Toelichting - bijl. 10 - Wijzigingsplan De Berkenhof (vastgesteld).pdf
Tekst van het document
STICHTSE VECHT De Berkenhof
WIJZIGINGSPLAN
De Berkenhof Stichtse Vecht
wijzigingsplan
identificatie
planstatus
identificatiecode:
datum:
status:
NL.IMRO.1904.WPDeBerkenhofMVP‐VG01
08‐06‐2015 26‐06‐2015 28‐09‐2015
concept ontwerp vastgesteld
projectnummer:
020524.1575902 opdrachtleider:
R.A. Sips
Delftseplein 27b
aangesloten bij:
RBOI - Rotterdam postbusbv150 Delftseplein 27b 3000 AD Rotterdam Postbus 150 T: 010-20 18 555 3000 AD Rotterdam telefoon (010) E-mail: 201 85info@rho.nl 55 E-mail: info@rboi.nl
© Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.
3
Inhoudsopgave
Toelichting Hoofdstuk 1
Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Leeswijzer
8
Hoofdstuk 2
Planbeschrijving
9
2.1
Huidige situatie
9
2.2
Toekomstige situatie
9
Hoofdstuk 3
Onderzoek
11
3.1
Verkeer en wegverkeerslawaai
11
3.2
Luchtkwaliteit
12
3.3
Bedrijven en milieuhinder
13
3.4
Externe veiligheid
13
3.5
Bodem
13
3.6
Water
14
3.7
Ecologie
16
3.8
Archeologie
16
Hoofdstuk 4
Juridische regeling
19
4.1
Toetsing aan de wijzigingsregels
19
4.2
Juridische vormgeving van wijzigingsplan
21
Hoofdstuk 5
Economische uitvoerbaarheid
23
Hoofdstuk 6
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
25
Bijlagen toelichting Bijlage 1
Huidige situatie
Bijlage 2
Toekomstige situatie
Bijlage 3
Toelichting op Inrichtingsschets
Bijlage 4
Keuring bouwbesluit
Bijlage 5
Bezoekverslag brandweer
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
4
Regels Hoofdstuk 1
Inleidende regels
41
Artikel 1
Begrippen
41
Hoofdstuk 2
Bestemmingsregels
43
Artikel 2
Wonen
43
Hoofdstuk 3
Overgangs‐ en slotregels
45
Artikel 3
Slotregel
45
Vaststellingsbesluit
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
Toelichting
7
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
Het voorliggend plan betreft een wijziging van het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen van de gemeente Stichtse Vecht. Dit bestemmingsplan is op 18 mei 2009 vastgesteld door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Maarssen. Op de locatie aan de Westbroekse Binnenweg 72B‐77 vigeert de bestemming Recreatie – 3. Voor het perceel is het mogelijk deze bestemming te wijzigen ten behoeve van de bestemming Wonen. Voor de ligging van het perceel wordt verwezen naar figuur 1.1.
Figuur 1.1 Ligging plangebied
In gezamenlijkheid hebben de besturen van zes recreatieparken (Berkenhof, Vier Hoeven, Zwaluwpark, Molenpolder, Kleihoeve en De Veenhoeve) het voornemen om hun recreatiepark om te zetten naar een definitieve woonbestemming conform een in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid. De gemeente wil hieraan haar medewerking verlenen. Zij heeft hiertoe het stappenplan wijzigingsprocedure bestemmingsplan Parken Westbroekse Binnenweg (versie 23 november 2011) opgesteld. Voor de Berkenhof zijn inmiddels de eerste stappen uit het stappenplan doorlopen. Door IDDS Archeologie bv is een inmeting van het park, de kavels en chalets verricht. Rho adviseurs bv heeft op basis van deze gegevens een ruimtelijk inrichtingsplan en bijbehorende memo opgesteld (zie bijlage 2 en 3).
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
8
In de wijzigingsbevoegdheid zijn randvoorwaarden opgenomen om voldoende ruimtelijke kwaliteit van het nieuwe woongebied te garanderen. Daarbij dient te worden voldaan aan onder meer parkeernormen, groenvoorzieningen en veiligheidsaspecten (waaronder het bouwbesluit). Het voorliggend plan voorziet in de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid en maakt, na inwerkingtreding, onderdeel uit van het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen. De regels uit het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen zijn dan ook van toepassing op dit wijzigingsplan. Het wijzigingsplan De Berkenhof bestaat uit een wijzigingskaart, regels, een wijzigingsbesluit en een bijbehorende toelichting waarin het project wordt beschreven alsmede de afweging van alle aan de orde zijnde belangen.
1.2
Leeswijzer
In het volgende hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen. De bijbehorende plankaart is als een afzonderlijk onderdeel opgenomen in het wijzigingsplan. De relevante milieuonderzoeken worden in hoofdstuk 3 toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt de juridische regeling toegelicht. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid behandeld.
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
9
Hoofdstuk 2
Planbeschrijving
Het plan heeft betrekking op een bestemmingswijziging ten behoeve van de realisatie van (permanente) woningen binnen het plangebied.
2.1
Huidige situatie
Recreatiepark De Berkenhof ligt aan de Westbroekse Binnenweg 72B‐77. Dit park heeft een omvang van ruim 3,2 hectare. Binnen het plangebied staan 100 chalets met vrijstaande bijgebouw. De huidige situatie is weergegeven in bijlage 1.
2.2
Toekomstige situatie
De initiatiefnemer is gestart met het geschikt maken van de chalets voor permanente bewoning. De bestaande woningen (chalets) zijn inpandig aangepast, zo zijn onder meer rookmelders geplaatst . De bouwhoogte van elk hoofdgebouw blijft gelijk. Om de beoogde functiewijziging mogelijk te maken dient aan een aantal voorwaarden, zoals opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid, te worden voldaan. De wijzigingsbevoegdheid wordt alleen toegepast als het gehele park aan de eisen voldoet. Een van de voorwaarden is een goedgekeurd inrichtingsplan. Dit inrichtingsplan moet voldoen aan enkele eisen. Het inrichtingsplan en bijbehorende toelichting zijn als bijlage 2 en 3 toegevoegd. Het inrichtingsplan van het recreatiepark De Berkenhof voldoet aan de vereisten die worden gesteld. De omvang van de individuele percelen, het bebouwingsoppervlakte en de hoogte van de hoofd‐ en bijgebouwen zijn opgenomen in bijlage 3.
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
10
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
11
Hoofdstuk 3
Onderzoek
In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van het onderzoek dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening ten behoeve van dit wijzigingsplan heeft plaatsgevonden.
3.1
Verkeer en wegverkeerslawaai
Ontsluiting en verkeersafwikkeling Het plangebied wordt voor alle modaliteiten ontsloten via de Westbroekse Binnenweg. Deze is gecategoriseerd als erftoegangsweg en heeft een snelheidslimiet van 50 km/h (Gemeentelijk Verkeer‐ en Vervoersplan 2008‐2012, Goudappel Coffeng 2008). Uit verkeersonderzoek (Bestemmingsplan Landelijk Gebied Maarssen, RBOI 2010) blijkt dat, bij ongewijzigde situatie, de verkeersintensiteiten op deze weg in 2020 circa 1.500 mvt/werkdagetmaal bedragen. In de huidige situatie bedraagt de verkeersgeneratie van de recreatiewoningen maximaal 2,3 mvt/etmaal, uitgaande van een matig stedelijke omgeving in de rest bebouwde kom. De totale verkeersgeneratie van de 100 recreatiewoningen bedraagt dan circa 230 mvt/etmaal. Voor de functie wonen geldt een verkeersgeneratie van 5,8 mvt/etmaal, uitgegaan van woningen in een groen‐stedelijke omgeving. De verkeersgeneratie van 100 woningen in dit gebiedstype bedraagt dan circa 580 mvt/etmaal. De netto verkeerstoename ten gevolge van de functiewijziging bedraagt dan 350 mvt/etmaal. Permanente bewoning van de recreatiewoningen zal dus leiden tot een toename van de intensiteiten op de Westbroekse Binnenweg (circa 1.650 mvt/werkdagetmaal). Voor het type wegen waarbinnen deze weg gerekend wordt, geldt een maximale intensiteit van 5.000 tot 6.000 mvt/etmaal (ASVV, 2004).
In de toekomstige situatie worden deze richtlijnen niet overschreden De inrichting van de weg biedt voldoende capaciteit. Wegverkeerslawaai Recreatiewoningen zijn volgens de Wet geluidhinder (Wgh) geen geluidsgevoelige functies. Voor normale woningen geldt dit wel, waardoor akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai noodzakelijk is. Voor de woningen geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en een uiterste grenswaarde van 63 dB. De woningen liggen binnen de wettelijke geluidszone van de Westbroekse Binnenweg (binnenstedelijk gebied en rijbaanindeling van 1‐2 rijstroken). In 2007 heeft reeds akoestisch onderzoek naar wegverkeers plaatsgevonden ("Herzien akoestisch onderzoek ontwerpbestemmingsplan Maarsseveense Plassen", januari 2007). Hierin is geconcludeerd dat alle woningen in het plangebied buiten de 48 dB contour van de Westbroekse Binnenweg liggen. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
12
Conclusie Geconcludeerd wordt dat de functiewijziging van recreatiewoningen naar permanente woningen weliswaar leidt tot een lichte toename van de verkeersintensiteiten, maar dat de Westbroekse Binnenweg voldoende capaciteit biedt om dit verkeer af te kunnen wikkelen. Verder wordt, in het kader van wegverkeerslawaai, voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De aspecten verkeer en wegverkeerslawaai staan de ontwikkeling niet in de weg.
3.2
Luchtkwaliteit
Beleid en Normstelling In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar‐ en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven. Tabel 3.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm stof toetsing van Grenswaarde stikstofdioxide jaargemiddelde 60 µg/m³ (NO2) concentratie jaargemiddelde 40 µg/m³ concentratie fijn stof (PM10) jaargemiddelde 40 µg/m³ concentratie
geldig 2010 tot en met 2014 vanaf 2015 vanaf 11 juni 2011
Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht. NIBM In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden: een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³); een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen. Onderzoek en conclusie De omzetting van recreatiewoning naar permanente woning draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. De toename van de concentraties NO2 en PM10 bedraagt in geen geval meer dan 3% van de grenswaarden. Toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven.
Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (www.nsl‐monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2011 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Westbroekse Binnenweg (als maatgevende doorgaande weg in de omgeving van het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de wetgeving lagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
13
ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.
3.3
Bedrijven en milieuhinder
Beleid‐ en normstelling In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met de afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon‐ en leefklimaat. Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (herziene versie, 2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur‐, stof en geluidhinder. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG‐publicatie blijkt dat in het geval van een gemengd gebied verkleinde richtafstanden gelden. Onderzoek en conclusie Het plangebied ligt aan de Westbroekse Binnendijk. De omgeving van het projectgebied is één bedrijf aanwezig. Dit betreft een opslag. De afstand tussen het projectgebied en de bedrijfsactiviteiten bedraagt meer dan 200 meter, waarmee wordt voldaan aan de richtafstand (30m) die geldt voor opslagactiviteiten. Daarbij dient te worden opgemerkt dat de richtafstanden gelden ten opzichte van 'een rustige woonwijk'.
Ten opzichte van woningen in het buitengebied kunnen in bepaalde gevallen kleinere richtafstanden worden gehanteerd. Aangezien in dit geval reeds wordt voldaan aan de volledige richtafstand, is een verdere onderbouwing op dit punt echter niet noodzakelijk. Geconcludeerd wordt dat het bestaande bedrijf niet in haar bedrijfsvoering wordt beperkt. Ter plaatse van de woningen zal geen sprake zijn van onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van de bedrijfsactiviteit.
3.4
Externe veiligheid
Beleid‐ en normstelling Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk: bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt; vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen. Onderzoek en conclusie In de vorige paragraaf is aangegeven dat in de omgeving van het projectgebied geen bedrijven liggen. Opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen bij bedrijven speelt in het kader van dit project dan ook geen rol. Uit informatie van de provinciale risicokaart (www.risicokaart.nl) en de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de realisatie van dit plan.
3.5
Bodem
Dit wijzigingsplan voorziet in een bestemmingswijziging. Met dit wijzigingsplan wordt permanente bewoning van de reeds aanwezige chalets mogelijk gemaakt. In de huidige situatie worden de chalets reeds (in ieder geval voor een groot gedeelte van de tijd) bewoond. Er worden geen extra bouwmogelijkheden geboden. Noodzaak tot bodemonderzoek is niet aan de orde.
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
14
3.6
Water
Waterbeheer en watertoets Bij het tot stand komen van dit wijzigingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het projectgebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits‐ en waterkwaliteitsbeheer. Waternet voert taken uit in opdracht van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht. Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het projectgebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld. Europa: Kaderrichtlijn Water (KRW) Nationaal: Nationaal Waterplan (NW) Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21) Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) Waterwet Provinciaal Provinciaal Waterplan Waterschapsbeleid In het Waterbeheerplan 2010‐2015 beschrijft het waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) haar drie hoofdtaken zorg voor veiligheid achter de dijken, zorg voor voldoende water en zorg voor schoon water. Daarnaast voert AGV in zijn beheersgebied taken uit die de waterschappen aanduiden als maatschappelijke neventaken.
Voor AGV zijn dat vaarweg‐ en nautisch beheer, faciliteren van het recreatief medegebruik van wateren en dijken, zorg voor natuurwaarden en bevordering van cultuurhistorische, landschappelijke, en architectonische waarden. De beleidsvoorbereidende, uitvoerende en administratieve taken heeft AGV opgedragen aan de stichting Waternet. Dit waterbeheerplan gaat over de waterschapstaken van AGV, waarbij AGV wel steeds het oog houdt op de samenhang van deze taken met het geheel van waterketen‐ en watersysteemtaken, ofwel de watercyclus. Tevens geeft dit waterbeheerplan aan de opgaven vanuit de KRW en vanuit het Nationaal Bestuurakkoord Water (NBW‐actueel). Huidige situatie Algemeen Het plangebied is gelegen aan de Westbroekse Binnenweg 72b‐77 te Maarssen en bestaat in de huidige situatie uit een park met recreatiewoningen. Bodem en grondwater Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit veengrond. Er is sprake van grondwater trap II. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand op minder dan 0,4 m beneden maaiveld ligt en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen 0,5 en 0,8 m beneden maaiveld. De maaiveldhoogte in het projectgebied is circa NAP ‐0,2 m. Het projectgebied ligt in peilgebied 62‐2 met een zomerpeil van NAP ‐0,8 m en een winterpeil van NAP ‐0,9 m.
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
15
Figuur 3.2 Bodemsoort en grondwatertrap in het projectgebied (www.bodemdata.nl) Waterkwantiteit In het projectgebied is, naast de bestaande sloten rondom het park, geen oppervlaktewater aanwezig. In de omgeving van het projectgebied is wel veel oppervlaktewater aanwezig. Ten zuiden van het projectgebied zijn de Maarsseveense Plassen gelegen en ten noorden van het projectgebied de Molenpolder. De bestaande sloten blijven in de huidige vorm gehandhaafd, waarbij bestaande afspraken tussen het waterschap en de diverse eigenaren van kracht blijven. Veiligheid en waterkeringen Het plangebied ligt niet in de kern‐/beschermingszone van een waterkering. Afvalwaterketen en riolering Op het park wordt het schone hemelwater opgevangen en separaat van het afvalwater afgevoerd naar oppervlaktewater. Het afvalwater wordt vervoert naar de RWZI Maarssen. Toekomstige situatie Algemeen De ontwikkeling in het plangebied bestaat uit de functiewijziging van recreatie naar wonen. Doordat het project slechts bestaat uit het wijzigen van een functie biedt het wijzigingsplan weinig mogelijkheden om het watersysteem en ‐beheer te verbeteren. Als in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, is het uitgangspunt dat de waterhuishoudkundige situatie niet mag verslechteren.
Dit betekent bijvoorbeeld dat de waterhuishouding kan worden verbeterd door toename van verhard oppervlak en/of dempingen binnen het gebied te compenseren. Ook combinaties met andere functies zoals groen en recreatie liggen voor de hand. Door de aanleg van natuurvriendelijke en ecologische oevers wordt bijvoorbeeld meer waterberging gerealiseerd. Daarnaast is het van belang om bij eventuele ontwikkeling diffuse verontreinigingen te voorkomen door het gebruik van duurzame, niet‐uitloogbare materialen (geen zink, lood, koper en PAK's‐houdende materialen), zowel gedurende de bouw‐ als de gebruiksfase.
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
16
Waterbeheer Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan‐ of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd. Conclusie De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.
3.7
Ecologie
Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora‐ en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur de uitvoering van het plan niet in de weg staan. Aangezien het hier een functiewijziging betreft van een bestaande situatie vinden er geen ingrepen plaats die kunnen leiden tot effecten op beschermde gebieden of soorten. Bovengenoemd beleid en regelgeving staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.
3.8
Archeologie
Regelgeving en beleid Wet archeologische monumentenzorg Op 1 september 2007 is de wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Hiermee worden de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort. Gemeentelijk archeologiebeleid Langs de Vecht, hebben de gemeenten Stichtse Vecht en Abcoude samen archeologische kaarten laten maken. In deze kaarten staat waar de kans het grootst is om archeologisch materiaal te vinden.
Onderzoek De archeologische (verwachtings)waardenkaart geeft aan dat het plangebied niet is gelegen in een gebied met redelijke tot grote kans of grote tot zeer grote kans op archeologische sporen. Nabij het gebied zijn geen terreinen aanwezig, waarvan bekend is dat er archeologische waarden aanwezig zijn (archeologische monumenten).
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
17
Conclusie Vanwege de lage archeologische verwachtingswaarde, is er geen noodzaak om een verkennend archeologisch onderzoek uit te voeren voordat nieuwe bouwactiviteiten plaatsvinden. Tevens betreft dit wijzigingsplan geen bouwactiviteit maar de omzetting van een recreatiewoning naar een permanente woning.
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
18
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
19
Hoofdstuk 4
4.1
Juridische regeling
Toetsing aan de wijzigingsregels
In het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen is in artikel 11 lid 5 van de regels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om onder een aantal voorwaarden de bestemming Recreatie 3 te kunnen wijzigen ten behoeve van de bestemming Wonen, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: de wijzigingsbevoegdheid alleen mag worden toegepast op gronden waarvoor niet de dubbelbestemming 'Waarde Natuur' geldt; [de gronden binnen het plangebied hebben in het vigerende bestemmingsplan geen dubbelbestemming 'Waarde Natuur'] geen nadelige gevolgen optreden voor de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan; [Zie hoofdstuk 5] sprake dient te zijn van een verbetering in ruimtelijk opzicht, blijkens een door Burgemeester en wethouders goedgekeurd inrichtingsplan; [De gemeente heeft de inrichtingsschets (bijlage 2) met bijbehorende memo (bijlage 3) goedgekeurd] de minimale grondoppervlakte van een perceel 150 m² bedraagt; [Zie inrichtingsschets (bijlage 2 en bijlage 3] parkeren voor bewoners en bezoekers op eigen terrein geschiedt, waarbij uitgegaan wordt van ten minste 1,6 parkeerplaats per woning; [Er zijn in de nieuwe situatie op het park in totaal 161 parkeerplaatsen aanwezig en daarmee voldoet De Berkenhof aan de eis van minimaal 1,6 parkeerplaatsen per woning (100 chalets).] de gezamenlijke oppervlakte aan bebouwing op een perceel niet meer bedraagt dan 50%, waarbij
tevens geen uitbreiding van de gezamenlijke bestaande oppervlakte en bouwmassa van de bebouwing mag plaatsvinden; [In de huidige situatie is hiervan geen sprake (bijlage 3) en in de regels is opgenomen dat de bestaande bebouwing niet mag worden vergroot] de goothoogte en hoogte van een hoofdgebouw niet meer dan respectievelijk 3 m en 5 m bedraagt; [In de huidige situatie is hiervan geen sprake (bijlage 3) en de maximale hoogtes zijn opgenomen in de regels, zodat dit ook in de toekomst is vastgelegd] de goothoogte en hoogte van erfbebouwing niet meer dan respectievelijk 2,5 m en 4 m bedraagt; [In de huidige situatie is hiervan geen sprake (bijlage 3) en de maximale hoogtes zijn opgenomen in de regels, zodat dit ook in de toekomst is vastgelegd]
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
20
de maximale oppervlakte van erfbebouwing 10 m² bedraagt; [Zoals blijkt uit bijlage 3 is de erfbebouwing op circa 50 percelen maximaal 10 m². Op de overige percelen bedraagt de erfbebouwing meer dan 10 m². Voor deze percelen is gekeken in hoeverre er sprake is van vergunningsvrij bouwen omdat nadat het wijzigingsplan is vastgesteld de bepalingen uit het Besluit omgevingsrecht ten aanzien van het vergunningsvrij bouwen gelden. Na uitvoering van een toets voor circa 50 percelen blijkt dat kavels 43‐45 en 44‐44a vallen onder het regime vergunningsvrij bouwen en de bijgebouwen gezien hun situering geen overlast veroorzaken is bij het vaststellen van het inrichtingsplan op dit punt coulance verleend. Voor kavel 90 geldt dat er 11 m² aan bijgebouw voor de voorgevellijn heeft en daarmee niet voldoet. Aangezien het gaat om een zeer geringe afwijking (10%) is op dit punt bij het vaststellen van het inrichtingsplan coulant omgegaan. Overigens is na het vaststellen van het inrichtingsplan het vergunningsvrije bouwen gewijzigd. Voor het park is geen nieuwe toets uitgevoerd omdat de praktijk leert dat de hiermee samenhangende wijzigingen in bijna alle gevallen gunstiger uitwerken.
De maximale oppervlakte van bijgebouwen in opgenomen in de regels, zodat dit ook in de toekomst is vastgelegd] voldaan wordt aan de Woningwet waarbij de woningen voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit voor bestaande bouw en in geval van gehele nieuwbouw voldaan wordt aan de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw; [De gemeentelijke keuring aan het bouwbesluit is als bijlage 4 opgenomen, de woningen voldoen inmiddels aan de eisen van het Bouwbesluit] bebouwing achter (het verlengde van) de bebouwing langs de Westbroekse Binnenweg gebouwd dient te worden; [Hieraan wordt voldaan] wijziging van de bestemming milieuhygiënisch en vanuit brandveiligheid verantwoord is; [de wijziging van de bestemming is milieuhygiënisch verantwoord, zie hoofdstuk 3. Om aan de brandveiligheid te voldoen zijn op het terrein 6 hydranten en 1 centrale pomp aanwezig. Op 20 oktober 2010 is door de brandweer een bezoek gebracht aan de Berkenhof. In bijlage 5 is het bezoekverslag opgenomen waarin wordt geconcludeerd dat het park voldoet, onder voorbehoud dat de ambulancedienst de bereikbaarheid ook voldoende acht. Op 16 november 2010 heeft een vertegenwoordiger van de ambulancedienst een bezoek gebracht aan het park. De ambulancedienst geeft aan dat de paaltjes en de grindbestrating (ivm brancard) mogelijk een probleem vormt.
De Berkenhof geeft aan dat de drie hoofdpaden verhard zijn met grind en zijn afgesloten met paaltjes, voorzien van een regioslot om autoverkeer op die paden tegen te gaan. De Berkenhof heeft op het park een stand‐by‐dienst, waarbij altijd iemand (24/7) aanwezig is om de hulpdiensten op te vangen en zo te zorgen dat de paaltjes tijdig verwijderd worden. De zijpaden waarlangs het merendeel van de chalets staan zijn verhard met tegels. Deze zijpaden zijn niet toegankelijk voor de ambulance maar echter wel geschikt voor een brancard, waardoor tot aan de voordeuren van de chalets gekomen kan worden] op de terreinen 5% openbaar groen/water, inclusief speelvoorzieningen, aanwezig zijn; [Het totaal aan groenvoorziening in de nieuwe situatie bedraagt 1.703 m². Aangezien hiermee 5,2 % van het totale terrein is ingericht ten behoeve van de algemene groenvoorziening voldoet recreatiepark De Berkenhof aan deze vereiste en zal geen nieuwe groenvoorziening behoeven te worden aangelegd, zie inrichtingsschets (bijlage 2)] de wijzigingsbevoegdheid alleen wordt toegepast indien er overwegend sprake is van overgangsrechtelijke permanente bewoning; [Er is sprake van overgangsrechtelijke permanente bewoning] de wijzigingsbevoegdheid alleen wordt toegepast als het gehele park aan de eisen voldoet. [Hieraan wordt voldaan, zie bovenstaande punten]
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
21
4.2
Juridische vormgeving van wijzigingsplan
In de bestemming Wonen zijn woningen uitsluitend binnen een bouwvlak toegestaan tot een maximale inhoud van 600 m³. Daarnaast mag de goot‐ en bouwhoogte respectievelijk ten hoogste 4,5 m en 10 m bedragen. De goot‐ en bouwhoogte van erfbebouwing mag maximaal respectievelijk 3 en 5 meter bedragen Om aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid te kunnen voldoen worden er regels toegevoegd aan het vigerende bestemmingsplan. Zo moet opgenomen worden dat de goot‐ en bouwhoogte van een hoofdgebouw niet meer mag bedragen dan respectievelijk 3 en 5 m. Voor erfbebouwing geldt dat de goot‐ en bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 2,5 en 4 meter en het oppervlak maximaal 10 m2 mag bedragen. Wanneer dit wijzigingsplan rechtskracht heeft verkregen, zal het wijzigingsplan integraal deel uitmaken van het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen (vastgesteld door de voormalige gemeente Maarssen).
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
22
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
23
Hoofdstuk 5
Economische uitvoerbaarheid
Het bouwplan is in gang gezet door een particuliere initiatiefnemer. De betreffende gronden zijn in eigendom van de initiatiefnemer. De uitvoering van het project komt volledig voor rekening van deze initiatiefnemer. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid van het plan voldoende gewaarborgd. Aangezien het niet gaat om een aangewezen bouwplan als bedoeld in de Wro (er is geen sprake van een nieuwe bouwmogelijkheid) is kostenverhaal door middel van een anterieure overeenkomst of via een exploitatieplan niet aan de orde.
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
24
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
25
Hoofdstuk 6
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Overlegreacties In het kader van het overleg artikel 3.1.1. Bro zal het ontwerpwijzigingsplan aan diverse instanties worden toegezonden. Afhankelijk van mogelijke reacties zal het wijzigingssplan worden aangevuld. Zienswijzen Het wijzigingsplan is tevens, als ontwerp, ter visie gelegd. Op het plan zijn geen zienswijzen binnengekomen.
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
26
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
bijlagen bij de Toelichting
29
Bijlage 1 Huidige situatie
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
Inrichtingsplan park de Berkenhof Huidige situatie dd. 13-09-2013
335
97
498 242
497
499
98
S
245 500
76 103 105 104 106 102 101 107 3 80 100 110 99 79 81 108 98 78 83 13 49 75 84 1 97 74 85 45 73 86 31 47 44b 72 4 71 88 B 70 89 69 90 25 91 14 92 30 495 12
99
247 501 253
100
502 253 281
102 103
504 233
222 496
Hydrant
489
81 107
508
108
80
272
73
109
510
4
414
209
1 425
213
3
413
420
218
14
417
239
11 230
13
425
252
15
427 255
33
32
443 239
442 270
441 255
440
Hydrant
439
29
-3
471
0
438
22
506
434
24
-2
427 223
429 227
60
34
475
6
17 19
111
168
68
180
432 205
264 444
197
464
470
430 186
206
227 445
111
194
188 465
174
428
446 258
61
20
423
35
201
Hydrant
268 447
463
426 244
421
191
36
53
59
166
37
457
514 166
466
67
18
9
112
462 177
62
469
16
227
419
231
166
66
164
424
54
515
198
7 237
65
422
512
165
113
58
38
448 271
Hydrant
458
157
467 179
63 468
206
5
459
461
64
39
51-52
55-56
57
231
43-45
455
513
174 460
12
415
348
179 512
472 175
10
418
454
49-50
76
69
40
456
407
114
479 150
189 473
8
450
390
41
451
85
189
S
70
181
416
216 411
311
474
6
29
449
184
480
478 173
71
403
24
487
488
486
75
172 477
72
Hydrant
83-86
182 481 78
171 475
44a
452
Hydrant
352
74
48
42
47-48
182
110
62
378
79
173 476
412
87
63
44
430
167
84 482
23
26
485 163
483 186
22
44-44a
82
80
509
2
198 484
21
420 493
251
269
91-92
20
188 453
349
106
44b
65
36 56 57 35 3458 59 33 60 28 11261 32
18
494
88
105
37
66
55
19
Centrale Pomp
90
67
38 54
188
93-94
490
68
F 46
15 17
492 182
259
507
491 182
27 50 42 51 41 40 52 39 53 16
95
104
506
312
89
503
505 268
96
101
437
28
21 431 232
316
23 433 224
25 435 226
27 436 406
1:500
Legenda
Oppervlakte perceel Brandvoorzieningen Kadastraal nummer perceel
31
Bijlage 2 Toekomstige situatie
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
Inrichtingsplan park de Berkenhof Toekomstige situatie dd. 13-09-2013
335
97
498 242
497
499
98
S
245 500
76 103 105 104 106 102 101 107 3 80 100 110 99 79 81 108 98 78 83 13 49 75 84 1 97 74 85 45 73 86 31 47 44b 72 4 71 88 B 70 89 69 90 25 91 14 92 30 495 12
99
247 501 253
100
502 253 281
102 103
504 233
222 496
Hydrant
104
489
81 107
508
272
73
109
414
209
420
415
218
419
11 230
469 201
428 425
252
15
427 255
60
33
443 239
442 270
32
441 255
440 475
68
Hydrant
439
29
-3
471
0
438
22
506
434
24
-2
427 223
429 227
264 444
197
34
168
6
17 19
227 445
111
464
180
432 205
35
446 258
61
470
430 186
206
36
53
194
188 465
67
20
423
268 447
463
174
Hydrant
191
59
166
37
457
514 166
466
426 244
13
112
462 177
62
18 421
54
515 166
66
16
9 231
65
512
165
113
58
38
448 271
Hydrant
458
157
467 179
164
424
459
461
63
39
51-52
55-56
57
424
7 237
114
174 460
14
417
239
348
231
43-45
49-50
76
422
206
5
S
468
40
455
513
472 175
213 413
85
179 512
64
449
407
480
69
10
418
1 3
311
479 150
189 473
8
216
425
181
416
454
450
390
41
451
486
70
29
456
184
474
6
24
487
488
189
478 173
71
403
411
352
75
172 477
72
Hydrant
4
83-86
182 481 78
171 475
44a
452
Hydrant
74
412
48
42
47-48
182
110
62
378
79
173 476 510
87
63
44
430
167
84 482
23
26
485 163
483 186
108
22
44-44a
82
80
509
2
198 484
21
420 493
251
269
91-92
20
188 453
349
106
44b
65
36 56 57 35 3458 59 33 60 28 11261 32
18
494
88
105
37
66
55
19
Centrale Pomp
90
67
38 54
188
93-94
200
68
F 46
15 17
492 182
259
507
491 182
27 50 42 51 41 40 52 39 53 16
95
490
506
312
89
503
505 268
96
101
437
28
21 431 232
316
23 433 224
25 435 226
27 436 406
1:500
Legenda
Oppervlakte perceel Brandvoorzieningen Kadastraal nummer perceel
33
Bijlage 3 Toelichting op Inrichtingsschets
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
memo
Postbus 150, 3000 AD Rotterdam Telefoon: 010-2018555 Fax: 010-4121039 E-mail: info@rho.nl
Aan:
Gemeente Stichtse Vecht
Onderwerp:
Toelichting inrichtingsplan plan De Berkenhof
Datum:
31 januari 2014
Referte:
Ir. R.A. Sips
Bijlagen:
-
Inrichtingsplan De Berkenhof huidige situatie (pdf en dwg) Inrichtingsplan De Berkenhof toekomstige situatie (pdf en dwg) Inrichtingsplan De Berkenhof bijgebouwen Fotobladen
Inleiding Recreatiepark De Berkenhof ligt aan de Westbroekse Binnenweg 72B-77. Dit park heeft een omvang van ruim 3,2 hectare. Op het park zijn 100 chalets opgenomen. In het vigerend bestemmingsplan Maarssenveense Plassen e.o. (vastgesteld 18 mei 2009) heeft het recreatiepark de bestemming Recreatie 3 (R3). In het plan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt de recreatiebestemming per park om te zetten naar een woonbestemming. In de wijzigingsbevoegdheid zijn randvoorwaarden opgenomen om voldoende ruimtelijke kwaliteit van het nieuwe woongebied te garanderen. Daarbij dient te worden voldaan aan onder meer parkeernormen, groenvoorzieningen en veiligheidsaspecten (waaronder het bouwbesluit). In gezamenlijkheid hebben de besturen van vijf recreatieparken (Berkenhof, Vier Hoeven, Zwaluwpark, Molenpolder en Veenhoeve) het voornemen om hun recreatiepark om te zetten naar een definitieve woonbestemming conform de wijzigingsbevoegdheid. De gemeente wil hieraan haar medewerking verlenen. Zij heeft hiertoe het stappenplan wijzigingsprocedure bestemmingsplan Parken Westbroekse Binnenweg (versie 23 november 2011) opgesteld. Voor De Berkenhof zijn inmiddels de eerste stappen uit het stappenplan doorlopen. Door IDDS Archeologie bv is een inmeting van het park, de kavels, chalets etc. verricht.
Rho adviseurs bv heeft op basis van deze gegevens een ruimtelijk inrichtingsplan (zie bijlage) opgesteld. Deze memo geeft in tekst uitleg over dit inrichtingsplan. Hieronder wordt als eerste ingegaan op de vereisten van het ruimtelijk inrichtingsplan. Daarna wordt per thema ingegaan op de afzonderlijke vereisten.
Inrichtingsplan van het recreatiepark Het inrichtingsplan voor het totale recreatiepark moet voldoen aan: 1. Digitale plankaart van het totale terrein met een schaal van 1:500. 2. Op deze kaart staat in kleur of arcering aangegeven de bestaande en nieuw aan te leggen groenvoorziening in m², waarbij duidelijk is wat bestaand en wat nieuw is. Ten aanzien van de groenvoorziening geldt dat het groen en het water daaronder valt en dat het afschermende groen/water rond het totale terrein maar dan wel op het gezamenlijk terrein gelegen en het groen/water langs de op het gezamenlijk terrein gelegen ontsluitingswegen mag worden meegerekend. 5% van het totale terrein moet zijn ingericht ten behoeve van algemene groenvoorziening. 3. Op de kaart staat de gezamenlijk te gebruiken speelvoorziening(en) aangegeven. 4. Op de kaart staan de parkeerplaatsen aangegeven. Dat kunnen de parkeerplaatsen op de individuele percelen zijn en/of een gezamenlijk te gebruiken parkeerterrein. De norm voor het totale terrein ligt op 1,6 parkeerplaats per woning. De norm mag niet worden afgewenteld op de openbare weg. De parkeerplaatsen en/of het parkeerterrein moeten qua afmeting voldoen aan de eisen van de CROW. De afmetingen van de parkeerplaatsen en/of het parkeerterrein moeten meetbaar zijn. 5. Op de kaart staan de bestaande en nieuw aan te leggen ontsluitingswegen met de afmetingen. 6.
Op de kaart staan de bestaande en nieuw aan te leggen brandveiligheidsvoorzieningen. 7. Bewijs dat het terrein voldoet aan de brandveiligheidseisen. 8. Foto’s van het terrein zodat een algemene indruk kan worden verkregen.
Toelichting IP De Berkenhof
blz. 1
Hieronder wordt per punt op deze vereisten ingegaan. Daarnaast zal ook alvast kort worden ingegaan op de individuele percelen (oppervlakte perceel, chalets en bijgebouwen), zodat een goede indruk kan worden gekregen van het park als geheel. 1. Digitale plankaart 1 Door Rho adviseurs bv is een inrichtingsplan voor de huidige situatie opgesteld voor het totale terrein met een schaal van 1:1.000. Dit plan is als bijlage bijgevoegd bij deze memo. Deze kaart is digitaal op zowel dwg-formaat als pdf-formaat beschikbaar. Op de kaart is een verklarende legenda opgenomen. Op de kaart is het gehele recreatiepark met een totale omvang van 3,2812 hectare opgenomen. Daarnaast is ook een inrichtingsplan voor de toekomstige situatie opgesteld. 2. Groenvoorzieningen Op de plankaart staat in een groene kleur aangegeven de bestaande groenvoorziening. Het totaal aan groenvoorziening bedraagt in 1.703 m². Aangezien hiermee 5,2 % van het totale terrein is ingericht ten behoeve van de algemene groenvoorziening voldoet recreatiepark De Berkenhof aan deze vereiste. In de nieuwe situatie zal door het herinrichten van het bezoekersparkeerterrein nog eens 176 m² aan groen worden toegevoegd. In de nieuwe situatie komt het percentage groenvoorzieningen op 5,7 % van het totale terrein. 3.
Speelvoorziening(en) Middels de aanduiding S staat op de kaart twee gezamenlijk te gebruiken speelvoorzieningen aangegeven. Centraal op het park ligt een speelveld met speeltoestellen en bij het parkeerterrein een voetbalterreintje. 4. Parkeerplaatsen Op de kaart staan de parkeerplaatsen met een licht geel/cremé-achtige kleur aangegeven. Er zijn in de huidige situatie in totaal 125 gemarkeerde parkeerplaatsen aanwezig. Daarnaast is er een gelegenheid voor bezoekers om te parkeren direct bij de entree (noordzijde). De parkeerplekken die op dit terrein zijn opgenomen zijn onduidelijk afgebakend. Er kunnen hier circa 30 auto’s parkeren. Dit terrein zal opnieuw (efficiënter) worden ingericht met 36 parkeerplaatsen (zie inrichtingsplan Toekomstige situatie). Na de herinrichting van het noordelijk gelegen parkeerterrein (bezoekers) zijn op het park De Berkenhof 161 parkeerplaatsen aanwezig. Daarmee voldoet De Berkenhof aan de eis van minimaal 1,6 parkeerplaatsen per woning (100 chalets). Alle parkeerplaatsen voldoen aan de minimale afmetingen die het CROW beschrijft in het ASVV. 5. Ontsluitingswegen Op de kaart staan de ontsluitingswegen aangegeven met een grijze kleur. Op enkele punten staat de afmeting van de breedte van de wegen aangegeven. De totale verharding bedraagt 4.112 m². 6. Brandveiligheidsvoorzieningen Op het terrein zijn 6 hydranten en 1 centrale pomp aanwezig. 7.
Brandveiligheidseisen Met bovenstaande voorzieningen voldoet het park aan de brandveiligheidseisen. Een advies van de brandweer is als bijlage toegevoegd. 8. Foto’s algemene indruk De Berkenhof In een aparte bijlage zijn enkele foto’s opgenomen zodat een algemene indruk van het recreatiepark kan worden verkregen.
Individuele percelen Naast de voorgeschreven punten voor het inrichtingsplan voor het terrein zijn ook enkele eisen ten aanzien van de individuele percelen beschouwd (zie bijlage 1 Tabel met huidige bebouwing en bijlage 2 tabel met toekomstige bebouwing):
1
Door gebruik te maken van 1:1.000 kan het hele terrein op een A3 worden afgedrukt, indien gewenst kan hetzelfde inrichtingsplan ook op 1:500/A1 worden toegestuurd. Indien de gemeente dit plan raadpleegt vanuit pdf of dwg maakt dit echter geen verschil.
Toelichting IP De Berkenhof
blz. 2
1. Percelen Elk perceel moet minimaal 150 m² zijn. De percelen op het recreatiepark De Berkenhof verschillen van omvang. Het grootste perceel heeft een omvang van 506 m², het kleinste perceel heeft een omvang van 157 m². Daarmee voldoen alle percelen aan deze eis. De maten van de ingemeten percelen zijn numeriek op de inrichtingskaart opgenomen. 2. Bebouwingspercentage Ook de aanwezige chalets en bijgebouwen zijn ingemeten. De omvang van de chalets en bijgebouwen zijn op de inrichtingskaart opgenomen. Uit de inrichtingskaart kan worden opgemaakt dat geen van de kavels voor meer dan 50% bebouwd is. 3. Hoogtes chalets en bijgebouwen De goot- en nokhoogtes van de (dubbele) chalets bedragen respectievelijk 3,00 meter en 3,70 meter. Voor enkele van de chalets (de L-vormige) bedraagt de goot- en nokhoogte respectievelijk 3,00 meter en 3,40 meter. De bijgebouwen hebben een goothoogte van 2,00 meter en een nokhoogte van 2,75 meter. 4. Oppervlakte erfbebouwing In de wijzigingsregels is opgenomen dat de maximale oppervlakte van erfbebouwing mag maximaal 10 m² bedragen. Zoals uit de bijlagen 1 en 2 blijkt is de erfbebouwing op circa 50 percelen maximaal 10 m². Voor de overige percelen is bekeken in hoeverre er sprake is van vergunningsvrij bouwen.
Vergunningsvrij bouwen Nadat het wijzigingsplan is vastgesteld gelden de bepalingen uit het Besluit omgevingsrecht (Bor) ten aanzien van het vergunningsvrij bouwen. In het Bor wordt gesteld dat bijgebouwen die binnen de afmetingen van het besluit worden omschreven, niet verplicht aan de gemeente hoeven te worden gemeld. Dit bouwwerk hoeft dan ook niet aan het bestemmingsplan te worden getoetst. Om te bepalen of de bijgebouwen van de overige percelen vallen onder het vergunningsvrij bouwen zijn de volgende zaken van belang: a. b. c. d. e.
De bijgebouwen dienen zich in het achtererfgebied te bevinden. Het achtererfgebied is het gebied op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw; De oppervlakte van bijgebouwen binnen een afstand van 1 m van een naburig erf niet meer dan 10 m² bedragen (voorzover op een afstand van meer dan 2,5 m van het oorspronkelijke hoofdgebouw); de oppervlakte van bijgebouwen op een afstand van meer dan 2,5 m van het oorspronkelijke hoofdgebouw niet meer dan 30 m² mag bedragen; Beperkingen ten aanzien van de hoogte van vergunningsvrije bijbehorende bouwwerken (welke ruimer is dan de wijzigingsregel, waaraan alle bijgebouwen aan voldoen); Niet meer dan 50% van het achtererfgebied bebouwd mag zijn met bijgebouwen.
Toets en conclusie vergunningsvrij bouwen In bijlage Toekomstige bebouwing (bijgebouwen) is voor elke kavel de voorzijde bepaald. Het achtererfgebied ligt op 1 meter achter de voorkant van het hoofdgebouw (rode lijnen). In een aantal gevallen kunnen er op basis van de definities meerdere mogelijke voorzijde worden gekozen. In die gevallen is gekozen voor de meest logische en gunstige voorzijde. Alle bebouwing voor de voorgevellijn moet minder zijn dan 10 m² meter (waarbij de overige bebouwing moet voldoen aan de overige voorwaarden van het vergunningsvrij bouwen). Alleen kavel 90 heeft 11 m² voor de voorgevellijn en voldoet daarmee niet aan deze voorwaarde. Er is echter wel veel voor te zeggen gezien de minimale overschrijding (1 m² is 10%) en de locatie van het bijgebouw hiermee coulant om te gaan. De oppervlakte van bijgebouwen van kavels 43-45 en 44-44a bedragen opgeteld respectievelijk 35 en 31 m². Aangezien het gaat om bestaande situaties, waarbij de bijgebouwen vallen onder het regime vergunnningsvrij bouwen en de bijgebouwen gezien hun situering geen overlast veroorzaken vraagt het park ook hier om coulance..
Conclusie De inrichting van het recreatiepark De Berkenhof voldoet aan alle vereisten die worden gesteld op park-niveau (eisen inrichtingsplan park). Kavel 90 heeft 1 m² te veel aan bijgebouw welke ook niet onder het vergunningsvrije bouwen valt. Kavels 4345 en kavel 44-44a hebben meer 10 m² aan bijgebouwen, welke niet vallen onder het vergunningsvrij bouwen omdat te grote delen van deze bijgebouwen liggen binnen 1 meter van een naburig erf.
Toelichting IP De Berkenhof
blz. 3
Bijlage 1 Tabel met huidige bebouwing
nummer oppervlakte (in m²) chalet kadastraal kavel chalet bijgebouwen totaal 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24-26 25 27 28 29-30 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43-45 44-44a 44b 47-48 49-50 51-52 53 54 55-56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66
411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469
Toelichting IP De Berkenhof
425 403 239 216 218 209 237 213 231 206 230 198 252 227 255 244 223 206 227 186 232 205 224 427 226 406 316 506 475 255 270 239 264 227 258 268 271 231 390 407 378 188 430 352 512 191 165 348 174 166 177 194 168 188 166 179 164 201
63 60 35 61 64 57 46 51 61 58 49 56 40 73 99 48 39 71 82 44 56 68 58 48 73 81 43 68 74 52 45 45 62 56 44 68 64 51 81 136 142 47 123 72 132 44 36 102 41 66 32 35 80 74 63 40 70 40
19 16 19 13 0 7 3 6 12 15 13 18 19 6 9 15 0 7 12 10 6 12 10 15 10 15 22 13 29 15 0 0 0 6 16 8 8 14 6 35 31 3 5 7 16 5 0 18 0 11 5 0 0 6 7 13 8 0
blz. 4
82 76 54 74 64 64 49 57 73 73 62 74 59 79 108 63 39 78 94 54 62 80 68 63 83 96 65 81 103 67 45 45 62 62 60 76 72 65 87 171 173 50 128 79 148 49 36 120 41 77 37 35 80 80 70 53 78 40
bebouwingspercentage 19,3 18,9 22,6 34,3 29,4 30,6 20,7 26,8 31,6 35,4 27,0 37,4 23,4 34,8 42,4 25,8 17,5 37,9 41,4 29,0 26,7 39,0 30,4 14,8 36,7 23,6 20,6 16,0 21,7 26,3 16,7 18,8 23,5 27,3 23,3 28,4 26,6 28,1 22,3 42,0 45,8 26,6 29,8 22,4 28,9 25,7 21,8 34,5 23,6 46,4 20,9 18,0 47,6 42,6 42,2 29,6 47,6 19,9
nummer oppervlakte (in m²) chalet kadastraal kavel chalet bijgebouwen totaal 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 78 79 80 81 82 83-86 84 85 87 88 89 90 91-92 93-94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114
470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 481 482 483 484 485 488 486 487 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 515 514 513 512
Toelichting IP De Berkenhof
180 174 175 189 181 171 173 172 173 159 182 182 186 198 163 311 189 184 167 182 182 182 349 420 188 222 335 242 245 247 253 253 281 233 268 259 251 269 272 312 197 166 157 179
34 46 43 54 47 48 50 70 58 42 42 40 83 41 64 69 40 58 57 78 40 38 89 120 43 80 112 54 59 81 81 55 127 53 51 66 48 69 46 41 72 71 71 57
10 19 14 3 18 0 5 0 10 7 9 5 0 8 10 14 8 0 10 0 0 11 15 9 8 15 25 13 8 16 14 8 13 7 18 15 25 17 19 13 8 7 7 6
blz. 5
44 65 57 57 65 48 55 70 68 49 51 45 83 49 74 83 48 58 67 78 40 49 104 129 51 95 137 67 67 97 95 63 140 60 69 81 73 86 65 54 80 78 78 63
bebouwingspercentage 24,4 37,4 32,6 30,2 35,9 28,1 31,8 40,7 39,3 30,8 28,0 24,7 44,6 24,7 45,4 26,7 25,4 31,5 40,1 42,9 22,0 26,9 29,8 30,7 27,1 42,8 40,9 27,7 27,3 39,3 37,5 24,9 49,8 25,8 25,7 31,3 29,1 32,0 23,9 17,3 40,6 47,0 49,7 35,2
Bijlage 2 Tabel met toekomstige bebouwing
nummer oppervlakte (m²) bebouwingschalet kadastraal kavel chalet bijgebouwen totaal percentage 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 13 14 15 16 17-19 18 20 21 22 23 24-26 25 27 28 29-30 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43-45 44-44a 44b 47-48 49-50 51-52 53 54 55-56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67
411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 423 422/424 425 426 427/429 428 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470
425 403 239 216 218 209 237 213 231 206 230 252 424 255 244 450 206 186 232 205 224 427 226 406 316 506 475 255 270 239 264 227 258 268 271 231 390 407 378 188 430 352 512 191 165 348 174 166 177 194 168 188 166 179 164 201 180
Toelichting IP De Berkenhof
63 60 35 61 64 57 46 51 61 58 49 40 73 99 48 82 71 44 56 68 58 48 73 81 43 68 74 52 45 45 62 56 44 68 64 51 81 136 142 47 123 72 132 60 36 102 41 66 32 35 80 74 63 40 70 40 34
19 16 19 13 0 7 3 6 12 15 13 19 23 9 15 51 7 10 6 12 10 15 10 15 22 13 29 15 0 0 0 6 16 8 8 14 6 35 31 3 5 7 16 5 0 18 0 11 5 0 0 6 7 13 8 0 10
82 76 54 74 64 64 49 57 73 73 62 59 96 108 63 133 78 54 62 80 68 63 83 96 65 81 103 67 45 45 62 62 60 76 72 65 87 171 173 50 128 79 148 65 36 120 41 77 37 35 80 80 70 53 78 40 44
blz. 6
19,3 18,9 22,6 34,3 29,4 30,6 20,7 26,8 31,6 35,4 27,0 23,4 22,6 42,4 25,8 29,6 37,9 29,0 26,7 39,0 30,4 14,8 36,7 23,6 20,6 16,0 21,7 26,3 16,7 18,8 23,5 27,3 23,3 28,4 26,6 28,1 22,3 42,0 45,8 26,6 29,8 22,4 28,9 34,0 21,8 34,5 23,6 46,4 20,9 18,0 47,6 42,6 42,2 29,6 47,6 19,9 24,4
nummer oppervlakte (m²) bebouwingschalet kadastraal kavel chalet bijgebouwen totaal percentage 68 69 70 71 72 73 74 75 76 78 79 80 81 82 83-86 84 85 87 88 89 90 91-92 93-94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114
471 472 473 474 475 476 477 478 479 481 482 483 484 485 488 486 487 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 515 514 513 512
174 175 189 181 171 173 172 173 159 182 182 186 198 163 311 189 184 167 182 182 182 349 420 188 222 335 242 245 247 253 253 281 233 268 259 251 269 272 312 197 166 157 179
Toelichting IP De Berkenhof
46 43 54 47 48 50 70 58 42 42 40 83 41 64 69 40 58 57 78 40 38 89 120 43 80 112 54 59 81 81 55 127 53 51 66 48 69 46 41 72 71 71 57
19 14 3 18 0 5 0 10 7 9 5 0 8 10 14 8 0 10 0 0 11 15 9 8 15 25 23 8 16 14 8 13 7 18 15 25 17 19 13 8 7 7 6
65 57 57 65 48 55 70 68 49 51 45 83 49 74 83 48 58 67 78 40 49 104 129 51 95 137 77 67 97 95 63 140 60 69 81 73 86 65 54 80 78 78 63
blz. 7
37,4 32,6 30,2 35,9 28,1 31,8 40,7 39,3 30,8 28,0 24,7 44,6 24,7 45,4 26,7 25,4 31,5 40,1 42,9 22,0 26,9 29,8 30,7 27,1 42,8 40,9 31,8 27,3 39,3 37,5 24,9 49,8 25,8 25,7 31,3 29,1 32,0 23,9 17,3 40,6 47,0 49,7 35,2
Fotoblad 1 HOOFD- EN RIJPADEN
geasfalteerd rijpad parkeerplaatsen/openbare weg richting Westbroeksebinnenweg
middenhoofd (grind) pad richting openbare weg
Toelichting IP De Berkenhof
blz. 8
geasfalteerd rijpad parkeerplaats annex strook met aanplant
richting bruggetje
Fotoblad 2 HOOFDPADEN
grindhoofdpad noordzijde
grindhoofdpad zuidzijde
grindhoofdpaden richting noord-zuid
Toelichting IP De Berkenhof
richting zuid-noord
blz. 9
Fotoblad 3 ZIJPADEN
Fotoblad 4
Toelichting IP De Berkenhof
blz. 10
Fotoblad 4 VOORZIENINGEN
heringerichte parkeerplaats voor bewoners
Fotoblad 5 postbussen Toelichting IP De Berkenhof
en
blz. 11
kliko-ophaalplaats
Fotoblad 5 SPEELVOORZIENINGEN
speeltuin
en
voetbalkooi
WATER
sloot grenzend aan het park aan de zuidzijde
Toelichting IP De Berkenhof
blz. 12
Fotoblad 5 OVERKAPPINGEN
bij chalet 133: overkapping aan schuurtje
bij chalet 111: veranda
bij chalet 80: over schutting/erfafscheiding en over schuurtje (het schuurtje is wel als bebouwing aangegeven)
Toelichting IP De Berkenhof
blz. 13
35
Bijlage 4 Keuring bouwbesluit
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
Overzicht keuringen en nakeuringen op de Berkenhof Op 10 en 15 oktober 2014 zijn 96 van de 100 chalets gekeurd. Hiervan zijn er 84 goedgekeurd, mede omdat de gemeente uiteindelijk in plafonds lager dan 2.10 geen grond van afkeuring meer vond. Er waren 12 afkeuringen op grond van: geen rookmelder (8x) e/o onvoldoende doucheventilatie (6x), te lage afvoerpijp verwarming (2x) 4 chalets konden in oktober niet gekeurd worden: eigenaar onvindbaar achterstand verbouwing onwillig om mee te werken verwaarlozing en laksheid in medewerking Op 5 maart 2015 had de nakeuring plaats. Alle betreffende chalets waren aangepast zodat ze alle goedgekeurd zijn. Intussen was ook medewerking van de eigenaren bereikt van 3 van de 4 niet gekeurde huisjes, zodat deze ook gekeurd konden worden. 1 goedgekeurd, 2 afgekeurd op: elektriciteit, verwarmingsketel geen rookmelder gebrekkige ventilatie doucheruimte Intussen was de verblijfplaats van de eigenaar van één chalet getraceerd, zodat op 16 april de laatste 3 huisjes gekeurd konden worden. Alle drie zijn goedgekeurd. Resultaat: Alle 100 chalets zijn goedgekeurd. Van de gang van zaken en dit resultaat is de Gemeente Stichtse Vecht door MB-All op de hoogte gebracht.
37
Bijlage 5 Bezoekverslag brandweer
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
Regels
41
Hoofdstuk 1
Artikel 1
Inleidende regels
Begrippen
1.1 plan het wijzigingsplan De Berkenhof als vervat in NL.IMRO.1904.WPDeBerkenhofMVP‐VG01 van de gemeente Stichtse Vecht.
het
GML‐bestand
het
GML‐bestand
1.2 wijzigingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.
1.3 bestemmingsplan 'Maarsseveense Plassen' het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen als vervat in NL.IMRO.1904.BPmaarssevnplasMVP‐OH01 van de gemeente Stichtse Vecht.
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
42
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
43
Hoofdstuk 2
Artikel 2 a. b.
Bestemmingsregels
Wonen
De regels van het bestemmingsplan Maarsseveense Plassen (NL.IMRO.1904.BPmaarssevnplasMVP‐OH01) zijn van overeenkomstige toepassing. In afwijking van het bepaalde onder a gelden ten aanzien van het bouwen de volgende regels: 1. bebouwing die bestaat op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp plan is toegestaan. Deze bebouwing mag geheel of gedeeltelijk worden vernieuwd of herbouwd, maar mag niet worden vergroot of verplaatst ten opzichte van het oorspronkelijke bouwwerk; 2. de goothoogte en bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer dan respectievelijk 3 m en 5 m bedragen; 3. de goothoogte en bouwhoogte van erfbebouwing mag niet meer dan respectievelijk 2,5 en 4 m bedragen; 4. de oppervlakte aan erfbebouwing mag niet meer dan 10 m2 bedragen.
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
44
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
45
Hoofdstuk 3
Artikel 3
Overgangs‐ en slotregels
Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het wijzigingsplan De Berkenhof'.
Rho adviseurs voor leefruimte
020524.1575902
Verbeelding
Plangebied plangrens W
Enkelbestemmingen W
Wonen
Bouwvlakken bouwvlak
GEMEENTE Stichtse Vecht De Berkenhof N
WIJZIGINGSPLAN project
020524.15759.02
formaat
A3
vastgesteld
28-09-2015
schaal
1:1000
ontwerp
26-06-2015
kaart
1/1
voorontwerp
---------------
getekend
P. Fijneman
concept
13-05-2015
idn
NL.IMRO.1904.WPDeBerkenhofMVP-VG01
w www.rho.nl e info@rho.nl