rvs Nota Kostenverhaal.pdf

Endelhovenlaan 1, 3601 GR Maarssen Postbus 1212, 3600 BE Maarssen T 140346 F 0346 25 40 10 www.stichtsevecht.nl info@stichtsevecht.nl

Raadsvoorstel Onderwerp

Organisatie onderdeel

Nota Kostenverhaal

Ruimtelijke Regie en Ontwikkeling

Begrotingswijziging

E-mail opsteller

nee

inge.te.kulve@stichtsevecht.nl

Datum raadsvergadering

Telefoonnummer opsteller

17 december 2024

0346254501

Portefeuillehouder

Registratie nummer

H.C. van den Akker/F. van Liempdt

526262

Aan de gemeenteraad Voorgesteld besluit

1. De Nota Kostenverhaal vast te stellen waarmee de nieuwe gemeentelijke werkwijze wordt vastgelegd rondom het kostenverhaal bij ruimtelijke initiatieven. Waaronder: • • •

Het in rekening brengen van de plankosten op grond van de plankostenscan van de VNG; Het inzetten op het verhalen van plankosten via een anterieure overeenkomst; Het sluiten van een voorovereenkomst om een voorschot op het kostenverhaal in rekening te brengen.

Samenvatting Voor u ligt de nieuwe Nota Kostenverhaal. Met deze nieuwe Nota Kostenverhaal leggen we de (nieuwe) gemeentelijke werkwijze vast rondom het kostenverhaal bij ruimtelijke initiatieven. Hieronder volgt een opsomming van de voornaamste punten in deze Nota als mede de te nemen beleidsbeslissingen. ➢ Uitgangspunt voor kostenverhaal is het afsluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de initiatiefnemer van de bouwactiviteit en de gemeente. Als het niet mogelijk is om een dergelijke anterieure overeenkomst af te sluiten, is de publiekrechtelijke weg verplicht. Dan verhaalt de

gemeente de kosten op basis van de regels in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. ➢ Het kostenverhaal betreft alleen kosten die op de kostensoortenlijst staan welke als bijlage IV bij het Omgevingsbesluit is opgenomen. ➢ Als geen overeenkomst is gesloten loopt het verhalen van de kosten via een kostenverhaalbeschikking. Die is gebaseerd op de regels over kostenverhaal in het omgevingsplan of voorschriften over kostenverhaal in de omgevingsvergunning of het projectbesluit. Pas na betaling mag een initiatiefnemer gaan bouwen. ➢ Bij een nieuw initiatief wordt eerst een voorovereenkomst gesloten waarbij een voorschot op het kostenverhaal wordt gevraagd. ➢ De gemeente Stichtse Vecht kiest ervoor om, indien kostenverhaal plaatsvindt via het aangaan van een anterieure overeenkomst, uit te gaan van de landelijk plankostenscan. ➢ Uitgangspunt is dat alle kosten binnen en buiten het projectgebied die alleen worden gemaakt als gevolg van het project voor 100% in rekening worden gebracht. ➢ Eventuele nadeelcompensatie (planschade) dient door de initiatiefnemer voldaan te worden. ➢ Voor kleine initiatieven, ruimtelijke plannen die maximaal 2 woningen omvatten, wordt in afwijking van de plankostenscan vaste bedragen gehanteerd voor het wijzigen van het omgevingsplan.

➢ Bij het opstellen van de toekomstige gebiedsvisies die als programma worden uitgewerkt zal onderzocht worden of een vrijwillige financiële bijdrage kan worden meegenomen. ➢ Onderzocht zal worden of er mogelijkheden voor zijn voor een afdwingbare financiële bijdrage en wat dit betekent voor Stichtse Vecht. De grondslag voor een mogelijke afdwingbare bijdrage ligt in het omgevingsplan of programma. Deze zal dan aan de gemeenteraad worden voorgelegd. ➢ Uit onderzoek is gebleken dat een afdwingbare financiële bijdrage voor sociale woningbouw in de categorie 6-16 woningen voor Stichtse Vecht wel mogelijk is maar de voordelen niet opwegen tegen de nadelen. ➢ De plankosten worden op een tweetal momenten verhaald, namelijk als voorschot bij het afsluiten van een voorovereenkomst en bij het sluiten van de anterieure overeenkomst. De kosten voor fysieke civiele werken worden direct doorgelegd aan initiatiefnemer. ➢ Indien een bouwplan wijzigt op onderdelen waardoor er meer ambtelijke uren benodigd zijn wordt er afgerekend aan de hand van een urenadministratie.

A Inleiding Aanleiding Met de Nota Kostenverhaal leggen we de gemeentelijke werkwijze vast rondom het kostenverhaal. Hiermee wordt voor iedereen duidelijk op welke wijze er moet worden gehandeld bij het kostenverhaal en is er sprake van transparantie over de te verhalen bedragen.

Bevoegdheid Een nota kostenverhaal is een kaderstellend document dat door de gemeenteraad wordt vastgesteld.

Afweging scenario’s In de nota kostenverhaal wordt onder andere vastgelegd of de gemeente Stichtse Vecht een afdwingbare financiële bijdrage vraagt voor sociale woningbouw. In de Nota Kostenverhaal, bijlage 2 Afdwingbare financiële bijdrage sociale woningbouw, zijn de mogelijkheden voor een afdwingbare financiële bijdrage verder uitgewerkt. Op 4 juni van dit jaar heeft het college middels een peilnota op dit onderwerp de mening van de commissie Fysiek Domein gepeild. Alles overwegende heeft het college besloten dat de voordelen niet opwegen tegen de nadelen. Hieronder zijn de na- en voordelen opgenomen van de financiële bijdrage. Nadelen • Er dienen voldoende alternatieve locaties te zijn waar meer dan 30% sociale woningbouw kan worden gerealiseerd waarbij aanspraak wordt gemaakt op een bijdrage uit de bestemmingsreserve. • Het wordt met een financiële bijdrage minder aantrekkelijk om in Stichtse Vecht kleinere bouwplannen in de categorie 6-16 woningen te realiseren. • Voordat er een afdwingbare financiële bijdrage kan worden gevraagd dient het omgevingsplan of programma te worden aangepast. • De bijdragen mogen alleen worden besteed ten behoeve van een financiële dekking voor locaties die meer dan de vereiste 30% sociale woningbouw realiseren. • Indien de bijdrage hier niet aan wordt besteed dienen de bijdragen worden terugbetaald.

• Er dient een nauwgezette administratie gevoerd te worden en een tussentijdse berekening en eindafrekening te worden opgesteld. • De verwachte opbrengst van de bijdrage voor de bestemmingsreserve sociaal bouwen over 10 jaar is beperkt. Voordelen • De bestemmingsreserve wordt ingezet ter bevordering van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in Stichtse Vecht. • De bestemmingsreserve kan ook worden ingezet voor locaties waar de gemeente zelf eigenaar is en meer dan de voorgeschreven percentages wil bouwen. • Met de afdwingbare financiële bijdrage draagt elke ontwikkeling vanaf 6 woningen bij aan een evenwichtige samenstelling van de woningbouwopgave.

Maatschappelijk doel en beoogd effect De gemeente is verplicht om de kosten te verhalen. Het afsluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de initiatiefnemer van de bouwactiviteit en de gemeente heeft daarbij de voorkeur. Als het niet mogelijk is om een dergelijke anterieure overeenkomst af te sluiten, is de publiekrechtelijke weg verplicht. Dan verhaalt de gemeente de kosten op basis van de regels in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Zolang de kostenverhaalbijdrage niet is betaald, is het verboden om de bouwwerkzaamheden uit te voeren.

Eerdere besluitvorming en informatievoorziening In december 2023 heeft u de tijdelijke Nota Kostenverhaal vastgesteld. Met deze tijdelijke Nota Kostenverhaal is de oude Nota kostenverhaal uit 2014 geactualiseerd naar de nieuwe Omgevingswet. Dit betrof meer een technische wijziging waarbij de grondslag voor kostenverhaal in overeenstemming is gebracht met de nieuwe omgevingswet. Deze technische wijziging was noodzakelijk, anders kon de gemeente na inwerkingtreding van de Omgevingswet geen kostenverhaal meer in rekening brengen. Op 4 juni van dit jaar is de peilnota afdwingbare financiële bijdrage sociale woningbouw besproken in de informatieve commissie van het Fysiek Domein. Met deze peilnota wilde het college de mening peilen van de commissie over de mogelijkheden om een afdwingbare financiële bijdrage voor sociaal bouwen te vragen voor de woningbouwplannen tussen de 6 en 16 woningen waarbij niet de eis vanuit de woonvisie geldt om 30% sociaal te bouwen. De resultaten uit deze peiling zijn meegenomen in de Nota kostenverhaal.

B Beslispunten, Argumenten en Risico’s Argumenten 1.1 Met de nieuwe Nota Kostenverhaal worden de regels vastgelegd waarbij het kostenverhaal op een transparantere manier zal plaatsvinden. De werkwijze om de kosten te verhalen bij ruimtelijke initiatieven op dit moment is om het initiatief in te schatten op complexiteit. Hiervoor zijn een aantal categorieën vastgesteld die elk een vast bedrag aan te verhalen kosten met zich mee brengt. De complexiteit wordt vastgesteld door het gemeentelijk bouwtoetsteam waarin diverse vakexperts plaatsnemen. Omdat een initiatief vaak nog een schets is, is het lastig om de complexiteit op dat moment vast te stellen waardoor het vaak toch een grove inschatting is. Daarnaast is het ondoorzichtig voor de initiatiefnemer waarom een initiatief in een bepaalde categorie is geplaatst. Door het gebruik van de landelijke plankostenscan is het transparant en duidelijk hoe de berekening plaatsvindt. Bovendien kan ter controle ook door derden zelf de berekening worden gemaakt omdat de plankostenscan door het ministerie vrij ter beschikking is gesteld. Door het gebruik van een voorovereenkomst met een voorschotbedrag is het mogelijk om de plankosten meer in detail uit te werken omdat deze later in het traject wordt opgesteld en het initiatief op dat moment verder is uitgewerkt.

1.2 Met de nieuwe werkwijze is de verwachting dat te verhalen kosten beter aansluiten op de daadwerkelijk gemaakte kosten. Doordat op dit moment de te verhalen kosten vooraf worden bepaald en er geen urenadministratie plaatsvindt is het lastig om te bepalen of alle gemaakte ambtelijke uren daadwerkelijk worden verhaald op de initiatiefnemer. Ook zien we vaak dat nadat de kosten zijn bepaald een initiatief nog wordt aangepast en gewijzigd en de ambtelijke capaciteit die hierbij wordt ingezet niet wordt verrekend. Veel initiatieven (kleinere) worden ook nog via de leges verrekend. Hierbij wordt dan geen anterieure overeenkomst opgesteld. Met de nieuwe werkwijze wordt bij alle initiatieven het kostenverhaal apart bepaald. 1.3 De voorovereenkomst regelt een voorschot op het kostenverhaal. Hiermee is er dekking voor de ambtelijke uren in de ontwerpfase. Bij een nieuw initiatief wordt eerst een voorovereenkomst gesloten waarbij een voorschot op het kostenverhaal wordt gevraagd. Hiermee is er dekking voor de ambtelijke uren in de ontwerpfase. Door deze middelen is de gemeente in staat om verder aan het project te werken en scherp te krijgen of de initiatiefnemer serieus is. Bij de gemeente komen veel aanvragen binnen.

Een voorschot zorgt ervoor dat alleen de initiatieven die echt serieus zijn doorgang vinden en dat de beschikbare ambtelijke capaciteit aan die serieuze initiatieven wordt besteed. 1.4 Het risico voor de gemeente op niet te verhalen kosten wordt beperkt. Het voorschot voorkomt dat de gemeente veel tijd besteedt aan een initiatief, terwijl de ambtelijke uren uiteindelijk niet betaald worden door de initiatiefnemer, bijvoorbeeld omdat het initiatief uiteindelijk niet doorgaat. 1.5 Voor kleine initiatieven blijft het betaalbaar omdat hiervoor vaste bedragen worden gehanteerd. Onder kleine initiatieven wordt verstaan ruimtelijke plannen die maximaal 2 woningen bevatten. Verder moet uit de beoordeling blijken dat het project niet politiek gevoelig is. Voor deze initiatieven wordt in afwijking van de plankostenscan vaste bedragen gehanteerd. Deze vaste bedragen zijn doorgaans lager dan uit de plankostenscan zal komen. Dit om het betaalbaar te houden voor kleine initiatieven om een planologische procedure te starten. 1.6 Naast het gebruik van de landelijke plankostenscan wordt een urenadministratie ingericht. Hierdoor kan er beter gestuurd worden op kosten en gemonitord of alle kosten daadwerkelijk in rekening worden gebracht. Op dit moment is er geen inzicht in ambtelijke uren en daarmee in de kosten die we maken bij een ruimtelijk initiatief.

Door een urenadministratie in te richten en deze per initiatief bij de houden krijgen we meer inzicht in deze kosten en kunnen we hierop sturen. Daarnaast is de urenadministratie nodig om de extra kosten in rekening te brengen bij de initiatiefnemer indien het initiatief wijzigt gedurende het gehele proces. 1.7 Bij het opstellen van de toekomstige gebiedsvisies wordt onderzocht welke mogelijkheden er zijn voor de vrijwillige en afdwingbare bijdragen die de omgevingswet ons biedt. Hiermee wordt er optimaal gebruik gemaakt van de wettelijke kostenverhaalsmogelijkheden.

De omgevingswet biedt een expliciete grondslag voor het verhalen van een vrijwillige of afdwingbare financiële bijdragen. Op dit moment heeft de gemeente in het omgevingsplan of programma nog geen regeling maar we zien hier wel mogelijkheden toe. 1.8 Er wordt niet gekozen om een afdwingbare financiële bijdrage te hanteren voor sociale woningbouw omdat: • De financiële bijdrage beperkt zal zijn en de locaties waar meer dan 30 % sociaal (kan) worden gebouwd beperkt aanwezig zijn. • De ervaring van andere gemeenten leert dat de bestemmingsreserve maar moeizaam wordt gevuld. •

De woningcorporaties geen voorstander zijn zolang er geen direct aanwijsbare alternatieve locaties zijn.

•

Het minder aantrekkelijk wordt om in Stichtse Vecht kleinere bouwplannen in de categorie 6-16 woningen te realiseren. Er een nauwgezette administratie gevoerd dient te worden en een tussentijdse berekening en eindafrekening dient te worden opgesteld. Voordat er een afdwingbare financiële bijdrage kan worden gevraagd het omgevingsplan of programma dient te worden aangepast. De plancapaciteit van de gemeente Stichtse Vecht voor sociale woningbouw en middeldure huurwoningen fors hoger ligt dan bij andere gemeenten in de provincie.

• • •

Risico’s Er zijn geen significante risico’s.

C Overige aspecten Financieel Op 30 mei 2023 heeft uw raad ingestemd met het voorstel voor de woningbouwversnelling. Hierbij is als uitgangspunt gehanteerd dat 70% van de totale gemeentelijke kosten verhaalbaar zou blijken te zijn. Met de vaststelling van de Nota Kostenverhaal wordt een onderdeel van het totale verhaal van gemeentelijke kosten nader ingevuld. Vanaf 2025 gaan wij over naar een nieuwe financiële applicatie (iFinanciën). Binnen deze applicatie is ook een projecten- en urenadministratie voorzien voor ruimtelijke ordeningsprojecten en civiele projecten. In de jaarrekening nemen wij in de paragraaf Grondbeleid de financiële verantwoording op.

Juridisch In de Omgevingswet is het wettelijk kader opgenomen om het kostenverhaalinstrumentarium in te zetten voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen Stichtse Vecht. De Nota Kostenverhaal beschrijft de wijze waarop de gemeente Stichtse Vecht hieraan invulling geeft. De gemeente is wettelijk verplicht om kosten te verhalen op de initiatiefnemer. In de Omgevingswet zijn kostenverhaalsplichtige activiteiten opgenomen. Het kostenverhaal betreft alleen kosten die op de kostensoortenlijst staan welke als bijlage IV bij het Omgevingsbesluit is opgenomen. Op deze kostensoortenlijst staan een breed scala van kosten van gebiedsontwikkeling, zoals het opstellen van plannen, het aanleggen van publieke voorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte en nadeelcompensatie.

Kanttekeningen geen

Communicatie Na vaststelling van de Nota Kostenverhaal wordt deze gepubliceerd op Overheid.nl. Daarnaast worden belanghebbenden, met name de initiatiefnemers van ruimtelijke initiatieven, hierover geïnformeerd.

Participatie geen

Vervolg Na vaststelling van de Nota Kostenverhaal door uw raad en publicatie zal deze per 1 januari 2025 ingaan. Alle ruimtelijke initiatieven waar op het moment van vaststelling nog geen formeel principebesluit over is genomen vallen onder de nieuwe Nota Kostenverhaal. Alle ruimtelijke initiatieven waar op het moment van vaststelling van deze Nota Kostenverhaal al wel een principebesluit voor is genomen vallen onder de tijdelijke Nota Kostenverhaal die in 2023 is vastgesteld.

Bijlagen 1 Nota Kostenverhaal

22 oktober 2024 Burgemeester en wethouders van Stichtse Vecht

Gemeentesecretaris drs. R.C.L. Heijdra

Burgemeester drs. A.J.H.T.H. Reinders