Toelichting BP Nieuwersluis 20-06-2024.pdf

5.4

De bestemmingen

In het bestemmingsplan zijn verschillende bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf wordt in alfabetische volgorde kort ingegaan op de doelstelling en inhoud van de verschillende bestemmingen. Eerst worden, conform de landelijke standaarden, alle enkelbestemmingen behandeld en vervolgens de dubbelbestemmingen. Agrarisch met waarden De bestemming Agrarisch is overgenomen uit het aangrenzende bestemmingsplan Landelijk Gebied Noord. Dit plan heeft het meest actuele landelijke bestemmingsplanbeleid. Daarnaast vallen de gronden van de drie agrarische bedrijven in het plangebied in beide bestemmingsplannen. Het is daarom logisch om de bestemmingen zo veel mogelijk identiek te maken. De regels komen grotendeels overeen. In het landelijk gebied is een minder ruime inhoudsmaat 400 m3 i.p.v. 450 m3 opgenomen voor de tweede bedrijfswoning. In dit plan is het bestaand toegestane volume van 450 m3 overgenomen. Daarnaast zijn in de bouwregels naast silo’s nu ook regels opgenomen voor vergistingsinstallaties en kleine windmolens, beiden maximaal 15m. hoog.

Pagina 71

Toelichting, Bestemmingsplan Nieuwersluis, Stichtse Vecht

De afwijkingsregels ten aanzien van bouwen buiten het bouwvlak zijn gedetailleerder uitgewerkt. Hierdoor wordt het minder willekeurig wanneer bebouwing buiten het bouwvlak wel of niet is toegestaan. Tot slot zijn de wijzigingsregels ook gedetailleerder uitgewerkt. Hierbij geldt dat de afwijkingsregels voor een vervolgfunctie uit het bestemmingsplan Landelijk gebied Noord niet mee overgenomen is. Deze algemene regeling kan niet op dit kleinschalige plangebied toegepast worden. Bedrijf De gronden met de bestemming ‘Bedrijf’ zijn bestemd voor bedrijven in de categorie 1 en 2 van de in de bijlagen bij de regels opgenomen ‘Staat van bedrijfsactiviteiten’. Er is binnen de bestemming ‘Bedrijf’ sprake van verschillende functieaanduidingen. Zo zijn er ter plaatse van de aanduiding ‘Nutsvoorziening’ uitsluitend nutsvoorzieningen toegestaan. Ondergeschikte horeca en daghoreca in de categorie 2b is ter plaatse van de aanduiding ‘horeca’ toegestaan. Voor de gebouwen waar meerdere bedrijven zijn toegestaan, is de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf bedrijfsverzamelgebouw’ opgenomen. Voor wat betreft de bouwregels zijn er op de verbeelding bouwvlakken opgenomen. Uitsluitend binnen de bouwvlakken mogen hoofdgebouwen gebouwd worden. De maximale goot- en bouwhoogte staat op de verbeelding aangegeven.

Bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding bijgebouwen worden gebouwd. De maximaal te bebouwen oppervlakte binnen deze aanduiding staat op de verbeelding weergegeven.. Buitenplaats Binnen deze bestemming zijn functies toegestaan die zien op het behoud, herstel en beheer van landschappelijke-, cultuurhistorische- en natuurwaarden in de vorm van tuinen, parken, bossen, waterpartijen. Daarnaast kunnen gronden binnen deze bestemming gebruikt worden ten dienste van de aanwezige hoofdgebouwen binnen de bestemming ‘wonen’. Verder is ter plaatse van de aanduiding ‘bed & breakfast’ een bed & breakfast toegestaan. Bouwwerken zijn binnen de bestemming ‘buitenplaats’ alleen toegestaan ten dienste van de bestemming ‘Wonen’. Voor bijbehorende bouwwerken geldt een maximale oppervlakte van 400 m². Voor bouwwerken geldt een maximum goothoogte van 3 m en een maximum bouwhoogte van 6 m, tenzij de bestaande goot- of bouwhoogte hoger is

Detailhandel De bestemming Detailhandel is vervallen. In het vigerende plan had het pand aan de Rijksstraatweg 37 de bestemming Detailhandel. Deze bestemming was niet meer feitelijk in gebruik. Recent is ook een vergunning verstrekt om het pand te betrekken bij het naastgelegen restaurant/hotel. Groen De bestemming Groen heeft betrekking op bijvoorbeeld oeverstroken en het Jaagpad. Voor deze bestemming zijn de standaardregels van de gemeente als uitgangspunt gebruikt. De wijzigingen ten opzichte van de bestaande regels zijn beperkt. Ten aanzien van de bouwregels zijn er hogere lichtmasten toegestaan. Het strijdig gebruik is expliciet benoemd. Als aanvulling is de bevoegdheid voor het college om nadere eisen ten aanzien van parkeervoorzieningen te stellen opgenomen. Tot slot is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming groen te wijzigen naar wonen en/of tuin om eenvoudig aanpassingen door te kunnen voeren.

Pagina 72

Toelichting, Bestemmingsplan Nieuwersluis, Stichtse Vecht

Horeca Hotel-restaurant Bistrotel ’t Amsterdammertje aan de Rijksstraatweg 35 en het terras langs de Vecht zijn bestemd voor Horeca conform het huidige en vergunde gebruik. De regels zijn overeenkomstig de bestaande vigerende regels. Het horecabeleid wordt momenteel herzien maar is nog onvoldoende ver ontwikkeld om de planregels te kunnen actualiseren. Er zijn geen andere vormen van horeca toegestaan die nu ook niet toegestaan zijn. Maatschappelijk De bestemming Maatschappelijk is opgenomen voor de penitentiaire inrichting, de vrouwengevangenis, aan het Zandpad. De regels in het voorliggende plan en de standaardregels zijn zeer beknopt. Het gebruik van een gevangenis en de bestaande goot- en bouwhoogte zijn vastgelegd. Inhoudelijk wijzigen de regels niet. Natuur – het fort De bestemming is afgestemd op basis van de verstrekte vergunning en de wensen geuit in de 10 minuten gesprekken (zie hoofdstuk 7 participatie). Uitgangspunt is het behoud van het monument en de aanwezige natuur. Er zijn geen extra bebouwing of bijbehorende bouwwerken op het fort toegestaan. Het gebruik van daghoreca en of horeca voor besloten bijeenkomsten is gereguleerd in het plan. Ook het gebruik voor kleinschalige kantoorfunctie is opgenomen. Het gebruik van de bestaande ruimte is in vierkante meters exact opgenomen. Door het maximaliseren van de functies wordt de parkeerdruk ook ingeperkt.

In de bestemming is het gebruik ten behoeve van parkeervoorzieningen op het terrein opgenomen. De parkeerbehoefte kan daarmee op het eigen terrein ingevuld worden. Hier is de exacte locatie van de parkeervoorzieningen niet voorgeschreven. Bij het wijzigen daarvan zou direct een aparte vergunning aangevraagd moeten worden. Dat zou zijn doel voorbij schieten. Uitgangspunt is in het bestemmingsplan een maximum aantal parkeerplaatsen te benoemen. Water De bestaande wateren zijn consoliderend bestemd als Water, net als in het geldende bestemmingsplan. Ook het water rondom het fort wordt bestemd als Water. In het geldende bestemmingsplan is het water rond het fort nog bestemd als Natuur. Recreatie De bestemming recreatie is opgenomen voor de gronden rondom het water van het Natuurzwembad Zwemlust. De bestemming in het vigerende bestemmingsplan staat enkel het gebruik van openluchtzwembad toe. In lijn met de standaard regels is dit verruimd naar een algemene recreatie bestemming. Concreet houdt dat in dat ook bedrijven en organisaties in de recreatieve sector zijn toegestaan op de locatie. Hierbij is ook ruimte voor spijsverstrekkers voor overdag. Het bebouwd oppervlakte is niet uitgebreid en het gebruik als evenemententerrein is expliciet uitgesloten. Uitzondering zijn kleinschalige evenementen passend bij het bestemde gebruik.

Tevens is als voorwaarde gesteld dat voor alle recreatieve activiteiten voldoende parkeervoorzieningen aanwezig moeten zijn. Tuin, Verkeer en Water De bestemmingen Tuin, Verkeer en Water volgen qua opzet de standaard regels. Voor de bestemming Water zijn wel de definities aangepast aan die gebruikt worden in het bestemmingsplan Ligplaatsen in de Vecht en op het voorgeschreven beleid van het Waterschap. Omdat in het vigerende

Pagina 73

Toelichting, Bestemmingsplan Nieuwersluis, Stichtse Vecht

plan hele specifieke regels zitten voor ligplaatsen van woonboten en tuinen bij woonboten zijn de aan te houden maten wel één op één overgenomen in het nieuwe plan. Wonen Voor de bestemming Wonen is de nieuwe gemeentelijke standaard overgenomen. Bij de gebruiksregels is toegevoegd het in het huidige bestemmingsplan beschreven toegestaan gebruik zoals een atelier en een paardenhouderij. Voor de bouwregels levert dit een vereenvoudiging van de bebouwingsmogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken. Dit is in overeenstemming met het landelijk en gemeentelijk beleid. Wonen - 1 De bestemming ‘Wonen’ voorziet in een gebruik van de aangewezen gronden voor wonen op een buitenplaats of landgoed. Daarnaast bestaat er de mogelijkheid voor een aan-huis-verbonden beroep, kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten of kleinschalige verblijfsrecreatie. Ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonenlandhuis’ is een hoofdgebouw toegestaan en ter plaatse van de aanduiding ‘wonen’ is een woning toegestaan. Hoofdgebouwen zijn binnen deze bestemming uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak, waarbij slecht één wooneenheid is toegestaan. Een hoofdgebouw heeft een maximale oppervlakte van 250 m² en een maximale inhoud van 2500 m³. De bouwhoogte van een hoofdgebouw bedraagt maximaal 15 m.

Pagina 74

Toelichting, Bestemmingsplan Nieuwersluis, Stichtse Vecht

Dubbelbestemmingen: Waarde – beschermd dorpsgezicht, cultuurhistorie en archeologie De dubbelbestemmingen zijn aangepast naar aanleiding van de nieuwe standaard van de gemeente. Inhoudelijk worden dezelfde waarden beschermd. Er is geen kappenplan meer opgenomen. Er is een algemene regel opgenomen dat de bestaande kapvormen gehandhaafd dienen te blijven. Net als in het vigerend plan is een mogelijkheid opgenomen om af te wijken van deze bepaling door het college, mits hiervoor advies ingewonnen is. Hierdoor wordt de leesbaarheid van het plan vergroot zonder dat dit ten kosten gaat van de bescherming van de aanwezige waarden. De standaardregeling heeft ook een sloopverbod voor bebouwing en bijbehorende bouwwerken en bouwwerken geen gebouwen zijnde. Deze regeling was niet opgenomen in het vigerende bestemmingsplan en is dus als extra regeling toegevoegd. In het vigerende plan was een aparte bevoegdheid opgenomen bij Waarde – cultuurhistorie om een extra wooneenheid toe te staan in een beeldbepalend pand of rijksmonument. In de standaard regels is deze bevoegdheid niet meer aanwezig. Deze regeling is dan ook komen te vervallen in het nieuwe bestemmingsplan. Waarde – Natuur Netwerk Nederland Deze dubbelbestemming is opgenomen voor het plandeel wat onder het Natuur Netwerk Nederland (NNN) gebied valt.

Dit Gebied is aangewezen door de Wet Natuurbescherming en komt overeen met de voormalige Ecologische Hoofdstructuur gebieden. In het voorgaande bestemming was dit geregeld binnen de bestemming Natuur dat zowel over het fort als over het water lag. In dit bestemmingsplan is de keuze gemaakt om de gronden te bestemmen conform het meest voorkomende eigenlijke gebruik. Daarom is rondom het fort het water als water bestemd en niet als Natuur. Om de (ecologische) natuurwaarden toch gelijkwaardig te beschermen is daarom de dubbelbestemming NNN opgenomen. Waterstaat – Waterkering, Waterstaat – Natuurvriendelijke Oever en Waterstaat – rode oeverzone De dubbelbestemming zijn overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan en aangevuld met die gebruikt worden in het bestemmingsplan Ligplaatsen in de Vecht. Deze dubbelbestemmingen zijn in lijn gebracht met het voorgeschreven beleid van het Waterschap en Rijkswaterstaat. Deze dubbelbestemmingen regelen dat voor de betreffende gronden naast de regels van de primaire bestemming, ook regels van toepassing zijn die toezien op het beschermen van de daar aanwezige constructies ten behoeve van waterveiligheid en beheer.

Pagina 75

Toelichting, Bestemmingsplan Nieuwersluis, Stichtse Vecht

6. Maatschappelijke uitvoerbaarheid Om belanghebbenden vroegtijdig bij de procedure te betrekken heeft de gemeente voor de inwoners van Nieuwersluis een algemene informatiebijeenkomst georganiseerd op 11 juni 2018. Bewoners, ondernemers en overige belanghebbenden zijn daarnaast uitgenodigd om deel te nemen aan persoonlijke “10-minuten- gesprekken” om wensen, ideeën en zorgen kenbaar te maken. Op deze manier participeren inwoners actief in de totstandkoming van een zo’n volledig mogelijke inventarisatie en zijn belangen vroegtijdig in beeld. In totaal hebben 19 “10-minuten-gesprekken” plaatsgevonden op 12 juli 2018. Ter afsluiting van de “10-minuten-gesprekken” heeft de gemeente op 22 november 2018 een bijeenkomst georganiseerd met de Dorpsraad “Nieuwersluis Bestaat”. Tijdens deze bijeenkomst zijn de resultaten op hoofdlijnen besproken. Voorafgaand aan dit bestemmingsplan is een Nota van Uitganspunten opgesteld, waarin kort verslag is gedaan van de start van de voorbereidende participatie. Vooroverleg en inspraak Het voorontwerpbestemmingsplan heeft van vrijdag 5 juli 2019 tot en met vrijdag 13 september 2019 in het kader van inspraak ter inzage gelegen. Gedurende die periode is een ieder in de gelegenheid gesteld een reactie te geven. Tevens is het bestemmingsplan in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegezonden aan zes organisaties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. De reacties en de beantwoording van de reacties of en in hoeverre die tot aanpassing van het voorontwerpbestemmingsplan hebben geleid is opgenomen in de nota Overleg en inspraak (zie bijlage 2). Zienswijzen Van vrijdag 24 september 2021 tot en met donderdag 4 november 2021 heeft eerste ontwerpbestemmingsplan "Nieuwersluis" ter inzage gelegen. In deze periode zijn er verschillende zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn zoveel als mogelijk meegenomen in het nieuwe ontwerpbestemmingsplan "Nieuwersluis". In de Nota beantwoording zienswijzen (zie bijlage 5) zijn de zienswijzen samengevat en beantwoord. Mijndensedijk 49-51 en Rijksstraatweg 39-41 Voor wat betreft de twee nieuwe ontwikkelingen aan de Mijndensedijk 49-51 en Rijksstraatweg 39-41 hebben de initiatiefnemers zelf geparticipeerd met de omwonenden en belanghebbenden en zijn de plannen wanneer nodig aangepast. Ook heeft er voor deze twee ontwikkelingen apart vooroverleg plaatsgevonden met de vooroverlegpartners (ODRU, provincie Utrecht, VRU, Waternet). 2e ronde zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan “Nieuwersluis” heeft vanaf vrijdag 22 december 2023 tot en met donderdag 1 februari 2024 ter inzage gelegen.

Het bestemmingsplan is voor een tweede keer ter inzage gelegd vanwege de twee nieuwe ontwikkelingen aan de Mijndensedijk 49-41 en Rijksstraatweg 39-41 die mogelijk worden. Gelet op de omvang van deze ontwikkelingen was het nodig om een ieder nogmaals de gelegenheid te stellen om een zienswijze in te dienen. In deze periode van 6 weken zijn 32 zienswijzen ontvangen. Deze zienswijzen zijn gebundeld en gezamenlijk beantwoord, zie bijlage 6. In deze “Nota beantwoording zienswijzen” zijn de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan samengevat en beantwoord. Daarnaast is per zienswijze aangegeven of en in welke mate de zienswijze aanleiding geeft tot een aanpassing van het bestemmingsplan.

Pagina 76

Toelichting, Bestemmingsplan Nieuwersluis, Stichtse Vecht

7. Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien: • • •

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is: het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is; het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek Onderhavig plan betreft een consoliderend bestemmingsplan. Concluderend kan worden gesteld dat de economische uitvoerbaarheid niet relevant is.

Pagina 77

Toelichting, Bestemmingsplan Nieuwersluis, Stichtse Vecht

8. Bijlagen BIJLAGE 1 omvat extra achtergrondinformatie over de Vechtoevers als infrastructuurdrager door de eeuwen heen en over de Nieuwe Hollandse Waterlinie BIJLAGE 2 is de Nota Overlegreacties Voorontwerpbestemmingsplan Nieuwersluis 6 juli 2021 BIJLAGE 3 is de ruimtelijke onderbouwing voor de Mijndensedijk 49-51 BIJLAGE 4 is de ruimtelijke onderbouwing voor de Rijksstraatweg 39-41 BIJLAGE 5 Nota van zienswijzen Bestemmingsplan Nieuwersluis (2021), november 2023 BIJLAGE 6 Nota van zienswijzen Bestemmingsplan Nieuwersluis, juni 2024

Pagina 78

Toelichting, Bestemmingsplan Nieuwersluis, Stichtse Vecht