Toelichting bestemmingsplan Zandpad 41 Maarssen.pdf

bestemmingsplan

Zandpad 41, Maarssen Gemeente Stichtse Vecht

Planstatus:

vastgesteld

Plan identificatie:

NL.IMRO.1904.BPZandpad41-VG01

Datum:

2023-07-05

Contactpersoon Buro SRO:

dhr. H.J.M. van Arendonk

Kenmerk Buro SRO:

SR210164

Opdrachtgever:

Carpenti BV

Buro SRO 't Goylaan 11 3525 AA Utrecht 030-2679198 www.buro-sro.nl

BTW nummer: KvK nummer: Rabobank rekeningnummer:

NL8187.16.071.B01 30232281 NL44.RABO.0142.1540.24 t.n.v. Buro SRO B.V. te Utrecht

2

Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................................................... 5 1.1 Aanleiding ........................................................................................................................................................... 5 1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied .......................................................................................................... 5 1.3 Geldende bestemmingsplannen ......................................................................................................................... 6 1.4 Leeswijzer ............................................................................................................................................................ 8

2 Planbeschrijving ...................................................................................................................................... 9 2.1 Huidige situatie ................................................................................................................................................... 9 2.2 Historie .............................................................................................................................................................. 11 2.3 Toekomstige situatie ......................................................................................................................................... 12

3 Beleidskaders ........................................................................................................................................ 18 3.1 Rijksbeleid ......................................................................................................................................................... 18 3.2 Provinciaal beleid .............................................................................................................................................. 19 3.3 Gemeentelijk beleid .......................................................................................................................................... 23

4 Onderzoeken ......................................................................................................................................... 27 4.1 Milieueffectrapportage ..................................................................................................................................... 27 4.2 Bodem ............................................................................................................................................................... 28 4.3 Geluid ................................................................................................................................................................ 41 4.4 Luchtkwaliteit .................................................................................................................................................... 42 4.5 Bedrijven en milieuzonering.............................................................................................................................. 43 4.6 Externe veiligheid .............................................................................................................................................. 44 4.7 Cultuurhistorie ..................................................................................................................................................

46 4.8 Archeologie ....................................................................................................................................................... 48 4.9 Ecologie ............................................................................................................................................................. 49 4.10 Water .............................................................................................................................................................. 51 4.11 Verkeer en parkeren ....................................................................................................................................... 54 4.12 Duurzaamheid ................................................................................................................................................. 55

5 Juridische planbeschrijving ................................................................................................................... 57 5.1 Algemeen .......................................................................................................................................................... 57 5.2 Verbeelding ....................................................................................................................................................... 57 5.3 Planregels .......................................................................................................................................................... 57 5.4 Wijze van bestemmen ....................................................................................................................................... 57

6 Uitvoerbaarheid ..................................................................................................................................... 61 6.1 Economische uitvoerbaarheid ........................................................................................................................... 61 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................................................................... 61

3

4

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De initiatiefnemer is voornemens om op het perceel aan het Zandpad 41 te Maarssen de functie als caravanstalling te beëindigen. De bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en hiervoor in de plaats wordt woningbouw beoogd. Het voornemen is om in totaal 10 nieuwe woningen op ruime kavels mogelijk te maken. Daarnaast wordt de bedrijfswoning op het perceel van het Zandpad 41 omgezet van een bedrijfswoning naar een reguliere burgerwoning. Voor de beoogde herontwikkeling is bij de gemeente Stichtse Vecht een vooroverlegplan ingediend. Op 6 april 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders een positief besluit genomen op het vooroverlegplan en aangegeven in principe medewerking te verlenen. Het initiatief is nader uitgewerkt in de notitie 'Een Buiten Tuinderij - Visie plan en beeldkwaliteit voor ontwikkeling voormalig stallingbedrijf Zandpad 41 te Maarssen' (la4sale, 21 april 2022): zie bijlagen bij toelichting bijlage 1. De ter plaatse geldende bestemmingsplannen 'Rondom de Vecht' en 'Maarssen aan de Vecht' staan de ontwikkeling van woningen niet toe. Om het beoogde plan juridisch-planologisch mogelijk te maken dient een nieuw bestemmingsplan vastgesteld te worden. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan ligt aan het Zandpad, het dijklint op de oostelijke oever van de Vecht dat de verbinding tussen Maarssen en Breukelen vormt. De planlocatie Zandpad 41 ligt in de gemeente Stichtse Vecht en is kadastraal bekend onder gemeente Maarssen, sectie K, perceel 279. Het plangebied heeft een oppervlakte van 23.705 m². Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Globale ligging plangebied, rood omcirkeld (bron: Google Maps)

5

Globale begrenzing plangebied, rood omkaderd (bron: Google Maps)

1.3 Geldende bestemmingsplannen De gronden van het plangebied liggen binnen de plangrenzen van de geldende bestemmingsplannen 'Rondom de Vecht', vastgesteld op 5 januari 2021 en 'Maarssen aan de Vecht', vastgesteld op 1 juli 2008 door de gemeente Stichtse Vecht. Bestemmingsplan 'Rondom de Vecht' Voor het grootste gedeelte van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Rondom de Vecht'. De gronden zijn hierin voorzien van de bestemming 'Bedrijf', terwijl een westelijke strook de bestemming 'Agrarisch met waarden' heeft. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Rondom de Vecht'.

Uitsnede bestemmingsplan 'Rondom de Vecht', plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

6

De bestemming 'Bedrijf' met de functieaanduiding 'caravanstalling' is opgenomen voor het bedrijfsperceel. Ter plaatse van deze bestemming zijn bedrijven in de categorieën 1 en 2 toegestaan. Aan de zuidzijde van het bedrijfsperceel is voor de bedrijfswoning de aanduiding 'bedrijfswoning' opgenomen. Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken worden uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd. Voor de maximum goot- en bouwhoogte en inhoud van gebouwen gelden de bestaande maten, waarbij in het geval van nieuwbouw en/of verbouw van een bedrijfsgebouw de maximum goot- en bouwhoogte respectievelijk maximaal 6 en 10 meter mag bedragen. Rondom de bedrijfsbestemming is de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf groen' opgenomen voor afschermende groenvoorzieningen. De gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden' zijn bestemd voor de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf. Gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Naast de enkelbestemmingen zijn voor de gronden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 4' en 'Waarde - Cultuurhistorie, landschap en natuur' opgenomen.

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' is gericht op het behoud van de aanwezige archeologische waarden, terwijl de dubbelbestemming 'Waarde Cultuurhistorie, landschap en natuur' voor het behoud, herstel, beheer en de versterking van de aanwezige cultuurhistorische waarden, natuur- en landschapswaarden is, in de vorm van bebouwde en onbebouwde structuren, elementen, systemen, patronen en zichtlijnen. Ook geldt voor de gronden waarvoor het bestemmingsplan 'Rondom de Vecht' van toepassing is de gebiedsaanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'. Hier zijn functiewijzigingen die kunnen leiden tot een verslechtering van de grondwaterkwaliteit niet toegestaan. Bestemmingsplan 'Maarssen aan de Vecht' Voor een deel van de gronden nabij het Zandpad geldt nog het bestemmingsplan 'Maarssen aan de Vecht'. Deze gronden hebben in dit bestemmingsplan de bestemming 'Tuin'. De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, met de daarbij behorende groenvoorzieningen, water, toegangspaden, gebouwen en in- en uitritten. Op deze gronden zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van het bestemmingsplan 'Maarssen aan de Vecht', waarbij bedacht dient te worden dat uitsluitend de tuinbestemming nog vigerend is. De rest van het plangebied is geregeld in het hiervoor behandelde bestemmingsplan 'Rondom de Vecht'.

Uitsnede bestemmingsplan 'Maarssen aan de Vecht', plangebied rood omkaderd (ruimtelijkeplannen.nl)

De beoogde ontwikkeling van in totaal 10 nieuwe woningen op de planlocatie past niet binnen de mogelijkheden van de geldende bestemmingsplannen. Om het plan juridisch-planologisch mogelijk te

7

maken moet een nieuw bestemmingsplan vastgesteld worden. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie en het beoogde plan beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Hoofdstuk 5 bevat vervolgens een juridische planbeschrijving. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

8

2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is gelegen aan het Zandpad, op de oostelijke oever van de Vecht, met een oppervlakte van 23.705 m². Ter plaatse is een caravanstalling aanwezig, met centraal op het perceel een bedrijfsgebouw met een omvang van circa 5.200 m². Het gebouw verkeert in een slechte staat. Ook is sprake van ruim 4.000 m² aan verhardingen en buitenopslag, wat afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteiten. Het voornemen is om de storende elementen te verwijderen. Met het onderhavige initiatief wordt beoogd om in totaal ruim 5.200 m² bedrijfsbebouwing te slopen en om ruim 4.000 m² aan verhardingen en buitenopslag te verwijderen. Daarbij blijven de karakteristieke elementen behouden. Zo blijven de cultuurhistorisch waardevolle schoorsteen en watertoren op het perceel behouden. Ook blijft een houtwal ten westen van de bestaande bedrijfsbebouwing behouden. Deze is in de 70er jaren door de huidige eigenaar aangelegd om de caravanstalling aan het zicht te onttrekken. Verder bevindt zich aan de kant van het Zandpad een bedrijfswoning; deze wordt gehandhaafd en ingepast. De navolgende afbeeldingen tonen het plangebied in de huidige situatie.

Planlocatie in de huidige situatie (bron: Google Maps)

9

Foto's bestaande situatie (bron: Vooroverlegplan Zandpad 41, Buro SRO, 2020)

10

2.2 Historie De zuidelijke rand van het plangebied vertoont een redelijk open en groen beeld aan de Vecht, met daaraan de (tuinders-)woning en een gazon met boomgroepen. Ten noorden van de locatie bevinden zich bospercelen en het open landschap. De oostelijke grens van de locatie is afgeschermd met een kavelsloot en voor een groot deel met een brede, circa twee meter hoge haag (laurierkers) tegen de waterkant. De westelijke rand die de grens met Cromwijck vormt is een open weiland en tuinstructuur met een doorzicht naar het achterliggend groen en aan weerszijden afschermende beplanting. In de huidige situatie zijn er nog elementen uit de drie meest vormende perioden aanwezig:

•

Uit de tijd van Cromwijck: de bermsloot, de locatie van de entree tot het perceel, de kavelgrens met Cromwijck en de kavelsloten aan de noordzijde;

• •

Uit de tijd van de kwekerij: de woning, de watertoren en de schoorsteen; Uit de tijd van de caravanstalling: de huidige stalling, de afschermende beplantingsstroken (houtwal aan westzijde en haag aan oostzijde), het gazon aan de Vecht, het weiland aan de westzijde en de terreinverharding.

Het woonhuis is onderdeel van de lintbebouwing aan het Zandpad. Het is, vanuit Maarssen gezien, een laatste huis in een cluster van enkele lintwoningen, vóór buitenplaats Cromwijck. Deze lintwoningen hebben allemaal één laag met kap en zijn vrijstaande volumes of twee-onder-één-kapwoningen. De lintwoningen vormen een contrast met buitenplaats Cromwijck, direct ten westen van de locatie. Hier is de bebouwing hoger, statiger met landhuizen in de Vechtse Stijl met bijbehorende bijgebouwen. Direct achter Cromwijck is in 2003 een geheel nieuwe buitenplaats gebouwd, genaamd 'Valkenberg'. Dit sluit aan bij de bevindingen van Stichting In Arcadië die in 2017 de tuinhistorische waarden heeft beoordeeld (zie bijlagen bij toelichting, bijlage 6 en toelichting paragraaf 4.7). Buitenplaats Cromwijck De locatie was ooit onderdeel van de historische buitenplaats Cromwijck en herbergde de tuin- en parkaanleg bij deze buitenplaats; een inrichting met tuinen, bospercelen, waterpartijen, boomgaarden en weilanden. Hierbij waren twee wisselende kavelrichtingen aanwezig die licht geerden ten opzichte van elkaar. Tuinderij van Cromwijck Rond 1900 wordt het oostelijke gedeelte van de buitenplaats, het perceel van het huidige plangebied, omgevormd waarmee er een grotere nadruk op de nutsaspecten kwam te liggen.

Er werden onder andere een watertoren, de schoorsteen, een loods en een mesthok voor varkens gebouwd. Daarna, in 1919 wordt het perceel afgesplitst en verkocht als kwekerij. De koper van dit perceel is de heer W. Kuyvenhoven. Het gehele terrein werd gebruikt als kwekerij. Er ontstond een nieuwe inrichting met kassen, moestuinen, schoorstenen voor de stookinstallaties, een watertoren en een tuinderswoning. Caravanstalling In de laatste bepalende periode (van 1966 tot op heden) is de locatie in gebruik als caravanstalling. De kassen van de kwekerij werden gesloopt en verbouwd tot één grote stallingsruimte voor caravans. Er werden afschermende beplantingsstroken (zonder hoge natuurwaarde) aangelegd, een weiland aan de westzijde en een gazon aan de voorzijde. De grenssloot met buitenplaats Cromwijck werd gedempt. De navolgende afbeelding toont een historische kaart (1832) van het plangebied. Op deze kaart staan de nog aanwezige resten van de voormalige tuinderij aangegeven.

11

Historische kaart, 1832 (bron: Kadastraal Minuut Plan , Maarsseveen sectie A 1e blad)

2.3 Toekomstige situatie Het planvoornemen is om de 5.200 m² grote caravanstalling op de planlocatie volledig te slopen, om ruim 4.000 m² aan verhardingen en buitenopslag te verwijderen en om hiervoor in de plaats 10 nieuwe woningen te realiseren. De bestaande bedrijfswoning Zandpad 41 blijft behouden en wordt omgezet naar een reguliere woning. Met het initiatief wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteiten. Enerzijds door verouderde bebouwing en buitenopslag te verwijderen. Anderzijds door juist de karakteristieke elementen te behouden. Bovendien wordt hiermee de bedrijfsbestemming opgeheven en daarmee ook de hiermee gepaard gaande verkeersgeneratie en mogelijke overlast. De planvorming voor de ontwikkeling aan het Zandpad 41 te Maarssen is geïnspireerd op de historie van het gebied als 'tuinderij van Cromwijck', zoals bedoeld met de studie van Stichting In Arcadië: zie bijlagen bij toelichting, bijlage 6. Naast het landschappelijk raamwerk zoals dat door Stichting In Arcadië is geschetst, heeft ook de oude veldminuutkaart uit 1832, waar de tuinderij op staat ingetekend, als inspiratie gediend

12

voor de opzet. Dit is nader uitgewerkt in de notitie 'Een Buiten Tuinderij - Visie plan en beeldkwaliteit voor ontwikkeling voormalig stallingbedrijf Zandpad 41 te Maarssen' (la4sale, 21 april 2022): zie bijlagen bij toelichting, bijlage 1. Dit is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de Vechtplassencommissie, terwijl het tussentijds ook aangepast is op de opmerkingen van omwonenden, gemeente en provincie. Uitgangspunten Het planvoorstel is gericht op het creëren van een ‘Buiten Tuinderij’, een woonensemble dat als tuinderij onderdeel was en de sfeer draagt van een Vechts Buiten, op de overgang naar het veenweidelandschap. Daarbij is nadrukkelijk niet uitgegaan van een nieuwe buitenplaats, maar meer van ‘korrelsampling’ zoals in Vechtvisie voorgesteld: een combinatie van Vechtse typologieën binnen één groene voet. Er wordt in dit geval gesampeld met de drie bestaande sferen: de tuinderij, het romantische Vechtse (vooraan) en het landelijke Vechtse (achterop). Belangrijke basis voor de opzet vormt de landschappelijke in vulling van deze groene voet van de korrel, met tuinen, weitjes, bosjes, boomgaard, bomenweide en watergang zoals ook de vroegere productietuin van Cromwijck. De bebouwing voegt zich in deze landelijke opzet.

De architectuur bepaalt uiteindelijk ook in belangrijke mate wat de sfeer van de korrel wordt, deels romantisch en sierlijk Vechts (maar niet letterlijk zoals in een op zichzelf staande buitenplaats met prominent hoofdhuis), deels landelijk Vechts, met schuurvolumes en kassen zoals op een tuinderij en een boerenerf. Nadrukkelijk zónder een zelfstandige buitenplaats te willen maken, is er gewerkt met zichtlijnen en de samenhang tussen gebouwen en parkstructuren. Tevens is een relatie met het onderliggend landschap gelegd, o.a. door vooraan de relatie met de Vecht op te zoeken en door achterop enkele openingen te maken richting het open weideland. De navolgende afbeelding toont de situatietekening van de beoogde toekomstige situatie.

Situatietekening toekomstige situatie (bron: la4sale, 7 april 2022)

Het plan kent twee ensembles met een samenhangende architectuur en buitenruimte, te weten de Tuinderij en de Landerij en omvat de volgende planonderdelen.

13

Planonderdelen (bron: la4sale, 21 april 2022)

Het Huis In het plan staat een bescheiden ‘Vechts Huis’ als spil in het gebied. Het is het jongste ‘accentgebouw’ van Cromwijck in die zin. Het Huis staat aan de boomgaard die naar het oosten is gericht én aan de hoofdas die het contact maakt met de Vecht. Het Huis is een dubbelhuis, voor twee families, waardoor het een wat groter en gevarieerder volume kan worden. Theoretisch kan het ook één heel groot huis zijn, maar altijd met de twee gezichten oost- en zuidwaarts. De Vechttuin De ruimte aan de Vecht wordt benut als landschappelijke tuin met wandelpad, waterpartij en theekoepel, te gebruiken door alle bewoners van het plangebied. Van de (vele) bestaande bomen zullen de mindere exemplaren verwijderd worden, waardoor de tuin meer ruimtelijkheid krijgt en de mooie bomen meer tot hun recht komen. Het pad dat door de Vechttuin loopt en dat de verschillende onderdelen van het woongebied verbindt, vormt de hoofdas van het gehele plan. Rond de private tuinen die aan de Vechttuin grenzen komt een weelderige groene rand bestaande uit een stevige haag en lossige clumps van rododendrons die de strenge lijnen doorbreken. Het theekoepeltje moet een klein pronkstukje worden.

14

De Tuinderij De Tuinderij ligt op de plek van de vroegere tuinderij van Cromwijck. Op de tuinderijplaats is de historische dwarsas weer zichtbaar: opgespannen tussen de oude schoorsteen en de watertoren vormt een vlak van hergebruikte betonplaten, afgezoomd met groen, een centrale ‘plaats’. De woningen vormen hieromheen een hof met een collectieve gebruikstuin (moestuin of bloementuin). De woningen hebben als ‘bijgebouwen’ meer eenvoudige volumes dan het Huis. Ze hebben alle een mooie serre of aangebouwde kas, verwijzend naar de historie van de plek. De collectieve gebruikstuin vormt een onderdeel van het ensemble met het Vechtse huis en heeft een eigen gebruikskas. De tuin heeft sierwaarde en de gebouwen functioneren enigszins zoals een oranjerie. De tuinderij is zo een levendige hof waar mensen de ruimte samen gebruiken. Bezoekers parkeren informeel in de overmaat aan ruimte. De bestaande bedrijfswoning Zandpad 41 blijft behouden en wordt omgezet in een reguliere woning. Deze woning behoort als ‘tuinmanswoning’ ruimtelijk tot het Tuinderij-ensemble, maar is met een eigen oprit en eigen architectuur enigszins afwijkend. De Boomgaard De boomgaard vormt naast de centrale as het koppelstuk tussen de Tuinderij en de Landerij en verbindt het plangebied ook met het open landschap aan de oostzijde.

De boomgaard is de ‘voortuin’ van het Huis en is voor gezamenlijk gebruik, met uitzicht over het naastgelegen weiland. Daartoe wordt ter hoogte van de boomgaard de bestaande hoge laurier haag die rond het perceel ligt onderbroken. Langs de tuinen noordelijk en zuidelijk van de boomgaard wordt de laurierhaag grotendeels behouden, met op strategische plekken een ‘uitgesneden kijkvenster’. De Landrand De Landrand loopt aan de westkant van het plangebied, van het Zandpad tot aan het bosje achter op het plangebied. Het is een bestaande open strook tussen de bestaande en grotendeels te handhaven houtwal en de buurpercelen aan de westzijde, die ook in de nieuwe opzet vrij blijft van bebouwing. De grotendeels te behouden houtwal vormt de natuurlijke begrenzing tussen de collectieve landrand en de private tuinen aan de oostzijde ervan. Hierdoor zijn hier geen schuttingen en hagen nodig om de tuinen privacy te geven. Wel wordt de houtwal op strategische plekken doorbroken en ontdaan van ondergroei, zodat vanuit de woningen zicht en contact ontstaat naar het westen. Per woning is ten hoogste één doorsteek mogelijk. Aan het begin van de Landrand staat de poortwoning met ook een toegangspoort. Verder vormt het de hoofdentree, met een zichtlijn die eindigt in de notengaard. Het is een informele landweg in de vorm van een (half verhard) karrenspoor die toegang geeft naar de woningen.

De naastgelegen buitenplaats Valkenberg op het buurperceel aan de westzijde kan eventueel in de toekomst ook ontsloten worden vanaf de Landrand. De Landerij De Landerij ligt helemaal achter op het plangebied. De woningen staan hier rond een (half)verharde plaats en vormen een klein ontspannen erf. Alle woningen hebben een grote tuin die aan het omliggende landschap grenst. Ze hebben een klein bijgebouwtje om inpandig te kunnen parkeren. Direct aan het huis hebben de woningen een ‘architectonisch oog’ dat het zicht op de landschappelijke omgeving richt. De twee noordelijke woningen, de Grote schuren, wijken iets af van de twee zuidelijke, omdat ze zich ook naar het landschap richten. De woning in de uiterste westhoek van de Landerij staat direct aan de Landrand als bijzondere boerenschuur-woning, net niet helemaal verscholen achter de houtwal. Voor deze boerenschuur ligt een klein eiland met wat notenbomen voor gezamenlijk gebruik. Het geheel vormt het landelijke gezicht voor iedereen die de Landrand op komt rijden of lopen. Openbare buitenruimte Bij de afmeting van de wegen en paden wordt gebruik gemaakt van de richtlijnen vanuit het CROW, waarbij er ook aandacht is voor bewoners die minder valide zijn (toegankelijkheidseisen) en voor de beheermogelijkheden van de openbare ruimte.

Zo is het eerste stuk van de toegangsweg in de Landrand dusdanig breed en verhard dat de vuilniswagen hier kan keren en er ruimte is om de kliko’s op ophaaldag neer te zetten. Bij de verdere uitwerkingen wordt rekening gehouden met de daar aan te stellen eisen, bijvoorbeeld ten aanzien van de belastbaarheid. Voorts stelt de Veiligheidsregio Utrecht (VRU) speciale eisen aan de bereikbaarheid van hulpdiensten. Het ontwerp voor de openbare ruimte zal worden afgestemd met een civieltechnisch medewerker van de

15

gemeente en met de VRU. Ook zal bij de verdere uitwerkingen aandacht besteed worden aan het realiseren van bijvoorbeeld een bluswaterput e.d. 2.3.1 Beeldkwaliteit Ten behoeve van het onderhavige initiatief is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit onderdeel is opgenomen in de notitie 'Een Buiten Tuinderij - Visie plan en beeldkwaliteit voor ontwikkeling voormalig stallingbedrijf Zandpad 41 te Maarssen' (la4sale, 21 april 2022): zie bijlagen bij toelichting, bijlage 1. Het beeldkwaliteitsplan omvat een kaderstelling, geïllustreerd met beelden die een sfeerindicatie geven van de beoogde bebouwing en van de invulling van de openbare ruimte. Het plan kent twee ensembles met elk een samenhangende architectuur te weten de Tuinderij en de Landerij. De Tuinderij bestaat de Tuinderijwoningen waarvan er één iets groter is en de Poortwoning. De Landerij bestaat uit het Landerijerf en de twee Grote schuren. Dit is nader uitgewerkt in criteria per onderdeel. Tuinderij

Ensemble 'Tuinderij' (bron: la4sale, 21 april 2022)

16

De Tuinderij heeft een esthetische architectuur die geïnspireerd is op de enigszins utilitaire voormalige tuinderijgebouwen. Het vormt een hiërarchisch ensemble met een iets groter Huis en een poortwoning. Alle gebouwen hebben een overeenkomst in architectuurstijl en materiaalgebruik en een aanbouw in de vorm van een kas, serre of veranda. Het grotere Huis ligt markant aan de boomgaard met uitzicht op het omringende landelijk gebied en op de Vecht, zonder een buitenplaats te pretenderen te zijn. De Tuinderijhuizen liggen rondom de collectieve tuin, als een open hof van gelijke lagere volumes. De Poortwoning is gericht op het Zandpad en vormt een bijzonder samengesteld volume met een in samenhang ontworpen toegangspoort. Deze Poortwoning legt met de gelijksoortige baksteen een link met het naastgelegen Cromwijck. Aan het Zandpad staat ook een prieeltje in de Vechttuin. Het prieeltje vertoont ook overeenkomst in bouwstijl en materiaalgebruik met de andere gebouwen op de Tuinderij. Landerij

Ensemble 'Landerij' (bron: la4sale, 21 april 2022)

De Landerij is achterop gelegen en is aan alle zijden omgeven door het landelijk gebied. De architectuur is daarom naast Vechts ook landelijk, als het ware het productiedeel van een landgoed. De Landerij bestaat uit de landerijhof met schuurvormige volumes rond een klein erf. De woningen krijgen een ‘visueel duurzame materialisatie’ zoals hout en bijvoorbeeld een groen dak. De gevel naar het erf is zorgvuldig en sober gedetailleerd en heeft een grote ‘staldeur’ aan het erf ter plekke van de garages. Aan de landschapszijde is een ‘open’ gevel die zich richt naar de omgeving, een ‘architectonisch oog’. De Landerijhuizen kunnen verschillende volumes hebben, maar eenzelfde bouwstijl en materiaalkeuze, waardoor er een eenheid binnen de hof bestaat. Door de bescheiden toepassing van bruine baksteen wordt in materiaal ook een link gelegd naar Cromwijck. De twee grote expressieve schuurwoningen die aan de noordzijde liggen zijn een geval apart. Deze maken een gezicht naar het landelijk gebied met een markante kap van bijzonder materiaal.

17

3 Beleidskaders 3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Planspecifiek Gezien de aard en omvang is de NOVI verder niet specifiek van belang. Wel wordt er aangesloten op de ambities en belangen van het Rijk, zoals het realiseren en behouden van een goede leefomgevingskwaliteit en het realiseren van woningen. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De wetgever heeft in de Wet ruimtelijke ordening, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de NOVI zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014, 1 juli 2016, 1 januari 2017 en 1 december 2020 op onderdelen aangevuld. Planspecifiek De voorgenomen ontwikkeling valt binnen de Nieuwe Hollandse Waterlinie, die een erfgoed van uitzonderlijke universele waarde is. De aanwijzing vanuit het Barro werkt door in de provinciale Omgevingsverordening. In toelichting paragraaf 3.2.2 wordt nader ingegaan op de ligging binnen de Nieuwe Hollandse Waterlinie. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de nieuwe 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

18

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

•

•

•

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt op 11 woningen. Het voorliggende plan maakt de realisatie van in totaal 10 nieuwe woningen mogelijk, waarmee het project niet aangemerkt wordt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling niet nader getoetst hoeft te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht De Omgevingsvisie provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. De ruimte in de provincie is beperkt terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: 'hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken'. Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren. Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie:

• • • • • • •

waarin Stad en land gezond zijn; die Klimaatbestendig en waterrobuust is; waarin Duurzame energie een plek heeft; met Vitale steden en dorpen; die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is; met een Levend landschap, erfgoed en cultuur; die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.

19

Slim combineren Met slim combineren bedoelt de provincie Utrecht dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden. De provincie combineert bijvoorbeeld het versterken van de rivierdijken met de ontwikkeling van nieuwe fiets- en wandelroutes en nieuwe recreatie- en natuurgebieden. Door te zorgen dat het autoverkeer op de dijken vermindert, ontstaat er meer ruimte voor wandelaars en fietsers. Concentreren Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Veel van wat je nodig hebt, is dan in de buurt en goed bereikbaar. Als het nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het verbouwen van voedsel en het opwekken van zon- en windenergie en het verbouwen van voedsel. Uitvoering geven aan de Omgevingsvisie De vraagstukken waar we voor staan kunnen de provincie niet alleen oplossen. Samenwerking met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie en medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden.

Planspecifiek De provincie kiest er in algemene zin voor om de algemene ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen door middel van binnenstedelijke en binnendorpse ontwikkelingen. Daarbij is aandacht voor bereikbaarheid, klimaatadaptatie, energietransitie, gezondheid en inclusiviteit van belang. De planlocatie ligt in een kernrandzone. Dit is een gebied dat op de rand van de rode contour ligt. Volgens het provinciale beleid is nieuwe verstedelijking in de kernrandzone mogelijk, mits er sprake is van ruimtelijke kwaliteitsversterking. De caravanstalling van ruim 5.100 m² in het plangebied wordt gesloopt en de huidige bedrijfsbestemming wordt wegbestemd. Hiervoor in de plaats worden 10 nieuwe woningen gerealiseerd en wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een reguliere burgerwoning. De woonfunctie past beter in de omgeving aan de Vecht, waardoor er sprake is van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. De kwaliteitsverandering is dan ook qua aard en omvang in redelijke verhouding tot de beoogde bouw van een tiental woningen. Daarnaast wordt er met het voorliggende plan rekening gehouden met klimaatadaptatie en duurzaamheid. De nieuwe woningen zullen aardgasloos uitgevoerd worden en worden voorzien van duurzame materialen, goede isolatie en duurzame installaties. De woningen zullen voldoen aan de BENG-normen.

Met het plan wordt de bestaande verharding grotendeels verwijderd en het gebied beschikt over voldoende mogelijkheid om regenwater in te laten zijgen en af te voeren naar het oppervlaktewater. Tevens worden natuurlijke schaduwplekken gecreëerd, om hittestress te voorkomen. Dit past binnen de ambities uit de regionale afspraken in het kader van 'Afspraken klimaat adaptief bouwen Utrecht'. De planlocatie ligt binnen zowel de 'Historische buitenplaatszone' als de 'Hollandse Waterlinie'. De historische buitenplaatszones staan onder druk. De provincie Utrecht geeft ruimte voor ontwikkelingen binnen deze zone. De ontwikkelingen dienen gericht te zijn op het creëren van economische dragers en het behoud van de cultuurhistorische waarden van de buitenplaatsen.Aan de westzijde van het plangebied grenst een historische buitenplaats. Deze buitenplaats verkeert in een relatief goede staat. Met de ontwikkeling wordt meer zicht op de buitenplaats gecreëerd ten opzichte van de huidige situatie, waarmee meer recht wordt gedaan aan de waarde van deze buitenplaats. De Hollandse Waterlinie is UNESCO Werelderfgoed met uitzonderlijke universele waarden. Kenmerkend voor de Hollandse Waterlinie zijn een samenhangend stelsel van forten, dijken, kanalen en inundatiekommen, een groen en overwegend rustig karakter en de openheid.

Binnen het plangebied en in de omgeving zijn geen direct herkenbare elementen van de Hollandse Waterlinie aanwezig. Wel ligt het plangebied in het inundatiegebied van de Hollandse Waterlinie, het gebied dat onder water werd gezet. Het verkleinen van het bebouwde oppervlak, door de sloop van de aanwezige bedrijfsbebouwing, draagt bij aan het behoud en versterken van de universele waarden. De caravanstalling blokkeert het zicht naar het achtergelegen landschap. Met de ontwikkeling van de 10 woningen wordt een meer open karakter

20

gecreëerd en wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de openheid van het gebied, wat beter past bij de waarden van de Hollandse Waterlinie. Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de Omgevingsvisie provincie Utrecht. 3.2.2 Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht Het beleid van de Omgevingsvisie wordt uitgevoerd met behulp van de op 10 maart 2021 vastgestelde Interim Omgevingsverordening en Programma's: De Omgevingsverordening In de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de Omgevingsvisie staat. Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de Omgevingsverordening gaat het deels om regels die alleen voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico’s uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken. De provincie Utrecht vindt het belangrijk om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven en maatwerk per gebied. In de Omgevingsverordening zijn alle regels voor de leefomgeving samengebracht en de provincie Utrecht is van zo’n 20 verordeningen naar één Omgevingsverordening gegaan.

Dit moet het voor iedereen eenvoudiger maken om te zien welke regels waar gelden. Programma's Om het beleid uit te voeren zijn er niet alleen regels nodig, maar ook op uitvoering gerichte programma’s. De provincie zal hier samen met overheden, partners en de samenleving invulling aan geven. Bijvoorbeeld in het programma ‘wonen en werken’. Gemeenten in een regio en provincie zitten daarbij samen aan tafel en leggen vast welke woningen waar op welk moment gebouwd gaan worden en welke bedrijventerreinen ontwikkeld gaan worden. Daarbij wordt ook rekening gehouden met andere zaken, zoals dat mensen naar hun werk kunnen gaan en dat er voldoende recreatie en groen is. Met de Omgevingsvisie wil de provincie Utrecht duidelijkheid geven hoe de Utrechtse leefomgeving ingericht kan worden. Welke rol de provincie pakt, hangt af van de situatie. De ene keer zal de provincie Utrecht een ontwikkeling stimuleren, de andere zorgt ze ervoor dat plannen worden aangepast om de kwaliteiten van de omgeving te beschermen. Planspecifiek Op kaart 3 'Watersysteem kaart 2' staat aangegeven dat het plangebied in overstroombaar gebied ligt. Artikel 2.10 stelt dat een bestemmingsplan binnen het overstroombaar gebied bestemmingen en regels moet bevatten die rekening houden met overstromingsrisico's. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen.

Buitendijks is dit ook van toepassing op individuele woningen en bedrijven. De planlocatie ligt binnendijks waardoor dit artikel verder niet van toepassing is. Het zuidelijke gedeelte van de planlocatie ligt binnen de vrijwaringszone regionale waterkering. In artikel 2.8 staat aangegeven dat een bestemmingsplan voor een locatie binnen de vrijwaringszone regionale waterkering bestemmingen en regels bevat die de waterkerende functie beschermen en voorzien in een vrijwaringszone aan weerszijden van de waterkering. Op de verbeelding van dit bestemmingsplan wordt voor de beschermingszone van de waterkering de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen, conform de legger van waterschap Amstel, Gooi en Vecht. Het plangebied ligt binnen de zone '100-jaarsaandachtsgebied Bethunepolder'. In artikel 3.7 is aangegeven dat geen activiteiten toegestaan zijn die een risico vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie. Het voorgenomen initiatief gaat gepaard met het opheffen van een bedrijfsbestemming wat gunstig is ten aanzien van het waterwinbelang. Er zijn in de nieuwe situatie geen activiteiten voorzien die dat belang kunnen aantasten. Volgens kaart 15 'Cultuurhistorie en landschap kaart 1' ligt de planlocatie in een gebied waar de uitzondering op het verstedelijkingsverbod landelijk gebied geldt. Artikel 7.8 stelt dat een bestemmingsplan

21

in afwijking op het verstedelijkingsverbod landelijk gebied verstedelijking kan toestaan onder voorwaarde dat de verstedelijking kleinschalig is, gericht is op het behoud, herstel of versterking van de cultuurhistorische waarden en zorgvuldig wordt ingepast. De ontwikkeling sluit goed aan op de omgeving. De woningen sluiten beter aan op de karakteristieken van de omgeving ten opzichte van de caravanstalling die in de huidige situatie aanwezig is op de planlocatie. Daarnaast betreft het een kleinschalige ontwikkeling. Bovendien is de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie, landschap en natuur' opgenomen op de verbeelding van het onderhavige bestemmingsplan. Ook wordt aangegeven dat de planlocatie ligt in het zojuist aangewezen UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies. Het is verboden om de uitzonderlijke universele waarde van de Hollandse Waterlinies aan te tasten. Echter zijn er binnen het plangebied geen (noemenswaardige) waarden van de Hollandse Waterlinies aanwezig. Met het plan wordt meer openheid gecreëerd, hetgeen beter past bij de in de (verre) omgeving gelegen bouwwerken van de Hollandse Waterlinie, waardoor de waarden verbeteren. In toelichting paragraaf 4.7 wordt nader ingegaan op het aspect cultuurhistorie. Volgens kaart 16 'Cultuurhistorie en landschap kaart 2' ligt het plangebied in het landschap Groene Hart.

Ontwikkelingen mogen de kernkwaliteiten van het landschap niet aantasten. Het voorliggende plan is zorgvuldig ingepast en de caravanstalling wordt gesloopt. Hierdoor komt er in het plangebied meer ruimte voor groen en openheid. Geconcludeerd kan worden dat, gezien de aard en omvang van de beoogde ontwikkeling, er geen kernkwaliteiten van het landschap worden aangetast maar juist worden verbeterd. Uit kaart 18 'Wonen, werken en recreëren kaart 1' blijkt dat het plangebied in het landelijk gebied ligt. In artikel 9.7 staat de instructieregel bestaande stedelijke functies, anders dan wonen vermeld. Dit artikel stelt dat percelen voor specifieke stedelijke functies en bestemmingen een andere stedelijke functie kunnen krijgen, onder voorwaarde dat de functiewijziging naar aard en omvang niet leidt tot vergroting van de locatie en tot een toename van de invloed op de omgeving. Daarnaast dienen de bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden behouden te blijven en de omliggende agrarische bedrijven mogen niet belemmerd worden in hun bedrijfsvoering. Met het voorliggende plan wordt de bestaande bedrijfsbestemming wegbestemd en wordt de aanwezige caravanstalling van ca. 5.200 m² gesloopt. Hiervoor in de plaats worden 10 nieuwe woningen gerealiseerd, waarbij het bebouwde oppervlak zal afnemen tot ca. 1.600 m².

De oppervlakte aan bebouwing en de grote van de planlocatie neemt hierdoor af. De invloed op de omgeving van 10 woningen zal minder zijn dan van de huidige bedrijfsbestemming: de (potentiële) milieuhinder neemt af, er is geen sprake van onevenredige verkeerstoename en het landschap zal minder verstoord worden dan met de huidige bedrijfsbebouwing en de bijbehorende gebruiks- en opslagmogelijkheden op het terrein. Verder worden de woningen zorgvuldig ingepast waardoor er een kwaliteitsverbetering van het gebied plaatsvindt. Er worden nieuwe doorzichten en meer openheid gecreëerd. De cultuurhistorische en landschappelijke waarde wordt dan ook versterkt met het voorliggende initiatief. Rond de planlocatie zijn geen agrarische bedrijven aanwezig die belemmerd kunnen worden in hun bedrijfsvoering. Daarnaast staat op kaart 18 aangegeven dat de planlocatie in de kernrandzone ligt. In artikel 9.8 staat een bestemmingsplan voor locaties binnen de kernrandzone verstedelijking kan toestaan ten behoeve van het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. De verstedelijking dient gepaard te gaan met versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Ook moet de verstedelijking ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar zijn. Er moet sprake zijn van een duurzame realisatie en de omliggende functies mogen niet onevenredig geschaad worden.

Met de sloop van de caravanstalling en de ontwikkeling van het ruimtelijk opgezette plangebied tot woongebied met een beperkt aantal woningen op grote kavels wordt de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit verbeterd. Met het wegbestemmen van de bedrijfsbestemming verbetert het woon- en leefklimaat in de omgeving en bestaat niet meer het gevaar dat er zich een bedrijf vestigt dat niet passend zou zijn in de natuurlijke omgeving. Er zijn immers op basis van het nu geldende bestemmingsplan bijvoorbeeld een fabriek voor computers/kantoormachines/kleding/medische en optische apparatuur/elektrotechniek, groothandel in voedingsmiddelen/bloemen/planten, maar ook een cateringbedrijf, wasserij of autoverhuurbedrijf toegelaten. Doordat dit soort bedrijven binnen de huidige bestemming zijn toegestaan, is het voor de gemeente nu niet mogelijk om vestiging hiervan tegen te gaan.

22

De planlocatie ligt in het aandachtsgebied stiltegebied. Artikel 9.27 stelt dat er in deze gebieden rekening gehouden moet worden met de doelstellingen voor het geluidsniveau in stiltegebieden. Een woonfunctie past beter in het stiltegebied dan een bedrijfsbestemming. Hierdoor zal op het gebied van geluid de situatie verbeteren. Geconcludeerd kan worden dat de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht geen belemmeringen veroorzaakt. De ontwikkeling is in lijn met het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Omgevingsvisie Stichtse Vecht De Omgevingsvisie Stichtse Vecht is op 12 januari 2022 vastgesteld door de gemeenteraad. De gemeente Stichtse Vecht kent een grote trots als het gaat om de cultuur, het unieke landschap van de Vecht en de veenweidegebieden en de historische dorpen die als een kralensnoer langs de Vecht zijn verrezen. De kernkwaliteiten zijn het vertrekpunt voor de toekomst. Dit doet de gemeente door te behouden en te versterken. Nieuwe ontwikkelingen dragen hieraan bij. Deze vinden plaats in lijn met de schaal, maat en logica van de gevormde werelden en gebruiken het erfgoed als inspiratie. Stichtse Vecht is een aantrekkelijke vestigingsplaats voor veel mensen. Er is een enorme behoefte aan woningen vanuit de regio en vanuit Stichtse Vecht zelf. Driekwart van de inwoners gaf dan ook aan behoefte te hebben aan meer woningen in de eigen kern. Er is zowel een kwantitatieve als een kwalitatieve woningbouwopgave. De gemeente beoogt dan ook een flinke inhaalslag te maken en grote aantallen nieuwe woningen te realiseren in de periode tot 2030 en ook daarna. Langzame Vecht Het gebied rondom de Vecht is aangewezen als'Langzame Vecht'. Dit is een gebied met twee gezichten: de drukkere levendige westzijde en de rustigere, groene oostzijde.

Het gebied wordt gekenmerkt door een afwisseling van dorpen, buitenplaatsen, landhuizen, kastelen, boerderijen en rivieren. Langs de rivier de Vecht werden kastelen en voorname huizen gebouwd waarvan er nog vele overeind staan. Binnen de belevingszone zijn veranderingen alleen mogelijk als ze de typische beleving van de Langzame Vecht behouden en/of versterken. De bestaande kwaliteiten op het gebied van erfgoed, cultuurhistorie en landschap zijn leidend. Specifieke aandacht hebben we voor de zichtlijnen. In de Langzame Vecht zijn er zichtlijnen van en naar de buitenplaatsen, de forten (verboden kringen), groepsaccommodaties, molens (molenbiotopen) en beschermde dorpsgezichten. Planspecifiek Met het voorliggende initiatief wordt een caravanstalling gesaneerd en hiervoor in de plaats worden 10 woningen gerealiseerd. Het gaat om woningen in een groene omgeving, met behoud van cultuurhistorisch waardevolle structuren en elementen. Dit sluit aan bij de ambities voor de 'Langzame Vecht', waarin versterking van de bestaande kwaliteiten op het gebied van erfgoed, cultuurhistorie en landschap leidend zijn. Bovendien heeft de gemeente Stichtse Vecht door de grote woningbehoefte de ambitie realisatie van woningen mogelijk te maken. Het voorliggende initiatief sluit hier op aan. Er kan geconcludeerd worden dat het plan in lijn is met de ambities van de omgevingsvisie.

3.3.2 Actualisatie Woonvisie 2017 - 2022 In 2019 is de Actualisatie Woonvisie 2017 - 2022 opgesteld. Hierin beschrijft de gemeente Stichtse Vecht haar ambitie op het gebied van wonen in de gemeente aan de hand van de volgende thema's:

• • • • •

voldoende betaalbare woningen, nu en straks; vergroten van het aanbod aan middenhuur; wonen met welzijn en zorg: aanbod verruimen; verduurzaming van de woningvoorraad; ruimte voor nieuwe woonconcepten en woonwagenstandplaatsen.

23

Vanuit de geactualiseerde woonvisie gelden de volgende voorwaarden voor het woonprogramma: Aantal woningen 6 t/m 25

Sociale huur 30 %

Betaalbare koop maatwerk

Middenhuur maatwerk

Het in de Woonvisie vermelde 'maatwerk' is gedefinieerd als: "vrij om passend bij de kern en het project in te vullen". Dit betekent dat de uitwerking van het 'maatwerk' (i.c. voor de categorieën betaalbare koop en middenhuur) door het College kan worden en niet aan de raad behoeft te worden voorgelegd. Wat wel aan de raad dient te worden voorgelegd is een eventuele afwijking van de opgegeven percentages in de tabel. Planspecifiek Op basis van het woningmarktonderzoek voor de regio U16 van medio 2018 komt de lokale woningbehoefte van de gemeente voor 2023 uit op circa 1.600 extra woningen en nog eens 900 extra woningen tot 2023. Daarnaast is er vanuit de regio U10 nog een opgave van circa 800 woningen tot 2023. De gemeente Stichtse Vecht zet voor de komende 4 jaar in op een minimale toevoeging van 30 % sociale huurwoningen (circa 750 woningen), 50% woningen in het middensegment (circa 1.250 woningen) en 20 % woningen duurdere koop- en huurwoningen (circa 500 woningen). Het initiatief Zandpad 41 te Maarssen gaat uit van een ontwikkeling van 8 vrijstaande woningen en 2 halfvrijstaande (twee-onder-een-kap) woningen. In totaal worden 10 woningen gerealiseerd.

Op 6 april 2021 heeft het college van B&W besloten dat voor dit initiatief zal worden afgeweken van de Woonvisie en er geen verplichting wordt opgenomen om 30% sociale woningbouw te realiseren, omdat het plan dan niet (financieel) uitvoerbaar is gelet op de kernkwaliteiten van het gebied die hoge eisen stelt aan de inrichting en uitstraling. Deze afwijking dient aan de raad te worden voorgelegd. Het geëigende moment om dit te doen is bij het voorleggen van het ontwerpbestemmingsplan aan de raad. Het initiatief gaat uit van enkel dure koop (10 eenheden). Dat betekent dat het 'maatwerk' voor de categorieën betaalbare koop en middenhuur in dit geval neerkomt op 0 eenheden. Hier zijn diverse argumenten voor om tot deze verdeling te komen. Collectieve hoofdstructuur & kwaliteit Het totale perceel is 23.705 m2 groot. In tegenstelling tot reguliere nieuwbouw-ontwikkelingen, waarbij vrijwel 100% van de terreinoppervlakte wordt uitgegeven aan individuele kopers, wordt dat in dit plan met 64% uitgeefbaar niet gedaan. Een areaal van circa 8.700 m² wordt ingezet als collectieve buitenruimte en vormt de ruggengraat van het plan voor groenkwaliteit, behoud van cultuurhistorisch relevante bouwwerken, zichtassen en ontsluiting. Deze collectieve hoofdstructuur is essentieel om te kunnen voldoen aan de door de gemeente en provincie geëiste zeer hoge kwaliteit van het plan.

Met het plan wordt beoogd een ‘nieuw monument voor de toekomst’ aan de Vecht te realiseren. Van de totaal beschikbare 23.705 m² zal 36% dus niet als privéterrein worden ontwikkeld en uitgegeven, maar als collectieve buitenruimte worden ingericht. Naast de inrichtingskosten die dit met zich mee brengt, leidt dit ook tot een significante minderopbrengst van de gronden. Dit alles om de samenhang en de kwaliteit van het plan vorm te geven. Ook op privékavels zullen instandhoudingseisen voor de groenstructuur en regels voor beeldbepalende inrichtingselementen gelden. De onderdelen die hiervoor in het plan worden opgenomen zijn:

• • • • • • • •

de Vechttuin met prieel en voetpad aan de zuidzijde van het terrein (= zichtzijde vanaf Zandpad); de tuinderij (met centraal plein en collectieve kas); de boomgaard aan de oostzijde; de notengaard aan de noordwestzijde; de schoorsteen van de verdwenen kassen; het waterreservoir; de oude kasmuur; de groenwal aan de gehele westzijde;

24

• • •

het centrale erf van de Landerij; de landrand met de solitaire struiken en bomen en aangrenzende natuurlijke weiden.; de centrale noord-zuid as van het plangebied: het wandelpad.

Al het bovenstaande drukt niet alleen het opbrengstpotentieel, maar vraagt ook een meer dan gemiddelde investering. Instandhouding De kwaliteit van het plan wordt na realisatie niet alleen bepaald door de investeringen bij de start, maar zeker ook door de wijze waarop de gezamenlijke eigenaren straks bereid en in staat zullen moeten zijn om het beheer en het onderhoud van de collectieve structuur van ontsluiting en groenkwaliteit, en van de instandhouding van de cultuurhistorisch relevante bouwwerken, gezamenlijk te dragen. Beoogd wordt dat de collectieve onderdelen (in mandelig eigendom) ook in de toekomst blijvend worden gebruikt en onderhouden zoals geschetst. Daarom zal één en ander worden vastgelegd in de verkoopaktes door middel van zogenaamde kwalitatieve verplichtingen en zullen deze worden geborgd met een kettingbeding – wat betekent dat de notarieel vastgelegde verplichtingen altijd overgaan op een volgende eigenaar. De uitvoering zal worden belegd bij een Vereniging van Beheer, waar alle eigenaren verplicht lid van zijn en financieel aan bijdragen. Daarmee liggen deze afspraken ook duurzaam vast. Een samenwerking tussen 10 eigenaren zoals hierboven geschetst heeft alleen kans van slagen wanneer sprake is van een balans tussen ‘gelijke grootheden’.

Anders gezegd: elke woning heeft ongeveer het zelfde genot van de collectieve hoofdstructuur en elke woning zal daar dus ongeveer in gelijke mate aan moeten bijdragen. Wanneer van de 10 woningen er 3 géén 'dure koop' maar 'betaalbare koop', dan is het niet aannemelijk dat de kopers hiervan voldoende financiële ruimte hebben om hun pro rata parte verplichte bijdrage te doen die nodig is voor onderhoud en instandhouding van bovengenoemde waardevolle maar kostbare mandelige gedeelten in het plan. Dat geeft dan niet alleen financiële maar ook sociale onbalans. Omvang terrein 23.705 m² en slechts 10 woningen In een eerder initiatief zijn in het verleden 13 tot 15 woningen getekend op het terrein. Dat aantal werd te groot geacht. Op het beschikbare terrein van 23.705 m² zijn nu, naast de bestaande 'tuinderswoning' Zandpad 41, 10 nieuwe woningen gepland. Dit betekent dat er gemiddeld 2.155 m² per woning aan terrein beschikbaar is en wat neer komt op een dichtheid van nog geen 5 woningen per hectare. Dat heeft ook een financiële impact. In een gewone nieuwbouwwijk, waarin sprake kan zijn van een dichtheid van 20-25 woningen per hectare, zouden op zo’n oppervlakte minstens zo'n 50 woningen worden gerealiseerd.

Het gaat hier uiteraard niet om een locatie voor een 'normale nieuwbouwwijk', maar het geschetste verschil in dichtheid maakt dat deze ontwikkeling dus ook niet vergeleken kan worden met ontwikkelingen die door hun hogere dichtheid ook de ruimte bieden (in ruimtelijke en in financiële zin) voor het mee-ontwikkelen van sociale en middensegment woningen. Type locatie De planlocatie ligt op ca. 2 kilometer loopafstand van het dichtstbijzijnde winkelcentrum en de dichtstbijzijnde bushalte. Daarmee biedt de locatie niet het ideale profiel voor sociale woningbouw, betaalbare koopwoningen en middenhuur woningen. Conclusie Gezien het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het voorliggende plan in lijn is met de mogelijkheden om af te wijken van de Actualisatie Woonvisie 2017-2022. 3.3.3 Welstandsnota Stichtse Vecht 2013 In de Welstandsnota Stichtse Vecht 2013 is vastgelegd dat bouwplannen getoetst moeten worden aan de welstandscriteria. Het plangebied behoort tot gebied MA6 'Omgeving Abel Tasmanlaan' en is aangemerkt als gewoon welstandsgebied. De waarde van dit gebied is vooral gelegen in het rustige beeld van de straten met het groen van bomen en voortuinen. De dynamiek van het woongebied is gemiddeld en betreft veelal kleine wijzigingen als dakkappellen en uitbouwen.