dat de bouwlocatie aan Zogweteringlaan in vergelijking tot slooplocatie aan de Gageldijk vanuit ruimtelijk oogpunt een betere locatie betreft voor de compensatiewoning. Door de woning op enige afstand van de straat te realiseren wordt wandwerking voorkomen en bijgedragen aan de ruimtelijke beleving. De uitzichten op de watergangen blijven behouden. De landschapselementen worden aangelegd middels streekeigen beplantingen. Voor een uitgebreide beschrijving wordt verwezen naar het ruimtelijk kwaliteitsplan (bijlage 1). Daarmee is de ontwikkeling is overstemming met het Landschapsontwikkelingsplan. 4.3.3

Beeldkwaliteitplan Herenweg – Gageldijk

4.3.3.1 Algemeen Het beeldkwaliteitplan is bedoeld om sturing te geven aan de gewenste ruimtelijke kwaliteitsslag in het gebied In dit beleidskader is aangegeven voor welke delen van het gebied een meer conserverende lijn wordt nagestreefd en waar richting en ruimte wordt gegeven voor ontwikkelingen die kunnen leiden tot de gewenste ruimtelijke kwaliteitsverbetering. In figuur 4.3. is de visie voor het gebied weergegeven.

Figuur 4.3 Visie Beeldkwaliteitplan Herenweg – Gageldijk (Bron: gemeente Stichtse Vecht)

4.3.3.2 Deelgebied Polder binnenweg Het plandeel aan de Gageldijk ligt in deelgebied ‘Polder Binnenweg’. Het open en landelijke karakter van het gebied vormt in deelgebied Polder Binnenweg het uitgangspunt voor de transformatie. Met de gewenste transformatie van bedrijvigheid naar wonen moet de openheid versterkt worden. Om dit te bereiken is alleen eerstelijns bebouwing mogelijk ter hoogte van de percelen waar momenteel kassen of bedrijfscomplexen gesitueerd zijn. Deze nieuwe bebouwing sluit zo veel mogelijk aan op de aangrenzende bebouwing.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

24

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp Om het kleinschalige karakter te behouden en te versterken vormt één laag met kap het uitgangspunt. Bij nieuwe ontwikkelingen dient het landschappelijke patroon van watergangen zoveel mogelijk behouden te blijven en waar mogelijk te worden hersteld. Bij de inrichting van nieuwe ontwikkelingen is daarnaast een goede landschappelijke inpassing van de bebouwing noodzakelijk met inheemse beplanting en voldoende maat tot de karakteristieke watergangen. 4.3.3.3 Toetsing van het initiatief aan het Beeldkwaliteitsplan Herenweg – Gageldijk De sloop van het kassencomplex in het kader van de ruimte voor ruimte regeling past uitstekend binnen dit beeldkwaliteitsplan. De openheid van de polder Binnenweg wordt hiermee versterkt. Door de compensatiewoning elders te realiseren en op deze wijze geen tweelijns bebouwing op deze locatie mogelijk te maken is de kwaliteitsslag door sloop optimaal. De compensatiewoning landt aan de Zogweteringlaan, waar het nieuwe woonerf beter is in te passen in het landschap. Daarmee is de ontwikkeling is overstemming met het Beeldkwaliteitsplan Herenweg – Gageldijk. 4.3.4

Welstandsnota Stichtse Vecht 2013

4.3.4.1 Algemeen Op 18 december 2012 hebben de burgemeester en wethouders van Stichtse Vecht de Welstandsnota Stichtse Vecht 2013 vastgesteld. Doel van de welstandstoets is het behartigen van het publieke belang door de lokale overheid, waarbij de individuele vrijheid van de burger of ondernemer wordt afgewogen tegen het aanzien van hun omgeving als algemene waarde. Waar ruimtelijk beleid zoals de bestemmingsplannen onder meer het ruimtebeslag en de plek regelt, regelt het welstandsbeleid de verschijningsvorm van bouwwerken. Met het uiterlijk van een bouwwerk wordt iedere voorbijganger geconfronteerd. Het beleid is opgesteld vanuit de gedachte, dat welstand een bijdrage levert aan de totstandkoming en het beheer van een aantrekkelijke bebouwde omgeving. Doel van het welstandsbeleid is het welstandstoezicht helder onder woorden te brengen en op een effectieve en controleerbare wijze in te richten. Daarbij is het van belang aanvragers door middel van de welstandsnota van tevoren op de hoogte te stellen van de aspecten die een rol spelen bij de welstandsbeoordeling. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden een rol te geven bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen. Een belangrijke peiler van de welstandsnota is het gebiedsgerichte welstandsbeleid.

Voor elk welstandsgebied is het gewenste welstandsniveau aangegeven. Het welstandsniveau sluit zoveel mogelijk aan bij het gehanteerde ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de gewenste ontwikkelingen. In voorliggend geval is het plangebied gelegen in een ‘Buitengebied oost’ met als welstandsniveau ‘gewoon’. 4.3.4.2 Welstandsgebied: Buitengebied oost Waardebepaling en ontwikkeling In het buitengebied oost komt verspreid bebouwing voor. De waarde is vooral gelegen in landschappelijke kwaliteiten als de openheid en de oorspronkelijke structuurelementen zoals polderwegen en het slotenpatroon. In het gebied komen cultuurhistorisch waardevolle gebouwen voor. De dynamiek van het buitengebied is wat bouwplannen betreft gemiddeld tot laag. Gewoon welstandsgebied Hoewel het buitengebied oost in hoge mate bijdraagt aan de identiteit van de gemeente heeft de bebouwing hierin een ondergeschikte rol. Het buitengebied is daarom een gewoon welstandsgebied. Het beleid is gericht op het behoud van de oorspronkelijke structuurelementen, de cultuurhistorische bebouwing en het beperken van grote oppervlakken verharding. Bij de advisering over woongebouwen en bedrijfsgebouwen zal de nadruk liggen op de massa en het materiaal- en kleurgebruik. BJZ.nu Bestemmingsplannen

25

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

De bouwplannen worden in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria: Ligging      

de hoofdbebouwing staat aan de straatzijde, bijgebouwen hebben bij voorkeur een ondergeschikte positie de rooilijnen van de hoofdmassa’s verspringen ten opzichte van elkaar de bebouwing met de voorgevel op de weg richten en concentreren in de ontginningslinten, met behoud van doorzichten naar het landschap bedrijfsgebouwen liggen achter de voorgevelrooilijn gebouwen liggen op enige afstand van de perceelsgrens of de slootkant opslag vindt bij voorkeur uit het zicht plaats

Massa        

gebouwen zijn individueel en afwisselend de individuele woning binnen een rij is deel van het geheel woongebouwen bestaan bij voorkeur uit één laag met kap bedrijfsgebouwen bestaan uit één laag met een zadeldak of plat dak de nokrichting is in beginsel haaks op de weg of evenwijdig aan de verkavelingsrichting zijgevels van vrijstaande woningen hebben vensters uitbreidingen waaronder op- en aanbouwen zoals dakkapellen vormgeven als toegevoegd ondergeschikt element of opnemen in de hoofdmassa bijgebouwen zijn ondergeschikt aan hoofdmassa en eenvoudig van vorm

Architectonische uitwerking       

de architectonische uitwerking en detaillering zijn zorgvuldig en afwisselend bedrijfsgebouwen eenvoudig en zorgvuldig detailleren zeer grote lengtes door middel van geleding van de wand doorbreken elementen in de gevel zoals deuren en ramen in een logische verhouding tot elkaar en de gevel als geheel plaatsen kozijnen, dakgoten en dergelijke zorgvuldig detailleren ramen zijn bij voorkeur staand of (verticaal) onderverdeeld wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op hoofdvolume

Materiaal en kleur      

materialen en kleuren zijn traditioneel en terughoudend gevels van woongebouwen bij voorkeur uitvoeren in baksteen of een vergelijkbaar steenachtig materiaal of in een lichte tint pleisteren hellende daken van woningen dekken met pannen of riet grote vlakken bestaan uit kleine elementen of hebben een duidelijke textuur kleuren harmoniëren met de omgeving aanbouwen en bijgebouwen in materiaal- en kleurgebruik afstemmen op de hoofdmassa en aan de voorkant traditioneel uitvoeren of bijgebouwen uitvoeren in gepotdekselde planken

4.3.4.3 Toetsing van het initiatief aan de Welstandsnota Stichtse Vecht 2013 Met de huidige inrichting, opgenomen in het Ruimtelijk kwaliteitsplan (bijlage 1 bij de toelichting en regels), is rekening gehouden met de voorwaarden uit de welstandsnota. De voorgestelde inrichting is in overeenstemming met de criteria uit de welstandsnota. Bij de behandeling van de omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen worden de definitieve ontwerpen getoetst aan de redelijke eisen van welstand.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

26

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp 4.3.5

Conclusie toetsing aan het gemeentelijk beleid

Geconcludeerd wordt dat dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

27

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

HOOFDSTUK 5

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieu- en omgevingsaspecten bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieu- en omgevingsaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie en het Besluit milieueffectrapportage. Aangezien de planologische wijziging ter plaatse van de slooplocatie ter hoogte van Gageldijk 119 geen negatieve milieukundige relevantie heeft, wordt dit deel buiten beschouwing gelaten.

5.1

Geluid

5.1.1

Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen. 5.1.2

Beoordeling

Een woning wordt op basis van de Wet geluidhinder aangemerkt als geluidsgevoelige object. Hierna wordt ingegaan op de aspecten wegverkeers- en spoorwegverkeerslawaai en industrielawaai. 5.1.2.1 Wegverkeerslawaai Op grond van de Wgh bevindt zich aan weerszijden van een weg een geluidszone. Dit geldt niet voor wegen met een maximum snelheid van 30 kilometer per uur, waarvan in het geval van de Zogweteringlaand en overige omliggende wegen sprake van is. Aangezien deze wegen geen zone in het kader van de Wet geluidhinder hebben, kunnen deze wegen verder geen wettelijke beperkingen opleggen bij de realisatie van nieuwe woningen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet wel bekeken worden wat de akoestische effecten van deze wegen zijn op de woningen. De voorkeursgrenswaarde voor geluidsgevoelige bebouwing zoals woningen bedraagt 48 dB. Ten aanzien hiervan wordt opgemerkt dat de dichtstbij gelegen wegen (Zogweteringlaan, Klokjeslaan en Kortelaan) een vrij matige verkeersintensiteit kennen en zijn hiermee derhalve niet relevant. Daarbij komt dat de geplande woning op ruime afstand van deze wegen is geprojecteerd. In het kader van wegverkeerslawaai zal sprake zijn een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de geplande woning. Vorenstaande wordt bevestigd op de Geluidbelastingkaart uit het Geoloket van de Omgevingsdienst regio Utrecht, zoals weergegeven in figuur 5.1.

Hieruit blijkt dat de woonbestemming (blauwe kader), waarbinnen de woning mag worden opgericht, ruim buiten de 48 dB contour is gelegen.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

28

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

Figuur 5.1 Geluidbelastingkaart: wegverkeer 2015 (Bron: Geoloket van de Omgevingsdienst regio Utrecht)

5.1.2.2 Spoorwegverkeerslawaai In de omgeving van het plandeel ligt de spoorlijn Amsterdam – Utrecht (trajectnummer 386). De wettelijke geluidszone van deze spoorlijn bedraagt aan weerszijden 600 meter. Het plandeel is gelegen op een afstand 1,5 kilometer van de spoorweg. Hiermee is het plandeel buiten de wettelijke geluidszone gelegen en is het uitvoeren van een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk. Het aspect railverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 5.1.2.3 Industrielawaai In de omgeving van het plangebied is geen gezoneerd bedrijventerrein, als bedoeld in de Wet geluidhinder, aanwezig. Wat betreft de invloed van individuele bedrijven op de nieuwe woning wordt verwezen naar paragraaf 5.5 (milieuzonering). 5.1.3